giải pháp hoàn thiện hoạt động cho vay bảo đảm bằng tài sản tại ngân hàng thương mại cổ phần an bình chi nhánh quảng ninh

Khó luận tốt nghiệp Học Viện Ngân
Hàng
LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian gần hai năm, được học tập và rèn luyện tại trường Học Viện
Ngân Hàng, bản thân em đã nhận thấy rằng đây là những khoảng thời gian vô cùng
quý báu. Em đã tích luỹ được nhiều những kiến thức và kinh nghiệm. Và đặc biệt đã
nhận được những sự chỉ bảo ân cần và sự quan tâm sát sao của các thầy, cơ quản lý
cũng như những giảng viên trực tiếp giảng dạy.
Qua khó luận tốt nghiệp này, em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo đã
quan tâm, chỉ bảo giúp đỡ em hoàn thành tốt khó học của mình. Và đặc biệt em xin
chân thành cảm ơn thầy giáo hướng dẫn: TS. Kiều Hữu Thiện - người trực tiếp
hướng dẫn em hoàn thành khó luận tốt nghiệp của mình.
Em xin trân trọng cảm ơn!
Sinh viên
Trần Thu Hương
SV: Trần Thu Hương Lớp: LTĐH-6K
Khó luận tốt nghiệp Học Viện Ngân
Hàng
BẢNG KÝ HIỆU CHỮ VIẾT TẮT
STT Ký tự viết tắt Nguyên văn
1. ABBANK Ngân hàng An Bình
2. ABBANK Quảng Ninh Ngân hàng An Bình Chi nhánh Quảng Ninh
3. BĐS Bất động sản
4. BSTS Bổ sung tài sản
5. BTC Bộ tài chính
6. BTNMT Bộ Tài nguyên & môi trường
7. BTP Bộ tư pháp
8. CBTD Cán bộ tín dụng
9. CCTC Cầm cố thế chấp
10. CN Cuối năm
11. CSTD Chính sách tín dụng

12. CTCG Chứng từ có giá
13. ĐN Đầu năm
14. DPRR Dự phòng rủi ro
15. DSCV Doanh số cho vay
16. DSTN Doanh số thu nợ
17. GDBĐ Giao dịch bảo dảm
18. HĐKD Hoạt động kinh doanh
19. HĐND Hội đồng nhân dân
20. HĐSXKD Hoạt động sản xuất kinh doanh
21. HĐTD Hoạt động tín dụng
22. HMTD Hạn mức tín dụng
23. NH Ngân hàng
24. NHNN Ngân hàng nhà nước
25. NHTM Ngân hàng thương mại
SV: Trần Thu Hương Lớp: LTĐH-6K
Khó luận tốt nghiệp Học Viện Ngân
Hàng
26. NHTMCP Ngân hàng thương mại cổ phần
27. NQH Nợ quá hạn
28. QHKH Quan hệ khách hàng
29. QLRR Quản lý rủi ro
30. QLRRTD Quản lý rủi ro tín dụng
31. QLTD Quản lý tín dụng
32. QSD Quyền sử dụng
33. QSDĐ Quyền sử dụng đất
34. QSH Quyền sở hữu
35. RRTD Rủi ro tín dụng
36. SXKD Sản xuất kinh doanh
37. TCKT Tổ chức kinh tế
38. TCTD Tổ chức tín dụng

39. TDH Trung dài hạn
40. TNHH Trách nhiệm hữu hạn
41. TSBĐ Tài sản bảo đảm
42. TSCĐ Tài sản cố định
43. TSTC Tài sản thế chấp
44. TTLT Thông tư liên tịch
45. UBND Uỷ ban nhân dân
46. USD Đô la Mỹ
47. VNĐ Việt Nam đồng
SV: Trần Thu Hương Lớp: LTĐH-6K
Khó luận tốt nghiệp Học Viện Ngân
Hàng
DANH MỤC BẢNG BIỂU
STT DANH MỤC TRANG
1
Bảng 1.1. Mẫu bảng tổng hợp phản ánh giá
chuyển nhượng QSDĐ
16
2
Bảng 1.2. Mẫu bảng xác định lợi thế thương mại
theo đất tham chiếu
17
3
Bảng 2.1: Tình hình huy động vốn
41
4
Bảng 2.2: Khái quát chung hoạt động tín dụng
của Ngân hàng An Bình Chi nhánh Quảng Ninh
42
5

Bảng 2.3: Tình hình xử lý & thu hồi nợ của
ABBANK Quảng Ninh
44
6
Bảng 2.4: Cơ cấu dư nợ theo TSBĐ của
ABBANK Quảng Ninh
53
7
Bảng 2.5: Giá trị tài sản bảo đảm của ABBANK
Quảng Ninh
54
8
Bảng 2.6: Cơ cấu dư nợ cho vay có bảo đảm của
ABBANK Quảng Ninh
56
9
Bảng 2.7: Cơ cấu tài sản thế chấp tại ABBANK
Quảng Ninh
57
10
Bảng 2.8: Cho vay dưới hình thức cầm cố của
ABBANK Quảng Ninh
58
11
Bảng 2.9: Cơ cấu TSBĐ theo nguồn gốc của
ABBANK Quảng Ninh
60
12
Bảng 2.10: Tình hình rủi ro trong cho vay của
Chi nhánh qua các năm

61

SV: Trần Thu Hương Lớp: LTĐH-6K
Khó luận tốt nghiệp Học Viện Ngân
Hàng
DANH MỤC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1.1. Bảo đảm bằng bảo lãnh (trang 6)
Sơ đồ 1.2 Quy trình thực hiện bảo đảm bằng tài sản tại NHTM (trang 10)
Sơ đồ 2.1. Mô hình tổ chức của NH An Bình Chi nhánh Quảng Ninh( trang 33)
Biểu đồ tình hình huy động vốn qua các năm tại Chi nhánh (Phụ lục 2.01)
Biểu đồ diễn biến lãi suất trên thị trường năm 2009 (Phụ lục 2.02)
Biểu đồ diễn biến lãi suất trên thị trường liên ngân hàng (Phụ lục 2.03)
Biểu đồ cơ cấu dư nợ theo TSBĐ của ABBANK Quảng Ninh (Phụ lục 2.04)
Biểu đồ cơ cấu dư nợ cho vay có bảo đảm của ABBANK Quảng Ninh(Phụ lục2.05)
Biểu đồ cơ cấu TSBĐ theo nguồn gốc của ABBANK Quảng Ninh (Phụ lục 2.06)
SV: Trần Thu Hương Lớp: LTĐH-6K
Khó luận tốt nghiệp Học Viện Ngân
Hàng
MỤC LỤC
n ngành có liên quan nhằm giúp cho hoạt động tín dụng của NH An 102
đ/m 2 106
Đơn giá khu đất B được xác định bằng cách lấy mức giá trung bình 106
kỳ hạn 12 tháng bình quân là 8,3%/năm 108
+ Giá trị của thửa đất trồng lú 108
Làm tròn: 30,5 triệu đ 110
quả nất của khu đất: Đó là dùng 112
oanh tu từ việc bán các căn hộ 113
iệu đồng 118
Phụ lục 2 118
KẾT LUẬN 91

