kế toán thuê và cho thuê tài sản

ChươngChương 3: KẾ TOÁN THUÊ VÀ CHO 3: KẾ TOÁN THUÊ VÀ CHO
THUÊ TÀI SẢNTHUÊ TÀI SẢN
THUÊ TÀI SẢNTHUÊ TÀI SẢN
Nội dung của chương
• Thuê TS và hợp đồng cho thuê Tài sản
• Các vấn đề liên quan đến việc thuê Tài sản.
• Kế toán thuê tài sản:
– Thuê tài chính
– Thuê hoạt động
• Kế toán cho thuê tài sản
– Thuê tài chính
– Thuê hoạt động
• Kế toán thuê lại hoặc bán TS thuê.
7.2
Thuê tài sản
• Thuê tài sản:
– Thỏa thuận về việc chuyển quyền sử dụng tài sản trong một
thời gian nhất định.
– Nhận được tiền cho thuê một lần hay nhiều lần.
• Thuê tài sản không bao gồm:
– Hợp đồng thuê để khai thác, sử dụng tài nguyên thiên nhiên
như dầu, khí, gỗ, kim loại và các khoáng sản khác;
– Hợp đồng sử dụng bản quyền như phim, băng vidéo, nhạc
kịch, bản quyền tác giả, bằng sáng chế.
Phân loại hợp đồng cho thuê
• Căn cứ phân loại hợp đồng thuê: Chuyển giao
rủi ro và lợi ích
gắn liền với quyền sở hữu tài sản từ bên cho thuê cho bên thuê.
• Phân loại:
– Thuê tài chính: Là thuê tài sản
• Bên cho thuê có sự chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi

ích
gắn
liền
với
quyền
sở
hữu
tài
sản
cho
bên
thuê
.
ích
gắn
liền
với
quyền
sở
hữu
tài
sản
cho
bên
thuê
.
• Quyền sở hữu tài sản có thể chuyển giao vào cuối thời
hạn thuê.
– Thuê hoạt động:
• Không có sự chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn

liền với quyền sở hữu tài sản.
• Thời điểm phân loại thuê tài sản: căn cứ vào các điều khoản
của hợp đồng và thực hiện ngay tại thời điểm bắt đầu thuê.
Phân loại hợp đồng cho thuê
• Các trường hợp được xếp vào
Thuê tài chính:
– Chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho bên thuê khi hết thời
hạn thuê.
– Có quyền lựa chọn mua lại tài sản thuê với mức giá ước
tính thấp hơn giá trị hợp lý vào cuối thời hạn thuê.
–
Thời
hạn
thuê
tài
sản
tối
thiểu
phải
chiếm
phần
lớn
thời
–
Thời
hạn
thuê
tài
sản
tối

thiểu
phải
chiếm
phần
lớn
thời
gian sử dụng kinh tế của tài sản (75%)
– Tại thời điểm khởi đầu thuê tài sản, giá trị hiện tại của
khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu chiếm phần lớn (tương
đương) giá trị hợp lý của tài sản thuê (90%)
– Tài sản thuê thuộc loại chuyên dùng mà chỉ có bên thuê có
khả năng sử dụng không cần có sự thay đổi, sửa chữa lớn
nào.
Phân loại hợp đồng cho thuê
• Các trường hợp được xếp vào Thuê tài chính:
– Nếu bên thuê huỷ hợp đồng và đền bù tổn thất phát sinh
liên quan đến việc huỷ hợp đồng cho bên cho thuê;
– Thu nhập hoặc tổn thất do sự thay đổi giá trị hợp lý của giá
trị còn lại của tài sản thuê gắn với bên thuê;
–
Bên
thuê
có
khả
năng
tiếp
tục
thuê
lại
tài

