Lập dự án đầu tư- xây dựng công viên nghĩa trang

Dự án nhà tang lễ,nghĩa trang và dịch vụ tang lễ
A.Lời mở đầu
iện nay, nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển, cùng với đó là những
đòi hỏi cao hơn về nhu cầu cuộc sống,hàng hóa và các dịch vụ của thị
trường.Người Việt Nam không những quan tâm đến ăn đẹp mặc đẹp mà
giờ đây họ còn chú ý đến “sự ra đi đẹp đẽ”.
H
Bằng chứng là không ít người đã đầu tư cho người thân hoặc chính mình trong
tương lai một ngôi mộ đẹp, thậm chí có không ít gia đình sẵn sàng chi ra 1 khoản
tiền rất lớn để sở hữu cho dòng họ mình một lăng mộ, như ở làng Đường Lâm(Sơn
Tây) là một ví dụ điển hình. Nắm bắt được tâm lý của người dân nên hiện nay, ở
Bình Dương, những “cò đất” đang dần chuyển sang một phân khúc thị trường mới
rất đặc biệt nhưng không kém tiềm năng, đó là đất mộ.
Về hình thức an táng, người Việt Nam từ xưa đến nay vẫn luôn chuộng hình thức
hung táng( mai táng) hơn là các loại hình thức táng khác.Tuy nhiên hình thức này
có nhiều hạn chế : tốn diện tích, ảnh hưởng đến môi trường, tốn kém (do phải qua
2 bước là chôn cất ban đầu và cải táng) và lãng phí tài nguyên( gỗ).
Chính vì vậy, việc xây dựng nhà tang lễ và nghĩa trang cùng với đó là cung cấp các
dịch vụ tang lễ đi kèm, khuyến khích người dân thực hiện hình thức hỏa táng, nếp
sống văn minh trong tang lễ là vô cùng cần thiết.
Nhóm 2- Phân tích và lập dự án đầu tư 1
Dự án nhà tang lễ,nghĩa trang và dịch vụ tang lễ
B.Nội dung
I.Căn cứ, cơ sở xác định dự án đầu tư:
1.Chủ đầu tư:
2.Cơ sở pháp lý:
-Đăng ký kinh doanh tại Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội - 16 Cát
Linh.
-Công văn của Chính phủ về việc hỗ trợ, đầu tư xây dựng nghĩa trang
-Hợp đồng vay vốn giữa ngân hàng và doanh nghiệp
-Căn cứ nghị định số 35/2008/NĐ-CP ngày 25/3/2008 của Chính phủ

về xây dựng, quản lý và sử dụng nghĩa trang.
-Căn cứ thông tư hướng dẫn vệ sinh trong hoạt động mai táng và hỏa
táng số 02/2009/TT-BYT của Bộ Y tế.
-Căn cứ Luật Bảo vệ Môi trường ngày 29/11/2005
-Căn cứ Nghị định số 158/2003/NĐ-CP của Chính phủ về thuế
GTGT.
3.Đánh giá tổng quan về cơ hội trên thị trường:
-Hà Nội( bao gồm khu vực mở rộng) hiện đang đứng đầu trong cả
nước về diện tích cũng như dân số( hơn 6 triệu dân),bên cạnh đó số người chết
hàng năm cũng có xu hướng ngày càng tăng ( chết do tai nạn giao thông, dịch
bệnh,…) → nhu cầu sử dụng dịch vụ tang lễ của người dân là rất lớn.Đây là thị
trường rất có tiềm năng cho sự phát triển của dịch vụ tang lễ.
-Người dân Hà Nội chủ yếu vẫn phải tự tổ chức tang lễ tại nhà hoặc
thông qua các nhà tang lễ nhỏ của bệnh viện do số lượng nhà tang lễ trên địa bàn
còn rất ít, thường xuyên quá tải,không đáp ứng được hết nhu cầu của người dân
→xây dựng nhà tang lễ và cung cấp các dịch vụ đi kèm tại thời điểm này là hoàn
toàn thích hợp, đáp ứng được kịp thời nhu cầu của người dân.
II.Phân tích địa điểm:
1.Phân tích địa điểm xây dựng nhà tang lễ:
1.1.Địa điểm 1:
-Địa chỉ:Mặt đường cao tốc Láng Hòa Lạc( km31), cạnh trường ĐHQG
đang xây dựng
-Diện tích: 700m
2
-Mặt tiền: 35 m
-Hướng: Đông Nam
Nhóm 2- Phân tích và lập dự án đầu tư 2
Dự án nhà tang lễ,nghĩa trang và dịch vụ tang lễ
-Giá: 850 triệu VNĐ
-Ưu điểm:

 Giao thông thuận lợi do nằm trên trục đường cao tốc Láng Hòa
Lạc, thuận lợi đối với những khách hàng muốn an táng tại các
nghĩa trang ở khu vực Ba Vì, Lương Sơn.
 Giá đất hợp lý.
 Diện tích phù hợp để xây dựng nhà tang lễ, mặt tiền rộng.
 Các nhà tang lễ trên địa bàn Hà Nội chủ yếu tập trung ở phía
Đông thành phố → ở khu vực này hiện nay chưa có nhà tang lễ
nào để cạnh tranh.
 Phù hợp với xu hướng quy hoach của thành phố.
-Nhược điểm:
 Khó thu hút được khách hàng ở khu vực phía đông thành
phố Hà Nội.
 Khó có thể mở rộng quy mô trong tương lai.
 Không thuận lợi cho khách hàng muốn an táng tại nghĩa
trang ở Sóc Sơn.
1.2.Địa điểm 2:
-Địa chỉ:Số 15 phường Ngọc Thụy, quận Long Biên, Hà Nội.
-Diện tích: 700m
2
-Mặt tiền: 10m
-Giá:8,4 tỷ VNĐ
-Hướng: Đông Nam
-Ưu điểm:
 Giao thông thuận lợi
 Diện tích đất thích hợp để xây dựng nhà tang lễ
 Phù hợp với quy hoạch của thành phố.
-Nhược điểm:
 Giá đất khá cao
 Khó thu hút được khách hàng ở khu vực phía tây Hà Nội.
 Khó mở rộng quy mô trong tương lai.

