tăng cường khả năng huy động vốn của công ty vinaconex – ITC cho dự án cát bà amatina

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
LỜI MỞ ĐẦU
Trong quá trình vận động lên nền kinh tế thị trường của Việt Nam, vốn trở thành
động lực cơ bản, việc huy động vốn và sử dụng hiệu quả nguồn lực này là yếu tố quyết
định cho sự thịnh vượng hay suy vong của doanh nghiệp.
Một ý tưởng kinh doanh hay nhưng không có nguồn lực tài chính để tiến hành thì
đơn thuần vẫn chỉ là một ý tưởng, rất khó biến ý tưởng thành hiện thực.
Là một đơn vị hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh Bất động sản nghỉ dưỡng và
Bất động sản du lịch, hiện nay Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển du lịch Vinaconex
(Vinaconex- ITC) đang là chủ đầu tư của dự án Khu đô thị Cái Giá, Huyện Cát Bà,
Thành phố Hải Phòng ( Dự án Cát Bà Amatina) với tổng mức đầu tư lên tới 1 tỷ USD,
thời gian thực hiện từ năm 2008- 2016. Với một lượng vốn khổng lồ việc huy động đủ
vốn tài trợ cho dự án là hết sức cấp thiết. Vấn đề đặt ra là huy động như thế nào, khối
lượng cần huy động, thời gian huy động…để đảm bảo tiến độ và chất lượng đã được
duyệt, tạo lợi nhuận cho chủ đầu tư.
Trước những yêu cầu về huy động vốn đặt ra đối với Công ty trong bối cảnh lãi
suất vay vốn tăng cao, các Ngân hàng thắt chặt cho vay các dự án bất động sản, thị trường
Bất động sản đang trong tình trạng đóng băng, Chính sách quản lí thị trường Bất động sản
có nhiều sự thay đổi, tôi nhận thấy đây là cơ hội thuận lợi để tập trung nghiên cứu, phân
tích tình hình tài chính và đề xuất các giải pháp huy động vốn thực hiện dự án. Do đó tôi
quyết định chọn đề tài “ Tăng cường khả năng huy động vốn của Công ty Vinaconex-
ITC cho dự án Cát Bà Amatina” là đề tài chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình. Một
mặt nâng cao hiểu biết của mình trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh Bất động sản, mặt khác
đưa ra một số gợi ý về cách thức huy động vốn để Công ty Vinaconex- ITC tham khảo.
Đề tài của em gồm ba chương :
Chương 1: Cơ sở lí luận về huy động vốn cho đầu tư phát triển các dự án bất động sản.
Chương 2: Thực trạng huy động vốn của Công ty Vinaconex- ITC cho dự án Cát Bà Amatina.
Chương 3: Một số giải pháp nâng cao khả năng hy động vốn cho dự án Cát Bà Amatina.
Em xin chân thành cảm ơn Thầy giáo PGS.TS Phạm Văn Hùng cùng các cán bộ tại
Công ty Vinaconex- ITC đã tận tình giúp đỡ, tạo điều kiện để em hoàn thành chuyên đề này.
Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C

1
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÍ LUẬN VỀ HUY ĐỘNG VỐN CHO ĐẦU TƯ PHÁT
TRIỂN CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản
1.1.1 Bất động sản
Theo cách phân loại tài sản trong Bộ luật dân sự (2005) thì Bất động sản là
các tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định;
Cũng như ở nhiều nước trên thế giới, ở nước ta bất động sản có thể phân thành
3 nhóm chính gồm: Bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư
xây dựng và bất động sản đặc biệt.
Nhóm 1: Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: nhà ở, nhà xưởng sản xuất,
công trình thương mại – dịch vụ, công trình hạ tầng (hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã
hội), trụ sở làm việc…Trong đó nhóm bất động sản nhà đất ( bao gồm đất đai gắn
liền với các tài sản trên đất) là nhóm bất động sản chiếm tỉ trọng lớn cả về cơ cấu
đầu tư và hoạt động giao dịch trên thị trường.
Nhóm 2: Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bất động sản chủ yếu thuộc
nhóm này là đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản…
Nhóm 3: Bất động sản đặc biệt: là những bất động sản như các công trình bảo
tồn quốc gia, di sản văn hóa phi vật thể, nhà thờ, đình chùa… đặc điểm của nhóm
bất động sản này là khả năng tham gia giao dịch trên thị trường rất thấp.
1.1.2 Hoạt động kinh doanh bất động sản
Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh
doanh dịch vụ bất động sản.
Kinh doanh bất động sản

Là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất
động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục
đích sinh lời.
Kinh doanh dịch vụ bất động sản
Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C
2
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động
sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá
bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản,
quản lí bất động sản.
Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh
- Nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng được đưa
vào kinh doanh bao gồm: công trình dân dụng, công trình công nghiệp, công trình
giao thông, công trình thủy lợi, công trình hạ tầng kĩ thuật, trừ một số loại nhà công
trình sau đây: nhà ở công vụ, trụ sở cơ quan nhà nước, công trình bí mật quốc gia,
công trình an ninh, quốc phòng, các công trình được công nhận là di tích lịch sử,
văn hóa, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước, các công trình khác mà pháp
luật không cho phép kinh doanh.
- Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của
pháp luật về đất đai.
1.1.3 Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
1.1.3.1 Định nghĩa
Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là tập hợp các đề xuất có liên quan tới
việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những bất động sản nhằm mục
đích kinh doanh trong một thời gian nhất định.
1.1.3.2 Phân loại dự án đầu tư bất động sản
Theo tính chất, mục đích thì dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có thể phân
thành:
- Dự án xây dựng hạ tầng khu đô thị mới, khu công nghiệp để kinh doanh

hạ tầng;
- Dự án xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê;
- Dự án xây dựng khách sạn;
- Dự án xây dựng khu nhà ở để bán hoặc cho thuê;
- Dự án hỗn hợp: văn phòng, khách sạn, nhà ở;
- Dự án xây dựng công trình giao thông, thủy lợi theo hình thức BT, BOT, BTO;
…
1.1.3.3 Đặc điểm của dự án bất động sản
a, Gắn liền với đất đai và quy hoạch sử dụng đất
Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Với các loại hình dự án đầu tư khác, có thể không cần tới đất đai để triển khai,
nhưng dự án bất động sản thì buộc phải gắn liền với đất đai và quy hoạch sử dụng
đất. Chủ đầu tư phải biết được vị trí khu đất, diện tích, các đặc điểm về địa chất, khí
hậu, khả năng giải phóng mặt bằng dễ hay khó, tốn kém hay không. Đồng thời,
cũng phải mô tả được quy hoạch sử dụng đất của lô đất là gì, khu đất đó được quy
hoạch là đất công cộng, đất văn phòng, đất ở hay đất hỗn hợp, mật độ xây dựng, hệ
số sử dụng đất…Đây là các yếu tố tác động trực tiếp đến mục đích và phương thức
kinh doanh cũng như huy động vốn của dự án. Khi biết được các thông tin về ô đất,
chủ đầu tư mới tiến hành lập dự án đầu tư, xác định quy mô đầu tư, mục đích đầu
tư, tiến độ thực hiện, cách thức huy động vốn, phương thức kinh doanh.
b, Thủ tục pháp lí phức tạp và thời gian thực hiện dự án kéo dài
Mặc dù thủ tục hành chính đối với các dự án đầu tư xây dựng đã được chỉnh
sửa, bổ sung theo hướng đơn giản hóa nhưng các chủ đầu tư vẫn phải trải qua một
danh mục các thủ tục pháp lí phức tạp, trải dài từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai
đoạn thực hiện đầu tư cho đến khi kết thúc đầu tư đưa dự án vào khai thác sử dụng.
Giai đoạn chuẩn bị đầu tư phải làm các thủ tục như: xin thông tin quy hoạch,
xin chấp thuận địa điểm nghiên cứu lập dự án, thủ tục này phải trải qua sự thẩm
định của các sở, ngành liên quan, sau đó Sở Kế hoạch đầu tư mới tổng hợp trình

