ứng dụng gis trong việc quản lý giá đất trên địa bàn phường 6 – tp cao lãnh

1
MỞ ĐẦU
Việc sử dụng nguồn tài nguyên đất đai trên thế giới nói chung, ở Việt Nam
nói riêng, là vấn đề đang được quan tâm rất nhiều trong thời gian qua. Nguồn tài
nguyên này ngày một suy thói. Trong những năm gần đây với cơ chế thị trường ở
nước ta, luật đất đai ra đời kèm theo các thông tư và các quyết định khác trong đó
liên quan nhiều nhất đến quyền sử dụng đất đai đã giúp cho việc giải quyết những
vấn đề khó khăn về mặt sử dụng đất đai. Chính vì vậy thị trường đất đai trong nước
ngày càng phát triển.
Tuy nhiên, đất và nhà ở là những loại bất động sản có giá trị kinh tế lớn mà
sự hiểu biết chúng ta với thị trường này còn nhiều mặt hạn chế. Giá đất luôn được
nâng cao và ngày càng nóng lên.
Việc quản lý giá cả một cách hiệu quả là một vấn đề quan trọng nhất trong
việc bình ổn thị trường đất đai. Bên cạnh đó chúng ta cần xây dựng thành công giá
đất sẽ giúp những cán bộ công tác trong lĩnh vực của thị trường đất đai dễ dàng hơn
và thuận tiện hơn.
Bên cạnh đó thì công nghệ GIS (Hệ thống thông tin địa lý) ngày càng được
phát triển và tăng nhiều tiện ích hơn phục vụ cho công tác quản lý đất đai. Việc phát
triển mạnh mẽ của công nghệ GIS thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của các dịch vụ
kèm theo. Ứng dụng thành công công nghệ GIS trên nhiều lĩnh vực của quản lý đất
đai sẽ làm tiền đề cho việc quản lý giá đất giúp bình ổn thị trường đất đai.
Chính vì những điều trên và tầm quan trọng của việc quản lý giá đất bằng
công nghệ thông tin thì việc xây dựng một đề tài nhiên cứu về việc ứng dụng GIS
vào việc quản lý giá đất là vô cùng quan trọng và cấp thiết. Chính vì lẽ đó, đề tài
“Ứng dụng GIS trong việc quản lý giá đất trên địa bàn phường 6 – Tp Cao
Lãnh” được thực hiện nhằm giải quyết mục tiêu sau:
Xây dựng các bản đồ chuyên đề về giá đất trên địa bàn phường 6, thành phố
Cao Lãnh. Phục vụ hiệu quả cho công tác quản lý giá đất của các cán bộ quản lý đất
đai. Bên cạnh đó còn phục vụ cho công tác theo dõi biến động về giá đất đai trên địa
bàn phường 6, thành phố Cao Lãnh.
2

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN
CỦA VIỆC ỨNG DỤNG GIS QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT
1.1. Tổng quan về giá đất
1.1.1. Khái niệm và vai trò
Tổng cục quản lý đất đai (2009), giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của
quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ đối với một thửa đất (khu đất) cụ thể cho
một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
Theo khoản 23, điều 4 Luật đất đai 2003 nêu: “Giá quyền sử dụng đất (sau
đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy
định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”.
Giá của đất tuỳ theo giá trị của đất bao gồm: Loại đất, hạng đất, quan hệ cung
cầu về đất. Tuỳ vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất, tuỳ lợi ích kinh tế
của xã hội và người sử dụng đất cũng như tuỳ thuộc yêu cầu quản lý đất đai mà hình
thành.
Như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều
yếu tố một cách hợp lý và tuân thủ theo một số luật lệ nhất định.
Thông thường thì đất được hình thành ở hai loại giá: Giá theo quy định của
Nhà nước và giá theo nhu cầu và tâm lý của người mua. Giá do Nhà nước quy định
nằm trong khung giá chung của cả nước, loại giá này dựa trên cơ sở phân hạng định
giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy định và tuỳ thuộc vào từng vùng, khu vực
cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà hình thành. Dựa trên cơ sở này
Nhà nước quy định mức thuế cho người sử dụng đất. Giá thứ hai thường dựa vào
nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay sang nhượng, là loại giá không ổn định,
không có cơ sở vững chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào
sự quyết đoán, vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử dụng, loại giá này
thông thường cũng dựa trên cơ sở khung giá quy định của Nhà nước mà hình thành
nhưng ở mức cao hay thấp hơn, thường bằng giá Nhà nước cộng sự chênh lệch do
nhu cầu và tâm lý của người mua và người bán.
1.1.2. Nguyên tắc xác định xác đất

3
Theo Đặng Như Hiển (2005), giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích
đất do nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng
đất. Giá đất được hình thành trong 03 trường hợp sau:
+ Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá.
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
+ Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Một trong những khác biệt cơ bản giữa luật đất đai hiện hành so với luật đất
đai 1993 đó là sử dụng giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
là một trong những nguyên tắc để xác định giá đất. Theo quy định tại khoản 1 điều
56 luật đất đai thì giá đất được xác định theo 3 nguyên tắc sau:
+ Sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp.
+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ
tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo qui
hoạch thì mức giá như nhau.
+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương,
có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại,
cùng mục đích sử dụng theo qui hoạch thì mức giá như nhau.
1.1.3. Phương pháp xác định giá đất và khung giá đất
Để tính giá cho các loại đất ta căn cứ vào Quy Định về mức giá các loại đất
của UBND tỉnh Đồng Tháp vào ngày 01 tháng 01 hàng năm. Theo quy định của
Luật Đất Đai 2003, hàng năm các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải ban
hành giá các loại đất, để làm cơ sở cho việc quản lý giá đất ta căn cứ vào Quyết
định số 39/2010/QĐ-UBND của UBND tỉnh Đồng Tháp ban hành ngày 28 tháng 12
năm 2010 về việc ban hành Quy định mức giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng
Tháp. Giá đất được xác định tuỳ thuộc vào loại đất và vị trí thửa đất, cụ thể như sau:

a. Đất nông nghiệp: Giá đất nông nghiệp được xác định theo từng vị trí và khu
vực quy định tại khoản 1 Điều 13 của Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh
Đồng Tháp (Ban hành kèm theo Quyết định số 39/2010/QĐ-UBND ngày 28 tháng
4
12 năm 2010 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp), cho từng loại đất theo từng
bảng giá đất như sau:
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất trồng cây hàng năm; đất nuôi trồng thủy sản;
- Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng được xác định giá theo bảng giá đất rừng
sản xuất trên cùng địa bàn huyện, thị xã;
- Giá các loại đất nông nghiệp khác được xác định căn cứ theo bảng giá đất quy
định tại khoản 1 Điều 13 của Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp
(Ban hành kèm theo Quyết định số 39/2010/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2010
của Uỷ ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp) của loại đất nông nghiệp liền kề hoặc ở khu
vực lân cận trong cùng khu vực (nếu không có đất liền kề).
Mức giá đất nông nghiệp khác tối đa không vượt quá giá đất nông nghiệp
liền kề hoặc mức giá cao nhất đã qui định đối với đất nông nghiệp ở khu vực lân
cận.
 Phân loại khu vực đất và vị trí đất để xác định giá đất
 Khu vực: trong mỗi huyện, thị xã, thành phố đất nông nghiệp được chia thành 02
khu vực: khu vực 1 là đất thuộc các phường trung tâm, thị trấn và các xã có giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương đương với giá nông nghiệp của phường
trung tâm, thị trấn; khu vực 2 là đất thuộc các phường và các xã còn lại.
 Vị trí: trong mỗi khu vực, đất nông nghiệp được phân thành 04 vị trí theo quy
định sau:
- Vị trí 1: đất nằm trong phạm vi 150 mét tính từ chân taluy của các đường phố
trong đô thị, trục lộ giao thông chính; đất nằm trong phạm vi 150 mét tính từ bờ
sông, kênh, rạch (theo tên gọi dân gian) có kích thước mặt cắt từ 30 m trở lên (tính
theo ranh giới đất sông, kênh, rạch được xác định theo đường mép nước của mực
nước trung bình) trở vào;

- Vị trí 2: đất nằm trong phạm vi 150 mét tính từ chân taluy của các đường huyện,
lộ xã; đất nằm trong phạm vi 150 mét tính từ bờ sông, kênh, rạch (theo tên gọi dân
gian) có kích thước mặt cắt dưới 30 m trở xuống (tính theo ranh giới đất sông, kênh,
rạch được xác định theo đường mép nước của mực nước trung bình) trở vào; đất
nằm trong phạm vi từ trên 150 mét đến mét thứ 300 của vị trí 1;
5
- Vị trí 3: đất nằm trong phạm vi từ trên 150 mét đến mét thứ 300 của vị trí 2; đất
nằm trong phạm vi từ trên 300 mét đến mét thứ 450 của vị trí 1;
- Vị trí 4: đất nông nghiệp còn lại ngoài đất vị trí 1, vị trí 2 và vị trí 3.
 Xử lý một số trường hợp về giá đất nông nghiệp
- Đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở nhưng không được công nhận là đất ở,
đất nông nghiệp trong đô thị, khu dân cư nông thôn đã được xác định ranh giới theo
quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, thì được tính theo vị trí
1 của đất trồng cây lâu năm cho từng khu vực đất theo bảng giá đất quy định tại
khoản 1 Điều 13 của Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp (Ban
hành kèm theo Quyết định số 39/2010/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2010 của
Uỷ ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp)
- Đất nông nghiệp nằm trong phạm vi 50 mét tính từ mép ngoài vỉa hè của các
đường phố đô thị được xác định theo bảng giá đất qui định tại khoản 1 Điều 13 của
Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp (Ban hành kèm theo Quyết
định số 39/2010/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2010 của Uỷ ban nhân dân tỉnh
Đồng Tháp) và nhân với hệ số 2,0;
- Trường hợp đất nông nghiệp mới khai hoang chưa đưa vào tính thuế sử dụng đất
nông nghiệp kể cả trường hợp đất có mục đích sử dụng ghi trên giấy chứng nhận là
đất hoang (Hg) thì giá đất được xác định tương ứng từng vị trí theo hiện trạng đang
sử dụng; riêng đất bãi bồi sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì vị trí để tính giá
đất được áp dụng quy định tại điểm b khoản 2 Điều này của từng loại đất nông
nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng.
b. Đất phi nông nghiệp
 Đất ở đô thị

• Phân loại đô thị
Đô thị loại 3 là đất thuộc thành phố Cao Lãnh và đất thuộc thị xã Sa Đéc; đô
thị loại 4 là đất thuộc thị xã Hồng Ngự, đất ở đô thị loại 3, 4 được xác định tối đa là
5 loại đường và 4 vị trí đất; đô thị loại 5 là đất thuộc các thị trấn của các huyện còn
lại, đất ở đô thị loại 5 được xác định tối đa là 4 loại đường và 4 vị trí đất.
• Phân loại đường phố
6
Loại đường phố trong đô thị để xác định giá đất được xác định căn cứ chủ
yếu vào khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, thuận tiện sinh hoạt và
giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm
chuyển nhượng, cụ thể như sau:
Đường phố loại 1: là đường khả năng sinh lợi và có giá đất thực tế cao nhất,
có cơ sở hạ tầng đồng bộ; kế đến là đường loại 2, loại 3, loại 4, loại 5 có khả năng
sinh lợi thấp hơn có giá đất thực tế bình quân thấp hơn và cơ sở hạ tầng kém thuận
lợi hơn.
Một loại đường gồm nhiều đoạn đường có khả năng sinh lợi, cơ sở hạ tầng,
điều kiện sinh hoạt và giá đất khác nhau thì từng đoạn đường được xếp vào loại
đường phố tương ứng.
• Phân loại vị trí đất:
Trong mỗi loại đường phố được phân thành 4 vị trí đất như sau:
- Vị trí 1: áp dụng đối với thửa đất có ít nhất một cạnh tiếp giáp hoặc cùng chủ với
thửa đất tiếp giáp đường phố trong phạm vi 20 mét tính từ mép trong vỉa hè. Giá đất
của vị trí 1 được quy định tại khoản 3 Điều 13 của Quy định giá các loại đất trên địa
bàn tỉnh Đồng Tháp (Ban hành kèm theo Quyết định số 39/2010/QĐ-UBND ngày
28 tháng 12 năm 2010 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp);
- Vị trí 2: áp dụng đối với thửa đất cùng chủ hoặc cùng thửa đất với thửa đất thuộc
vị trí 1 trong phạm vi từ trên 20 mét đến mét thứ 50 tính từ mép trong vỉa hè; thửa
đất thuộc vị trí 1 nhưng không tiếp giáp và khác chủ với thửa đất tiếp giáp đường
phố tính từ đường phố gần nhất. Giá đất của vị trí 2 được tính bằng 50% giá đất của
vị trí 1;

