Luận văn thạc sỹ: Giải pháp tài chính góp phần phát triển thị trường bất động sản cho người thu nhập thấp tại Hà Nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

NGUYỄN THỊ THÙY DUNG
GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH GÓP PHẦN PHÁT TRIỂN
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CHO NGƯỜI
THU NHẬP THẤP TẠI HÀ NỘI
Chuyên ngành: Kinh tế, Tài chính – Ngân hàng
Người hướng dẫn khoa học
TS. NGUYỄN XUÂN THẮNG

Hà Nội – 2014
LỜI CAM ĐOAN
Tên tôi là Nguyễn Thị Thùy Dung, học viên cao học lớp cao học kinh tế
khóa 21 lớp 21S, chuyên ngành Kinh tế, Tài chính – Ngân hang, khóa 2012-2014.
Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ “Giải pháp tài chính góp phần phát triển thị
trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội” là công trình nghiên cứu của
riêng tôi. Các số liệu và trích dẫn trong Luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ
ràng. Các kết quả nghiên cứu của Luận văn không trùng với các công trình khoa
học khác đã công bố.
Học viên
Nguyễn Thị Thùy Dung
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được luận văn này tôi đã nhận được rất nhiều sự động viên,
giúp đỡ của nhiều cá nhân và tập thể.
Trước hết, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến TS. Nguyễn Xuân Thắng đã
hướng dẫn tôi thực hiện nghiên cứu của mình.
Xin cùng bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các thầy cô giáo, người đã đem lại
cho tôi những kiến thức bổ trợ, vô cùng có ích trong những năm học vừa qua. Tôi
xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu, Phòng Đào tạo sau đại học, Đại học kinh tế
quốc dân, đã tạo điều kiện cho tôi trong quá trình học tập.

Cũng xin gửi lời cảm ơn những người dân sinh sống trong các khu trọ và các
khu nhà ở chật hẹp tại Hà Nội và đại diện các chủ đầu tư xây dựng nhà ở cho người
thu nhập thấp tại Hà Nội đã nhiệt tình cung cấp thông tin cho công trình nghiên cứu
của tôi.
Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè, những người đã luôn
bên tôi, động viên và khuyến khích tôi trong quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu
của mình
Hà Nội, ngày 29 tháng 10 năm 2014
Nguyễn Thị Thùy Dung
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BCH: Ban chấp hành
CT: Công ty
DN: Doanh nghiệp
TNT: Thu nhập thấp
TNHH: Trách nhiệm hữu hạn
TNCN: Thu nhập cá nhân
XD: Xây dựng
VN: Việt Nam
VND: Việt Nam đồng
UBND: Ủy ban nhân dân
GTGT: Giá trị gia tăng
KCN: Khu công nghiệp
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
STT Tên hình vẽ
Tran
g
Hình 2.1
Mức diện tích tối thiểu mà các hộ gia đình được điều tra có
thể chấp nhận được

38
Hình 2.2 Thu nhập thực tế của các hộ gia đình được điều tra 47
Hình 2.3 Số tiền tích lũy thực tế của các hộ gia đình được điều tra 48
Hình 2.4 Cầu về nhà ở thu nhập thấp ở một số địa phương 48
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
STT Tên bảng biểu Trang
Bảng 2.1 Thống kê thông tin một số dự án nhà thu nhập thấp tại Hà Nội. 36
Bảng 2.2
Mức diện tích tối thiểu mà một bộ phận dân cư tại Hà Nội có thể
chấp nhận được
38
Bảng 2.3
Mức tiền các hộ gia đình phải đóng trên các mức giá nhà khác
nhau
46
Bảng 2.4 Thu nhập thực tế của các hộ gia đình được điều tra 46
Bảng 2.5 Số tiền tích lũy thực tế của các hộ gia đình được điều tra 47
Bảng 3.1. Giả định về lãi suất và thời hạn vay 74
Bảng 3.2. Giả định về tỷ lệ vay vốn và thời hạn vay 74
9
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Hiện nay, việc giải quyết chỗ ở cho người dân ở các khu đô thị ở Việt Nam
nói chung và Thủ Đô Hà Nội nói riêng là một vấn đề rất khó khăn. Tại Hà
Nội, nhiều người dân vẫn đang phải sinh sống trong các khu nhà chật hẹp với điều
kiện sống thiếu thốn về mọi mặt. Đặc biệt là những người thu nhập thấp tại Hà Nội,
họ vẫn phải ngày ngày đối mặt với tình trạng xuống cấp, ô nhiễm, mất nước, mất
điện, an ninh trật tự không đảm bảo và nhiều khó khăn khác.
Có an cư thì mới lập nghiệp, nhận thấy được ý nghĩa xã hội sâu sắc của việc
hỗ trợ cho người thu nhập thấp tại các đô thị nói chung và thủ đô Hà Nội nói riêng

