ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI TH¬ƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP GIA LỄ VÀ DỰ ÁN NÂNG CẤP ĐƯỜNG QUỐC LỘ 39 TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔNG HƯNG TỈNH THÁI BÌNH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
NGUYỄN THỊ VÂN HƯƠNG
ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP GIA LỄ VÀ
DỰ ÁN NÂNG CẤP ĐƯỜNG QUỐC LỘ 39 TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN ĐÔNG HƯNG TỈNH THÁI BÌNH
LUẬN VĂN THẠC SĨ
HÀ NỘI - 2013
2
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
NGUYỄN THỊ VÂN HƯƠNG
ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP GIA LỄ VÀ
DỰ ÁN NÂNG CẤP ĐƯỜNG QUỐC LỘ 39 TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN ĐÔNG HƯNG TỈNH THÁI BÌNH
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS.TS NGUYỄN HỮU THÀNH
HÀ NỘI - 2013
ii
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để
bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Vân Hương
iii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ
lực của bản thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các
nhà khoa học, các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan,
đồng nghiệp và nhân dân địa phương.
Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa
học PGS.TS. Nguyễn Hữu Thành đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tôi trong suốt
quá trình hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo
Khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, tập
thể phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đông Hưng, Trung tâm phát triển
quỹ đất huyện, phòng Tài chính - Kế hoạch huyện, các phòng, ban liên quan
cán bộ và nhân dân các xã, thị trấn của huyện Đông Hưng đã nhiệt tình giúp
đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã
tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Vân Hương
iv
MỤC LỤC
L I CAM OANỜ Đ iii
L I C M NỜ Ả Ơ iv
M C L CỤ Ụ v
DANH M C CÁC CH VI T T TỤ Ữ Ế Ắ viii
DANH M C CÁC B NGỤ Ả ix
DANH M C CÁC HÌNHỤ x

M UỞĐẦ 1
1. Tính c p thi t c a t iấ ế ủ đề à 1
2. M c ích v yêu c uụ đ à ầ 2
2.1. M c íchụ đ 2
1.2.2. Yêu c uầ 3
Ch ng 1. T NG QUAN CÁC V N NGHIÊN C Uươ Ổ Ấ ĐỀ Ứ 4
1.1. B n ch t b i th ng, h tr v tái nh c khi Nh n c thu h i ả ấ ồ ườ ỗ ợ à đị ư à ướ ồ
tđấ 4
1.1.1. Các khái ni mệ 4
1.1.2. S c n thi t c a vi c th c hi n chính sách b i th ng, h tr ự ầ ế ủ ệ ự ệ ồ ườ ỗ ợ
tái nh c khi nh n c thu h i t.đị ư à ướ ồ đấ 5
1.2. M t s y u t nh h ng n công tác b i th ng gi i phóng m t ộ ố ế ố ả ưở đế ồ ườ ả ặ
b ngằ 7
1.2.1. Y u t c b n trong qu n lý nh n c v t aiế ố ơ ả ả à ướ ề đấ đ 7
1.2.2. Giá t v nh giá tđấ à đị đấ 10
1.2.3. Th tr ng B t ng s nị ườ ấ độ ả 11
1.3. Chính sách b i th ng, h tr GPMB c a các t ch c t i tr , m t ồ ườ ỗ ợ ủ ổ ứ à ợ ộ
s n c trên th gi i v kinh nghi m cho Vi t Namố ướ ế ớ à ệ ệ 12
1.3.1 Chính sách b i th ng, h tr GPMB c a m t s n c trên th ồ ườ ỗ ợ ủ ộ ố ướ ế
gi i v các t ch c t i tr (WB v ADB)ớ à ổ ứ à ợ à 12
1.3.2. Kinh nghi m cho Vi t Namệ ệ 19
1.4. Chính sách b i th ng, h tr GPMB Vi t Nam: ồ ườ ỗ ợ ở ệ 19
1.4.1. Th i k tr c khi có Lu t t ai 1988ờ ỳ ướ ậ Đấ đ 19
1.4.2. Th i k t n m 1988 n n m 1993ờ ỳ ừ ă đế ă 20
1.4.3. Th i k t n m 1993 n n m 2003ờ ỳ ừ ă đế ă 20
1.4.4. Th i k t khi có Lu t t ai 2003 n nayờ ỳ ừ ậ Đấ đ đế 22
1.5. Th c ti n công tác b i th ng, h tr gi i phóng m t b ng Vi t ự ễ ồ ườ ỗ ợ ả ặ ằ ở ệ
Nam 28
1.5.1. Chính sách b i th ngồ ườ 28
1.5.2. Chính sách h trỗ ợ 29