SV: Trần Thu Hương Lớp: LTĐH-6K
Khó luận tốt nghiệp Học Viện Ngân
Hàng
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Ngân hàng là một trong các tổ chức tài chính quan trọng nhất trong nền kinh
tế hoạt động trên lĩnh vực kinh doanh tiền tệ dưới hình thức huy động vốn, cho vay,
đầu tư và cung cấp các dịch vụ khác. NHTM có vị trí, vai trò quan trọng như bà đỡ
và huyết mạch của nền kinh tế, là nơi cung cấp nguồn vốn cho đầu tư, sản xuất cho
mọi thành phần kinh tế…Nên, bất kì sự phồn thịnh hay suy thoái của một nền kinh
tế của một quốc gia nào đều được đánh giá qua hệ thống các NH của quốc gia đó.
Chính những ảnh hưởng quan trọng đó, việc quản lí chặt hoạt động của các NH
luôn được quan tâm đúng mức dự bất kì quốc gia nào
Trước khi cho vay, các TCTD luôn kỳ vọng khách hàng sẽ lựa chọn phương
án đầu tư tốt và thực hiện phương án đó để có đủ nguồn vốn gốc và lãi vay. Nhưng
không đơn giản như vậy, vấn đề thông tin bất cân xứng đã tạo ra lựa chọn bất lợi và
tâm lý ỷ lại; để hạn chế điều này, các NH thường áp dụng cơ chế giám sát và cơ chế
khuyến khích. Hai cơ chế này được xây dựng trên cơ sở uy tín của khách hàng.
Tuy nhiên, dự nền kinh tế nước đã được chuyển sang cơ chế thị trường được
hơn 20 năm, nhưng ý thức của đại bộ phận Doanh nghiệp về việc xây dựng thương
hiệu, uy tín trên thương trường với chiến lược kinh doanh dài hạn mới chỉ được đề
cập trong vài năm gần đây. Mặt khác, hoạt động tín dụng NH ở nước ta cũng chỉ
thực sự phát triển chưa lâu nên mối quan hệ giữa khách hàng và NH gần như mới
được xác lập, thời gian chưa đủ dài để tạo ra sự tin cậy. Như vậy, NH không thể chỉ
dựa vào những giá trị vô hình của Doanh nghiệp như uy tín, năng lực tài chính để
tiến hành cấp tín dụng, mà Ngân hàng còn phải dựa vào các tài sản hiện hữu có thể
đánh giá được giá trị của Doanh nghiệp đảm bảo được cả hai mục tiêu: An toàn và
sinh lời.
Đánh giá được tầm quan trọng của việc cho vay có TSBĐ đối với các NH,
tôi xin chọn đề tài: “Giải pháp hoàn thiện hoạt động cho vay bảo đảm bằng tài

sản tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần An Bình Chi nhánh Quảng Ninh” làm
khó luận tốt nghiệp.
SV: Trần Thu Hương Lớp: LTĐH-6K
1
Khó luận tốt nghiệp Học Viện Ngân
Hàng
2. Mục đích nghiên cứu
Khóa luận nghiên cứu những vấn đề cơ bản về hoạt động cho vay có tài sản
bảo đảm của NHTM. Trên cơ sở đó phân tích, đánh giá thực trạng và chất lượng
cho vay có tài sản bảo đảm tại NHTMCP An Bình, từ đó đưa ra những giải pháp
hoàn thiện hoạt động cho vay có TSBĐ tại Chi nhánh.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Những lý luận cơ bản về hoạt động tín dụng, và đặc
biệt trong cho vay có TSBĐ. Tập trung nghiên cứu và tìm hiểu thực trạng về loại
hình cho vay có TSBĐ và các biện pháp hoàn thiện hoạt động cho vay có tài sản
bảo đảm.
Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động cho vay có TSBĐ tại NH TMCP An Bình
trong giai đoạn từ năm 2009 đến năm 2011.
4. Phương pháp nghiên cứu
Để nghiên cứu đề tài này, em có sử dụng các phương pháp chủ yếu sau: Biện
pháp duy vật biện chứng, suy luận logic kết hợp với phương pháp duy vật lịch
sử. Sử dụng số liệu thực tế để luận chứng thông qua các phương pháp so sánh,
thống kê, đồ thị…
5. Kết cấu đề tài
Ngoài lời nói đầu và kết luận, khóa luận được kết cấu gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận về bảo đảm bằng tài sản tại NHTM
Chương 2: Thực trạng công tác bảo đảm bằng tài sản tại NHTMCP An
Bình Chi nhánh Quảng Ninh
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện hoạt động bảo đảm bằng tài sản tại
NHTMCP Ngân hàng An Bình Chi nhánh Quảng Ninh

SV: Trần Thu Hương Lớp: LTĐH-6K
2
Khó luận tốt nghiệp Học Viện Ngân
Hàng
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẢO ĐẢM BẰNG TÀI SẢN
TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
1.1. HOẠT ĐỘNG BẢO ĐẢM TÍN DỤNG TẠI NHTM
1.1.1. Hoạt động tín dụng của NHTM
Tín dụng xuất phát từ chữ La Tinh: Creditium- có nghĩa là sự tin tưởng tín
nhiệm, còn tiếng Anh gọi là: Credit. Theo ngôn ngữ dân gian Việt Nam thì tín dụng
là quan hệ vay mượn bằng tiền tệ giữa bên cho vay và bên đi vay dựa trên nguyên
tắc người đi vay sẽ hoàn trả cả vốn và lãi vào một thời điểm xác định như đã thoả
thuận. Căn cứ theo khoản 01 Điều 03 của Quy chế cho vay của TCTD đối với khách
hàng (ban hành kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001
của Thống đốc NHNN) thì “Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó TCTD
giao cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian
nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi”. Và căn cứ theo
Điều 20 của Luật các TCTD số 07/1997/QHX đã được Quốc hội nước Cộng hồ xã
hội chủ nghĩa Việt Nam khó X, kỳ họp thứ hai thông qua ngày 12/ 12/ 1997 và có
hiệu lực thi hành từ ngày 01/10/ 1998 thì “HĐTD là việc tổ chức tín dụng sử dụng
nguồn vốn tự có, vốn huy động để cấp tín dụng”. Như vậy, sẽ phù hợp hơn khi sử
dụng định nghĩa sau: Tín dụng Ngân hàng là quan hệ vay mượn bằng tiền tệ giữa
một bên là Ngân hàng đóng vai trị là người cho vay và một bên là các cá nhân ,tổ
chức trong xã hội là người đi vay dựa trên nguyên tắc người đi vay cam kết hoàn
trả cả gốc và lãi vào một thời điểm xác định do hai bên đã thoả thuận.
1.1.1.1. Nguyên tắc trong tín dụng Ngân hàng
Các nguyên tắc này nhằm đảm bảo tính an toàn và khả năng sinh lời của
Ngân hàng. Chúng được cụ thể hóa trong các quy định của NHNN và các NHTM:
Nguyên tắc thứ nhất: Khách hàng phải cam kết trả đủ gốc và lãi trong thời
gian xác định. Các khoản tín dụng của NH chủ yếu có nguồn gốc từ các khoản tiền