- Vị trí 3: áp dụng đối với thửa đất cùng chủ hoặc cùng thửa đất với thửa đất thuộc
vị trí 2 trong phạm từ trên 50 mét đến mét thứ 100; thửa đất thuộc vị trí 2 nhưng
không tiếp giáp và khác chủ với thửa đất tiếp giáp đường phố tính từ đường phố gần
nhất. Giá đất của vị trí 3 được tính bằng 30% giá đất của vị trí 1;
- Vị trí 4: áp dụng đối với thửa đất cùng chủ hoặc cùng thửa đất với thửa đất thuộc
vị trí 3 trên 100 mét; thửa đất không tiếp giáp và khác chủ với thửa đất tiếp giáp
đường phố trong phạm vi từ trên 50 mét đến mét thứ 100 tính từ mép trong vỉa hè
tính từ đường phố gần nhất. Giá đất của vị trí 4 được tính bằng 20% giá đất của vị
trí 1.
7
Trường hợp thửa đất không tiếp giáp và khác chủ với thửa đất tiếp giáp đường
phố trong phạm vi từ trên 100 mét tính từ mép trong vỉa hè. Giá đất được tính bằng
15% giá đất vị trí 1 của đường phố gần nhất, nhưng không được thấp hơn giá đất tối
thiểu quy định tại khoản 3 Điều 13 của Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh
Đồng Tháp (Ban hành kèm theo Quyết định số 39/2010/QĐ-UBND ngày 28 tháng
12 năm 2010 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp).
• Phân loại hẻm trong mỗi đô thị: Được phân thành 2 loại hẻm như sau:
- Hẻm loại 1: là hẻm kết nối với đường phố, mặt hẻm rộng từ 3 mét trở lên, có cơ sở
hạ tầng như: mặt hẻm tráng nhựa hoặc bê tông, xi măng. Giá đất của hẻm loại 1
được tính bằng giá đất vị trí 3 của đường phố mà hẻm kết nối trong phạm vi 20 mét
tính từ mép ngoài của hẻm; phần diện tích còn lại trên 20 mét (nếu cùng thửa hoặc
cùng chủ với thửa đất tiếp giáp hẻm) thì giá đất được tính bằng 50% giá đất của vị
trí 3;
- Hẻm loại 2: là các hẻm còn lại. Giá đất của hẻm loại 2 được tính bằng giá đất vị trí
4 của đường phố mà hẻm kết nối trong phạm vi 20 mét tính từ mép ngoài của hẻm;
phần diện tích còn lại trên 20 mét (nếu cùng thửa hoặc cùng chủ với thửa đất tiếp
giáp hẻm) thì giá đất được tính bằng 50% giá đất của vị trí 4;
- Giá đất của các hẻm có tên trong bảng Phụ lục 3 (Ban hành kèm theo Quyết định
số 39/2010/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2010 của Uỷ ban nhân dân tỉnh
Đồng Tháp) là giá đất trong phạm vi 20 mét tính từ mép ngoài của hẻm; phần diện

tích còn lại trên 20 mét (nếu cùng thửa hoặc cùng chủ với thửa đất tiếp giáp hẻm)
thì giá đất được tính bằng 50% giá đất của giá đất trong phạm vi 20 mét tiếp giáp
hẻm.
• Xử lý một số trường hợp về giá đất ở trong đô thị
+ Thửa đất tiếp giáp đường phố
- Thửa đất có vị trí tiếp giáp từ 2 đường phố trở lên hoặc tiếp giáp đường phố và
hẻm thì được xác định theo giá đất của đường phố có giá đất cao nhất;
- Trường hợp xác định giá đất theo quy định tại khoản 3 Điều 7 của Quy định giá
các loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp (Ban hành kèm theo Quyết định số
39/2010/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2010 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Đồng
8
Tháp) nhưng tại các đường phố mà qui hoạch không thể hiện vỉa hè, thì phạm vi để
xác định các vị trí đất được tính từ chân taluy của đường phố;
+ Thửa đất tiếp giáp với hẻm
- Thửa đất có vị trí tiếp giáp từ 2 hẻm trở lên thì được xác định theo giá đất của hẻm
có giá đất cao nhất;
- Trường hợp hẻm tiếp nối giữa hai đường phố có giá đất khác nhau, thì giá đất
trong phạm vi 20 mét tiếp giáp hẻm (theo quy định tại Điểm a khoản 4 Điều 7 của
Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp (Ban hành kèm theo Quyết
định số 39/2010/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2010 của Uỷ ban nhân dân tỉnh
Đồng Tháp)) được xác định theo đường phố có giá cao nhất;
+ Đối với thửa đất (khác thửa hoặc khác chủ) có cùng khoảng cách đến nhiều đường
phố, hẻm có giá đất khác nhau thì được xác định theo đường phố có giá cao nhất.
+ Đối với thửa đất mà phần mặt tiền tiếp giáp với các tuyến đường là mương lộ có
chiều rộng dưới 3 mét (không phân biệt đã tự san lắp hay chưa san lắp) hoặc đường
dân sinh thì giá đất được tính bằng giá đất của thửa đất tiếp giáp với đường phố;
tính bằng 80% giá của thửa đất tiếp giáp với đường phố nếu chiều rộng của mương
lộ rộng từ 3 mét trở lên. Trường hợp mương lộ đã san lấp toàn tuyến thì giá đất
được tính bằng giá đất quy định ở khoản 3 Điều 13 của Quy định giá các loại đất
trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp (Ban hành kèm theo Quyết định số 39/2010/QĐ-UBND

ngày 28 tháng 12 năm 2010 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp).
+ Việc xác định giá đất ở theo các quy định tại khoản 3, khoản 4 và điểm a, điểm b,
điểm c, điểm d khoản 5 Điều này nếu thấp hơn giá đất tối thiểu quy định tại khoản 3
Điều 13 của Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp (Ban hành kèm
theo Quyết định số 39/2010/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2010 của Uỷ ban
nhân dân tỉnh Đồng Tháp) thì được tính bằng mức giá đất tối thiểu.
 Giá đất ở tại nông thôn
- Phạm vi đất ở tại nông thôn: đất ở tại nông thôn được xác định là các khu vực đất
còn lại ngoài đất ở đô thị.
- Phân vị trí, khu vực đất ở nông thôn
Đất ở tại nông thôn được xác định giá theo 3 khu vực đất và trong mỗi khu
vực đất được chia thành 4 vị trí đất như sau:
• Khu vực 1
9
Đất khu vực 1 là đất ở khu dân cư tập trung ở chợ xã và khu dân cư tập trung
theo qui hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Đất ở khu vực
1 được phân chia thành 4 loại lộ và 4 vị trí đất như sau:
 Phân theo loại lộ:
- Lộ loại 1 bao gồm: các lộ nằm đối diện nhà lồng chợ, các trục lộ giao thông
chính;
- Lộ loại 2 bao gồm: các lộ nằm đối diện bến tàu, bến xe; các đường huyện có
tên trong Phụ lục số 2 (Ban hành kèm theo Quyết định số 39/2010/QĐ-UBND ngày
28 tháng 12 năm 2010 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp) các đường nội bộ có
kích thước mặt đường rộng từ 7 mét trở lên;
- Lộ loại 3 bao gồm: các đường nội bộ có kích thước mặt đường rộng từ 5 mét
đến dưới 7 mét;
- Lộ loại 4 bao gồm: các đường nội bộ còn lại.
 Phân theo vị trí:
- Vị trí 1: áp dụng đối thửa đất tiếp giáp hoặc cùng chủ với thửa đất tiếp giáp
với lộ trong phạm vi 20 mét tính từ chân taluy lộ. Giá đất của vị trí 1 được quy định