 Không thuận lợi đối với những khách hàng muốn an táng tại
các nghĩa trang ở Ba Vì, Lương Sơn.
 Phải cạnh tranh với các nhà tang lễ: nhà tang lễ thành phố 125
Phùng Hưng, nhà tang lễ bệnh viện C, Bạch Mai, 108, Thanh
Nhàn, Đống Đa.
Nhóm 2- Phân tích và lập dự án đầu tư 3
Dự án nhà tang lễ,nghĩa trang và dịch vụ tang lễ
Bảng đánh giá địa điểm:
Chỉ tiêu Trọng
số
Điểm số (100) Tổng
Địa điểm 1 Địa điểm 2 Địa điểm 1 Địa điểm 2
1.Giá 0,1 100 50 10 5
2.Thu hút khách hàng 0,25 90 80 22,5 20
3.Diện tích phù hợp 0,2 90 85 18 17
4.Cơ sở hạ tầng 0,2 90 90 18 18
5.Khả năng mở rộng 0,05 0 0 0 0
6.Tính cạnh tranh
trong khu vực
0,2 100 70 20 14
Tổng 1 470 375 88,5 74
Dựa vào tổng điểm đánh giá, quyết định chọn địa điểm 1 tại Láng Hòa Lạc để xây
nhà tang lễ.
2.Phân tích địa điểm xây dựng nghĩa trang:
Theo Sở Xây dựng, tại quyết định 490/QĐ-TTG, ngày 5/5/2008 của Thủ tướng
Chính phủ về việc phê duyệt quy hoạch xây dựng vùng Thủ đô Hà Nội đến năm
2020 và tầm nhìn đến năm 2050, trong đó có xác định 3 vị trí cho thành phố xây
dựng nghĩa trang ở các huyện: Lương Sơn, Sóc Sơn và Ba Vì.
2.1.Địa điểm 1: huyện Ba Vì
-Diện tích:150 ha

-Địa điểm: thuộc 2 xã Phú Sơn, Vật Lại.
Cách quốc lộ 32 là 3 km
Trong đó Phú Sơn là 130 ha, Vật Lại 20 ha.
-Giá đền bù: 265,5 tỷ VNĐ
Phú Sơn có 130 ha gồm:
90 ha đất nông nghiệp: đền bù 117 tỷ VNĐ( 130.000/m
2
)
25 ha đất sản xuất phi nông nghiệp: 57,5 tỷ VNĐ ( 230.000/m
2
)
15 ha đất ở: 60 tỷ VNĐ( 400.000/m
2
)
Tổng:234,5 tỷ VNĐ
Vật Lại có 20 ha gồm:
15 ha đất nông nghiệp: đền bù 19,5 tỷ VNĐ( 130.000/m
2
)
5 ha đất sản xuất phi nông nghiệp: đền bù 11,5 tỷ( 230.000/m
2
)
Tổng 31,5 tỷ VNĐ
-Ưu điểm:
Nhóm 2- Phân tích và lập dự án đầu tư 4
Dự án nhà tang lễ,nghĩa trang và dịch vụ tang lễ
 Phù hợp với quy hoạch xây dựng nghĩa trang của thành phố Hà
Nội.
 Giao thông thuận tiện
 Chi phí đền bù hợp lý.

 Nhà nước hỗ trợ một phần chi phí giải phóng mặt bằng.
 Không phải đóng thuế sử dụng đất
 Có khả năng mở rộng vì xung quanh còn khoảng 50 ha đất
nông nghiệp ở 2 xã liền kề là Cẩm Lĩnh và Thái Hòa.
-Nhược điểm:
 Phải cạnh tranh với nghĩa trang công viên Vĩnh Hằng có diện
tích 600 ha, đang được tiến hành đầu tư tại Ba Vì.
2.2.Địa điểm 2 : huyện Sóc Sơn
-Diện tích: 90 ha
-Địa điểm: tại xã Nam Sơn, cách quốc lộ 35 là 5 km
-Giá đền bù: 120 tỷ
70 ha đất nông nghiệp: 70 tỷ VNĐ( 100.000/m
2
)
20 ha đất ở: 50 tỷ VNĐ( 250.000/m
2
)
-Ưu điểm:
 Giá đền bù rẻ
 Giao thông khá thuận lợi
 Phù hợp với quy hoạch xây dựng nghĩa trang của thành phố Hà
Nội.
-Nhược điểm:
 Quy mô hơi nhỏ
 Không có khả năng mở rộng trong tương lai
 Phải cạnh tranh với nghĩa trang Minh Phú, thuộc xã Minh Phú,
huyện Sóc Sơn.
Bảng đánh giá địa điểm:
Chỉ tiêu Trọng số Điểm số(100) Tổng
Địa điểm 1 Địa điểm 2 Địa điểm 1 Địa điểm 2

Giá 0,15 80 100 12 15
Cạnh tranh 0,25 90 95 22,5 23,75
Quy mô 0,25 100 80 25 20
Giao thông 0,2 90 80 18 16
Khả năng mở
rộng
0,15 90 0 13,5 0
Nhóm 2- Phân tích và lập dự án đầu tư 5
Dự án nhà tang lễ,nghĩa trang và dịch vụ tang lễ
Tổng 1 450 355 91 74,75
Dựa vào bảng đánh giá, quyết định chọn địa điểm 1 là huyện Ba Vì để xây dựng
nghĩa trang.
III.Phân tích thị trường:
1.Phân tích thị trường đầu vào:
1.1.Đầu tư xây dựng cơ bản:
-Đất xây dựng nhà tang lễ, nghĩa trang
-Mua sắm xe chuyên chở vòng hoa, quan tài:10 xe
-Nhà lạnh
1.2.Thiết bị:
-Bàn ghế, phông bạt
-Bàn thờ, lư hương, đồ lễ,…
-Hệ thống phòng cháy, chữa cháy
-Hệ thống chiếu sáng, quạt, nước
-Dụng cụ thiết bị khác.
Mua buôn từ các cơ sở sản xuất thiết bị, làng sản xuất truyền thống đồ tang lễ.
1.3.Nguồn nhân lực:
a.Tại nhà tang lễ:
Số
lượng (người)
1.Nhân viên bảo vệ 5

