Phân tích xử lý tình huống khi tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xây dựng nhà không có giấy phép

LỜI NÓI ĐẦU
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên ban tặng cho con người, là tài
nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn
nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng
đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng
các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Đất đai có ý
nghĩa chính trị, kinh tế, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng và bảo
vệ tổ quốc.
Dân téc Việt Nam ta đã trải qua hơn bốn ngàn năm dựng nước và
giữ nước, nhiều thế hệ đi trước đã tốn biết bao công sức và xương máu
mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay. Vì vậy, trách nhiệm
của chúng ta và các thế hệ mai sau là phải quản lý, giữ gìn đất đai một
cách chặt chẽ, sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm, bảo vệ và cải tạo
đất nhằm mang lại hiệu quả sử dụng cao và bền vững.
Sau hơn hai mươi năm đổi mới tình hình chính trị nước ta đã ổn
định, kinh tế - xã hội đang phát triển mạnh, an ninh quốc phòng được
đảm bảo. Kinh tế nông nghiệp đã thoát khỏi tình trạng tù cấp, tự túc và
chuyển sang sản xuất hàng hoá và thành quả quan trọng là nước ta trở
thành một trong những nước đứng hàng đầu thế giới về xuất khẩu nông
sản, thuỷ sản. Cơ cấu sử dụng đất được chuyển đổi cùng với quá trình
chuyển đổi cơ cấu kinh tế. Diện tích đất dành cho phát triển công nghiệp,
Page | 1
dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, xây dựng đô thị tăng nhanh, đáp ứng
phần lớn nhu cầu sử dụng đất của giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá,
hiện đại hoá đất nước. Quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân được đảm bảo và là một nguồn vốn để sử dụng đất đầu tư phát triển
sản xuất, kinh doanh. Công tác quản lý nhà nước về đất đai đã đạt được
những tiến bộ rõ rệt, hệ thống quản lý nhà nước về đất đai được tăng
cường, từng bước được phân cấp và phát huy tính tự chủ của địa phương.
Tuy nhiên, tình hình quản lý và sử dụng đất đai hiện nay còn bộc lé
nhiều yếu kém như: Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai của các cấp

nhìn chung còn yếu, cán bộ địa chính cơ sở còn nhiều hạn chế về chuyên
môn, nghiệp vụ. Tình trạng vi phạm pháp luật trong quản lý và sử dụng
đất còn phổ biến, biểu hiện dưới nhiều hình thức như giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trái thẩm quyền; xây dựng,
mở rộng các công trình xây dựng cơ sở hạ tầng mà không tiến hành làm
thủ tục giao đất, thu hồi đất, lấn chiếm đất công, đất hành lang bảo vệ an
toàn công trình, đất di tích lịch sử - văn hoá; sử dụng đất không đúng mục
đích; chuyển nhượng đất trái pháp luật… Tranh chấp về đất đai diễn ra
phức tạp, dẫn đến khiếu nại, tố cáo gay gắt, kéo dài và có xu hướng gia
tăng, gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự an toàn xã hội.
Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992,
chương II, Điều 18 qui định "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất
Page | 2
đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có
hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định
lâu dài". Nội dung này đều được Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai sửa
đổi, bổ sung năm 1998, 2001 và Luật đất đai năm 2003 khẳng định. Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai nhưng Nhà nước không
trực tiếp sử dụng đất mà thực hiện việc giao đất cho các tổ chức và cá
nhân sử dụng đất bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất,
giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, cho phép chuyển đổi
mục đích sử dụng đất.
Trong thời gian qua, công tác giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất đã từng bước đáp ứng được yêu cầu sử
dụng đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, cải thiện điều kiện sinh hoạt
của nhân dân, ổn định an ninh chính trị của đất nước. Tuy nhiên, việc
giao đất, cho thuê đất vào mục đích chuyên dùng và đất ở tại một số địa
phương còn một số tồn tại và bất cập. Việc kiểm tra, đôn đốc thực hiện
quyết định giao đất, cho thuê đất chưa được các địa phương quan tâm
đúng mức. Nhiều công trình được sử dụng không đúng vị trí, sai lệch về