UBND tỉnh, thành phố xem xét đồng ý hoặc không đồng ý, xin chỉ giới đường đỏ,
thỏa thuận tổng mặt bằng và phương án kiến trúc, các thỏa thuận cấp điện, cấp
nước, thoát nước, phòng cháy chữa cháy, môi trường, xin cấp giấy chứng nhận đầu
tư hoặc phê duyệt dự án đầu tư.
Giai đoạn thực hiện đầu tư: Lập phương án giải phóng mặt bằng xin ý kiến của
các ban ngành, nhân dân địa phương, thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng, lập hồ sơ
xin giao đất, làm thủ tục nộp tiền thuê đất, thuê thiết kế kĩ thuật, xin phép xây dựng…
Giai đoạn kết thúc đầu tư đưa dự án vào khai thác sử dụng: làm các thủ tục
thanh toán, xin chứng nhận chất lượng công trình…
Thời gian của cả quá trình từ lúc có ý tưởng dự án tới khi đưa công trình vào
sử dụng tùy vào quy mô có thể lên tới 5 năm hoặc kéo dài hơn nữa. Trong đó riêng
giai đoạn chuẩn bị đầu tư hiện nay trung bình mất tới khoảng 3 năm. Việc thủ tục
pháp lý phức tạp đã làm cho doanh nghiệp tốn kém rất nhiều về thời gian, tiền bạc,
cũng như cơ hội kinh doanh.
c, Quy mô tiền vốn, vật tư, lao động cần thiết cho hoạt động đầu tư thường rất lớn
Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C
4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó quá trình đầu tư phát triển bất
động sản đòi hỏi ở nhà đầu tư phải bỏ ra lượng tiền vốn, vật tư, lao động rất lớn.
Lượng vốn này nằm khê đọng trong suốt quá trình thực hiện đầu tư. Do đó đối với
mỗi dự án cần phải tính toán, lên phương án huy động vốn cụ thể và chi tiết đảm
bảo phát huy nguồn lực hiện có, thu hút tối đa các nguồn vốn từ bên ngoài nhằm
cung ứng đủ vốn cho dự án hoàn thành đúng tiến độ, đạt được yêu cầu chất lượng
đề ra. Những nguồn vốn sau khi huy động phải quản lí chặt chẽ, tránh thất thoát
cũng như sử dụng kém hiệu quả.
Lao động sử dụng cho các dự án đầu tư bất động sản thường rất lớn. Do đó cần
thiết phải xây dựng kế hoạch hợp lí về tuyển dụng, đào tạo và sử dụng cũng như
những chế độ đãi ngộ sao cho đáp ứng cả về số lượng và chất lượng nguồn lao động
cho từng giai đoạn của dự án.

Sau mỗi dự án thì xuất hiện một lượng lớn đội ngũ lao động dôi dư. Do đó cần
phải chú ý tới các biện pháp tạo việc làm cho các lao động sau dự án. Trong quản lí
công tác đầu tư cũng cần phải có biện pháp phân bổ các dự án sao cho sử dụng lao
động một cách ổn định, tránh tình trạng có thời điểm thiếu lao động, có thời điểm
lại dư thừa lao động.
d, Dự án bất động sản chịu ảnh hưởng lớn bởi các yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội
vùng, địa phương
Đặc điểm của bất động sản là cố định hay rất khó di chuyển và các bất động
sản được tạo lập thường phát huy tác dụng ở ngay tại nơi nó được tạo dựng nên, do
đó quá trình đầu tư chịu ảnh hưởng của các nhân tố về tự nhiên, kinh tế xã hội vùng.
Trong đó yếu tố quy hoạch phát triển vùng, địa phương có vai trò quyết định tới
chiều hướng của hoạt động đầu tư bất động sản. Khi tiến hành công cuộc đầu tư
nhà đầu tư cần phải nắm vững các đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội nơi thực hiện
dự án đầu tư để có thể tính toán được ảnh hưởng của các yếu tố đó đến quá trình
đầu tư hay các tác động sau này với hoạt động đầu tư.
e, Dự án đầu tư phát triển Bất động sản có độ rủi ro cao
Do quy mô vốn lớn, thời kì đầu tư kéo dài, lại chịu ảnh hưởng lớn bởi các yếu
tố tự nhiên, kinh tế xã hội vùng… nên mức độ rủi ro của hoạt động đầu tư thường
cao. Ví dụ như rủi ro do quản lí kém, chất lượng công trình không đạt yêu cầu, giá
nguyên vật liệu tăng, công suất không đạt công suất thiết kế, rủi ro thị trường…
1.2 Vốn và vai trò của vốn trong đầu tư phát triển bất động sản
Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C
5
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
1.2.1 Các khái niệm
Theo nghĩa chung nhất, Vốn đầu tư là toàn bộ lượng giá trị biểu hiện bằng tiền
của các loại tài sản tồn tại dưới các hình thức khác nhau được sử dụng cho các hoạt
động đầu tư. Đó có thể là tiền, nguyên vật liệu, tài sản cố định sản xuất, nhân lực,
thông tin, giá trị thương hiệu….
Nguồn vốn: là nguồn hình thành vốn đầu tư, đó chính là phần tích lũy được thể

hiện ở dạng giá trị được chuyển hóa thành vốn đầu tư đáp ứng yêu cầu phát triển của
xã hội. Xét trên góc độ doanh nghiệp nguồn vốn đầu tư của doanh nghiệp, đơn vị
thực hiện đầu tư gồm hai nguồn chính: nguồn vốn bên trong và nguồn vốn bên ngoài.
- Nguồn vốn bên trong: Nguồn vốn bên trong hình thành từ phần tích lũy từ
nội bộ doanh nghiệp (góp vốn ban đầu, thu nhập giữ lại) và phần khấu hao hàng
năm. Nguồn vốn này có ưu điểm là đảm bảo tính độc lập, chủ động, không phụ
thuộc vào chủ nợ, hạn chế rủi ro tín dụng. Tuy nhiên nếu chỉ dựa vào nguồn vốn
bên trong để tiến hành đầu tư thì quy mô đầu tư sẽ bị hạn chế.
- Nguồn vốn bên ngoài: Nguồn vốn này có thể hình thành từ việc vay nợ hoặc
phát hành chứng khoán ra công chúng thông qua hai hình thức tài trợ chính: tài trợ
gián tiếp thông qua trung gian tài chính hoặc tài trợ trực tiếp (thông qua thị trường
chứng khoán, hoạt động tín dụng thuê mua).
Huy động vốn: là việc vận dụng các biện pháp, chính sách để tạo lập mới, bổ
sung nguồn lực tài chính cho dự án từ các nguồn vốn có thể huy động.
1.2.2 Các kênh huy động vốn cho một dự án đầu tư bất động sản
1.2.2.1 Huy động vốn chủ sở hữu
a, Tăng vốn điều lệ
“ Vốn điều lệ” là số vốn do tất cả các thành viên góp vào và được ghi nhận vào
Điều lệ Công ty (Khoản 6, điều 4, luật Doanh nghiệp 2005). Vốn góp có thể bằng
tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị
quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kĩ thuật, các tài sản khác ghi trong Điều lệ
công ty do thành viên góp để tạo thành vốn của công ty. Vốn điều lệ do các thành
viên tự thỏa thuận và cam kết góp vốn. Vốn điều lệ của công ty có thể được sử dụng
vào các hoạt động kinh doanh, đầu tư của công ty.
Theo Luật Doanh nghiệp 2005, tại Việt Nam có thể thành lập các hình thức
doanh nghiệp: Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công ty cổ phần, Công ty hợp danh,
Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C
6
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Công ty tư nhân. Xu hướng hiện nay, các công ty được thành lập mới hoặc chuyển