sản
sau
khi
hết
–
Bên
thuê
có
khả
năng
tiếp
tục
thuê
lại
tài
sản
sau
khi
hết
hạn hợp đồng thuê với tiền thuê thấp hơn giá thuê thị
trường.
•  thuê đất là thuê tài chính hay thuê hoạt động???
•  thuê đất và nhà gắn kèm với đất thuộc thuê TC
hay thuê hoạt động????
Các khái niệm được sử dụng trong kế toán
thuê tài sản
• Giá trị hợp lý (fair value): Là giá trị tài sản có thể được trao đổi
hoặc giá trị một khoản nợ được thanh toán một cách tự nguyện
giữa các bên có đầy đủ hiểu biết trong sự trao đổi ngang giá.
• Giá trị còn lại của tài sản: Là giá trị ước tính ở thời điểm khởi đầu

thuê tài sản mà bên cho thuê dự tính sẽ thu được từ tài sản cho
thuê
vào
lúc
kết
thúc
hợp
đồng
cho
thuê
.
thuê
vào
lúc
kết
thúc
hợp
đồng
cho
thuê
.
– Giá trị còn lại đảm bảo.
– Giá trị còn lại không đảm bảo.
• Thời gian sử dụng kinh tế:
– Là khoảng thời gian mà tài sản được ước tính sử dụng một
cách hữu ích
– Số lượng sản phẩm hay đơn vị tương đương có thể thu được từ
tài sản cho thuê do một hoặc nhiều người sử dụng tài sản.
Các khái niệm được sử dụng trong kế toán
thuê tài sản

• Thời gian sử dụng hữu ích:
– Là khoảng thời gian sử dụng kinh tế còn lại của tài sản
thuê kể từ thời điểm bắt đầu thuê.
– Không giới hạn theo thời hạn hợp đồng thuê.
• Đầu tư gộp:.
Đầu tư gộp trong
HĐ thuê TC
=
Tổng tiền thuê
tối thiểu
+
Giá trị còn lại của
TS thuê không
được đảm bảo
• Doanh thu tài chính chưa thực hiện: Là số chênh lệch giữa
tổng khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu cộng (+) giá trị còn
lại không được đảm bảo trừ (-) giá trị hiện tại của các khoản
trên tính theo tỷ lệ lãi suất ngầm định trong hợp đồng thuê tài
chính
•
:.
Các khái niệm được sử dụng trong kế toán
thuê tài sản
• Lãi suất ngầm định trong HĐ thuê TC: Là tỷ lệ chiết khấu tại
thời
điểm
khởi
đầu
thuê
tài

sản
,
để
tính
giá
trị
hiện
tại
của
Đầu tư thuần trong
HĐ thuê TC
= Đầu tư gộp -
Doanh thu TC
chưa thực hiện
• Đầu tư thuần trong HĐ thuê TC
thời
điểm
khởi
đầu
thuê
tài
sản
,
để
tính
giá
trị
hiện
tại
của

khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu và giá trị hiện tại của giá
trị còn lại không được đảm bảo để cho tổng của chúng đúng
bằng giá trị hợp lý của tài sản thuê.
• Lãi suất biên đi vay: Là lãi suất mà bên thuê sẽ phải trả cho
một hợp đồng thuê tài chính tương tự hoặc là lãi suất tại thời
điểm khởi đầu thuê tài sản mà bên thuê sẽ phải trả để vay một
khoản cần thiết cho việc mua tài sản với một thời hạn và với
một đảm bảo tương tự.
Các khái niệm được sử dụng trong kế toán
thuê tài sản
• Khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu: là khoản thanh toán mà
bên thuê trả cho bên cho thuê trong suốt thời gian thuê và kèm
theo bất cứ giá trị nào được bên thuê hoặc một bên liên quan
đến bên thuê đảm bảo thanh toán.
• Chú ý:
–
Khoản
thanh
toán
tiền
thuê
tối
thiểu
không
bao
gồm
:
–
Khoản
thanh

