Nghiên cứu ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng đến đời sống và việc làm của người dân khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn quận lê chân, thành phố hải phòng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI






LÊ QUANG CHÍNH



NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN
CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
ðẾN ðỜI SỐNG VÀ VIỆC LÀM CỦA NGƯỜI DÂN KHI
NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA
BÀN QUẬN LÊ CHÂN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG






LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI, 2013


BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI





LÊ QUANG CHÍNH


NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA VIỆC THỰC HIỆN
CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
ðẾN ðỜI SỐNG VÀ VIỆC LÀM CỦA NGƯỜI DÂN KHI
NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA
BÀN QUẬN LÊ CHÂN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG




CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. HOÀNG XUÂN PHƯƠNG

HÀ NỘI - 2013

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã ñược
cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ nguồn gốc.


Tác giả luận văn



Lê Quang Chính



Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự giúp ñỡ nhiệt tình, sự
ñóng góp quý báu của các cá nhân và tập thể ñã tạo ñiều kiện cho tôi hoàn thành
bản luận văn này.

Tôi vô cùng biết ơn TS. Hoàng Xuân Phương ñã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo
tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện ñề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo
Khoa Tài nguyên và Môi trường, Ban quản lý ñào tạo - Trường ðại học Nông
nghiệp Hà Nội ñã tạo ñiều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện ñề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban chỉ ñạo Giải phóng mặt bằng, phòng Tài
nguyên và Môi trường quận Lê Chân, phường Vĩnh Niệm ñã giúp ñỡ tôi trong quá
trình thực hiện ñề tài tại ñịa bàn.
Tôi xin cảm ơn tới gia ñình và những người thân, các cán bộ, ñồng nghiệp và
bạn bè ñã tạo ñiều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện ñề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày tháng năm 2013
Tác giả luận văn



Lê Quang Chính


Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA iv
DANH MỤC BẢNG v
DANH MỤC BIỂU ðỒ vi

MỞ ðẦU 1
1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
2. Mục ñích nghiên cứu 2
3. Yêu cầu của ñề tài 2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1. Cơ sở luận về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 4
1.1.1. Các khái niêm liên quan ñến bồi thường, giải phóng mặt bằng 4
1.1.2. ðặc ñiểm của quá trình giải phóng mặt bằng 6
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 7
1.2. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước trong khu
vực và một số tổ chức ngân hàng quốc tế 13
1.2.1. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước trong khu vực 13
1.2.2. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của các tổ chức ngân hàng
quốc tế 18
1.3. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam khi Nhà nước
thu hồi ñất qua các thời kỳ 20
1.3.1 Trước khi có Luật ðất ñai 1993 20
1.3.2. Sau khi ban hành Luật ðất ñai 1993 21
1.3.3. Luật sửa ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai năm 1998, 2001 22
1.3.4. Từ khi có Luật ðất ñai năm 2003 23
1.4. Ảnh hưởng của chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng ñến ñời sống,
việc làm và thu nhập tại Việt Nam 26

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
iv

1.4.1. Tình hình ñời sống, việc làm và thu nhập, của người dân sau khi Nhà
nước thu hồi ñất 26
1.4.2. Phân tích một số tồn tại trong quá trình thực hiện thu bồi thường và giải
phóng mặt bằng 27

1.5. Thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi ñất ở
Hải Phòng 30
1.5.1. Những thành tựu ñã ñạt ñược 31
1.5.2. Những hạn chế, tồn tại trong giải quyết việc làm cho người bị thu hồi ñất:36
CHƯƠNG 2: ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38
2.1. ðịa bàn nghiên cứu 38
2.2. ðối tượng nghiên cứu 38
2.3. Nội dung nghiên cứu 38
2.4. Phương pháp nghiên cứu 39
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 40
3.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 40
3.1.1. ðiều kiện tự nhiên 40
3.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội 41
3.1.3. Hiện trạng sử dụng ñất 44
3.2. Tình hình chung về công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng khi Nhà
nước thu hồi ñất 44
3.2.1. Tình hình về việc thực hiện các dự án 44
3.2.2. Các văn bản pháp lý 50
3.3. Công tác bồi thường, hỗ trợ cụ thể của các dự án nghiên cứu 51
3.3.1. Dự án xây dựng hồ ñiều hoà Vĩnh Niệm 51
3.3.2. Dự án xây dựng các khu tái ñịnh cư phục vụ giải phóng mặt bằng dự án
Phát triển giao thông ñô thị Hải Phòng 55
3.3.3. ðánh giá chung về việc thực hiện các chính sách bồi thường giải phóng
mặt bằng tại hai dự án nghiên cứu 60
3.3.4. Tác ñộng của việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng
ñến ñời sống và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất 62

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
v

3.4. ðánh giá chung 77
3.4.1. Việc làm, thu nhập, ñời sống của người dân có ñất thu hồi 77
3.4.2. Nguyên nhân dẫn ñến lao ñộng nông nghiệp có ñất bị thu hồi không có
việc làm hoặc việc làm bấp bênh 78
3.5. ðề xuất một số giải pháp 80
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 82
1. Kết luận 82
2. ðề nghị 83
TÀI LIỆU THAM KHẢO 85
PHỤ LỤC 87
DANH MỤC PHỤ BIỂU 89




Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
iv

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ Ý NGHĨA


STT Chữ viết tắt Ý nghĩa
1 ADB Ngân hàng phát triển Châu Á
2 BððC Bản ñồ ñịa chính
3 BAH Bị ảnh hưởng
4 CNH-HðH Công nghiệp hoá - hiện ñại hoá
5 CP Chính phủ
6 GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
7 GPMB Giải phóng mặt bằng
8 HSðC Hồ sơ ñịa chính

9 Nð Nghị ñịnh
10 Qð-UB Quyết ñịnh uỷ ban
11 QSDð Quyền sử dụng ñất
12 UBND Uỷ ban nhân dân
13 SSð Sử dụng ñất
14 TðC Tái ñịnh cư
15 WB Ngân hàng Thế giới


Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
v

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang


3.1: Tổng hợp bồi thường, hỗ trợ ñất tại Dự án xây dựng hồ ñiều hoà
Vĩnh Niệm 54
3.2: Tổng hợp bồi thường hỗ trợ ñất tại khu tái ñịnh cư phục vụ giải phóng
mặt bằng dự án Phát triển giao thông ñô thị Hải Phòng 59
3.3: Kết quả phỏng vấn về thu hồi ñất và bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân
tại hai dự án 63
3.4: Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân thuộc dự án
hồ ñiều hoà Vĩnh Niệm (ñợt 1) 64
3.5: Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân thuộc Dự án
xây dựng khu tái ñịnh cư 66
3.6 : Trình ñộ văn hoá, chuyên môn của số người trong ñộ tuổi lao ñộng tại
hai dự án nghiên cứu 68
3.7: Tình hình lao ñộng và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất Dự án Hồ

ñiều hòa Vĩnh Niệm 69
3.8 : Tình hình lao ñộng và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất Dự án khu
tái ñịnh cư 71
3.9 : Tình trạng số người làm việc trong ñộ tuổi lao ñộng trước và sau khi thu
hồi ñất tại hai Dự án 72
3.10: Thu nhập bình quân của người dân tại hai dự án 74
3.11 : Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi ñất Dự án Hồ ñiều hòa 74
3.12: Thu nhập bình quân nhân khẩu/năm phân theo nguồn thu Dự án Hồ
ñiều hòa 75
3.13: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị thu hồi ñất Dự án khu tái
ñịnh cư 75


Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
vi

DANH MỤC BIỂU ðỒ

STT Tên biểu ñồ Trang


3.1 Cơ cấu ñất ñai quận Lê Chân năm 2013 44
3.2 Tình hình lao ñộng và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất dự án Xây dựng
hồ ñiều hoà Vĩnh Niệm 70
3.3 Tình hình lao ñộng và việc làm của các hộ dân bị thu hồi ñất Dự án khu tái
ñịnh cư 72

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
1

MỞ ðẦU

1. Tính cấp thiết của ñề tài
Trong những năm trở lại ñây, với chính sách ñổi mới ñúng ñắn của Nhà
nước, nền kinh tế nước ta ñạt tốc ñộ tăng trưởng cao. Bên cạnh những thành tựu ñã
ñạt ñược của việc ñổi mới, hoàn thiện chính sách, pháp luật về ñất ñai vẫn tồn tại
những bất cập chưa ñược giải quyết kịp thời. Trong khi ñó, nhu cầu sử dụng ñất ñể
xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ, phát triển ñô thị và khu
dân cư nông thôn trong quá trình công nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước ngày càng
tăng. Quá trình công nghiệp hóa, ñô thị hóa ngày càng diễn ra mạnh mẽ ở các tỉnh,
thành phố ñã làm ảnh hưởng sâu sắc ñến ñời sống kinh tế và văn hóa của người dân,
làm biến ñổi sâu rộng xã hội nông thôn truyền thống. Sự biến ñổi ñời sống của
người nông dân có ñất khi Nhà nước thu hồi là một vấn ñề mang tính thời sự cấp
bách. Vấn ñề thiếu việc làm ở nhiều ñịa phương, ñặc biệt là có sự di chuyển tự do
của lao ñộng nông thôn lên thành phố ñể tìm việc làm ñã làm việc phát sinh các vấn
ñề xã hội: quản lý hộ tịch, hộ khẩu, an ninh trật tự, bố trí chỗ ở, vệ sinh môi
trường… tại các khu tập trung ñông lao ñộng của các khu công nghiệp.
ðảng, Nhà nước ñã ban hành nhiều chủ trương, chính sách về bồi thường, hỗ
trợ ổn ñịnh ñời sống, giải quyết việc làm cho người lao ñộng có ñất khi Nhà nước
thu hồi và ñạt nhiều kết quả tích cực. Tuy nhiên, tình trạng lao ñộng trong vùng thu
hồi ñất không tìm ñược việc làm hoặc tìm ñược việc làm nhưng không ổn ñịnh, tình
trạng các doanh nghiệp sau khi tuyển dụng lao ñộng theo cam kết, sau ñó sa thải lao
ñộng hoặc trả lương quá thấp khiến người lao ñộng tự bỏ việc không phải là hiện
tuợng cá biệt.
Thực tế hiện nay cho thấy, công tác thu hồi ñất của công dân ñể phục vụ phát
triển các dự án ñầu tư trong nước, nước ngoài và việc bồi thường cho những người khi
Nhà nước thu hồi ñất là vấn ñề hết sức nhạy cảm, giải quyết không tốt, không thoả

