Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang

1
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




TRẦN ĐỨC HẠNH





ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÔNG TÁC BỒI
THƢỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI
NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG,
TỈNH TUYÊN QUANG




LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Thái Nguyên, năm 2012

2
MỞ ĐẦU
I. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là địa bàn
để phân bố dân cư và các hoạt động kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh; là nguồn
vốn, nguồn nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia.
Trong quá trình đổi mới ở nước ta, đặc biệt những năm gần đây việc xây
dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị mới đã phát triển nhanh đáp ứng
nhu cầu CNH - HĐH đất nước với mục tiêu đưa nước ta trở thành một nước công
nghiệp vào năm 2020.
Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện việc giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng các công trình quốc phòng,
an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế là một nhiệm vụ quan trọng
trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng. Công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng là điều kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai thực
hiện các dự án nhưng cũng là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp; tác động
tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội và cộng đồng dân cư; ảnh hưởng trực tiếp tới
lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, đặc biệt đối với các hộ gia đình, cá nhân có
đất bị thu hồi.
Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi đất được thực hiện theo các quy định của Chính phủ tại Nghị định 90/CP ngày
17/8/1994 và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998.
Sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, Chính phủ đã ban hành Nghị
định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 quy định cụ thể về đối tượng áp dụng, mức
bồi thường về đất, tài sản và các chính sách hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất. Để giải
quyết kịp thời các vướng mắc trong quá trình thực hiện chính sách bồi thường giải
phóng mặt bằng, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày
25/05/2007; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung chính

sách, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Hiện nay, các quy định của pháp luật về bồi thường giải phóng mặt bằng khi
Nhà nước thu hồi đất cơ bản đã đáp ứng được yêu cầu quản lý của Nhà nước và giải

3
quyết được quyền lợi của người bị thu hồi đất; từng bước khắc phục được những
tồn tại, vướng mắc trước đây.
Tuy nhiên, do đặc thù của từng địa phương khác nhau, một số quy định về
chính sách bồi thường còn mang tính chất chung chung, chưa quy định chi tiết đến
từng trường hợp cụ thể; việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật của địa
phương theo thẩm quyền chưa đầy đủ, thiếu chặt chẽ nên công tác giải phóng mặt
bằng cũng còn không ít khó khăn, vướng mắc.
Vì vậy, việc điều tra xã hội học, khảo sát thực tế, phân tích, đánh giá trên cơ sở
khoa học nhằm đề xuất việc bổ sung, hoàn thiện chính sách bồi thường và đưa ra các
giải pháp cụ thể nhằm thực hiện tốt công tác giải phóng mặt bằng, đảm bảo lợi ích
hợp pháp của người bị thu hồi đất, góp phần thiết lập trật tự, kỷ cương pháp luật, hạn
chế tranh chấp, khiếu kiện về đất đai trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng.
Trong thời gian qua, thành phố Tuyên Quang đã không ngừng phát triển cả
về không gian và tính chất đô thị; cụ thể là: đã điều chỉnh mở rộng địa giới hành
chính thêm 5 xã của huyện Yên Sơn, thành lập thêm 04 phường (năm 2008); được
Bộ Xây dựng công nhận là đô thị loại III (năm 2009); Chính phủ đã có Nghị quyết
thành lập thành phố Tuyên Quang trực thuộc tỉnh (năm 2010). Hiện nay, thành phố
Tuyên Quang là địa phương có nhiều lợi thế và điều kiện lý tưởng để thu hút các
nhà đầu tư thực hiện các dự án trên nhiều lĩnh vực.
Để xứng đáng với vị trí là trung tâm kinh tế - chính trị, văn hoá - xã hội của
tỉnh, thành phố Tuyên Quang đã và đang được đầu tư xây dựng nhiều hạng mục
công trình nhằm phát triển cơ sở hạ tầng đô thị. Theo Nghị quyết Đại hội Đảng bộ
tỉnh lần thứ XV và Nghị quyết Đại hội Đảng bộ thành phố lần thứ XVIII thì mục
tiêu phấn đấu xây dựng thành phố Tuyên Quang cơ bản đáp ứng các tiêu chí đô thị
loại II vào năm 2015.

Từ thực tế trên, việc thu hồi đất bồi thường giải phóng mặt bằng để thực
hiện các công trình quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát
triển kinh tế trên địa bàn thành phố Tuyên Quang là việc làm cần thiết, có ý nghĩa
quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội của thành phố theo hướng công
nghiệp hoá, hiện đại hoá kết hợp với việc sử dụng hợp lý, có hiệu quả nguồn tài

4
nguyên đất đai, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái của thành phố. Công tác
thu hồi đất giải phóng mặt bằng trong những năm tới đây sẽ được coi là nhiệm vụ
trọng tâm của cấp uỷ, chính quyền, Mặt trận Tổ quốc và các đoàn thể từ thành phố
đến cơ sở.
Do đó, việc nghiên cứu làm rõ thực trạng công tác này sẽ rút ra được những
bài học kinh nghiệm và có các giải pháp để công tác giải phóng mặt bằng của thành
phố Tuyên Quang được thực hiện ngày càng tốt hơn. Do vậy, tôi chọn thực hiện đề
tài: “Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà
nước thu hồi đất của một số dự án trên địa bàn thành phố Tuyên Quang, tỉnh
Tuyên Quang” .
II. Mục đích
- Nghiên cứu về khoa học và thực tiễn trong việc thực hiện các chính sách
bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất.
- Đánh giá kết quả thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng
khi Nhà nước thu hồi đất ở một số dự án trên địa bàn thành phố Tuyên Quang.
- Đề xuất các giải pháp để thực hiện tốt hơn công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Tuyên Quang.
III. Yêu cầu
- Nắm vững chính sách, pháp luật đất đai; chính sách, pháp luật về bồi
thường giải phóng mặt bằng và các văn bản khác có liên quan.
- Công tác điều tra, thu thập tài liệu, số liệu phải chính xác, đầy đủ và phản
ánh trung thực khách quan.
- Phân tích, đánh giá đúng thực trạng việc thực hiện chính sách bồi thường

giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn nghiên cứu.
- Đề xuất các giải pháp có tính khoa học và phù hợp với thực tiễn cao, góp
phần hoàn thiện việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng nhằm
nâng cao đời sống của người dân có đất bị thu hồi đất cả trong hiện tại và tương lai.