diện tích được giao, sử dụng đất không đúng mục đích. Do vậy, các cơ
quan có thẩm quyền phải thực hiện nghiêm túc công tác giao đất, cho
thuê đất, đảm bảo cơ sở pháp lý cho việc giao đất, cho thuê đất cũng như
việc sử dụng đất được giao, được cho thuê được thực hiện một cách tiết
Page | 3
kiệm, có hiệu quả, việc sử dụng đất phải đảm bảo nguyên tắc đúng quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất, bảo vệ môi
trường và không làm tổn hại đến lợi Ých chính đáng của người sử dụng
đất xung quanh; người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ của
mình theo quy định của pháp luật.
Trong thời gian theo học Líp bồi dưỡng kiến thức quản lý nhà nước
chương trình chuyên viên chính khoá II - 2009 tại Học viện Hành chính
thuộc Học viện Chính trị- Hành chính Quốc gia Hồ Chí Minh, cùng với
những hiểu biết về chuyên môn trong lĩnh vực đất đai và xây dựng cơ
bản. Để hiểu và nhận thức hơn nữa về công tác quản lý nhà nước về đất
đai và xây dựng cơ bản. Tôi chọn đề tài: "Tự ý chuyển đổi mục đích sử
dụng đất , xây dựng nhà không phép". Với nguyện vọng áp dụng kiến
thức được bồi dưỡng tại Học viện vào thực tiễn. Do thời gian học tập
ngắn, trình độ hiểu biết và nhận thức còn hạn chế, kinh nghiệm công tác
chưa nhiều. Kính mong nhận được sự đóng góp qúy báu và tạo điều kiện
giúp đỡ của các thầy, cô giáo Học viện để bài viết hoàn chỉnh hơn.
Chân thành cảm ơn !
Bố cục bài viết gồm các phần sau:
I. Nội dung tình huống.
Page | 4
II. Phân tích tình huống.
III. Xử lý tình huống.
IV. Kiến nghị.
V. Kết luận.
I. NỘI DUNG TÌNH HUỐNG

Tình huống mô tả sau đây là một sự việc có thực đã và đang diễn
ra tại Thị xã Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng . (Trong quá trình mô tả có sự hư
cấu thêm)
1-Hoàn cảnh ra đời của tình huống :
Thị xã Cao Bằng đang trong giai đoạn đầu tư xây dựng, nâng cấp
cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị để đến năm 2010 cơ bản đạt tiêu trí đô thị
loại III ; Các hoạt động xây dựng diễn ra trên khắp địa bàn Thị xã. Tốc độ
đô thị hoá diễn ra nhanh chóng nhất là các vùng ven Thị xã, công tác
quản lý đô thị rất khó khăn và phức tạp ; trong khi đó đội ngò cán bộ làm
công tác quản lý đô thị thiếu và yếu, nhất là cấp cơ sở xã, phường. Công
tác tuyên truyền, phổ biến các đồ án Qui hoạch xây dựng, Qui hoạch sử
dụng đất, các văn bản Qui phạm pháp luật không được thường xuyên và
đầy đủ, cộng với trình độ hiểu biết và ý thức chấp hành pháp luật của
người dân còn yếu kém đã dẫn đến việc tự ý chuyển đổi mục đích sử
Page | 5
dụng đất và xây nhà không phép xảy ra phổ biến như tình huống sẽ mô tả
dưới đây.
2- Mô tả tình huống :
Gia đình ông Hoàng Quang Hoà và bà Nông Thị Kim là một gia
đình thuần nông, hiện đang sinh sống xóm Gia Cung, xã Ngọc Xuân, thị
xã Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng (thuộc vùng ven thị xã Cao Bằng). Gia đình
Ông sinh được 5 người con đều đã đến tuổi trưởng thành. Đầu năm 2004
gia đình ông Hoàng Quang Hoà tổ chức đám cưới cho cậu con trai cả là
Hoàng Văn Miên sau một thời gian sinh sống, Anh Miên quyết định xin
phép bố mẹ được tách hộ và ra ở riêng, ông Hoàng Quang Hoà và bà
Nông Thị Kim nhất trí cho vợ chồng anh Miên ra ở riêng và triệu tập các
thành viên trong gia đình lại để họp và bàn bạc chia đất đai cho vợ chồng
anh Miên để dựng nhà cửa và canh tác sản xuất, gia đình ông Hoàng
Quang Hoà thống nhất chia cho vợ chồng anh Miên 150 m
2