ñáng quyền lợi của người dân có ñất khi Nhà nước thu hồi và những người bị ảnh
hưởng khi thu hồi ñất ñể dẫn ñến bùng phát khiếu kiện, ñặc biệt là những khiếu kiện
tập thể ñông người, sẽ trở thành vấn ñề xã hội phức tạp, ảnh hưởng nghiêm trọng ñến

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
2

tình hình an ninh trật tự, mất ổn ñịnh xã hội và phần nào ảnh hưởng ñến lòng tin của
người dân ñối với các chính sách của Nhà nước. Nếu việc thu hồi ñất bị lạm dụng, quỹ
ñất nông nghiệp bị giảm dần, về lâu dài có thể ảnh hưởng tới an ninh lương thực
quốc gia.
Ngoài ra nếu không có những chính sách hướng dẫn về việc ñào tạo, chuyển
ñổi nghề nghiệp cho người dân bị mất ñất; về bồi thường, tái ñịnh cư phù hợp thì
việc giải quyết mâu thuẫn giữa lợi ích của người dân khi Nhà nước thu hồi ñất gặp
nhiều khó khăn.
Vì vậy, giải quyết việc làm giúp người lao ñộng ổn ñịnh ñời sống, tăng thu
nhập, nhất là ở vùng thu hồi ñất là vấn ñề cấp thiết có tính bức xúc không chỉ ở
quận Lê Chân mà còn là vấn ñề có tính thời sự ñối với các ñịa phương có ñất
chuyển ñổi mục ñích sử dụng sang phát triển các khu, cụm công nghiệp, xây dựng
kết cấu hạ tầng nông nghiệp, nông thôn.
Nhằm kịp thời có những giải pháp tích cực trong công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng (GPMB) khi Nhà nước thu hồi ñất, góp phần hoàn thiện chính
sách quản lý ñất ñai theo hướng ổn ñịnh và phát triển bền vững, tôi thực hiện ñề
tài:
“Nghiên cứu ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách bồi thường giải
phóng mặt bằng ñến ñời sống và việc làm của người dân khi Nhà nước thu hồi
ñất tại một số dự án trên ñịa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng”.
2. Mục ñích nghiên cứu
- ðánh giá ảnh hưởng của quá trình thực hiện chính sách bồi thường GPMB
ñến ñời sống, việc làm và thu nhập của người dân khi Nhà nước thu hồi ñất ở một

số dự án trên ñịa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng.
- ðề xuất các giải pháp cần thực hiện trong thời gian tới nhằm ổn ñịnh và
nâng cao ñời sống của người dân có ñất bị thu hồi.
3. Yêu cầu của ñề tài
- Nguồn số liệu, tài liệu ñiều tra thu thập phải có ñộ tin cậy, chính xác, trung
thực và khách quan, phản ánh ñúng quá trình thực hiện các chính sách bồi thường
giải phóng mặt bằng qua một số dự án ñã ñược thực hiện trên ñịa bàn nghiên cứu.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
3

- ðề xuất các giải pháp hợp lý nhằm góp phần hoàn thiện việc thực hiện
chính sách bồi thường GPMB và nâng cao ñời sống của nhân dân có ñất bị thu hồi

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở luận về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
1.1.1. Các khái niêm liên quan ñến bồi thường, giải phóng mặt bằng
1.1.1.1. Bồi thường
Bồi thường là trả lại ñầy ñủ, tương xứng với sự mất mát hoặc sự vất vả (bồi
thường thiệt hại, bồi thường công lao).
GPMB là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan ñến di dời nhà
cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần ñất nhất ñịnh ñược quy ñịnh cho
việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới trên ñó. Công tác bồi
thường GPMB từ khi thành lập Hội ñồng GPMB quận, huyện cho tới khi bàn giao
mặt bằng cho chủ ñầu tư (Nguyễn ðức Minh ,2001).

Mục tiêu phát triển kinh tế và xây dựng ñất nước của ðảng và Nhà nước ta
là: “Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ và văn minh”. Trong nhiều
chiến lược phát triển của ñất nước có chiến lược phát triển nhà ở nhằm tạo ñiều kiện
cho nhân dân có chỗ ở rộng rãi hơn, tiện nghi hơn qua mỗi thời kỳ phát triển của ñất
nước.
Ăn và ở là hai nhu cầu tối thiểu của con người, một khi hai nhu cầu tối thiểu
ñó không ñược ñáp ứng tối thiểu thì con người không thể làm khoa học và hoạt
ñộng chính trị.
Bài học của một số nước phát triển cho chúng ta một cách nhìn mới, ñó là
bên cạnh những công sở nguy nga tráng lệ, những cao ốc chọc trời là những khu
nhà “ổ chuột” của dân lao ñộng - công bằng và nhân quyền không thể chỉ thông qua
tuyên truyền mà thực tế lại không thực hiện.
ðất nước ta ñang bước vào thời kỳ công nghiệp hoá, hiện ñại hoá, chúng ta
không thể chỉ có những ñô thị ñẹp, hiện ñại, những khu sản xuất khổng lồ, những
công trình công cộng khang trang mà kèm theo ñó chỗ ở của người dân phải ñược
nâng cấp tiện nghi hơn, rộng rãi hơn Chính vì vậy mà phải tính một cách toàn
diện, không thể có một hiện tượng một công trình mới ra ñời là kéo theo những

