Nghiên cứu phát triển và đưa ra giải pháp cho hoạt động kinh doanh bất động sản

MỞ ðẦU

1. Sự cần thiết của ñề tài nghiên cứu.
Như chúng ta ñã biết bất ñộng sản liên quan ñến mọi người trong xã hội dù họ
ở bất kỳ cương vị nào. Bất cứ ai cũng ñều cần có nơi trú ngụ, có nơi làm việc,
có nơi học hành, có nơi vui chơi giải trí…do vậy có thể nói ñến vai trò không
thể thiếu ñược của BðS trong mọi xã hội. Hoạt ñộng kinh doanh BðS có mục
tiêu chính là tạo dựng và cung cấp các loại BðS và các dịch vụ liên quan ñến
BðS cho cộng ñồng chính vì thế mà hoạt ñộng này có tính xã hội rất cao. Hoạt
ñộng kinh doanh BðS có thể ñược tiến hành bởi một doanh nghiệp có ñăng ký
chính thức (ví dụ như doanh nghiệp chuyên phát triển các khu ñô thị mới), có
thể ñược tiến hành bởi một cá nhân bất kỳ (ví dụ như việc họ xây nhà ñể bán,
cho thuê nhà hoặc mua BðS và sau ñó bán lại ñể thu lợi nhuận). Những người
mua BðS cũng có thể là các doanh nghiệp ñể dùng làm trụ sở hoặc dùng ñể
kinh doanh cho thuê BðS, có thể là các hộ gia ñình mua ñể phục vụ nhu cầu ở
của mình. Chính vì tính ña dạng của hoạt ñộng kinh doanh BðS mà lĩnh vực
này thực sự ñược nhiều người quan tâm, nghiên cứu với mục tiêu chung là ñể
mua sắm ñược, thuê mướn ñược, hoặc tạo dựng ñược BðS theo cách có hiệu
quả nhất, ñem lại lợi ích lớn nhất cho họ.
Hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Việt Nam mới thực sự có môi trường pháp lý ñể
hoạt ñộng kể từ sau khi Luật ñất ñai năm 1993 ra ñời trong ñó cho phép người
sử dụng có một số quyền ñịnh ñoạt liên quan ñến ñất ñai như quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng ñất, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng ñất…
Chính từ sự non trẻ này mà rất nhiều vấn ñề về môi trường pháp lý chung, về
thủ tục hành chính của các cơ quan chức năng liên quan, về năng lực của các
doanh nghiệp kinh doanh BðS, về tâm lý, hành vi, thói quen của người tiêu
dùng BðS, về chính sách tín dụng cấp vốn cho hoạt ñộng ñầu tư, mua bán


2

BðS…còn nhiều bất cập so với yêu cầu phát triển của hoạt kinh doanh quan
trọng này. Xuất phát từ thực tế ñược phân tích như trên và xuất phát từ yêu cầu
công việc của một người hoạt ñộng trong lĩnh vực này, tác giả (NCS) ñã quyết
ñịnh lựa chọn ñề tài nghiên cứu này ñể làm luận án tiến sĩ.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu ñề tài này ở Việt Nam và ở một số nước
trên thế giới.
Như ñã trình bầy ở phần trên, hoạt ñộng kinh doanh BðS của Việt nam theo cơ
chế thị trường mới thực sự có những bước phát triển ñầu tiên kể từ ñầu những
năm 1990 ñến nay. Xét từ góc ñộ quản lý Nhà nước thì năm 1993 ñược ñánh
dấu như là ñiểm khởi ñầu của việc hình thành khuôn khổ pháp lý cho hoạt ñộng
kinh doanh này với sự ra ñời của Luật ñất ñai 1993, lần ñầu tiên cho phép các
việc chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, một trong nhưng văn bản pháp lý quan
trọng nhất trong lĩnh vực kinh doanh BðS ở Việt nam. Việc ra ñời của Luật ñất
ñai cũng như các văn bản dưới luật về ñất ñai ñã chứng tỏ bước ñầu ñã có
những nghiên cứu về hoạt ñộng kinh doanh BðS. Song qua khảo sát những
nghiên cứu ñã thực hiện trong lĩnh vực này thì công việc nghiên cứu chủ yếu
ñứng từ góc ñộ của cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực quản lý nhà ñất.
Các nghiên cứu trước ñây thường tập trung vào mô hình quản lý quỹ nhà ñất do
nhà nước quản lý ñể ñề xuất các giải pháp sử dụng quỹ này hiệu quả hơn trên
cơ sở các khung pháp lý ñược quy ñịnh bởi Luật ñất ñai năm 1993 và nay là
Luật ñất ñai 2003. Việc nghiên cứu hoạt ñộng kinh doanh BðS theo cơ chế thị
trường chưa nhiều, chưa ña dạng, có thể nêu ra ñây một số công trình như: Giáo
trình nguyên lý thị trường nhà ñất của trường ðại học Kinh tế Quốc dân do GS.
TSKH. Lê ðình Thắng chủ biên, sách chuyên khảo “Thị trường BðS những
vấn ñề lý luận và thực tiễn” của PGS. TS. Thái Bá Cẩn và ThS. Trần Nguyên
Nam, một số ñề tài nghiên cứu cũng như các hội thảo khoa học về lĩnh vực này
của Bộ Tài nguyên Môi trường, của trường ðại học Kinh tế Quốc dân, của
Viên Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, của Bộ Tài chính, của Bộ Xây
dựng…song nhìn chung bên cạnh những ñóng góp quan trọng trong việc hoàn

3


thiện khuôn khổ pháp lý, môi trường kinh doanh BðS thì còn hàng loạt các vấn
ñề khác liên quan tới các giải pháp phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS theo
cơ chế thị trường vẫn còn bỏ ngỏ. Với bối cảnh trên thì các nghiên cứu nhằm
ñề xuất các sửa ñổi về khuôn khổ pháp lý ñể thúc ñẩy sự phát triển của hoạt
ñộng kinh doanh BðS theo cơ chế thị trường là những xu hướng nghiên cứu
còn mới ở Việt Nam và sẽ có nhiều ý nghĩa thực tiễn cho việc phát triển hoạt
ñộng kinh doanh BðS ở Việt Nam trong thời gian tới.
ðối với nhiều nước trên thế giới, ñặc biệt là những nước có nền kinh tế thị
trường phát triển thì hoạt ñộng kinh doanh BðS ñã ñược nghiên cữu khá kỹ
lưỡng. ðiều này thể hiện ở chỗ các nước này ñã có một hệ thống pháp luật khá
ñầy ñủ, có thể giải quyết ñược hầu hết các tình huống nảy sinh trong thực tiễn
của hoạt ñộng kinh doanh BðS. Mặt khác, do thị trường BðS phát triển, ngành
kinh doanh BðS luôn có vị trí quan trọng trong xã hội, thu hút ñược nhiều vốn
ñầu tư cũng như nhiều nguồn nhân lực tham gia. Với bối cảnh ñó nhu cầu của
xã hội cần ñược thông tin tốt hơn về lĩnh vực BðS sẽ tạo bối cảnh thuận lợi cho
việc phát triển các hoạt ñộng nghiên cứu về BðS từ mọi góc ñộ. Tại ñó những
nghiên cứu tổng thể về kinh doanh BðS cũng như những nghiên cứu về từng
vấn ñề cụ thể của BðS như các vấn ñề sở hữu, khuôn khổ pháp lý cho các giao
dịch BðS, vấn ñề hiệu quả kinh doanh BðS, vấn ñề tài trợ cho một dự án phát
triển BðS, vấn ñề thuế BðS ñều ñã ñược thực hiện tương ñối kỹ. ở các nước
này các hướng nghiên cứu hiện nay có thể tập trung vào các vấn ñề giải quyết
nhu cầu về BðS cho tầng lớp có thu nhập thấp, một vấn ñề xã hội phức tạp mà
bất cứ một quốc gia nào cũng gặp phải mà các giải pháp ñưa ra ít khi ñạt ñược
tính tối ưu tuyệt ñối mà thường là sự ñánh ñổi giữa tính hiệu quả và tính công
bằng.