toán
tiền
thuê
tối
thiểu
không
bao
gồm
:
• Chi phí dịch vụ
• Các khoản thuế.
– Nếu bên thuê được quyền mua lại tài sản thì khoản thanh
toán tiền thuê tối thiểu sẽ bao gồm cả giá trị của khoản
thanh toán do mua lại tài sản.
Thuê TC - Giá trị tài sản của thuê TC
• Giá trị tài sản đối với thuê TC:
– Ghi theo giá trị thấp hơn giữa giá trị hợp lý và giá trị hiện tại
của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu của tài sản.
• Giá trị hợp lý: giá thị trường của tài sản.
• Giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu:
tổng
giá
trị
các
khoản
thanh
toán
tiền
thuê
được

chiết
khấu
tổng
giá
trị
các
khoản
thanh
toán
tiền
thuê
được
chiết
khấu
về giá trị hiện tại theo tỷ lệ chiết khấu ngầm định của hợp
đồng hoặc lãi suất biên đi vay.
– Các khoản chi phí trực tiếp liên quan đến việc đi thuê tài sản
(chi phí đàm phán, hoa hồng, chi phí chuẩn bị hồ sơ…).
Thuê TC – Giá trị hiện tại của khoản tiền
thuê tối thiểu
• Giá trị hiện tại của khoản tiền thuê tối thiểu:
– Thời điểm thanh toán tiền thuê:
• Thanh toán định kỳ và vào đầu mỗi kỳ:
• Thanh toán định kỳ và vào cuối mỗi kỳ
– PV: giá trị hiện tại của khoản tiền thuê tối thiểu
– Pmt: giá trị thanh toán tiền thuê vào đầu mỗi kỳ
– i: lãi suất ngầm định của hợp đồng
– N: thời gian thuê (số năm)
Giá trị hiện tại của 1
đồng thanh toán của lãi

suất i
Thuê TC – Giá trị hiện tại của khoản tiền
thuê tối thiểu
• Giá trị hiện tại của khoản tiền thuê tối thiểu trường hợp có
thêm khoản thanh toán ngoài tiền thuê:
– Thanh toán vào lúc cuối kỳ
• S: khoản thanh toán lúc cuối kỳ.
– Thanh toán đầu kỳ: tương tự thanh toán đầu kỳ nhưng cộng
thêm khoản thanh toán ngoài tiền thuê.
Thuê TC_ Lãi suất ngầm định
• Lãi suất ngầm định
Giá trị hiện
tại của
khoản tiền
thuê tối
thiểu
Giá trị còn
lại không
đảm bảo
Giá trị hợp
lý của TS và
chi phí trực
tiếp của thuê
TC
Lãi suất ngầm định
Các yêu cầu kế toán đối với việc ghi nhận thuê
TC
• Thuê tài chính phải ghi nhận:
– Giá trị tài sản thuê tài chính
– Nợ phải trả đối với thuê tài chính: Nợ gốc tiền thuê TS +

thuế GTGT + lãi thuê tài sản (lãi nợ gốc và lãi thuế)
• Nợ gốc: giá trị hiện tại của khoản tiền thuê tối thiểu còn
lại
lúc
đầu
kỳ
.
lại
lúc
đầu
kỳ
.
• Lãi thuê TS = Nợ gốc đầu kỳ x lãi suất ngầm định.
 Cần phải xác định rõ từng khoản mục.
Thuê TC _ Nợ gốc và lãi
• Ví dụ: Đầu tháng 1 năm 2004, DN A thuê một thiết bị dùng
cho sản xuất trong thời hạn 4 năm từ công ty B. Thời gian sử
dụng hữu ích của TS 5 năm. DN A phải trả tiền thuê hằng năm
vào đầu mỗi năm 881 878 000 chưa bao gồm thuế. Lãi suất
ngầm định 12%/năm. Giá trị hiện tại của 1 đồng thanh toán
hằng
năm
vào
đầu
mỗi
năm
trong
4
năm
với

lãi
suất
12%
là
hằng
năm
vào
đầu
mỗi
năm
trong
4
năm
với
lãi
suất
12%
là
3.4 đồng.
Thuê TC  Lý do???
Giá trị hiện tại của khoản tiền thuê tối thiểu = 881 878 000 x
3.4 = 3 000 000 000.
Tổng tiền thanh toán trong 4 năm= 881 878 000 x 4 = 3 527
512 000
Lãi tiền thuê = 527 512 000
Thuê TC _ Nợ gốc và lãi
Năm
Số tiền trả hằng
năm
Lãi thuê TC