5
CHƢƠNG I
TỔNG QUAN VỀ CHÍNH SÁCH BỒI THƢỜNG
KHI NHÀ NƢỚC THU HỒI ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận về công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng
1.1.1. Khái niệm
Bồi thường là phạm trù kinh tế, phản ánh sự bồi hoàn, trả lại tương xứng giá
trị hoặc công lao động cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ
thể khác.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất, vật kiến trúc, hoa màu trên diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi
đất; trong đó giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối
với từng loại đất trên một diện tích, vị trí đất và thời hạn sử dụng đất xác định.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả cho người bị thu hồi
đất một khoản tiền hoặc thông qua đào tạo nghề mới để người sử dụng đất có việc
làm và cuộc sống ổn định sau khi bị thu hồi đất sản xuất hoặc phải di chuyển chỗ ở
đến địa điểm mới.
Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan
đến di chuyển nhà cửa, các công trình xây dựng và cây cối, hoa màu trên một phạm
vi nhất định để thực hiện việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng mới các công trình
trên diện tích đó [25].
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng được thực hiện từ khi thành lập
Hội đồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư.
1.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thƣờng

Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để xây
dựng các công trình mang tính đa dạng và phức tạp.
1.1.2.1.Tính đa dạng
Mỗi dự án được tiến hành trên một vị trí địa lý khác nhau có điều kiện tự
nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau; như:
- Khu vực đô thị: có mật độ dân cư cao, trình độ dân trí tốt, ngành nghề đa
dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn;
- Khu vực ven đô thị: có mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân
cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương
mại, buôn bán nhỏ;

6
- Khu vực nông thôn: hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất
nông nghiệp, trình độ dân trí còn hạn chế.
Do đó, mỗi khu vực khác nhau thì việc bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ có
những đặc trưng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp những đặc
điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
1.1.2.1.Tính phức tạp
Quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời
sống, sản xuất và sinh hoạt đối với mọi người dân.
- Đối với đất nông nghiệp: Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng
trong sản xuất nông nghiệp. Trong khi trình độ sản xuất nông nghiệp của người dân
còn thấp, sản xuất hàng hoá chưa phát triển, khả năng tự chuyển đổi nghề nghiệp
sau khi bị thu hồi đất rất khó khăn nên người sử dụng đất thường có tâm lý giữ đất
sản xuất để đảm bảo an toàn lương thực hàng ngày. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi
trên đất cũng đa dạng dẫn đến khó khăn trong công tác tuyên truyền, vận động
người bị thu hồi đất tham gia kiểm kê tài sản trên phạm vi bị thu hồi cũng như việc
nhận bồi thường, giải phóng mặt bằng. Việc thu hồi đất nông nghiệp làm ảnh hưởng
không nhỏ đến việc làm của người dân nên đồng thời với việc thu hồi đất nhà nước
cần quan tâm đến chuyển đổi nghề cho người bị thu hồi đất.

- Đối với đất ở:
+ Quyền sử dụng đất ở là tài sản có giá trị lớn đối với mỗi người dân, nó gắn
bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt hàng ngày và ảnh hưởng đến tâm lý “an cư,
lạc nghiệp” của người dân. Nên khi nhà nước thu hồi đất ở phải gắn với việc xây
dựng khu tái định cư cho người bị thu hồi đất.
+ Qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lý đất đai không đồng bộ, thiếu chặt chẽ,
tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra làm khó khăn trong việc xác định
nguồn gốc sử dụng đất ở để làm cơ sở xác định đối tượng và điều kiện bồi thường.
+ Ở một số khu vực người dân sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ ở ven
các trục đường giao thông, ven khu đô thị… đã tạo lập được một “thị trường” riêng,
nay bị thu hồi đất phải chuyển đến ở khu vực mới làm thay đổi điều kiện, môi
trường sống nên họ không muốn di chuyển.
Từ tính đa dạng và phức tạp của việc bồi thường giải phóng mặt bằng cho thấy
với mỗi dự án khác nhau thì công tác giải phóng mặt bằng được thực hiện bằng các giải
pháp khác nhau cho phù hợp với đặc điểm của khu vực và đối tượng bị thu hồi đất.

7
1.1.3. Chính sách bồi thƣờng ở một số nƣớc trên thế giới
Việc phát triển công nghiệp và đô thị hoá là một tiến trình tất yếu của các
quốc gia trên thế giới. Do đó, việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng là
một nội dung diễn ra ở tất cả các nước để xây dựng và phát triển đô thị.
Vì vậy, trong giải phóng mặt bằng phải có những chính sách kinh tế - xã hội
phù hợp để đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của xã hội và người bị thu hồi đất. Do đặc
điểm đa dạng và phức tạp của công tác giải phóng mặt bằng nên mỗi quốc gia có
cách làm riêng phù hợp với đất nước mình.
1.1.3.1. Trung Quốc
Về pháp luật đất đai, Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật của
Việt Nam. Tuy nhiên, nhìn về tổng thể, việc chấp hành pháp luật của người Trung
Quốc là rất cao. Việc sử dụng đất đai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước
Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai. Do vậy thị trường

đất đai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà cửa trên đất.
Ở Trung Quốc, mục tiêu bao trùm lên chính sách giải phóng mặt bằng là hạn
chế đến mức tối đa diện tích và số lượng người bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất.
Trong trường hợp phải giải phóng mặt bằng thì nhà nước phải có sự chuẩn bị kỹ
phương án đền bù trên cơ sở tính toán đầy đủ lợi ích của nhà nước, tập thể và cá
nhân và đảm bảo cho người bị thu hồi đất có thể khôi phục lại hoặc cải thiện mức
sống tốt hơn so với trước khi bị thu hồi đất.
Do đất đai thuộc sở hữu nhà nước nên không có chính sách đền bù thiệt hại.
Khi nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuỳ trường hợp cụ thể nhà nước sẽ
cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất. Về phương thức đền bù thiệt hại,
nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước việc họ sẽ bị thu hồi đất trong
thời hạn một năm. Người dân có quyền lựa chọn các hình thức đền bù thiệt hại bằng
tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Tại thủ đô Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải,
người dân thường lựa chọn đền bù thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp
với công việc nơi làm việc của mình.
Về giá đền bù thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng được
nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được nhà nước
có sự điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế .

8
Theo quy định của pháp luật Trung Quốc thì người được sử dụng đất sau khi
thu hồi có trách nhiệm bồi thường cho người bị thu hồi đất. Người bị thu hồi đất
được thanh toán các loại tiền: tiền bồi thường nhà cửa, tiền hỗ trợ về tái định cư,
tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền bồi thường về hoa màu và
tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị sản lượng hoa màu trên đất của
những năm trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho các loại tài sản trên
đất được tính theo giá cả hiện tại.
Mức bồi thường được thực hiện theo nguyên tắc đảm bảo cho người bị thu
hồi đất có cuộc sống bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ. Việc quản lý giải phóng mặt bằng
được giao cho Cục quản lý tài nguyên đất đai ở địa phương đảm nhiệm.