1.5.3. Di n tích t b i th ng, giá t b i th ngệ đấ ồ ườ đấ ồ ườ 30
1.5.4. Tái nh c v c s h t ng khu tái nh cđị ư à ơ ở ạ ầ đị ư 31
v
1.5.5. Trình hi u bi t pháp lu t t ai v b i th ng gi i phóng độ ể ế ậ đấ đ à ồ ườ ả
m t b ngặ ằ 31
1.6. Tình hình chung v công tác b i th ng, h tr - GPMB trên a ề ồ ườ ỗ ợ đị
b n t nh Thái Bìnhà ỉ 32
Ch ng 2. N I DUNG VÀ PH NG PHÁP NGHIÊN C Uươ Ộ ƯƠ Ứ 34
2.1. i t ng v ph m vi nghiên c uĐố ượ à ạ ứ 34
2.2. N i dung nghiên c uộ ứ 34
2.2.1. i u ki n t nhiên, kinh t , xã h i huy n ông H ngĐ ề ệ ự ế ộ ệ Đ ư 34
2.2.2. Tình hình qu n lý t ai c a huy n ông H ngả đấ đ ủ ệ Đ ư 34
2.2.3. ánh giá vi c th c hi n công tác b i th ng, gi i phóng m t Đ ệ ự ệ ồ ườ ả ặ
b ng 2 d án nghiên c uằ ở ự ứ 34
2.2.4. xu t m t s gi i pháp cho công tác b i th ng, gi i phóng Đề ấ ộ ố ả ồ ườ ả
m t b ng trong th i gian t iặ ằ ờ ớ 35
2.3. Ph ng pháp nghiên c uươ ứ 35
2.3.1. Ph ng pháp ti p c n h th ngươ ế ậ ệ ố 35
2.3.2. Ph ng pháp thu th p d li u th c pươ ậ ữ ệ ứ ấ 35
2.3.3. Ph ng pháp thu th p s li u s c pươ ậ ố ệ ơ ấ 35
2.3.4. Ph ng pháp phân tích v x lý s li uươ à ử ố ệ 36
2.3.5. Ph ng pháp ánh giáươ đ 36
Ch ng 3. K T QU NGHIÊN C Uươ Ế Ả Ứ 37
3.1. i u ki n t nhiên - kinh t xã h i c a huy n ông H ngĐ ề ệ ự ế ộ ủ ệ Đ ư 37
3.1.1. i u ki n t nhiênĐ ề ệ ự 37
3.1.2. i u ki n kinh t - xã h iĐ ề ệ ế ộ 40
3.1.3. ánh giá nh ng thu n l i, khó kh n c a i u ki n t nhiên, Đ ữ ậ ợ ă ủ đ ề ệ ự
kinh t - xã h i nh h ng n công tác gi i phóng m t b ngế ộ ả ưở đế ả ặ ằ 47
3.2. Tình hình qu n lý s d ng t huy n ông H ngả ử ụ đấ ệ Đ ư 49
3.2.1. Tình hình qu n lý t ai huy n ông H ngả đấ đ ệ Đ ư 49