tại khoản 2 Điều 13 của Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp (Ban
hành kèm theo Quyết định số 39/2010/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2010 của
Uỷ ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp);
- Vị trí 2: áp dụng đối với thửa đất cùng chủ hoặc cùng thửa với thửa đất thuộc
vị trí 1 trong phạm vi từ trên 20 mét đến mét thứ 50 tính từ chân taluy lộ; thửa đất
thuộc vị trí 1 nhưng không tiếp giáp và khác chủ với thửa đất tiếp giáp lộ. Giá đất
của vị trí 2 được tính bằng 50% giá đất vị trí 1;
- Vị trí 3: áp dụng đối với thửa đất cùng chủ hoặc cùng thửa với thửa đất thuộc
vị trí 2 trong phạm vi từ trên 50 mét đến mét thứ 100 tính từ chân taluy lộ; thửa đất
thuộc vị trí 2 nhưng không tiếp giáp và khác chủ với thửa đất tiếp giáp lộ. Giá đất
của vị trí 3 được tính bằng 30% giá đất vị trí 1;
- Vị trí 4: áp dụng đối với các thửa đất còn lại, giá đất của vị trí 4 được tính
bằng 20% giá đất vị trí 1.
• Khu vực 2
Đất khu vực 2 là đất ở nằm trong phạm vi 100 mét (được tính từ chân taluy
lộ trở vào) của các trục lộ giao thông chính, đường huyện đã được cơ quan nhà
10
nước có thẩm quyền phê duyệt. Đất ở khu vực 2 được phân chia thành 4 loại lộ và 4
vị trí đất như sau:
 Phân loại lộ:
- Trục lộ giao thông chính, đường huyện: được chia thành 02 loại lộ, được xác
định từ lộ loại 1 đến lộ loại 2 tùy theo khả năng sinh lợi và điều kiện cơ sở hạ tầng.
- Các đường huyện còn lại: được chia thành 2 loại lộ, được xác định từ lộ loại 3
đến lộ loại 4 tùy theo khả năng sinh lợi và điều kiện cơ sở hạ tầng.
 Phân vị trí:
Được phân thành 4 vị trí như đối với đất khu vực 1 quy định tại điểm a,
khoản 2 Điều 8 của Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp (Ban
hành kèm theo Quyết định số 39/2010/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2010 của
Uỷ ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp).
• Khu vực 3

Đất khu vực 3 là đất ở khu vực nông thôn còn lại (ngoài đất ở khu vực 1 và
khu vực 2). Giá đất ở khu vực 3 được xác định theo 4 vị trí đất, như sau:
- Vị trí 1: thửa đất tiếp giáp với mặt tiền đường liên ấp (lộ xã) có cơ sở hạ tầng
là nhựa hoặc bê tông, xi măng;
- Vị trí 2: thửa đất tiếp giáp mặt tiền đường liên ấp (lộ xã) hiện trạng là đường
đất; thửa đất không tiếp giáp (khác chủ với thửa đất tiếp giáp) với quốc lộ, đường
tỉnh, đường huyện từ trên 100 mét đến mét thứ 300 tính từ chân taluy lộ;
- Vị trí 3: thửa đất tiếp giáp với kênh, rạch; thửa đất không tiếp giáp (khác chủ
với thửa đất tiếp giáp) với lộ liên ấp (lộ xã) từ trên 100 mét đến mét thứ 300 tính từ
chân taluy lộ;
- Vị trí 4: áp dụng đối với các thửa đất còn lại.
• Xác định giá đất cụ thể tại nông thôn
- Giá đất ở khu vực 1 tại nông thôn được quy định khoản 2 Điều 13 của Quy
định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp (Ban hành kèm theo Quyết định số
39/2010/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2010 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Đồng
Tháp) là giá đất của vị trí 1, các vị trí còn lại được xác định theo quy định tại điểm
a, khoản 2 Điều 8 Quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp (Ban hành
11
kèm theo Quyết định số 39/2010/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2010 của Uỷ
ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp);
- Giá đất ở khu vực 2 tại nông thôn được quy định khoản 2 Điều 13 của Quy
định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp (Ban hành kèm theo Quyết định số
39/2010/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2010 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Đồng
Tháp) là giá đất của vị trí 1, các vị trí còn lại trong phạm vi 100 mét tính từ chân
taluy lộ được xác định theo quy định tại điểm b, khoản 2 Điều 8 của Quy định giá
các loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp (Ban hành kèm theo Quyết định số
39/2010/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2010 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Đồng
Tháp) đối với đất nằm ngoài phạm vi 100 mét tính từ chân taluy lộ được xác định
theo giá đất khu vực 3 của đất ở tại nông thôn;
- Giá đất ở khu vực 3 tại nông thôn được tính bằng tổng diện tích của đất theo

từng vị trí nhân với bảng giá đất quy định tại khoản 2 Điều 13 của Quy định giá các
loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp (Ban hành kèm theo Quyết định số
39/2010/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2010 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Đồng
Tháp)
- Xử lý một số trường hợp cụ thể về giá đất ở nông thôn:
+ Thửa đất có vị trí tiếp giáp từ 2 lộ trở lên thì được xác định theo giá đất của
loại lộ có giá đất cao nhất; thửa đất nằm cùng trên nhiều khu vực hoặc vị trí đất
khác nhau thì được tính theo giá đất của khu vực, vị trí có giá đất cao nhất.
+ Đối với thửa đất thuộc khu vực 1 và khu vực 2 mà phần mặt tiền tiếp giáp với
các trục lộ là mương lộ có chiều rộng dưới 3 mét (không phân biệt đã tự san lấp hay
chưa san lấp) hoặc đường dân sinh thì giá đất được tính bằng giá đất của thửa đất
tiếp giáp với lộ giao thông; tính bằng 80% giá của thửa đất tiếp giáp với trục lộ nếu
chiều rộng của mương lộ rộng từ 3 mét trở lên. Trường hợp mương lộ đã san lấp
toàn tuyến thì giá đất được tính bằng giá đất quy định ở khoản 2 Điều 13 của Quy
định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp (Ban hành kèm theo Quyết định số
39/2010/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2010 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Đồng
Tháp)
+ Việc xác định giá đất ở theo các quy định tại điểm a, điểm b, khoản 3 Điều
này nếu thấp hơn giá đất tối thiểu quy định tại khoản 2 Điều 13 của Quy định giá
các loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Tháp (Ban hành kèm theo Quyết định số
12
39/2010/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2010 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Đồng
Tháp thì được tính bằng mức giá đất tối thiểu
1.1.4. Các loại giá đất
Thông thường đất được hình thành ở 2 loại giá: Giá theo qui định của Nhà
nước và giá đất theo nhu cầu và tâm lý của người mua.
a. Giá đất theo qui định của Nhà nước
Giá đất do Nhà nước qui định nằm trong khung giá chung của cả nước, loại
giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã qui định
và tùy thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương

mà hình thành. Dựa trên cơ sở này Nhà nước qui định mức thuế cho người sử dụng
đất.
b. Giá đất dựa vào nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay sang nhượng
Giá đất dựa vào nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay sang nhượng, là
loại giá không ổn định, không có cơ sở vững chắc về mặt phân hạng cũng như pháp
lý mà chủ yếu dựa vào sự ước đoán, vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người
sử dụng. Loại giá này thông thường cũng dựa trên cơ sở khung giá qui định của Nhà
nước mà hình thành nhưng ở mức cao hoặc thấp hơn, thường bằng giá Nhà nước +
sự chênh lệch do nhu cầu và tâm lý của người mua và người bán.
Trong điều kiện cụ thể của nước ta hiện, giá đất được chia theo loại đất và
mục đích sử dụng đất. Giá đất được hình thành gồm có ba loại sau:
- Giá đất nông nghiệp: Được quy định theo khung giá chung bao gồm các loại đất
dùng cho hoạt động sản xuất nông nghiệp.
- Giá đất phi nông nghiệp: Bao gồm giá đất ở, giá đất dùng cho hoạt động sản xuất
kinh doanh không liên quan đến hoạt động sản xuất nông nghiệp.
- Giá đất chưa sử dụng: Là giá đất được đưa ra để định giá cho hoạt động cho thuê
sử dụng đối với đất trống chưa xác định mục đích sử dụng.
1.1.5. Sự cần thiết quản lý giá đất
Hoạt động mua bán, sang nhượng đất đai diễn ra ngày càng nhiều trên thị
trường. Việc bình ổn thị trường nhà đất là một việc hết sức cần thiết và quan trọng.
Nếu giá đất được bình ổn thích hợp sẽ dẫn đến việc bình ổn thị trường nhà đất và
làm cho thị trường phát triển mạnh mẽ. Khi thị trường đất đai được phát triển ổn
định sẽ góp phần vào sự phát triển ổn định của nền kinh tế thị trường chung của cả
13
nước. Chính vì vậy, việc quản lý giá đất một cách hiệu quả là một việc rất cần thiết
và là yếu tố quan trọng nhất góp phần bình ổn thị trường nhà đất.
1.2. Tổng quan về GIS
1.2.1 Khái niệm
Từ các cách tiếp cận khác nhau nhiều nhà khoa học đã có những định nghĩa
khác nhau về GIS:

- GIS là một Hệ thống thông tin đặc biệt với cơ sở dữ liệu gồm những đối
tượng, những hoạt động hay những sự kiện phân bố trong không gian được biểu
diễn như những điểm, đường, vùng trong hệ thống máy tính. Hệ thống thông tin địa
lý xử lý, truy vấn dữ liệu theo điểm, đường, vùng phục vụ cho những hỏi đáp và
phân tích đặc biệt (Dueker, 1979).
- GIS là một kỹ thuật quản lý các thông tin dựa vào máy vi tính được sử dụng
bởi con người vào mục đích lưu trữ, quản lý và xử lý các số liệu thuộc địa lý hoặc
không gian nhằm phục vụ cho các mục đích khác nhau (Võ Quang Minh, 2005).
- Ngoài ra còn có một số định nghĩa sau:
Định nghĩa theo chức năng: GIS là một hệ thống bao gồm 4 hệ con: Dữ liệu
vào, quản trị dữ liệu, phân tích dữ liệu và dữ liệu ra.
Định nghĩa theo khối công cụ: GIS là tập hợp phức tạp của các thuật toán.
Định nghĩa theo mô hình dữ liệu: GIS gồm các cấu trúc dữ liệu được sử dụng
trong các hệ thống khác nhau (cấu trúc dạng Raster và Vecter).
Định nghĩa về mặt công nghệ: GIS là công nghệ thông tin để lưu trữ, phân tích
và trình bày các thông tin không gian và thông tin phi không gian, công nghệ GIS
có thể nói là tập hợp hoàn chỉnh các phương pháp và các phương tiện nhằm sử dụng
và lưu trữ các đối tượng.
Định nghĩa theo sự trợ giúp và ra quyết định: GIS có thể coi là một hệ thống
trợ giúp việc ra quyết định, tích hợp các số liệu không gian trong một cơ chế thống
nhất.
1.2.2 Thành phần:
Theo Võ Quang Minh (2005), GIS gồm các thành phần:
a. Trang thiết bị
Là các phần vật lý của máy tính, bao gồm các thiết bị xử lý và thiết bị ngoại vi.
14
Thiết bị bao gồm máy vi tính, máy vẽ, máy in, bàn số hoá, thiết bị quét ảnh, các
phương tiện lưu trữ số liệu …
b. Phần mềm
Là tập hợp các câu lệnh, chỉ thị nhằm điều khiển phần cứng của máy tính thực

hiện một nhiệm vụ xác định, phần mềm hệ thống thông tin địa lý có thể là một hoặc
tổ hợp các phần mềm máy tính, phần mềm sử dụng trong kỹ thuật GIS phải bao
gồm các tính năng:
Nhập và kiểm tra dữ liệu
Lưu trữ và quản lý cơ sở dữ liệu
Xuất dữ liệu
Biến đổi dữ liệu
Tương tác với người dùng
c. Số liệu và dữ liệu địa lý
Có 2 dạng số liệu được sử dụng trong kỹ thuật GIS là cơ sở dữ liệu thông tin
không gian và thông tin thuộc tính.
+ Cơ sở dữ liệu không gian: Là những mô tả hình ảnh bản đồ được số hoá
theo một khuôn dạng nhất định mà máy tính hiểu được. Hệ thống thông tin địa lý
dùng cơ sở dữ liệu này để xuất ra các thiết bị ngoại vi khác như máy in, máy vẽ. Có
2 loại số liệu đó là số liệu Vector và số liệu Raster:
- Số liệu Vector: Được trình bày dưới dạng điểm, đường và vùng, mỗi dạng
có liên quan đến một số liệu thuộc tính được lưu trữ trong cơ sở dữ liệu thuộc tính
được lưu trữ trong cơ sở dữ liệu.
- Số liệu Raster: Được trình bày dưới dạng lưới ô vuông hay ô chữ nhật đều
nhau, giá trị được ấn định cho mỗi ô sẽ chỉ định giá trị của thuộc tính. số liệu của
ảnh vệ tinh và số liệu của bản đồ được quét là số liệu Raster.
+ Cơ sở dữ liệu thuộc tính: Là những thông tin về tính chất, đặc điểm và các
yếu tố nhận biết của đối tượng địa lý, bao gồm các biểu mẫu, các diễn giải về những
đặc tính khối lượng hay bản chất cử các mối liên quan những thông tin bản đồ với
vị trí đích thực của nó. Các thông tin thuộc tính được lưu trữ, quản lý và trình bày
trong hệ thống thông tin địa lý dưới dạng số, các ký tự, ký hiệu hay biểu thức logic
để mô tả các thuộc tính thuộc về các thông tin địa lý.
d. Chuyên viên
15
Đây là một trong những hợp phần quan trọng của công nghệ GIS, đòi hỏi