3. Mục tiêu nghiên cứu.
Xuất pháp từ thực trạng sơ khai của hoạt ñộng kinh doanh BðS và cùng với nó
cũng là tình trạng sơ khai trong công tác nghiên cứu lĩnh vực này ở Việt Nam,


4


trên cơ sở tầm quan trọng của BðS ñối với ñời sống kinh tế xã hội như ñã ñề
cập kể trên, Nghiên cứu sinh thấy rằng việc nghiên cứu những tồn tại chủ yếu
cản trở sự phát triển của hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Việt Nam, qua ñó ñề
xuất các giải pháp ñể giải quyết các tồn tại ñó ñối với cơ quan hoạch ñịnh
chính sách Nhà nước trong lĩnh vực này là hết sức cần thiết. Việc nghiên cứu
này cần ñược thực hiện trên cơ sở hệ thống hoá các vấn ñề về lý luận trong lĩnh
vực BðS cũng như chỉ rõ các vấn ñề thực tiễn chưa phù hợp cho việc phát triển
hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Việt nam. Kết quả nghiên cứu này là cần thiết cho
mọi ñối tượng tham gia thị trường BðS như các hộ gia ñình, các nhà quản lý
doanh nghiệp, các nhà ñầu tư, các nhà xây dựng BðS, các nhà tài trợ cho các
dự án BðS cũng như các cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực này nhằm
thúc ñẩy sự phát triển của hoạt ñộng kinh doanh BðS, tạo ñược nhiều BðS hơn
cho xã hội, góp phần giải quyết nhu cầu về nơi làm việc, nơi sản xuất, trụ sở
cho doanh nghiệp và các tổ chức, nơi ở và các khu dịch vụ cho các hộ gia ñình.
4. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu.
Trên cơ sở mục tiêu nghiên cứu ñã ñề ra và với tính chất ñặc thù của BðS, ñối
tượng chính ñược nghiên cứu trong luận án này là:
- Môi trường kinh doanh BðS ở Việt Nam như hệ thống luật ñiều tiết hoạt ñộng
kinh doanh BðS, ñiều tiết thị trường BðS ở Việt Nam.
- Các chính sách nhằm thúc ñẩy sự phát triển của hoạt ñộng kinh doanh BðS ở
Việt Nam theo cơ chế thị trường nhằm sử dụng hiệu quả hơn nữa nguồn lực về
BðS của ñất nước nói chung và nguồn tài nguyên ñất ñai nói riêng ñể ñáp ứng

nhu cầu về BðS ngày càng tăng của xã hội.
Về phạm vi không gian nghiên cứu: do ñây là lĩnh vực rất rộng lớn và phức tạp
nên luận án sẽ chủ yếu tập trung nghiên cứu về các BðS nhà ở và BðS thương
mại ở Việt Nam. Các dữ liệu dùng ñể phân tích về môi trường, chính sách, thực
trạng hoạt ñộng kinh doanh BðS chủ yếu lấy từ ñịa bàn Hà Nội, một phần từ
ñịa bàn thành phố HCM là những nơi mà hoạt ñộng kinh doanh BðS, ñặc biệt


5


là các BðS nhà ở và thương mại, có mức ñộ phát triển cao nhất, từ ñó suy rộng
ra cho hoạt ñộng kinh doanh BðS trên cả nước.
Về phạm vi thời gian nghiên cứu: thời gian ñược nghiên cứu sẽ giới hạn từ năm
1993 trở lại ñây. Các giai ñoạn trước năm 1993 ñược ñề cập sơ bộ vì trong giai
ñoạn ñó, khi Nhà nước không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, nên
có thể nói là chưa tồn tại một cách chính thức hoạt ñộng kinh doanh BðS theo
cơ chế thị trường. Từ sau sự ra ñời của Luật ñất ñai năm 1993 ñến nay, khi mà
Nhà nước công nhận những quyền ñịnh ñoạt cơ bản của chủ sử dụng ñất hợp
pháp như quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế… thì hoạt ñộng
kinh doanh BðS mới chính thức ñược thừa nhận và phát triển.
5. Phương pháp nghiên cứu.
Nền tảng của phương pháp nghiên cứu dựa trên phép duy vật biện chứng và
duy vật lịch sử. Các nguồn số liệu dùng trong các phân tích trong luận án ñược
thu thập thông qua các cuộc khảo sát, nghiên cứu các thông tin công bố của các
cơ quan Nhà nước liên quan ñến lĩnh vực BðS, các doanh nghiệp chuyên
doanh BðS cũng như tham khảo các công trình nghiên cứu ñã thực hiện trong
lĩnh vực này. Kinh nghiệm của các nước trong việc phát triển hoạt ñộng kinh
doanh BðS (trong ñó ñặc biệt là kinh nghiệm của Trung Quốc là nước có nền
kinh tế ñang trong giai ñoạn chuyển ñổi giống như Việt Nam và kinh nghiệm

của Mỹ, quốc gia có nền kinh tế nói chung và hoạt ñộng kinh doanh BðS nói
riêng rất phát triển) ñã ñược chú ý tham khảo thông qua các ấn phẩm, các bài
viết và những trang web chuyên ñề của các nước ñó trên Internet. Ngoài ra ñể
bổ sung thêm nguồn dữ liệu, NCS ñã thực hiện cả các cuộc phỏng vấn, trao ñổi
với các chuyên gia trong lĩnh vực này.
6. Những ñiểm mới mà luận án ñề cập.
So với những nghiên cứu trước ñây tại Việt Nam trong lĩnh vực này thì các
nghiên cứu của luận án có một số ñiểm mới sau:


6


- Phân tích, ñánh giá những vấn ñề chính tác ñộng ñến sự phát triển của
hoạt ñộng kinh doanh BðS trong nền kinh tế thị trường.
- Phân tích, tổng hợp những ñiểm phù hợp và những ñiểm chưa phù hợp
cho sự phát triển của hoạt ñộng kinh doanh BðS từ khuôn khổ pháp lý,
môi trường kinh doanh hiện nay ở Việt Nam, qua ñó ñề xuất các giải
pháp ñối với các cơ quan quản lý Nhà nước, cũng như ñối với các chủ
thể tham gia thị trường BðS nhằm thúc ñẩy sự phát triển của hoạt ñộng
kinh doanh này.
7. Kết cấu luận án.
Luận án gồm 3 chương. Chương ñầu nghiên cứu về tổng quan các vấn ñề chính
tác ñộng ñến sự phát triển của hoạt ñộng kinh doanh BðS, chương hai sẽ
nghiên cứu hiện trạng các vấn ñề liên quan ñến hoạt kinh doanh BðS ở Việt
Nam hiện nay và chương cuối sẽ là sự tổng hợp và ñề xuất các giải pháp thúc
ñẩy sự phát triển hoạt ñộng kinh doanh BðS ở Việt Nam ñối với các cơ quan
Nhà nước có trách nhiệm tạo dựng môi trường cho hoạt kinh doanh BðS cũng
như ñối với các ñối tượng tham gia thị trường BðS ở Việt Nam.

7



CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ CHÍNH TÁC ðỘNG
TỚI HOẠT KINH DOANH BẤT ðỘNG SẢN (BðS)
TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG.

1.1. KHÁI NIỆM VỀ BðS, VAI TRÒ CỦA BðS TRONG XÃ HỘI.
1.1.1. Khái niệm về BðS.
BðS có ý nghĩa khác nhau ñối với những người khác nhau. Người nông dân có
thể coi BðS như là một trong ba yếu tố của nền sản xuất theo ý nghĩa của kinh
tế học cổ ñiển: ñất ñai, lao ñộng, vốn. Một số người khác có cương vị ñiều hành
các doanh nghiệp lớn có thể coi BðS là một tài sản lớn của doanh nghiệp. Luật
sư coi BðS như một tài sản mang theo nhiều quyền và trách nhiệm cho người
chủ sở hữu. Các cá nhân, hộ gia ñình (HGð) coi BðS là nơi cư ngụ hàng ngày
của họ. Một số người khác hoạt ñộng trong các lĩnh vực liên quan ñến BðS như
môi giới, ñịnh giá, quản lý, xây dựng, cấp vốn vay coi BðS là hoạt ñộng kinh

doanh của họ.
Như ta ñã biết tất cả chúng ta ñều cần có nhà ở, có nơi làm việc, học tập, có nơi
vui chơi do vậy có thể nói tất cả chúng ta ñều có “công việc” với BðS dù là
trong ý nghĩa nào nữa và cũng có thể nói gần như tất cả chúng ta ñều phải ñưa
ra các quyết ñịnh liên quan ñến BðS ít nhất là một lần, tuỳ thuộc vào vị trí, vai
trò của mình trong cộng ñồng, trong gia ñình. Do vậy việc hiểu biết các nguyên
lý cơ bản của BðS là một việc có ích cho hầu hết mọi người.
BðS, ngoài ý nghĩa là một lĩnh vực nghiên cứu hoặc là một hoạt ñộng kinh
doanh, còn có ý nghĩa bao trùm là một loại tài sản ñặc biệt. Theo qui ñịnh tại
Bộ Luật Dân Sự hiện hành thì BðS là các tài sản không di dời ñược bao gồm:


8


ñất ñai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng ñó, các tài sản khác gắn liền với ñất ñai và
các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh
1
. Với ý nghĩa này BðS là nguồn lực
quốc gia bất kể ñó là sở hữu cá nhân hay sở hữu công cộng.
Tuỳ theo chức năng sử dụng, BðS có thể ñược phân loại như sau:
Nhà ở: BðS nhà ở là các ngôi nhà ñộc lập cũng như các khu nhà chung cư,
cũng như các khu ñất dành ñể xây dựng các ngôi nhà/khu nhà ở. Loại BðS này
có thể nằm ở các thành phố, vùng ngoại ô, vùng nông thôn.
BðS Thương mại: Các khu văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, chợ,
cửa hàng, khách sạn, nhà hàng, khu nghỉ mát, các khu ñất trống dành cho việc
xây dựng các BðS thương mại kể trên. Hầu hết các BðS thương mại là những
BðS ñem lại thu nhập là tiền cho thuê sử dụng, và thường ñược gọi là BðS tạo
thu nhập và thường thấy nhiều ở các thành phố, nơi diễn ra thường xuyên các

hoạt ñộng kinh doanh dịch vụ.
BðS Công nghiệp: BðS công nghiệp bao gồm các nhà máy, kho tàng, các
công trình tiện ích ñi kèm, mỏ, các khu ñất trống ñể xây dựng các BðS công
nghiệp. Những BðS công nghiệp lớn thường nằm ở các vùng ngoại ô các thành
phố vì thường công việc ở ñây phụ thuộc vào nguồn nhân lực có tại các ñô thị.
Một số loại BðS công nghiệp có thể ở các vùng nông thôn hoặc các vùng có
các tài nguyên thiên nhiên tuỳ mức ñộ phụ thuộc của ngành công nghiệp ñó vào
nguyên liệu ñầu vào là nông sản (công nghiệp chế biến thực phẩm) hoặc tài
nguyên thiên nhiên (chế biến quặng khai thác từ mỏ, thuỷ ñiện ). Trong trường
hợp này, lao ñộng ở vùng khác sẽ ñược chuyển tới và xung quanh khu vực ñó
sẽ mọc lên các ñô thị mới.
BðS nông, lâm, ngư nghiệp: Những cánh rừng, những cánh ñồng trồng cây
hoặc nuôi trồng thuỷ hải sản, trại chăn nuôi, trang trại, hệ thống tưới tiêu là

1
[24. §iÒu 181]


9


các BðS ñiển hình của nhóm này. Nó có thể nằm ở những vùng sâu vùng xa và
cũng có thể nằm gần các khu ñô thị và trong một tương lai nào ñó thường ñược
chuyển ñổi sang mục ñích sử dụng khác có hiệu quả hơn.
BðS công cộng: các khu văn phòng của các cơ quan Nhà nước, các BðS phục
vụ các lợi ích chung do Nhà nước ñầu tư như các bệnh viện công, công viên,
ñường xá, trường học công Thông thường các BðS này thường ñược xây
dựng và sử dụng lâu dài và ít khi ñược mua bán trên thị trường BðS trừ những
trường hợp ñặc biệt.
Các loại BðS khác: ñó là các BðS không thuộc các nhóm trên như nhà thờ,

chùa chiền, miếu mạo, các cơ sở từ thiện, sân golf, sân bóng…
1.1.2. Các thuộc tính của BðS.
Là một loại tài sản ñặc biệt, BðS có những thuộc tính riêng và cũng là những
ñặc ñiểm khác biệt so với các loại tài sản khác. Tuỳ thuộc vào từng góc ñộ
nghiên cứu, có thể phân chia các loại thuộc tính của BðS thành những nhóm
sau:
1.1.2.1.Thuộc tính vật lý:
Tính bất ñộng: các khu ñất có tính bất ñộng, nghĩa là không di chuyển ñược
trong không gian. Các thành phần vật chất trên ñất như ñất ñá, khoáng sản, dầu
lửa có thể ñược di chuyển từ chỗ này sang chỗ khác song mảnh ñất cụ thể theo
ý nghĩa ñịa lý thì không thể di chuyển ñược nghĩa là mỗi mảnh ñất ñều có các
chỉ số kinh ñộ và vĩ ñộ xác ñịnh, không thay ñổi. Tính bất ñộng này của ñất làm
cho nó ñược xác ñịnh là BðS. Với thuộc tính này, thị trường ñất có khuynh
hướng mang tính chất ñịa phương. Nhu cầu sử dụng phải “di chuyển” tới vị trí
của BðS.
Tính không thể bị phá huỷ: ñất với ý nghĩa là một phần của không gian là
không thể bị phá huỷ, nó sẽ tồn tại mãi. Tính bền vững này làm cho ñất có
khuynh hướng trở thành các khoản ñầu tư của công chúng. Các nhà ñầu tư


10


thường phân biệt rõ sự phá huỷ mang tính vật chất và sự bền vững mang tính
kinh tế. Về mặt vật chất, ñất ñai không thể bị phá huỷ song giá trị của nó có thể
bị huỷ hoại bằng việc thay ñổi các ñiều kiện. Ví dụ, giá trị một mảnh ñất có thể
bị giảm ñi ñáng kể khi nó bị các tác ñộng xấu của môi trường xung quanh làm
cho việc sử dụng không ñược ai quan tâm.
Tính không ñồng nhất: không có hai mảnh ñất nào giống hệt nhau ở mọi
ñiểm. Tính chất này có thể gọi là tính không ñồng nhất hay tính khác biệt. Các

mảnh ñất bao giờ cũng có một vị trí không giống của bất cứ mảnh ñất nào khác.
Sự khác biệt giữa các mảnh ñất còn có thể là sự khác biệt của hình dạng, kích
cỡ, ñịa hình vv Tiếp theo, hạ tầng công cộng như ñường xá và các công trình
tiện ích ñối với từng mảnh ñất cũng thường khác nhau làm cho chúng khác
nhau. Cuối cùng, ngoại cảnh cũng tạo ra sự khác biệt giữa các mảnh ñất.
1.1.2.2. Thuộc tính thể chế:
Thể chế là những phần của xã hội ñược thành lập và ñược công nhận. Thuật
ngữ này có thể hiểu là các tổ chức, tôn giáo, luật lệ hoặc tập quán. Thể chế tạo
ra cách suy nghĩ của chúng ta và có thể tạo ra ảnh hưởng sâu sắc tới các giá trị
của chúng ta.
Luật, các quy ñịnh công cộng trong lĩnh vực BðS: lĩnh vực BðS thường có
các bộ luật riêng. Do tính chất của BðS khác với các loại tài sản khác nên luật
ñiều tiết các quan hệ trong lĩnh vực BðS khác với luật ñiều tiết các loại tài sản
khác. Việc sở hữu các tài sản khác có thể ñược hiểu như là một sự sở hữu tuyệt
ñối song ñối với BðS thì không hoàn toàn như vậy. Do tính ñặc thù của BðS
nên Nhà nước luôn ñưa ra các luật lệ, chính sách theo hướng hạn chế một số
quyền của người sở hữu và sử dụng. ðiều này như là một yêu cầu tất yếu của
mọi quốc gia trong ñó có các quốc gia công nhận quyền sở hữu cá nhân ñối với
ñất ñai và cả các quốc gia chỉ công nhận quyền sử dụng (QSD) cá nhân ñối với
ñất ñai như ở Việt Nam. Nhà nước cần ñất ñai ñể phục vụ các lợi ích chung của
cộng ñồng như ñất dành cho quốc phòng, an ninh, ñường xá, công trình thuỷ


