thuyết minh đồ án kinh tế đầu tư- dự án xây dựng khách sạn sky garden

Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
CHƯƠNG I
MỞ ĐẦU
I. Giới thiệu tổng quan về dự án
Tên dự án: DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHÁCH SẠN SKY GARDEN
Địa điểm : Số 01 Đội Cung - Phường Phú Nhuận - Thành phố Huế.
II. Tên chủ đầu tư
Dự án khách sạn Sky Garden được đầu tư bởi công ty TNHH Du lịch Hoàng
Thành là công ty được thành lập bởi ba thành viên gồm:
- Công ty cổ phần đầu tư du lịch Đống Đa Huế.
- Bà Ung Phương Dung – giám đốc công ty lữ hành quốc tế Đông Dương –
Thành phố Hồ Chí Minh.
- Ông Phạm Thế Cường – 96/2 E Nguyễn Trãi, phường Bến Thành, quận 1
thành phố Hồ Chí Minh.
Công ty TNHH Hoàng Thành được thành lập nhằm đầu tư một khách sạn tiêu
chuẩn 4 sao đón khách Quốc tế và nội địa trên khu đất tại số 01 Đội Cung - thành phố
Huế.
Công ty TNHH Hoàng Thành có giấy CNĐKKD do Sở kế hoạch và Đầu tư tỉnh
TT Huế cấp với các ngành nghề kinh doanh như sau :
- Khách sạn nhà hàng, các dịch vụ lưu trú, cửa hàng bán hàng lưu niệm…
- Các dịch vụ tổ chức hội họp, hội nghị, dịch vụ văn phòng, lữ hành, vận chuyển
khách và vui chơi giải trí.
- Các dịch vụ về phục hồi sức khỏe, sauna, massge…
Trong hoạt động của mình công ty TNHH du lịch Hoàng Thành chịu sự chi
phối của Luật Doanh Nghiệp, Luật Khuyến Khích đầu tư trong và ngoài nước và các
văn bản dưới luật của Nhà nước có liên quan.
Thời hạn hoạt động của Công ty là năm mươi năm kể từ ngày được cấp giấy
CNĐKKD.
III. Căn cứ pháp lý thành lập dự án
- Quyết định 166/1999/QĐ-TTg, ngày 10/8/1999 về việc phê duyệt điều chỉnh
chung thành phố Huế đến năm 2020.

- Nghị quyết Đại hội Đảng bộ Thừa Thiên Huế lần thứ XIV xác định xây dựng
ngành du lịch thành phố trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, có vai trò và vị trí
quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế xã hội tỉnh nhà.
- Chương trình hành động quốc gia về phát triển du lịch.
- Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội dãi ven biển miền Trung.
- Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Thừa Thiên Huế đến 2020.
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 1
Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
- Nghị định 12/2009/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
- Căn cứ vào các chế độ chính sách, tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy phạm, và giá cả
hiện hành về quản lý đầu tư xây dựng do nhà nước ban hành.
- Định hướng phát triển cơ sở hoạt động của Công ty TNHH Du lịch Hoàng
Thành.
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 2
Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
CHƯƠNG II
SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ
1.1. CÁC ĐIỀU KIỆN KIỆN KINH TẾ XÃ HỘI, TỰ NHIÊN LIÊN
QUAN TỚI DỰ ÁN
1.1.1. Tình hình kinh tế xã hội Việt Nam
Trong những năm gần đây Việt Nam được xem là một quốc gia đang phát triển
ở khu vực Đông Nam Á, là một thị trường mới nổi, đầy năng động và cũng là tiêu
điểm của nền kinh tế trong khu vực. Việt Nam được xem là đang bước vào quá trình
phát triển kinh tế mới với tốc độ tăng trưởng GDP luôn ở mức cao và ổn định từ năm
2000 đến 2007, tuy có chững lại trong 2 năm 2008 và 2009 do ảnh hưởng của cuộc
khủng hoảng Tài chính và suy thoái kinh tế Thế giới nhưng so với mặt bằng chung
Việt Nam vẫn là nước có tốc độ tăng trưởng cao nhất khu vực và là một trong những
nước có tốc độ tăng trưởng dương trên thế giới.
Với những nổ lực của chính phủ trong việc phục hồi tốc độ tăng trưởng kinh tế,
Ngân hàng phát triển Châu Á ADB đưa ra dự báo cho tốc độ tăng trưởng của Việt

Nam trong năm 2011 là 5.8%
TỐC ĐỘ TĂNG TRƯỞNG GDP CỦA VIỆT NAM
Cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế ngày càng cao và ổn định thì cuộc sống của
người dân cũng ngày càng được cải thiện đáng kể, tỷ lệ người nghèo ở Việt Nam đã
giảm từ 12,3% từ năm 2009 xuống còn 9,45% năm 2010
1
. Tầng lớp người giàu và
trung lưu ngày càng nhiều.
Theo một quy luật tự nhiên khi nhu cầu về vật chất của con người được thỏa
mãn thì con người ta hướng về việc thỏa mãn những nhu cầu về đời sống tinh thần.
Đặc biệt trong công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá của nước ta sự căng thẳng về
1
Nguồn: Tổng cục thống kê, được đăng trên trang web của Bộ Lao động- Thương binh và xã hội
www.molisa.gov.vn
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 3
Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
tinh thần là không tránh khỏi. Đây chính là một trong những động lực để ngành du lịch
phát triển thỏa mãn một phần về nhu cầu giải trí của nhân dân trong nước.
1.2. Tình hình kinh tế, xã hội thành phố Huế
1.2.1. Điều kiện tự nhiên
Thành phố Huế nằm ở vị trí trung tâm của đất nước, trên trục Bắc - Nam của
các tuyến đường bộ, đường sắt, đường hàng không và đường biển, gần tuyến hành
lang Đông - Tây của tuyến đường Xuyên Á. Cách Hà Nội 675 km về phía Bắc và cách
Thành phố Hồ Chí Minh 1060km về phía Nam; phía Bắc giáp tỉnh Quảng Trị, phía
Nam giáp Thành phố Đà Nẵng và tỉnh Quảng Nam, phía Tây có chung đường biên
giới với CHDCND Lào với chiều dài 87 km, phía Đông được giới hạn bởi Biển Đông
có bờ biển dài 128 km.
Huế với diện tích hơn 5.000 km
2
, dân số gần 1,2 triệu người, nằm ở vị trí có