đất thổ cư và
1.500 m
2
đất trồng lúa để canh tác và đã được cấp giấy chứng nhận quyền
sử đất. Sau gần hai năm ra sống ở riêng, vào cuối năm 2005 vợ chồng anh
Miên cần có một số vốn để tăng gia sản xuất, phát triển kinh tế gia đình,
nên vợ chồng anh Miên quyết định chuyển nhượng 300 m
2
đất trồng lúa
(thửa đất cạnh Tỉnh lé 203) cho gia đình anh Nguyễn Văn Nam hiện đang
cư trú tại thị trấn Quảng Uyên, huyện Quảng Uyên, tỉnh Cao Bằng. Sau
khi việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tiến hành
Page | 6
xong, hai bên đã cùng nhau đến Uỷ ban nhân dân xã Ngọc Xuân làm thủ
tục chứng nhận việc sang tên, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, còn
việc kê khai nép thuế trước bạ và đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
đất thì chưa được anh Nam đến cơ quan chuyên môn của Uỷ ban nhân
dân thị xã Cao Bằng làm thủ tục.
Đầu năm 2006, vợ anh Nam được chuyển công tác đến một Trường
THCS tại thị xã Cao Bằng. Anh đã quyết định chuyển toàn bộ ra đình đến
thị xã Cao Bằng sinh sống. Do có khó khăn về chỗ ở, tháng 8 năm 2006
gia đình anh Nam cho san lấp mặt bằng tại thửa đất của gia đình anh đã
mua với gia đình anh Hoàng Văn Miên và tiến hành động thổ xây nhà
mới (nhà 2 tầng). Đến ngày 05 tháng 10 năm 2006 công trình gia đình
anh Nam đang thi công chuÈn bị đổ sàn tầng thứ 1, thì Đội Trật tự đô thị
- thuộc Uỷ ban nhân dân thị xã Cao Bằng đến kiểm tra Giấy phép xây
dựng của gia đình anh Nam, nhưng do không biết qui định, nên gia đình
Anh xây nhà không xin cấp phép xây dựng. Đội Trật tự đô thị đã tiến
hành lập biên bản, yêu cầu gia đình anh Nguyễn Văn Nam cho dõng thi
công công trình và đề nghị Uỷ ban nhân dân xã Ngọc Xuân ra quyết định

xử phạt hành chính gia đình anh Nguyễn Văn Nam 200.000, đ và yêu cầu
gia đình anh Nguyễn Văn Nam tiến hành làm thủ tục xin cấp Giấy phép
xây dựng tại cơ quan chuyên môn của Uỷ ban nhân dân thị xã Cao Bằng.
Page | 7
Ngày 10 tháng 10 năm 2006 anh Nguyễn Văn Nam mang các giấy
tờ có liên quan đến Phòng Quản lý đô thị - thị xã Cao Bằng để làm thủ
tục xin cấp phép xây dựng. Sau khi kiểm tra hồ sơ, giấy tờ cán bộ chuyên
môn cho biết hồ sơ, giấy tờ của gia đình anh Nguyễn Văn Nam còn thiếu
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên chưa cấp Giấy phép xây dựng
được và hướng dẫn anh về hoàn tất thủ tục còn thiếu (Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất). Ngày 11 tháng 10 năm 2006, anh Nguyễn Văn Nam
đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của Thị xã để làm thủ tục kê
khai nép thuế trước bạ và xin kê khai cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Qua kiểm tra, thẩm định hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đÊt của gia đình anh Nguyễn Văn Nam, Phòng Tài nguyên Môi
trường Thị xã có Công văn gửi cho gia đình anh Nguyễn Văn Nam với
nội dung như sau: gia đình anh Nguyễn Văn Nam đã tự ý chuyển đổi mục
đích sử dụng đất trái phép, từ đất trồng lúa thành đất ở, vi phạm quy
hoạch sử dụng đất của xã Ngọc Xuân. Do vậy, Phòng Tài nguyên Môi
trường Thị xã đã xác nhận vào hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử
đất của gia đình anh Nguyễn Văn Nam và tạm dừng làm thủ tục trình Uỷ
ban nhân dân thị xã Cao Bằng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Nhận được công văn gia đình anh Nam vô cùng lo lắng và bức xúc và anh
đã gửi đơn khiếu nại đến Uỷ ban nhân dân thị xã Cao Bằng với những lý
do sau: Thửa đất gia đình anh mua phù hợp với qui hoạch xây dùng khu
dân cư , đã được Uỷ ban nhân dân xã Ngọc Xuân chứng nhận và gia đình
Page | 8
anh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo khung giá của
đất ở và đề nghị Uỷ ban nhân dân thị xã Cao Bằng xem xét giải quyết
hợp tình, hợp lý cho gia đình anh.