trong việc sở hữu một chổ ở ổn định, lâu dài, nhà nước đã ban hành chính sách về
phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại các khu đô thị vào năm 2009.
Tuy nhiên, sau 5 năm đi vào thực tế, thị trường hoạt động không hiệu
quả,các cơ chế chính sách bộc lộ nhiều nhược điểm, số lượng nhà thu nhập thấp
được xây dựng còn quá ít so với tổng nhu cầu, giá nhà thì quá cao. Những chính
sách hỗ trợ về tài chính của nhà nước chưa đủ mạnh và việc tiếp cận các chính sách
cũng không hề dễ dàng. Bài toán cấp thiết đặt ra ở đây chính là việc xử lý những
điểm yếu kém, bất hợp lý trên con đường đưa các chính sách vào thực tế. Giải
quyết được những nhược điểm đó sẽ giúp các chính sách phát huy được hiệu quả,
giúp thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp phát triển hơn.
Để góp phần tháo gỡ những khó khăn trên, tác giả tiến hành nghiên cứu đề
tài “GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH GÓP PHẦN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI HÀ NỘI”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu những vấn đề lý luận liên quan như các khái niệm, các quan
điểm khác nhau về người thu nhập thấp, các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả nhà ở,
các chính sách tài chính liên quan.
Phân tích thực trạng thị trường này ở Hà Nội dựa trên những cơ sở lý luận đã
nêu để chỉ ra những điểm đã đạt được cũng như những tồn tại và nguyên nhân làm
cơ sở cho việc giải quyết các mâu thuẫn.
Đưa ra các giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn và giúp phát triển nhà ở
10
cho người có thu nhập thấp ở Hà Nội.
CHƯƠNG 1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH
ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP.
1.1. Khái quát chung về thị trường nhà ở dành cho người thu nhập thấp.
1.1.1. Một số quan điểm về người thu nhập thấp.
* Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và Chương trình Phát triển Liên
Hợp Quốc UNDP: “Người thu nhập thấp là những người chi tiêu ít nhất 66% thu
nhập cho ăn uống để tồn tại, 34% thu nhập còn lại dành cho các nhu cầu cơ bản

khác (nhà ở, văn hoá, giáo dục, y tế, đi lại, quan hệ tiệc tùng v v).
* Theo quan điểm của chính phủ và bộ xây dựng, sở xâydựng Hà Nội
“ Các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp, gồm: các đối
tượng hưởng lương từ ngân sách nhà nước (cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng
vũ trang) và người có thu nhập thấp đang sinh sống tại khu vực đô thị, chưa có nhà
ở hoặc có nhà ở nhưng diện tích bình quân dưới 8m
2
/người mà chưa được Nhà nước
hỗ trợ về nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức; có mức thu nhập hàng tháng (tính bình
quân theo đầu người) dưới mức bình quân theo quy định của Ủy ban nhân dân
Thành phố.”
1.1.2. Đặc điểm nhà ở cho người thu nhập thấp
+ Đặc điểm về thiết kế kiến trúc: Đối với xây nhà dành cho người thu nhập
thấp thì nên lựa chọn xây dựng nhà chung cư cao tầng và thu hẹp diện tích không
gian chung để giảm chi phí cho mỗi đơn vị diện tích ở.
+ Đặc điểm về các hệ thống hạ tầng đi kèm: Đối với các khu nhà thu nhập
thấp thì các hạ tầng ưu tiên nhất sẽ là ba hệ thống hạ tầng sau: hệ thống giao thông,
hệ thống cung cấp năng lượng và hệ thống cung cấp nước.
+ Đặc điểm về thời gian sử dụng: Xét về mặt giá trị hợp đồng thì việc mua
nhà chắc chắn sẽ tạo ra áp lực tài chính lớn hơn việc thuê nhà do quyền lợi mà nó
mang lại cho người mua lớn hơn rất nhiều so với người thuê.
1.2. Khái quát chung về các chính sách tài chính đối với thị trường nhà ở
cho người thu nhập thấp.
1.2.1. Nhóm chính sách tài chính trực tiếp.
+ Chính sách trợ cấp cho người thu nhập thấp: Trợ cấp là hình thức cung cấp
một khoản tiền không hoàn lại cho các đối tượng. Hình thức trợ cấp có 2 loại là trợ
cấp toàn bộ và trợ cấp một phần.
+ Chính sách tín dụng cho người thu nhập thấp: Hình thức tín dụng phù hợp
11
với người thu nhập thấp là hình thức tín dụng có lãi suất thấp và thời hạn vay kéo

dài để giảm áp lực tài chính mỗi tháng cho người thu nhập thấp.
1.2.2. Nhóm chính sách tài chính gián tiếp
Chính sách tài chính gián tiếp là những chính sách hỗ trợ người thu nhập
thấp bằng việc làm giảm giá bán.
+ Chính sách tài chính đối với các doanh nghiệp:
- Thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế sử dụng đất đều có ảnh hưởng đến
lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp nên những hỗ trợ về thuế sẽ giúp
doanh nghiệp giảm giá bán.
- Chính sách tín dụng đối với các doanh nghiệp: Chi phí lãi vay có ảnh
hưởng trực tiếp đến tổng chi phí, tức là ảnh hưởng đến lợi nhuận của
doanh nghiệp, vì vậy, với chính sách tín dụng ưu đãi, lãi suất thấp, khoản
vay kéo dài thì sẽ hỗ trợ doanh nghiệp để doanh nghiệp giảm giá bán.
+ Chính sách thuế giá trị gia tăng (GTGT): Thuế GTGT là thuế đánh trên
người tiêu dùng cuối cùng, nó làm tang giá bán của các sản phẩm hoàn thành. Vì
vậy, giảm thuế GTGT chắc chắn sẽ làm giảm giá bán sản phẩm hoàn thành.
1.3. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả các chính sách tài chính.
1.3.1. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của các chính sách tài chính trực
tiếp.
Chỉ tiêu sử dụng để đánh giá hiệu quả của chính sách tài chính đối với doanh
nghiệp theo chiều rộng, tính toán tỷ lệ người đã được trợ
1.3.2. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả các chính sách tài chính gián tiếp
Chỉ tiêu sử dụng để đánh giá hiệu quả của chính sách tài chính đối với doanh
nghiệp theo chiều rộng và chiếu sâu.
Tỷ lệ số doanh nghiệp được hưởng ưu đãi và chênh lệch về giá bán trước và
sau khi có các chính sách hỗ trợ của nhà nước được
1.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả của các chính sách tài chính
+ Kênh thông tin chính thống: Tiền để để đưa thông tin tới người dân
+ Qui định xét duyệt: Qui định cụ thể
+ Thủ tục, hồ sơ gọn nhẹ: Xác nhận của các cơ quan ban ngành
+ Qui mô của chính sách: Qui mô là yếu tố vĩ mô ảnh hưởng tới thị trường

CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU
NHẬP THẤP TẠI HÀ NỘI VÀ CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH TRONG
THỰC TẾ
2.1. Khái quát chung về thực trạng thị trường nhà ở cho người thu nhập
12
thấp tại Hà Nội hiện nay.
2.1.1. Cơ sở dữ liệu sử dụng để phân tích.
- Thông tin thứ cấp: Nguồn thông tin từ các cơ quan uy tín
- Thông tin sơ cấp: Thông tin từ điều tra thực tế của tác giả
2.1.2. Thực trạng về cung và cầu trên thị trường
2.1.2.1. Cung về nhà thu nhập thấp tại Hà Nội hiện nay. .
a. Giá nhà thu nhập thấp tại Hà Nội
Trước 1/7/2014, thuế giá trị gia tăng là 10% nên giá một căn hộ khi có thuế
là khoảng 890,35 triệu. Tuy nhiên, sau 1/7/2014, thuế giá trị gia tăng là 5% nên giá
căn hộ sau thuế là khoảng 850 triệu.
b. Tổng lượng cung về nhà thu nhập thấp tại Hà Nội.
Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội (2014), trên địa bàn Hà Nội tính đến
1/6/2014 hiện có 34 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp thu nhập
thấp.
2.1.2.2. Cầu về nhà thu nhập thấp tại Hà Nội hiện nay.
a. Khả năng tài chính của người thu nhập thấp tại Hà Nội.
Theo quan điểm Sở Xây Dựng Hà Nội thì khả năng của hộ gia đình thu nhập
thấp có thể mua nhà ở mức giá khoảng 1,5 tỷ trở xuống trong khi theo quan điểm
của Liên Hợp Quốc thì họ chỉ có thể chi trả cho việc mua nhà với mức giá khoảng
từ 500 triệu trở xuống.
Đối với cá nhân thu nhập thấp thì theo quan điểm của Sở Xây Dựng Hà Nội,
khả năng của cá nhân thu nhập thấp có thể chi trả mức giá nhà ở khoảng 900 triệu
trong khi mức giá tối đa theo quan điểm của Liên Hợp Quốc mà họ có thể chi trả
chỉ nằm trong khoảng từ 100- 200 triệu.
b. Tổng lượng cầu về nhà thu nhập thấp

Theo số liệu tổng cục thống kê thì tổng lượng cầu về nhà thu nhập thấp tại
Hà Nội vào khoảng trên 100.000 căn
Theo tổng hợp của Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội (2014), nhà ở để bán,
cho thuê, cho thuê mua đối với người có thu nhập thấp tại Hà Nội khoảng 82.000
căn hộ 2.1.3. Đánh giá tổng quan về thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp
tại Hà Nội.
Cầu về nhà ở dành cho người thu nhập thấp lớn hơn nhiều so với cung trên
thị trường này và giá nhà quá cao.
2.2. Các chính sách tài chính trong thực tế.
2.2.1. Các chính sách tài chính trực tiếp
Trong thực tế, nhà nước ta không áp dụng chính sách trợ cấp, hay là cung
13
cấp khoản vay không hoàn lại cho các đối tượng người thu nhập thấp trên phạm vi
rộng chỉ có chính sách tín dụng với lãi suất ưu đãi và thời gian dài.
2.2.2. Các chính sách tài chính gián tiếp
+ Chính sách tài chính đối với doanh nghiệp.
Chính sách thuế của nhà nước đối với doanh nghiệp: Được miễn toàn bộ thuế
sử dụng đất và được miễn giảm 1 phần thuế thu nhập doanh nghiệp
Chính sách tín dụng của nhà nước đối với doanh nghiệp: Chính sách tín dụng
với lãi suất ưu đãi và thời gian dài.
+ Chính sách thuế giá trị gia tăng: Thuế GTGT 5% đối với nhà ở xã hội kể từ
1/7/2014.
2.3. Đánh giá hiệu quả các chính sách tài chính
2.3.1. Đánh giá hiệu quả các chính sách tài chính trực tiếp.
Các chỉ số đều không đạt được mục tiêu là hỗ trợ những người thu nhập cấp
có nhu cầu về vốn vay cũng như giải ngân thành công nhu cầu về vốn vay của
người thu nhập thấp.
2.3.2. Đánh giá hiệu quả các chính sách tài chính gián tiếp.
+ Đánh giá hiệu quả chính sách tài chính đối với doanh nghiệp.
- Đánh giá hiệu quả của chính sách thuế : Chính sách thuế đã đạt được mục

tiêu hỗ trợ tất cả các doanh nghiệp đã được UBND thành phố phê duyệt.
- Đánh giá hiệu quả của chính sách tín dụng: Chính sách chưa đạt được chỉ
tiêu về tính qui mô.
Theo các giả thiết đã đặt ra thì nếu các doanh nghiệp được hưởng toàn bộ hỗ
trợ thì giá có thể giảm khoảng 2,66 triệu trên một đơn vị diện tích sàn căn hộ.
Như vậy, mức giảm 2,66 triệu là chưa đạt được mục tiêu đề ra là 3-6 triệu
đồng/m2.
+ Đánh giá hiệu quả chính sách thuế giá trị gia tăng
- Đánh giá hiệu quả chính sách thuế giá trị gia tăng theo qui mô: Tỷ lệ này
đã đạt được chỉ tiêu đề ra
- Số tiền có thể giảm trên mỗi đơn vị diện tích sàn: Chênh lệch giá bán trung
bình là ∆P
gtgt
= 12.08 x 5% = 0.604 triệu/m
2
2.4. Hạn chế và nguyên nhân.
Thứ nhất: Các chính sách hỗ trợ tín dụng chưa đủ mạnh
Thứ hai: Chính sách tín dụng khó tiếp cận.
Nguyên nhân:
+ Thiếu các kênh thông tin chính thống
+ Qui định chưa phù hợp
+ Thủ tục hồ sơ phức tạp
+ Phạm vi thị trường rộng.
14
CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở
CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI HÀ NỘI
3.1. Quan điểm định hướng chung
3.1.1. Quan điểm định hướng của nhà nước về các chính sách tài chính
phát triển thị trường nhà ở
Xây dựng các cơ chế, chính sách, hoàn thiện các quy phạm pháp luật nhằm