đổi theo mô hình công ty cổ phần, vốn góp tương đương với số lượng cổ phần nắm
giữ, đây chính là hình thức phổ biến, hiệu quả và rất thuận lợi cho việc huy động
vốn, huy động nhân lực. Theo điều 24 nghị định 102/2010/NĐ-CP về hướng dẫn chi
tiết thi hành một số điều của Luật Doanh nghiệp thì công ty cổ phần thực hiện chào
bán cổ phần theo một trong các phương thức sau đây:
- Thông qua phương tiện thông tin đại chúng, kể cả internet;
- Chào bán cho từ một trăm nhà đầu tư trở lên, không kể nhà đầu tư chứng
khoán chuyên nghiệp;
- Chào bán cho một số lượng nhà đầu tư không xác định;
- Chào bán cho dưới một trăm nhà đầu tư đã được xác định;
Hồ sơ, trình tự, thủ tục và điều kiện chào bán cổ phần thực hiện theo quy định có
liên quan của pháp luật về chứng khoán. Sau khi kết thúc đợt chào bán cổ phần, công
ty đăng ký lại vốn điều lệ theo quy định của Luật Doanh nghiệp và Nghị định số
43/2010/NĐ-CP ngày 15 tháng 4 năm 2010 của Chính phủ về đăng ký doanh nghiệp.
b, Quỹ khấu hao
Đây là nguồn vốn hình thành bằng tiền trích khấu hao tài sản cố định. Quỹ
khấu hao gồm 2 phần: Quỹ khấu hao cơ bản và Quỹ khấu hao sửa chữa lớn. Quỹ
khấu hao cơ bản dùng để mua sắm, thay thế những tài sản cố định bị đào thải bằng
những tài sản cố định mới. Quỹ khấu hao sửa chữa lớn dùng để sửa chữa, thay thế
những bộ phận, chi tiết cơ bản bị hao mòn của tài sản cố định. Khi doanh nghiệp
trích khấu hao, lượng tài sản này sẽ được gửi tại ngân hàng hoặc để dưới dạng tiền
mặt. Trong quá trình đó, lượng tiền này tạm thời nhàn rỗi, bên cạnh đó với nhiều
doanh nghiệp, do quá trình sử dụng và gìn giữ máy móc thiết bị tốt, ít phải sửa
chữa, máy móc hết khấu hao vẫn còn có thể sử dụng mà chưa cần thay mới, do đó
đã dôi ra một lượng vốn khá lớn. Lượng vốn này có thể được bổ sung vào vốn kinh
doanh, hoặc vốn đầu tư của doanh nghiệp.
Lợi thế của Quỹ khấu hao đó là khoản chi phí hợp lí được hạch toán do đó vừa
giúp doanh nghiệp tăng doanh thu, vừa tiết kiệm được tiền thuế.
c, Quỹ đầu tư phát triển
Tất cả các doanh nghiệp khi hạch toán được lợi nhuận, thường phải trích lập

các loại quỹ : Quỹ dự phòng tài chính, quỹ dự phòng trợ cấp thất nghiệp, quỹ đầu tư
phát triển…Đây là một lượng tiền mặt tương đối lớn thường được các doanh nghiệp
Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C
7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
bổ sung vào các khoản đầu tư ngắn hạn, hoặc dùng để thanh toán các hợp đồng với
các nhà thầu khi đến hạn.
1.2.2.2 Huy động vốn từ ngân hàng và các tổ chức tài chính
Một công ty đầu tư kinh doanh bất động sản có thể đảm bảo ngân sách cho dự
án thông qua hình thức đi vay thế chấp một số tài sản của công ty như một hình
thức đảm bảo cho khoản tiền vay. Các ngân hàng thương mại và các công ty tài
chính thường chấp nhận các loại tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất đai, các loại
máy móc thiết bị, các loại bất động sản, những khoản kí quỹ có thời hạn, chứng
khoán, cổ phiếu. Đối với các công ty đầu tư bất động sản khi vay vốn để tài trợ cho
một dự án bất động sản thì tài sản thế chấp thường chính là quyền sử dụng đất, các
bất động sản sẽ được tạo dựng của chính dự án đó.
Ngân hàng không chỉ là một kênh cấp vốn trực tiếp mà ngân hàng còn tham gia
một số kênh huy động vốn khác cho việc đầu tư bất động sản như:
- Hối phiếu có đảm bảo bằng Bất động sản: tức là ngân hàng khi nhận thế chấp
bằng bất động sản sẽ phát hành hối phiếu được đảm bảo bằng chính tài sản đó. Hối phiếu
có giá trị đòi nợ khi đáo hạn, có thể chiết khấu, được giao dịch trên thị trường tiền tệ.
- Nghiệp vụ tín thác Bất động sản: Ngân hàng được chủ đất chuyển quyền sử dụng
đất và chịu trách nhiệm quản lý. Ngân hàng nhận uỷ thác sẽ cho vay thực hiện dự án Bất
động sản. Nghiệp vụ tín thác này có tính chất nửa như trái phiếu nửa như cổ phiếu.
- Chứng chỉ Bất động sản: Ngân hàng sẽ đảm nhận giám sát việc giải ngân theo
tiến độ thi công công trình. Khi hoàn thành dự án, toàn bộ bất động sản sẽ được đưa
ra bán đấu giá và chia cho các nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng chỉ. Chứng chỉ
Bất động sản sẽ được chuyển nhượng tự do để tăng tính thanh khoản.
Theo ước tính hiện nay số vốn đầu tư vào bất động sản ở Việt Nam có tới hơn
60% là vốn vay ngân hàng, có nhiều dự án có tỷ lệ vay ngân hàng chiếm tới 70%-

80% tổng vốn đầu tư. Đa phần đó đều là các khoản vay trực tiếp có thế chấp, còn
các hình thức huy động như hối phiếu có kì hạn, nghiệp vụ tín thác bất động sản hay
chứng chỉ bất động sản vẫn chưa được phổ biến.
1.2.2.3 Vốn huy động từ tiền ứng trước của khách hàng
Có thể huy động tiền ứng trước của khách hàng là một đặc điểm khá nổi bật
của việc huy động vốn cho dự án bất động sản, đặc biệt là đối với các dự án xây
dựng nhà ở để bán. Một số hình thức khác cũng có thể huy động được từ tiền ứng
Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C
8
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
trước từ người mua, nhưng đối với các dự án bất động sản, do tính khan hiếm của
đất đai nên việc này rất thuận lợi. Tại Việt Nam nguồn vốn này được các công ty
bất động sản sử dụng rất phổ biến đặc biệt là với các loại bất động sản nhà ở, một số
dự án văn phòng cho thuê. Theo quy định của pháp luật hiện hành của Việt Nam,
chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp
đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình
thức ứng tiền trước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
- Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, Chủ đầu tư được phép huy
động tiền ứng trước lần đầu tiên khi đã hoàn thành một khối lượng công việc nhất
định tùy thuộc vào pháp luật của mỗi nước quy định. Ở Việt Nam, lần ứng tiền đầu
tiên được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng xong phần móng. Việc xây dựng
xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp)
được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần
xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình
nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng.
- Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để
đầu tư tạo lập bất động sản.
- Khách hàng ứng tiền được hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản
tại thời điểm kí hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
- Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì

phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng
một khoản lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại
tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ.
- Trường hợp khách hàng không thực hiện đúng cam kết về việc ứng tiền trước
trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng và phải trả
cho chủ đầu tư một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân
hàng thương mại tại thời điểm trả tiền ứng với thời gian trả chậm.
- Việc chọn lãi suất ngân hàng thương mại để tính tiền lãi trả quá hạn được
thỏa thuận trong hợp đồng.
1.2.2.4 Huy động vốn từ các nhà đầu tư
Chủ đầu tư có thể kêu gọi các nhà đầu tư khác bỏ vốn vào để cùng thực hiện
dự án với mình. Các dự án đầu tư bất động sản cần lượng vốn rất lớn, thậm chí vượt
xa lượng vốn mà chủ đầu tư có thể huy động được, do đó để cho dự án có thể triển
Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C
9
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
khai, đạt được những mục tiêu đã đề ra thì cần thiết phải kêu gọi các nhà đầu tư
khác có tiềm năng cùng chung sức để thực hiện dự án. Chủ đầu tư có thể chuyển
nhượng toàn bộ hoặc một phần của dự án cho các chủ đầu tư khác. Một số hình thức
kêu gọi các nhà đầu tư cho dự án được phép thực hiện tại Việt Nam quy định tại
Nghị đinh 71/2010/NĐ- CP :
a, Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục
đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II.
Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với
chủ đầu tư cấp II sau khi đã giải phóng mặt bằng của dự án và đã thực hiện khởi
công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án. Sau khi đã có các công trình
hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án thì chủ đầu tư cấp I
được ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư cấp II.
b, Kí hợp đồng hợp tác kinh doanh với nhà đầu tư có chức năng kinh doanh bất
động sản.