II. PHÂN TÍCH TÌNH HUỐNG
1- Mục tiêu phân tích tình huống :
Căn cứ vào các văn bản qui phạm pháp luật và các qui định hiện
hành của Trung ương và Địa phương trong lĩnh vực quản lý Nhà nước về
xây dựng, đất đai và đô thị để làm rõ hành vi tù ý chuyển đổi mục đích sử
dụng đất trái phép và xây dựng nhà không phép của gia đình ông Nguyễn
Văn Nam ; đồng thời chỉ ra được những yếu kém trong công tác quản lý
đô thị, đất đai của đội ngò cán bộ, công chức của cơ sở từ xã ,phường đến
các phòng ban chuyên môn của Thị xã ; Từ đó đưa ra những giải pháp xử
lý hợp tình, hợp lý và những bài học kinh nghiệm trong công tác quản lý
về xây dựng, đất đai và đô thị của địa phương.
2- Cơ sở lý luận :
- Luật xây dựng sè : 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội
khóa XI, kỳ họp thứ IV.
- Luật Đất đai sè 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của
Quốc hội khoá XI, kỳ họp thứ IV.
Page | 9
- Luật khiếu nại, tố cáo ngày 02 tháng 12 năm 1998 ( Sửa đổi- bổ
sung một số điều của Luật khiếu nại, tố cáo năm 2004 và 2005 ).
- Nghị định số 181/2004/ND-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của
Chính Phủ về việc thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 182/2004/ND-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của
Chính phủ về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 88/1994/ND-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của
Chính phủ về quản lý sử dụng đất đô thị.
- Nghị định số 126/2004/ND-CP ngày 26 tháng 5 năm 2004 của
Chính phủ qui định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây
dựng, quản lý công trình hạ tầng đô thị và quản lý sử dụng nhà.
- Quyết định số 1066/2006/QĐ-UBND ngày 02/6/2006 của UBND
tỉnh Cao Bằng V/v Ban hành Qui định trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê

đất và chuyển mục đích sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Cao Bằng.
- Quyết định sè : 3362/2004/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm
2004 của UBND tỉnh Cao Bằng V/v phê duyệt Điều chỉnh Qui hoạch
chung Thị xã Cao bằng giai đoạn 2003 - 2020 .
- Quyết định sè : 1074/2006/QĐ-UBND ngày 14 tháng 6 năm 2006
của UBND tỉnh Cao Bằng V/v phê duyệt Qui hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000
Khu Gia cung - Nà cáp Thị xã Cao Bằng.
Page | 10
3- Phân tích diễn biến tình huống :
Trên lĩnh vực Quản lý Nhà nước, Tình huống được xuất hiện từ khi
anh Nguyễn Văn Nam mua đất với anh Hoàng Văn Miên, đã được UBND
xã Ngọc xuân - Thị xã Cao Bằng làm thủ tục chứng nhận sang tên,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất và anh Nam đã nép thuế chuyển quyền
sử dụng đất ( 4% giá trị lô đất theo giá khung giá đất ở do Nhà nước qui
định ). Trong hồ sơ hợp đồng chuyển nhượng đất của anh Nam và anh
Miên được UBND xã Ngọc Xuân chứng nhận sang tên chuyển quyền sử
dụng đất, trong đó ghi rõ loại đất chuyển nhượng là đất trồng cây hàng
năm, nằm liền kề với tỉnh lé 203 ; Thuế chuyển quyền được tính theo
khung giá đất ở ( Đường loại 7, vị trí I giá 1.250.000đ/m2 ). điều đó dẫn
đến sù hiểu nhầm của anh Nam coi lô đất anh mua đã là đất ở đô thị.
Theo Quyết định sè : 3362/2004/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm
2004 của UBND tỉnh Cao Bằng V/v phê duyệt Điều chỉnh Qui hoạch
chung Thị xã Cao bằng giai đoạn 2003 - 2020 ; Quyết định sè :
1074/2006/QĐ-UBND ngày 14 tháng 6 năm 2006 của UBND tỉnh Cao
Bằng V/v phê duyệt Qui hoạch chi tiết Khu Gia cung - Nà cáp Thị xã Cao
Bằng tỷ lệ 1/2000. Lô đất anh Nam mua, theo phân khu chức năng là đất
ở đô thị, nằm trong khu dân cư tự xây dựng, công trình xây dựng nhà ở
của anh Nam qua kiểm tra cơ bản phù hợp với chỉ giới đường đỏ, chỉ giới
xây dựng, cao độ nền của qui hoạch được duỵệt.
Page | 11