những chuyên viên phải có kiến thức về các số liệu đang sử dụng và thông thạo về
việc chọn các công cụ GIS để thực hiện các chức năng phân tích - xử lý các số liệu.
e. Chính sách và cách thức quản lý
Đây là một trong những hợp phần quan trọng để đảm bảo khả năng hoạt
động của hệ thống, là yếu tố quyết định sự thành công của việc phát triển công nghệ
GIS. Hệ thống GIS cần được điều hành bởi một bộ phận quản lý, bộ phận này phải
được bổ nhiệm để tổ chức hoạt động hệ thống GIS một cách có hiệu quả để phục vụ
người sử dụng thông tin.
1.2.3 Ứng dụng thực tiễn của GIS
Theo Võ Quang Minh (2005), Ở nước ta kỹ thuật GIS thực tế đã được biết
đến khoảng 7 đến 8 năm trở lại đây. Ở ĐBSCL, công nghệ GIS được đưa vào sử
dụng từ chương trình cấp nhà nước trong đánh giá tài nguyên thiên nhiên vào năm
1986, từ năm 1991 sau khi các tỉnh thành lập sở địa chính để quản lý các thông tin
thì công nghệ GIS mới thật sự đưa vào sử dụng và thực hiện ở vài tỉnh, hiện nay
được sử dụng thành công trong việc lưu trữ hồ sơ địa chính.
Hoàng Văn Đôn (2006), các ứng dụng trên Mapinfo bằng ngôn ngữ lập trình
Mapbasic để theo dõi hiện trạng sử dụng đất của từng khu vực trên bản đồ hiện
trạng, cho biết giá của thửa đất ở từng vị trí trên một tuyến đường đã chọn, cập nhật
giá tự động cho tất cả các bản đồ theo từng năm đã chọn, tính tiền bồ thường thiệt
hại về đất theo năm bất kỳ, cho phép người sử dụng so sánh được giá của cùng một
thửa đất theo 2 năm bất kỳ trên một tuyến đường. Đề tài còn hạn chế chưa cập nhật
giá tự động cho một vùng rộng lớn.
Lê Minh Phương (2006), xây dựng được một tiện ích bằng ngôn ngữ
MapBasic có thể sử dụng để hỗ trợ thực hiện việc tính toán giải tỏa bồi hoàn mà
không cần phải lặp lại nhiều thao tác hoặc công đoạn trên phần mềm MapInfo như:
chồng lắp bản đồ, xác định đối tượng mục tiêu, tạo vùng đệm, cắt bản đồ, tính diện
tích bị giải tỏa, tính tổng bồi hoàn.
1.2.4. Tầm quan trọng của GIS trong việc quản lý đất đai
Việc ứng dụng công nghệ thông tin vào việc quản lý đất đai là một việc rất
cần thiết và quan trọng. Công nghệ GIS ngày càng phát trển và đạt nhiều thành tựu

quan trọng. GIS ngày nay trở thành công cụ đắc lực phục vụ hiệu quả cho công tác
16
quản lý đất đai. Quản lý đất đai là một lĩnh vực quan trọng, chính sự phát triển của
công nghệ GIS góp phần phục vụ hiệu quả cho việc quản lý đất đai.
Bên cạnh đó thì đứng trước những biến đổi không ngừng của cuộc cách
mạng khoa học công nghệ đòi hỏi sự phát triển mạnh mẽ của các phương tiện kỹ
thuật cũng như các hệ phần mềm. Chính điều này thúc đẩy sự phát triển của công
nghệ GIS. Và việc quản lý đất đai cũng cần có những bước chuyển đổi phù hợp
hơn. Ứng dụng GIS vào quản lý đất đai là một điều quan trọng và cần thiết.
1.3. Giới thiệu về MapInfo
1.3.1. Sơ lược về MapInfo
Theo Phạm Trọng Mạnh (1999), Phần mềm Mapinfo là một công cụ khá
công hiệu để tạo ra và quản lý cơ sở dữ liệu địa lý vừa và nhỏ trên máy tính cá nhân.
Sử dụng công cụ Mapinfo có thể thực hiện xây dựng một hệ thống thông tin địa lý,
phục vụ cho mục đích nghiên cứu khoa học và sản xuất cho tất cả các tổ chức kinh
tế xã hội của ngành và của địa phương. Ngoài ra Mapinfo là một phần mềm tương
đối gọn nhẹ và dễ sử dụng, đặc biệt, dùng cho mục đích giảng dạy về GIS rất hiệu
quả.
1.3.2. Tổ chức thông tin bản đồ trong MapInfo
Theo Phạm Trọng Mạnh (1999), Các thông tin trong Mapinfo được tổ chức
theo từng bảng, mỗi bảng là một tập hợp các file về thông tin đồ hoạ chứa các bảng
ghi dữ liệu mà hệ thống tạo ra. Chỉ có thể truy cập vào các chức năng của phần
mềm Mapinfo, Table mà trong đó có chứa các tập tin sau đây:
+ Tập tin .tab chứa các thông tin mô tả cấu trúc dữ liệu, đó là các file ở dạng
văieät nam bản mô tả khuôn dạng của file lưu trữ thông tin.
+ Tập tin .dat chứa các thông tin nguyên thuỷ, phần mở rộng của thông tin này
có thể là *wks, dbf, xls, … nếu chúng ta làm việc với thông tin nguyên thuỷ là các
số liệu từ Lotus 1 2 3, dbase/foxbase và excel.
+ Tập tin .map bao gồm các thông tin mô tả các đối tượng địa lý.
+ Tập tin .id bao gồm các thông tin về sự liên kết các đối tượng với nhau.

+ Tập tin .ind chứa các thông tin về chỉ số đối tượng. Tập tin này chỉ có khi
trong cấu trúc của Table đã có ít nhất một trường dữ liệu đã được chọn làm chỉ số
khoá (index). Thông qua các thông tin của file này chúng ta có thể thực hiện tìm
kiếm thông tin thông qua một chỉ tiêu cho trước bằng chức năng file của Mapinfo.
17
1.3.3. Tổ chức thông tin theo các lớp đối tượng
Theo Nguyễn Thế Thận (1999), Các thông tin bản đồ trong GIS thường được
tổ chức quản lý theo từng lớp đối tượng. Mỗi Hệ thống thông tin địa lý. Mỗi một
lớp thông tin chỉ thể hiện một khía cạnh của mảnh bản đồ tổng thể. Lớp thông tin là
một tập hợp các đối tượng bản đồ thuần nhất, thể hiện và quản lý các đối địa lý
trong không gian theo một chủ đề cụ thể, phục vụ một mục đích nhất định trong hệ
thống. Với các tổ chức thông tin theo từng lớp đối tượng như vậy đã giúp cho phần
mềm Mapinfo xây dựng thành các khối thông tin độc lập cho các mảnh bản đồ máy
tính điều đó giúp cho phần mềm Mapinfo xây dựng thành các khối thông tin độc lập
cho các mảnh bản đồ máy tính điều đó giúp chúng ta thêm vào mảnh bản đồ đã có
các lớp thông tin mới hoặc xoá đi các lớp đối tượng khi không cần thiết.
Các đối tượng bản đồ chính mà trên cơ sở đó Mapinfo sẽ quản lý, trừu tượng
hoá các đối tượng địa lý trong thế giới thực vật và thể hiện chúng thành các loại bản
đồ khác nhau.
+ Đối tượng vùng: Thể hiện các đối tượng khép kín hình học và bao phủ một
vùng diện tích nhất định.
+ Đối tượng điểm: Thể hiện vị trí cụ thể của đối tượng địa lý.
+ Đối tượng đường: Thể hiện các đối tượng không gian khép kín hình học và
chạy dài theo một khoảng cách nhất định.
+ Đối tượng chữ: Thể hiện các đối tượng không gian không phải là địa lý của
bản đồ.
1.3.4. Sự liên kết thông tin thuộc tính với các đối tượng bản đồ
Theo Phạm Trọng Mạnh (1999), một đặc điểm khác biệt của các thông tin
trong GIS so với các thông tin trong các hệ đồ hoạ trong các máy tính khác là sự
liên kết chặt chẽ, không thể tách rời giữa các thông tin thuộc tính với các đối tượng