2.Nhân viên hóa trang 2
3.Nhân viên trông coi nhà lạnh 3
4.Quản lý giám sát nhà tang lễ 2
5.Nhân viên vệ sinh 6
6.Nhân viên lái xe 9
7.Nhân viên tư vấn 2
8.Kế toán,ghi chép sổ sách 3
b.Tại nghĩa trang:
1.Ban quản lý nghĩa trang 5
2.Nhân viên bảo vệ 12
3.Nhân viên vệ sinh 20
4.Nhân viên lái xe 2
Nhóm 2- Phân tích và lập dự án đầu tư 6
Dự án nhà tang lễ,nghĩa trang và dịch vụ tang lễ
- Nhân viên quản lý giám sát, tư vấn, hóa trang, ban quản lý, kế toán phải là những
người được đào tạo nghiệp vụ, có nhiều kinh nghiệm trong tổ chức tang lễ, có trách
nhiệm với công việc.
-Nhân viên bảo vệ, trông coi nhà lạnh, vệ sinh, lái xe được tuyển thông qua các
trung tâm việc làm,người quen giới thiệu, đáng tin cậy và có trách nhiệm với công
việc.
1.4.Nhiên liệu:
-Sử dụng chủ yếu là điện, nước và gas.
1.5.Công nghệ:
-2 lò hỏa táng hiện đại bằng gas, máy lạnh trong nhà lạnh được nhập khẩu từ nước
ngoài.
2.Phân tích thị trường đầu ra:
2.1.Nhu cầu thị trường:
2.1.1.Xây dựng thêm nhiều nhà tang lễ:
-Hiện nay các nhà tang lễ trong thành phố không đáp ứng đủ nhu cầu tang lễ của
người dân →tình trạng quá tải tại số nhà tang lễ hiện có trên địa bàn (như nhà tang

lễ thành phố 125 Phùng Hưng 1 ngày chỉ đáp ứng được tối đa 4-5 ca).
-UBND TP vừa chấp thuận về nguyên tắc địa điểm xây dựng nhà tang lễ trên địa
bàn một số quận, thị xã.Cụ thể:
+Quận Long Biên và huyện Gia Lâm: Phía Đông Bắc bệnh viện Đức Giang.
+Quận Cầu Giấy: công viên phía Bắc sau nghĩa trang Mai Dịch
+Huyện Từ Liêm: công viên Cầu Noi xã Cổ Nhuế, quận Thanh Xuân: ô đất
số 38 bản đồ quy hoạch quận Thanh Xuân khu di dân đô thị Khương Đình.
+Huyện Thanh Trì và quận Hoàng Mai: trong khuôn viên nghĩa trang Văn
Điển
+Quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa: vẫn tiếp tục sử dụng nhà tang lễ 125
Phùng Hưng
+Quận Hà Đông: khu vực Đông Nam nghĩa trang Hà Đông mở rộng thuộc
phường Vạn Phúc, giáp đường Lê Văn Lương kéo dài.
+Thị xã Sơn Tây: phía Tây Bắc nghĩa trang liệt sĩ hiện có tại nút giao QL32
và 21A
UBND các quận, thị xã khảo sát, lập dự án xây dựng, thẩm định phê duyệt
trước ngày 30/10/2009.
2.1.2.Nghĩa trang:
Nhóm 2- Phân tích và lập dự án đầu tư 7
Dự án nhà tang lễ,nghĩa trang và dịch vụ tang lễ
 Hà Nội thiếu nghiêm trọng nghĩa đất xây dựng nghĩa trang:
-Đại diện của Sở Xây dựng cho biết, trên địa bàn thành phố hiện nay có 7 nghĩa
trang cấp thành phố, bao gồm: Văn Điển, Mai Dịch, Thanh Tước, Yên Kỳ, Sài
Đồng, nghĩa trang liệt sỹ Nhổn và nghĩa trang liệt sỹ Ngọc Hồi.
-Ở nghĩa trang Văn Điển, có diện tích 18 ha đã tiếp nhận hung táng và quản lý
10.500 mộ 3 năm cải táng và 1.500 mộ cán bộ cao cấp, quản lý 15.500 bình tro
cốt.Mới đây nghĩa trang đã được đầu tư thêm 4 lò hỏa táng bằng gas thế hệ mới
cộng với 2 lò điện táng cũ, nghĩa trang có khả năng phục vụ hỏa táng lên tới 60
ca/ngày.
-Tại nghĩa trang Yên Kỳ có diện tích 36 ha, tiếp nhận tiểu cốt cải táng từ Văn Điển

và phục vụ giải phóng mặt bằng của các công trình thành phố.Nghĩa trang này có
thể sử dụng đến hết năm 2015.
-Ở nghĩa trang Mai Dịch có diện tích 5,9 ha dành cho cán bộ lãnh đạo cao cấp gồm
394 mộ và 1.228 mộ liệt sỹ, có khả năng phục vụ đến hết năm 2015.
-Nghĩa trang Thanh Tước có diện tích 7,4 ha, đang quản lý 18.593 mộ nhân dân và
1.481 mộ cán bộ trung cao cấp, dự kiến dùng để mai táng, không cải táng đến hết
quý 3/2009, cải táng từ Văn Điển đến hết năm 2011…
Nhìn chung, Hà Nội với quy mô dân số lớn, các nghĩa trang chính đang dần chật
chỗ và không đáp ứng được yêu cầu yên nghỉ của nhân dân.Ở đó, tại nghĩa
trang Văn Điển, thành phố đã “mạnh tay” chỉ đạo đóng cửa việc hung táng
vào tháng 7/2010, trước ngày kỉ niệm đại lễ 1000 năm Thăng Long.Nghĩa trang
này sẽ được chuyển sang mô hình nghĩa trang- công viên, phục vụ hỏa táng, lưu
giữ bình tro.
 Có nhiều người lo trước cho nơi yên nghỉ của mình
 Nóng bỏng đất “đô thị nghĩa trang”
-Có những phần mộ lên tới 200 triệu đồng.
-Đang có xu hướng đầu cơ đất nghĩa trang, xuất hiện nhiều thông tin rao bán huyệt
mộ trên internet trong các trang về bất động sản, vatgia.com, hay trên báo…
-Ví dụ:
“Chúng tôi đang sở hữu một số lượng lớn sanh phần, nằm tren mặt tiền
đường nhựa tại khu I, đầy đủ giấy tờ hợp pháp.Đặc biệt, hàng mộ mặt tiền nằm
trên đường rộng 7m, rất tiện cho xe buýt vào tận nơi, trước dãy mặt tiền có sân cỏ
và lề đường rộng 10m nên rất thoáng và đẹp. Nếu quý vị có nhu cầu mua, xin lien
hệ với chúng tôi…”
“Bán đất làm Huyệt Mộ
Giá 3,5 triệu/Huyệt mộ
Diện tích huyệt mộ: 1,5m x 2,25m
Đất thuộc khu yên tĩnh, phong thủy tốt.
Nhóm 2- Phân tích và lập dự án đầu tư 8
Dự án nhà tang lễ,nghĩa trang và dịch vụ tang lễ