Theo Luật xây dựng sè : 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc
hội khóa XI, kỳ họp thứ IV, điều 62 Khoản 1: "Trước khi khởi công xây
dựng công trình chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan có
thẩm quyền cấp." Điều 34 Khoản 1 Điểm đ : Người có thẩm quyền theo
phân cấp " Đình chỉ xây dựng, xử phạt hành chính, cưỡng chế phá dỡ
những công trình xây dựng trái phép, xây dùng sai phép, xây dựng không
tuân thủ theo qui hoạch xây dùng ". Do vậy việc anh Nam tù ý xây dựng
nhà khi chưa có giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp là vi
phạm pháp luật, Đội Trật tự đô thị - thuộc Uỷ ban nhân dân thị xã Cao
Bằng đến kiểm tra và tiến hành lập biên bản, yêu cầu gia đình anh
Nguyễn Văn Nam cho dõng thi công công trình và đề nghị Uỷ ban nhân
dân xã Ngọc Xuân ra quyết định xử phạt hành chính gia đình anh Nguyễn
Văn Nam 200.000, đ ( Theo Nghị định số 126/2004/ND-CP ngày 26
tháng 5 năm 2004 của Chính phủ qui định về xử phạt vi phạm hành chính
trong hoạt động xây dựng, quản lý công trình hạ tầng đô thị và quản lý
sử dụng nhà, Điều 6 Khoản 1 Điểm b : Xây dựng trên đất chưa chuyển
đổi mục đích sử dụng, phạt tiền 100.000đ. Điều7 Khoản 1 Xử phạt chủ
đầu tư có hành vi vi phạm các qui định về giấy phép xây dựng, phạt
tiền100.000đ, Thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã ) và yêu cầu
gia đình anh Nguyễn Văn Nam tiến hành làm thủ tục xin cấp Giấy phép
xây dựng tại cơ quan chuyên môn của Uỷ ban nhân dân thị xã Cao Bằng.
Page | 12
Theo Điều 63- Luật xây dựng ngày 26 tháng 11 năm 2003 qui định
hồ sơ xin cấp phép xây dựng bao gồm :
- Đơn xin cấp giấy phép xây dùng ;
- Bản vẽ thiết kế xây dựng công trình ;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật về đất
đai.
Do đó khi anh Nguyễn Văn Nam đến Phòng Quản lý đô thị - thị xã
Cao Bằng để làm thủ tục xin cấp phép xây dựng. Qua kiểm tra hồ sơ, giấy

tờ cán bộ chuyên môn cho biết hồ sơ, giấy tờ của gia đình anh còn thiếu
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật về đất
đai, nên chưa cấp Giấy phép xây dựng được và hướng dẫn anh về hoàn tất
thủ tục còn thiếu (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Từ đây tình
huống lại xuất hiện một tình tiết mới .
Anh Nguyễn Văn Nam đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
của Thị xã để làm thủ tục kê khai nép thuế trước bạ và xin kê khai cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Qua kiểm tra, thẩm định hồ sơ xin
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đÊt của gia đình anh Nam, Phòng
Tài nguyên Môi trường Thị xã có Công văn gửi cho gia đình anh Nguyễn
Văn Nam ghi rõ : gia đình anh Nguyễn Văn Nam đã tự ý chuyển đổi mục
đích sử dụng đất trái phép, từ đất trồng lúa thành đất ở, tạm dừng làm thủ
Page | 13
tục trình Uỷ ban nhân dân thị xã Cao Bằng cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
Theo Điều 36 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11
năm 2003 của Quốc hội khoá XI, kỳ họp thứ IV, Khoản 1 ghi rõ Việc
chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất phải được phép của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền và Khoản 4 có ghi : Khi chuyển mục đích
sử dụng đất trong trường hợp qui định tại khoản 1 điều này thì người sử
dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo qui định : nép tiền sử
dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi giá trị
quyền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dông tính
theo giá đất do Nhà nước qui định tại thời điểm được phép chuyển mục
đích sử dụng đất.
Việc tù ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất của gia đình anh
Nguyễn Văn Nam là vi phạm pháp luật, theo Khoản 4 diều 36 Luật Đất
đai năm 2003, cần phải được xử phạt nghiêm minh. Theo Nghị định số
182/2004/ND-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về xử phạt
hành chính trong lĩnh vực đất đai Điều 9 khoản1: sử dụng đất không đúng