gửi của khách hàng và các khoản NH vay mượn từ các tỏ chức khác. Ngân hàng
cũng có trách nhiệm phải hoàn trả cả gốc và lãi như đã cam kết. Đây là điều kiện
quan trọng để Ngân hàng tồn tại và phát triển.
Nguyên tắc thứ hai: Khách hàng phải cam kết sử dụng tín dụng đúng mục
đích theo thỏa thuận với NH, không trái với các quy định của pháp luật và các quy
SV: Trần Thu Hương Lớp: LTĐH-6K
3
Khó luận tốt nghiệp Học Viện Ngân
Hàng
định của của Ngân hàng cấp trên, và phù hợp với cương lĩnh của Ngân hàng.
Nguyên tắc thứ ba: Khách hàng phải có phương án trả nợ có hiệu quả.
Phương án hoạt động có hiệu quả của khách hàng là minh chứng cho khả năng thu
hồi vốn và thu được lãi từ hoạt động cho vay của Ngân hàng. Điều này có thể làm
tốt khi có sự đúng góp ý kiến tích cực, bổ ích của Ngân hàng.
1.1.1.2. Phân loại tín dụng Ngân hàng
Có các tiêu thức để phân loại tín dụng sau:
• Căn cứ vào mục đích cho vay: Cho vay bất động sản; cho vay công nghiệp
và thương mại; cho vay nông nghiệp; cho vay các định chế tài chính; cho vay cá
nhân; cho thuê…
• Căn cứ vào thời hạn cho vay: Cho vay ngắn hạn; cho vay trung hạn; cho vay
dài hạn.
• Căn cứ vào mức độ tín nhiệm đối với khách hàng
- Cho vay không bảo đảm: Là loại cho vay không có TSTC, cầm cố hoặc sự
bảo lãnh của người thứ ba, mà việc cho vay chỉ dựa vào uy tín của bản thân khách
hàng, hay theo chương trình của Chính phủ mà Chính phủ không yêu cầu TSBĐ.
- Cho vay có bảo đảm: Là loại cho vay dựa trên cơ sở các bảo đảm như thế
chấp hoặc cầm cố, hoặc phải có sự bảo lãnh của người thứ ba.
1.1.2. Hoạt động bảo đảm tín dụng tại NHTM
1.1.2.1. Khái niệm bảo đảm tín dụng
Đầu tư tín dụng là một trong những hoạt động tạo ra nguồn thu nhập và lợi

nhuận chủ yếu cho các NHTM nhưng cũng đầy rủi ro và gây ra thất thoát cho các
NH. Để nâng cao chất lượng tín dụng, an toàn vốn, thu hồi vốn và lãi đúng hạn thì
phải có một cơ chế bảo đảm tín dụng.
“Bảo đảm tín dụng là việc thiết lập các cơ sở kinh tế và pháp lý tạo điều
kiện cho Ngân hàng thoả mãn nhu cầu thu hồi tín dụng đã cấp trong trường hợp
người vay không thực hiện trả nợ theo quy định.”
Bảo đảm tín dụng là thể hiện bằng văn bản trên cơ sở tuân thủ theo những
quy định văn bản pháp lý.
1.1.2.2. Các hình thức bảo đảm tín dụng
a. Bảo đảm bằng tài sản
Theo Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006:
SV: Trần Thu Hương Lớp: LTĐH-6K
4
Khó luận tốt nghiệp Học Viện Ngân
Hàng
Tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc quyền sở hữu của các bên
có nghĩa vụ hoặc thuộc quyền sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dựng
tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền.
Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và
được phép giao dịch.
Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm
sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản
hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm
giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao dịch bảo đảm mới thuộc sở
hữu của bên bảo đảm.
Và tới điều 2 của Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 được sửa đổi
khoản 1 và 2 ở điều 4 trong Nghị định 163/2006/NĐ –CP ngày 29/12/2006. Tài sản
bảo đảm là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật
không cấm. Theo đó tài sản hình thành trong tương lai gồm:
- Tài sản được hình thành từ vốn vay

- Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp
tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm.
- Tài sản được hình thành và thuộc đối tượng phải đăng kí QSH, nhưng sau
thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng kí theo pháp
luật
- Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất.
b. Bảo lãnh
Theo Điều 361 Luật Dân sự 2005: “Bảo lãnh là việc bên bảo lãnh cam kết
với bên nhận bảo lãnh sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh, nếu khi
đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng
nghĩa vụ. Các bên cũng có thể thoả thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện
nghĩa vụ khi bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình.”
Ta có thể thấy được mối quan hệ của các chủ thể tham gia vào hình thức này
thông qua sơ đồ dưới đây:
SV: Trần Thu Hương Lớp: LTĐH-6K
5
Khó luận tốt nghiệp Học Viện Ngân
Hàng
Sơ đồ 1.1. Bảo đảm bằng bảo lãnh

(3) (1)

(2)
(Ngân hàng) (Người vay)
• Người bảo lãnh: Là người thực hiện nghĩa vụ thay cho người đi vay đối với
người cho vay (Ngân hàng).
• Người nhận bảo lãnh: Là người chủ nợ, người hưởng thụ bảo lãnh. Trong
quan hệ tín dụng đó là các Ngân hàng cho vay.
• Người được bảo lãnh: Là người đi vay (con nợ) người có nghĩa vụ phải
thanh toán nợ cho NH cho vay.

(1) Trong quan hệ tín dụng giữa NH và người đi vay được thể hiện trện hợp
đồng tín dụng, NH là có quyền yêu cầu người đi vay thanh toán nợ khi đáo hạn.
(2) Người bảo lãnh và người đi vay thoả thuận về việc người bảo lãnh thực
hiện nghĩa vụ thay khi người đi vay không thực hiện được nghĩa vụ.
(3) Người bảo lãnh cam kết với NH sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho người đi
vay khi khoản nợ đáo hạn mà người đi vay không thực hiện được.
Bảo lãnh có bảo đảm bằng tài sản, hay cho vay có bảo đảm bằng tài sản của
bên thứ ba là bên thứ ba phải có tài sản để thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. Đối với
hình thức bảo đảm này, NH có thể coi người bảo lãnh như là con nợ của mình, con
nợ của chính khoản vay. Việc bảo lãnh bằng tài sản có thể kèm theo biện pháp
CCTC như bảo đảm bằng CCTC tài sản của chính khách hàng vay vốn để thực hiện
nghĩa vụ, và điều này do TCTD và bên bảo lãnh thoả thuận. Đây là hình thức bảo
đảm kép, nhằm đề phòng khi người bảo lãnh không thực hiện được nghĩa vụ thì NH
có thể xử lý tài sản kèm theo bảo lãnh. Trước khi cấp tín dụng NH cần thẩm định
SV: Trần Thu Hương Lớp: LTĐH-6K
6
NGƯỜI ĐƯỢC BẢO
LÃNH
NGƯỜI BẢO LÃNH
NGƯỜI NHẬN BẢO
LÃNH
Khó luận tốt nghiệp Học Viện Ngân
Hàng
người bảo lãnh về uy tín, năng lực pháp lý, tài chính….
1.1.3. Ý nghĩa bảo đảm tín dụng
1.1.3.1. Đối với Ngân hàng Thương mại
Bảo đảm tín dụng là cơ sở pháp lý để NH có nguồn thu nợ thứ hai, là lá chắn
rủi ro cho việc thu hồi nợ của NH, là rào cản đối với người đi vay khi có chủ ý lừa
đảo. Hơn nữa, việc thực hiện bảo đảm tín dụng sẽ gắn trách nhiệm của người đi vay
với TSBĐ, thúc đẩy khách hàng thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Vỡ nếu không trả được