Để tiến hành các bước chuyển nhượng dự án, các bên liên quan cần phải xem
xét đánh giá hiện trạng của dự án. Để có thể hợp tác kinh doanh thì dự án phải thỏa
mãn các điều kiện:
- Dự án không thuộc trường hợp bị cơ quan cho phép đầu tư quyết định thu hồi
văn bản cho phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư do: chủ đầu tư vi phạm các
quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc, quản lí đất đai mà
không có giải pháp khắc phục kịp thời theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền hoặc Chủ đầu tư không thực hiện đúng nội dung dự án hoặc sau 12 tháng kể
từ ngày nhận bàn giao đất mà không triển khai dự án thực hiện dự án hoặc chậm
tiến độ 24 tháng so với tiến độ được duyệt.
- Dự án là dự án nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện giải phóng mặt bằng, có
biên bản bàn giao mốc giới của dự án và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự
án phát triển nhà ở.
- Chủ đầu tư mới phải đáp ứng được các điều kiện sau:
+ Là tổ chức, cá nhân có vốn pháp định từ 6 tỷ đồng Việt Nam trở lên,
đăng kí kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật;
+ Đáp ứng được điều kiện về tài chính đối với chủ đầu tư dự án;
+ Có văn bản cam kết thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt;
c, Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ
chức, cá nhân để đầu tư xây dựng
Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C
10
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Tổ chức, cá nhân góp vốn vào dự án sẽ được phân chia lợi nhuận bằng tiền, cổ
phiếu, hoặc phân chia sản phẩm là nhà trên cơ sở tỉ lệ vốn góp theo thỏa thuận. Với
hình thức này Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chủ đầu tư chỉ được ký hợp
đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư sau khi đã có dự án
phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở
và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở. Trong trường hợp
mà hợp đồng có thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được

phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở
trong mỗi dự không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.
1.2.2.5 Phát hành trái phiếu
Trái phiếu là công cụ nợ do cơ quan công quyền, các công ty đang hoạt động
phát hành nhằm huy động vốn trên thị trường trong đó trái chủ được cam kết cả gốc
và lãi trong một thời gian nhất định. Đây chính là một hình thức vay nợ, người mua
và sở hữu trái phiếu được gọi là trái chủ chính là chủ nợ của đơn vị phát hành.
a, Trái phiếu công ty
Trái phiếu công ty là các trái phiếu do các công ty phát hành để vay vốn dài hạn.
Trái chủ được trả lãi định kỳ và trả gốc khi đáo hạn, song không được tham dự vào
các quyết định của Công ty. Nhưng cũng có loại trái phiếu không được trả lãi định
kỳ, người mua được mua dưới mệnh giá và khi đáo hạn được nhận lại mệnh giá. Khi
công ty giải thể hoặc thanh lý, trái phiếu được ưu tiên thanh toán trước các cổ phiếu.
Có những điều kiện cụ thể kèm theo, hoặc nhiều hình thức đảm bảo cho khoản vay.
Trái phiếu công ty bao gồm những loại sau:
- Trái phiếu chuyển đổi là loại trái phiếu có thể chuyển đổi thành cổ phiếu phổ
thông của cùng một tổ chức phát hành theo các điều kiện đã được xác định trong
phương án phát hành.
- Trái phiếu không chuyển đổi là loại trái phiếu không có khả năng chuyển đổi
thành cổ phiếu.
- Trái phiếu có kèm theo chứng quyền (chứng quyền là quyền mua một số cổ
phiếu phổ thông nhất định với mức giá được xác định trước trong thời kỳ nhất định).
- Trái phiếu có bảo đảm là loại trái phiếu được bảo đảm thanh toán toàn bộ
hoặc một phần gốc, lãi khi đến hạn bằng tài sản của tổ chức phát hành hoặc bên thứ
ba hoặc bảo lãnh thanh toán của tổ chức tài chính tín dụng.
Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C
11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
- Trái phiếu không có bảo đảm là loại trái phiếu không được bảo đảm thanh
toán toàn bộ hoặc một phần gốc, lãi khi đến hạn bằng tài sản của tổ chức phát hành

hoặc bên thứ ba hoặc bảo lãnh thanh tóan của tổ chức tài chính tín dụng.
b, Trái phiếu bất động sản:
Trái phiếu bất động sản cũng là một dạng của trái phiếu công ty. Đó là việc
phát trái phiếu để đầu tư vào bất động sản hoặc người mua trái phiếu được kèm
thêm quyền mua bất động sản - nhà ở hoặc trái phiếu có bảo đảm bằng bất động
sản. Tuy nhiên tại nước ta chưa có một văn bản pháp luật chính thức nào đưa ra một
khái niệm cụ thể về trái phiếu bất động sản. Do đó đây không phải là cách gọi chính
thức được ghi nhận tại các văn bản pháp luật, mà xã hội trong thời gian vừa qua tự
đặt tên gọi “trái phiếu bất động sản” cho dễ hiểu, dễ phân biệt và phù hợp với việc
huy động vốn phát triển dự án bất động sản. Trái phiếu bất động sản có thể gắn với
quyền mua bất động sản hoặc cũng có thể không gắn với quyền mua bất động sản.
Ưu điểm của trái phiếu là công ty có thể gọi vốn đến từ nhiều đối tượng có
tiềm lực tài chính như quỹ đầu tư, công ty và tập đoàn bảo hiểm, tài chính… và thủ
tục pháp lý không quá phức tạp. Hơn nữa doanh nghiệp không phải thế chấp tài sản
và có thể áp dụng lãi suất linh hoạt cũng như nhiều phương án trả lãi và gốc, và
hoạch định tài chính bằng trái phiếu rẻ hơn các khoản vay khác.
Tuy nhiên, nhược điểm của loại hình này là doanh nghiệp phải thanh toán đầy đủ
khi đáo hạn đúng theo cam kết trong hợp đồng với mức lãi suất cố định, trái phiếu bất
động sản rủi ro hơn trái phiếu ngân hàng và có thể gặp khó khăn trong việc cấu trúc
khoản vay sao cho dự án bất động sản luôn có khả năng trả lãi và gốc.
Ở Việt Nam trong thời gian vừa qua đã có một số công ty phát hành trái phiếu
gắn với quyền mua bất động sản. Trước khi Nghị định 71/2010/NĐ- CP thì chưa có
một văn bản pháp luật nào quy định cụ thể là doanh nghiệp có được phát hành trái
phiếu bất động sản để huy động vốn cho dự án hay không, nhưng việc huy động
vốn qua hình thức phát hành trái phiếu bất động sản là hợp pháp, phù hợp trong
khuôn khổ pháp luật, vì Điều 19.9 của Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định
chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công
nghiệp được “huy động vốn theo quy định của pháp luật”. Đồng thời, Điều 77.3
Luật Doanh nghiệp cũng ghi rõ “Công ty cổ phần có quyền phát hành chứng khoán
các loại để huy động vốn”, và Nghị định 52/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật

doanh nghiệp đã quy định và cho phép doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhằm
“thực hiện dự án đầu tư” (điều 4.1), bao gồm dự án bất động sản. Việc kèm quyền
Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C
12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
mua căn hộ, biệt thự đang thực hiện là quyền lợi của trái chủ, mà không phải nghĩa
vụ của họ và không chịu điều chỉnh bởi các luật chuyên ngành về bất động sản như
Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Hay nói cách khác, thỏa thuận này
không vi phạm điều cấm của pháp luật, quyền mua căn hộ trong tương lai là một
quyền gia tăng dành cho người mua trái phiếu, quyền này hợp pháp và đương nhiên
chỉ thực hiện được khi đủ điều kiện ký kết hợp đồng mua nhà theo Luật Nhà ở và
Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy vậy, để tăng tính minh bạch của thị trường bất
động sản, thì Nghị định 71/2010/NĐ- CP đã quy định cụ thể rằng các doanh nghiệp
được phép huy động vốn cho dự án bằng cách phát hành trái phiếu song không
được kèm theo quyền ưu tiên mua nhà hoặc ưu tiên đăng kí mua nhà (Điểm a,
khoản 1 điều 9, NĐ 71/2010/NĐ-CP).
1.2.2.6 Quỹ tín thác bất động sản
Quỹ tín thác bất động sản hay còn gọi là REIT ( Real estate investment trust) là
mô hình quỹ chuyên đầu tư trong lĩnh vực bất động sản nói chung và nhà ở nói
riêng. Mục đích của quỹ là huy động vốn nhàn rỗi của các nhà đầu tư nhỏ lẻ thông
qua phát hành chứng chỉ quỹ và đầu tư vào lĩnh vực nhà ở. Thông thường, REIT
được đầu tư 100% vốn vào bất động sản (các quỹ đầu tư khác chỉ được đầu tư tối đa
40%). REIT có mối liên thông chặt chẽ với thị trường tài chính, chứng khoán.
Chứng chỉ REIT nửa như trái phiếu, nửa như cổ phiếu. Người nắm giữ chứng chỉ
REIT cũng sẽ phải chấp nhận rủi ro vì các khoản đầu tư của quỹ có thể có lãi, có thể
lỗ do thị giá của chứng chỉ qũy cũng sẽ tăng hoặc giảm theo diễn biến của thị
trường địa ốc.
REIT được áp dụng khá thành công tại nhiều nước trên thế giới như Mỹ, Anh,
Nhật, Singapore. Lần đầu tiên quỹ này xuất hiện tại Mỹ vào khoảng năm 1960, sau
đó lan rộng ra các nước phát triển khác. Đến năm 2000, REIT được phát triển rộng

rãi ở Châu Âu và Châu Á như Pháp, Đức, Italia, Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản,
Thái Lan, Malaysia, Hồng Kông,…hiện nay, một số nước khác đang có thị trường
bất động sản phát triển như Ấn Độ, Trung Quốc, Việt Nam,…cũng đang nghiên cứu
về quỹ này. Tại Châu Á, mức vốn hóa của quỹ này khá lớn, năm 2010 lên đến 156,8
tỷ USD, riêng Singapore là 28,9 tỷ USD.
Ưu điểm của quỹ tín thác bất động sản:
- Nhà đầu tư nào cũng có thể tham gia trực tiếp vào thị trường: ưu điểm lớn
nhất mà quỹ này đem lại là bất kể cá nhân, tổ chức nào cũng có thể tham gia vào thị
Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C
13
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
trường bất động sản cho dù vốn của họ lớn hay nhỏ thông qua hình thức sở hữu một
phần tỷ lệ tương ứng với vốn góp tại một dự án nào đó, trong khi theo hình thức
thông thường để đầu tư bất động sản cần khoản vốn tương đối lớn. Tiền nhàn rỗi
trong dân rất lớn, do đó REIT hoạt động thành công sẽ đem lại mức vốn hóa rất lớn
cho thị trường.
- Kênh huy động vốn mới: Trong tình hình tín dụng thắt chặt, nền kinh tế khó
khăn. Các kênh huy động vốn truyền thống sẽ không mấy hiệu quả, thì REIT sẽ là
một kênh huy động vốn mới cần tính đến.
- Lợi nhuận các nhà đầu tư được hưởng cao: đầu tư vào cổ phiếu của các công ty
bất động sản hay tham gia vào REIT có nhiều điểm giống nhau, tuy nhiên sự khác
biệt lớn nhất là mức cổ tức đem lại cho các nhà đầu tư lại khác biệt. Gần như hầu hết
các quỹ này trên thế giới đều chi ra 90% lợi nhuận của quỹ chia cho các nhà đầu tư,
chỉ giữ lại khoảng 10% duy trì hoạt động của quỹ, trong khi đó các quỹ chứng khoán
hiện nay tỷ lệ giữ lại duy trì và hoạt động thông thường đều khoảng 30%. Đây là một
lợi thế không nhỏ của REIT và là điểm hấp dẫn nhất nhà đầu tư hiện nay.
- REIT được ưu đãi về thuế: chính vì được ưu đãi rất nhiều trong việc đóng
thuế, cho nên mức cổ tức của quỹ này cho nhà đầu tư là rất cao. Gần như trên thế
giới thuế thu nhập được miễn hoàn toàn cho các quỹ này.
Hạn chế của quỹ tín thác bất động sản:

Mặc dù quỹ REIT có rất nhiều ưu điểm, tuy nhiên sẽ khó tránh khỏi những hạn
chế mà các nhà đầu tư cần chú ý khi tham gia vào các quỹ này:
- Rủi ro cao: đương nhiên, bất kể đầu tư vào lĩnh vực nào đem lại lợi nhuận lớn
thì đồng hành với nó là rủi ro sẽ rất cao, điều quan trọng nhất là sự sáng suốt đưa ra
quyết định của nhà đầu tư trong từng thời điểm khác nhau. Có hai lý do đem lại rủi
ro cho nhà đầu tư từ quỹ này. Thứ nhất, quỹ này có sự liên thông với thị trường
chứng khoán, tài chính…do đó khi những thị trường này có sự biến động mạnh,
thiếu ổn định thì REIT sẽ chịu ảnh hưởng lớn, đặc biệt là những quỹ niêm yết trên
thị trường chứng khoán.
- Rủi ro trong quản lý dòng vốn: khác với những quỹ đầu tư khác như quỹ đầu
tư chứng khoán, quỹ đầu tư bất động sản…khi quản lý dòng vốn của REIT sẽ không
đảm bảo an toàn, bởi quỹ này đa phần lợi nhuận là chi cho các cổ đông, vì thế bộ
máy hoạt động của quỹ chỉ là một hội đồng các nhà đầu tư, khác với quỹ khác, mô
hình giống như một Công ty quản lý. Chẳng hạn như quỹ chứng khoán lợi nhuận
Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C
14
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
trích ra cho việc hoạt động khoảng 30%, trong khi đó REIT chỉ 10%. Đây là cũng là
một hạn chế của REIT so với các quỹ khác.
1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới khả năng huy động vốn cho dự án đầu tư bất động sản
Khả năng huy động vốn của doanh nghiệp là nói tới việc Doanh nghiệp đó có
thể thu hút được bao nhiêu tiền từ mọi nguồn khác nhau cả bên trong lẫn bên ngoài
doanh nghiệp để thực hiện một mục tiêu cụ thể của Doanh nghiệp đó. Cụ thể trong
trường hợp này mục tiêu của Doanh nghiệp khi huy động vốn đó là để thực hiện dự
án bất động sản. Khả năng huy động vốn được đánh giá trên các khía cạnh :
- Tổng lượng vốn mà công ty có thể huy động được;
- Khả năng đáp ứng nhu cầu về vốn trong từng giai đoạn của dự án;
- Thời gian được phép sử dụng vốn. Tức là nói tới thời hạn mà Công ty phải thực
hiện nghĩa vụ hoàn trả cả gốc và lãi với các khoản vốn vay;
- Chi phí huy động và chi phí sử dụng vốn huy động được;

- Kết quả do việc sử dụng vốn ;
Khả năng huy động vốn của Doanh nghiệp được đánh giá là tốt khi Dự án
được đáp ứng đủ nhu cầu về vốn để thực hiện, không có hiện tượng chậm tiến độ
kéo dài hoặc ngưng thực hiện do không có vốn, thời gian sử dụng vốn phù hợp với
tiến độ dự án, chi phí thấp và sau khi sử dụng đồng vốn đó Doanh nghiệp đạt được
mục tiêu đã đề ra.
Các nhân tố ảnh hưởng tới khả năng huy động vốn của doanh nghiệp cho dự án
đầu tư bất động sản bao gồm:
1.3.1 Sự phát triển của thị trường vốn và thị trường bất động sản
Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng lại có
thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch, thị
trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tích chất
khu vực và biến động theo thời gian. Vì vậy thị trường bất động sản là tổng hòa các
giao dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lí nhất định trong một thời
điểm nhất định. Do tính khan hiếm của đất đai, nên thị trường bất động sản bị giới
hạn nguồn cung, trong khi dân số ngày một tăng, nhu cầu về bất động sản ngày
càng gia tăng nhanh chóng, từ đó xảy đến tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình
trạng độc quyền trên thị trường. Đánh giá mức độ phát triển của thị trường bất động
sản có nhiều tiêu chí khác nhau, nhưng quan trọng hơn cả là xét đến mức độ tự do
cạnh tranh, tức là bên mua bên bán có dễ dàng xâm nhập thị trường hay không, có
Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C
15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
đủ số lượng bên bán bên mua hay không? Khi thị trường bất động sản phát triển, bất
động sản không chỉ đơn thuần là nơi sinh sống và công cụ tích trữ tài sản mà nó trở
thành một kênh đầu tư thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Khi đó khả
năng huy động vốn của các dự án từ vốn góp của các nhà đầu tư hay tiền mua ứng
trước của khách hàng sẽ trở nên thuận lợi và dễ dàng hơn. Mặt khác, sự phát triển
của thị trường cũng làm giảm rủi ro khi đầu tư, tăng cường khả năng thu hồi vốn và
trả nợ các dự án cũng có thể dễ dàng tiếp cận với các nguồn vốn vay tín dụng hơn.