Do có sự khác nhau về quản lý đất đai giữa thành thị và nông thôn nên việc
bồi thường về nhà ở giữa các khu vực này có khác nhau. Đối với nhà ở tại thành
phố, nhà nước bồi thường bằng tiền với mức giá do thị trường bất động sản quyết
định qua các tổ chức trung gian xác định giá. Đối với nhà ở tại nông thôn, nhà nước
thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, với mỗi đối tượng khác nhau sẽ có
cách bồi thường khác nhau như: tiền bồi thường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường
về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể.
Bên cạnh những thành công thì chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng
của Trung Quốc cũng còn bộc lộ những tồn tại chủ yếu là vấn đề việc làm; tốc độ
tái định cư chậm và thiếu đồng bộ, thực hiện giải phóng mặt bằng trước khi xây
xong nhà tái định cư [13].
1.1.3.2. Singapore
Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó đất đai do Nhà nước sở
hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), diện tích còn lại thuộc sở hữu tư nhân
nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất nhà nước phê duyệt.
Nhà nước đóng vai trò trung tâm toàn quyền quyết định mọi vấn đề trong quy hoạch
đô thị. Sau khi có quy hoạch, nhà nước thu hồi đất và giao đất cho các công ty để
thực hiện đúng quy hoạch chi tiết. Quy hoạch được công bố trước khi thu hồi đất 2
đến 3 năm. Nhà nước nghiêm cấm chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất
được giao, trừ một số trường hợp đặc biệt. Phát triển nhất ở quốc gia này là bố trí

9
nhà ở tái định cư cho người bị thu hồi đất để sử dụng cho vào mục đích của quốc gia;
ngoài các khoản hỗ trợ theo quy định thì người bị thu hồi đất sẽ được bố trí các căn
hộ mới đẹp hơn, thậm chí có cả trường hợp diện tích được tái định cư rộng hơn diện
tích bị thu hồi [13].
1.1.3.3. Thái Lan
Ở Thái Lan, cũng giống như ở nhiều nước khác trong khu vực châu Á, quá
trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mọi giao dịch về đất đai đều do cơ chế thị
trường điều tiết. Tuy nhiên, với những dự án do Chính phủ quản lý thì việc bồi

thường được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá giá trị
bồi thường cho người bị thu hồi đất.
Thái Lan là đất nước cho phép hình thức sở hữu cá nhân với đất đai, do vậy
về nguyên tắc khi Nhà nước hoặc các tổ chức lấy đất để làm bất cứ việc gì đều phải
có sự thoả thuận giữa chủ dự án và chủ đang sử dụng khu đất đó trên cơ sở một hợp
đồng. Về giá đất để làm căn cứ bồi thường thiệt hại, các bên căn cứ mức giá do một
Uỷ ban của chính phủ xác định trên cơ sở thực tế giá thị trường chuyển nhượng bất
động sản. Giá bồi thường phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án; nếu dự án mang
tính chiến lược quốc gia thì giá đền bù rất cao so với giá thị trường. Nhìn chung, khi
tiến hành thu hồi đất thì nhà nước hoặc nhà đầu tư đều đền bù với mức cao hơn giá
thị trường. Việc bồi thường thiệt hại chủ yếu bằng tiền mặt, sau đó người bị thu hồi
đất sử dụng tiền này đi mua đất tại khu vực khác. Nếu phải di chuyển nhà ở đến nơi
ở mới, Uỷ ban này sẽ chỉ cho người dân biết mình được đến đâu, phải trả tiền một
lần, được cho thuê hay mua trả góp Tất nhiên cũng có việc bên bị thu hồi không
chấp hành, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ kiểm tra và khẳng định mức giá đền
bù đã hợp lý chưa và dù đúng hay không đúng mà người bị thu hồi không di chuyển
thì sẽ bị cưỡng chế. Việc khiếu nại về bồi thường sẽ do toà án giải quyết.
Việc tuyên truyền vận động đối với các đối tượng được di dời được thực hiện
rất tốt nên đa số các hộ dân đã hiểu và chấp hành chính sách, phương án đền bù.
giải phóng mặt bằng của Nhà nước. Việc chuẩn bị khu tái định cư được chính quyền
Nhà nước quan tâm đúng mức đáp ứng đầy đủ các nhu cầu tái định cư. Việc thống
nhất trong chỉ đạo, điều hành giải quyết khiếu kiện của công dân cũng như sự thống
nhất về chính sách; sự phân công nhiệm vụ, phân cấp rõ trách nhiệm và sự phối hợp

10
chặt chẽ trong quá trình giải quyết vướng mắc đã góp phần đẩy nhanh tiến độ thực
hiện công tác đền bù, giải phóng mặt bằng [13].
1.1.3.4. Hàn Quốc
Luật bồi thường thiệt hại của Hàn Quốc được chia làm 2 thể chế. Một là "đặc
lệ" liên quan đến bồi thường thiệt hại cho đất công cộng theo thủ tục thương lượng

của pháp luật. Hai là luật "sung công đất" theo thủ tục cưỡng chế của công pháp.
Để thực hiện phát triển kinh tế thì cần rất nhiều đất công cộng trong một thời
gian ngắn cho nên luật "sung công đất" đã được thiết lập trước vào năm 1962. Tuy
nhiên, trong quá trình thực hiện luật "đặc lệ" không đạt được thỏa thuận thì sẽ thực
hiện luật "sung công đất"; như vậy thời gian bồi thường có thể bị kéo dài hoặc chi phí
bồi thường sẽ tăng lên. Do đó, cho đến nay đã có nhiều thỏa thuận thống nhất 2 thể
chế này thành một. Luật bồi thường của Hàn Quốc được thực hiện theo 3 giai đoạn:
Thứ nhất, tiền đền bù đất đai khi thu hồi đất phục vụ cho mục đích công
cộng sẽ được giám định viên đánh giá trên tiêu chuẩn giá quy định. Giá quy định
không dựa vào những lợi nhuận khai thác nên đảm bảo sự khách quan trong việc
bồi thường.
Thứ hai, pháp luật có quy định không gây thiệt hại cho người có quyền sở
hữu đất trong quá trình thương lương đã chấp nhận thu hồi đất. Quy trình chấp nhận
theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản về tài sản và đất đai, thương lượng
và chấp nhận thu hồi.
Thứ ba, biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Chế độ này được Nhà
nước hỗ trợ tích cực về mọi mặt chính sách bảo đảm sự sinh hoạt của con người,
cung cấp đất đai cho những người bị thu hồi đất bị mất nơi cư trú. Đây là nội dung
để người dân tự nguyện di dời để giải phóng mặt bằng. Trong những năm 70 của thế
kỷ XX, trước tình trạng di dân ồ ạt từ các vùng nông thôn vào đô thị làm cho thủ đô
Xơ-un đã phải đối mặt với tình trạng thiếu đất ở. Để giải quyết nhà ở cho dân nhập
cư, chính quyền thành phố phải tiến hành thu hồi đất của nông dân vùng phụ cận.
Việc bồi thường được thực hiện thông qua các chính sách như hỗ trợ tài chính,
người bị thu hồi đất được quyền mua căn hộ do thành phố quản lý tại khu đất được
thu hồi có xung quanh thành phố Xơ-un. Khi thị trường bất động sản phát triển, hầu