nợ thì khách hàng sẽ mất tài sản và chi phí tăng lên.
Việc bảo đảm tín dụng bằng tài sản là rào cản, là cái van kiểm soát quá trình
vay vốn của khách hàng, hạn chế khách hàng vay vốn quá lớn, vượt quá khả năng
quản lý, sử dụng của bản thân người đi vay. Mặt khác, hình thức bảo đảm tín dụng
sẽ bổ sung những hạn chế cho nhà quản trị tín dụng, cùng như phòng ngừa những
diễn biến không thuận lợi của môi trường kinh doanh.
1.1.3.2. Đối với khách hàng
Đối với khách hàng gửi tiền: Bảo đảm tín dụng góp phần giảm rủi ro trong
HĐKD tín dụng của NH, vì vậy tiền gửi của khách hàng trong NH sẽ an toàn hơn.
Đối với khách hàng vay tiền: Nhu cầu về vốn là nhu cầu luôn tồn tại và xuất
hiện đối với bất kỳ Doanh nghiệp nào. Còn người tiêu dùng khi cần một khoản tiền
lớn cho dự định thì NH là nơi mà họ nghĩ đến và tin tưởng muốn cùng chia sẻ. NH
sẽ đáp ứng cho bất kỳ khách hàng nào, bất kỳ khoản vốn trong bất kỳ thời gian nào,
ngay lập tức, kịp thời. Nhưng, không phải ai cũng có thể đáp ứng hoàn hoản các
tiêu chuẩn của NH nên việc sử dụng TSBĐ có mục đích như là điều kiện bổ sung để
khách hàng có thể được vay vốn.
1.2. BẢO ĐẢM BẰNG TÀI SẢN TẠI NHTM
1.2.1. Các hình thức bảo đảm bằng tài sản tại NHTM
1.2.1.1. Cầm cố
Theo Điều 326 Luật Dân sự 2005: “Cầm cố tài sản là việc bên đi vay giao
tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên cho vay để bảo đảm thực hiện nghĩa
vụ trả nợ”. Và vì thế tài sản cấm cố thường có những đặc điểm:
• Dễ thực hiện chuyển giao.
• Có thể lưu trữ tại Ngân hàng hoặc người bán thứ 3.
SV: Trần Thu Hương Lớp: LTĐH-6K
7
Khó luận tốt nghiệp Học Viện Ngân
Hàng
 Cầm cố hàng hoá
Hình thức cầm cố bằng hàng hoá có nhiều ưu thế hơn bảo đảm bằng BĐS

bởi khi khách hàng không thể thanh toán khoản vay, NH có thể bán hàng hoá dễ
dàng hơn BĐS, đồng thời có thể giúp cho Doanh nghiệp thực hiện dự trữ vật tư
hàng hoá theo chu kỳ, thời vụ nhằm ổn định sản xuất và đáp ứng được nhu cầu của
thị trường.
Điều kiện cầm cố hàng hoá: Hàng hoá có giá trị ổn định, hàng hoá dễ tiêu thụ
trong hiện tại và tương lai, được phép lưu thông, kinh doanh loại hàng hoá đó.
Trên thực tế, hàng hoá cầm cố thông dụng bao gồm: Hàng hoá mới mua hoặc
nhập khẩu, như nguyên vật liệu, nhiên liệu, dùng cho sản xuất kinh doanh, hàng hoá
chờ tiêu thu, máy móc, xe cộ mới hoặc đang sử dụng. Thông thường các Ngân hàng
cầm cố các loại hàng hoá (chưa qua sử dụng) và chỉ cho phép nhận các loại hàng
hóa đã qua sử dụng với điều kiện được thị trường chấp nhận một cách rộng rãi.
 Cầm cố bằng chứng khoán
NH khi nhận hồ sơ xin vay cầm cố chứng khoán phải nghiên cứu độ rủi ro
của từng loại chứng khoán, đặc biệt là đối với các loại chứng khoán công ty. Giá trị
các loại chứng khoán phần lớn được xác định theo giá thị trường chứ không theo
mệnh giá nên gây khó khăn trong vấn đề định giá. Thông thường chứng khoán Nhà
nước được cho vay với giá trị cao hơn chứng khoán công ty.
 Bảo đảm bằng tiền gửi
Tiền gửi dùng làm bảo đảm chủ yếu là tiền gửi có kỳ hạn và tiết kiệm, kể cả
chứng chỉ tiền gửi, còn đối với tiền gửi thanh toán khi dùng làm bảo đảm phải được
chuyển sang một tài khoản phong toả. Tiền gửi là tài sản bảo đảm an toàn và ít tốn
kém, vì những lý do sau:
- Không cần định giá
- Chi phí phát sinh trong việc quản lý là không đáng kể
- Việc xử lý thu hồi nợ tương đối đơn giản
 Cầm cố bằng máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, nguyên liệu, vật
liệu, hàng tiêu dùng, kim khí quớ, đá quý và các vật có giá trị khác.
Những tài sản mà NH có thể trực tiếp nắm giữ như kim khí quớ, đá quý,
CTCG được mang trực tiếp đến Ngân hàng. Với những tài sản NH không có đủ
điều kiện để trực tiếp nắm giữ, có thể chuyển giao cho bên thứ ba nắm giữ. Thông