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
5

người dân không có chỗ ở hoặc chỗ ở kém hơn nơi ở cũ, dù ñó là một gia ñình.
Nếu không nhìn rõ bản chất của vấn ñề, mỗi năm chúng ta có hàng ngàn dự
án ñầu tư xây dựng, mỗi dự án chỉ kéo theo một gia ñình không có chỗ ở thì ñã có
hàng ngàn gia ñình thiếu chỗ ở hoặc chỗ ở tạm bợ. Như vậy là sự phát triển thiên
lệch, mục tiêu lớn của quốc gia không ñạt ñược. Vấn ñề thiếu chỗ ở không chỉ dừng
lại ở ñó mà còn kéo theo hàng loạt các tệ nạn, các tiêu cực xã hội phát sinh, sẽ ảnh
hưởng ñến tiến trình phát triển của ñất nước.
1.1.1.2. Hỗ trợ
Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường thiệt hại nói trên thì còn một hình

thức bồi thường khác gọi là hỗ trợ, hỗ trợ tương xứng với với giá trị hoặc công lao
cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác. Hỗ trợ là giúp
ñỡ nhau, giúp thêm vào. Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ
người khi Nhà nước thu hồi ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới,
cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa ñiểm mới (Nguyễn Xuân Hiếu, 2002).
* Theo Nghị ñịnh Số: 197/2004/Nð-CP thì bồi thường, hỗ trợ cho người sử
dụng ñất khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở thì ñược bố trí tái ñịnh
cư bằng một trong các hình thức sau:
a. Bồi thường hoặc hỗ trợ ñối với toàn bộ diện tích ñất Nhà nước thu hồi.
b. Bồi thường hoặc hỗ trợ về tài sản hiện có gắn liền với ñất và các chi phí
ñầu tư vào ñất bị Nhà nước thu hồi.
c. Hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn ñịnh ñời sống, hỗ trợ ñào tạo chuyển ñổi nghề
và hỗ trợ khác cho người khi Nhà nước thu hồi ñất .
d. Hỗ trợ ñể ổn ñịnh sản xuất và ñời sống tại khu tái ñịnh cư.
1.1.1.3. Tái ñịnh cư
TðC là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước ñây ñể sinh sống và
làm ăn. TðC bắt buộc ñó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi
hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện các dự án phát triển.
TðC ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản gắn
liền với ñất; di chuyển ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại sản
xuất và ổn ñịnh cuộc sống tại ñó.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
6

Như vậy, TðC là hoạt ñộng nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh tế - xã
hội ñối với một bộ phận dân cư ñã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng ñất ñược bố trí TðC bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.

- Bồi thường bằng giao ñất ở mới.
- Bồi thường bằng tiền ñể tự lo chỗ ở.
Tái ñịnh cư là một bộ phận không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng
trong chính sách giải phóng mặt bằng.
1.1.2. ðặc ñiểm của quá trình giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là quá trình ña dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau
ñối với mỗi một dự án, nó liên quan trực tiếp ñến lợi ích của các bên tham gia và lợi
ích của toàn xã hội.
1.1.2.1. Tính ña dạng thể hiện:
Mỗi dự án ñược tiến hành trên một vùng ñất khác nhau với ñiều kiện tự
nhiên kinh tế, xã hội và trình ñộ dân trí nhất ñịnh. ðối với khu vực nội thành, mật
ñộ dân cư cao, ngành nghề ña dạng, giá trị ñất và tài sản trên ñất lớn dẫn ñến quá
trình GPMB có ñặc trưng nhất ñịnh. ðối với khu vực ven ñô, mức ñộ tập trung dân
cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt ñộng sản xuất ña dạng: công nghiệp,
tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ quá trình GPMB cũng có ñặc
trưng riêng của nó. Còn ñối với khu vực ngoại thành, hoạt ñộng sản xuất chủ yếu
của dân cư là sản xuất nông nghiệp, ñời sống phụ thuộc chính vào nông nghiệp. Do
ñó, GPMB cũng ñược tiến hành với những ñặc ñiểm riêng biệt.
1.1.2.2. Tính phức tạp thể hiện:
ðất ñai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong ñời sống kinh tế -
xã hội ñối với mọi người dân. Ở khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào
hoạt ñộng sản xuất nông nghiệp mà ñất ñai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong
khi trình ñộ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển ñổi nghề nghiệp khó khăn
do ñó tâm lý dân cư vùng này là giữ ñược ñất ñể sản xuất, thậm chí họ cho thuê ñất
còn ñược lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Trước tình