11
hết các hộ có quyền mua căn hộ đều bán lại quyền mua căn hộ của mình với giá cao
hơn nhiều lần so với giá gốc [13].
1.1.3.5. Inđônêxia

Đối với Inđônêxia việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục
đích phát triển của xã hội từ trước đến nay vẫn được coi là sự “hy sinh” mà một số
người phải chấp nhận vì lợi ích của cộng đồng. Việc bồi thường chỉ giới hạn trong
phạm vi bồi thường theo luật cho đất bị dự án chiếm dụng hoặc một số ít trường
hợp bị thu hồi đất để xây dựng khu tái định cư. Nội dung bồi thường được thực hiện
theo 3 yếu tố quan trọng:
- Đền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất.
- Hỗ trợ di chuyển trong đó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ và
phương tiện phù hợp.
- Trợ cấp để ít nhất người bị ảnh hưởng có được mức sống đạt hoặc gần đạt
so với mức sống trước khi có dự án. Đối với các dự án có tái định cư, việc lập kế
hoạch, thiết kế nội dung di dân là yếu tố không thể thiếu ngay từ thời kỳ đầu tiên
của việc lập dự án đầu tư đảm bảo những nguyên tắc:
+ Nghiên cứu kỹ phương án khả thi của các dự án để giảm thiểu việc di dân
bắt buộc khi triển khai dự án.
+ Người bị ảnh hưởng phải được bồi thường và hỗ trợ để triển vọng kinh tế,
xã hội của họ ít nhất cũng thuận lợi như trong trường hợp không có dự án.
+ Các dự án về tái định cư phải đạt hiệu quả ở mức càng cao càng tốt.
+ Người bị ảnh hưởng được thông báo đầy đủ, được tham khảo ý kiến chi
tiết về các phương án bồi thường tái định cư.
+ Các chủ đầu tư phải đặc biệt chú ý đến tầng lớp những người nghèo nhất,
trong đó có những người không hoặc chưa có quyền lợi hợp pháp về đất đai, tài sản,
những hộ gia đình do phụ nữ làm chủ[13].
1.1.4. Chính sách bồi thƣờng giải phóng mặt bằng ở Việt Nam qua các thời kỳ
1.1.4.1. Thời kỳ trƣớc 1987
* Hiến pháp 1946:
Sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần đầu tiên nước
Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ban hành Hiến pháp vào năm 1946. Đến năm 1953,

12

Nhà nước ta thực hiện cuộc cải cách ruộng đất và Luật cải cách ruộng đất được ban
hành. Một trong những mục tiêu đầu tiên của cuộc cải cách là thủ tiêu quyền chiếm
hữu ruộng đất của thực dân Pháp và đế quốc xâm lược ở Việt Nam, xóa bỏ chế độ
chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của
nông dân [14], [18]. Sau đó, Đảng và Nhà nước ta đã vận động nông dân vào các
hợp tác xã; thành lập các nông, lâm trường quốc doanh, trạm trại nông nghiệp với
hình thức sở hữu tập thể.
* Nghị định số 151-TTg:
Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị định số 151-TTg quy
định về thể lệ tạm thời trưng dụng ruộng đất. Đây là văn bản pháp quy đầu tiên liên
quan đến việc bồi thường và tái định cư ở Việt Nam.
Nghị định này quy định những nguyên tắc cơ bản trong việc trưng dụng ruộng
đất của nhân dân trong việc xây dựng những công trình do Nhà nước quản lý, đó
là:" Đảm bảo kịp thời và đủ tiện ích cần thiết cho công trình xây dựng, đồng thời
chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất. Những người có
ruộng đất được trưng dụng được bồi thường và trong những trường hợp cần thiết
được giúp giải quyết công ăn việc làm hết sức tiết kiệm ruộng đất cày cấy, trồng
trọt, tận dụng đất hoang để không phải trưng dụng hoặc chỉ trưng dụng ít ruộng đất
của nhân dân hết sức tránh những nơi dân cư đông đúc, nghĩa trang liệt sĩ, nhà
thờ, đền, chùa. Trường hợp đặc biệt phải bàn kỹ với nhân dân địa phương"
Về mức đền bù và cách tính đền bù, Nghị định 151/TTg có quy định:
- Đối với ruộng đất nếu không thể đổi bằng đất thì sẽ bồi thường bằng một số
tiền bằng từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của đất bị trưng dụng.
- Đối với nhà cửa vật kiến trúc thì được giúp đỡ xây dựng cái khác.
- Đối với hoa màu chưa thu hoạch phải bồi thường thiệt hại đúng mức.
- Đối với mồ mả căn cứ vào tình hình cụ thể, phong tục tập quán của địa
phương mà giúp cho họ số tiền thích đáng làm phí tổn di chuyển
Có thể nói, những nguyên tắc cơ bản của việc đền bù thiệt hại trong Nghị định
151/TTg là rất đúng đắn, đáp ứng nhu cầu trưng dụng đất đai trong những năm
1960. Tuy nhiên, Nghị định chưa quy định cụ thể mức đền bù thiệt hại mà chỉ quan

tâm đến sự thỏa thuận của các bên.