mục đích, Điểm d : Phạt tiền từ 2 triệu đến 10 triệu đồng thuộc mức 4
( Mức 4 trường hợp giá trị quyền sử dụng đối với diện tích đất bị vi phạm
qui đổi thành tiền từ 10 triệu đồng trở lên đối với đất nông nghiệp. Diện
Page | 14
tích đất vi phạm là 300m2 x 60.000đ/m2 = 18.000.000,0đ , Thuộc thẩm
quyền của UBND Thị xã ).
Qua phân tích diễn biến của tình huống ở trên cho thấy việc tự ý
chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xây dựng nhà không phép của anh
Nguyễn Văn Nam là vi phạm pháp luật về Đất đai và Xây dựng. Đồng
thời cũng thấy rõ những yếu kém về chuyên môn nghiệp vụ và thiếu tinh
thần trách nhiệm của đội ngò cán bộ địa chính, quản lý đô thị, chủ tịch
UBND xã, phường trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm pháp
luật về quản lý và sử dụng đất được qui định trong Điều 182- Nghị định
số 181/2004/ND-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính Phủ về việc
thi hành Luật Đất đai.

4- Nguyên nhân đẫn đến tình huống :
a. Nguyên nhân khách quan :
Do chính sách sách quản lý đất đai, quản lý xây dựng thay đổi qua
nhiều thời kỳ; quản lý Nhà nước chuyển từ cơ chế tập trung, quan liêu,
bao cấp sang cơ chế thị trường đặt ra nhiều vấn đề mới, trong khi đó cơ
quan quản lý và cán bộ lại thiếu kiến thức và kinh nghiệm. Bé máy quản
lý nhà nước ở cơ sở còn mang tính mô hình chung ( Huyện- Thị, quận ;
Xã - Phường, thị trấn ) chưa thực sù có được mét bộ máy đầy đủ của
chính quyền đô thị.
Page | 15
b. Nguyên nhân chủ quan :
Do chưa nhận thức đúng mức đất đai là tài sản đặc biệt của quốc
gia, là nguồn nội lực quan trọng và nguồn vốn to lớn của đất nước; chưa
khẳng định rõ quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt và cần có cơ chế

quản lý phù hợp; Quản lý nhà nước về đất đai , xây dùng còn nhiều hạn
chế, yếu kém; Người sử dụng đất chưa thực tốt quyền và nghĩa vụ đối với
Nhà nước; Một số chủ trương, chính sách lớn rất quan trọng của Đảng về
đất đai, xây dựng chưa được cụ thể hoá, văn bản pháp luật về đất đai, xây
dựng ban hành nhiều, nhưng chồng chéo, thiếu đồng bộ. Chưa làm tốt
việc phổ biến, tuyên truyền chính sách pháp luật đất đai, quản lý đô thị
trong nhân dân. Nhiều chính sách đã ban hành chưa tổ chức chỉ đạo,
hướng dẫn và thi hành nghiêm túc.
Chưa quan tâm đúng mức cho việc đầu tư cho công tác quản lý đất
đai, quản lý đô thị. Chưa thực hiện tốt công khai, dân chủ trong việc thực
hiện, thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai và xây dựng. Công tác
giải quyết khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, xây dựng trái phép chưa
đáp ứng được nhu cầu. Chưa kịp thời thanh tra, kiểm tra và kiên quyết xử
lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai và quản lý đô thị.
Một số bộ phận cán bộ, đảng viên tha hoá, đã lợi dụng chức quyền
để trục lợi, tham nhòng trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, gây ảnh
hướng xấu trong xã hội và bất bình trong nhân dân.
Page | 16
Công tác quy hoạch xây dựng, qui hoạch và kế hoạch sử dụng dất
chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn đặt ra, tính khả thi không cao, chất
lượng quy hoạch sử dụng còn khái quát, chưa đầy đủ, thường thiếu quy
hoạch thiết kế chi tiết để đảm bảo cho việc thực hiện; sự phối hợp giữa
các cấp, các ngành trong việc lập, thẩm định quy hoạch, kế hoạch chưa
chặt chẽ; việc quản lý, tổ chức thực hiện quy hoạch xây dựng, qui hoạch
và kế hoạch sử dụng đất chưa được thường xuyên và đầy đủ.
Từ những nguyên nhân trên, dẫn đến việc gia đình anh Nguyễn Văn
Nam tù ý chuyển mục đích sử dụng đất và xây dựng nhà vi phạm pháp
luật là hệ quả tất yếu.
5. Hậu quả :
- Hành vi tù ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xây dựng nhà

