Chương 1 tổng quan phương pháp định giá xây dựng (môn học phương pháp định giá xây dựng)

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 1
PHƯƠNG PHÁP
ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG
PGS.TS. NGUYỄN BÁ UÂN
14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 2
Chương1. Cáchệthốngchiphối ñếnquảnlý ñầutư
xâydựngvàhoạt ñộng ñịnhgiáxâydựng
Chương2. Tổngquanvềcôngtác ñịnhgiáxâydựng
Chương3. Hệ thốnggiáxâydựngcôngtrình
Chương4. Kiểmsoátchiphíxâytheocácgiai ñoạn
ñầutưXDCT
NỘI DUNG MÔN HỌC
14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 3
CHƯƠNG 1
CÁC HỆ THỐNG CHI PHỐI ĐẾN QUẢN LÝ ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG VÀ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ XÂY DỰNG
14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 4
NỘI DUNG CHƯƠNG 1
1.2. Trình tự lập, thẩm ñịnh, phê duyệt DA ñầu tư XDCT
1.3. Tổ chức quản lý dự án ñầu tư XDCT
1.4. Quản lý chi phí (giá) ñầu tư XDCT
1.5. Quản lý chi phí ñầu tư XDCT
1.1. Hệ thống pháp luật có liên quan ñến ñầu tư XDCT
14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 5
HỆ THỐNG PHÁP LUẬT
CÓ LIÊN QUAN ĐẾN
ĐẦU TƯ XDCT
1. LUẬT XÂY DỰNG -2003
2. LUẬT ĐẤT ĐAI -2003
3. LUẬT ĐẦU TƯ -2005
4. LUẬT ĐẤU THẦU -2005

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 6
1.1. HỆ THỐNG PHÁP LUẬT CÓ LIÊN QUAN ĐẾN ĐẦU TƯ XDCT
1.1.1. Những nội dung cơ bản của
Luật Xây dựng 2003
LuậtXâydựng ñượcQuốchộinướcCộnghoàXHCNViệt
NamthôngquatạiKỳhọpthứ 4,khoáXI(tháng11/2003)
1. Phạm vi ñiều chỉnh, ñối tượng áp dụng và kết cấu của Luật
a. Phm vi ñiu chnh, ñi tng áp dng
Cáchoạt ñộngXDthuộcphạmvi ñiềuchỉnhcủaLuậtXD:lậpquy
hoạchXD,lậpdựán ĐT,khảosátXD,thiếtkế,thicông,giámsát
thicông,quảnlýdựán ñầutưXDCT,lựachọnnhàthầutronghoạt
ñộngXDvàcáchoạt ñộngkháccóliênquan ñếnXDCT.
ĐốitượngápdụngLuậtXD:Cáctổchức,cánhântrongnướcvà
nướcngoàikhithamgiahoạt ñộngXDtrênlãnhthổ ViệtNam.
14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 7
b. Kt cu Lut Xây dng
Gồm9chương,123 ñiều,về:Nhữngquy ñịnhchungcủaLuật
ñốivớihoạt ñộngXD;Yêucầu,nộidung, ñiềukiệnthựchiện,
quyềnvànghĩavụcủacáctổchức,cánhânkhithamgiahoạt
ñộngquyhoạchXD,lậpdựán ñầutưXDCT,khảosát,thiếtkế,
xâydựng,giámsátthicôngXD,lựachọnnhàthầuvàhợpñồng
XD;Quảnlýnhànước ñốivớihoạt ñộngXD;Cácchế tàivề
khenthưởng,xửlýviphạmtronghoạt ñộngXDvà ñiềukhoản
thihành.
14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 8
2. Hot ñng xây dng
a.Nguyêntắccơbảntronghoạt ñộngxâydựng
-Tuânthủ quyhoạch,kiếntrúc,bảovệmôitrường,phùhợp
vớiñiềukiệntựnhiên, ñặc ñiểmvănhoá,xãhội;
-Tuânthủ quychuẩnxâydựng,tiêuchuẩnxâydựng;

-Bảoñảmchấtlượng,tiến ñộ,antoàncôngtrình;
-Bảoñảmtiếtkiệm,hiệuquả kinhtế,ñồngbộtrongtừng
côngtrình,trongtoàndựán.
14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 9
b.Lậpquyhoạchxâydựng
 QuyhoạchXDbaogồm:Quyhoạch
XDvùng,quyhoạchchitiếtXD ñô
thị vàquyhoạchXD ñiểmdâncư
nôngthôn;VaitròcủaquyhoạchXD;
Phâncấptráchnhiệmvềlập,phê
duyệtquyhoạchXD; Điềukiệnnăng
lựccủatổchức,cánhânthamgialập
quyhoạchXDtheoquy ñịnhcủapháp
luậtXD.
 Cácyêucầuchung:Phùhợp, ñồngbộ
vớicácquyhoạchkhác;Tổchức,sắp
xếpkhônggianhợplý;Tạolậpñược
môitrườngsốngtiệnnghi,antoànvà
bềnvững,
14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 10
c.Lậpdựán ñầutưxâydựngcôngtrình
- Kháiniệm,bốcục,phânloại,quảnlý ñốivớidựán ñầutư
xâydựngcôngtrình:
Cơ sởñể lậpDA ĐTXDCT;Kếtcấu
DA ĐTXDCT,kếtcấucủathiếtkếcơsở;DA ĐTXDCT
quymônhỏ,BáocáoKinhtế-kỹthuậtXDCT;Phânloại
DA;QuảnlýcủaNhànước ñốivớicácdựán, ñốivớicác
dự ánsửdụngvốnNSNN;…
-
Mốiliênquangiữacôngtrìnhxâydựngvàdựán; Loại,cấp