SV: Trần Thu Hương Lớp: LTĐH-6K
8
Khó luận tốt nghiệp Học Viện Ngân
Hàng
thường NH yêu cầu bên thứ ba nắm giữ tài sản với danh nghĩa giữ hộ tài sản NH và
chỉ được chuyển giao cho người vay khi có sự đồng ý của NH. Với những tài sản do
người vay nắm giữ và khó chuyển giao trực tiếp thì tài sản tiếp tục lưu trữ tại kho
của người vay ở một kho riêng, có sự kiểm soát của Ngân hàng và kí một hợp đồng
thuê kho tạo tính pháp lý. Nếu sử dụng hình thức này, NH cần quan tâm đến các
khâu: Bảo quản, thường xuyên giám sát, xu hướng biến động giá của hàng hoá trên
thị trường và đặc biệt là kiểm soát hàng hoá ngay từ quá trình đưa hàng vào kho.
1.2.1.2. Thế chấp
Theo Điều 342 Luật Dân sự 2005: “ Thế chấp tài sản là việc bên thế chấp
dựng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với
bên nhận thế chấp và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”
Có thể phân loại hình thức thế chấp bằng tài sản sau:
a. Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng
Thế chấp pháp lý là hình thức thế chấp mà trong đó người đi vay (người thế
chấp) thoả thuận chuyển quyền sở hữu cho NH khi không thực hiện được nghĩa vụ
trả nợ. Theo hình thức này, khi người đi vay không thanh toán được nợ NH được
quyền bán tài sản hoặc cho thuê với tư cách là người chủ sở hữu mà không cần thực
hiện các thủ tục tố tụng để nhờ sự can thiệp của toà án.
Thế chấp cơng bằng là hình thức thế chấp, trong đó NH chỉ nắm giữ giấy
chứng nhận giấy sở hữu tài sản hoặc giấy chứng nhận QSDĐ để bảo đảm cho món
vay. Khi người vay không thực hiện được nghĩa vụ theo hợp đồng, việc xử lý tài sản
phải dựa trên cơ sở thảo thuận giữa người cho vay và người đi vay hoặc phải nhờ
đến sự can thiệp của toà án nếu có tranh chấp. So với thế chấp công bằng, thế chấp
pháp lý là hình thức thế chấp tạo ra tính chủ động cho NH trong xử lý TSBĐ và bảo
vệ quyền lợi cho NH khi không thu hồi được nợ, và mỗi hợp đồng cho vay gắn với
một thế chấp nhất định nên khi vay một khoản vay mới phải lập lại hợp đồng thế

chấp mới. Do đó, đối với khách hàng vay vốn thường xuyên, thế chấp pháp lý thủ
tục tục sẽ gây phiền hà, phức tạp; trong khi thế chấp công bằng khá đơn giản, thuận
tiện cho việc dựng một tài sản thế chấp nhiều khoản vay. Vì thế, các NH thường sử
dụng thế chấp công bằng nhiều hơn.
b. Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai
Thế chấp thứ nhất: Là việc thế chấp tài sản để bảo đảm cho món nợ thứ nhất.
SV: Trần Thu Hương Lớp: LTĐH-6K
9
Khó luận tốt nghiệp Học Viện Ngân
Hàng
Đó có thể bảo đảm cho một khoản vay duy nhất hoặc cho khoản vay đầu tiên trong
trường hợp một tài sản làm bảo đảm cho nhiều khoản vay.
Thế chấp thứ hai: Là hình thức thế chấp, trong đó người đi vay sử dụng phần
giá trị chênh lệch giữa giá trị TSTC và khoản nợ thứ nhất được bảo đảm bằng tài
sản đó để bảo đảm cho khoản nợ thứ hai. Khi định cấp tín dụng cho khoản vay thứ
hai cùng được đảm bảo bởi một tài sản thế chấp, CBTD phải xác định được phần
giá trị TSTC còn lại và kiểm soát việc sử dụng khoản vay thứ nhất của người vay.
c. Thế chấp toàn bộ và thế chấp một phần bất động sản
Theo quy định của pháp luật người đi vay có thể thế chấp toàn bộ BĐS hoặc
thế chấp một phần. Trong trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS có vật phụ thì vật phụ
của BĐS cũng thuộc TSTC. Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ
thì vật phụ chỉ thuộc TSTC nếu có thoả thuận.
Trong thực tế các NH thường nhận thế chấp toàn bộ BĐS, thế chấp một phần
chỉ áp dụng trong trường hợp phần TSTC có thể phát mại riêng mà không ảnh
hưởng đến quyền lợi của bên thế chấp.
d. Thế chấp quyền đòi nợ
Bên có quyền đòi nợ được thế chấp một phần hoặc toàn bộ quyền đòi nợ, bao
gồm cả quyền đòi nợ hình thành trong tương lai mà không cần có sự đồng ý của bên
có nghĩa vụ trả nợ. Bên nhận thế chấp quyền đòi nợ có quyền yêu cầu bên có nghĩa
vụ trả nợ phải thanh toán cho mình khi đến hạn mà bên có nghĩa vụ không thực hiện

hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ; và có nghĩa vụ cung cấp thông tin về việc thế
chấp quyền đòi nợ, nếu bên có nghĩa vụ trả nợ yêu cầu
1.2.2. Quy trình thực hiện bảo đảm bằng tài sản tại NHTM
Sơ đồ 1.2 Quy trình thực hiện bảo đảm bằng tài sản tại NHTM
SV: Trần Thu Hương Lớp: LTĐH-6K
10
Nhận và
kiểm tra hồ
sơ bảo đảm
Thẩm định
tài sản bảo
đảm
Định giá tài
sản bảo đảm
Xác định
mức cho vay
Lập hợp
đồng cầm cố
thế chấp
Tái định giá
tài sản và
xử lý sau tái
định giá
Giải Chấp
Khó luận tốt nghiệp Học Viện Ngân
Hàng
1.2.2.1. Tiếp nhận hồ sơ vay vốn khách hàng
CBTD hướng dẫn, giải thích cụ thể cho bên bảo đảm hiểu đầy đủ trách
nhiệm và nghĩa vụ cơ bản đối với việc bảo đảm tín dụng. Trong trường hợp cần
thiết CBTD liệt kê các giấy tờ cần xuất trình để thực hiện bảo đảm tín dụng và tạo

điều kiện thuận lợi nhất cho khách hàng. CBTD nhận và kiểm tra sơ bộ hồ sơ bảo
đảm tín dụng với những tiêu chí sau:
 Đủ loại và đủ số liệu theo yêu cầu.
 Có chữ ký và dấu xác nhận của các cơ quan có liên quan.
 Độ phù hợp về mặt nội dung giữa các tài liệu khác nhau trong hồ sơ, các
giấy tờ cụ thể trong hồ sơ bảo đảm tín dụng.
Kết quả giai đoạn lập hồ sơ bảo đảm tín dụng là danh sách tài sản bảo đảm:
chủng loại, số lượng, giá trị kê khai.
1.2.2.2. Thẩm định tài sản đảm bảo
Việc cho vay có đảm bảo bằng tài sản thì yếu tố TSBĐ được các NH quan
tâm và thẩm định kỹ lưỡng. TSBĐ là một mắt xích quan trọng đối với một khoản
vay, làm cơ sở để NH xác định mức cho vay cho khách hàng, đồng thời nó là nguồn
thu nợ thứ hai khi nguồn thu nợ thứ nhất không thực hiện được. Tuỳ nguồn gốc
hình thành nên tài sản, đặc điểm của từng loại tài sản mà có những điều kiện ràng
buộc riêng, nhưng một tài sản được nhận làm bảo đảm thì phải đáp ứng các yêu cầu:
 Những điều kiện pháp lý cần thiết được đưa ra:
Thứ nhất: Tài sản thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của
người thứ ba mà người này cam kết dựng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. Cần phải lưu ý, theo điều 256, 257 và
258 của luật Dân sự và khoản 2 của điều 13- Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày
29/12/2006: Nếu TSBĐ không thuộc sở hữu của bên bảo đảm, chủ sở hữu hợp pháp
của tài sản đó có quyền đòi lại tài sản. Nếu trường hợp TSBĐ là tài sản mua trả
chậm, trả dần, tài sản thuê có thời hạn từ một năm trở lên của Doanh nghiệp, cá
nhân có đăng kí kinh doanh (máy móc, thiết bị hoặc động sản khác không thuộc
diện phải đăng ký quyền sở hữu) và hợp đồng mua trả chậm, trả dần, hợp đồng thuê
đươc đăng ký tại cơ quan GDBĐ trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày giao kết hợp
SV: Trần Thu Hương Lớp: LTĐH-6K
11
Khó luận tốt nghiệp Học Viện Ngân
Hàng