khuyến khích, thúc đẩy và quản lý sự phát triển và hoạt động của hệ thống tài chính
nhà ở, cụ thể.
3.1.2. Quan điểm định hướng của nhà nước về phát triển thị trường nhà
thu nhập thấp tại Hà Nội.
Hiện nay, thị trường nhà thu nhập thấp ở Hà Nội đang vận hành theo những
nội dung của Nghị quyết Số: 18/NQ-CP Hà Nội, ngày 20 tháng 4 năm 2009
3.2. Một số giải pháp tài chính phát triển thị trường nhà ở cho người thu
nhập thấp tại Hà Nội.
3.2.1. Giải pháp đối với các chính sách tài chính trực tiếp.
+ Chính sách trợ cấp: Nhà nước có thể áp dụng chính sách trợ cấp một phần
như bao cấp tiền thuê nhà như ở Trung Quốc hoặc trợ cấp một phần trên tổng số
tiền nhà.
+ Chính sách tín dụng: Giải pháp chính sách hướng tới ở đây là hạ lãi suất và
kéo dài khoản vay sao cho người thu nhập thấp có thể vay mua được căn hộ với
mức giá 850 triệu với mức tích lũy hàng tháng tối đa là 4 triệu đồng.
3.2.2. Giải pháp đối với các chính sách tài chính gián tiếp
Tác giả kiến nghị giữ nguyên mức thuế thu nhập doanh nghiệp cũng như
thuế sử dụng đất như hiện nay và tập trung vào chính sách có tác dụng lớn nhất đến
giá nhà, đó là chính sách tín dụng, hướng tới giảm giá nhà 4,62 triệu/m
2
3.2.3. Các giải pháp bổ trợ
+ Thiết lập các kênh thông tin chính thống.
+ Thay đổi một số qui định tiêu chuẩn xét duyệt với các đối tượng
+ Cải cách thủ tục hồ sơ
+ Giới hạn phạm vi quản lý
KẾT LUẬN
Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm
2030 đã xác định phát triển nhà ở xã hội là nhiệm vụ quan trọng, nhằm giải quyết
15
một cách cơ bản nhu cầu nhà ở cho các nhóm đối tượng chính sách xã hội có khó

khăn về nhà ở. Điều đó tiếp tục được khẳng định trong Nghị quyết Hội nghị lần thứ
năm BCH Trung ương Đảng khóa XI về một số vấn đề về chính sách xã hội.
Tuy nhiên, việc phát triển theo bề rộng cũng như bề sâu của chương trình
nhà thu nhập thấp tại Hà Nội chưa được như mong muốn. Tác giả đã nghiên cứu
những số liệu thực tế để từ đó nhận định được những bất cập của các chính sách tài
chính hiện nay cũng trong quy trình triển khai các chính sách.
Tác giả đã đưa ra các giải pháp tài chính để hỗ trợ người thu nhập thấp một
cách trực tiếp cũng như gián tiếp. Chính sách trực tiếp là để tăng khả năng tài chính
của người dân, chính sách gián tiếp là để giảm giá bán sản phẩm hoàn thành. Các
chính sách đều có mục tiêu cuối cùng là người thu nhập thấp có thể sở hữu các căn
hộ phù hợp với khả năng tài chính của mình, giúp họ có thể “an cư” để “lạc nghiệp”
ở thủ đô.
16
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Hiện nay, việc giải quyết chỗ ở cho người dân ở các khu đô thị ở ViệtNam
nói chung và Thủ Đô Hà Nội nói riêng là một vấn đề rất khó khăn. Tại Hà
Nội, nhiều người dân vẫn đang phải sinh sống trong các khu nhà chật hẹp với điều
kiện sống thiếu thốn về mọi mặt. Đặc biệt là những người thu nhập thấp tại Hà Nội,
họ vẫn phải ngày ngày đối mặt với tình trạng xuống cấp, ô nhiễm, mất nước, mất
điện, an ninh trật tự không đảm bảo và nhiều khó khăn khác. Các đối tượng này rất
muốn có được một chỗ ở ổn định, lâu dài ở Hà Nội nhưng điều kiện tài chính thiếu
thốn không cho họ lựa chọn nào khác.
Có an cư thì mới lập nghiệp, nhận thấy được ý nghĩa xã hội sâu sắc của việc
hỗ trợ cho người thu nhập thấp tại các đô thị nói chung và thủ đô Hà Nội nói riêng
trong việc sở hữu một chổ ở ổn định, lâu dài, nhà nước đã ban hành chính sách về
phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp tại các khu đô thị vào năm 2009. Chính
sách này đã mở ra cơ hội lớn mà từ trước đến nay chưa hề có cho những người thu
nhập thấp để họ có thể sở hữu đươc một căn nhà của riêng mình.
Tuy nhiên, sau 5 năm đi vào thực tế, thị trường hoạt động không hiệu quả,