côngtrìnhxâydựng,thiếtbịlắpñặtvàocôngtrình,thi
côngxâydựngcôngtrình.
- Quyềnvànghĩavụcủacácchủ thể tronglậpdựán ñầutư
xâydựngcôngtrình
.
14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 11
d.Khảosátxâydựng
-Kháiniệm,Nộidungcáccôngviệckhảosátxâydựng
phụcvụchohoạt ñộngxâydựng;Yêucầuñốivới
nhiệmvụkhảosát,tàiliệuvềkhảosátxâydựng;
-Yêucầucụthểñốivớikhảosátxâydựng;
-Quyềnvànghĩavụcácchủ thể trongkhảosátxâydựng.
14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 12
e.Thiếtkếxâydựngcôngtrình
-Cácquy ñịnhvàcăncứvềbước
thiếtkếxâydựng ñốivớicông
trình;
-Yêucầuñốivớithiếtkếxâydựng
côngtrình;
-Cácnộidungcơbảncủatừng
bướcthiếtkế;
-Thẩm ñịnh,thẩmtrathiếtkế;
-Quyềnvànghĩavụtrongthiếtkế
xâydựng;
-Cáchànhvibịcấmtrongthiếtkế
xâydựng;
14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 13
g.Thicôngxâydựngcôngtrình
- Điềukiện ñể khởicôngXDCT
-GiảiphóngmặtbằngXDCT

-Giấyphépxâydựng
-YêucầuñốivớicôngtrườngXD
-Quyềnvànghĩavụcácchủ thể
trongthicôngXDCT
-CáchànhvibịcấmkhiTCXDCT
14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 14
h.GiámsátthicôngXDCT
-Vaitròcủacôngtácgiámsátthi
côngXDCT;
-YêucầucủaviệcGSthicông
XDCT;
-Quyềnvànghĩavụcủacácchủ
thể;
-Cáchànhvibịcấmtronggiámsát
thicôngXDCT.
14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 15
i.Quảnlýdựán ñầutưXDCT
Nộidungquảnlýdựán ñầutưxâydựng
côngtrình;
Hìnhthứcquảnlýdựán ñầutư
xâydựngcôngtrình:Thẩmquyền quyết
ñịnh;Hìnhthứcquảnlýdựán ñầutưxây
dựngcôngtrình;Cáchànhvibịnghiêm
cấm
14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 16
3.NộidungquảnlýNhànướcvềXD
§ Xây dựng vàchỉñạothựchiệnchiếnlược,KHpháttriểncác
hoạt ñộngXD;
§ Banhànhvàtổchứcthựchiệncácvănbảnquyphạmpháp
luật,Quychuẩn,tiêuchuẩn,chấtlượngXD,

§ Quảnlýchấtlượng,lưutrữ hồ sơ côngtrìnhXD;
§ Cấp,thuhồicácloạigiấyphéptronghoạt ñộngXD;
§ Thanhtra,giảiquyếtkhiếunại,tốcáovàxửlýviphạm
§ Nghiêncứukhoahọcvàcôngnghệ tronghoạt ñộngXD;
§ Đàotạonguồnnhânlựcchohoạt ñộngXD;
§ Hợptácquốctế về XD.
14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 17
1.1.2. Những nội dung cơ bản của Luật Đất ñai (2003)
1. Phạm vi ñiều chỉnh và ñối tượng áp dụng của Luật
a. Phạm vi ñiều chỉnh
Quy ñịnhvềquyềnhạnvà
tráchnhiệmcủaNhànước
ñạidiệnchủ sở hữutoàn
dânvềñất ñaivàthống
nhấtquảnlývềñất ñai,chế
ñộ quảnlývàsửdụng ñất
ñai,quyềnvànghĩavụcủa
ngườisửdụng ñất
Luật gồm 12chương và 146 ñiều
14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 18
b. Đối tượng áp dụng
-Cơquannhànướcthựchiện
quyềnhạnvàtráchnhiệm ñại
diệnchủ sở hữutoàndânvềñất
ñai,thựchiệnnhiệmvụthống
nhấtquảnlýnhànướcvềñất
ñai;
-Ngườisửdụng ñất;
-Các ñốitượngkháccóliênquan
ñếnviệcquảnlý,sửdụng ñất.