điều kiện thiên nhiên, hệ sinh thái đa dạng, phong phú và diện mạo riêng, tạo nên một
không gian hấp dẫn, được xây dựng trong không gian phong cảnh thiên nhiên kỳ diệu
từ núi Ngự Bình, đồi Thiên An - Vọng Cảnh. Thành phố hội đủ các dạng địa hình: đồi
núi, đồng bằng, sông hồ; tạo thành một không gian cảnh quan thiên nhiên-đô thị-văn
hoá lý tưởng để phát triển ngành du lịch.
1.2.2. Định hướng qui hoạch thành phố Huế thành thành phố trực thuộc
trung ương
Từ năm 1998, tại Quyết định số 10/1998/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về
phê duyệt định hướng Quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020 đã
xác định, mạng lưới đô thị cả nước được hình thành và phát triển trên cơ sở các đô thị
trung tâm, gồm Thành phố trung tâm cấp quốc gia như: Thủ đô Hà Nội, Thành phố Hồ
Chí Minh, Hải Phòng, Đà Nẵng và Huế; còn tại Quyết định 166/1999/QĐ-TTg, ngày
10/8/1999 về việc phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chung Thành phố Huế đến năm
2020 thì vị trí của Huế trong khu vực kinh tế trọng điểm miền Trung và trong định
hướng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị toàn quốc với ý nghĩa Huế là một trong 5
đô thị Trung tâm cấp quốc gia; và mới đây, theo Quyết định số 445/QĐ-TTg ngày 07
tháng 04 năm 2009 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt điều chỉnh định hướng Quy
hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đến năm 2025 và tầm nhìn đến
năm 2050 khi định hướng tổ chức không gian hệ thống đô thị cả nước đã nêu rõ, mạng
lưới đô thị quốc gia được phân theo các cấp, bao gồm: các đô thị trung tâm cấp quốc
gia; các đô thị trung tâm cấp vùng liên tỉnh; các đô thị Trung tâm cấp tỉnh; các đô thị
Trung tâm cấp huyện; các đô thị Trung tâm cụm các khu dân cư nông thôn và các đô
thị mới. Mạng lưới đô thị cả nước được hình thành và phát triển trên cơ sở các đô thị
Trung tâm, gồm Thành phố trung tâm cấp quốc gia, khu vực và quốc tế như: Thủ đô
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 4
Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, các thành phố Hải Phòng, Đà Nẵng và Huế. Như
vậy Huế được xác định là 1 trong 5 đô thị trung tâm cấp quốc gia, khu vực và quốc tế.
Đô thị Thừa Thiên Huế với sự đa dạng về địa hình, có cả sông, núi, gò đồi, đầm
phá, biển và cảnh quan thiên nhiên phong phú. Đặc biệt nói đến cảnh quan của Huế thì

dòng sông Hương đóng vai trò rất quan trọng, cùng với hệ thống đền đài, thành quách,
chùa chiền, cung điện đã tạo nên nét đặc trưng riêng cho cảnh quan của đô thị Thừa
Thiên Huế. Yếu tố cảnh quan đô thị đã được đưa vào làm tiêu chí đánh giá đô thị tại
Nghị định 42 của Thủ tướng Chính phủ về xếp loại đô thị. Đây là yếu tố nổi bật của đô
thị Huế mà ở Việt Nam khó có đô thị nào so sánh được ngay cả ở Hà Nội hay TP Hồ
Chí Minh.
Với những tiềm năng lợi thế vốn có, cùng với những kết quả đạt được; ngày 25
tháng 5 năm 2009, tỉnh Thừa Thiên Huế được Bộ Chính trị kết luận, trong đó tán thành
phương hướng xây dựng Thừa Thiên Huế đến năm 2020 là “Xây dựng Thừa Thiên
Huế trở thành Thành phố trực thuộc Trung ương trong vài năm tới, là trung tâm của
khu vực miền Trung và một trong những trung tâm lớn, đặc sắc của cả nước về văn
hóa, du lịch; khoa học - công nghệ, y tế chuyên sâu và giáo dục – đào tạo đa ngành, đa
lĩnh vực, chất lượng cao. Phấn đấu đến năm 2020 Thừa Thiên Huế xứng tầm là trung
tâm đô thị cấp quốc gia, khu vực và quốc tế, một trong những trung tâm kinh tế, văn
hóa, khoa học - công nghệ, y tế, đào tạo lớn của cả nước và khu vực các nước Đông
Nam Châu Á ”
1.3. Thị trường dự án
1.3.1. Thị trường du lịch Việt Nam
Đề án quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam giai đoạn 1995 - 2010 đã
sớm được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt; quy hoạch các vùng du lịch và các trọng
điểm du lịch đã được xây dựng; trên 50 tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương và
một số điểm du lịch, khu du lịch đã có quy hoạch, tạo điều kiện để đẩy mạnh quản lý
du lịch và xây dựng các dự án đầu tư. Hàng trăm dự án quy hoạch chi tiết du lịch đang
được khẩn trương thực hiện, tạo điều kiện thu hút vốn đầu tư trong nước và nước
ngoài, góp phần quản lý, khai thác tài nguyên du lịch ngày một hiệu quả. Tính đến
năm 2009 ngành du lịch đã thực hiện hiệu quả Chương trình Hành động quốc gia về
du lịch được Chính phủ phê duyệt.
Năm 1999 Pháp lệnh Du lịch ra đời đã trở thành khung pháp lý cao nhất cũng là
bước ngoặt quan trọng nhất, khẳng định vai trò của ngành và thể chế hoá đường lối
phát triển du lịch của Đảng và Nhà nước, tạo điều kiện cho hoạt động du lịch phát triển

đi vào nề nếp, có định hướng và mục tiêu rõ ràng. Đến năm 2005 Quốc hội thông qua
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 5
Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
Luật Du lịch để điều chỉnh các quan hệ du lịch ở tầm cao hơn, một lần nữa khẳng định
vị thế của ngành Du lịch nước nhà. Với những chính sách và thể chế được nhà nước
đưa ra kịp thời đã trở thành nền tảng thúc đẩy du lịch phát triển và đổi mới phù hợp
với điều kiện và xu hướng phát triển của du lịch thế giới.
Bên cạnh toàn ngành du lịch và các địa phương, đặc biệt là ở các địa bàn trọng
điểm du lịch, đã phát huy nội lực, huy động vốn từ nhiều nguồn để phát triển cơ sở hạ
tầng và cơ sở vật chất kỹ thuật du lịch. Từ 2001 đến 2010, Chính phủ đã cấp 5.606 tỷ
đồng hỗ trợ đầu tư hạ tầng du lịch ở các khu du lịch, thành phố du lịch trọng điểm. Đã
phối hợp với các ngành và địa phương chỉ đạo phát triển các trọng điểm du lịch, các
vùng du lịch mà Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ XI và Chiến lược phát triển du lịch
2001 - 2010 đã xác định; khai thác và phát huy lợi thế về hạ tầng và điều kiện kinh tế
- xã hội của các khu kinh tế mở và vùng kinh tế trọng điểm để phát triển du lịch; gắn
kết hoạt động du lịch với hoạt động của các khu kinh tế mở, các vùng kinh tế trọng
điểm.