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
7

hình ñó ñã dẫn ñến công tác tuyên truyền, vận ñộng dân cư tham gia di chuyển là rất

khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là ñiều cần thiết ñể ñảm bảo ñời sống
dân cư sau này. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng ñó cũng ña dạng, không
ñược tập trung một loại nhất ñịnh nên gây khó khăn cho công tác ñịnh giá bồi
thường.
ðối với ñất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ ðất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với ñời sống và sinh hoạt của
người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở;
+ Nguồn gốc sử dụng ñất khác nhau do tồn tại chế ñộ cũ ñể lại và do cơ chế
chính sách không ñồng bộ dẫn ñến tình trạng lấn chiếm ñất ñai xây nhà trái phép
diễn ra thường xuyên;
+ Thiếu quỹ ñất do xây dựng khu tái ñịnh cư cũng như chất lượng khu tái
ñịnh cư thấp chưa ñảm bảo ñược yêu cầu;
+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào
các trục ñường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển ñến ở khu vực
mới thì ñiều kiện kiếm sống bị thay ñổi nên họ không muốn di chuyển;
+ Do tập quán sinh hoạt của gia ñình.
+ Do chính sách pháp luật chưa phù hợp.
Từ các ñiểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB ñược
thực hiện khác nhau.
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
1.1.3.1. Yếu tố cơ bản trong quản lý Nhà nước về ñất ñai
- Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng ñất ñai
và tổ chức thực hiện các văn bản ñó:
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế - xã hội của ñất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, nên các chính sách về ñất ñai cũng theo ñó
không ngừng ñược sửa ñổi, bổ sung. Từ năm 1993 ñến năm 2003, Nhà nước ñã ban
hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng ñất. Sau khi Quốc
hội thông qua Luật ðất ñai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành ñã nhanh
chóng ñi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
8

thể, rõ ràng, ñề cập mọi quan hệ ñất ñai phù hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm
pháp luật về ñất ñai của Nhà nước ñã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ
chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về ñất ñai, giải quyết tốt mối quan hệ
ñất ñai ở khu vực nông thôn, bước ñầu ñã ñáp ứng ñược quan hệ ñất ñai mới hình
thành trong quá trình công nghiệp hóa và ñô thị hóa; hệ thống pháp luật ðất ñai
luôn ñổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo ñảm quốc
phòng, an ninh và ổn ñịnh xã hội. (Chính sách thu hút ñầu tư vào thị trường Bất
ñộng sản Việt Nam, 2006)
Theo ñó, chính sách bồi thường GPMB cũng luôn ñược Chính phủ không
ngừng hoàn thiện, sửa ñổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công tác bồi
thường GPMB , phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những ñổi mới về pháp
luật ðất ñai, thời gian qua công tác GPMB ñã ñạt những kết quả ñáng khích lệ, ñã
cơ bản ñáp ứng ñược nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án ñầu tư. Tuy
nhiên bên cạnh ñó, do tính chưa ổn ñịnh, chưa thống nhất của pháp luật ðất ñai qua
các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở.
Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về
quản lý, sử dụng ñất ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường GPMB. Hệ
thống văn bản pháp luật ðất ñai còn có những nhược ñiểm như là số lượng nhiều,
mức ñộ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa ñồng bộ,
chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật. (Chính sách
thu hút ñầu tư vào thị trường Bất ñộng sản Việt Nam, 2006)
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai,
việc tổ chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm
tra thi hành Luật ðất ñai năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy
UBND các cấp ñều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về ñất ñai nhưng
nhận thức về các quy ñịnh của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu.
Từ ñó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết giao

ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích sử dụng ñất, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất, thu hồi ñất, bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư, giải quyết tranh
chấp, khiếu nại, tố cáo. Trong khi ñó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
9

trách nhiệm chưa thật sát sao. Tại nhiều ñịa phương, ñang tồn tại tình trạng nể nang,
trọng tình hơn chấp hành quy ñịnh pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về ñất
ñai. Cán bộ ðịa chính, Chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát
hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về ñất ñai trên ñịa
bàn. ðó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin
trong nhân dân cũng như các nhà ñầu tư và ñã ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến ñộ
GPMB (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005).
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
ðất ñai và không gian sử dụng ñất ñai có hạn. ðể tồn tại và duy trì cuộc sống
của mình, con người phải dựa vào ñất ñai, khai thác và sử dụng ñất ñai ñể sinh sống.
Quy hoạch sử dụng ñất ñai là biện pháp quản lý không thể thiếu ñược trong việc tổ
chức sử dụng ñất của các ngành kinh tế - xã hội và các ñịa phương, là công cụ thể
hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết ñịnh ñể cân ñối giữa nhiệm
vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HðH ñất nước nói chung và các ñịa
phương nói riêng.
Thông qua việc lập, xét duyệt và ñiều chỉnh quy hoạch sử dụng ñất ñể tổ
chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng ñồng mà Nhà
nước ñóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào
ñều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng ñất nhằm ñạt ñược các yêu cầu
như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử
dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường ñất ñai trên hai khía cạnh:
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, mà theo

quy ñịnh của Luật ðất ñai, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược thực hiện khi có
quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng
tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất tính bồi
thường.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn thấp,
thiếu ñồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, ñặc biệt là thiếu tính bền vững.