3.2.2. Hi n tr ng s ng t huy n ông H ngệ ạ ử đụ đấ ệ Đ ư 51
3.2.3. ánh giá tình hình qu n lý t ai c a huy n ông H ngĐ ả đấ đ ủ ệ Đ ư 53
3.3. Khái quát chung 2 d án nghiên c uự ứ 53
3.3.1. Các v n b n pháp quy liên quan n 2 d ánă ả đế ự 53
3.3.2. Trình t th c hi n công tác gi i phóng m t b ng các d án ự ự ệ ả ặ ằ ự 55
3.3.3 T ng h p hai d án nghiên c uổ ợ ự ứ 56
3.4 ánh giá vi c th c hi n chính sách b i th ng, gi i phóng m t Đ ệ ự ệ ồ ườ ả ặ
b ng khi Nh n c thu h i t t i 02 d án trên a b n huy n ông ằ à ướ ồ đấ ạ ự đị à ệ Đ
H ngư 59
3.4.1. Xác nh i t ng v i u ki n b i th ng v tđị đố ượ à đ ề ệ ồ ườ ề đấ 59
3.4.2. ánh giá vi c th c hi n chính sách b i th ng, h tr v t Đ ệ ự ệ ồ ườ ỗ ợ ề đấ
v t i s n trên tà à ả đấ 67
3.4.3. ánh giá nh h ng c a gi i phóng m t b ng n i s ng, Đ ả ưở ủ ả ặ ằ đế đờ ố
vi c l m c a ng i dân b thu h i t qua hai d án ệ à ủ ườ ị ồ đấ ự 77
3.4.4. Công tác t ch c, trình t th c hi n công tác b i th ng, ổ ứ ự ự ệ ồ ườ
GPMB : 80
vi
3.5. ánh giá chung vi c th c hi n chính sách b i th ng GPMB c a Đ ệ ự ệ ồ ườ ủ
hai d án nghiên c u ự ứ 81
3.6. xu t m t s gi i pháp y nhanh ti n gi i phóng m t b ng Đề ấ ộ ố ả đẩ ế độ ả ặ ằ
v góp ph n ho n thi n chính sách b i th ng, h tr các d án trên à ầ à ệ ồ ườ ỗ ợ ự
a b n huy n ông H ng, t nh Thái Bình.đị à ệ Đ ư ỉ 84
3.6.1. Ho n thi n chính sách pháp lu t v t aià ệ ậ ề đấ đ 84
3.6.2. Ki n to n n i dung chính sách v công tác b i th ng, h tr ệ à ộ ề ồ ườ ỗ ợ
GPMB 86
3.6.3. T ng c ng vai trò c ng ng trong vi c tham gia công tác ă ườ ộ đồ ệ
GPMB 86
3.6.4. Nâng cao n ng l c cán b v hi u qu l m vi c c a t ch c ă ự ộ à ệ ả à ệ ủ ổ ứ
th c hi n công tác b i th ng, h tr ự ệ ồ ườ ỗ ợ 88
89

K T LU N VÀ KI N NGHẾ Ậ Ế Ị 90
1. K t lu nế ậ 90
2. Ki n nghế ị 92
TÀI LI U THAM KH OỆ Ả 93
PH L CỤ Ụ 96
vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu Các chữ viết tắt
ADB Ngân hàng phát triển Châu Á
BĐS Bất động sản
CNH-HĐH Công nghiệp hoá- Hiện đại hoá
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GPMB Giải phóng mặt bằng
TĐC Tái định cư
UBND Uỷ ban nhân dân
WB Ngân hàng thế giới
viii
DANH MỤC CÁC BẢNG
STT Tên bảng Trang
B ng 3.1. Di n tích c c u t ai n m 2012 huy n ông H ngả ệ ơ ấ đấ đ ă ệ Đ ư
52
B ng 3.2. Khái quát chung v 02 d án nghiên c uả ề ự ứ 56
B ng 3.3. Xác nh i t ng c b i th ng v không c ả đị đố ượ đượ ồ ườ à đượ
b i th ngồ ườ 63
B ng 3.4. Ý ki n c a ng i b thu h i t v i t ng c ả ế ủ ườ ị ồ đấ ề đố ượ đượ
b i th ng v không c b i th ngồ ườ à đượ ồ ườ 66
B ng 3.5. T ng h p n giá b i th ng v t t i 02 d án ả ổ ợ đơ ồ ườ ề đấ ạ ự 68
B ng 3.6. So sánh m c chênh l ch gi a giá b i th ng c a 2 ả ứ độ ệ ữ ồ ườ ủ
d án v giá th tr ng t i th i i m thu h i tự à ị ườ ạ ờ đ ể ồ đấ 68
B ng 3.7. Ý ki n c a ng i b thu h i t v giá t tính b i ả ế ủ ườ ị ồ đấ ề đấ ồ