VỐN NGÂN SÁCH TRUNG ƯƠNG HỖ TRỢ ĐẦU TƯ CƠ SỞ HẠ TẦNG
DU LỊCH 2001 - 2009
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 6
Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
ĐVT: tỷ đồng
Nguồn: Tổng cục thống kê được đăng trên trang web của Bộ Lao động- Thương binh
và xã hội www.molisa.gov.vn
Vốn hỗ trợ đầu tư cơ sở hạ tầng từ ngân sách nhà nước đã khuyến khích các địa
phương, các thành phần kinh tế đầu tư hàng nghìn tỷ đồng cho kết cấu hạ tầng và cơ sở
vật chất kỹ thuật du lịch.
Cùng với đầu tư của Nhà nước và các thành phần kinh tế nội địa, ngành Du lịch
đã thu hút mạnh mẽ nguồn đầu tư trực tiếp nước ngoài.Việc tăng cường mở rộng hợp

tác, thu hút vốn đầu tư, tài trợ của quốc tế đã đạt được những thành quả đáng khích lệ.
Đặc biệt ngành Du lịch đã tranh thủ được nhiều tổ chức quốc tế và tổ chức phi chính
phủ tài trợ cho phát triển du lịch về quy hoạch, phát triển nguồn nhân lực, cải cách
hành chính, xây dựng văn bản quy phạm phát luật du lịch. Tổng cục Du lịch cũng đã
chỉ đạo tích cực tìm kiếm, khai thác nguồn đầu tư quốc tế. Các hoạt động xúc tiến du
lịch trong và ngoài nước, bên cạnh việc quảng bá thu hút khách, đều ưu tiên đặc biệt
kêu gọi đầu tư du lịch.
Ngành du lịch phát triển kéo theo các dịch vụ lưu trú cũng không ngừng gia
tăng về cả số lượng và chất lượng phục vụ.
Phương tiện vận chuyển khách du lịch phát triển đa dạng cả đường ô tô, đường
sắt, đường thuỷ và dần được hiện đại hóa. Một số khu du lịch nghỉ dưỡng, sân golf,
công viên và cơ sở giải trí được đưa vào hoạt động, đáp ứng nhu cầu của du khách và
nhân dân.
SỐ LƯỢNG CƠ SỞ LƯU TRÚ TỪ NĂM 1990 ĐẾN NĂM 2010
ĐVT : Khách sạn
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 7
Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
SỐ KHÁCH SẠN VÀ XẾP LOẠI TÍNH ĐẾN NĂM 2010
VÀ DỰ BÁO CHO NĂM 2015
Nguồn: Tổng cục du lịch
Năng lực vận chuyển khách du lịch tăng, chất lượng được nâng lên. Phương
tiện vận chuyển khách du lịch với hàng nghìn xe ô tô, tàu thuyền các loại, chất lượng
phương tiện được tăng cường đổi mới thường xuyên; nhiều đội xe taxi ở các điểm du
lịch được thành lập, đáp ứng kịp thời nhu cầu đi lại của du khách; nhiều tuyến du lịch
đường biển, đường sông đã sử dụng tàu công suất lớn, trang thiết bị hiện đại.
Được đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật như hiện nay, ngành Du lịch nước ta đã
đảm bảo phục vụ hàng chục triệu lượt khách quốc tế và nội địa, tổ chức được các sự
kiện, hội nghị quốc tế lớn.
Với nhiều chính sách đầu tư hợp lý của nhà nước cho ngành du lịch, nhiều năm
qua ngành du lịch đã thu hút được một lượng khách đáng kể trong, ngoài nước đồng

thời ngày càng có xu hướng tăng lên rõ rệt.
SỐ KHÁCH DU LỊCH HÀNG NĂM (NỘI ĐỊA, QUỐC TẾ)
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 8
Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
Đơn vị: triệu lượt người
Nguồn: Tổng cục Thống kê.
Du lịch mang lại thu nhập ngày một lớn cho xã hội. Hoạt động du lịch thu hút
sự tham gia của các thành phần kinh tế và mọi tầng lớp nhân dân, mang lại thu nhập
không chỉ cho những đối tượng trực tiếp kinh doanh du lịch mà gián tiếp đối với các
ngành liên quan, xuất khẩu tại chỗ và tạo thu nhập cho các cộng đồng dân cư địa
phương. Tốc độ tăng trưởng nhanh về thu nhập: năm 1990 thu nhập du lịch mới đạt
1.350 tỷ đồng thì đến năm 2009, con số đó ước đạt 70.000 tỷ đồng, gấp trên 50 lần.
1.3.2. Thị trường du lịch thành phố Huế
2.3.2.1. Tình hình thị trường du lịch Huế trong những năm gần đây
a) Thống kê lượng khách du lịch đến Huế
Được thiên nhiên ưu đãi Huế có tiềm năng du lịch khá đa dạng và hấp dẫn: cảnh
vật thiên nhiên phong phú, có những con sông, bãi biển, đầm phá và núi non đẹp…
Dòng lịch sử cũng ưu ái cho Huế một đại nội uy nghi hoàng tráng, nhiều khu lăng tẩm
của các đời vua Nguyễn để lại là những địa điểm thu hút khách du lịch trong và ngoài
nước. Đồng thời Huế còn là nơi giao thoa giữa điều kiện tự nhiên- kinh tế- xã hội của
cả 2 miền Bắc Nam. Nằm trên các trục giao thông chính, là cực phát triển của vùng
kinh tế trọng điểm miền Trung và là cửa ra của tuyến hành lang thương mại Đông-
Tây nối Miama, Thái Lan, Lào với biển Đông, cho nên trong thời gian qua lượng
khách du lịch đến Huế có xu hướng tăng nhanh đạt 18% đến 20%, tuy có chững lại đôi
chút vào cuối năm 2008 và năm 2009 do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 9
Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
kinh tế Thế giới. Số khách quốc tế phần lớn là khách tham quan, lễ hội, tín ngưỡng
(chiếm đa phần), dự hội nghị, hội thảo và khách trung chuyển.
Hiện nay khách quốc tế chủ yếu của Huế đã được định hình với các khu vực