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
10

Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ
quan duy ý chí, áp ñặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào. ðây chính là
nguyên nhân chủ yếu dẫn ñến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo”. (Bộ Tài
nguyên và Môi trường, 2005)
- Yếu tố giao ñất, cho thuê ñất:
Nhiệm vụ giao ñất, cho thuê ñất có tác ñộng rất lớn ñến công tác bồi thường
GPMB và TðC. Nguyên tắc giao ñất, cho thuê ñất, phải căn cứ vào quy hoạch, kế
hoạch là ñiều kiện bắt buộc, nhưng nhiều ñịa phương chưa thực hiện tốt nguyên tắc
này; hạn mức ñất ñược giao và nghĩa vụ ñóng thuế ñất quy ñịnh không rõ ràng, tình
trạng quản lý ñất ñai thiếu chặt chẽ dẫn ñến khó khăn cho công tác bồi thường hỗ
trợ. Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì tổng diện tích ñã giao, ñã
cho thuê là 1.081.011 ha, trong ñó diện tích ñất ñã giao là 925.631 ha (giao ñất có
thu tiền sử dụng ñất là 581.620 ha, giao ñất không thu tiền là 344.011 ha); diện tích
ñất ñã cho thuê là 155.380 ha (trong ñó diện tích ñất cho các nhà ñầu tư nước ngoài
thuê là 1.386 ha).
- Yếu tố lập và quản lý hồ sơ ñịa chính:
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ ñịa chính (HSðC) có vai trò quan trọng
hàng ñầu ñể “quản lý chặt chẽ ñất ñai trong thị trường bất ñộng sản”, là cơ sở xác ñịnh
tính pháp lý của ñất ñai. Trước tháng 12 năm 2004, rất nhiều ñịa phương chưa lập ñầy

ñủ HSðC theo quy ñịnh; ñặc biệt có nhiều xã, phường, thị trấn chưa lập sổ ñịa chính
(khoảng trên 30% số xã ñã cấp GCN) ñể phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng ñất ñai,
một số ñịa phương chưa lập ñủ sổ mục kê ñất ñai, sổ cấp GCN như Thành phố Hà Nội,
Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2005).
Từ năm 2004 ñến nay, việc lập HSðC phải ñược thực hiện theo quy ñịnh tại
Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường, nhưng còn nhiều ñịa
phương chưa triển khai thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa ñầy ñủ, chưa ñồng bộ
ở cả 3 cấp. Vì các tài liệu ño ñạc bản ñồ này có ñộ chính xác thấp nên ñang làm nảy
sinh nhiều vấn ñề phức tạp trong quản lý ñất ñai như không ñủ cơ sở giải quyết tranh
chấp ñất ñai, khó khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất. Vì vậy,
việc ño vẽ lại bản ñồ ñịa chính chính quy ñể thay thế cho các loại bản ñồ cũ và lập lại

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
11

HSðC là rất cần thiết.
- Công tác ñăng ký ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
ðăng ký ñất ñai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan trọng
nhất của hệ thống quản lý ñất ñai, ñó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu ñất
ñai, bất ñộng sản, sự ñảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu ñất. Theo quy
ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng ký quyền sở hữu,
quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ðất ñai, người sử dụng ñất phải
ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn
phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất) và ñược cấp GCNQSDð. Chức năng của ñăng
ký ñất ñai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp
thuận và từ chối các quyền về ñất.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDð là căn cứ ñể xác ñịnh ñối
tượng ñược bồi thường, loại ñất, diện tích ñất tính bồi thường. Hiện nay, công tác
ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn yếu kém, ñặc biệt công tác ñăng ký biến ñộng về
sử dụng ñất; việc cấp GCNQSDð vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi

thường GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác ñăng ký ñất ñai, cấp
GCNQSDð thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn.
- Yếu tố thanh tra chấp hành các chế ñộ, thể lệ về quản lý và sử dụng ñất ñai:
Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều ñến quyền
lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất
chính, chính quyền ñịa phương cấp trên. Hồi ñồng thẩm ñịnh phải có kế hoạch
thanh tra, kiểm tra và coi ñây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển khai
thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm
pháp luật ñể xử lý tạo niềm tin trong nhân dân. (Vũ Thị Hương Lan, 2003)
1.1.3.2. Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất
Trong cơ chế thị trường, những người có quan ñiểm coi ñất ñai cũng là hàng
hoá không có gì sai. Nhưng việc quá nhấn mạnh tính chất hàng hoá trong xây dựng
các cơ chế, chính sách liên quan ñến ñất ñai, chủ trương ñịnh giá ñất bồi thường sát
giá thị trường mà quên ñi tính chất hết sức ñặc biệt, ñặc thù của ñất ñai sẽ giải thích
ra sao khi những hàng hoá bình thường cũng như những hàng hoá ñặc biệt quý giá