14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 19
2. Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
a. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
§ Phùhợpvớichiếnlược,QHtổngthể,KHpháttriểnKT-
xãhội,quốcphòng,anninh;
§ Đượclậptừtổngthểñếnchitiết;quyhoạch,KHsửdụng
ñấtcủacấpdướiphảiphùhợpvớiquyhoạch,KHsửdụng
ñấtcủacấptrên;KHsửdụng ñấtphảiphùhợpvớiquy
hoạchsửdụng ñất ñã ñượccơquannhànướccóthẩm
quyềnquyết ñịnh;
§ QH,KHsửdụng ñấtcủacấptrênphảithể hiệnnhucầusử
dụng ñấtcủacấpdưới;
§ Sử dụng ñấttiếtkiệmvàcóhiệuquả;
14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 20
b. Căn cứ ñể lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
+ Căn cứ ñể lập quy hoạch sử dụng ñất bao gồm:
§ Chiếnlược,quyhoạchtổngthể pháttriểnkinhtế-xãhội,
quốcphòng,anninhcủacảnước;quyhoạchpháttriểncủa
cácngànhvàcác ñịaphương;
§ Kế hoạchpháttriểnkinhtế-xãhộicủaNhànước;
§ Điềukiệntựnhiên,kinhtế,xãhộivànhucầucủathị trường;
§ Hiệntrạngsửdụng ñấtvànhucầusửdụng ñất;
§ Địnhmứcsửdụng ñất;
§ TiếnbộKHvàcôngnghệ cóliênquan ñếnviệcsửdụng ñất;
§ Kếtquả thựchiệnquyhoạchsửdụng ñấtkỳtrước.
14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 21
+ Căn cứ ñể lập kế hoạch sử dụng ñất bao gồm:
§ Quyhoạchsửdụng ñất ñã ñượcxétduyệt;
§ Kế hoạchpháttriểnkinhtế-xãhộinămnămvàhàngnăm
củaNhànước;

§ Nhucầusửdụng ñấtcủatổchức,hộgia ñình,cánhân,
cộng ñồngdâncư;
§Kếtquả thựchiệnkếhoạchsửdụng ñấtkỳtrước;
§ Khả năng ñầutưthựchiệncácdựán,CTcósửdụng ñất.
14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 22
c. Nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
+ Nội dung quy hoạch sử dụng ñất
+ Nội dung kế hoạch sử dụng ñất
d. Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
§ Kỳ quyhoạchlà mườinăm.
§Kỳkếhoạchlà nămnăm.
e. Lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ
f. Thẩm quyền quyết ñịnh, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch SDĐ
14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 23
3. Về giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích
sử dụng ñất ñể thực hiện dự án ĐTXDCT
a. Các khái niệm
§ Giao ñấtlàviệcNhànướctraoquyềnSDĐ bằngquyết
ñịnhhànhchính cho ñốitượngcónhucầuSDĐ.
§ Chothuê ñấtlàviệcNhànướctraoquyềnSDĐ bằnghợp
ñồng cho ñốitượngcónhucầuSDĐ.
§ Côngnhậnquyềnsửdụng ñất ñốivớingười ñangsửdụng
ñất ổn ñịnhlàviệcNhànước cấpgiấychứngnhậnquyền
sử dụng ñấtlầnñầu chongười ñó.
§ Nhậnchuyểnquyềnsửdụng ñấtlàviệcxáclậpquyềnsử
dụng ñất hìnhthànhphápnhânmới.
14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 24
b. Căn cứ giao ñất, cho thuê ñất, cho phép chuyển mục ñích SDĐ
§ Quyhoạch,kếhoạchsửdụng ñất ñã ñượcxétduyệt;
§ Nhucầusửdụng ñất thể hiệntrongdựán ñầutư,ñơnxin

giao ñất,thuê ñất,chuyểnmụcñíchsửdụng ñất.
c. Thẩm quyền giao ñất, cho thuê ñất, cho
phép chuyển mục ñích SDĐ
§ UBNDtỉnh,TPtrựcthuộcTW ñốivới:tổchức;cơsởtôngiáo;
ngườiVN ñịnhcưởnướcngoài;tổchức,cánhânnướcngoài.
§ UBNDhuyện,quận,thị xã,thànhphố thuộctỉnh
§ UBNDxã,phường,thị trấn
§ Cơ quancóthẩmquyềnkhông ñược ủyquyền.
14/08/2013 PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ XD 25
4. Tài chính về ñất ñai và giá ñất
a. Tài chính về ñất ñai
§ Tiềnsửdụng ñất
§ Tiềnthuê ñất
§ Thuế sử dụng ñất.
§ Thuế thunhậptừchuyểnquyềnSDĐ
b. Giá ñất:
§ GiáquyềnSDĐ (giá ñất)doNhànướcquy ñịnhhoặc ñược
hìnhthànhtronggiaodịchvềquyềnSDĐ.
§ Giátrị quyềnSDĐ làgiátrị XĐ trongthờihạnSDĐ xác ñịnh.
§ TiềnSDĐ làsốtiềnmàngườiSDĐ phảitrả trongtrườnghợp
ñượcNNgiao ñấtcóthutiềnSDĐñốivớimộtdiệntích ñất
xác ñịnh.