Tây – Bắc Âu, Bắc Mỹ và Châu Á Thái Bình Dương và đến Huế chủ yếu bằng đường
hàng không. Ngoài ra lượng khách du lịch đến Huế bằng đường bộ cũng có xu hướng
gia tăng, nguồn khách du lịch này chủ yếu đến từ Thái Lan, Trung Quốc và Lào.
Thị trường khách nội địa chủ yếu là từ các thành phố lớn như thành phố Hồ Chí
Minh, Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng… không chỉ có người dân có mức thu nhập cao
mà ngay cả khách có mức thu nhập trung cũng ngày càng chú trọng đến đời sống tinh
thần, thể hiện là họ tham gia nhiều vào những chuyến du lịch trong những kỳ nghỉ hè
và nghỉ phép.
Đặc biệt, trong các dịp Huế tổ chức Festival, trình độ tổ chức và sức hấp dẫn
sản phẩm du lịch của Huế ngày một phát triển đã thu hút rất đông khách du lịch trong
và ngoài nước và Festival năm sau lượng khách du lịch luôn tăng cao hơn so với
Festival năm trước. Các dịp lễ tết (nhất là Tết Nguyên Đán) cũng là thời gian mà
khách du lịch đổ về Huế tăng cao. Điều đáng mừng là du khách ngày càng tăng chi
tiêu cho chuyến đi du lịch của mình.
THỐNG KÊ LƯỢNG KHÁCH DU LỊCH ĐẾN HUẾ
TỪ NĂM 2000 ĐẾN NĂM 2010
ĐVT: Lượt người
Nguồn: Từ Sở du lịch Thành phố Huế
b) Nhu cầu phòng khách sạn cho khách du lịch từ năm 2000 đến 2011
Để xác định nhu cầu sử dụng phòng lưu trú của khách du lịch ta dựa vào lượng
khách du lịch đã thống kê ở phần trên và sử dụng cách tính như sau:
Nhu cầu phòng = Tổng ngày khách/ Hệ số sử dụng chung phòng/ Công
suất phòng/ Hệ số mùa/ 365.
* Tổng ngày khác
NGÀY LƯU TRÚ BÌNH QUÂN KHÁCH ĐẾN
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 10
Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
HUẾ TỪ NĂM 2000 ĐẾN 2010
Năm
Lượt khách lưu trú Ngày khách

2
Quốc tế Nội địa Quốc tế Nội địa
2000 313.010 607.650 594.719 1.172.765
2001 389.780 736.970 756.173 1.437.092
2002 480.800 842.430 932.752 1.642.739
2003 371.830 816.470 725.069 1.575.787
2004 436.620 934.870 855.775 1.832.345
2005 552.940 768.090 1.094.821 1.520.818
2006 630.540 816.280 1.261.080 1.648.886
2007 774.910 792.650 1.627.311 1.712.124
2008 1.027.530 878.280 2.229.740 1.826.822
2009 922.360 1.013.510 2.149.099 2.229.722
2010 1.018.250 1.488.613 2.545.625 1.860.766
* Hệ số sử dụng chung phòng lưu trú: Dựa vào một số khách sạn tương tự trên
địa bàn Thành phố Huế như:Huế Green, Camellia Hue, Hương Giang, Sài Gòn
Morin… xác định hệ số sử dụng chung phòng lưu trú của khách du lịch trên địa bàn
Thành phố Huế được tính trung bình như sau:
HỆ SỐ SỬ DỤNG CHUNG PHÒNG
Chỉ tiêu 2000-2005 2006-2010
Khách Quốc tế 1,90 1,80
Khách nội địa 2,02 2,00
* Công suất phòng.
Công suất phòng ta thống nhất lấy công suất trung bình là 65% vì đây là công
suất được hầu hết các khách sạn sử dụng làm công suất hoà vốn trong hoạt động kinh
doanh khách sạn hiện nay.
* Hệ số mùa.
Điểm đặc trưng của kinh doanh du lịch- dịch vụ là chịu ảnh hưởng của mùa du
lịch, tổng lượt khách du lịch lưu trú tại các khách sạn trong 1 năm chủ yếu tập trung
vào những giai đoạn cao điểm. Và lượng khách chủ yếu tập trung vào mùa đó, còn lại
các khoảng thời gian khác thì hầu như rất ít khách.

Ở Huế mùa khách du lịch đến đông nhất là vào mùa xuân và mùa hè, thường
kéo dài từ tháng 12 đến tháng 6 năm sau, có thể bắt đầu sớm hơn hoặc kết thúc muộn
hơn 1 tháng. Trong khoảng thời gian này thương diễn ra các lễ hội lớn như: tết Nguyên
Đán, Fetival Huế và Festival làng nghề truyền thống (xen kẽ nhau) chính là thời điểm
2
Nguồn: Theo số liệu thống kê của Sở Du lịch Thành phố Huế đăng trên trang web: www.huecity.gov.vn
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 11
Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
mà hiện tượng cháy phòng liên tục xảy ra. Như vậy theo ước tính có thể chọn hệ số
mùa là 7/12 = 0,58.
KẾT QUẢ TÍNH NHU CẦU PHÒNG CỦA KHÁCH DU LỊCH
GIAI ĐOẠN 2000- 2010
Năm
Ngày khách
HS
sử dụng
chung
phòng
CS
sử dụng
phòng
HS
mù
a
Nhu cầu phòng
QT NĐ QT NĐ QT NĐ Tổng
2000
313.010 607.650
1,9 2,02 65% 58%
1.19

7
2.18
6 3.383
2001
389.780 736.970
1,9 2,02 65% 58%
1.49
1
2.65
1 4.142
2002
480.800 842.430
1,9 2,02 65% 58%
1.83
9
3.03
1 4.870
2003
371.830 816.470
1,9 2,02 65% 58%
1.42
2
2.93
7 4.360
2004
436.620 934.870
1,9 2,02 65% 58%
1.67
0
3.36

3 5.033
2005
552.940 768.090
1,8 2 65% 58%
2.23
2
2.79
1 5.023
2006
630.540 816.280
1,8 2 65% 58%
2.54
6
2.96
6 5.512
2007
774.910 792.650
1,8 2 65% 58%
3.12
9
2.88
0 6.009
2008
1.027.53
0
878.280
1,8 2 65% 58%
4.14
8
3.19

1 7.340
2009
922.360 1.013.51
0 1,8 2 65% 58%
3.72
4
3.68
3 7.407
2010
1.018.25
0
1.488.61
3 1,8 2 65% 58%
4.11
1
3.20
5 7.566
c) Thống kê cung ứng phòng lưu trú trong những năm gần đây ở Huế
THỐNG KÊ KHẢ NĂNG PHỤC VỤ LƯU TRÚ
GIAI ĐOẠN TỪ 2000 ĐẾN 2010
Năm Tổng cơ sở lưu trú Tổng số phòng
2000 80 2.291
2001 92 2.464
2002 95 2.619
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 12
Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
2003 104 2.821
2004 122 3.534
2005 132 3.747
2006 144 4.500