đồng thì bên bán có bảo lưu quyền sở hữu, bên cho thuê có thứ tự ưu tiên thanh toán
cao nhất khi xử lý tài TSBĐ. Nếu không đăng kí hoặc đăng kí sau thời hạn trên và
sau thời điểm GDBĐ đã đăng ký thì bên nhận bảo đảm được coi là bên nhận bảo
đảm ngay tình và có thứ tự ưư tiên thanh toán cao nhất khi xử lý TSBĐ.
Thứ hai: Tài sản được phép giao dịch, là tài sản không bị cấm giao dịch theo
quy định của pháp luật tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm.
Thứ ba: Tài sản không có tranh chấp, tài sản không có tranh chấp về QSH
hoặc QSD, quản lý của bên bảo đảm tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Tài sản
không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc đối với QSDĐ, vị trí của đất không
nằm trong vùng quy hoạch, giải toả.
Thứ tư: Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì bên bảo đảm
phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tín dụng theo pháp luật quy định
 Những điều kiện kinh tế với TSBĐ:
Tài sản phải có tính thị trường cao tức là đó là các tài sản dễ dàng giao dịch
chuyển đổi trên thị trường. Tài sản phải có giá trị tương đối ổn định và cần có đủ
giá trị để bảo đảm tín dụng. Theo bộ Luật dân sự 2005 quy định “một tài sản có thể
được dựng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị tại thời điểm
xác lập GDBĐ lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ bảo đảm, trừ trường hợp có thoả
thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”. Theo đó, do các bên thoả thuận về giá
trị TSBĐ, nhưng phải bảo đảm khả năng thu hồi nợ và chi phí phát sinh trong
trường hợp cần xử lý tài sản, tránh tổn thất cho NH. Tuy nhiên, trong quá trình thẩm
định, NH phải đánh giá xu hướng biến động giá trị tài sản để cú quyết định hợp lý,
định kỳ NH phải đánh giá lại giá trị tài sản để giảm thiểu rủi ro xảy ra
1.2.2.3. Định giá tài sản bảo đảm tín dụng
Về nguyên tắc, việc định giá tài sản phải theo giá thị trường. Ngoài ra, giá trị
tài sản chịu tác động của nhiều yếu tố ngoài giá trị nội tại của tài sản, đó là: Giỏ trị
sử dụng, sự khan hiếm, cung cầu, thị hiếu…Vì vậy, khi nghiên cứu thẩm định giá trị
tài sản cần xem xét các nguyên tắc chung cần xét cả cơ sở pháp lý và cơ sở kinh tế:
Cơ sở pháp lý: Là những văn bản pháp luật hiên hành liên quan đến TSBĐ,
định giá TSBĐ, thẩm định giá…của Nhà nước, Chính phủ, BTC, NHNN, các bộ,

ban, ngành có thẩm quyền liên quan…và của chính NH.
Cơ sở kinh tế: Bao gồm tuân thủ:
SV: Trần Thu Hương Lớp: LTĐH-6K
12
Khó luận tốt nghiệp Học Viện Ngân
Hàng
 Giá trị còn lại của tài sản đảm bảo Giỏ trị còn lại của TSCĐ chính là bằng
Nguyên giá trừ đi những hao mòn trong quá trình sử dụng nó. Trong đú:
- Nguyên giá: Là toàn bộ các chi phí mà khách hàng phải bỏ ra để có tài sản
đú tính đến thời điểm đưa tài sản đú vào sử dụng, nguyên giá được tính dựa trên giá
trị trên sổ sách của tài sản này tại đơn vị vay vốn.
- Hao mòn: Bao gồm hao mòn hữu hình, vô hình, được tính bằng tổng cộng số
tiền được phân bổ từ nguyên giá của tài sản vào chi phí HĐSXKD qua các kỳ hoạt
động tính đến thời điểm định giá, nó sẽ cho thấy sự giảm dần giá trị của tài sản khi
tham gia vào quá trình HĐSXKD. Ngân hàng cần chú ý đặc tính của từng loại tài
sản do hao mòn tự nhiên, do tiến bộ của khoa học làm cho tài sản này bị mất giá.
 Giá trị của tài sản đảm bảo tại thời điểm định giá phụ thuộc vào khả
năng phát mại và quan hệ cung cầu về tài sản đú trên thị trường: Mức giá xác
định phụ thuộc rất nhiều vào khả năng phát mại của tài sản. Nếu định giá cho TSBĐ
quá cao thì sẽ vượt quá khả năng của các chủ thể muốn mua khi đú khả năng phát
mại thấp. Nếu định giá thấp thì NH phải tính đến các chi phí mà mình bỏ ra.
 Giá trị thị trường của tài sản đảm bảo: Việc định giá TSBĐ phải căn cứ
vào giá trị của nó tại thời điểm hiện tại trên thị trường mà cơ sở là tài sản cùng loại.
Nếu TSBĐ được định giá quá cao NH sẽ gặp rủi ro trong xử lý khi khách hàng
không trả được nợ. Nếu định giá quá thấp ảnh hưởng đến quy mô vay vốn của
khách hàng, sẽ có xu hướng tìm đến những TCTD khác định giá TSBĐ đó cao hơn.
Các nguyên tắc cần bảo đảm trong định giá TSBĐ:
Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất: Sử dụng tài sản đạt mức
hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế- xã hội phù hợp, mà một tài sản có
thể cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính, và đem lại giá trị lớn nhất.