11


lợi… mà các nhu cầu này có thể thay ñổi, phát sinh theo thời gian do vậy quyền
ñược phép thu hồi ñất sở hữu hoặc sử dụng cá nhân luôn có trong các văn bản
pháp luật về ñất ñai của các quốc gia. Mặt khác các BðS tuy thuộc quyền sở
hữu và sử dụng của các cá nhân song bao giờ cũng nằm trong một môi trường

tự nhiên, xã hội nào ñó, chiếm một không gian tại một ñịa bàn nào ñó do vậy sự
tồn tại của một BðS luôn chịu sự tác ñộng của môi trường xung quanh và
ngược lại nó cũng là một phần cấu thành của môi trường ñó. Nhà nước luôn có
vai trò ñiều tiết trong mối quan hệ hay sự liên quan giữa BðS và cộng ñồng
xung quanh như một tổng thể cũng như giữa các BðS riêng biệt ñể bảo ñảm
rằng việc sử dụng BðS này không gây các ảnh hưởng tiêu cực ñến môi trường
xung quanh cũng như tới việc sử dụng của các BðS liên quan khác. Những qui
ñịnh trong các qui hoạch tổng thể các vùng, qui hoạch chi tiết các khu vực, quy
chế xây dựng là những quy ñịnh công cộng trong lĩnh vực này.
Tập quán ñịa phương, khu vực: Tập quán là cách suy nghĩ hoặc hành ñộng
ñiển hình của một ñịa phương nào ñó. Nó giống như thói quen của một cá nhân.
Ví dụ người dân miền xuôi thì thường làm nhà ở trực tiếp trên nền ñất còn
nhiều cộng ñồng các khu vực miền núi thường ở nhà sàn…
1.1.2.3. Thuộc tính kinh tế:
Vị thế: là vị trí của BðS trong mối quan hệ tương ñối với các hoạt ñộng sử
dụng ñất bên ngoài khác. Vị trí kinh tế và vị trí ñịa lý cùng có vai trò trong ñó
vị trí kinh tế có vai trò chính. Vị thế là kết quả của sự lựa chọn và khuynh
hướng của các cá nhân và các nhóm trong việc lựa chọn mặt bằng. Sự khác biệt
về vị thế làm cho các mảnh ñất tương tự ñược sử dụng theo các cách khác nhau
và có giá trị khác nhau. Yếu tố chính ảnh hưởng ñến việc lựa chọn vị trí là
khoảng cách hoặc thời gian cần cho việc ñi lại giữa BðS và các ñiểm ñích mà
người sử ñụng BðS thường phải tới. Tổng các khoảng cách hoặc thời gian của
một BðS tới các ñiểm ñích càng nhỏ thì giá trị của BðS càng cao. Các yếu tố


12


khác của vị thế khu ñất làm ảnh hưởng ñến giá trị của nó là sự hiện diện của các
tiện ích và dịch vụ, hướng gió, hướng ánh sáng mặt trời…

Sự khan hiếm: một số loại ñất nhất ñịnh có thể có nguồn cung tương ñối hạn
chế và ñược gọi là sự khan hiếm. Tổng số lượng ñất trong xã hội là một số cố
ñịnh song sự khan hiếm ñất, BðS, chỉ là tương ñối. Cùng với thời gian và với
chi phí bỏ ra, nguồn cung của ñất ñai ñã ñược ñầu tư sẽ gia tăng ñể ñáp ứng nhu
cầu. Mặc dù vậy, nỗi lo của việc dân số không ngừng tăng ñã làm cho nhu cầu
tăng nhanh hơn nguồn cung có hạn và tạo lên những cơn sốt ñất.
Tính phụ thuộc lẫn nhau: sự tương tác giữa việc sử dụng công trình trên ñất
và giá trị khu ñất ñược gọi là sự phụ thuộc lẫn nhau. Việc xây dựng một trung
tâm thương mại trên một ñường phố sẽ ảnh hưởng tới quyết ñịnh sử dụng các
mảnh ñất gần ñó. Lượng khách hàng của một nhà hàng xây dựng trên trục quốc
lộ chính phụ thuộc nhiều và các khách sạn gần ñó và việc xây dựng mới một
con ñường tránh sẽ làm giảm ñáng kể lượng khách hàng của cả nhà hàng và
khách sạn trên ñoạn ñường cũ ñó và làm cho trị giá của nhà hàng cũng như của
khách sạn giảm ñi. Do vậy việc sử dụng và giá trị của của một BðS có thể bị
thay ñổi bởi sự thay ñổi của một BðS khác.
1.1.2.4. Thuộc tính thị trường:
Cạnh tranh theo vùng: Tính bất ñộng, tính không ñồng nhất làm cho cạnh
tranh trong lĩnh vực BðS có tính khu vực. Việc không thể di dời BðS ñể ñáp
ứng sự thay ñổi của cung cầu cũng như việc thiếu tính tương ñồng và tính
chuẩn hoá làm cho người mua BðS phải khảo sát từng BðS ñể hiểu biết giá trị
của nó. Không có cách dễ dàng cho người mua so sánh các BðS làm cho sự
cạnh tranh giữa các BðS trở nên hạn chế. Cạnh tranh theo vùng có ý nghĩa
ñúng hơn khi áp dụng cho BðS là nhà ở so với các BðS thương mại và công
nghiệp khác.


13


Nhu cầu phân theo nhóm: Mọi người thường tìm kiếm và sử dụng BðS theo

một nhu cầu nhất ñịnh nào ñó. Ví dụ: một gia ñình tìm kiếm một căn nhà riêng
thì chỉ tìm kiếm trong thị trường các ngôi nhà xây ñộc lập. Một thương gia
muốn tìm nơi bán ñồ gỗ thì chỉ tìm kiếm trong thị trường các trung tâm thương
mại hoặc các khu phố thương mại. Một người ñầu tư vào BðS ñể thu lợi nhuận
thì tìm kiếm các BðS ñem lại nguồn thu từ thuê mướn do ñó thị trường sẽ có
phản hồi phù hợp. Thị trường mua bán các căn hộ chung cư có thể rất sôi ñộng
trong khi thị trường các ngôi nhà ñộc lập có thể ít sôi ñộng. Sự chuyên biệt hoá
ñược hình thành và các BðS ñược phân loại theo các nhóm nhu cầu ñó.
Các giao dịch kín: Thông thường người bán và người mua gặp gỡ và bàn bạc
một cách riêng tư, và hệ quả thường là giá chào và giá thoả thuận không ñược
phổ biến rộng rãi. Hơn nữa các giao dịch không hay diễn ra ở những nơi buôn
bán công cộng mà thường ở nhà riêng, văn phòng riêng Tính không tập trung
và tính riêng tư trong giao dịch mua bán BðS làm cho thông tin thị trường BðS
sẽ khó ñược thu thập và do ñó chi phí thu thập thông tin thường cao.
Những người tham gia thị trường ít ñược thông tin: Rất nhiều người mua và
người bán thiếu các thông tin về giá cả BðS khi ra quyết ñịnh mua bán bởi vì
việc thu thập và phân tích thông tin thường tốn kém. Các doanh nghiệp thường
thuê những chuyên gia trong lĩnh vực BðS ñể mua bán BðS nhằm khắc phục
việc hạn chế thông tin. Những người chủ và những người mua tiềm năng
thường ra các quyết ñịnh không thực sự tối ưu trong các giao dịch BðS. Chỉ có
những người có mối liên hệ gần gũi với thị trường BðS mới có thể dễ dàng có
các thông tin về giá cả BðS. Do vậy người bán và người mua có xu hướng tìm
kiếm và trả tiền cho thông tin về giá cả BðS ñể tối ña hoá lợi ích của mình và
ñiều ñó sẽ làm chi phí giao dịch tăng lên.
Nguồn cung cố ñịnh trong ngắn hạn: Nguồn cung BðS cố ñịnh, ít nhất là
trong thời kỳ một vài tháng. Nếu cầu giảm, cung vẫn giữ nguyên. Nếu cầu
tăng, cần có khoảng thời gian thông thường tính theo tháng hoặc theo năm ñể