2007 149 4.674
2008 156 5.265
2009 163 5.570
2010 313 7.284
* So sánh khả năng phục vụ phòng du lịch và nhu cầu phòng trong giai đoạn từ năm
2000 đến 2010:
BIỂU ĐỒ NHU CẦU PHÒNG VÀ SỐ PHÒNG HIỆN CÓ
Ở THÀNH PHỐ HUẾ GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2000 – 2010
ĐVT:Nghìn phòng
Từ biểu đồ trên ta dễ dàng nhận thấy kéo dài từ năm 2000 đến hết năm 2010 ở Thành
phố Huế vẫn chưa giải quyết được một thực trạng là lượng phòng khách sạn vẫn chưa
đáp ứng được nhu cầu phòng của khách du lịch. Bước đầu ta có thể thấy việc đầu tư
xây dựng một khách sạn cao cấp ở Huế vào thời điểm này rất khả thi.
2.3.2.2. Dự báo tình hình du lịch thành phố Huế
Ta có nhiều phương pháp để dự báo cho một chuỗi số liệu, mỗi phương pháp
dự báo sẽ phù hợp hoặc phù hợp nhất với một số loại số liệu cần dự báo nhất định,
điều này phụ thuộc vào quy luật của dãy số liệu ta thu được trong quá khứ. Theo trình
tự chúng ta sẽ vẽ đồ thị biểu diễn các số liệu thống kê được trong quá khứ để xem xét
quy luật của chúng rồi sau đó mới áp dụng phương pháp phù hợp nhất và tiến hành dự
báo.
a) Dự báo về lượng khách du lịch đến Huế trong tương lai
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 13
Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
* Bước 1: Vẽ đồ thị biểu diễn số liệu thống kê khách du lịch từ năm 2000- 2010
BIỂU ĐỒ KHÁCH DU LỊCH ĐẾN HUẾ GIAI ĐOẠN 2000-2010
ĐVT: người
Nhận xét: Dựa vào đồ thị ta nhận thấy số lượng khách quốc tế và nội địa đến Huế
từ năm 2000 đến năm 2010 có xu hướng là đường thẳng, do đó để dự báo số lượng
khách đến trong những năm tiếp theo, ta dùng phương pháp dự báo theo khuynh
hướng đường thẳng.

* Bước 2: Sử dụng phương pháp dự báo theo khuynh hướng đường thẳng để dự
báo lượng khách du lịch đến Huế đến năm 2010.
Hàm dự báo: Y
c
= A*X + B
Quy ước: + Lượng khách quốc tế, nội địa đến Huế lần lượt là: Y
1,
Y
2
+ Lượng khách quốc tế, nội địa dự báo sẽ đến Huế trong những năm
tới là: Y
C1
, Y
C2
.
+ Quy ước năm là: X= 1,2,3…
Tính toán:
( )
∑ ∑
∑ ∑ ∑
−
−
=
2
2
11
1
XXn
YXXYn
A

= 50,318
( )
∑ ∑
∑ ∑∑∑
−
−
=
2
2
1
1
2
1
XXn
XYXYX
B
= - 22,908
=> Y
C1
= 50,318*X + (-22,908)
( )
∑ ∑
∑ ∑ ∑
−
−
=
2
2
22
2

XXn
YXXYn
A
= 60,895
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 14
Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
( )
∑ ∑
∑ ∑∑∑
−
−
=
2
2
2
2
2
2
XXn
XYXYX
B
= 33,840
=> Y
C2
= 60,895*X + 33,840
DỰ BÁO KHÁCH DU LỊCH ĐẾN HUẾ
TỪ NĂM 2010 ĐẾN NĂM 2020
Năm X Y
1
Y

2
ΣX
2
XY
1
XY
2
Y
C1
Y
C2
2000 8
313.010 607.650
64 2.504.080 4.861.200
2001 9
389.780 736.970
81 3.508.020 6.632.730
2002 10
480.800 842.430
100 4.808.000 8.424.300
2003 11
371.830 816.470
121 4.090.130 8.981.170
2004 12
436.620 934.870
144 5.239.440 11.218.440
2005 13
552.940 768.090
169 7.188.220 9.985.170
2006 14

630.540 816.280
196 8.827.560 11.427.920
2007 15
774.910 772.650
225 11.623.650 11.589.750
2008 16
1.027.530 878.280
256 16.440.480 14.052.480
2009 17
922.360 1013.510
289 15.680.120 17.229.670
Σ
125 5.900.320 8187.200 1,645 79.909.700 104.402.830
2010 18 . 882.817 1.129.956
2011 19 933.135 1.190.851
2012 20 983.453 1.251.747
2013 21 1.033.771 1.312.642
2014 22 1.084.089 1.373.537
2015 23 1.134.407 1.434.432
2016 24 1.184.725 1.495.328
2017 25 1.235.043 1.556.223
2018 26 1.285.362 1.617.118
2019 27 1.335.680 1.678.014
2020 28 1.385.998 1.738.909
b) Dự báo nhu cầu phong lưu trú ở thành phố Huế trong tương lai
Tương tự ta tiến hành trình tự theo các bước:
* Bước 1: Vẽ biểu đồ biểu diễn nhu cầu phòng thống kê được trong quá khứ.
BIỀU ĐỒ NHU CẦU PHÒNG Ở HUẾ
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 15
Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy

GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2000 ĐẾN 2010
ĐVT: nghìn phòng
Nhận xét: Do phụ thuộc vào lượng khách du lịch đến Thành phố Huế nên số liệu
thống kê nhu cầu phòng giai đoạn 2000- 2010 cũng có xu hướng là đường thẳng. Nên
để thuận tiện trong việc dự báo ta sẽ dùng phương pháp dự báo theo khuynh hướng
đường thẳng như trong phần dự báo khách du lịch.
* Bước 2: Tiến hành dự báo nhu cầu phòng theo khuynh hướng đường thẳng.
Hàm dự báo: Y
c
= A*X + B
Quy ước: + Nhu cầu phòng thống kê là: Y
+ Nhu cầu phòng dự báo trong những năm tới là: Y
C
+ Quy ước năm là: X= 1,2,3…
Tính toán:
( )
∑ ∑
∑ ∑ ∑
−
−
=
2
2
XXn
YXXYn
A
= 411
( )
∑ ∑
∑ ∑∑∑

−
−
=
2
2
2
XXn
XYXYX
B
= 3,050
Vậy: Y
C
= 411*X + 3,050
DỰ BÁO NHU CẦU PHÒNG TẠI HUẾ
GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2010 ĐẾN 2020
Năm X Y ΣX
2
XY Yc
2000 1 3.383 1 3.383
2001 2 4.142 4 8.284
2002 3 4.870 9 14.609
2003 4 4.360 16 17.438
2004 5 5.033 25 25.166
2005 6 5.023 36 30.140
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 16
Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
2006 7 5.512 49 38.582
2007 8 6.009 64 48.070
2008 9 7.340 81 66.058
2009 10 7.407 100 74.065