Khả năng huy động vốn cho thị trường bất động sản còn chịu tác động không
nhỏ từ thị trường vốn. Sự phát triển của thị trường vốn mà biểu hiện rõ nhất là thị
trường chứng khoán đóng vai trò quan trọng trong việc huy động vốn cho các dự
án. Thông qua thị trường vốn các khoản tiền manh mún, rải rác trong dân cư và các
tổ chức kinh tế sẽ được huy động. Vai trò này được biểu hiện trực tiếp tại thị trường
chứng khoán sơ cấp và sẽ được thúc đẩy, khuyến khích thông qua hành vi của thị
trường thứ cấp. Với sự phát triển của thị trường chứng khoán, các công ty,các quỹ
đầu tư bất động sản ngoài nguồn vốn tự có và vốn vay ngân hàng còn có thể huy
động thêm vốn cho dự án bằng các hình thức phát hành các chứng khoán liên quan
tới bất động sản sắp được hình thành. So với các hình thức huy động vốn khác thì
thị trường vốn có khả năng huy động với quy mô rộng rãi hơn, phương thức thực
hiện linh hoạt, đa dạng có thể đáp ứng nhanh chóng nhu cầu về vốn đảm bảo về
hiệu quả và kịp thời trong quá trình thực hiện dự án.
1.3.2 Chính sách tài chính tiền tệ
Hiện nay nguồn vốn vay ngân hàng vẫn là nguồn huy động chủ yếu đối với
các dự án bất động sản. Việc thu hút vốn cho thị trường bất động sản nói chung và
cho các dự án nói riêng dễ hay khó tuỳ thuộc vào chính sách tín dụng của từng thời
kỳ là mở rộng hay thắt chặt tương ứng với những giai đoạn phát triển khác nhau của
nền kinh tế. Lãi suất tiền vay, thời hạn cho vay, lượng vốn vay cũng như các quy
định rằng buộc khác khi vay vốn của ngân hàng và các tổ chức tín dụng sẽ là yếu tố
rất quan trọng để các nhà đầu tư bất động sản tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Lãi suất
là công cụ của nhà nước, các tổ chức tín dụng nhằm điều tiết tăng hay giảm vốn cho
thị trường. Nhà nước cũng có các chính sách khuyến khích đầu tư bằng việc sử
dụng công cụ lãi suất ưu đãi, nhằm hỗ trợ cho các hoạt động đầu tư kém hấp dẫn
(đầu tư các cơ sở hạ tầng, nhà ở xã hội…). Đầu tư bất động sản là lĩnh vực thu hồi
vốn chậm, do đó việc gia tăng thời hạn cho vay sẽ giúp cho các nhà đầu tư đủ thời
Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C
16
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
gian để chuẩn bị hoàn trả vốn. Các quy định rằng buộc có tác dụng hạn chế rủi ro

trong việc cho vay của các tổ chức tín dụng song nó lại cản trở việc tiếp cận vốn của
các dự án, việc nới lỏng hay thắt chặt các quy định rằng buộc này sẽ ảnh hưởng
trực tiếp đến việc tiếp cận vốn của các dự án.
Để nguồn vốn tín dụng có tham gia vào phát triển Bất động sản một cách dễ
dàng và hiệu quả thì tổ chức tín dụng cần minh bạch hoá và đơn giản quy trình vay
đầu tư vào dự án bất động sản, nâng cấp trình độ cập nhật thông tin bất động sản và
thông tin tín dụng đối với bất động sản, đa dạng hoá các hình thức cho vay (ngắn
hạn, dài hạn, tín chấp, thế chấp…).
1.3.3 Tính cạnh tranh của dự án
Yếu tố này có vai trò quyết định tới việc huy động vốn cho dự án. Trong điều
kiện nguồn vốn để phát triển bất động sản có hạn trong khi có rất nhiều các dự án
cũng cần huy động vốn, thì yếu tố vượt trội hơn của dự án sẽ quyết định tới việc huy
động các nguồn vốn từ bên ngoài. Đối với các ngân hàng, tổ chức tín dụng, các trái
chủ, những chủ nợ của dự án thì họ quan tâm tới mức lãi suất, khả năng hoàn trả cả
gốc và lãi ghi đến hạn. Đối với các nhà đầu tư họ lại quan tâm tới mức độ sinh lời của
dự án. Với những khách hàng mua nhà ở với nhu cầu sinh sống thì quan tâm tới vị trí
dự án, chất lượng công trình, các công trình phụ trợ…Như vậy tính cạnh tranh của dự
án được thể hiện ở nhiều điểm khác nhau ví dụ như: vị trí của dự án so với các công
trình giao thông, sự phù hợp với quy hoạch phát triển chung, mức độ phù hợp của các
sản phẩm của dự án với xu thế của thị trường, tiện nghi của sản phẩm, giá bán sản
phẩm, chất lượng công trình, tính độc đáo trong kiến trúc, thời gian thực hiện dự án,
lãi suất vay vốn, tỉ suất lợi nhuận, các ưu đãi khác với nhà đầu tư và với khách
hàng…Đặc biệt do đặc điểm của bất động sản là khan hiếm, khó di dời nên yếu tố
cạnh tranh lớn nhất của dự án chính là vị trí, với một vị trí đẹp thì dự án luôn được sự
quan tâm của tất cả mọi người nhờ đó việc huy động vốn sẽ trở nên dễ dàng hơn.
1.3.4 Năng lực của chủ đầu tư
Năng lực của chủ đầu tư thể hiện ở quy mô vốn tự có, tỉ lệ vốn tự có trên tổng
số, vốn đầu tư lớn sẽ tăng khả năng huy động vốn. Bên cạnh đó trình độ năng lực
quản lý của chủ đầu tư đóng vai trò quan trọng trong tiến độ và hiệu quả của việc
đầu tư, nó quyết định mức thành công của các dự án đầu tư thể hiện ở khả năng lập