13
Sau đó, Ủy ban Kế hoạch nhà nước và Bộ Nội vụ đã ban hành Thông tư liên
bộ quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất để làm địa điểm xây dựng các
công trình kiến thiết cơ bản với nguyên tắc phải đảm bảo kịp thời và diện tích đủ
cần thiết cho công trình xây dựng kiến thiết cơ bản, đồng thời chiếu cố đúng mức
quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất. Đất thuộc sở hữu tư nhân hoặc tập
thể khi bị trưng dụng thì thuộc sở hữu của Nhà nước.
1.1.4.2. Thời kỳ 1987 đến 1993
Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý. Chính vì vậy mà khi nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất không
được bồi thường về giá trị quyền sử dụng đất mà chỉ được bồi thường những tài sản
có trên đất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi đất gây nên [16]. Luật Đất đai năm
1988 ban hành quy định về việc bồi thường cũng cơ bản dựa trên những điều quy
định tại Hiến pháp 1980.
Ngày 31/5/1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành Quyết định số 186/HĐBT về
việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển mục đích sử dụng
vào mục đích khác thì phải bồi thường. Căn cứ để tính bồi thường thiệt hại về đất
nông nghiệp và đất có rừng theo quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất.
Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào
mục đích khác thì phải bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà
nước. Khoản tiền này được nộp vào ngân sách Nhà nước và sử dụng vào việc khai
hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo đất nông nghiệp, ổn định cuộc sống, định canh,
định cư cho khu vực bị lấy đất.
Tại Quyết định này, mức bồi thường còn được phân biệt theo thời hạn sử dụng
lâu dài hay tạm thời, quy định việc miễn giảm tiền bồi thường đối với việc sử dụng
đất để xây dựng hệ thống đường giao thông, thủy lợi…Toàn bộ tiền đền bù phải nộp
vào ngân sách Nhà nước và được điều tiết cho ngân sách trung ương 30%, địa
phương 70% để sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa và định canh, định cư cho

nhân dân vùng bị thu hồi đất chứ không phải trả trực tiếp cho người bị thu hồi đất.

14
1.1.4.3. Thời kỳ 1993 đến 2003
* Hiến pháp 1992
Hiến pháp 1992 (thay thế Hiến pháp 1980) đã quy định:
“ Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị
trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN” .
- Điều 18 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy
hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước
giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân
có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển
quyền sử dụng đất Nhà nước giao theo quy định của pháp luật”.
- Điều 23 quy định: “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc
hữu hoá. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ
chức theo thời giá thị trường. Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định” [17].
Những quy định trên đã khẳng định quyền lực của Nhà nước trong việc thu
hồi đất cho mục đích an ninh, quốc phòng và các lợi ích quốc gia.
* Luật Đất đai 1993
Luật Đất đai 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 thay thế cho Luật đất đai
1988. Đây là văn bản pháp luật quan trọng nhất đối với việc thu hồi đất và bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Luật Đất đai quy định các loại đất và
nguyên tắc sử dụng từng loại đất; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; xác lập
cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất đó là quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất làm căn cứ cho việc được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất khi Nhà
nước thu hồi đất .
- Điều 12 đã quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất. Tính giá trị tài
sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất. Chính phủ quy định khung giá các loại

đất đối với từng vùng theo thời gian”.
- Điều 27 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất
sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì
người thu hồi đất được đền bù thiệt hại” [20].

15
Như vậy, đất đai từ chỗ là sở hữu toàn dân, với quyền sử dụng thuộc Nhà nước
hoặc tập thể thì nay quyền sử dụng đã được trao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng
ổn định, lâu dài và cho phép người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất ổn định được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận
thì được xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp thật cần
thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Nhà
nước thu hồi đất, trưng mua, trưng dụng, có bồi thường tài sản cho các người sử
dụng đất.
Luật Đất đai năm 1993 quy định việc Nhà nước xác định giá các loại đất để tính
tiền khi giao đất, cho thuê đất và bồi thường thiệt hại khi thu hồi, theo khung giá do
Chính phủ quy định. Sau khi Luật Đất đai 1993 được ban hành, Nhà nước đã ban
hành rất nhiều các văn bản dưới luật như các Nghị định, Thông tư và các văn bản
pháp quy khác về quản lý đất đai nhằm cụ thể hoá các điều luật như:
- Nghị định 90/CP ngày 17/9/1994 quy định cụ thể các chính sách và phân
biệt chủ thể sử dụng đất, cơ sở pháp lý để xem xét tính hợp pháp của thửa đất được
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng và mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Nghị định 90/CP là văn bản pháp lý mang tính
toàn diện cao và cụ thể hoá việc thực hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất và việc bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng, cùng hạng đất…
- Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất.
- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên bộ Tài chính -
Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị
định 87/CP.

- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 thay thế Nghị định 90/CP đã
quy định rõ phạm vi bồi thường, đối tượng phải bồi thường, đối tượng được bồi
thường và người bị thu hồi đất có quyền được lựa chọn một trong ba phương án bồi
thường bằng đất, bằng tiền hoặc bằng đất và bằng tiền. Nghị định đã có những quy
định về nguyên tắc và điều kiện để được đền bù thiệt hại về đất (quy định về giấy
tờ: hợp pháp, hợp lệ và được coi là hợp lệ để được đền bù hay không được đền bù

16
thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất); giá đất để tính đền bù thiệt hại, chính sách hỗ
trợ và tái định và công tác tổ chức thực hiện việc đền bù.
Nghị định 22/1998/NĐ-CP quy định trách nhiệm bồi thường là các tổ chức, cá
nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Về các điều kiện (tiêu chuẩn) được đền
bù thiệt hại, Nghị định đã mở rộng phạm vi được đền bù cho các đối tượng có khả
năng hợp pháp hóa quyền sử dụng đất. Giá đất để tính đền bù thiệt hại được xác
định trên cơ sở giá đất của địa phương ban hành theo quy định của Chính phủ nhân
với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương.
Nếu đất bị thu hồi là đất do Nhà nước giao sử dụng tạm thời, đất cho thuê đấu
thầu thì người bị thu hồi đất không được đền bù thiệt hại về đất nhưng được đền bù
những chi phí đã đầu tư vào đất. Trường hợp đất thu hồi thuộc đất công ích của xã
hoặc đất của xã chưa giao cho ai sử dụng thì người được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất phải đền bù thiệt hại bằng tiền cho ngân sách xã. Người đang sử dụng đất
công ích được đền bù thiệt hại những chi phí đã đầu tư vào đất. Diện tích đất ở đền
bù cho mỗi hộ gia đình theo hạn mức đất ở do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương quy định, nhưng không vượt quá diện tích đất bị thu hồi.
Về đền bù tài sản, tài sản trên đất hợp pháp và có khả năng hợp pháp hóa được
đền bù 100% giá trị tài sản; tài sản trên đất sử dụng bất hợp pháp sẽ được hỗ trợ 70-
80% mức đền bù hoặc không được hỗ trợ tuỳ theo mức độ bất hợp pháp của quyền
sử dụng đất và tài sản. Mức đền bù tài sản được đền bù theo mức độ thiệt hại thực
tế bằng giá trị hiện tại của nhà và công trình, cộng thêm một khoản tính theo tỷ lệ