th ng ườ
t i 2 d án nghiên c uạ ự ứ 70
B ng 3.8. T ng h p kinh phí b i th ng, h tr c a 2 d ánả ổ ợ ồ ườ ỗ ợ ủ ự 77
B ng 3.9. T ng h p k t qu i u tra v i s ng, vi c l m c a ả ổ ợ ế ả đ ề ề đờ ố ệ à ủ
các h dân sau khi b thu h i tộ ị ồ đấ 78
ix
DANH MỤC CÁC HÌNH
STT Tên hình Trang
51
Hình 3.1: C c u t ai n m 2012 c a huy n ông H ngơ ấ đấ đ ă ủ ệ Đ ư 51
Hình 3.2. M t góc khu công nghi p Gia Lộ ệ ễ 58
Hình 3.3. M t góc ng Qu c L 39ộ đườ ố ộ 59
x
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Sử dụng đất đai vào các mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng để thực hiện mục tiêu phát triển đất nước, đặc biệt là
các dự án phát triển đô thị, dự án sản xuất, kinh doanh phát triển kinh tế là
một tất yếu khách quan trong quá trình phát triển công nghiệp hóa – hiện đại
hóa đất nước. Để có mặt bằng xây dựng các dự án, Nhà nước phải thu hồi đất
của nhân dân và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các hộ
dân có đất bị thu hồi.
Trong điều kiện quỹ đất cũng như các nguồn tài nguyên khác ngày
càng hạn hẹp và nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển thì vấn đề lợi ích
kinh tế của tổ chức, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ngày càng được quan
tâm hơn. Vì vậy việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đang là
một vấn đề mang tính thời sự cấp bách. Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng
cũng là vấn đề phức tạp mang tính chất chính trị, kinh tế - xã hội tổng hợp,
đòi hỏi được sự quan tâm của nhiều ngành, nhiều cấp, tổ chức và cá nhân.
Trong những năm qua, công tác bồi thường GPMB gặp rất nhiều khó

khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai thực hiện. Để khắc phục những
tồn tại đó, trong những năm gần đây Nhà nước đã từng bước hoàn thiện pháp
luật về đất đai và ban hành các văn bản pháp lý hướng dẫn thực hiện về công
tác bồi thường, hỗ trợ GPMB và TĐC thực hiện một cách hiệu quả.
Thái Bình là một tỉnh có nền kinh tế nông nghiệp nhưng lại là địa bàn
tiếp giáp với vùng tăng trưởng kinh tế tam giác Hà Nội – Hải Phòng – Quảng
Ninh nên trong thời gian gần đây quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa
đang diễn ra rất mạnh, nhu cầu về quỹ đất sạch là hết sức quan trọng tạo đà
cho việc kêu gọi các nhà đầu tư trong và ngoài nước đầu tư vào trong địa bàn
nhằm thúc đẩy nền kinh tế của tỉnh.
Huyện Đông Hưng nằm ở phía bắc của tỉnh Thái Bình có đường Quốc
lộ 39 và Quốc lộ 10 đi qua rất thuận lợi cho việc giao lưu phát triển kinh tế -
xã hội nên đây cũng là một trong những địa phương có tốc độ phát triển kinh
tế nhanh, nhiều dự án đã và đang được triển khai. Trong vài năm trở lại đây
huyện Đông Hưng đã thực hiện bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng và
di dời nhiều hộ dân để có được quỹ đất triển khai dự án, về cơ bản đã đáp ứng
được yêu cầu đề ra, tuy vậy cũng đang nảy sinh nhiều vấn đề bất cập. Công
tác bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng cũng gặp rất nhiều khó khăn do nhiều
nguyên nhân và một trong những nguyên nhân chủ yếu nhất đó là đất nông nghiệp
là tư liệu sản xuất chính, làm ảnh hưởng nhiều đến sản xuất và đời sống của nhân
dân, đất ở và nhà cửa cũng như vật kiến trúc, hoa màu trên đất là tài sản rất lớn
của nông dân nơi đây. Việc bồi thường, hỗ trợ chưa tương xứng với mức độ thiệt
hại đã gây ra nhiều bức xúc trong nhân dân, từ đó có không ít trường hợp người
dân không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ dẫn đến khiếu kiện kéo dài.
Để góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường thiệt hại đối với người dân
bị thu hồi đất nói chung và ở huyện Đông Hưng nói riêng trong việc triển khai các
dự án thực tế đang đặt ra nhiều vấn đề phải nghiên cứu nghiêm túc từ đó có thể
đưa ra các giải pháp đúng và toàn diện, đáp ứng được yêu cầu đặt ra.
Xuất phát từ thực tiễn trên, chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài:
“ Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt

bằng khi Nhà nước thu hồi đất của dự án xây dựng khu công nghiệp Gia
Lễ và dự án nâng cấp đường Quốc lộ 39 trên địa bàn huyện Đông Hưng, tỉnh
Thái Bình .”
2. Mục đích và yêu cầu
2.1. Mục đích
- Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu
2
hồi đất ở một số dự án trên địa bàn huyện Đông Hưng, tỉnh Thái Bình.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, giải
phóng mặt bằng.
1.2.2. Yêu cầu
Nắm vững chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng cũng
như các văn bản pháp lý có liên quan, phát hiện những tồn tại trong công tác
đền bù giải phóng mặt bằng cho các dự án thực hiện trên địa bàn huyện Đông
Hưng, tỉnh Thái Bình.
3
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Bản chất bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.1. Các khái niệm
1.1.1.1. Bồi thường
Bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một
chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hình vi của chủ thể khác.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất
(Nhà Xuất bản bản đồ, 2003).
1.1.1.2. Hỗ trợ
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu
hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di
dời đến địa điểm mới (Nhà Xuất bản bản đồ, 2003).
1.1.1.3. Tái định cư

- Theo từ điển Tiếng Việt: Tái nghĩa là “ hai lần hoặc lần thứ hai, lại
một lần nữa”
- Định cư: là ở một nơi nhất định để sinh sống, làm ăn (Trung tâm
Ngôn ngữ và văn hóa Việt Nam, 1998).
Theo Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB): Tái định cư là xây dựng
khu dân cư mới, có đất để sản xuất và cơ sở hạ tầng công cộng tại một địa
điểm khác.
Các hình thức TĐC:
+ Tái định cư tập trung;
+ Tái định cư tại chỗ;
+ Tái định cư xen ghép (phân tán).
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền
sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho UBND xã, phường, thị trấn quản lý
4
theo quy định của pháp luật (Nhà Xuất bản bản đồ, 2003).
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giá giao dịch về quyền sử dụng đất (Nhà
Xuất bản bản đồ, 2003).
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối
với một diện tích đất xác định trong thời gian sử dụng đất xác định (Nhà Xuất
bản bản đồ, 2003).
1.1.2. Sự cần thiết của việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất.
Việc hoàn hiện chính sách pháp luật quản lý đất đai nói chung, trong đó
có chính sách về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất , trong
Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng Cộng sản Việt
Nam đã nêu rõ Đảng và Nhà nước chủ trương rà soát lại toàn bộ hệ thống
chính sách pháp luật về đất đai lấy mốc giới từ thời điểm năm 1987.
Tháng 9 năm 2002 Trung ương Đảng giao cho Ban chỉ đạo về “ Đổi
mới chính sách pháp luật đất đai” có kế hoạch chuẩn bị đề án về chính sách