Nợ gốc thanh
toán hằng năm
Nợ gốc còn lại
cuối năm
1/1/04 881 878 000 0 881 878 000 2 118 122 000
1/1/05 881 878 000 254 174 600 627 703 400 1 490 418 600
1/1/06
881 878 000
178 850 200
703 027 800
787 390 800
1/1/06
881 878 000
178 850 200
703 027 800
787 390 800
1/1/07 881 878 000 94 486 800 787 390 800 -
Tổng
3 527 512 000 527 512 000 3 000 000 000
Thuê TC_ Nợ gốc , lãi và thuế GTGT
• Hoạt động cho thuê tài sản không chịu thuế GTGT.
• Thuế GTGT bên đi thuê trả cho bên cho thuê là thuế GTGT
bên cho thuê đã trả khi mua tài sản để cho thuê.
• Các bên thuê có thể lựa chọn:
– Số thuế GTGT này được kê khai và khấu trừ một lần vào
kỳ
thu
tiền
đầu
tiên

của
dịch
vụ
cho
thuê
tài
chính
(TT
kỳ
thu
tiền
đầu
tiên
của
dịch
vụ
cho
thuê
tài
chính
(TT
153/2010_BTC). Hoặc:
– Số thuế GTGT này được khấu trừ dần trong suốt thời gian
thuê Bên đi thuê phải trả lãi cho phần thuế GTGT nợ.
• Phương án 1: Nợ gốc phải trả chưa có thuế GTGT
• Phương án 2: Nợ gốc phải trả bao gồm cả thuế GTGT.
Thuê TC _ Nợ gốc, lãi và thuế GTGT
(Phương án 1)
• Nợ gốc phải trả không bao gồm thuế GTGT:
Tổng thuế GTGT

được khấu trừ
= Tổng nợ gốc x Thuế suất
Thuế GTGT được
khấu
trừ
đầu
kỳ
=
Số
nợ
gốc
x
Thuế
suất
khấu
trừ
đầu
kỳ
t
=
Số
nợ
gốc
thanh toán
x
Thuế
suất
Tiến lãi tính trên
nợ gốc về thuế
GTGT

=
Số dư nợ gốc
về thuế
GTGT còn
đầu kỳ
x Lãi suất
Thuê TC _ Nợ gốc, lãi và thuế GTGT
(Phương án 1)
• Ví dụ: Giả sử thuế suất thuế GTGT 10%, tiền thanh toán chưa bao gồm thuế
• Tổng số thuế GTGT phải trả=3 000 000 000 x 0.1 = 300 000 000
Năm thứ nhất
Nợ gốc về thuế 300 000 000
Nợ gốc phải trả 881 878 000
Thuế GTGT phải trả trong năm 88 187 800
970 065 800
Tiền lãi nợ gốc thuế GTGT 0
Số thuế GTGT còn nơ 211 812 200
Năm thứ 2
Nợ gốc về thuế 211 812 200
Nợ gốc phải trả 627 703 400
Thuế GTGT phải trả trong năm 62 770 340
Tiền lãi nợ gốc thuế GTGT 25 417 464
Số thuế GTGT còn nợ 149 041 860
+ Lãi do nợ
gốc
Tiền thanh toán năm thứ
2
Thuê TC _ Nợ gốc, lãi và thuế GTGT
(Phương án 2)
• Nợ gốc phải trả bao gồm cả thuế GTGT

Giá trị tài sản thuê
=
Nợ gốc
1 + Thuế suất thuế GTGT
Số
nợ
gốc
thanh
toán
hằng
kỳ
chưa
Số nợ gốc thanh toán hằng kỳ bao
gồm
cả
thuế
Số
nợ
gốc
thanh
toán
hằng
kỳ
chưa
có thuế GTGT
=
gồm
cả
thuế
1 + Thuế suất thuế GTGT