2010 11 7.566 121 91.548
Σ
66 60,644 506 417.345
2011 12 7.976
2012 13 8.387
2013 14 8.797
2014 15 9.208
2015 16 9.618
2016 17 10.029
2017 18 10.439
2018 19 10.850
2019 20 11.260
2020 21 11.671
c) Nhận định về lượng khách sạn sẽ tăng trong tương lai
Theo dự báo thì lượng khách du lịch cả quốc tế và nội địa đến Thành phố Huế sẽ
ngày càng tăng cao trong những năm tới. Nhưng so với lượng cầu thì lượng cung các
cơ sở lưu trú vẫn diễn ra việc thiếu hụt, nhất là là vào các tháng cao điểm có các lễ hội,
như Tết Nguyên Đán, Festival Huế và Festival Các làng nghề truyền thống. Bên cạnh
đó theo tinh thần của nghị quyết Đại hội Tỉnh Thừa Thiên Huế lần thứ XIV sẽ tiếp tục
đầu tư và phát triển cơ sở hạ tầng dịch vụ du lịch nhằm mục tiêu đưa ngành du lịch trở
thành ngành kinh tế mũi nhọn của Thừa Thiên Huế.
Với sự tăng lên của khách du lịch thì yêu cầu đối với cơ sở của về các cơ sở lưu trú
cũng sẽ tăng cao, nhưng do số lượng khách sạn 4-5 sao có hạn nên rất nhiều khách du
lịch hạng sang, đặc biệt là khách quốc tế không được đáp ứng đầy đủ về nhu cầu khách
sạn cao cấp nên buộc lòng phải cư trú tại những khách sạn tiêu chuẩn thấp hơn. Do đó,
nhu cầu đầu tư xây dựng khách sạn cao cấp (4, 5 sao) là rất cần thiết.
Một điều chắc chắn là sẽ có nhiều nhà đầu tư nhận biết đây là một miếng đất màu
mỡ để đầu tư vào xây dựng các cơ sở lưu trú, khu du lịch… Việc đầu tư vào xây dựng
khách sạn tiêu chuẩn cao cấp Sky Garden trong thời điểm này sẽ tạo ra một lợi thế
cạnh tranh trong tương lai so với những dự án sau này.

SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 17
Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
1.4. Tiềm năng, khả năng thâm nhập thị trường và khả năng cạnh
tranh của dự án
1.4.1. Tiềm năng của dự án
Từ dự báo cung và cầu trong tương lai chúng ta có thể thấy rằng trong những
năm tới nhu cầu về phòng lưu trú đạt tiêu chuẩn cao (4,5 sao) ngày càng tăng, đặc biệt
trong các mùa lễ hội nhưng trên thực tế thì lượng khách sạn đạt tiêu chuẩn cao ở Huế
vẫn còn rất hạn chế nên khi khách sạn Sky Garden được được đầu tư sẽ giải quyết
được phần nào vấn đề này, đây cũng là một lợi thế cho Khách sạn.
Khách sạn Sky Garden nằm ở vị trí trung tâm Thành phố, gần cụm khách sạn
lớn ở Huế, diện tích khu đất rộng rãi, thoáng mát, giáp 2 trục đường chính là Đội Cung
và Lê Lợi, dễ dàng tiếp cận Sông Hương và các điểm du lịch nổi tiếng khác: Đại Nội,
Chùa Thiên Mụ và các lăng tẩm.
Đặc biệt từ khối phòng ngủ của khách sạn, du khách có thể ngắm Sông Hương,
Núi Ngự và toàn cảnh Thành phố Huế.
1.4.2. Khả năng thâm nhập thị trường của dự án
Để thu hút được khách du lịch đến Khách sạn, và biết đến khách sạn đặc biệt
trong những năm đầu Khách sạn có thể áp dụng những chính sách sau:
Quản lý điều hành khách sạn: Để có thể quản lý khách sạn một cách chuyên
nghiệp Chủ đầu tư có thể thuê các nhà quản lý, các chuyên gia trong lĩnh vực du lịch
khách sạn trong các tập đoàn quản lý khách sạn nước ngoài. Đây cũng là một cách để
tận dụng lượng khách quen của các tập đoàn quản lý này, tận dụng để quản bá hình
ảnh của khách sạn.
Quảng cáo: Một số chính sách quảng cáo có thể áp dụng:
- Giới thiệu trên các phương tiện thông tin đại chúng như: Internet, trên truyền
hình phát thanh của Trung Ương và địa phương, kết hợp với các tạp chí du lịch để đưa
tin.
- In các tờ rơi quảng cáo giới thiệu sản phẩm, in bản đồ chỉ dẫn kèm theo các
tuor du lịch sẽ thực hiện trong vùng, đặc biệt quảng cáo ở các sân bay, nhà ga, bến xe

bằng nhiều thứ tiếng.
1.4.3. Mục tiêu của dự án
Xây dựng khách sạn cao cấp Sky Garden tiêu chuẩn 4 sao với hệ thống hạ tầng
kỹ thuật đồng bộ, đảm bảo phù hợp quy hoạch phát triển Thành phố Huế trước mắt và
lâu dài
Góp phần chỉnh trang đô thị, tạo bộ mặt khang trang cho Thành phố Huế
Tăng hiệu quả sử dụng đất
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 18
Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
Tăng nguồn thu của ngành du lịch, tăng tỷ trọng đóng góp cùa ngành du lịch
vào GDP của tỉnh nhà , góp phần làm tăng nguồn thu của ngân sách địa phương.
Đảm bảo tạo ra nguồn thu ổn định cho các nhà đầu tư.
1.4.4. Kết luận về sự cần thiết của dự án
Dựa vào những số liệu dự báo được và những phân tích về thị trường, ta có thể
nhận thấy được nhu cầu về khách sạn ở Thành phố Huế ngày càng tăng. Cùng với sự
phát triển kinh tế thì đời sống của con người cũng ngày càng đi lên, nhu cầu du lịch
tăng nhanh, kéo theo những dịch vụ được đặt ra cũng ngày càng phong phú hơn để đáp
ứng mọi yêu cầu của khách hàng.
Với những tiềm năng sẵn có của Thành phố, việc đầu tư khách sạn Sky Garden
một hướng đi đúng trong lĩnh vực đầu tư bất động sản du lịch của công ty.
CHƯƠNG 3
LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM, BỐ TRÍ TỔNG MẶT BẰNG
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 19
Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
1.5. Lựa chọn phương án địa điểm xây dựng
Hiện tại dự án Sky Garden đang tìm kiếm và lựa chọn địa điểm phù hợp, theo
đó có 2 địa điểm đang có những điều kiện thuận lợi để thực hiện dự án:
1.5.1. Phương án 1
Công trình Khách sạn Sky Garden được xây dựng trên khuôn viên khu đất tại số
01 Đội Cung, Thành phố Huế. Khu đất được giới hạn bởi:

- Phía Tây Bắc giáp đường Lê Lợi, nhìn ra sông Hương
- Phía Tây Nam giáp đường Đội Cung, nhìn ra phía Cầu Tràng Tiền.
- Phía Đông Nam và Đông Bắc giáp đường kiệt khu dân cư
Khu đất rộng 2.256 m
2
, mặt chính thức giáp 2 trục đường chính là Đội Cung và
Lê Lợi với chiều dài đường Đội Cung là 55,5 m và chiều dài đường Lê Lợi là 19,8;
Chiều sâu bình quân của khu đất rộng 40,6 m.
3.1.1.1. Điểm mạnh của phương án 1
Địa hình khá bằng phẳng, rất thuận lợi cho công tác đầu tư xây dựng
Về mặt vị trí, khu đất của Dự án có rất nhiều lợi thế so với các khu vực khác do khu
vực này có hệ thống cơ sở hạ tầng khá tốt.
Các điều kiện tự nhiên, địa hình, khí hậu thuận lợi.
Công trình Khách sạn Sky Garden nằm trên trục đường Lê Lợi, là một vị trí
quan trọng đối với kiến trúc tổng thể khu vực đường Lê Lợi và sông Hương, sông Bến
Ngự.
Giao thông đi lại từ các địa điểm khác nhau trong thành phố đến khu vực dự án
rất thuận tiện. Tuyến đường chính Lê Lợi, đường Đội Cung liên kết khu vực dự án với
các khu dân cư, buôn bán sầm uất, nơi có nhiều trung tâm vui chơi giải trí.
3.1.1.2. Điểm yếu của phương án 1
Phần lớn cao độ đất trong khu vực nghiên cứu đều thấp và nền yếu, không
thuận lợi cho xây dựng, vì vậy khi tổ chức xây dựng cho khu vực này cần phải đáp
ứng cao độ nền để đảm bảo không bị ngập lụt trong mùa mưa.
Do vị trí nằm ngay trung tâm thành phố, nên trong quá trình thi công vận
chuyển vật liệu đảo bảo an toàn, và phải đảm bảo vệ sinh môi trường, giảm thiểu tiếng
ồn.
Đây là những khó khăn chung của những dự án thực hiện trong Thành phố Huế
1.5.2. Phương án 2
Công trình khách sạn Sky Garden được xây dựng trên khu qui hoạch đô thị mới
phường An Cựu thành phố Huế.

3.1.2.1. Điểm mạnh của phương án 2
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 20
Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
Địa điểm xây dựng là khu đất trống chưa có công trình nhà cao tầng, lại nằm
trong vùng qui hoach khu đô thị mới nên chi phí cho việc thi công giải phóng mặt
bằng tương đối thấp.
3.1.2.2. Điểm yếu của phương án 2
Dự án nằm trong khu quy hoạch tái định cư nên 3 mặt của khách sạn đều giáp
khu dân cư, điều này cũng ảnh hưởng đến cảnh quan xung quanh của khách sạn, không
tạo được không gian thoáng đảng cho khách du lịch.
Vị trí khu đất nhỏ, không đủ bố trí cho các loại xe du lịch cỡ lớn đến lưu trú và
đỗ xe.
Xét về điều kiện địa chất thủy văn, nơi đây có cấu tạo địa hình tương đối phức
tạp, gồm nhiều lớp với nhiều khả năng chịu tải khác nhau, từ trên xuống dưới phân
thành nhiều lớp
Địa tầng khu vực chủ yếu là cát, do đó trong quá trình thi công dễ xảy ra các
quá trình cát trồi, cát chảy.
Nước mặt và nước ngầm tại vị trí xây dựng cũng rất phức tạp, dễ xảy ra hiện
tượng nước chảy vào hố móng khi thi công.
Tóm lại: Qua phân tích, so sánh điểm mạnh và điểm yếu của hai phương án ta thấy
phương án 1 nằm ở trong trung tâm thành phố nên chi phí xây dựng cao hơn nhưng
chủ đầu tư vẫn chọn phương án 1 bởi đây là một vị trí tiềm năng cho việc kinh doanh
dịch vụ và du lịch. Mặc dù nơi đây là khu có nhiều nhà hàng, khách sạn và resort nỗi
tiếng nhưng việc kinh doanh bất động sản du lịch sẽ không thừa bởi vì thành phố Huế
sẽ còn phát triển sôi động, nhu cầu ngày càng cao, do đó việc phát triển các dự án bất
động sản du lịch là một đòi hỏi tất yếu theo định hướng phát triển của thành phố.
1.6. Hiện trạng khu đất
1.6.1. Hiện trạng công trình
Mặt bằng khu đất khá bằng phẳng, thoáng mát, có cốt nền cao nên ít bị ngập lụt.
Lũ thường khu đất ngập lụt vào khoảng 0,1- 0,3 m nước. Cơn lũ lịch sử 1999 ngập

khoảng 0,5-0,6m nước.
Khu đất hiện đã được Ủy ban nhân dân Thành phố Huế đền bù giải phóng mặt
bằng chuẩn bị giao cho bên chủ đầu tư thực hiện dự án.
1.6.2. Điều kiện địa chất công trình
Đất đá cấu tạo nên địa hình chủ yếu là sét pha, cát hạt nhỏ, bùn sét pha lẫn vỏ sò
và cát pha lẫn dăm sạn- cuội sỏi với màu xám vàng- xám xanh, vàng nghệ- nâu đỏ,
nguồn gốc sông – biển và sông biển- đầm lầy, tuổi Holocen- Pleistocen.
Kết quả mô tả thực địa của 3 hố khoan khảo sát (sâu từ 31-32m) cho thấy cấu
trúc nền đất Khu đất xây dựng Khách sạn Sky Garden từ trên xuống gồm gồm nhiều
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 21
Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
lớp đất. Trên cơ sở phân chia thành các đơn nguyên địa chất công trình, cho thấy cấu
trúc nền khu đất đang xét khá phức tạp. Các lớp đất có đặc điểm phân bố, điều kiện thế
nằm, bề dày rất khác nhau và thay đổi mạnh theo không gian, đặt biệt là các thành
phần bên dưới phân bố không liên tục. Đất có thành phần chủ yếu là sét pha, cát hạt
nhỏ, bùn sét pha lẫn vỏ sò và cát pha phân bố xen kẹp nhau cùng với trạng thái, màu
sắc không đồng nhất. Nhìn chung, tính chất xây dựng của các thành tạo tuân theo quy
luật địa tầng ( càng xuống sâu độ bền của đất càng tăng và khả năng biến dạng lún
càng thấp)
1.6.3. Điều kiện thủy văn
Qua tham khảo các tài liệu địa chất thủy văn khu vực kết hợp với công tác điều
tra, quan trắc mực nước dưới đất có thể khái lược một số đặc điểm địa chất thủy văn
liên quan đến khu đất dự định xây dựng như sau:
- Đất đá cấu tạo nên địa tầng khu vực dự định xây dựng chủ yếu là sét pha, bùn
sét pha, cát pha lẫn cuội sỏi với mức độ chứa nước tương đối phong phú. Trong thời
gian khảo sát mực nước ngầm dao động trong khoảng 1,0-1,1m.
- Nước dưới đất trong các tầng bên trên thường bị nhiễm bẩn và nhiễm mặn.
Tuy vậy nếu sử dụng nước ngầm để thi công có thể khai thác ở các tầng chứa nước bên
dưới nhưng cần tiến hành bơm hút, thí nghiệm lưu lượng và thành phần lý hóa để xác
định các tính chất ăn mòn của nước dưới đất.