đất đai và chuẩn bị đề cương báo cáo tổng kết chính sách đất đai, kiến nghị về
chủ trương sửa đổi Luật Đất đai từ Trung ương đến các địa phương. Trên cơ
sở đó, trong Nghị quyết về “ Tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật đất đai
trong thời kỳ đẩy mạnh CNH-HĐH đất nước” được thông qua tại Hội nghị
lần thứ 7 (phần 2), Ban chấp hành Trung ương Đảng đã khẳng định đường lối,
chủ trương đổi mới chính sách và pháp luật đất đai của Đảng và Nhà nước đã
từng bước đi vào cuộc sống, thúc đẩy phát triển kinh tế, góp phần ổn định
chính trị xã hội. Đồng thời chỉ rõ những hạn chế về hiệu quả sử dụng đất đai,
những yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nguyên nhân của
những hạn chế này là do một số chủ trương, chính sách quan trọng của Đảng
còn chưa được thể chế hóa hoặc văn bản pháp luật thể chế ban hành nhiều,
nhưng còn thiếu đồng bộ. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005).
5
Đến năm 2003, Luật Đất đai mới được Quốc Hội thông qua thay thế
Luật Đất đai năm 1993, trong Luật đã quy định đầy đủ hơn các nguyên tắc bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển
kinh tế; việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế của đất
nước và quản lý quỹ đất thu hồi chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC cho
người có đất bị thu hồi để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế và những trường hợp thu hồi
đất mà không bồi thường hoặc chỉ xử lý tiền sử dụng đất còn lại và giá trị tài
sản trên đất…. Để hướng dẫn cụ thể quy định của Luật Đất đai năm 2003 và
chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát
triển kinh tế, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 197/2004/NĐ-CP
ngày 3/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất (Bộ
Tài nguyên và Môi trường, 2005). Tiếp tục hoàn thiện thể chế chính sách
phục vụ nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tăng cường sự

chủ động hội nhập kinh tế quốc tế, huy động các nguồn lực cho đầu tư phát
triển đất nước. Trong Báo cáo của Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Tấn Dũng
tại Kỳ họp thứ 10 Quốc Hội khóa IX ngày 17/10/2006 tại phần nhiệm vụ và
giải pháp để tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội
chủ nghĩa, chủ động hội nhập kinh tế quốc tế, huy động các nguồn lực đầu tư
phát triển, đã nêu rõ chủ trương chỉ đạo của Chính Phủ: “ Chú trọng đào tạo
nghề, tạo việc làm cho lao động nông thôn; tiếp tục hỗ trợ thích hợp cho
người dân ở những nơi Nhà nước đã thu hồi đất để sớm ổn định cuộc sống;
kiểm tra chặt chẽ các dự án tái định cư bảo đảm cuộc sống của dân khi quyết
định thu hồi đất”.(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007).
Triển khai thực hiện chủ trương của Đảng và chỉ đạo của Chính phủ
6
về đổi mới hoàn thiện chính sách bồi thường, Chính phủ đã ban hành Nghị
định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp
GCNQSD đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục
bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại
về đất đai; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 về Quy hoạch sử
dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ, TĐC. Tại các Nghị định
này đã sửa đổi bổ sung một số quy định về chính sách bồi thường, quy định
bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích
quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát
triển kinh tế; sửa đổi quy định bồi thường đất, giá đất tính bồi thường, cơ
chế hỗ trợ cho người bị thu hồi đất và cải cách trình tự thực hiện thu hồi
đất, thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC ngày càng phù hợp với
yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
1.2. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường giải phóng mặt
bằng
1.2.1. Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai
a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử
dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó

Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất
đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính
ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993, Chính Phủ đã hai lần
trình Quốc hội sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai (1998,2001) và
Nhà nước ban hành Luật Đất đai 2003 nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh
tế - xã hội đất nước. Theo đó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng
cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết
các vướng mắc trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực
7
tế triển khai. Với những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác
GPMB đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu
về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do
tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà
công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn
triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý,
sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB (Bộ Tài
nguyên và Môi trường, 2005).
Các văn bản ban hành liên tục thay đổi, không sát với giá cả thực tế tác
động lên tâm lý của người bị thu hồi đất khiến cho công tác bồi thường
GPMB không đảm bảo tiến độ đề ra.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất
đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết
quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường
cho thấy nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản
lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế, trong
khi đó việc truyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt.
Nhận thức pháp luật chưa đầy đủ, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý
đất đai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai,

công bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành
pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh
hưởng trực tiếp đến tiến độ giải phóng mặt bằng (Bộ Tài nguyên và Môi
trường, 2005).
b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của Việt Nam nhưng lại là
điều kiện không thể thiếu được trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử
dụng thật tốt nguồn tài nguyên đất không chỉ sẽ quyết định tương lai của nền
kinh tế đất nước mà còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát
8
triển xã hội. Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định
hướng cho quá trình phát triển và quyết định tương lai của nền kinh tế
(Nguyễn Đức Minh, 2001).
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà
nước đóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB
nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu
cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng
đất không chỉ là công cụ “tạo cung” cho trị trường mà còn là phương tiện quan
trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hóa về công bằng, dân chủ,
văn minh trong bồi thường GPMB (Nguyễn Đức Minh, 2001).
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường
đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được
thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá
đất tính bồi thường.

Khi Nhà nước quản lý đất đai theo Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ,
nơi nào có quy hoạch thì trong thực tế giá đất hình thành cao hơn, trong khi
công tác GPMB áp giá theo khung giá Nhà nước là thấp như vậy sẽ có sự so
sánh đối với người bị thu hồi đất ảnh hưởng không nhỏ tới công tác bồi
thường GPMB.
c. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng
ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai,
9
người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có
thẩm quyền và được cấp GCNQSDĐ. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân, hộ gia
đình với những mảnh đất cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2007).
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định
đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay,
công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng
ký biến động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính
vì vậy mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt
công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ
thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
1.2.2. Giá đất và định giá đất
Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường
GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Nhà Xuất
bản bản đồ, 2003). Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành giá đất hình
thành trong các trường hợp sau đây:
- Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương (gọi chung là
UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá

đất và khung giá đất do Chính phủ quy định) và được công bố công khai vào
ngày 01/01 hàng năm;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng;
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Để xác định được giá đất chính xác và đúng đắn chúng ta cần phải có
10
những hiểu biết về định giá đất. Định giá đất đó là phương pháp kinh tế nhằm
tính toán lượng giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi
chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Khi định giá đất người định
giá phải căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá
để áp dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc
định giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyển thống như các nước
trên thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp
thu nhập (Nguyễn Văn Hùng, 2008).
Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ
kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định Luật
Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong
điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá do các địa
phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều
trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện (Nguyễn Văn
Hùng, 2008).
Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi
trường cho thấy trong 17.480 đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai thì
có tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường, GPMB (chiếm 70.64%).
Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường GPMB thì có tới hơn 70% là
khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển
nhượng thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi tái định cư lại
quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi đất (Bộ Tài