(%) trên giá trị hiện có của nhà và công trình, nhưng tổng mức đền bù tối đa không
lớn hơn 100% và không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà, công trình theo giá xây dựng
mới. Riêng đối với nhà cấp 4, nhà tạm và công trình phụ độc lập thì mức đền bù
thiệt hại được tính bằng giá trị xây dựng mới.
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP đã đưa ra chính sách hỗ trợ ổn định sản xuất và
đời sống xã hội đối với những người phải di chuyển chổ ở trong thời gian 06 tháng
đối với các nhân khẩu trong hộ, với mức tương đương 30kg gạo/tháng. Đối với
người phải di chuyển đến khu tái định cư của tỉnh khác thì được trợ cấp một năm và

17
hưởng chính sách đi vùng kinh tế mới. Nghị định còn quy định việc hỗ trợ theo chế
độ trợ cấp ngừng việc cho cán bộ, công nhân viên của doanh nghiệp phải di chuyển
địa điểm mới trong thời gian ngừng sản xuất, kinh doanh; hỗ trợ chi phí đào tạo cho
những lao động nông nghiệp phải chuyển nghề khác và ưu tiên tuyển dụng lao động
cho các đối tượng có đất bị thu hồi.
Ngoài ra, Nghị định còn quy định hỗ trợ đối với những người đang hưởng trợ
cấp xã hội của Nhà nước phải di chuyển chỗ ở và trợ cấp khuyến khích di dời cho
người di chuyển đúng hạn.
Về chính sách tái định cư, Nghị định số 22/1998/NĐ-CP quy định về thẩm
quyền lập khu tái định cư và điều kiện bắt buộc phải có khu tái định cư, về nguyên
tắc bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu tái định cư và nguồn vốn đầu tư xây dựng
khu tái định cư.
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP quy định trách nhiệm của Chủ tịch Uỷ ban nhân
dân cấp tỉnh, thành phố phê duyệt phương án đền bù, chỉ đạo thành lập Hội đồng
giải phóng mặt bằng cấp quận, huyện để xác định mức đền bù hoặc trợ cấp cho từng
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, lập phương án đền bù thiệt hại và tổ chức thực hiện
đền bù theo phương án được phê duyệt. Nghị định đã quy định trách nhiệm của tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất phải chấp hành việc giải phóng
mặt bằng đúng thời hạn, trường hợp không thực hiện sẽ bị cưỡng chế buộc di
chuyển.

Nghị định cũng quy định người bị thu hồi đất được khiếu nại và được giải quyết
theo quy định của pháp luật về giải quyết khiếu nại, tố cáo của công dân. Người
khiếu nại phải gửi đơn đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để giải quyết trong
vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được quyết định đền bù thiệt hại; quá thời hạn này
đơn khiếu nại không còn có giá trị xem xét xử lý. Trong thời gian chờ giải quyết
khiếu nại người bị thu hồi đất vẫn phải chấp hành di chuyển, giải phóng mặt bằng
và giao đất đúng kế hoạch được quy định.
Nghị định 22/1998/NĐ-CP đã có những đóng góp quan trọng trong việc thu
hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án phát triển kinh tế -
xã hội của nhiều địa phương, đặc biệt là khu vực đô thị [36].

18
* Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998
Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998 được Quốc hội thông
qua ngày 02/12/1998. Về cơ bản, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 vẫn dựa trên nền
tảng cơ bản của Luật Đất đai năm 1993 và bổ sung một số điều cho phù hợp thực tế.
Tháng 10/1999, Cục quản lý Công sản - Bộ Tài chính đã tiến hành dự thảo
lần thứ nhất về sửa đổi bổ sung Nghị định 22/1998/NĐ-CP về việc bồi thưòng thiệt
hại khi Nhà nước thu hồi đất đề nghị sửa đổi một số nội dung như xác định mức đất
để tính bồi thường, giá bồi thường, lập khu tái định cư, quyền và nghĩa vụ của
người bị thu hồi đất phải chuyển đến nơi ở mới, các chính sách hỗ trợ và các điều
kiện bắt buộc phải có của khu tái định cư, về Hội đồng bồi thường giải phóng mặt
bằng và thẩm định Phương án bồi thường giải phóng mặt bằng [1].
- Thông tư số 145/1998/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị
định 22/1998/NĐ-CP đưa ra các phương pháp xác định hệ số K trên cơ sở quan hệ tỷ
lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy
định, nội dung và chế độ quản lý, phương án bồi thường và một số nội dung khác.
Việc xác định hệ số K trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định khi có
sự chênh lệch giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở khu vực bồi thường diễn ra

phổ biến. Tuy nhiên, giá đất tính đền bù thiệt hại trong trường hợp này chỉ bằng giá
đất đền bù tính theo khả năng sinh lợi cộng thêm một khoản tiền tối đa bằng 30%
phần chênh lệch giữa giá đất tính theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá
đền bù tính theo khả năng sinh lợi của mảnh đất đó.
- Đối với những nơi mới đô thị hóa (từ trước năm 1993 còn là nông thôn)
hoặc các hộ gia đình có khuôn viên thổ cư rộng có đất nông nghiệp, lâm nghiệp thì
diện tích đất ở được đền bù theo mức diện tích đất ở được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cho phép dùng làm nhà ở, phần diện tích còn lại được đền bù theo giá
đất nông nghiệp, lâm nghiệp và được cộng thêm một khoản tiền tối đa bằng 30%
phần chênh lệch giữa giá đền bù cho đất ở với giá đền bù đất nông nghiệp.
- Đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị được đền bù thiệt hại theo giá
đất nông nghiệp và cộng thêm một khoản tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá
đất ở trong đô thị của thửa đất ở liền kề với giá đất nông nghiệp.

19
- Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04/9/1999 của Cục quản lý Công sản - Bộ
Tài chính hướng dẫn xử lý một số vướng mắc trong công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng.
* Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 2001
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 29/6/2001 quy định
cụ thể hơn về việc bồi thường thiệt hại và giải phóng mặt bằng như:
- Trong trường hợp cần thiết, Nhà nước thu hồi đất vào mục đích an ninh,
quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được bồi
thường hoặc hỗ trợ. Việc bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của Chính phủ.
- Nhà nước có chính sách để ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất.
Trong trường hợp người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở thì được mua nhà ở của
Nhà nước hoặc được giao đất có thu tiền sử dụng đất để làm nhà ở. Trường hợp
phương án bồi thường được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, được công
bố công khai và có hiệu lực thi hành theo quy định của pháp luật mà người bị thu
hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi thì cơ quan quyết định thu hồi đất có

quyền ra quyết định cưỡng chế; trường hợp Chính phủ ra quyết định thu hồi đất thì
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ra quyết định cưỡng chế.
- Trong trường hợp cộng đồng dân cư xây dựng công trình phục vụ lợi ích
công cộng của cộng đồng theo quy hoạch bằng vốn do nhân dân đóng góp hoặc Nhà
nước có hỗ trợ thì việc bồi thường hoặc hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi để xây
dựng công trình do cộng đồng dân cư và người có đất đó thoả thuận [22],[23].
1.1.4.4. Thời kỳ từ 2003 đến nay
Trên cơ sở tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai và xuất phát từ yêu cầu của
giai đoạn đổi mới, Hội nghị lần thứ bẩy Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá IX
đã ra Nghị quyết về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ
đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước.
Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội khoá IX kỳ họp thứ 4 thông qua ngày
26/11/2003 có phạm vi điều chỉnh bao quát nhất, khắc phục các hạn chế trong việc
bồi thường quy định tại các Luật Đất đai đã ban hành trước đây. Luật Đất đai 2003
có nhiều nội dung mới, trong đó tập trung vào các vấn đề đặt ra trong quản lý sử
dụng đất đai như:

20
1. Làm rõ nội dung quyền sở hữu toàn dân về đất đai với những quyền định
đoạt, quyền hưởng lợi cụ thể và vai trò của Nhà nước với tư cách là người đại diện
chủ sở hữu.
2. Hoàn chỉnh chính sách đất đai đối với khu vực nông nghiệp phù hợp với
nền kinh tế thị trường và tạo điều kiện đẩy nhanh tiến trình công nghiệp hoá, hiện
đại hoá nông nghiệp và nông thôn.
3. Coi trọng chính sách đất đai đối với khu vực công nghiệp và dịch vụ tạo ra
sự chủ động về chuyển đổi cơ cấu sử dụng quỹ đất đáp ứng nhu cầu phát triển công
nghiệp và dịch vụ trong quá trình CNH - HĐH đất nước.
4. Thiết lập sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, xoá bỏ cơ bản sự khác
biệt giữa người trong nước và người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài và thu hẹp
đáng kể sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài trong

việc giao đất, cho thuê đất và quy định rõ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
5. Xoá bỏ bao cấp về đất đai trên cơ sở coi đất là nguồn vốn, nguồn nội lực
to lớn của đất nước cần phải được định giá theo đúng quy luật của kinh tế thị trường
và phải được đối xử như một loại hàng hoá có tính đặc thù trong quá trình giao dịch
trên thị trường bất động sản.
6. Khuyến khích phát triển các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất trên cơ
sở coi quyền sử dụng đất là tài sản của người sử dụng đất, hạn chế sự can thiệp về
hành chính trong thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, tặng, cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản
gắn liền với đất.
7. Khắc phục về cơ bản những bất cập trong chính sách pháp luật về bồi
thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thông qua cơ chế giá
đất bồi thường, chính sách tái định cư và hạn chế phạm vi thu hồi đất cho các dự án.
8. Đẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai bằng việc
phân cấp toàn bộ các quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất cho chính quyền địa phương, quy định cụ thể thủ tục và trình tự thực hiện
các thủ tục hành chính vè quản lý và sử dụng đất.

21
9. Đổi mới công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai theo hướng
phát huy vai trò của toà án trong giải quyết các tranh chấp dân sự và các khiếu nại
hành chính về đất đai, khắc phục tình trạng đùn đẩy tránh nhiệm dẫn tới khiếu kiện
kéo dài và vượt cấp.
Để thực hiện Luật Đất đai 2003, Chính phủ và các Bộ, ngành đã ban hành
nhiều Nghị định, cụ thể hoá các điều luật về giá đất và bồi thường, hỗ trợ khi thu
hồi đất như:
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính về

hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 12/03/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 116/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 12/03/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai và Nghị định
187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty Cổ phần.
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 12/07/2004 của Bộ Tài chính về
hướng dẫn Nghị định 198/2004/NĐ-CP.
- Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định 198/2004/NĐ-CP.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.

22
- Thông tư liên tịch số 14/2008/ TTLT-BTC-BTNMT ngày 31/01/2008 của
Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của
nghị định số 84/2007/ NĐ-CP.
- Thông tư 107/2007/TT-BTC ngày 07/9/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn
về quản lý thanh toán, quyết toán vốn đầu tư dự án giải phóng mặt bằng, tái định cư
sử dụng vốn ngân sách nhà nước.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ

sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Văn bản số 181/ĐC-CP ngày 23/10/2009 của Chính phủ đính chính Nghị
định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy
hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Công văn số 3378/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/9/2009 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc tổ chức triển khai thực hiện Nghị định số 69/2009/NĐ-CP.
1.2. Cơ sở thực tiễn về công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng
1.2.1. Tình hình thực hiện chính sách bồi thƣờng ở Việt Nam
1.2.1.1. Chính sách bồi thƣờng theo quy định của Luật Đất đai năm 1993
Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước
thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền
bù thiệt hại” (Điều 27).
Nghị định số 90/NĐ-CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định việc bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ đã điều chỉnh
đầy đủ, cụ thể, chi tiết về chính sách bồi thường theo nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ
về đất, về tài sản.v.v. phù hợp với mức thiệt hại thực tế, giải quyết hài hoà mối quan
hệ về lợi ích giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và các bên có liên quan. Với việc
ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP, Nhà nước đã thực hiện đổi mới một bước
chính sách chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia.

23
1.2.1.2. Chính sách bồi thƣờng theo quy định của Luật Đất đai năm 2003
Luật Đất đai 2003 và các văn bản dưới luật quy định về bồi thường ngày
càng phù hợp hơn với yêu cầu của thực tế cũng như yêu cầu của các quy luật kinh tế
và quan tâm tới lợi ích của người bị thu hồi đất. Sau một thời gian thực hiện Nghị
định 197/2004/NĐ-CP, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày

25/05/2007 và Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 nhằm điều chỉnh các
quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, khẳng định được tính khả thi và vai
trò tích cực của các văn bản pháp luật.
Về tổ chức và đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
được quan tâm. Ở cấp huyện hầu hết đã thành lập các Ban bồi thường giải phóng
mặt bằng hoặc Trung tâm phát triển quỹ đất chuyên trách công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng với lực lượng cán bộ đông đảo có năng lực và kinh nghiệm.
Nhờ những đổi mới về pháp luật, phương pháp tổ chức và nâng cao năng lực
cán bộ nên tiến độ giải phóng mặt bằng trong các dự án đầu tư gần đây đã được rút
ngắn hơn so với trước góp phần giảm bớt tác động tiêu cực đối với người dân bị thu hồi
đất cũng như tiến độ thực hiện các dự án. Với chính sách bồi thường giải phóng mặt
bằng phù hợp đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc xây dựng cơ sở vật chất, phát triển kết
cấu hạ tầng, xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, các dự án
trọng điểm của Nhà nước góp phần chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, ổn định đời sống
sản xuất cho người có đất bị thu hồi.
Tuy nhiên, bên cạnh những thành công đó công tác bồi thường giải phóng
mặt bằng cũng còn những tồn tại, vướng mắc trong đó đặc biệt là vấn đề giá bồi
thường gây những tác động tiêu cực đối với thị trường bất động sản.
1.2.2. Thực trạng công tác bồi thƣờng ở nƣớc ta và một số tỉnh trong giai đoạn
hiện nay
1.2.2.1. Thực trạng công tác bồi thƣờng ở nƣớc ta
Trong hội thảo “Chính sách pháp luật đất đai liên quan đến nông nghiệp,
nông dân, nông thôn” cho thấy từ năm 2000 đến năm 2007 trên toàn quốc có tới
500.000 ha đất nông nghiệp bị thu hồi, bình quân mỗi năm nông dân phải nhường
74.000 ha đất sản xuất cho việc phát triển các khu công nghiệp, đô thị và kết cấu hạ