các cơ chế chính sách bộc lộ nhiều nhược điểm, số lượng nhà thu nhập thấp được
xây dựng còn quá ít so với tổng nhu cầu, giá nhà thì quá cao. Những chính sách hỗ
trợ về tài chính của nhà nước chưa đủ mạnh và việc tiếp cận các chính sách cũng
không hề dễ dàng. Bài toán cấp thiết đặt ra ở đây chính là việc xử lý những điểm
yếu kém, bất hợp lý trên con đường đưa các chính sách vào thực tế. Giải quyết
được những nhược điểm đó sẽ giúp các chính sách phát huy được hiệu quả, giúp thị
trường nhà ở cho người thu nhập thấp phát triển hơn.
Để góp phần tháo gỡ những khó khăn trên, tác giả tiến hành nghiên cứu đề
tài “GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH GÓP PHẦN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI HÀ NỘI” với mục đích đi sâu
17
tìm hiểu thực trạng, từ đó làm căn cứ để đề xuất một số giải pháp nhằm giải quyết
những vấn đề tồn đọng, giúp cho người thu nhập thấp có nhà để ở và các doanh
nghiệp tham gia thị trường có triển vọng phát triển trong tương lai
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu những vấn đề lý luận liên quan như các khái niệm, các quan
điểm khác nhau về người thu nhập thấp, các nhân tố ảnh hưởng đến giá cả nhà ở,
các chính sách tài chính liên quan.
Phân tích thực trạng thị trường này ở Hà Nội dựa trên những cơ sở lý luận đã
nêu để chỉ ra những điểm đã đạt được cũng như những tồn tại và nguyên nhân làm
cơ sở cho việc giải quyết các mâu thuẫn.
Đưa ra các giải pháp nhằm tháo gỡ những khó khăn và giúp phát triển nhà ở
cho người có thu nhập thấp ở Hà Nội.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Chính sách tài chính đối với thị trường nhà ở cho
người thu nhập thấp
Phạm vi nghiên cứu:
+ Không gian: Thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp ở Hà Nội
+ Thời gian: Giai đoạn 2010-2014
4. Phương pháp nghiên cứu

+ Các phương pháp nghiên cứu áp dụng trong nghiên cứu của luận văn là
phương pháp thống kê, so sánh, phân tích tổng hợp, phân tích tài liệu quy định và
nghiên cứu tình hình thực tế.
+ Các nguồn dữ liệu:
- Sơ cấp: Điều tra các thông tin thực tế tại các dự án nhà ở thu nhập thấp.
Điều tra thực tế tại các khu dân cư thuê trọ và các khu có điều kiện sống chật hẹp.
- Thứ cấp: Số liệu báo cáo của Bộ Xây Dựng, Tổng cục Thống kê, Các cơ sở
cung cấp số liệu , qua internet, báo chí…
18
5. Kết cấu đề tài
Ngoài phần mở đầu, đề tài gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận chung về các giải pháp tài chính đối với thị trường
nhà ở dành cho người thu nhập thấp.
Chương 2: Thực trạng thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Hà
Nội và các chính sách tài chính trong thực tế
Chương 3: Giải pháp tài chính phát triển thị trường nhà ở cho người thu
nhập thấp tại Hà Nội
19
CHƯƠNG 1
KHÁI QUÁT CHUNG VỀ CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH
ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO
NGƯỜI THU NHẬP THẤP
1.1. Khái quát chung về thị trường nhà ở dành cho người thu nhập
thấp
1.1.1. Một số quan điểm về người thu nhập thấp
Ở các quốc gia khác nhau với trình độ phát triển khác nhau, mức sống dân cư
khác nhau thì tiêu chuẩn xếp hạng mức thu nhập thấp sẽ không giống nhau. Thuật
ngữ này cũng sẽ được phát biểu theo những cách khác nhau khi nghiên cứu về
người thu nhập thấp trong các dự án hỗ trợ hay nghiên cứu dưới góc độ điều tra xã
hội. Tác giả xin đưa ra một số quan điểm chính về người thu nhập thấp đã và đang

được áp dụng trên thế giới cũng như ở Việt Nam:
* Theo định nghĩa trên trang từ điển số www.wikipedia.org, định nghĩa về
người thu nhập thấp là được nêu ra là “Low-income person is a person who lacks a
usual amount of money or material possessions for a common life”[14] (Người thu
nhập thấp là người không đủ lượng tiền hoặc của cải vật chất đáp ứng cho cuộc
sống bình thường).
* Theo nghiên cứu về các gia đình có thu nhập thấp (Low-Income Working
Families) được thực hiện bởi Annie, Ford, Joyce và C.S. Mott foundations năm
2013 để phục vụ cho dự án về người thu nhập thấp (Low-Income Working Families
Projects), định nghĩa về hộ gia đình có thu nhập thấp được phát biểu như sau “Low-
income working families are those earning less than twice the federal poverty line"
[15] (Gia đình thu nhập thấp là những gia đình kiếm được ít tiền hơn 1 nửa mức
chuẩn nghèo)
* Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và Chương trình Phát triển Liên
Hợp Quốc UNDP: “Người thu nhập thấp là những người chi tiêu ít nhất 66% thu
nhập cho ăn uống để tồn tại, 34% thu nhập còn lại dành cho các nhu cầu cơ bản
khác(nhà ở, văn hoá, giáo dục, y tế, đi lại, quan hệ tiệc tùng v v). Họ bao gồm:
+ Những người có mức sống thuộc nhóm trung bình trở xuống.
+ Những người phải chi một phần thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa
20
nhà, mua nhà ngoài việc chi tiêu cho nhu cầu cơ bản.
+ Những người hiện đang sống trong những ngôi nhà quá cũ nát mà không
có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại.
+ Những người có mức thu nhập ổn định và có khả năng tích luỹ vốn để cải
thiện điều kiện ở, với sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, tạo điều
kiện ưu đãi về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng (người vay vốn có khả năng hoàn
trả tiền vay).
+ Những người chưa có nhà hoặc có nhà nhưng diện tích ở chật hẹp, Diện
tích dưới 10m
2