Nhận đào huyệt, xây Kim tỉnh, thiết kế xây mộ giá rẻ.”
2.1.3.Khoảng trống thị trường:
-Trên internet, việc tìm kiếm dịch vụ tang lễ trọn gói cho kết quả là 0
Nhóm 2- Phân tích và lập dự án đầu tư 9
Dự án nhà tang lễ,nghĩa trang và dịch vụ tang lễ
 Trên thị trường dịch vụ tang lễ ở Hà Nội vẫn còn khoảng trống để đầu tư
là dịch vụ tang lễ trọn gói.
 Có nhiều nhu cầu về dịch vụ nhà tang lễ
và các nghĩa trang
 Nhà nước khuyến khích các chủ đầu tư
xây dựng nghĩa trang, thành phố Hà Nội
chập thuận về nguyên tắc địa điểm xây
dựng nhà tang lễ trên địa bàn một số
quận, thị xã.
 Kết luận: dự án dịch vụ tang lễ trọn gói
là thích hợp, đáp ứng nhu cầu hiện nay
trên thị trường Hà Nội.
Nhóm 2- Phân tích và lập dự án đầu tư 10
Dự án nhà tang lễ,nghĩa trang và dịch vụ tang lễ
2.2.Đối thủ cạnh tranh:
2.2.1.Đối thủ cạnh tranh hiện tại:
-Phục vụ phúng viếng: nhà tang lễ Phùng Hưng, nhà tang lễ Bộ Quốc phòng, các nhà
tang lễ trong bệnh viện như: nhà tang lễ bệnh viện Thanh Nhàn, bệnh viên 108…
+Ưu điểm: đã có từ lâu năm, kinh nghiệm trong tổ chức, chuyên nghiệp
+Nhược điểm: quá tải.
-Phục vụ nghĩa trang:
.Công viên nghĩa trang Vĩnh Hằng
.Nghĩa trang Yên Kỳ( Hà Nội):
Nghĩa trang Yên Kỳ có diện tích 36 ha nằm ở thông Yên Kỳ, xã Phú Sơn, huyện Ba
Vì( Hà Tây) là một trong những nghĩa trang lớn, quy tập hơn 10 vạn ngôi mộ( chủ yếu

là dân cư Hà Nội và một số ít dân cư một số tỉnh lân cận).
.Nghĩa trang Mai Dịch:
Nghĩa trang Mai Dịch là một nghĩa trang liệt sỹ ở Hà Nội, đây là nơi an nghỉ dành cho
những nhân vật có đóng góp to lớn cho đất nước: ác ủy viên trung ương Đảng trở lên,
các nhà khoa học, nhà văn hóa, nhà văn, nhà thơ được giải thưởng Hồ Chí Minh, các
tướng lĩnh xuất sắc, anh hùng lực lượng vũ trang…
.Nghĩa trang liệt sỹ Trường Sơn:
-Tọa lạc trên khu đồi Bến Tắt, cạnh đường quốc lộ 15, thuộc địa phận xã Vĩnh
Trường, huyện Gio Linh, cách trung tâm tỉnh lỵ( thị xã Đông Hà) khoảng 38 km về
phía Tây Bắc, cách quốc lộ 1A( ở đoạn thị trấn huyện lỵ Gio Linh) chừng hơn 20km
về phía Tây Bắc.
-Nghĩa trang được khởi công xây dẹng vào ngày 24/10/1975 và hoàn thành vào ngày
10/4/1977
-Nghĩa trang liệt sỹ Trường Sơn là nơi quy tụ 10.333 phần mộ của các liệt sỹ, có tổng
diện tích 140.000m
2
, trong đó diện tích đất mộ là 23.000m
2
, khu tượng đài 7.000m
2
,
khu trồng cây xanh 60.000m
2
, khu hồ cảnh 35.000m
2
và mạng đường ô tô rải nhựa
trong khuôn viên nghĩa trang 15.000m
2
.
.Nghĩa trang xã Cổ Loa, Đông Anh