bản đồ. Trong cơ cấu tổ chức và quản lý của cơ sở dữ liệu Mapinfo sẽ được chia
làm 2 phần cơ bản là cơ sở dữ liệu thuộc tính và cơ sở dữ liệu bản đồ. Các bảng ghi
trong các cơ sở dữ liệu này được quản lý độc lập với nhau nhưng được liên kết với
nhau thông qua một chỉ số ID, được lưu trữ và quản lý chung cho cả hai loại bản đồ
ghi nói trên. Các thông tin thuộc tính thể hiện nội dung bên trong của các đối tượng
bản đồ và chúng ta có thể truy cập, tìm kiếm thông tin cần thiết thông qua 2 loại dữ
liệu trên.
18
1.4. Đặc điểm vùng nghiên cứu
1.4.1. Điều kiện tự nhiên
Phường 6 là khu vực cửa quan trọng nằm ven sông tiền của khu vực thành
phố Cao Lãnh với diện tích tự nhiên 902,2 ha với 2.983 hộ dân.
Phía Đông giáp với xã Tịnh Thới; Phía Tây giáp xã Hòa An và Tân Đông;
Phía Bắc giáp phường 4 và phường 3; Phía Nam giáp xã Tân Mỹ huyện Lấp Vò.
Phường được chia làm 6 khóm với 64 tổ.
1.4.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
Tổng số hộ dân trong phường là 2.983 hộ với 13.865 người trong đó có 6734
nam và 7131 nữ. Phường là một cửa ngõ kinh tế quan trọng của thành phố Cao
Lãnh. Với vị trí tiếp giáp với các huyện phía nam sông Tiền thì đi vào cửa ngõ
thành phố cũng cần phải qua phường.
Kinh tế phường phát triển ổn định, với phần lớn người dân phát triển các
dịch vụ. Đặc biệt, với việc có trường Đại học trên địa bàn phường đã giúp cho việc
phát triển mạnh mẽ của các dịch vụ kèm theo.
Giao thông hoàn chỉnh đa phần ở mỗi khóm đều có đường lộ đal. Bằng việc
hoàn chỉnh hệ thống giao thông đã thúc đẩy việc trao đổi mua bán và việc đi lại của
người dân được thuận tiện hơn. Kết cấu hạ tầng nhìn chung hoàn chỉnh và được đưa
vào sử dụng một cách hợp lý và thuận tiện.
Về văn hóa giáo dục thì trên địa bàn phường đã có hai trường mầm non, hai
trường tiểu học, hai trường cấp hai và một trường đại học. Hệ thống giáo dục phân
bố hợp lý và đã có nhiều trường đạt được chuẩn.

Nhìn chung, phường 6 là một phường phát triển mạnh mẽ về nhiều mặt và
góp phần vào sự phát triển chung của thành phố Cao Lãnh. Đời sống người dân
ngày càng được cải thiện và nâng cao chất lượng. Thu nhập cá nhân của từng người
ngày càng tăng.
Tuy nhiên, do sự phát triển của giáo dục nên lượng học sinh di trú ngày càng
tăng kéo theo nhiều tệ nạn xã hội phát sinh. Việc quản lý còn gặp nhiều khó khăn
nên không được chặt chẽ. Việc phát triển kinh tế xã hội còn cần thêm nữa những
giải pháp quản lý đạt hiệu quả cao hơn.
19
CHƯƠNG 2
PHƯƠNG TIỆN VÀ PHƯƠNG PHÁP
2.1 Phương tiện
2.1.1 Phương tiện nghiên cứu
- Bản đồ hành chính, bản đồ địa chính phường 6, thành phố Cao Lãnh tỉ lệ 1:
5.000.
- Giá đất trên thị trường và khung giá đất trên địa bàn thành phố Cao Lãnh các
năm gần đây do UBND tỉnh Đồng Tháp ban hành.
- Máy vi tính.
- Các phầm mềm liên quan như MapInfo, MapBasic…
2.1.2 Thời gian, địa điểm nghiên cứu
- Thời gian: Tháng 11 năm 2010 đến tháng 03 năm 2011.
- Địa điểm: Phường 6, thành phố Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp.
2.2. Phương pháp
2.2.1 Điều tra – thu thập số liệu
- Số liệu giá đất điều tra
Được quy định cụ thể tại phụ lục 1, 2, 3 kèm theo Quyết Định 39/2010/QĐ-
UBND ban hành ngày 28 tháng 12 năm 2010 của UBND tỉnh Đồng Tháp
- Số liệu thu thập được tại các văn phòng
Dữ liệu hình học: Bản đồ hành chính và bản đồ địa chính phường 6, thành
phố Cao Lãnh (tỉ lệ 1: 5.000).

Dữ liệu phi hình học: Tên đường, giá đất trên thị trường và khung giá đất các
năm gần đây do UBND tỉnh Đồng Tháp ban hành.
20
- Xử lý số liệu
Trong Microtasion dữ liệu được lưu dưới dạng file DBF vì vậy khi chuyển
sang Mapinfo phải chuyển qua AutoCAD với đuôi DXF trước sau đó chuyển vào
Mapinfo. Trong Microtasion có bao nhiêu lớp đối tượng thì sau khi chuyển sang
Mapinfo sẽ được xuất sang bấy nhiêu lớp bản đồ. Việc chuyển đổi dữ liệu từ
Microtasion sang Mapinfo được thực hiện một cách khá dễ dàng theo các bước trên.
Các số liệu về tên đường, giá đất sẽ được nhập vào máy tính bằng chương
trình Excel lưu lại với 2 dạng: Micosoft Access, Micosoft Excel File hoặc Data
Base File.
Dữ liệu chuyển sang dạng *.Tab để sử dụng được trong phần mềm MapInfo.
2.2.2 Xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất
Đây là công việc được tiến hành khi đã chuyển đổi dữ liệu sang dạng
Mapinfo và sau đó chỉnh sửa, đổi tên để tìm ra lớp bản đồ ranh thửa và bắt đầu tiến
hành số hoá.
Để tiến hành số hoá cho bản đồ ta chọn lớp bản đồ cần biên tập, sau đó chọn
công cụ polyline để số hoá lần lượt ranh của các thửa đất.
Tạo các lớp bản đồ hành chính phường 6 - thành phố Cao Lãnh và bản đồ
đường, vị trí, thửa.
Tạo cấu trúc các lớp bản đồ, đặt tên cho lớp bản đồ vừa tạo.
21
CHƯƠNG 3
KẾT QUẢ THẢO LUẬN
3.1. Kết quả điều tra thu thập số liệu
- Bản đồ khu vực dùng thực hiện đề tài được thu thập tại UBND Phường 6. Đây
là bản đồ nền dùng làm cơ sở cho việc phân nhóm thông tin về giá đất sau này.
- Theo Quyết định số 39 /2010/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2010 của Uỷ
ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp khu vực phường 6 thuộc khu vực II nên giá đất của