/người” [13]
* Theo quan điểm của chính phủ và bộ xây dựng, sở xâydựng Hà Nội
“ Các đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp, gồm: các đối
tượng hưởng lương từ ngân sách nhà nước (cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng
vũ trang) và người có thu nhập thấp đang sinh sống tại khu vực đô thị, chưa có nhà
ở hoặc có nhà ở nhưng diện tích bình quân dưới 8m
2
/người mà chưa được Nhà nước
hỗ trợ về nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức; có mức thu nhập hàng tháng (tính bình
quân theo đầu người) dưới mức bình quân theo quy định của Ủy ban nhân dân
Thành phố.”[11]
Trong phạm vi bài nghiên cứu, các lý thuyết đưa ra và các phân tích về tính
hiệu quả của thị trường được dựa trên các tiêu chuẩn về người thu nhập thấp được
đưa ra trong định nghĩa về người thu nhập thấp của Liên Hợp Quốc và Sở Xây
Dựng Hà nội. Nhóm đối tượng theo tiêu chuẩn của Liên Hợp Quốc chiếm tỷ lệ khá
lớn trong số những người dân đang sinh sống trong các khu trọ ở Hà Nội và các khu
có điều kiện sống chật chội, thiếu thốn.Tuy nhiên, trong thực tế, thị trường nhà ở
dành cho người thu nhập thấp hiện nay đang vận hành theo quy định ban hành của
Sở xây dựng Hà Nội. Các tiêu chuẩn đa ra để xác định đối tượng thu nhập thấp tại
Hà Nôi thực sự còn nhiều điểm chưa hợp lí. Những nội dung trên sẽ được làm rõ
trong chương 2 của luận văn.
1.1.2. Đặc điểm nhà ở cho người thu nhập thấp
Bất Động Sản bao gồm cả đất và các công trình đi kèm nhưng bài luận văn
sẽ tập trung đi sâu vào nghiên cứu vào những đặc điểm liên quan đến nhà ở dành
cho người thu nhập thấp. Mục đích nghiên cứu chỉ hướng tới giải quyết nhu cầu về
21
chỗ ở cho người thu nhập thấp chứ không phải những giao dịch khác liên quan đến
Bất Động Sản như mua bất động sản để kinh doanh, để thừa kế, để làm tài sản đảm
bảo để vay vốn đầu tư hay các mục đích khác.
1.1.2.1. Đặc điểm về thiết kế kiến trúc

Thiết kế kiến trúc ảnh hưởng lớn đến giá bán của các căn nhà. Theo phân
loại của Viện Kiến Trúc Quốc Gia thuộc Bộ Xây Dựng, Trần Đình Nghiêm (2011),
nhà ở dành cho người thu nhập thấp ở các đô thị chủ yếu có các dạng sau:
- Nhà ở do dân xây tự phát : Nhà bán kiên cố, nhà “ổ chuột”, chung cư mini
dưới 6 tầng.
- Nhà ở do nhà nước đầu tư : Nhà tập thể 1-2 tầng, nhà ở 3-6 tầng
- Nhà ở do các doanh nghiệp xây dựng : Chung cư 4-6 tầng, chung cư 7-25
tầng, chung cư trên 25 tầng
So sánh về mặt chi phí xây dựng của các loại hình nhà này thì ta có thể thấy:
- Những công trình nhà mặt đất hoặc chung cư từ 6 tầng trở xuống thì sẽ
không có chi phí về thang máy và các chi phí liên quan đến thang máy như chi phí
vận hành, chi phí bảo trì. Hơn nữa, khi xây dựng các chung cư thấp tầng thì chi phí
xây dựng móng cũng thấp hơn việc xây dựng chung cư cao tầng.
- Những công trình chung cư cao tầng thì sẽ có thêm chi phí về thang máy,
chi phí xây dựng móng, tuy nhiên lại tiết kiệm được chi phí về quyền sử dụng đất
tính trên mỗi đơn vị diện tích sàn xây dựng.
Khi nhà nước hay doanh nghiệp quyết định đầu tư một dự án nhà thì họ sẽ
phải so sánh chi phí bỏ ra với lợi ích thu về. Bài toán đặt ra là chi phí thấp nhất
nhưng phải mang lại hiệu quả cao nhất.
Thủ đô vốn là nơi có mật độ dân cư rất đông trong khi quỹ đất dành cho việc
xây dựng nhà ở là có hạn. Vì vậy, chi phí để mua quyền sử dụng đất có thể nói là
cao hơn rất nhiều khi đặt trong mối quan hệ so sánh với các chi phí tăng thêm khi
xây dựng các chung cư cao tầng (chi phí cho hệ thống thang máy và vận hành, bảo
trì hệ thống này, chi phí để xây dựng móng, chi phí cho hệ thống an ninh, chống
cháy nổ, ).
Vì vậy, đối với xây nhà dành cho người thu nhập thấp thì việc lựa chọn xây
dựng nhà chung cư cao tầng (từ 7 tầng trở lên) có thể coi là một giải pháp mang ý
nghĩa về kinh tế hơn rất nhiều so với việc xây dựng nhà mặt đất hay các chung cư từ
6 tầng trở xuống.
22