.Nghĩa trang Bồ Đề( phường Bồ Đề, quận Long Biên)
Tổng diện tích khoảng trên 8.000m
2
với gần 5.000 ngôi mộ.
Ưu điểm: có thâm niên nên được nhiều người biết đến
Địa điểm khá thuận lợi
Nhược điểm:dịch vụ không cung cấp đầy đủ, dịch vụ nhỏ lẻ →mất thời gian, tốn chi
phí
Nhóm 2- Phân tích và lập dự án đầu tư 11
Dự án nhà tang lễ,nghĩa trang và dịch vụ tang lễ
Các nghĩa trang đều trong tình trạng sắp hết chỗ → sắp phải đóng
cửa( năm 2015)
Gây ô nhiễm môi trường trầm trọng, ảnh hưởng đến đời sống và sức
khỏe của người dân.
2.2.2.Đối thủ cạnh tranh trong tương lai:
-Thành lập công ty liên doanh dịch vụ tang lễ:
Theo giáy phép kinh doanh vừa được Bộ Kế hoạch và Đầu tư cấp, công ty này sẽ xây
dựng và vận hành một nhà tang lễ, tổ chức và cung cấp các dịch vụ tang lễ tại VN và
nước ngoài, bảo quản, hồi hương thi hài trong và ngoài nước.
Đối tác phía VN trong liên doanh là Công ty TNHH Dịch vụ Xuyên Thái Bình
Dương( Hà Nội) và bên nước ngoài là hãng Consulting Assistane International
Ltd( Anh).
Vốn đầu tư đăng ký của liên doanh là 650.000 USD, trong đó bên VN góp 40% và bên
nước ngoài góp 60%.Liên doanh có thời hạn hoạt động 25 năm và đặt trụ sở tại xã Mỹ
Đình, huyện Từ Liêm, Hà Nội.
-Nghĩa trang Kỳ Sơn,tại tỉnh Hòa Bình do công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và
Thương mại Toàn Cầu đầu tư xây dựng.
Ưu điểm: hiện đại, hạn chế gây ô nhiễm môi trường
Nhược điểm:hiện vẫn đang là những dự án nên thời gian hoàn thành còn rất lâu
 Lợi thế của cơ sở:

-Dịch vụ trọn gói, chuyên nghiệp →nhanh gọn, tiết kiệm, giảm bớt chi phí và gánh
nặng cho khách hàng.
-Cơ sở kỹ thuật, trang thiết bị hiện đại, khoa học →tạo lòng tin cho khách hàng sử
dụng dịch vụ.
có cơ hội khách hàng sẽ sử dụng dịch vụ của mình.
IV.Định vị thị trường và chiến lược kinh doanh:
1.Định vị thị trường:
1.1.Phân đoạn thị trường:
-Thị trường là khu vực Hà Nội( bao gồm khu vực mở rộng) vì dân cư tập trung đông
đúc, thu nhập tương đối,tác phong công nghiệp.Hơn nữa, người dân ở khu vực này
ngày càng quan tâm đến chuyện hậu sự của bản thân và gia đình → họ đòi hỏi 1 loại
hình dịch vụ phù hợp, trọn gói, tiện lợi, thỏa mãn được nhu cầu của họ.
-Hướng tới những khách hàng:
Có nhu cầu về dịch vụ tang lễ: tổ chức phúng viếng, hỏa táng, an táng và dịch vụ
trọn gói
Nhóm 2- Phân tích và lập dự án đầu tư 12
Dự án nhà tang lễ,nghĩa trang và dịch vụ tang lễ
Có nhu cầu lo liệu sớm chuyện hậu sự
1.2.Lựa chọn thị trường mục tiêu:
-Dựa theo tiêu chí phân đoạn ở trên, dịch vụ lựa chọn thị trường mục tiêu là tất cả
những người có nhu cầu về dịch vụ tang lễ.
-Đây là đoạn thị trường có quy mô lớn và trong tương lai sẽ tăng mạnh( do nhu cầu
tang lễ của người dân ngày càng nhiều, do chính sách khuyến khích của nhà nước đối
với nhà đầu tư cung cấp các dịch vụ tang lễ,…)
-Tính cạnh tranh trên thị trường chưa cao vì đoạn thị trường này còn tương đối
mới.Đối thủ cạnh tranh chưa nhiều và chưa quá mạnh( hầu hết là các cơ sở cung cấp
dịch vụ nhỏ lẻ, mới chỉ có một vài cơ sở cung cấp dịch vụ tang lễ chuyên nghiệp
nhưng chưa đầy đủ, đồng bộ và đang quá tải).Tuy nhiên cũng cần đề phòng những đối
thủ có thâm niên hoạt động lâu năm và những đối thủ trong tương lai có quy mô lớn
và hiện đại.

1.3.Định vị thị trường:
-Đối thủ cạnh tranh trực tiếp:Nhà tang lễ 125 Phùng Hưng
Nhà tang lễ trong bệnh viện
Các nghĩa trang:Văn Điển, Yên Kỳ, Mai Dịch,…
-Sự khác biệt của dịch vụ:
+Sự thuận tiện, chu đáo( khách hàng có thể tùy ý lựa chọn sử dụng trọn gói hoặc
từng loại hình dịch vụ mà cơ sở cung cấp tùy theo nhu cầu của mình)
+Cơ sở kỹ thuật hiện đại.
2.Chiến lược kinh doanh:
2.1.Quyết định về sản phẩm dịch vụ( Product):
Danh mục dịch vụ:
-Dịch vụ tắm gội, tẩm liệm… cho người mất, bán quần áo tang, khăn tang.
-Bán và trang trí quan tài: trét keo bên trong cho kín đáo, sơn, đóng các đồ trang trí
bên ngoài, cho mượn trụ đèn, giá đèn, bàn ghế, bạt che mưa(nếu làm tại nhà)
-Hướng dẫn làm thủ tục xin mai táng, hợp đồng nơi an táng, hỏa táng.
-Công nhân động quan, khiêng áo quan vào lò hỏa táng, hạ huyệt…
-Dịch vụ nhạc lễ
-Dịch vụ xe chở quan tài, xe chở khách, quay phim, chụp ảnh, mời thầy cúng.
-Dịch vụ đào huyệt, xây mộ, bốc mộ, cải táng.
Chất lượng:
-Đa dạng sản phẩm như áo quan, trang phục tang lễ phù hợp với nhiều đối tượng.
-Hình thức tổ chức nhanh gọn, lược bớt những thủ tục rườm rà, tiết kiệm thời gian và
chi phí nhưng vẫn đảm bảo giữ được những nét truyền thống căn bản, cần thiết.
Nhóm 2- Phân tích và lập dự án đầu tư 13
Dự án nhà tang lễ,nghĩa trang và dịch vụ tang lễ
-Áp dụng những công nghệ hiện đại( lò hỏa táng tiên tiến, nghĩa trang đặt xa khu dân
cư), đảm bảo về vệ sinh môi trường, tránh ô nhiễm.
2.2.Quyết định về giá(Price):
Giá cả hợp lý,phù hợp với mọi đối tượng khách hàng.Cụ thể một số loại sản phẩm
dịch vụ như sau:

-Tang phục: giá từ 20-25.000/bộ
-Thầy cúng:cơ sở sẽ mời hộ khách hàng, không thu phí.
-Nhạc lễ:phục vụ từ 7h sáng đến 9h30 tối:650-800.000/ngày
-Hỏa táng:hệ thống lò hỏa táng được điều khiển bằng điện, dùng gas đốt áo quan nên
tiết kiệm được thời gian chờ đợi( khoảng 2-3 tiếng) và giảm bớt được các khí thải gây
ô nhiễm môi trường.Chi phí cho 1 ca lò ga từ 1.800.000-3.200.000/ca( tùy thuộc vào
loại quan tài).
-Xây mộ: tùy theo mẫu mã và vật liệu từ 8.000.000-80.000.000/mộ.
2.3.Phân phối(Place):
-Phục vụ dịch vụ tang lễ trọn gói:tổ chức tại nhà tang lễ của cơ sở hoặc tại gia, an táng
tại nghĩa trang của cơ sở hoặc các nghĩa trang khác.
-Khách hàng có thể hợp đồng với cơ sở những dịch vụ theo danh mục.
2.4.Xúc tiến hỗn hợp(Promotion):
-Xây dựng một trang web chính của cơ sở giới thiệu về dịch vụ.
-Liên kết với một số trang web có uy tín và có số lượng người truy cập nhiều như: dân
trí, nghiatrangonline,vnexpress,…để làm banner quảng cáo.
-Quảng cáo trên các trang bán hàng online quen thuộc: muare,enbac,raovat,vatgia,…
-Qua lời quảng cáo của những gia chủ đã từng sử dụng dịch vụ tang lễ của cơ sở và
qua lời giới thiệu của những người cung cấp đầu vào cho nhà tang lễ.
-Giảm giá 5-10% nếu khách hàng sử dụng dịch vụ trọn gói dịch vụ của cơ sở tùy
thuộc vào từng loại dịch vụ làm ở nhà hay ở nhà tang lễ.
V.Phân tích kỹ thuật:
1.Nhà tang lễ:
Nhà tang lễ(700 m
2
) gồm các khu:
1.1.Nơi viếng:
1.1.1.Khu chính: 160 m
2
-Gian chính đặt bàn thờ và linh cữu: 55m

2
-2 phòng cạnh gian chính, mỗi phòng: 40m
2
-Nhà lạnh:25 m
2
-Gian niệm: 20 m
2
1.1.2.Gian ngoài: 180m
2
gồm:
Nhóm 2- Phân tích và lập dự án đầu tư 14
Dự án nhà tang lễ,nghĩa trang và dịch vụ tang lễ
-Phòng cho nhân viên bê hoa, bảo vệ: 10m
2
-WC: 6 m
2
-Gian bếp: 3 m
2
1.2.Khu dịch vụ:
-Phòng hợp đồng: 45m
2
-Phòng để hoa tang: 20m
2
-Phòng để đồ khác 30m
2
-Nơi để quan tài: 25 m
2
1.3.Khu để xe: 120m
2
-Thiết kế nhà tang lễ mang phong cách cổ kính, tạo nên sự trang nghiêm và thành kính

khi khách vào viếng. Nhà tang lễ có đầy đủ các ghế ngồi chờ, phòng tiếp khách, khu bếp
đun, wc… thuận tiện cho thân nhân người mất cũng như khách đến viếng. Thiết kế 3
cổng chính và 1 cổng phụ giảm việc ách tắc khi đông người.
Sơ đồ nhà tang lễ:
Nhóm 2- Phân tích và lập dự án đầu tư 15
Dự án nhà tang lễ,nghĩa trang và dịch vụ tang lễ
2.Nghĩa trang:
Nhà Hỏa Táng Để xe WC Nhà quản trang Cổng Cây xanh


NHÀ LƯU TRO MỘ CÁT TÁNG
Bồn hoa
Nhà rửa xương
MỘ CHÔN MỘT LẦN MỘ HUNG TÁNG
Nhóm 2- Phân tích và lập dự án đầu tư 16
Dự án nhà tang lễ,nghĩa trang và dịch vụ tang lễ
-Chi tiết đất xây nghĩa trang đô thị
75 ha xây mộ
13,5 ha đường giao thông trong nghĩa trang
58,5 ha trồng cây xanh và hoa cỏ tự nhiên, hồ nước
3 ha các công trình kỹ thuật, công trình phục vụ
3.Vệ sinh trong hoạt động hỏa táng, mai táng tại nhà tang lễ và nghĩa trang:
-Nguyên tắc chung về vệ sinh trong hỏa táng, mai táng:
a.Bảo đảm không ảnh hưởng đến sức khỏe con người.
b.Bảo đảm không làm ô nhiễm môi trường.
c.Tôn trọng các quyền tự do tín ngưỡng, phong tục tập quán nhưng phải phù hợp
với các quy định vệ sinh.
d.Tuân thủ các quy định liên quan khác của pháp luật.
3.1.Vệ sinh tại nghĩa trang:
Theo khoa học, 70% cơ thể con người là nước,vì vậy mai táng tại nghĩa trang sẽ