Nguyên tắc cung - cầu: Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ
nghịch với cung về tài sản. Trong đú, tài sản có các yếu tố về đặc điểm vật lý, kinh
tế- xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác. Sự ảnh hưởng của
những đặc tính phụ thêm này được phản ánh trong cung cầu và giá trị tài sản.
Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của tài sản cũng được thay đổi trong quá trình
hình thành và quá trình sử dụng. Sự thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối
quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến. Do đú, trong thẩm định giá tài
sản, cần nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động.
SV: Trần Thu Hương Lớp: LTĐH-6K
13
Khó luận tốt nghiệp Học Viện Ngân
Hàng
Nguyên tắc thay thế: Hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào được
chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đú sẽ bán được trước. Giới hạn trên của tài
sản được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với
điều kiện không có sự chậm chễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Người
thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một
thị trường và vào cùng một thời điểm.
Nguyên tắc cân bằng: Các yếu tố cấu thành của tài sản cần phải cân bằng để
tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức độ hữu dụng cao nhất. Do đú, để
ước tính mức sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản cần phải xem liệu đó đạt
tới sự cân bằng như vậy hay không.
Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm: Tổng thu nhập trên khoản đầu tư vấn
tăng lên và tăng liên tục đến một điểm nhất định, sau đú mặc dù đầu tư vấn tiếp tục
tăng nhưng độ lớn của thu nhập tăng thêm sẽ giảm dần.
Nguyên tắc phân phối thu nhập: Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu
tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối
theo từng yếu tố này. Theo nguyên tắc trên thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đó
phân phối cho vốn, quản lý, lao động sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào

tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đú. Giá trị
của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng
mặt của tác nhân đú sẽ làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản. Có nghĩa là
lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Nguyên tắc này là
nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài
sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Nguyên tắc tuân thủ: Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm
đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đú, thẩm định viên
phải phân tích xem liệu tài sản đú có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm
định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất.
Nguyên tắc cạnh tranh: Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh,
ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không
còn lợi nhuận. Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các
tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Do đú, giá trị của tài sản được
SV: Trần Thu Hương Lớp: LTĐH-6K
14
Khó luận tốt nghiệp Học Viện Ngân
Hàng
hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị trường.
Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai: Giá trị của tài sản có thể được xác định
bằng việc dự tính khả năng sinh lời trong tương lai. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh
hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay
đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị.
Như vậy, trong định giá TSBĐ thì cán bộ tín dụng cần lưu ý:
• Việc xác định giá trị tài sản tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm chỉ là
cơ sở xác định mức cho vay của NH, không áp dụng khi xử lý tài sản. Việc định giá
giá trị tài sản phải được lập thành văn bản riêng kèm theo hợp đồng bảo đảm tín
dụng (đặc biệt tài sản là QSDĐ).
• Giá trị TSBĐ do các bên thoả thuận, hoặc thuê tổ chức chuyên môn xác
định trên cơ sở giá thị trường. Ở Việt Nam, đất pháp luật cho phép người sử dụng

do Nhà nước giao hoặc cho thuê được quyền thế chấp. Vì vậy, khi nhận bảo đảm,
NH phải xác định giá trị QSDD và giá trị của hợp đồng thuê đất.
Theo quy định tại Điều 4 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, TSBĐ “do các bên
thoả thuận”. Nhưng thực tế các NH thường chỉ nhận một số loại tài sản nhất định
làm TSBĐ. Nên, NH cần tập trung định giá một số loại tài sản nhất định: Định giá
quyền sử dụng đất không thời hạn, định giá đất thuê, định giá TSCĐ hữu hình.
a. Các phương pháp định giá quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là tài sản đặc thù, giá trị của tài sản phụ thuộc rất nhiều
vào yếu tố về vị trí địa lý, công năng sử dụng, quy mô tài sản, yếu tố tâm lý nên
định giá giá trị QSDĐ không hề đơn giản, không thể định giá chính xác tuyệt đối.
Thông tư số 17/2006/TT-BTC hướng dẫn thi hành nghị định số 101/2005
tháng 8/2005 và cụ thể hơn trong thông tư 145/2007-TT BTC về thẩm định giá nêu
rõ về các phương pháp thẩm định giá, có 5 phương pháp được đề cập là:
 Phương pháp so sánh trực tiếp.
 Phương pháp theo thu nhập.
 Phương pháp chi phí.
 Phương pháp thặng dư
 Phương pháp lợi nhuận
Sử dụng phương pháp nào cần căn cứ vào các yếu tố sau: Thuộc tính của
BĐS, độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trường, mục đích định giá.
 Phương pháp so sánh trực tiếp (Ví dụ phụ lục 1.01)
Phương pháp so sánh trực tiếp (phương pháp so sánh với giá thị trường) dựa
trên lý thuyết cho rằng giá trị thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với giá trị
SV: Trần Thu Hương Lớp: LTĐH-6K
15
Khó luận tốt nghiệp Học Viện Ngân
Hàng
của BĐS tương tự có thể so sánh được đã mua, bán trên thị trường. Phương pháp
này phổ biến và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế, vì:
• Ít gặp khó khăn về kỹ thuật, không có công thức hay mô hình cố định mà nó

dựa trên các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiện giá trị. Đòi hỏi sự cần thiết
tăng cường kinh nghiệm, kiến thức thị trường khi tiến hành định giá.
• Thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vì vậy, nó là cơ sở vững chắc
để được khách hàng, các cơ quan pháp lý công nhận với các thông tin đều dựa trên
các giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị.
• Là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác. Thông thường sử dụng
phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp khác để định giá BĐS.
Khi áp dụng phương pháp này đòi hỏi phải có hai điều kiện tiên quyết: Thị
trường đó phát triển tương đối ổn định và thường xuyên được giao dịch. Giá cả mua
bán ở thời gian gần đó của BĐS tương đồng hay BĐS có khả năng so sánh với BĐS
cần thẩm định làm vật tham chiếu phản ánh từ thị trường là chân thật và chính xác.
Các bước tiến hành phương pháp:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
Mục đích: Xác định được giá trị QSDĐ được so sánh và lợi thế thương mại.
Thông tin cần thu thập có thể từ trực tiếp đi khảo sát thực tế thị trường để thu
thập về giá chuyển nhượng QSDĐ từ các trung tâm, công ty kinh doanh BĐS tại
các địa phương, các phương tiện thông tin đại chúng. Theo hướng dẫn của BTC:
“Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu
vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển
nhượng thành công trên thị trường có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu
đất cần định giá về: Loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm
pháp lý và mục đích sử dụng đất”. Tiến hành lập bảng tổng hợp phản ánh giá
chuyển nhượng QSDĐ:
Bảng 1.1. Mẫu bảng tổng hợp phản ánh giá chuyển nhượng QSDĐ
TT Tân chủ sở
hữu
Diện tích, hình
dạng
Vị trí, đặc
điểm