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
12

khác con người ñều có thước ño giá trị ñể ñịnh giá thông qua các phạm trù, quy luật
giá trị, cung cầu, thời gian lao ñộng làm ra sản phẩm… Nhưng với ñất ñai thì không
thể áp dụng một cách giản ñơn các phạm trù, quy luật kinh tế ñó bởi ñất ñai không
ñơn thuần là sản phẩm do sức lao ñộng con người sáng tạo ra.
Giá thị trường xác ñịnh ở thời ñiểm nào thì ñược các bên chấp nhận là hợp lý
khi Nhà nước bỏ ra cả hàng nghìn, hàng chục nghìn tỷ ñồng cho một dự án, làm cho
ñất ñai ñang rẻ bỗng chốc trở nên ñắt hơn vàng? Trong những trường hợp như vậy,
ngay cái ñược coi là giá bình quân cũng rất khó xác ñịnh. Bình quân là chia ñôi giữa
hai thời ñiểm trước, sau dự án thì Nhà nước hay nhà ñầu tư cũng không thể ñủ sức
bồi thường, kèm theo ñó lại còn vô số những người ở liền kề dự án bỗng nhiên ñược
hưởng lợi mà không hề bị ñiều tiết. Cũng có nhiều trường hợp, về phía người dân,

cho dù ñược bồi thường giá cao, nhưng ñiều họ muốn không phải nhằm hướng tới
tiền nong, giá trị, mà là cuộc sống ổn ñịnh, là vấn ñề tình cảm, tâm linh.
Hiện nay, trên phạm vi cả nước, nơi nào cũng gặp khó khăn khi phải xác
ñịnh giá ñất ở vùng giáp ranh nội và ngoại thành, thành phố và nông thôn, nơi hai
thửa ñất hai huyện, hai tỉnh liền kề nhau. Tính theo giá bên cao thì bên kia kêu thấp
và ngược lại.
1.1.3.3. Thị trường bất ñộng sản
Ngày nay thị trường bất ñộng sản thể hiện nhiều ñiểm tương tự với thị trường
chứng khoán và nó ñã trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các
loại thị trường của nền kinh tế quốc dân.
Luật ðất ñai 1987 và Pháp lệnh về Nhà ở (1991) là cơ sở ñầu tiên mở ñường
cho thị trường bất ñộng sản hình thành và phát triển. Luật ðất ñai 2003 là văn bản
pháp quy tập trung nhất phản ánh chính sách ñất ñai hiện hành trên cơ sở tổng kết
hoạt ñộng thực tiễn của 17 năm ñổi mới, ñã quy ñịnh chi tiết hơn về các ñiều kiện
ñể hình thành thị trường bất ñộng sản và các hoạt ñộng về tài chính ñất ñai, thể hiện
tập trung trong các mục “Tài chính về ñất ñai và giá ñất”, “Quyền sử dụng ñất trong
thị trường bất ñộng”.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (do người ñầu tư có thể ñáp ứng nhu

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
13

cầu về ñất ñai thông qua các giao dịch trên thị trường); ñồng thời người khi Nhà
nước thu hồi ñất có thể tự mua hoặc cho thuê ñất ñai, nhà cửa mà không nhất thiết
phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách TðC và bồi thường.
Giá cả của Bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác ñộng tới
giá ñất tính bồi thường.
1.2. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước trong khu
vực và một số tổ chức ngân hàng quốc tế

1.2.1. Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số nước trong khu vực
1.2.1.1. Trung Quốc
Ở Trung Quốc thực hành chế ñộ ñất ñai công hữu, tức là chính sách sở hữu
toàn dân (ñối với ñất ñô thị) và chính sách sở hữu tập thể (ñất ở nông thôn, ngoại ô
ñô thị ngoài phần sở hữu Nhà nước do pháp luật quy ñịnh), ñất tự canh tác (ñồi núi).
Luật ðất ñai ñược xây dựng trên cơ sở các quy ñịnh của Hiến pháp. Hiến
pháp ñặt ra các quy phạm pháp luật về chế ñộ sở hữu ñối với ñất ñai, chế ñộ sử
dụng ñất ñai và bảo hộ ñất ñai.
Về thẩm quyền thu hồi ñất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền
tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có quyền thu hồi ñất. Quốc vụ viện có
thẩm quyền thu hồi ñất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên ñối với các loại
ñất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương ra quyết ñịnh thu hồi ñất. ðất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ ñất
thuộc sở hữu tập thể thành ñất thuộc sở hữu Nhà nước.
Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật ðất ñai Trung Quốc quy ñịnh, người
nào sử dụng ñất thì người ñó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường
do người sử dụng ñất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng
ñất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có ñất bị thu hồi. Ngoài
ra, pháp luật ðất ñai Trung Quốc còn quy ñịnh mức nộp lệ phí trợ cấp ñời sống cho
người khi Nhà nước thu hồi ñất là nông dân cao tuổi không thể chuyển ñổi sang
ngành nghề mới khi bị mất ñất nông nghiệp, khoảng từ 442.000 - 2.175.000 nhân
dân tệ/ha.


Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
14

Các khoản phải trả cho người khi Nhà nước thu hồi ñất gồm tiền bồi thường
ñất ñai, tiền trợ cấp TðC, tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất. Cách tính tiền
bồi thường ñất ñai và tiền trợ cấp TðC căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của ñất ñai