1.6.4. Hiện trạng hạ tầng kĩ thuật khu vực dự án
Giao thông: Khu vực dự án nằm trên 2 trục đường chính là Đội Cung và Lê Lợi
là 2 con đường lớn phía nam Thành phố Huế, đường Lê Lợi được xem là 1 trong
những con đường đẹp nhất của Thành phố Huế do chạy gần sông Hương và là con
đường tập trung nhiều dự án lớn, nhiều khu vui chơi giải trí.
Điện: Khu vực Dự án đã có lưới điện quốc gia qua các trục đường chính Đội
Cung và Lê Lợi nên rất thuận lợi cho việc kéo điện vào tận chân công trình.
Cấp thoát nước: Khu vực dự án đã có tuyến đường ống cấp và thoát nước qua 2
trục đường Đội Cung và Lê Lợi. Việc đấu nối hệ thống cấp thoát nước của công trình
với hệ thống cấp thoát nước của khu vực là rất thuận tiện.
1.6.5. Hiện trạng khu dân cư
So sánh với các vùng xung quanh, dân cư ở Huế tương đối đông, được xem là
một thị trường có tiềm năng và nơi đây có nhiều trường đại học. Huế còn được xem là
một trong những thành phố phát triển du lịch nhanh nhất trong khu vực Miền trung do
đó thu hút một số lượng lớn các nhà đầu tư, du khách Nước ngoài đến thành phố Huế.
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 22
Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
1.7. Giải pháp kiến trúc của phương án chọn
1.7.1. Kiến trúc công trình đã chọn
1.1.1.1. Qui hoạch tổng mặt bằng
Công trình được bố trí cân đối và trải đều trên khu đất, tận dụng tối đa mặt tiền
2 trục đường chính là Đội Cung và Lê Lợi đồng thời lùi vào một khoảng hợp lý về các
phía để tạo sân vườn phía trước, đảm bảo khoảng cách phù hợp với các đường chính,
đường kiệt, với các lô đất, tạo ra khoảng không gian và vệt cây xanh cách ly khu dân
cư xung quanh.
Tận dụng tối đa phần khoảng không tầng hai để tổ chức thêm sân vườn làm
tăng thêm không gian cây xanh cho công trình cũng như gắn thiên nhiên với con
người.
1.1.1.2. Thiết kế mặt bằng tổng công trình
a) Tầng hầm :

Bố trí bãi đổ xe, khu vực kỹ thuật khu phục vụ giặt là, kho và phòng bảo vệ.
b) Tầng 1
Bố trí khối lễ tân thông tầng với tầng lững với diện tích rộng rãi, tạo sự thoải
mái và ần tượng cho du khách đến khách sạn. Phía sau lễ tân là khu vực văn phòng
làm việc của khách sạn. Cánh trái của lễ tân là khu vực làm việc của nhà hàng, khu
bếp và khu vệ sinh chung.
c) Tầng lửng
Bố trí phòng họp giao ban ở phía cánh phải, quầy cà phê, khu massage có đầy
đủ tiện nghi như tấm hơi bồn ngâm, massage nước và một phòng tập thể dục.
d) Tầng 2
Bố trí một hội trường lớn để tổ chức các sự kiện và các hội nghị, một phòng họp
nhỏ kết hợp với các phòng tiệc. Phía trước là khu ăn sáng cho khách, khu cà phê nhìn
ra phía trước nữa là khu sân vườn tiệc đứng, cánh phải là khu bể bơi, quầy giải khát
tạo nên một khung cảnh sống động và một không gian thư giãn. Cánh trái phía trong
nhà là khu chuẩn bị các phần ăn.
e) Tầng 3 đến tầng 14
Bố trí toàn bộ phòng ngủ, gồm 145 phòng, trong đó 8 phòng VIP, 125 phòng đôi
và 12 phòng đơn với đầy đủ tiện nghi của một khách sạn đạt tiêu chuẩn 4 sao, được bố
trí hành lang giữa. Diện tích phòng ngủ đôi kể cả vệ sinh là 32-34 m
2
, phòng đơn là
28- 30 m
2
và phòng VIP là 60-64 m
2
.
f) Tầng 14
Bố trí một phòng tiệc 100 người có diện tích 80 m
2
, một phòng ăn VIP có diện tích là 60-

64 m
2
, một quầy bar, khu soạn và các không gian khác.
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 23
Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
1.1.1.3. Thiết kế mặt đứng khách sạn
Công trình được thiết kế theo phong cách kiến trúc hiện đại cao 11 tầng gồm
khối ngủ vươn cao, phần nhà hàng và các không gian chức năng trãi đều trên toàn khu
đất với không gian mở vừa hiện đại vừa rất gần gũi thân thiện với thiên nhiên.
Khối ngủ cao tầng với các phòng được thiết kế có hướng nhìn trực tiếp ra sông
Hương, núi Ngự và toàn cảnh thành phố Huế.
CHƯƠNG 4
XÁC ĐỊNH NGUỒN VỐN VÀ QUI MÔ NGUỒN VỐN CHO DỰ ÁN
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 24
Thuyết minh đồ án Kinh tế đầu tư GVHD: Nguyễn Thị Thu Thủy
4.1. Tổng mức đầu tư của dự án
Tổng mức đầu tư của dự án là toàn bộ chi phí dự tính để đầu tư xây dựng công trình và
là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn khi thực hiện đầu tư xây dựng công
trình.
Tổng mức đầu tư bao gồm:
- Chi phí xây dựng.
- Chi phí thiết bị.
- Chi phí quản lý dự án.
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.
- Chi phí khác và chi phí dự phòng.
Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được tính theo công thức sau:
G = G
XD
+ G
TB

+ G
QLDA
+ G
TV
+ G
K
+ G
DP
Trong đó:
- G: Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình
- G
XD
: Chi phí xây dựng của dự án
- G
TB
: Chi phí thiết bị của dự án
- G
QLDA
: Chi phí quản lý dự án
- G
TV
: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
- G
DP
: Chi phí dự phòng
Chi phí dự phòng được tính bằng 10% chi phí đầu tư cho xây lắp, thiết bị và lắp đặt
thiết bị, chi phí khác.
1.7.2. Chi phí xây lắp công trình
- Chi phí xây lắp công trình được xác định dựa trên danh mục các hạng mục công
trình, tính theo giá trị khái toán xây lắp.

- Dựa trên hồ sơ thiết kế cơ sở cho công trình khách sạn.
1.7.3. Chi phí thiết bị, lắp đặt thiết bị
- Căn cứ vào nhu cầu trang thiết bị trong dự án bao gồm các thiết bị trong khu
nhà ở, khu quản lý và điều hành dự án.
- Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường bao gồm: giá mua, chi phí vận
hành, lắp đặt, lấy theo thực tế số lượng loại thiết bị, bảng báo giá thiết bị trong thiết kế
về trang thiết bị cho công trình.
1.7.4. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng được xác định dựa trên các công việc quy định
cụ thể ở từng giai đoạn của dự án theo các quyết định về luật xây dựng và luật đầu tư,
một số các quy định khác của nhà nước. Và được tính toán theo tỷ lệ vốn xây lắp, thiết
SVTH: Nguyễn Thị Thủy Tiên – Lớp 08KX1 Trang 25