14

tạo ra các BðS mới. Nhu cầu BðS tại một vùng nào ñó hoặc trong một cộng
ñồng nào ñó có thể dao ñộng ñột ngột trong ngắn hạn. Kết quả là giá BðS tăng
nhanh nếu cầu vượt cung quá xa. Mặt khác giá BðS giảm chậm nếu cầu giảm
vì chủ sở hữu thường chịu chấp nhận lỗ cho tài sản lâu bền và có giá trị cao.
1.1.3. Vai trò của BðS trong xã hội.
Hiện nay ở Việt Nam chưa có nguồn thống kê chính thức nào về tổng giá trị các
BðS ở nước ta là bao nhiêu và nó chiếm tỷ lệ nào trong tổng tài sản của quốc
gia, do vậy khó thông qua các số liệu thống kê chính thức ñể minh hoạ cho quy
mô và qua ñó là vai trò của BðS trong xã hội. Vấn ñề này có thể ñược tiếp cận
qua cách khác, có thể không ñược chính thống song theo quan ñiểm của NCS là
có sức thuyết phục, ñó là việc phân tích về các BðS nhà ở hiện nay trong xã hội
chúng ta bởi theo quy luật chung ở các nước phát triển (sẽ ñược trình bầy ở
phần sau) và có thể cũng ñúng với Việt Nam thì BðS nhà ở thường chiếm tỷ
trọng lớn nhất trong các loại BðS trong xã hội. Trong giá trị BðS có hai phần
là giá trị công trình xây dựng trên ñất và giá trị QSD ñất. Theo các quy ñịnh của
pháp luật Việt Nam thì người dân và các tổ chức ñược quyền sở hữu nhà ở và
các công trình xây dựng trên ñất còn ñối với ñất ở (và ñất sử dụng cho các mục
ñích khác) thì ñó là QSD, không phải quyền sở hữu. Song cũng theo quy ñịnh
của pháp luật thì QSD ñất cũng ñược phép chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp,
thừa kế… do vậy có thể nói câu “bán ñất” là hình thức còn nội dung là chuyển
nhượng QSD ñất. Trong Luận án này, ñể ñơn giản hoá cách diễn giải do cần tập
trung vào các nội dung khác nên NCS sẽ dùng khái niệm ngắn là bán hoặc
chuyển nhượng BðS ñể thay cho nội dung ñầy ñủ là bán quyền sở hữu nhà
(hoặc toà nhà, khách sạn…) và QSD ñất ñi kèm.
Tiếp theo, giả ñịnh ñược ñặt ra là một hộ gia ñình (HGð) với hai người ñi làm,
với mức thu nhập trung bình hiện nay ở các ñô thị Việt Nam, có tổng thu nhập
hàng tháng bình quân khoảng 4-6 triệu ñồng. Trong tổng thu nhập này, các
HGð phải chi các nhu cầu thiết yếu như ăn uống, giao thông, sức khoẻ, học

15


hành, quần áo…như vậy phần thu nhập còn lại dành cho nhu cầu ở không
nhiều, giả ñịnh con số này là 1 triệu ñồng/tháng, tức là có thể tích luỹ cho nhu
cầu mua nhà ở là 12 triệu/năm. Một căn hộ hay một ngôi nhà khiêm tốn cho
một HGð như vậy ví dụ có diện tích là 40 m2 và có giá giao dịch trên thị
trường khoảng 300-500 triệu ñồng. Như vậy với một HGð có thu nhập trung
bình kể trên cần có thời gian tích luỹ trong khoảng trên dưới 30 năm mới có thể
mua ñược căn nhà khiêm tốn của mình. Với những HGð có mức thu nhập cao
hơn hoặc có mức thu nhập thấp hơn thì chi tiêu cho sinh hoạt cũng như nhu cầu
về nhà ở có thể cao hơn và thấp hơn tương ứng và do vậy thời gian cần ñể tích
luỹ thu nhập cho việc mua nhà cũng có thể ngắn hơn hoặc dài hơn, có thể
khoảng 10 năm hoặc trên 30 năm (không kể các trường hợp cá biệt như ñược
hưởng thừa kế, ñược Nhà nước cấp miễn phí trong giai ñoạn trước ñây, có
nguồn thu nhập cao hẳn so với mức lương bình quân trong xã hội do các hoạt
ñộng kinh doanh ñem lại, từ các nguồn thu nhập bất chính khác…số hộ này là
không lớn nếu xét trên phạm vi toàn xã hội). Với một số ước tính trên có thể
nói thông thường ñối với mỗi HGð thì giá trị của ngôi nhà họ ñang ở thường là
một trong các tài sản có giá trị lớn nhất, là nguồn thu nhập ñược tích luỹ trong
rất nhiều năm. Cách ñịnh lượng hoá tổng giá trị BðS nhà ở hiện nay ở Việt
Nam sau ñây, tuy không xuất phát từ các số liệu thống kê chính thức song có
thể ñược nhiều người công nhận từ thực tế xã hội hiện nay của Việt Nam, dựa
trên một số giả ñịnh sau (các số liệu về dân số lấy từ nguồn trên Website của
Tổng cục thống kê (TCTK) tháng 9/2005):
- Tổng dân số Việt Nam hiện nay khoảng 80 triệu người trong ñó số người
ở nông thôn là 60 triệu, ở thành thị là 20 triệu, trong ñó tại Hà nội và
TPHCM có 6,7 triệu người.

- Bình quân mỗi HGð khu vực thành thị khoảng 4 người
- Bình quân mỗi HGð khu vực nông thôn khoảng 6 người


16


- Giá trị trung bình của BðS mà một HGð sở hữu tại các ñô thị (trừ Hà
nội và TPHCM) là 300 triệu ñồng.
- Giá trị trung bình của BðS mà một HGð sở hữu tại Hà nội và TPHCM
là 500 triệu ñồng.
Bảng 1.1. Giả ñịnh và tính toán tổng giá trị BðS nhà ở tại Việt Nam
ðịa bàn Dân số
(triệu
người)
Số nhân
khẩu bình
quân/HG
ð
Giá trị bình
quân của
BðS/HGð
(tr.ñồng)
Tổng số
HGð
(tr. hộ)
Tổng giá
trị BðS
(Tỷ ñồng)
1 2 3 4 5=(2)/(3)

6 = (4)x(5)
Hà Nội,
TP HCM
6,7

4

500

1,675

837.500

Các ñô thị
khác
13,3

4

300

3,325

997.500

Nông thôn

60

6

50

10

500.000

Tổng số 80



15

2.335.000

- Giá trị trung bình của BðS mà một HGð sở hữu tại các vùng nông thôn
là 50 triệu ñồng.
Như vậy có thể tính tổng giá trị các BðS nhà ở hiện nay của Việt Nam tương
ñương khoảng 150 tỷ ñô la mỹ.
Trong cách ước tính trên thì tổng giá trị BðS nhà ở của Việt Nam cũng có giá
trị ít nhất bằng 5 lần tổng thu nhập quốc dân hiện nay và ñó là một con số rất
lớn. Bên cạnh các BðS nhà ở, các loại BðS khác như BðS thương mai, công
nghiệp, nông lâm ngư nghiệp, công cộng…cũng có giá trị không nhỏ và do ñó
có thể nói tổng giá trị các loại BðS trong xã hội là một số khổng lồ. Hơn nữa,
như ñã phân tích, mỗi một công dân, một HGð ñều cần ñến BðS trong cuộc
sống hàng ngày như nơi ở, nơi làm việc, nơi học hành, nơi vui chơi…do vậy có
thể nói BðS có vai trò hết sức to lớn trong mọi cộng ñồng, mọi xã hội, trong ñó
có Việt Nam.