những năm trước ñây rồi nhân với một hệ số do Nhà nước quy ñịnh. Còn ñối với
tiền bồi thường hoa màu và tài sản trên ñất thì xác ñịnh theo giá thị trường tại thời
ñiểm thu hồi ñất.
Về nguyên tắc bồi thường: các khoản tiền bồi thường phải ñảm bảo cho
người dân khi Nhà nước thu hồi ñất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. ở
Bắc kinh, phần lớn các gia ñình dùng số tiền bồi thường ñó cộng với khoản tiền tiết
kiệm của họ có thể mua ñược căn hộ mới. Còn ñối với người dân ở khu vực nông
thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua ñược hai căn hộ ở cùng một nơi. Tuy
nhiên, ở thành thị, cá biệt cũng có một số gia ñình sau khi ñược bồi thường cũng
không mua nổi một căn hộ ñể ở. Những ñối tượng trong diện giải toả mặt bằng
thường ñược hưởng chính sách mua nhà ưu ñãi của Nhà nước, song trên thực tế họ
thường mua nhà bên ngoài thị trường.
Về tổ chức thực hiện và quản lý giải toả mặt bằng: Cục quản lý tài nguyên
ñất ñai ở các ñịa phương thực hiện việc quản lý giải toả mặt bằng. Người nhận khu
ñất thu hồi sẽ thuê một ñơn vị xây dựng giải toả mặt bằng khu ñất ñó, thường là các
ñơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu ñất giải toả.
Ở Trung Quốc do có sự khác nhau về hình thức sở hữu ñất ñai ở thành thị và
nông thôn nên có sự phân biệt về bồi thường nhà ở giữa hai khu vực này. ðối với
trường hợp bồi thường cho người dân ở thành thị, chủ yếu Nhà nước tiến hành bồi
thường bằng tiền. Giá tiền bồi thường do các tổ chức do các tổ chức tư vấn về giá ñất
xác ñịnh căn cứ vào giá bất ñộng sản tại thời ñiểm thu hồi. Ngược lại, việc bồi thường
cho người dân ở khu vực nông thôn lại có những ñặc ñiểm riêng biệt. Ở Trung Quốc
Nhà nước quan tâm tới nông dân, tạo ñiều kiện cho họ ñược hưởng những thành quả
công nghiệp hóa, ñô thị hóa khu thu hồi ñất. khi Nhà nước thu hồi ñất nông nghiệp
hoặc là thu hồi ñất ở thuộc khu vực nông thôn ñể sử dụng vào mục ñích khác thì người
nông dân ñược lưu ý, quan tâm về lợi ích cũng như ñược bồi thường một cách hợp lý.
Một vấn ñề rất quan trọng ñó là gắn công tác bồi thường với việc giải quyết các vấn ñề

Trường ðại Học Nông Nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp
15

xã hội. Thông thường khi khi Nhà nước thu hồi ñất, người nông dân khó tìm ñược việc
làm thích hợp với khả năng của mình. ðể giải quyết vấn ñề này, Trung Quốc ñã thực
hiện chế ñộ dưỡng lão ñối với người già (phụ nữ từ 45 tuổi và nam giới từ 50 tuổi trở
lên) và hỗ trợ tiền cho những người ñang trong ñộ tuổi lao ñộng ñể các ñối tượng này
tự tìm việc làm mới. Tiền dưỡng lão ñược trả từ 90.000 ÷ 110.000 nhân dân tệ/một lần
do Cục Bảo hiểm xã hội và Cục Bảo hiểm xã hội có trách nhiệm trả tiền dưỡng lão
hàng năm cho những người thuộc diện này; tiền hỗ trợ khoảng 100.000 ÷ 120.000
nhân dân tệ/người.
1.2.1.2. ðài Loan
Ở ðài Loan tồn tại 2 hình thức sở hữu ñất ñai: Sở hữu của Nhà nước (công
hữu): chiếm 69% so với tổng diện tích tự nhiên toàn lãnh thổ và sở hữu tư nhân
chiếm 31%, bao gồm ñất ở, ñất sản xuất nông nghiệp của nông dân và ñất của các tổ
chức tư nhân khác.
Pháp luật ðất ñai ðài Loan cũng quy ñịnh rõ về những trường hợp tự triệt
tiêu quyền sở hữu như ñất ñai tư hữu khi thiên nhiên biến ñổi thành ñầm hồ, hoặc
thuỷ ñạo có thể vận chuyển ñược thì quyền sở hữu tự triệt tiêu. Hoặc người có
quyền sở hữu và gia ñình ñã ñi khỏi huyện thị nơi có ñất ñó liên tục trong thời gian
5 năm liền. (Dương Tùng Linh, 1999)
Trong Luật ðất ñai ðài Loan quy ñịnh cụ thể các loại ñất không ñược trở
thành sở hữu tư nhân bao gồm: ñất ñai nằm trong một giới hạn nhất ñịnh của bờ
biển, ñất ñai nằm trong một giới hạn nhất ñịnh của hồ ñầm và hồ ñầm hình thành tự
nhiên cần dùng cho công cộng, ñất ñai nằm trong một giới hạn nhất ñịnh của hai
bên hồ và thuỷ ñạo có thể làm ñường vận chuyển, ñất ñai nằm trong một giới hạn
nhất ñịnh của hai bên hồ và hồ ñầm, mương máng nằm trong khu vực của thành
phố, thị trấn, ñường giao thông công cộng, ñất suối nước khoáng, ñất thác nước, ñất
dùng cho nguồn nước công cộng, ñất danh lam thắng cảnh và những loại ñất khác
mà pháp luật cấm không ñược tư hữu. Những loại ñất này pháp luật quy ñịnh nếu
thuộc sở hữu tư nhân thì Nhà nước sẽ trưng thu theo quy ñịnh của pháp luật. Khi
trưng thu Nhà nước sẽ trả tiền ñất cho chủ sở hữu theo giá trị thực tế của ñất.