không phép là vi phạm pháp luật trong lĩnh vực Quản lý nhà nước về Đô
thị, là mét trong những nguyên nhân phá vỡ quy hoạch đô thị, qui hoạch
và kế hoạch sử dụng đất của các cấp có thẩm quyền, thất thu cho ngân
sách của Nhà nước.
- Nếu không được xử lý kịp thời sẽ là tiền lệ xấu, kéo theo nhưng
hành vi tương tự về chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xây dựng công
trình vi phạm pháp luật, ảnh hưởng đến quá trình phát triển kinh tế - xã
hội, trật tự an toàn xã hội của địa phương.
Page | 17
- Nếu không giải quyết dứt điểm và thoả đáng sẽ gây ra khiếu kiện
vượt cấp, dẫn đến vụ việc phức tạp, nghiêm trọng hơn, ảnh hưởng đến
công tác điều hành, lãnh đạo của cơ quan có thẩm quyền trong việc quản
lý đất đai và quản lý đô thị. Tạo dư luận xấu, làm giảm lòng tin của quần
chúng nhân dân đối với cả hệ thống chính trị của địa phương.
III- XỬ LÝ TÌNH HUỐNG :
1. Mục tiêu xử lý tình huống :
- Nghiên cứu và vận dụng các Văn bản quy phạm pháp luật liên
quan để giải quyết thoả đáng nội dung khiếu nại của anh Nguyễn Văn
Nam. Giữ vững kỷ cương, Đảm bảo hài hoà lợi Ých của Nhà nước, quyền
và nghĩa vụ của anh Nguyễn Văn Nam.
- Xác định trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai tại cơ sở của cơ
quan có thẩm quyền khi để hộ gia đình anh Nguyễn Văn Nam chuyển
mục đích sử dụng đất trái pháp luật. Từ đó rót ra những bài học kinh
nghiệm và đưa ra những giải pháp để tăng cường công quản lý nhà nước
về đô thị của địa phương.
- Kiên quyết lập lại trật tự trong quản lý, sử dụng đất đai, quản lý
đô thị theo pháp luật. Tăng cường sự lãnh đạo của Đảng và quản lý của
Nhà nước, phát huy vai trò của Mặt trận Tổ quốc và các đoàn thể nhân
dân và toàn dân thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai và xây dựng.
Page | 18

2. Xây dựng phương án và giải pháp xử lý tình huống :
Qua phân tích diễn biến tình huống Tù ý chuyển đổi mục đÝch sử
dụng đất, xây dựng nhà không phép của gia đình anh Nguyễn Văn Nam
và để đáp ứng mục tiêu xử lý tình huống - Tôi đưa ra 2 phương án xử lý
như sau :
Phương án 1
Uỷ ban nhân dân thị xã Cao Bằng ra thông báo cho gia đình anh
Nguyễn Văn Nam, chấp nhận đơn đề nghị được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đÊt của gia đình anh. Nhưng ra quyết định xử phạt hành
chính do hành vi tù ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật,
hình thức phạt tiền với mức 5.000.000, đ, (Theo Nghị định số
182/2004/ND-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về xử phạt
hành chính trong lĩnh vực đất đai, Điều 9 khoản1: sử dụng đất không
đúng mục đích, Điểm d : Phạt tiền từ 2 triệu đến 10 triệu đồng thuộc mức
4 ( Mức 4 trường hợp giá trị quyền sử dụng đối với diện tích đất bị vi
phạm qui đổi thành tiền từ 10 triệu đồng trở lên đối với đất nông nghiệp.
Diện tích đất vi phạm là 300m2 x 60.000đ/m2 = 18.000.000,0đ ). Không
phạt bổ sung hành vi xây dựng nhà không phép, do gia đình anh đã chấp
hành nghiêm túc quyết định xử phạt hành chính của UBND xã Ngọc
Xuân. Cho phép gia đình được nép khoản tiền chênh lệch do chuyển đổi
mục đích sử dung đất ( giữa đất ở và đất trồng cây hàng năm ) vào ngân
Page | 19
sách nhà nước, Theo Điều 36 Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003,
Khoản 4 có ghi : Khi chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp qui
định tại khoản 1 điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ
tài chính theo qui định : nép tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được
chuyển mục đích sử dụng trừ đi giá trị quyền sử dụng đất của loại đất
trước khi chuyển mục đích sử dụng tính theo giá đất do Nhà nước qui
định tại thời điểm được phép chuyển mục đích sử dụng đất ; theo khung
giá đất của Uỷ ban nhân dân tỉnh Cao Bằng qui định (theo Nghị định số