17


1.2. KHÁI QUÁT VỀ HOẠT ðỘNG KINH DOANH BðS.
Như một hiện tượng khách quan trong một xã hội hiện ñại, hầu hết các loại tài
sản (ñộng sản hay BðS) ñều ñược một nhóm người nào ñó sản xuất ra và ñược
một nhóm khác tiêu thụ, ñó là ñiều mà kinh tế học thường gọi là sự phân công
lao ñộng. Chính sự phân công lao ñộng mang tính qui luật khách quan này ñã
tạo ra năng suất lao ñộng cao cho xã hội do tận dụng ñược tốt nhất các nguồn
lực, các kỹ năng của các cá nhân, các khu vực ñịa lý trong việc tạo ra các sản
phẩm, các dịch vụ có tính cạnh tranh cao. Hệ quả tiếp theo của phân công lao
ñộng là tạo nên nhu cầu và thực tế sinh ñộng của các hoạt ñộng trao ñổi, mua
bán các sản phẩm, dịch vụ mà chúng ta gọi là thị trường. BðS cũng là một loại
hàng hoá ñược mua bán, trao ñổi, thuê mướn như bao hàng hoá khác nhằm ñáp
ứng nhu cầu tiêu dùng của người sử dụng và tạo thu nhập cho người cung ứng.
Một cách chặt chẽ hơn có thể nói hoạt ñộng và sự tương tác của các cá nhân
hoặc các tổ chức tham gia việc mua, bán, trao ñổi, thuê mướn, sử dụng, xây
dựng BðS ñã tạo ra thị trường BðS. Trong thị trường này BðS là một loại
hàng hoá. Nơi diễn ra các hoạt ñộng thị trường là một ñịa bàn nào ñó. Mỗi
người tham gia thị trường ñều có ñộng cơ tối ña hoá lợi ích của mình. Trong
các lý thuyết kinh tế, tài chính thì tối ña hoá lợi ích ñồng nghĩa với khái niệm
tối ña hoá của cải. Trong cuộc sống, ngoài ý nghĩa trên, tối ña hoá lợi ích có thể
ñược hiểu dưới các hình thức khác như: bảo vệ sức mua của ñồng tiền, chống
lạm phát làm ñồng tiền mất giá, thể hiện uy thế, quyền lực khi sở hữu BðS
1.2.1. Sự cần thiết khách quan của hoạt ñộng kinh doanh BðS.
Như chúng ta ñã biết, nguồn gốc giá trị của một BðS là những hữu ích mà BðS
ñem lại cho người sở hữu của nó. Tính hữu ích của BðS thể hiện ở chỗ nó cung
cấp nơi trú ngụ và tiện nghi cho người sử dụng cũng như tạo cơ sở cho hoạt

ñộng sản xuất ra hàng hoá và dịch vụ ñể phục vụ con người. Ví dụ, nhà xưởng
là cơ sở cho một dây chuyền sản xuất, trường học là cơ sở cho hoạt ñộng giáo
dục Tuy nhiên, thuật ngữ hữu ích của BðS còn có nghĩa rộng hơn khái niệm


18


là nơi trú ngụ và các tiện nghi cho người sử dụng cũng như là cơ sở cho hoạt
ñộng sản xuất và cung ứng dịch vụ. Nó còn bao hàm ý nghĩa là sự tạo ra giá trị
lớn hơn so với chi phí sản xuất, nghĩa là giá trị của ñầu ra lớn hơn giá trị của
ñầu vào. Ví dụ về việc xây một ngôi nhà: ñể xây một ngôi nhà cần các loại
nguyên vật liệu (như gạch, xi măng, sắt thép ), nhân công, lao ñộng quản lý,
ñất ñai. ðất ñai và nguyên vật liệu có thể ñược mua, nhân công và lao ñộng
quản lý ñược trả lương. Khi bán ngôi nhà xây xong, người chủ sở hữu có thể
thu ñược lợi nhuận do giá bán cao hơn chi phí ñể xây ñược ngôi nhà. Lợi nhuận
ñược tạo ra là do cả tổng thể ngôi nhà có giá trị cao hơn tổng cộng trị giá các
thành phần của nó (ñất ñai, nhân công, nguyên vật liệu).
Như vậy từ những hữu ích mà BðS ñem lại có thể thấy hai ñộng cơ chủ yếu
dẫn ñến các hoạt ñộng mua, bán, cải tạo, xây dựng mới, tài trợ vốn trong hoạt
ñộng kinh doanh BðS là ñộng cơ lợi nhuận và ñộng cơ thoả mãn các nhu cầu
sử dụng BðS.
ðộng cơ thoả mãn: Các HGð và các doanh nghiệp cần BðS ñể thoả mãn nhu
cầu về nơi trú ngụ, trụ sở, cơ sở ñể sản xuất và cung ứng dịch vụ Mặt khác,
trong cuộc sống hiện nay, vấn ñề quan trọng hơn các nhu cầu thiết yếu nêu trên
là sự thoả mãn xuất phát từ các dịch vụ gia tăng, sự tiện lợi, uy thế mà các BðS
sản ñem lại. Các tính năng của BðS làm tăng sự tiện ích cho người sử dụng
ñược gọi là các tiện nghi như: ñiều hoà không khí, thang máy, bể bơi, chỗ ñỗ
xe, thiết kế ñẹp, quang cảnh ñẹp Bên cạnh sự gia tăng tiện ích cho người sử
dụng, những tính năng của BðS sản có thể làm gia tăng vị thế của chủ sở hữu

hoặc sử dụng. Cả hai loại lợi ích ñều ñóng góp vào sự thoả mãn mà BðS ñem
lại cho người sử dụng.
ðộng cơ lợi nhuận: Lợi nhuận thường là mục ñích chính của các nhà ñầu tư và
các doanh nghiệp kinh doanh BðS. Họ mua, xây dựng BðS ñể cho thuê hoặc
ñể bán lại và thu lợi nhuận. Các tổ chức tài chính tài trợ cho các dự án BðS ñể
thu lãi xuất cao hơn chi phí huy ñộng vốn. Các doanh nghiệp dịch vụ trong lĩnh


19


vực BðS như hoạt ñộng ñịnh giá, môi giới, quản lý BðS cung cấp dịch vụ với
giá cao hơn chi phí hoạt ñộng của họ. Trong quá trình tìm kiếm lợi nhuận, các
nhà ñầu tư và các doanh nghiệp chuyên doanh BðS cần xác ñịnh các sản phẩm
và dịch vụ mà người sử dụng BðS cần và muốn. Nếu họ có thể xác ñịnh ñược
các cơ hội ñó và có thể cung ứng sản phẩm và dịch vụ một cách hiệu quả thì
các nhà ñầu tư và các doanh nghiệp kinh doanh BðS có thể thu ñược lợi nhuận.
Như vậy có thể nói hoạt ñộng kinh doanh BðS ra ñời và phát triển là kết quả sự
vận ñộng của các tác nhân trong xã hội nhằm thoả mãn các nhu cầu về BðS của
các cá nhân cũng như cộng ñồng xuất phát từ các ñộng cơ kể trên. Cũng như
các ngành kinh doanh khác, kinh doanh BðS có mục ñích chính là tạo ra thu
nhập cho các nhà ñầu tư trong lĩnh vực này và do vậy nếu mức lợi tức cao thì sẽ
thu hút ñược nhiều vốn ñầu tư của xã hội và ngược lại.
1.2.2. Các giai ñoạn trong hoạt ñộng kinh doanh BðS.
Các giai ñoạn trong hoạt ñộng kinh doanh BðS thường gồm: (1)Mua sắm hoặc
tạo dựng BðS (ñầu tư, xây dựng), (2) Quản trị, khai thác BðS (cho thuê), (3)
Thanh lý, chuyển nhượng BðS (bán). Quan niệm về kinh doanh BðS ở ñây
ñược hiểu theo nghĩa là kinh doanh một BðS cụ thể tức là các hoạt ñộng ñầu tư
tích cực chứ không phải là việc mua cổ phiếu của các BðS cho thuê ñược niêm
yết trên thị trường chứng khoán. Hoạt ñộng kinh doanh ñược mô tả dưới ñây

bao gồm ñầy ñủ các bước, các vấn ñề có thể phát sinh và cần ñược giải quyết
trong thực tiễn kinh doanh BðS. Trên thực tế hoạt ñộng kinh doanh BðS của
một chủ thể nhất ñịnh có thể diễn ra với ít giai ñoạn hơn, ví dụ như một doanh
nghiệp chuyên mua ñất trống, làm hạ tầng và sau ñó là phân lô ñể bán thì trong
hoạt ñộng kinh doanh của họ không có giai ñoạn quản trị, khai thác BðS ñể tạo
ra thu nhập từ việc cho thuê BðS. Trong từng giai ñoạn trên nhà ñầu tư BðS
phải ra hàng loạt các quyết ñịnh ñể giải quyết các vấn ñề phát sinh nhằm mục
ñích tạo lợi nhuận lớn nhất cho hoạt ñộng ñầu tư của mình. Dưới ñây là trình tự