Ngoài ra, xét về mặt kết cấu kiến trúc của khu chung cư thì ngoài yếu tố về
số tầng, việc bố trí diện tích mỗi căn hộ, diện tích không gian chung (hành lang, khu
vui chơi và các khu sinh hoạt cộng đồng khác) cũng ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí
tính trên mỗi căn hộ, từ đó ảnh hưởng đến giá bán. Đối với nhà cho người thu nhập
thấp thì yếu tố ưu tiên hàng đầu là giá cả hợp lý, do đó, các khu nhà cho người thu
nhập thấp nên thu hẹp diện tích không gian chung để giảm chi phí cho mỗi đơn vị
diện tích ở. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là nên xóa bỏ hoàn toàn các không
gian này. Những khu nhà thu nhập thấp vẫn cần một mức diện tích sinh hoạt chung
nhất định để đảm bảo cuộc sống sinh hoạt của người dân.
1.1.2.2. Đặc điểm về các hệ thống hạ tầng đi kèm
Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật bao gồm hệ thống giao thông, thông tin
liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thoát nước, xử lý
các chất thải và các công trình phụ trợ khác. Hệ thống công trình hạ tầng xã hội bao
gồm các công trình y tế, văn hoá, giáo dục, thể thao, thương mại, dịch vụ công
cộng, cây xanh, công viên, mặt nước và các công trình khác.
Hệ thống hạ tầng đi kèm sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống sinh hoạt về lâu
dài của người dân nên việc xây dựng những khu nhà dành cho người thu nhập thấp
phải có sự quan tâm đến các hệ thống hạ tầng này. Nếu xây dựng các khu nhà thu
nhập thấp ở những khu vực đất trống, thưa dân cư, cách xa khu trung tâm (cụ thể
như các khu ngoại thành) thì giá đất chắc chắn sẽ rẻ hơn, tiết kiệm chi phí cho
doanh nghiệp về việc mua đất nhưng sẽ mất chi phí để xây dựng mới toàn bộ hoặc
một phần lớn các hạ tầng đi kèm đã nêu trên. Còn nếu các doanh nghiệp lựa chọn
phương án tận dụng những hạ tầng đã có sẵn tức là đầu tư vào các khu đất nằm
trong nội thành đã có đầy đủ hoặc gần đầy đủ những hệ thống hạ tầng đi kèm thì
chắc chắn chi phí về việc mua quyền sử dụng đất sẽ rất cao, vượt ra ngoài khả năng
của người thu nhập thấp.
Từ đó ta có thể thấy, phương án lựa chọn tối ưu đối với các khu nhà thu nhập
thấp là lựa chọn những khu đất có giá rẻ, xa trung tâm và các doanh nghiệp sẽ phải
quan tâm đến việc xây dựng hệ thống thiết yếu nhất với người dân.
Đối với các khu nhà thu nhập thấp thì các hạ tầng ưu tiên nhất sẽ là ba hệ

23
thống hạ tầng sau: hệ thống giao thông, hệ thống cung cấp năng lượng và hệ
thống cung cấp nước. Đối với hệ thống giao thông, khu ở cho người thu nhập
thấp cần được bố trí các phương tiện công cộng như tuyến xe bus riêng để giúp
người dân có thể tiết kiệm chi phí trong việc di chuyển phục vụ cho công việc
của mình và di chuyển để tiếp cận với các dịch vụ xã hội có thể chưa có ở khu
vực sinh sống như y tế, giáo dục, hay các khu vui chơi. Hệ thống năng lượng và
cấp nước là hai hệ thống liên quan trực tiếp đến sinh hoạt nên trong quá trình xây
dựng thì các doanh nghiệp phải tính toán đến các nội dung này, đảm bảo các
công trình liên quan đến năng lượng và nguồn nước hoàn thành trước khi các căn
hộ được đưa vào sử dụng.
1.1.2.3. Đặc điểm về thời gian sử dụng
Thời gian sử dụng một căn nhà sẽ quyết định chi phí cần thiết bỏ ra để sử
dụng căn nhà đó. Hiện nay các doanh nghiệp đưa ra rất nhiều hình thức khác nhau
với các mức chi phí khác nhau để người dân có thể sở hữu được căn nhà mà họ
mong muốn. Hình thức hợp đồng phổ biến nhất giữa hai bên tham gia là hình thức
mua - bán hay thuê - cho thuê.
Nếu là hình thức mua- bán thì người bán sẽ chuyển quyền sở hữu đối với căn
hộ sang cho người mua, thời gian sử dụng đối với người mua là vĩnh viễn (nếu
không có sự thay đổi về qui hoạch của nhà nước). Người mua có toàn quyền quyết
định đối với căn nhà đó trong các vấn đề như sửa chữa, lắp đặt
Nếu là hình thức thuê – cho thuê thì người thuê nhà sẽ chỉ được sử dụng căn
nhà trong phạm vi thời hạn của hợp đồng và bị ràng buộc theo những điều khoản
trong hợp đồng (ví dụ như không được phép cải tạo, cơi nới hay thay đổi kết cấu
căn nhà). Trong hình thức thuê - cho thuê, người đi thuê có thể lựa chọn hình thức
thuê dài hạn hay thuê ngắn hạn cho phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của
mình.
Xét về mặt giá trị hợp đồng thì việc mua nhà chắc chắn sẽ tạo ra áp lực tài
chính lớn hơn việc thuê nhà do quyền lợi mà nó mang lại cho người mua lớn hơn rất
nhiều so với người thuê.