nguyên và Môi trường, 2005).
Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được
làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư,
làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư.
1.2.3. Thị trường Bất động sản
Thị trường Bất động sản tác động vào công tác bồi thường GPMB trên
11
một số nội dung chủ yếu sau:
- Thị trường BĐS là nơi giải quyết quan hệ về cung – cầu BĐS trong
một thời gian và không gian nhất định. Việc hình thành và phát triển thị
trường BĐS góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu
tư ( do người đầu tư có thể đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao
dịch trên thị trường) đồng thời người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê
đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính
sách tái định cư và bồi thường.
- Giá cả của Bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác
động tới giá đất tính bồi thường (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005).
1.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB của các tổ chức tài trợ, một số
nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam
1.3.1 Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB của một số nước trên thế giới và
các tổ chức tài trợ (WB và ADB)
Theo ngân hàng thế giới (WB), ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) và
các tổ chức phi Chính phủ thì bản chất của việc bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng phải đồng thời đảm bảo lợi ích của những người
bị ảnh hưởng để họ có một cuộc sống tốt hơn trước về mọi mặt. Trên tinh
thần giảm thiểu đến mức thấp nhất các tác động của việc thu hồi đất có chính
sách thỏa đáng, phù hợp đảm bảo người bị thu hồi đất không gặp bất lợi hay
khó khăn trong cuộc sống. Khắc phục cải thiện chất lượng cuộc sống, nguồn
sống đối với người bị ảnh hưởng. Để thực hiện được phương châm đó thì

trong công tác bồi thường và tái định cư phải thực hiện chính sách phát triển
con người là trung tâm chứ không phải chính sách bồi thường vật chất. Từ
quan điểm đó chính sách bồi thường công bằng là bồi thường ngang bằng với
tình trạng như không có dự án được sử dụng bằng giá thay thế, sao cho đời
sống của người bị ảnh hưởng sau khi được bồi thường ít nhất phải đạt được
12
ngang mức cũ của họ như trước khi có dự án. Tuy vậy các chính sách này
cũng có những khác biệt so với chính sách của Nhà nước Việt Nam như:
- Khái niệm hợp pháp hay không hợp pháp trong chính sách bồi
thường, tái định cư là một trong những khác biệt có khả năng gây ra những
vấn đề xã hội lớn khi áp dụng chính sách tái định cư của ADB. Theo ADB và
WB thì thiếu chứng thư hợp pháp về đất sẽ không ảnh hưởng tới bồi thường
cho một số nhóm dân bị ảnh hưởng và được mở rộng đối với cả đối tượng
không bị thiệt hại về đất và tài sản mà chỉ bị ảnh hưởng tới mặt tinh thần (Bộ
Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, 2001). Ở Việt Nam trước kia chỉ bồi
thường cho những người có chứng thư hợp pháp nhưng ở Nghị định
197/2004/NĐ-CP và Nghị định 84/2007/NĐ-CP đã mở rộng hơn khái niệm
hợp pháp, đồng thời có quy định rõ ràng các trường hợp không được bồi
thường về đất nếu xét thấy cần được hỗ trợ thì UBND tỉnh ra quyết định đối
với từng trường hợp cụ thể (Chính phủ, 2004, 2007).
- Theo chính sách của ADB thì việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bao
giờ cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến hành công trình xây dựng, trong
khi ở Việt Nam chưa có quy định rõ ràng về thời hạn này (rất nhiều dự án vừa
giải tỏa mặt bằng vừa triển khai thi công, chỗ nào giải phóng mặt bằng xong thì
thi công trước tránh lấn chiếm đất đai), do vậy, nhiều gia đình còn chưa kịp thời
sửa chữa, xây dựng lại hoặc xây dựng nhà ở mới ổn định trước khi giải tỏa (Bộ
Nông nghiệp và Phát triển nông thôn, 2001).
- Quy định của ngân hàng ADB là không những phải thông báo đầy đủ
các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái định cư của dự án
cho các hộ nông dân mà còn tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thỏa mãn các

yêu cầu chính đáng của họ trong suốt quá trình kế hoạch hóa cũng như thực
hiện công tác tái định cư. Ở Việt Nam, thực tế cho thấy việc thực hiện đầy đủ
nội dung này là rất khó khăn, vì việc thu hồi đất là quyền của Nhà nước,
nhưng việc di chuyển theo kế hoạch như thế nào, tái định cư ra sao hầu như
không trả lời ngay được.
13