Thuê TC _ Nợ gốc, lãi và thuế GTGT
(Phương án 2)
• Ví dụ: Đầu tháng 1 năm 2004 doanh nghiệp A thuê một thiết
bị dùng cho sản xuất trong thời hạn 4 năm từ công ty B. Thời
gian sử dụng hữu ích của thiết bị 5 năm. DN A phải trả số tiền
thuê hằng năm vào đầu năm 881 878 000 cho bên thuê bao
gồm cả thuế, thuế suất 5%. Bên cho thuê yêu cầu lãi suất
12%/
năm
.
Giá
trị
hiện
tại
của
1
đồng
thanh
toán
hằng
năm
vào
12%/
năm
.
Giá
trị
hiện
tại
của

1
đồng
thanh
toán
hằng
năm
vào
đầu năm trong thời hạn 4 năm với lãi suất 12% là 3.4 đồng.
• Tổng giá trị thanh toán: 881 878 000 x 4 = 3 527 512 000.
• Giá trị tài sản: 881 878 000 x 3.4 = 3 000 000 000
• Giá trị chưa thuế của TS: 3 000 000 000/1.05 = 2 857 142 857
•  Thuế GTGT = 3 000 000 000 – 2 857 142 857 = 142 857 142
Thuê TC _ Nợ gốc, lãi và thuế GTGT
(Phương án 2)
Ngày
Tổng
Lãi
Nợ gốc chưa
thuế
Nợ gốc
thuế GTGT
Số dư nợ gốc
1/1/04 881 878 000 0 839 883 809 41 994 190 2 118 122 000
1/1/05 881 878 000 254 174 600 597 812 723 29 890 636 1 490 418 600
1/1/06 881 878 000 178 850 200 669 550 250 33 477 512 787 390 800
1/1/07 881 878 000 94 486 800 749 896 280 37 494 814 -
Tổng
881 878 000 527 512 000 2 857 143 064 142 857 153
Thuê TC _ Bên cho thuê
• Bên cho thuê là thể chế tài chính trung gian  cho doanh

nghiệp mượn tiền để mua tài sản  doanh thu chỉ bao gồm lãi
từ việc cho vay, giá trị tài sản được ghi nhận theo giá trị đầu tư
thuần
• Tiền thu được từ hợp đồng cho thuê:
–
Nợ
gốc
:
giá
trị
khoản
đầu
tư
thuần
trong
hợp
đồng
cho
thuê
.
–
Nợ
gốc
:
giá
trị
khoản
đầu
tư
thuần

trong
hợp
đồng
cho
thuê
.
– Doanh thu tài chính: ghi nhận từng kỳ tương ứng với kỳ thu tiền và tính
dựa trên số nợ gốc đầu kỳ và lãi suất ngầm định trong hợp đồng thuê.
– Các khoản thanh toán định kỳ được trừ dần vào khoản đầu tư gộp làm
giảm đi vốn gốc và doanh thu tài chính chưa thực hiện.
– Chi phí trực tiếp ban đầu được ghi nhận vào doanh thu trong kỳ hoặc
phân bổ theo thời gian cho thuê.
Kế toán thuê tài chính
• Tài khoản sử dụng: TK 212-Tài sản cố định thuê tài chính
TK 212 – Tài sản cố định thuê tài chính
- Nguyên giá của TSCĐ thuê tài chính
tăng  được ghi theo giá trị nhỏ hơn giữa
giá trị hợp lý và giá trị hiện tại của khoản
tiền
thuê
tối
thiểu
+
các
chi
phí
trực
tiếp
Nguyên giá của TSCĐ thuê tài chính giảm
do chuyển trả lại cho bên cho thuê khi hết

hạn hợp đồng hoặc mua lại thành TSCĐ
của
doanh
nghiệp
.
tiền
thuê
tối
thiểu
+
các
chi
phí
trực
tiếp
liên quan đến tài sản
của
doanh
nghiệp
.
Nguyên giá của TSCĐ thuê tài chính hiện
có.