Giá đã mua
bán
Tình trạng cơ
sở hạ tầng
1 ………. ……… ………. ……… ……….
2 ……… ………… ……… ………… ………….
Những thông tin, số liệu thu được cần đảm bảo:
SV: Trần Thu Hương Lớp: LTĐH-6K
16
Khó luận tốt nghiệp Học Viện Ngân
Hàng
 Giá trị các giao dịch mua bán QSDĐ thu thập phải đảm bảo tính khách quan,
tính chính xác và là các giao dịch mua bán đã được thực hiện.
 Đồng thời thu thập giá cả chuyển nhượng QSDĐ chưa được giao dịch để
tham khảo sự biến động trên thị trường. phải xác định được cụ thể: Vị trí, đặc điểm,
diện tích, hình dạng, cơ sở hạ tầng, đường xá, điện nước.
 Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian tối thiểu
trong vòng 3 tháng, tối đa trong vòng 12 tháng liền kề với thời điểm cần định giá.
Trên cơ sở thông tin tổng hợp thu được, tiến hành xác định lợi ích kinh tế:
gần khu buôn bán, lợi thế cho thuê và lợi ích phi kinh tế bao gồm trình độ dân trí
của dân trong khu vực, mức độ đảm bảo an ninh, tính hấp dẫn khi rao bán trên thị
trường. Và tổng hợp thành bảng mới:
Bảng 1.2. Mẫu bảng xác định lợi thế thương mại theo đất tham chiếu
TT Tân chủ sở hữu Lợi thế
thương mại
Được giải thích bởi
Lợi ích kinh
tế
Lợi ích phi
kinh tế

Tính hấp dẫn
khi ra bán
1 Đất tham chiếu 1 …… … …… ……
2 Đất tham chiếu 2 … …. … …
Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình
thường quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và sửa đổi ở khoản 2 Điều
1của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
Bước 2: Xác định giá trị quyền sử dụng đất so sánh
Trên cơ sở dữ liệu giá đã mua bán QSDĐ thu thập ở bảng trên, bằng cách
tính trung bình, từ đó xác định giá trị QSDĐ được so sánh.
Bước 3: Mô tả QSDĐ cần định giá
Bao gồm việc mô tả vị trí, địa điểm, diện tích, hình dạng, tình trạng cơ sở hạ
tầng của khu đất để rút ra kết luận về lợi thế thương mại của QSDĐ cần định giá.
Bước 4: Xác định hệ số điều chỉnh và giá trị QSDĐ
SV: Trần Thu Hương Lớp: LTĐH-6K
17
Giá trị ước
lượng của
thửa đất cần
định giá
=
Giá chuyển
nhượng QSDĐ
của từng thửa
đất so sánh
Mức điều chỉnh về giá hình
thành từ các yếu tố khác biệt
của từng thửa đất cần định giá

Khó luận tốt nghiệp Học Viện Ngân
Hàng
Trên cơ sở dữ liệu các giao dịch, đã mua bán QSDĐ đã thu thập ở bước 1,
đánh giá lợi thế thương mại của các QSDĐ đã được mua bán. Bằng phương pháp so
sánh trực tiếp lợi thế thương mại giữa QSDĐ cần định giá với lợi thế thương mại
của QSDĐ so sánh để ước tính giá trị Hệ số điều chỉnh thành phần.
Chỉ số biến động giá của từng loại đất có thể được tính toán từ những thông
tin mà Sở Tài chính hoặc các tổ chức tư vấn về giá đất thu thập thông qua việc điều
tra, khảo sát và thống kê giá đất theo hướng dẫn tại Thông tư số 80/2005/TT-BTC
ngày15/9/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và
điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP; hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).
Bước 5: Quản lý biến động
Định kì 1 năm đánh giá lại giá trị TS và lập biên bản. Nếu giá trị tài sản giảm
từ 30% trở lên so với giá trị QSDĐ khi ký hợp đồng thế chấp thì Ngân hàng yêu cầu
khách hàng bổ sung thêm TSBĐ hoặc giảm dư nợ tương ứng với tỷ lệ sụt giảm đó
• Hạn chế của phương pháp
 Cần thiết phải có thông tin rõ ràng nếu không thu thập được các thông tin thị
trường về những giao dịch tương tự thì sẽ không sử dụng được.
 Các dự liệu có được đều mang tính lịch sử. Vì vậy trong điều kiện thị trường
biến động lớn, những thông tin này sẽ trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn.
 Phương pháp theo thu nhập (Ví dụ phụ lục 1.02)
Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:
Bước 1 : Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần
định giá. Xem xét các khu nhà tương tự trong khu vực để biết được giá cho thuê
hợp lý trên thị trường nhằm ước lượng tổng thu nhập tiềm năng của đối tượng định
giá, thể hiện bằng số tiền trên mét vuông mỗi tháng hoặc mỗi năm.
Bước 2 : Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập.
Ước lượng và dự báo các loại định phí và biến phí như các tiện nghi (sưởi, điện…),
sửa chữa và bảo dưỡng, thuế BĐS.

SV: Trần Thu Hương Lớp: LTĐH-6K
18
Khó luận tốt nghiệp Học Viện Ngân
Hàng
Bước 3 : Ước tính mức giá đất cần định giá. Dòng tiền thu nhập theo tính
toán được chuyển thành giá trị hiện tại bằng việc chiết khấu dòng tiền đê tính NPV.
• Ưu điểm của phương pháp thu nhập
Về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất, vì nó
tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại cho nhà đầu tư. Ngoại
trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền, nói chung phương pháp này khá đơn giản để thực
hiện, cú thể đạt độ chính xác các khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh
được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với độ tin cậy cao.
• Nhược điểm của phương pháp thu nhập
Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở khoa học cho việc dự báo các
khoản thu nhập trong tương lại thì việc phân tích các thương vụ tương tự cần phải
điều chỉnh nhiều mặt: Tuổi thọ, chất lượng, thời hạn thuê, những thay đổi về tiền
cho thuê trong tương lai. Kết quả thẩm định có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi
của các tham số tính toán.
 Phương pháp chi phí hay chiết khấu (Ví dụ phụ lục 1.03)
Phương pháp dùng cho thẩm định giá dựa trên cơ sở lập luận là một người
mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS
lớn hơn chi phí bỏ ra để mua BĐS hoặc xây dựng một công trình có cùng lợi ích
Bước 1 : Ước lượng giá trị của đất và khu nhà như là đất trống. Giả định
rằng việc sử dụng hiện tại là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
 Xác định chi tiết các giao dịch mua bán gần đây và các khu đất trống đang
rao bán.
 Phân tích các con số thu được theo cơ sở giá mỗi mét vuông.
 Lựa chọn một mức giá trên mét vuông và nhân với diện tích khu đất để ước
lượng giá trị khu đất.
Bước 2: Ước lượng chi phí còn lại (tất cả những TS, bổ sung trên khu đất)

 Xem xét chi phí thay thế của tất cả những tài sản bổ sung trên khu đất (nhà
cửa, xây dựng mặt bằng, đường, hệ thống thoát nước, cả các hệ thống hạ tầng khác).
 Sau khi ước lượng được chi phí thay thế, tính khấu hao và khấu trừ. Khấu trừ
tổng khấu hao khỏi chi phí thay thế để tính được giá trị tài sản bổ sung đã khấu hao.
Bước 3: Giá trị ước tính của đất tại bước 1, cộng vào giá trị tài sản bổ sung
đã khấu hao tính tại bước 2. Kết quả sẽ phản ánh giá trị theo phương pháp chi phí.
SV: Trần Thu Hương Lớp: LTĐH-6K
19