dự án, tiến hành thực hiện dự án, thiết kế kỹ thuật phù hợp với nhu cầu xã hội, khả
Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C
17
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
năng đánh giá mức độ rủi ro khi tiến hành dự án. Khả năng marketing, xây dựng
hình ảnh doanh nghiệp cũng có vai trò quan trọng đối với quá trình huy động vốn
cho đầu tư phát triển bất động sản.
Ví dụ như Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Sài gòn Thương
tín( Sacomreal). Thành lập năm 2004, sau gần 10 năm hoạt động Sacomreal là một
thương hiệu đã được khảng định trên thị trường Bất động sản khu vực phía Nam và ở
phạm vi cả nước. Trong dòng sản phẩm dịch vụ: Tư vấn Tiếp thị - Phân phối Bất
Động sản, Tư vấn và Quản lý bất động sản, Pháp lý Nhà đất, Thẩm định giá Tài sản
và Bất Động sản, Tư vấn - Thiết kế - thi công Sacomreal đã luôn thể hiện được chất
lượng, uy tín và tính chuyên nghiệp cao. Bên cạnh đó, sự trung thành giữ vững các
cam kết với khách hàng, phát triển đa dạng các gói sản phẩm dịch vụ hoàn chỉnh, các
giá trị gia tăng trên từng sản phẩm đã khẳng định Sacomreal trở thành thương hiệu
bất động sản hàng đầu Việt Nam, trong việc đem đến cho khách hàng sự hài lòng về
một cuộc sống chất lượng, tiện ích và hiện đại. Sự thành công trong việc Tư vấn Tiếp
thị độc quyền cho các Dự án như : Căn hộ An Phú - An Khánh, Sealinks Resort
Villas …; cũng như hiệu quả mang về cho Công ty từ việc đầu tư vào các Dự án như
Căn hộ Sacomreal - 584, - Hòa Bình, Căn hộ Cao cấp Belleza,… chính là nhờ vào
mạng lưới khách hàng rộng lớn, đa dạng và kinh nghiệm trong ngành bất động sản;
phần khác mỗi Dự án Bất Động sản mà Sacomreal tham gia đầu tư đều đã được
nghiên cứu và phân tích rất kỹ lưỡng nhằm bảo đảm lợi ích cho Khách hàng và các
Cổ đông của Sacomreal. Đội ngũ Sacomreal luôn luôn làm việc với tinh thần đoàn
kết và lòng nhiệt huyết nhằm mang lại dịch vụ tốt nhất cho khách hàng, đã chinh
phục và trở nên một thương hiệu uy tín được khách hàng ưa chuộng cả trong nước
và sự quan tâm của các đối tác trong Khu vực Đông Nam Á. Năm 2010, Sacomreal
trở thành một trong mười Nhà Đầu tư Bất Động sản hàng đầu Việt Nam. Vốn điều
lệ là 3000 tỷ đồng, tổng giá trị tài sản tại thời điểm 31/12/2010 lên tới 7800 tỷ đồng.

Các dự án mà Sacomreal đã hoàn thành gồm: Dự án Cao ốc căn hộ Sacomreal - Hòa
Bình tọa lạc tại Số 47 Hòa Bình, Phường Tân Thới Hòa, Quận Tân Phú, TP. HCM;
Dự án Căn Hộ Phú Lợi 1; Dự án khu căn hộ cao cấp Belleza. Những dự án này
cùng những dự án đang triên khai mang lại thành công lớn cho Sacomreal, khảng
định được thương hiệu Sacomreal trong lĩnh vực Bất động sản.
Chính vì vậy mà các dự án bất động sản tiếp theo mà Sacomreal là chủ đầu tư
luôn được công chúng bao gồm cả những người tiêu dùng và những nhà đầu tư đặc
biệt chú ý tới. Vì thế việc thực hiện huy động vốn của Công ty cũng được thực hiện
Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C
18
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
dễ dàng hơn sao với những chủ đầu tư khác. Trong năm 2010, trong khi hầu hết các
công ty Bất động sản gặp muôn vàn khó khăn trong việc thu xếp vốn thực hiện dự án
thì Sacomreal lại có được những thành công to lớn trong hoạt động huy động vốn
thông qua việc phát hành trái phiếu. Điển hình như dự án Cao ốc Sacomreal Hùng
Vương. Với tổng mức đầu tư khoảng 253 tỷ đồng, khởi công vào quý I/ 2011 và hoàn
thành vào quý I/2013. Công ty Sacomreal đã thực hiện phát hành 350 trái phiếu
vào ngày 27/12/2010 với mục đích là tài trợ cho dự án Sacomreal Hùng Vương.
Mệnh giá mỗi trái phiếu là 1 tỷ đồng kì hạn 30 tháng với lãi suất thả nổi, 3 tháng
thay đổi lãi suất một lần. Chỉ trong một ngày toàn bộ 350 trái phiếu đã được bán
hết, Sacomreal thu về 350 tỷ đồng nhiều hơn rất nhiều so với tổng vốn đầu tư của
dự án. Trước đó Sacomreal còn tiến hành huy động bằng trái phiếu đối với các dự
án ; Dự án Tân Thắng, dự án khu căn hộ cao cấp Belleza- Phú Mỹ Hưng, Tổng
lượng vốn huy động từ phát hành trái phiếu để đầu tư dự án của Sacomreal tính tới
31/12/2010 lên tới 1700 tỷ đồng.
Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C
19
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN CỦA CÔNG TY
VINACONEX- ITC CHO DỰ ÁN CÁT BÀ AMATINA GIAI ĐOẠN 2008-2010

2.1 Giới thiệu về chủ đầu tư – Công ty cổ phần đầu tư và phát triển du lịch
Vinaconex (Vinaconex –ITC)
2.1.1 Thông tin chung về công ty
Tên đầy đủ: Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Du lịch Vinaconex
Tên viết tắt : Công ty Vinaconex – ITC., JSC
Tên giao dịch quốc tế : Vinaconex Investment and Toursim Development
Joint – stock Company.
Địa chỉ : Tầng 1, Tòa nhà 17T5, Khu đô thị mới Trung Hòa - Nhân chính, Phường
Nhân chính - Quận Thanh Xuân - Tp Hà Nội.
Điện thoại : 04.62815347 Fax : 04.62815349 Mã số thuế : 0102675516
Website : www.vinaconexitc.com.vn Email :
Vốn điều lệ : 360 tỷ VNĐ.
2.1.2 Quá trình hình thành và phát triển
2.1.2.1 Sự hình thành
Vinaconex –ITC, JSC được thành lập ngày 07 tháng 3 năm 2008 trên cơ sở Ban
quản lí dự án Cái Giá – Cát Bà của Tổng công ty cổ phần xuất nhập khẩu và xây
dựng Việt Nam (Vinaconex). Việc chuyển đổi mô hình từ Ban quản lí sang Công ty
cổ phần là sự thay đổi căn bản về tư duy triển khai thực hiện các dự án lớn. Mô hình
Công ty Cổ phần sẽ tạo điều kiện tốt nhất để huy động các nguồn lực cần thiết, tạo
tiền đề không chỉ phát triển dự án Cát Bà Amatina thành công mà còn xây dựng một
doanh nghiệp phát triển mạnh mẽ lĩnh vực kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng
và bất động sản nói chung. Sự hình thành Công ty Vinaconex- ITC còn xuất phát bởi
sự cần thiết khách quan của dự án Cát Bà Amatina, dự án không chỉ lớn về quy mô
vốn mà còn cần sự quản lý vận hành lâu dài trong và sau khi đầu tư. Điều đó đòi hỏi
phải có một Công ty độc lập để triển khai thực hiện và quản lí vận hành.
2.1.2.2 Các Cổ đông sáng lập
Vinaconex – ITC được thành lập bởi 3 cổ đông sáng lập:
- Tổng Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex).
Đây là một trong những Tổng công ty hàng đầu của Việt Nam trong lĩnh vực đầu tư
kinh doanh Bất động sản và xây lắp. Hiện nay Tổng công ty Vinaconex có hơn

Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C
20
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
47000 cán bộ công nhân viên, 96 đơn vị thành viên, với tổng giá trị tài sản 25000 tỷ
VNĐ. Hiện đang nắm giữ 53,33% cổ phần của Vinaconex- ITC.
- TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank). Eximbank là một trong
những Ngân hàng TMCP đầu tiên của Việt Nam, có mạng lưới rộng khắp cả nước
và có uy tín trọng quan hệ quốc tế. Đến tháng 12 năm 2010, vốn điều lệ của
Eximbank là 8800 tỷ đồng tổng tài sản đạt 65.448 tỷ đồng. Hiện Eximbank nắm giữ
10,67% cổ phần của Vinaconex- ITC.
- Công ty Cổ phần chứng khoán Ngân hàng nông nghiệp và phát triển Nông
thôn Việt Nam (Agriseco). Là đơn vị thành viên của Ngân hàng nông nghiệp và phát
triển nông thôn Việt Nam với vốn điều lệ là 2.200 tỷ đồng, tổng giá trị tài sản đạt
11.500 tỷ và hiện đang nắm giữ 10,00% cổ phần của công ty Vinaconex- ITC.
2.1.2.3 Các mốc thời gian quan trọng
Ngày 7/3/2008 Thành lập công ty.
Ngày 10/2/2009 Sàn giao dịch Bất động sản Vinaconex – ITC được thành lập
(viết tắt VITR ). Sàn VITR được thành lập là điều kiện quan trọng hỗ trợ các hoạt
động đầu tư và kinh doanh Dự án của Công ty và đặc biệt góp phần phát triển hoạt
động kinh doanh dịch vụ bất động sản. Bên cạnh đó sự hoạt động của Sàn góp phần
minh bạch hóa hoạt động kinh doanh thị trường Bất động sản và cũng góp phần
nâng cao vị thế của Công ty.
Ngày 15/05/2009, sàn VITR chính thức là thành viên mạng các sàn giao dịch
Bất động sản miền Bắc Việt Nam.
Tháng 8/2009, Vinaconex – ITC chính thức là thành viên của Hội bất động sản
du lịch Việt Nam và cũng là một trong những thành viên đầu tiên của Hội.
Tháng 1/2010, Khách sạn Holiday View (Khách sạn đạt tiêu chuẩn 3* tại thị
trấn Cát Bà – Hải Phòng) chính thức sáp nhập vào Vinaconex- ITC. Sự kiện này
đánh dấu sự gia nhập của Vinaconex- ITC vào thị trường cung cấp dịch vụ du lịch.
Đây là bước đi nền tảng để Công ty tiến tới hoạt động quản lí vận hành khu đô thị

du lịch Cái Giá – Cát Bà (Cát Bà Amatina) .
Tháng 5/2010, Công ty Vinaconex – ITC với mã cổ phiếu VCR chính thức
niêm yết giao dịch trên sàn giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX). Cũng trong năm
2010, cổ phiếu VCR được bình chọn là thương hiệu chứng khoán uy tín của năm.
Quý IV/2010, Tăng vốn điều lệ từ 300 tỷ lên 360 tỷ thông qua phát hành cổ phiếu.
Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C
21
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
2.1.3 Định hướng phát triển và mục tiêu của Công ty
Định hướng phát triển của công ty
Vinaconex - ITC xác định sứ mệnh của mình là trở thành doanh nghiệp mạnh
của Việt nam trong các lĩnh vực:
- Kinh doanh bất động sản;
- Quản lí các dự án đầu tư xây dựng;
- Kinh doanh các dịch vụ du lịch;
Với mục tiêu luôn hướng tới sự phát triển bền vững, tạo ra môi trường làm
việc thân thiện, năng động và sáng tạo nhất, tạo điều kiện tốt nhất để phát triển các
năng lực cá nhân và tạo dựng sức mạnh tập thể để mang lại lợi ích cao nhất cho
doanh nghiệp, cho các cổ đông và cho từng thành viên trong doanh nghiệp.
Mục tiêu
Nỗ lực phát triển để trở thành một Công ty lớn mạnh được biết đến trên thế giới
và mang lại lợi ích cao nhất cho người lao động, cho doanh nghiệp và các cổ đông.
2.1.4 Lĩnh vực hoạt động chính đang thực hiện
- Kinh doanh bất động sản;
- Dịch vụ môi giới, định giá, sàn giao dịch bất động sản;
- Kinh doanh nhà hàng, khách sạn, dịch vụ vui chơi giải trí (không bao gồm
kinh doanh quán bar, phòng hát karaoke, vũ trường);
- Xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi, các
công trình văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí, các công trình di lịch, khách sạn;
- Tư vấn xây dựng (không bao gồm dịch vụ thiết kế công trình); tư vấn các

dự án phát triển kinh tế - xã hội cho các đơn vị, ngành, địa phương;
2.1.5 Sơ đồ cơ cấu tổ chức
Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C
22
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C
23
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
2.1.6 Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh
Bảng 2.1:Tóm tắt tình hình tài chính của Công ty:
Đơn vị :1000 đồng
STT Chỉ tiêu Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010
1
Tổng giá trị tài sản 180.173.564 353.194.823 717.690.457
2
Doanh thu thuần 0 47.992.282 155.206.793
3
Lợi nhuận từ HĐKD 189.045 23.212.551 81.559.180
4
Lợi nhuận khác 16.459 171.790 (332.406)
5
Lợi nhuận trước thuế 205.504 23.384.381 81.226.774
6
Lợi nhuận sau thuế 121.385 19.227.807 60.765.547
Nguồn: Báo cáo tài chính năm 2010 (Dấu ( ) thể hiện các giá trị âm)
Năm 2008, Công ty mới thành lập và các hoạt động chủ yếu tập trung vào thực
hiện đầu tư Dự án đô thị Cái Giá – Cát Bà (Cát Bà Amatina), hoạt động kinh doanh
của Công ty chưa có doanh thu từ hoạt động chính, doanh thu 2008 của Công ty chủ
yếu phát sinh từ lãi tiền gửi.
Năm 2009, Công ty đã đưa khu biệt thự Tùng Thu dự án Cát Bà Amatina vào

kinh doanh, giá trị doanh thu ghi nhận đạt trên 46,7 tỷ đồng chiếm tỷ trọng lớn
trong tổng doanh thu của công ty. Đồng thời, việc đưa vào hoạt động sàn giao dịch
Bất động sản trong năm 2009, công ty đã thực hiện việc mở rộng ngành nghề kinh
doanh, tạo kênh thuận lợi cho việc giao dịch các sản phẩm của dự án đầu tư. Doanh
thu dịch vụ từ hoạt động sàn giao dịch Bất động sản năm 2009 đạt 1,27 tỷ đồng.
Tổng doanh thu đạt 50,1 tỷ đồng (Bao gồm doanh thu từ hoạt động đầu tư kinh
doanh Bất động sản, doanh thu hoạt động tài chính và doanh thu khác ) tăng 23,8%
so với năm 2008.
Năm 2010 doanh thu từ hoạt động sản xuất kinh doanh chiếm 99,8% doanh thu
trước thuế. Lợi nhuận trước thuế vượt kế hoạch 70 tỷ đồng đã được Đại hội Cổ
đông thông qua. Lợi nhuận thu được chủ yếu từ việc đưa 171 căn biệt thự tại khu
biệt thự B2 và B3 vào kinh doanh.
Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C
24
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp
Bảng 2.2: Lợi nhuận trước thuế
Đơn vị: 1000 đồng
TT
Khoản mục
lợi nhuận
Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010
Giá trị Tỷ trọng Giá trị Tỷ trọng Giá trị Tỷ trọng
1
Từ Đầu tư,
kinh
doanh, dịch
vụ BĐS
(1.899.929)
- 23.390.724 100,03% 81.559.180 100,4%
2

LN từ hoạt
động tài
chính
2.088.974 1016,5% (178.173) - 0 -
3 LN khác
16.459 8,0% 171.790 0,73% (322.406) -
Tổng 205.504 100% 23.384.381 100% 81.236.774 100%
Nguồn: Báo cáo tài chính các năm Dấu ngoặc đơn biểu hiện các giá trị âm
Bảng 2.3: Các tỉ lệ tài chính
STT Q4/2010 Q3/2010 Q2/2010 Q1/2010
năm
2009
1 Tài sản ngắn hạn/Tổng tài sản 28% 42% 52% 36% 42%
2 Tài sản dài hạn/Tổng tài sản 72% 58% 48% 64% 58%
3 Nợ phải trả/Tổng nguồn vốn 48% 34% 28% 17% 15%
4 Nợ phải trả/Vốn chủ sở hữu 93% 52% 38% 21% 17%
5 Vốn chủ sở hữu/Tổng nguồn vốn 52% 66% 72% 83% 85%
6
Lợi nhuận trước thuế/Doanh
thu thuần
42% 50% 51% 69% 49%
7
Lợi nhuận sau thuế/Doanh
thu thuần
31% 37% 38% 51% 40%
8
Lợi nhuận trước thuế/Tổng
tài sản (ROA)
1% 2% 5% 4% 6%
9

Lợi nhuận sau thuế/Vốn chủ
sở hữu (ROE)
3% 4% 7% 4% 6%
2.1.7. Tình hình đầu tư phát triển
2.1.7.1 Tình hình đầu tư theo nội dung
Trương Như Hiếu Lớp Kinh tế đầu tư 49C
25