khu vực được áp dụng như sau:
Bảng 3.1. Giá đất nông nghiệp
ĐVT: đồng/m
2
Mục đích sử dụng Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4
Đất trồng cây hàng năm,
đất trồng lúa, đất có mặt
nước nuôi trồng thủy
sản, đất rừng sản xuất
70.000 60.000 55.000 45.000
Đất trồng cây lâu năm
85.000 70.000 60.000 50.000
(Uỷ ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp, 2010)
Bảng 3.2. Giá đất ở vùng nông thôn
ĐVT: đồng/m
2
Tên đường phố Loại lộ
Đơn giá
Vị trí 1
Đường Ven Sông Cao Lãnh-cầu Cái Tôm trong-
cầu Khém Cá Chốt
L2
500.00
0
Lộ dal ven sông Hổ Cứ (Hoà Đông - Phường 6)
L3
450.00
0
(Uỷ ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp, 2010)
22

Bảng 3.3. Giá đất ở vùng đô thị
ĐVT: đồng/m
2
(Uỷ ban nhân dân tỉnh Đồng Tháp, 2010)
3.2. Xây dựng bản đồ về giá đất
3.2.1. Bản đồ giải thửa
Sau khi chuyển đổi bản đồ từ Microtasion sang Mapinfo tiến hành tạo vùng
để xây dựng bản đồ giai thửa, kết quả xây dựng bản đồ giai thửa ta được bản đồ giai
thửa mới (hình 3.1)
Thông qua việc xử lý bản đồ bằng phần mềm MapInfo sẽ tạo ra các lớp bản
đồ đơn tính cùng với cấu trúc dữ liệu của từng lớp cơ sở cho việc xây dựng một
chương trình quản lý giá đất.
Mục đích của việc xử lý bản đồ giúp xây dựng nguồn dữ liệu hình học để
tiến hành liên kết với dữ liệu thuộc tính ở các bước tiếp theo. Để thuận tiện cho việc
quản lý và xây dựng bản đồ về giá ta thực hiện tô màu theo mã hiện trạng đất sử
dụng.
3.2.2. Xây dựng bản đồ các nhóm đất
Hình 3.1. Bản đồ giai thửa phường 6 - Tp Cao Lãnh
23
Sau khi xây dựng bản đồ giải thửa tạo bản đồ nguồn. Việc tiếp theo trước khi
phân vị trí thì chúng ta tiến hành xây dựng bản đồ các nhóm đất. Xây dựng thành
công bản đồ về các nhóm đất sẽ giúp cho việc thực hiện phân vị trí sẽ dễ dàng hơn.
Việc phân loại nhóm đất được thực hiện dựa theo Quyết định số
39/2010/QĐ-UBND ngày 28 tháng 12 năm 2010 của UBND tỉnh Đồng Tháp. Đối
với nhóm đất nông nghiệp được chia làm hai nhóm gồm có: Đất trồng cây hàng
năm, đất trồng lúa, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản, đất rừng sản xuất; Đất
trồng cây lâu năm (gồm đất vườn và đất trồng các loại cây lâu năm khác).
Đối với nhóm đất ở được phân theo đường và từng khu vực khác nhau được
quy định cụ thể trong bảng giá đất kèm theo của Quyết định. Vì vậy, không cần
nhóm lại cho đất ở mà chỉ phân thành đất ở đô thị hay đất ở nông thôn.

3.2.3. Xây dựng bản đồ phân vị trí
24
Việc xây dựng bản đồ phân vị trí là một bước quan trọng để có thể cập nhật
thành công giá đất một cách chính xác và cụ thể. Phân vị trí được dựa vào Quyết
định 39/2010/QĐ-UBND ban hành ngày 28 tháng 12 năm 2010 của UBND tỉnh
Đồng Tháp. Đây là căn cứ quan trọng để có được sự phân chia vị trí một cách chính
xác nhất. Xây dựng bản đồ phân chia vị trí của phường phải dựa vào bản đồ phân
chia nhóm đất đã làm được ở phần trên. Phân chia vị trí cụ thể cho hai nhóm đất
chính là đất nông nghiệp và đất ở. Trong quá trình thực hiện phân chia vị trí thì một
số thửa sẽ có nhiều vị trí khác nhau. Căn cứ chính để thực hiện dựa vào đường
Phạm Hữu Lầu để làm trục đường chính.
3.2.4. Xây dựng bản đồ giá đất
25
3.2.4.1. Xây dựng liên kết dữ liệu
Dữ liệu bản đồ sau khi phân theo các nhóm đất và phân vị trí chỉ ở dạng dữ liệu
hình học chứ chưa bao gồm các thông tin về số thửa, diện tích, chủ sử dụng, vị trí,
giá…(đây là các dữ liệu thuộc tính cho bản đồ). Để biết thông tin của từng thửa đất
phải xây dựng liên kết giữa dữ liệu thuộc tính và dữ liệu bản đồ của từng thửa đất.
Bảng 3.4. Thông tin về thửa đất
Tên trường Kiểu Độ rộng Ghi chú
SHTHUA Integer 4 Số thửa
DIENTICH Decimal 12 Diện tích thửa đất
MADAT Integer 5 Mã loại đất
LOAIDAT Character 10 Loại đất
TENCHU Character 50 Tên chủ sử dụng đất
DIACHI Character 50 Địa chỉ chủ sử dụng đất
Bảng thông tin về thửa đất được xây dựng bao gồm các thông tin:
+ SHTHUA: Số thửa đất là cơ sở quan trọng để quản lý thửa đất
+ DIENTICH: diện tích của thửa đất được thể hiện ở trường này
+ MADAT: mỗi loại đất có một mã riêng, được quy định trong thành lập bản đồ

+ LOAIDAT: thể hiện mục đích sử dụng của thửa đất
+ TENCHU: đây là trường cho biết tên chủ sử dụng đất
+ DIACHI: địa chỉ của chủ sử dụng đất
Các thông tin xây dựng về thửa đất được xây thể hiện đầy đủ các thông tin cần
thiết trong quy định về quản lý đất đai hiện nay.
Trong quá trình phân loại định giá đất, yểu tố quan trọng là xác định vị trí của
khu đất hay thửa đất (đây là cơ sở để áp dụng giá đất). Vì vậy trong xây dựng cơ sở
về giá đất cần thiết lập thông tin để khi liên kết dữ liệu có thể giúp biết được vị trí
và giá đất của thửa đất.
Thông tin về vị trí của thửa đất được xây dựng bao gồm các thông tin:
VITRI: thể hiện vị trí của thửa đất
GIANN: đây là giá của nhà nước quy định vào ngày 01 tháng 01 hằng năm.
Bảng 3.5. Thông tin phân vị trí đất
Tên trường Kiểu Độ rộng Ghi chú
VITRI Character 30 Vị trí thửa đất
GIANN Decimal 20,2 Giá thửa đất