20


các vấn ñề, các bước mà nhà kinh doanh BðS phải giải quyết trong các giai
ñoạn của hoạt ñộng kinh doanh BðS:
1.2.2.1. Giai ñoạn mua sắm, tạo dựng BðS (giai ñoạn ñầu tư ban ñầu):
Trong giai ñoạn này ñầu tiên nhà ñầu tư cần xác ñịnh rõ mục tiêu ñầu tư trên cơ
sở nguồn lực sẵn có của mình. Mục tiêu ñầu tư có thể là một mức lợi nhuận
mong ñợi nào ñó hoặc có thể ñể thoả mãn nhu cầu nào ñó về BðS. Nguồn lực
của nhà ñầu tư có thể là một khoản tiền vốn có sẵn hoặc các tài sản khác có thể
chuyển hoá thành tiền và/hoặc những cơ hội tiếp cận các khoản vốn vay của các
tổ chức tín dụng. Tiếp theo, nhà ñầu tư cần tiến hành việc phân tích thị trường
và môi trường ñầu tư, tìm kiếm các cơ hội ñầu tư. Việc phân tích thị trường
trong hoạt ñộng kinh doanh BðS thường cần chú ý tới triển vọng kinh tế ở khu
vực dự kiến ñầu tư, phân tích cung cầu về các loại BðS có thể ñầu tư và qua ñó
xác ñịnh ñược cơ hội ñầu tư vào loại BðS cụ thể nào phù hợp với mục tiêu và
nguồn lực của mình. Trên cơ sở ñã xác ñịnh ñược cơ hội ñầu tư, công việc tiếp
theo là ñánh giá, lựa chọn BðS cụ thể ñể tiến hành ñầu tư. Việc ñánh giá này là
xem xét các thuộc tính của BðS như các thuộc tính vật lý, thuộc tính thể chế,
thuộc tính kinh tế, thuộc tính thị trường của BðS ñể qua ñó xác ñịnh khả năng

sinh lời của BðS trong tương lai.
Sau khi ñánh giá BðS, nhà ñầu tư sẽ có các phân tích ñầu tư chi tiết và trên cơ
sở ñó ra quyết ñịnh ñầu tư. Quyết ñịnh ñầu tư sẽ ñược thông qua nếu việc ñầu
tư dự kiến thoả mãn ñược các mục tiêu ñầu tư ñã ñược ñặt ra. Trong quyết ñịnh
ñầu tư cần xác ñịnh rõ sự lựa chọn BðS ñể ñầu tư, tổng vốn ñầu tư (trong ñó có
vốn chủ sở hữu và vốn vay), thời gian ñầu tư, phân tích các khoản thu nhập của
BðS trong tương lai và hiệu quả ñem lại. Nếu dự án ñầu tư cần vay vốn thì vấn
ñề huy ñộng vốn cần ñược nghiên cứu, tiến hành ngay sau khi có quyết ñịnh
ñầu tư. Cần cân nhắc các phương án cho vay vốn của các tổ chức tín dụng khác
nhau ñể lựa chọn ñược khoản tín dụng tốt nhất trong ñiều kiện cụ thể của dự án
ñầu tư. Do hợp ñồng tín dụng trong kinh doanh BðS thường có tính dài hạn


21


nờn vic d ủoỏn xu hng dao ủng ca lói xut, ca t giỏ hi ủoỏil cụng
vic cn ủc quan tõm ủ cú quyt ủnh ủỳng ủn v cỏc ủiu kin tớn dng.
Tin ủ gii ngõn v cỏc yờu cu cn thit cho mi ln gii ngõn cng cn ủc
chỳ ý ủỳng mc ủ bo ủm tớnh kh thi ca hp ủng tớn dng v bo ủm tin
ủ ủu t. i vi cỏc quyt ủnh ủu t cn xõy dng mi BS thỡ vic qun
lý quỏ trỡnh xõy dng BS cn ủc quan tõm ủỳng mc. Cỏc cụng vic phi
lm l xin chng ch quy hoch, thit k, lp d toỏn, xin giy phộp xõy dng,
chn nh thu v ký hp ủng thi cụng xõy dng, mua sm trang thit b, ký
cỏc hp ủng cung ng cỏc dch v cho BS nh cp ủin, cp thoỏt nc,
dch v vin thụng. Cụng tỏc giỏm sỏt cht lng v tin ủ cụng vic ca cỏc
nh thu cn ủc tin hnh tt ủ bo ủm cht lng cụng trỡnh cng nh bo
ủm thi gian ủa BS vo s dng theo lch trỡnh ủó ủnh.

Hỡnh 1.1: Cỏc giai ủon ca hot ủng kinh doanh BS
1.2.2.2. Giai ủon qun tr, khai thỏc BS (cho thuờ BS).
i vi cỏc hot ủng cho thuờ BS thỡ giai ủon qun tr, khai thỏc BS
ủúng vai trũ quan trng trong vic thc hin cỏc mc tiờu ca nh ủu t. Trong
giai ủon ny, cỏc cụng vic cn lm l tin hnh cỏc hot ủng marketing ủ
tỡm kim khỏch thuờ vi mc tiờu nhanh chúng cho thuờ ht din tớch thuờ vi
mc giỏ tt nht trong cỏc ủiu kin c th ca th trng BS trờn ủa bn.
i vi cỏc BS cú nhiu khỏch hng cựng thuờ thỡ vic vn hnh BS nhm
cung cp cho ngi thuờ cỏc dch v cn thit nh cp ủin, cp nc, thoỏt
nc, v sinh, trụng xe, giao thụng ni b, kt ni truyn thụng vi bờn ngoi,
an ninh, sa cha nhnh thng ủc qui ủnh trong cỏc hp ủng thuờ v
nhm bo ủm cỏc trang thit b k thut ca BS luụn trng thỏi vn hnh
Mua sắm, tạo
dựng BĐS
(Đầu t)

Quản trị, khai
thác BĐS
(Cho thuê)

Chuyển
nhợng BĐS
(Bán)



22

tốt. Công việc mua bảo hiểm các loại trong hoạt ñộng kinh doanh BðS trước
các loại rủi ro như cháy nổ, ñộng ñất là việc cần thiết ñể tránh cho chủ sở hữu
những tổn thất có thể xảy ra trong quá trình sử dụng BðS. Rủi ro thường xảy ra
là hoả hoạn và có thể dẫn ñến thiệt hại hoàn toàn ñối với BðS. Ngoài việc mua
bảo hiểm rủi ro tài sản ñể có ñược ñền bù tiền xây dựng/sửa chữa BðS khi có
rủi ro xảy ra thì cần tính ñến bảo hiểm gián ñoạn kinh doanh ñể vẫn bảo ñảm
ñược thu nhập trong thời gian BðS ñược sửa chữa lại ñể có nguồn trang trải
cho các chi phí quản lý, thanh toán các khoản nợ ñến hạn. Ngoài ra, tuỳ theo
quy ñịnh của hợp ñồng thuê, việc bảo hiểm tài sản cho người thuê cũng cần
ñược tính ñến bởi không những chủ nhà bị thiệt hại mà ngay cả những tài sản
của từng người thuê cũng có thể bị thiệt hại. Thông thường cần quy ñịnh rõ
trong hợp ñồng thuê mức trách nhiệm của chủ nhà trong những trường hợp rủi
ro ñó và sẽ ñược bù ñắp bằng loại bảo hiểm trách nhiệm ñối với bên thứ ba do
chủ nhà mua.
1.2.2.3. Giai ñoạn thanh lý, chuyển nhượng BðS.
Cân nhắc việc giữ hoặc bán BðS là công việc ñầu tiên trong giai ñoạn này.
Việc bán BðS là công việc thường xuyên ñối với hoạt ñộng kinh doanh BðS
theo 2 giai ñoạn như trong hình 1.1 nêu trên. ðó là các hoạt ñộng kinh doanh
ñất trống như mua ñất, làm hạ tầng, chia lô rồi bán hoặc xây dựng biệt thự, căn
hộ chung cư và bán cho khách hàng. ðối với các BðS ñầu tiên ñược xây dựng
và cho thuê ñể tạo thu nhập, song trong quá trình khai thác chủ sở hữu có nhu
cầu bán vì những lý do khách quan hoặc chủ quan nào ñó thì sự cân nhắc nên
giữ hoặc bán là một bài toán cần ñược giải. Việc nên giữ hay nên bán cần dựa
trên cơ sở các tính toán lợi ích của hai phương án ñể so sánh và lựa chọn. BðS
thường là tài sản có giá trị lớn và chi phí bán BðS thường không nhỏ nên việc
tính toán kỹ lưỡng là cần thiết ñể không làm thiệt hại tới lợi ích của chủ sở hữu.
ðể có quyết ñịnh dứt khoát là bán hay giữ hoặc khi ñã có quyết ñịnh bán BðS
thì cần tiến hành ñịnh giá BðS ñể thực hiện các bước tiếp theo. Trong nền kinh