được áp dụng theo các hình thức sau:
-Đối với mộ hung táng, huyệt được đào sâu xuống khoảng 2.5m, rộng khoảng 1m và
được đưa xuống một hộp composit sâu và rộng bằng huyệt đào, sau đó một lượng đất
sạch cần thiết được đưa vào nèn chặt cho đến tầm có thể đặt quan tài bên trong và
sạch tiếp tục lấp đất cho đến khi tạo thành nấm mộ.Bên trên mộ sẽ được xây vòng
quanh và được ốp bởi một lớp đá tự nhiên, phía trên được trồng cỏ và hoa để đảm bảo
mỹ quan xanh, sạch, đẹp.
-Đối với mộ chôn một lần(chôn cất vĩnh viễn) sẽ áp dụng hình thức đào huyệt sâu,
rộng như hung táng.Sau đó xây tường gạch 20 với vữa xi măng, cát vàng và được
đánh bong bằng xi măng cát mác cao hoặc có thể thay thế tường xây bằng cách đổ bê
tông cốt thép cả đáy và tường.Sau đó mới đặt quan tài xuống và lấp đất.Phần trên nóc
mộ để một ô trống nhỏ làm lỗ thông hơi thoát khí.Tùy theo nhu cầu của thân nhân
người đã mất mà có thể xây và ốp lát các loại đá quý hoặc có thể đậy lên trên bằng đá
quý nguyên khối như granit, đá hoa cương hay đá cẩm thạch để khẳng định đẳng cấp
của mình.
Chính vì xử lý như vậy nên trong quá trình phân hủy, toàn bộ lượng nước trong mộ
không bị thẩm thấu ra ngoài làm ảnh hưởng đến nước mặt và nước ngầm của môi
trường xung quanh mà chỉ ngấm cục bộ trong hộp composit và bể mộ.Như vậy, chỉ
còn vấn đề bay hơi thì chính cây xanh và nước mặt sẽ xử lý tốt nhất những yếu tố còn
lại.
Đến thời kỳ bốc mộ,Ban quản lý nghĩa trang sẽ thực hiện theo một nguyên tắc chặt
chẽ.Sau khi bốc mộ xong, toàn bộ những phần còn lại kể cả hộp composit cũng được
bốc lên xe chuyên dụng vận chuyển đến khu xử lý rác thải của thành phố.Sau khi xử
lý các chất vô cơ thành chất hữu cơ sẽ trở thành phân bón cho các loại cây công
nghiệp như cao su….Và ngay lập tức, sau khi bốc xong, đất mới sẽ được đưa đến từ
Nhóm 2- Phân tích và lập dự án đầu tư 17
Dự án nhà tang lễ,nghĩa trang và dịch vụ tang lễ
khu vực trồng cỏ riêng biệt, đảm bảo trong một ngày, ngôi mộ sẽ trở về dáng vẻ tự
nhiên ban đầu của cảnh quan môi trường.
3.2.Vệ sinh tại nhà tang lễ:

-Nhà hỏa táng và các khu vực xung quanh, các dụng cụ, trang thiết bị có liên quan đến
vận chuyển thi hài, hài cốt được vệ sinh sạch sẽ sau mỗi ca làm việc.
-Trường hợp người chết do mắc các bệnh truyền nhiễm bắt buộc phải cách ly theo quy
định hoặc thi thể đã bị thối rữa chuyển đến để hỏa táng thì ngay sau khi đưa thi hài
vào lò hỏa táng, phải tiến hành khử trùng các phòng tiếp nhận, lưu giữ thi hài tạm
thời, các dụng cụ trang thiết bị có liên quan đến vận chuyển thi hài bằng các hóa chất
diệt khuẩn như dung dịch Cloramin B nồng độ 5%.
VI.Phân tích tài chính:
Đơn vị tính: triệu đồng
1.Vốn đầu tư:
1.1.Tổng mức đầu tư:
Hạng mục
Thành tiền sau
thuế
I.Đầu tư mua sắm, XDCB 412,500
1.Mua đất và xây dựng nhà tang lễ 3,000
2.Đền bù đất xây nghĩa trang 265,500
3.Chi phí xây dựng:công trình kỹ thuật, cây xanh,… 100,000
4.Lò hỏa táng 13,000
5.Công nghệ xử lý chất thải 20,000
6.Mua sắm xe chuyên chở vòng hoa, quan tài,… 10,000
7.Nhà lạnh 1000

II.Thiết bị: 560
1.Bàn ghế,phông bạt 100
2.Bàn thờ,lư hương, đồ lễ, 300
3.Hệ thống phòng cháy, chữa cháy 40
4.Hệ thống chiếu sáng,quạt, 100
5.Dụng cụ thiết bị khác 20

III.Chi phí khác: 90
Nhóm 2- Phân tích và lập dự án đầu tư 18
Dự án nhà tang lễ,nghĩa trang và dịch vụ tang lễ
Chi phí tư vấn, đăng ký kinh doanh,xây dựng web, quảng cáo 90

Tổng 413,150
trong đó:
Nhà nước hỗ trợ DN 100% tiền đền bù đất xây nghĩa trang 265,500
Số vốn doanh nghiệp đầu tư 147,650
1.2.Nguồn vốn đầu tư:
Trong tổng số vốn doanh nghiệp cần để đầu tư, gồm:
+vốn tự có:20%
+vốn vay ngân hàng:80%
2.Chi phí:
2.1.Lương(tính theo tháng):
Chức vụ Số lượng Mức lương Thành tiền
a.Tại nhà tang lễ: 91
1.Nhân viên bảo vệ 5 2 10
2.Nhân viên hóa trang 2 4 8
3.Nhân viên trông coi nhà lạnh 3 3 9
4.Quản lý giám sát nhà tang lễ 2 5 10
5.Nhân viên vệ sinh 6 1.5 9
6.Nhân viên lái xe 9 3 27
7.Nhân viên tư vấn 2 3 6
8.Kế toán,ghi chép sổ sách 3 4 12

b.Tại nghĩa trang: 85
1.Ban quản lý nghĩa trang 5 5 25
2.Nhân viên bảo vệ 12 2 24
3.Nhân viên vệ sinh 20 1.5 30

4.Nhân viên lái xe 2 3 6
Tổng 71 176
2.2.Điện, nước, nhiên liệu(tính theo tháng):
Khoản mục Thành tiền
Nhóm 2- Phân tích và lập dự án đầu tư 19
Dự án nhà tang lễ,nghĩa trang và dịch vụ tang lễ
1.Điện 30
2.Nước 3
3.Gas 60
Tổng 93
2.3.Lãi vay ngân hàng:
Số tiền cần vay ngân hàng: 118,120
Thời hạn vay:10 năm,trả nợ gốc và lãi trả 1 năm/lần
Trả nợ gốc: 11,812/lần và lãi phát sinh tính tới ngày thanh toán.
Kế hoạch trả nợ gốc và lãi ngân hàng:
Năm Dư nợ đầu kỳ Dư nợ cuối kỳ Trả nợ gốc Lãi vay Số tiền trả nợ
2010 118,120 106,308 11,812 17,718 29,530
2011 106,308 94,496 11,812 15,946.2 27,758.2
2012 94,496 82,684 11,812 14,174.4 25,986.4
2013 82,684 70,872 11,812 12,402.6 24,214.6
2014 70,872 59,060 11,812 10,630.8 22,442.8
2015 59,060 47,248 11,812 8,859 20,671
2016 47,248 35,436 11,812 7,087.2 18,899.2
2017 35,436 23,624 11,812 5,315.4 17,127.4
2018 23,624 11,812 11,812 3,543.6 15,355.6
2019 11,812 0 11,812 1,771.8 13,583.8
Tổng 97,449 215,569
2.4.Thuế môn bài: 1 triệu đồng/năm
3.Khấu hao:
-Toàn bộ chi phí khấu hao tài sản được dùng làm nguồn trả nợ ngân hàng.