24
tầng. Các vùng kinh tế trọng điểm có diện tích đất bị thu hồi chiếm 50% tổng diện
tích đất bị thu hồi trên toàn quốc.
Theo báo cáo của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn cho thấy việc thu

hồi đất nông nghiệp trong 5 năm (2003 – 2008) đã tác động đến đời sống của
627.000 hộ gia đình, với khoảng 950.000 lao động và 2,5 triệu nhân khẩu nông
nghiệp Trung bình mỗi ha đất nông nghiệp bị thu hồi thì sẽ có 13 lao động nông
nghiệp không có việc làm.
Mặc dù trong quá trình thu hồi đất, các địa phương đã ban hành nhiều chính
sách hỗ trợ đối với người dân bị thu hồi đất như bồi thường, hỗ trợ giải quyết việc
làm, đào tạo chuyển đổi nghề, hỗ trợ tái định cư Tuy nhiên, trên thực tế, có tới
67% lao động nông nghiệp bị thu hồi đất vẫn giữ nguyên nghề cũ; 13% chuyển sang
nghề mới và khoảng 20% không có việc làm hoặc việc làm không ổn định.
Trong quá trình đổi mới đất nước thì việc thu hồi đất nông nghiệp để sử dụng
vào mục đích khác là việc không tránh khỏi cho nên việc bồi thường và tổ chức sản
xuất cho nông dân có đất bị thu hồi là một nhiệm vụ quan trọng có tác động sâu
rộng và trực tiếp đến sản xuất nông nghiệp, đời sống và xã hội nông thôn trên phạm
vi cả nước.
1.2.2.2. Công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng của thành phố Hà Nội
Trong những năm qua, thành phố Hà Nội có khoảng 850 dự án liên quan đến
công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, trong đó nhiều dự án có quy mô chiếm
dụng đất lớn như Quốc lộ 5 kéo dài, đường vành đai 3, khu đô thị Nam Thăng
Long, sân vận động Quốc gia Mỹ Đình với diện tích đất thu hồi khoảng 3.150 ha
liên quan đến 62.894 hộ gia đình. Đây thực sự là khối lượng công việc không nhỏ
mà thành phố Hà Nội phải giải quyết sao cho vừa đảm bảo tiến độ của dự án và ổn
định đời sống nhân dân trong các khu vực phải giải toả di dời.
Do nhiều khu vực quy hoạch chi tiết đã được công bố, cắm mốc nhưng việc
triển khai dự án kéo dài, gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nước; nhiều quy
hoạch đường gắn liền với tuyến phố đã được triển khai nhưng gặp rất nhiều khó
khăn như đường Kim Liên - Ô chợ dừa, đường Láng Hạ - Thanh Xuân với nguyên
nhân chính là do các khiếu kiện với mục đích tồn tại nhà cửa tại chỗ để hưởng lợi
khi Nhà nước đầu tư mở rộng đường.

25

Chính sách bồi thường cũng là nguyên nhân gây trở ngại cho công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng như việc chậm điều chỉnh giá các loại đất và các quy định
về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không còn phù hợp với thực tế gây tâm lý
người bị thu hồi đất chần chừ, yêu sách để đợi điều chỉnh giá và chính sách bồi thường.
Mặt khác tình trạng thiếu quỹ nhà, quỹ đất tái định cư vẫn chưa được giải
quyết. Hầu hết các chủ dự án không chuẩn bị được quỹ nhà, quỹ đất tái định cư cho
dự án của mình mà dựa vào quỹ nhà, quỹ đất tái định cư do Ban quản lý các dự án
trọng điểm phát triển đô thị Hà Nội làm chủ dự án.
Mặc dù công tác bồi thường giải phóng mặt bằng còn nhiều vấn đề bất cập phải
tháo gỡ nhưng UBND thành phố Hà Nội đã có sự chỉ đạo cụ thể và nghiêm túc nên
công tác giải phóng mặt bằng của thành phố Hà Nội đã đạt được những kết quả đáng
khích lệ. Năm 2009 có 400 dự án đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng bàn giao
cho các dự án với diện tích 1.878 ha, chi trả 1.450 tỷ đồng cho 30.665 hộ dân.
Năm 2009, thành phố Hà Nội đã triển khai khoảng 450 dự án liên quan đến
công tác giải phóng mặt bằng với diện tích đất thu hồi là 3.150 ha, liên quan đến
62.894 hộ gia đình; trong đó đã giải phóng mặt bằng với diện tích khoảng 2.196 ha
đất với số tiền bồi thường hỗ trợ đã chi trả là 925 tỷ đồng cho 16.953 hộ; giao đất
cho 125 dự án với diện tích 565 ha.
Năm 2010, thành phố thực hiện bàn giao 95 dự án với diện tích 454 ha, số
tiền chi trả bồi thường là 709,6 tỷ đồng cho 1.096 hộ dân.
Công tác giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế
xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội đang được thực hiện với nỗ lực cao hơn và
giải pháp mới với phương châm quyết liệt hơn. Nhờ vậy công tác giải phóng mặt
bằng đã góp phần quan trọng vào quá trình CNH- HĐH thủ đô Hà Nội [13].
1.2.2.3. Công tác bồi thƣờng giải phóng mặt bằng của TP Hồ Chí Minh
Thành phố Hồ Chí Minh đã áp dụng các chính sách bồi thường giải phóng mặt
bằng khá tốt như đưa mức giá đền bù đất đai lên sát đúng với giá của thị trường, thực
hiện tốt chính sách tái định cư theo quan điểm nơi ở mới phải có điều kiện sinh hoạt
tốt hơn nơi ở cũ. Cho phép người dân tham gia ý kiến vào suốt quá trình thực hiện bồi
thường giải phóng mặt bằng, các ý kiến đóng góp của họ là cơ sở để Ban GPMB các

quận, huyện nghiên cứu thi hành nên rất được người dân đồng tình ủng hộ.