23


tế thị trường thì giá bán ñược quyết ñịnh bởi thị trường chứ không phải là ý
kiến chủ quan của bên bán hay bên mua do vậy việc ñịnh giá là xác ñịnh giá trị
thị trường của BðS hay còn gọi là giá bán có khả năng nhất của BðS. Việc
ñịnh giá là công việc phức tạp, ñòi hỏi phải có kỹ năng, kinh nghiệm, thông
tin… nên trong nhiều trường hợp cần thuê các tổ chức chuyên ngành ñịnh giá
BðS. Bước tiếp theo là thực hiện việc bán BðS sau khi ñã tìm ñược khách hàng
mua. Hợp ñồng bán BðS thường ñược ký giữa người mua và người bán với sự
chứng kiến của công chứng viên. Trong hợp ñồng ngoài vấn ñề giá cả thì các
vấn ñề như thủ tục bàn giao, các nghĩa vụ thuế phát sinh trong các giao dịch
mua bán, thủ tục sang tên, nghĩa vụ với người môi giới (nếu có) cũng cần ñược
làm rõ. ðối với BðS ñang hoạt ñộng cho thuê thì cần xác ñịnh rõ việc phân
chia các khoản tiền thuê thu ñược cho chủ cũ và chủ mới bởi vì thời ñiểm thu
tiền thuê từ các hợp ñồng thuê thường không trùng với thời ñiểm chuyển giao
quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu theo hợp ñồng. Các khoản ñặt cọc của khách
thuê cũng cần ñược quy ñịnh rõ sẽ ñược chuyển giao cho chủ mới hay tính bù
trừ khi thanh toán. Cũng tương tự như vậy, các chi phí phát sinh như phí quản
lý, tiền ñiện, nước, bảo hiểm, các khoản thuê mướn mà thời ñiểm thanh toán
có thể ñã diễn ra trước (như phí bảo hiểm ) hoặc sau thời ñiểm chuyển giao sở
hữu (như tiền ñiện, nước ) cũng cần ñược quy ñịnh rõ trong hợp ñồng ñể các
bên thực hiện.
1.2.3. Những người tham gia hoạt ñộng kinh doanh BðS.
Nhà ñầu tư: Nhà ñầu tư và người cho vay vốn là những người phải ra các
quyết ñịnh quan trọng nhất trong kinh doanh BðS. Họ chi tiền ra và chấp nhận
rủi ro. Họ tính toán hầu hết các lợi ích tài chính trong việc sử dụng và vận hành
BðS. Nhiều nhà ñầu tư thường giữ BðS cho các lợi ích dài hạn. Một số nhà
ñầu tư còn xây dựng, phát triển BðS ñể thực hiện các lợi ích ñó. Mặt khác, một
số nhà ñầu tư ñược gọi là người ñầu cơ chuyên mua và giữ BðS trong thời gian

ngắn rồi bán thu tiền ngay. Nhà ñầu tư có nhiều phương thức hoạt ñộng. Một số


24


nhà ñầu tư chuyên theo dõi các quảng cáo ñã phân loại, gặp gỡ và duy trì quan
hệ với các nhà môi giới ñể tìm kiếm các BðS ñược bán với giá rẻ. Một số nhà
ñầu tư khác tự xây dựng các BðS cho mình hoặc có thể sửa lại các BðS sẵn có
cho phù hợp với các ñiều kiện thay ñổi của môi trường xung quanh và phù hợp
với nhu cầu sử dụng của người thuê.
Người cho vay vốn: Người cho vay vốn là người cấp các khoản vốn cho các
nhà ñầu tư dưới dạng các khoản vay có kỳ hạn ñể ñầu tư vào một BðS nào ñó
và thường ñược bảo ñảm bằng chính BðS ñó. Thu nhập của người cho vay vốn
là tiền trả lãi từ vốn vay của nhà ñầu tư BðS. Mối quan tâm chính của người
cho vay vốn là BðS phải ñược ñưa vào sử dụng, ñược bảo dưỡng tốt, và các
khoản nợ phả ñược trả ñúng hạn. Ngân hàng, các tổ chức tín dụng khác, các
công ty bảo hiểm nhân thọ là những người cho vay vốn ñiển hình trong lĩnh
vực BðS.
Người môi giới BðS: Người môi giới ñóng vai trò như là chất xúc tác hay chất
kích thích cho thị trường BðS. Người môi giới thu phí hoặc tiền hoa hồng khi
họ ñưa người mua và người bán gặp ñược nhau trên thương trường. Người môi
giới luôn ñược nghĩ tới ñầu tiên khi ñề cập ñến các nghề trong thị trường BðS
bởi vị trí quan trọng của nó. Với những khả năng và kinh nghiệm của mình,
người môi giới giúp cho người mua người bán tiết kiệm thời gian, tiền bạc. Sự
hiểu biết các vấn ñề liên quan như dân số, thu nhập, các triển vọng kinh tế xã
hội khác, các vấn ñề về quy hoạch xây dựng, các vấn ñề tài chính, thuế ñều rất
cần thiết cho công việc môi giới BðS.
Những người phát triển BðS: Tham gia nhóm những người phát triển BðS
thường là những người làm hạ tầng tức là những người làm ñường xá, hệ thống

cấp thoát nước, cấp ñiện cho các khu ñất xây dựng, những nhà quy hoạch ñất
ñai, kiến trúc sư, những nhà thầu xây dựng các công trình. Những người phát
triển BðS là những nhà chuyên môn trong lĩnh vực của mình và thường thực
hiện các công việc ñó theo các hợp ñồng ký với các nhà ñầu tư BðS. Trong


25


nhóm ngưòi này vai trò của các nhà thầu xây dựng BðS là rõ ràng nhất vì họ là
những người trực tiếp xây dựng các công trình trên ñất, một phần chính của
BðS và thường mang giá trị cao.
Chuyên gia ñịnh giá BðS: Nhiệm vụ của các chuyên gia này là ñưa ra ý kiến
về giá trị thị trường của BðS. Việc ñịnh giá là công việc cần thiết cho các hoạt
ñộng mua bán BðS, tài trợ vốn ñể ñầu tư BðS, ñền bù thiệt hại cho chủ sở hữu
BðS Các chuyên gia này thường phải là những người có các kỹ năng chuyên
nghiệp trong việc ñịnh giá như thu thập và xử lý các dữ liệu về giá cả BðS trên
thị trường, ñưa ra các giả ñịnh có tính thực tiễn cao, áp dụng phương thức ñịnh
giá phù hợp với BðS.
Các nhà quản trị BðS: Họ là những người thay mặt chủ sở hữu quản lý các
hoạt ñộng khai thác BðS ñể tạo ra thu nhập từ BðS mà ñiển hình là việc cho
thuê BðS. Công việc của họ thường là tìm kiếm khách hàng, ký hợp ñồng cho
thuê, duy tu, bảo dưỡng BðS, cung cấp các dịch vụ cho khách hàng, thu tiền
thuê theo ñịnh kỳ, lập báo cáo theo yêu cầu của chủ sở hữu
Luật sư trong lĩnh vực BðS: Nhiệm vụ của luật sư rất ña dạng, có thể là ñàm
phán các hợp ñồng thuê, các hợp ñồng mua bán, hợp ñồng bảo hiểm BðS, kiểm
tra tính hợp pháp các giấy tờ sở hữu của BðS theo yêu cầu của các nhà ñầu tư,
tham gia giải quyết các tranh chấp trong việc sử dụng và sở hữu BðS.
1.2.4. Các loại hình kinh doanh BðS phổ biến.
ðất trống: ðất thường có nguồn cung hạn chế, nhu cầu thường tăng cùng với

thời gian do vậy kinh doanh ñất dường như là ñiều hiển nhiên có lợi. Tuy có vẻ
hiển nhiên như vậy song kinh doanh ñất trống không phải là không có hạn chế.
Thu nhập từ kinh doanh ñất thường là sự tăng giá của ñất theo thời gian và ñiều
này phụ thuộc vào cung cầu. Quy hoạch sử dụng ñất, các quy chế xây dựng liên
quan tới khu ñất có thể tác ñộng mạnh vào giá trị khu ñất. ðầu tư vào ñất ñai là
phương thức ñầu tư bị ñộng và có tính thanh khoản kém. Tỷ lệ vốn vay trên vốn