-DN áp dụng tính khấu hao tài sản theo phương pháp khấu hao đều.
Trong đó:
+Nhà tang lễ:khấu hao trong 30 năm
+Nhà lạnh, lò hỏa táng, xe chuyên dụng :khấu hao trong 10 năm
-Chi tiết khấu hao trong 10 năm đầu trả nợ ngân hàng.
Năm
Nhà tang
lễ
Nhà
lạnh
Lò hỏa
táng
Xe chuyên
dụng Tổng
Nhóm 2- Phân tích và lập dự án đầu tư 20
Dự án nhà tang lễ,nghĩa trang và dịch vụ tang lễ
2010 100 100 1,300 1,000 2,500
2011 100 100 1,300 1,000 2,500
2012 100 100 1,300 1,000 2,500
2013 100 100 1,300 1,000 2,500
2014 100 100 1,300 1,000 2,500
2015 100 100 1,300 1,000 2,500
2016 100 100 1,300 1,000 2,500
2017 100 100 1,300 1,000 2,500
2018 100 100 1,300 1,000 2,500
2019 100 100 1,300 1,000 2,500
4.Doanh thu:
Năm 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Doanh thu 34000 56100 68000 80000 86150 95300
Chi phí đầu vào 5100 8415 10200 12000

12922.
5 14295
Chi phí tiền lương 2112 2520 2556 2586 2612.4 2640
Điện, nước, nhiên
liệu 1116 1800 1818 1836 1855.2 1872
Lãi vay + gốc 29530
27758.
2
25886.
4
24214.
6
22442.
8 20671
Thuế môn bài 1 1 1 1 1 1
Chi phí khác 50 82.5 83.3 84.1 85 85.9
Thu nhập trước KH -3909
15523.
3
27455.
3
39278.
3
46231.
1 55735.2
Khấu hao 2500 2500 2500 2500 2500 2500
Thu nhập -1409
18023.
3
29955.

3
41778.
3
48731.
1 58235.2
NPV(k=15%) -1409
15672.
4
22650.
5
27469.
9
27862.
2 28953.2
Năm 2016 2017 2018 2019
Doanh thu 103000 112500 120000 126800
Chi phí đầu vào 15450 16875 18000 19020
Nhóm 2- Phân tích và lập dự án đầu tư 21
Dự án nhà tang lễ,nghĩa trang và dịch vụ tang lễ
Chi phí tiền lương 2664 2688 226.5 229
Điện, nước, nhiên
liệu 1896 1915.2 162.0 163.7
Lãi vay + gốc
18899.
2
17127.
4
15355.
6 13583.8
Thuế môn bài 1 1 1 1

Chi phí khác 86.7 88 89 90
Thu nhập trước KH
64003.
1
73805.
4
86165.
9 93712.5
Khấu hao 2500 2500 2500 2500
Thu nhập
66503.
1
76305.
4
88665.
9 96212.5
NPV
28751.
1
32988.
9
33332.
8 31452.0
-Ta thấy, trong năm đầu tiên hoạt động 2010, dự án bị lỗ do lãi vay lớn và doanh thu
thấp( ban đầu chưa thu hút được khách hàng, số lượng khách hàng biết đến còn hạn
chế).
-Nhưng từ năm thứ hai (2011) trở đi, lợi nhuận đã dương và tăng dần trong các năm
sau vì được nhiều khách hàng biết đến, chi phí lãi vay giảm dần.
Thời gian hoàn vốn của dự án= 7 năm
-Sau 10 năm hoạt động thì:

NPV=100,074.1
Với mức chiết khấu 15%, dự án sinh lời 100,074.1.Đây là dự án khả thi.
VII.Lợi ích và rủi ro của dự án:
1.Lợi ích:
-Mang lại nguồn lợi nhuận lớn cho chủ đầu tư.
-Xã hội hóa đầu tư xây dựng nghĩa trang và sử dụng các hình thức táng mới văn minh
hiện đại, góp phần thay đổi tập quán cũ, tiết kiệm quỹ đất và bảo vệ môi trường.
-Đáp ứng kịp thời nhu cầu về các dịch vụ tang lễ và an táng đang còn rất lớn của
người dân.
-Cung cấp cho khách hàng một mô hình dịch vụ trọn gói về tư vấn và cung cấp các
dịch vụ tang lễ theo truyền thống các tôn giáo tín ngưỡng của người quá cố và thân
nhân, giảm bớt những gánh nặng cho gia chủ trong lúc đau buồn.
-Giá dịch vụ nghĩa trang được tính đúng, đủ, phù hợp với điều kiện kinh tế- xã hội.
Nhóm 2- Phân tích và lập dự án đầu tư 22
Dự án nhà tang lễ,nghĩa trang và dịch vụ tang lễ
2.Rủi ro:
-Chi phí đầu tư cao, thời gian hoàn vốn lâu,có nguy cơ thu hồi vốn chậm.
-Bị các đối thủ cạnh tranh lấn lướt.
-Không thu hút được khách hàng.
Tuy nhiên dựa vào các phân tích ở trên,chúng ta thấy các rủi ro này khó xảy ra và đều
có các biện pháp phòng tranh kịp thời.
Nhóm 2- Phân tích và lập dự án đầu tư 23