1.2. Khái quát chung về các chính sách tài chính đối với thị trường
nhà ở cho người thu nhập thấp
24
Bài luận văn sẽ nghiên cứu các chính sách tài chính đối với thị trường nhà ở
cho người thu nhập thấp dưới 2 góc độ :
- Những chính sách tài chính trực tiếp: Những chính sách tác động trực tiếp
đến khả năng tài chính của người thu nhập thấp.
- Những chính sách tài chính gián tiếp: Những chính sách tác động đến việc
giảm giá các căn hộ thu nhập thấp.
1.2.1. Nhóm chính sách tài chính trực tiếp
Chính sách tài chính trực tiếp là nhóm chính sách của nhà nước hướng trực
tiếp tới người thu nhập thấp với mục đích tăng khả năng tài chính cho họ. Để hỗ trợ
cho người thu nhập thấp, nhà nước có thể làm tăng thu nhập của họ bằng các khoản
trợ cấp hoặc cung cấp cho họ những gói vay với lãi suất thấp.
1.2.1.1. Chính sách trợ cấp cho người thu nhập thấp
Trợ cấp là hình thức cung cấp một khoản tiền không hoàn lại cho các đối
tượng. Hình thức trợ cấp có 2 loại là trợ cấp toàn bộ và trợ cấp một phần:
- Trợ cấp toàn bộ: Trợ cấp toàn bộ về nhà ở cho những đối tượng này là cung
cấp miễn phí chỗ ở cho họ, những căn nhà này thường được gọi là nhà tình thương
hay nhà ở xã hội. Những đối tượng này là những người có hoàn cảnh đặc biệt khó
khăn như người già neo đơn, gia đình chính sách, Trong phạm vi bài luận văn, tác
giả không nghiên cứu tới những đối tượng này vì họ không phù hợp với định nghĩa
về người thu nhập thấp theo quan điểm của Liên Hợp Quốc. Theo quan điểm về
người thu nhập thấp trong định hướng nghiên cứu của tác giả, người thu nhập thấp
gặp khó khăn về tài chính nhưng vẫn có khoản tiết kiệm, có thu nhập ổn định và chỉ
cần sự hỗ trợ một phần của nhà nước để có được chỗ ở ổn định
- Trợ cấp một phần : Trợ cấp một phần là việc cung cấp cho người thu nhập
thấp một khoản tiền nhất định. Căn cứ để đưa ra mức tiền cho mỗi người phụ thuộc
vào nhiều yếu tố: chênh lệch về mức sống của họ so với mức sống bình quân, chênh
lệch về thu nhập của họ so với mức thu nhập bình quân, đóng góp của họ đối với xã

hội, Tùy theo định hướng chính sách mà nhà nước có công thức để đưa ra các
mức trợ cấp khác nhau đối với các nhóm đối tượng khác nhau. Khoản tiền trợ cấp
có thể là trợ cấp 1 lần hay trợ cấp nhiều lần trong từng tháng, tùy thuộc vào mục
đích của khoản trợ cấp.
1.2.1.2. Chính sách tín dụng cho người thu nhập thấp
25
Tín dụng là hình thức cung cấp khoản tiền có hoàn lại và có chi phí về lãi.
Các căn nhà có giá trị rất lớn và không phải bất cứ đối tượng nào cũng có thể có
ngay một khoản tiền lớn như vậy. Giải pháp thông thường của người dân là sẽ kết
hợp số tiền họ dành dụm được và vay tín dụng từ các tổ chức tài chính. Tuy nhiên,
giá trị căn nhà lớn đồng nghĩa với việc số vốn vay sẽ lớn và chi phí lãi sẽ rất cao.
Người thu nhập thấp khác với các đối tượng khác ở chỗ họ chỉ có thể tích
cóp được một khoản tiền nhỏ mỗi tháng. Vì vậy, hình thức tín dụng phù hợp với
người thu nhập thấp là hình thức tín dụng có lãi suất thấp và thời hạn vay kéo dài để
giảm áp lực tài chính mỗi tháng cho người thu nhập thấp.
Tuy nhiên, hạ lãi suất và kéo dài thời hạn vay lại làm chậm thời gian thu hồi
vốn và giảm lợi tức cho các ngân hàng. Vì vậy, việc tính toán mức lãi suất và thời
hạn vay cho các đối tượng thu nhập thấp cần có sự cân nhắc cụ thể.
1.2.2. Nhóm chính sách tài chính gián tiếp
Chính sách tài chính gián tiếp là những chính sách hỗ trợ người thu nhập
thấp bằng việc làm giảm giá bán
1.2.2.1. Chính sách tài chính đối với các doanh nghiệp.
a. Chính sách thuế áp dụng với các doanh nghiệp.
Thuế là một khoản đóng góp bắt buộc cho nhà nước do luật pháp qui định
đối với các pháp nhân và thể nhân thuộc đối tượng chịu thuế nhằm đáp ứng nhu cầu
chi tiêu của nhà nước. Thuế là hình thức phân phối lại bộ phận nguồn tài chính của
xã hội, không mang tính hoàn trả trực tiếp cho người nộp. Do đó, tại thời điểm nộp
thuế, người nộp thuế không được hưởng bất kỳ một lợi ích nào mà xem như đó là
trách nhiệm và nghĩa vụ đối với nhà nước. Bằng quyền lực chính trị của mình, nhà
nước đã ban hành các loại thuế để tạo lập nguồn thu cho Ngân sách nhà nước.

Khi nhà nước sử dụng hình thức hỗ trợ là miễn, giảm thuế cho các đối tượng
nộp thuế cũng có nghĩa là nhà nước đang đánh đổi một phần thu nhập của mình.
Thuế là nguồn thu chính của ngân sách nhà nước và có rất nhiều lĩnh vực trong nền
kinh tế cũng đang cần sự hỗ trợ từ nguồn thu này, vì vậy việc sử dụng các chính
sách về miễn, giảm thuế đối với thị trường bất động sản cho người thu nhập cần có
sự cân nhắc, định lượng cụ thể.
Có rất nhiều loại thuế đang được áp dụng hiện nay nhưng đối với doanh
nghiệp xây dựng nhà ở thì có 2 loại thuế chủ yếu ảnh hưởng đến hoạt động của