198/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về Thu tiền sử
dụng đất).
Sau khi gia đình anh Nam làm đầy nghĩa vụ tài chính với Nhà
nước và đầy đủ các thủ tục của hồ sơ xin cấp giÊy chứng nhận quyền sử
dụng đất theo qui định của pháp luật, UBND Thị xã làm thủ tục chuyển
mục đích sử dụng đất sang đất ở đô thị và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho gia đình anh Nguyễn Văn Nam và gia đình anh có trách
nhiệm nép hồ sơ xin cấp phép xây dựng nhà ở của gia đình theo qui định
của pháp luật.
* Ưu điểm:
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã giải quyết thấu tình, đạt lý cho
hé gia đình anh Nguyễn Văn Nam, đảm bảo cho gia đình anh yên tâm
sinh sống và làm việc.
Page | 20
Nhận được sự đồng tình ủng hộ của nhân dân, tình hình trật tự an
toàn xã hội ổn định, không gây khiếu kiện, khiếu nại kéo dài.
Công tác quản lý đất đai, quản lý đô thị và lợi Ých của hộ gia đình
anh Nguyễn Văn An được đảm bảo.
* Nhược điểm:
Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải điều chỉnh lại việc quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của xã Nọc Xuân, phải tốn thêm một phần
kinh phí của Nhà nước để thực hiện.
Dễ nảy sinh nhiều trường hợp khác có hành vi chuyển mục đích sử
dụng đất và xây dưng nhà trái phép trên địa bàn. Vì vâỵ, đòi hỏi cơ quan
có thẩm quyền về quản lý đất đai, quản lý đô thị phải quan tâm đúng mức
đến việc quản lý, sử dụng đất đai và các hoạt động xây dùng trên địa bàn.
Phương án 2 :
Uỷ ban nhân dân thị xã Cao Bằng ra thông báo cho gia đình anh
Nguyễn Văn Nam, chấp nhận đơn đề nghị được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất của gia đình anh. nhưng Uỷ ban nhân dân thị xã Cao

Bằng ra quyết định xử phạt hành chính đối với hé gia đình anh Nguyễn
Văn Nam, phạt tiền với mức 5.000.000, đ. yêu cầu gia đình anh tháo dỡ
công trình nhà đang xây dựng và cải tạo lại thửa đất theo đúng mục đích
sử dụng ban đầu là đất trồng lúa và Uỷ ban nhân dân thị xã sẽ bố trí đất
Page | 21
tái định cư cho hé gia đình anh Nguyễn Văn Nam tại khu dân cư khác nếu
gia đình anh có nhu cầu.
Nếu gia đình anh không thực hiện việc yêu cầu tháo dỡ công trình
nhà đang xây dựng và cải tạo lại thửa đất theo đúng mục đích sử dụng
ban đầu Uỷ ban nhân dân thị xã Cao Bằng sẽ ra quyết định cưỡng chế
hành chính và mọi phí tổn do gia đình anh Nguyễn Văn Nam phải chịu
trách nhiệm.
* Ưu điểm:
Kiên quyết xử lý các trường hợp vi phạm hành chính, để đảm bảo
kỷ cương phép nước và tính nghiêm minh của pháp luật, đồng thời nhằm
răn đe giáo dục trong nhân dân để không có các trường hợp khác tái diễn.
Quy hoạch xây dựng, qui hoạch và kế hoạch sử dụng đất không bị phá
vỡ.
* Nhược điểm:
Làm cho hé gia đình anh Nguyễn Văn Nam hoang mang, dao động
vì trong điều kiện kinh tế của gia đình anh hiện nay rất khó khăn, đã dồn
tiền vào cho việc xây dựng nhà và gia đình anh sẽ không còn có khẳ năng
nép tiền sử dụng đất mà Uỷ ban nhân dân thị xã bố trí đất tái định cư cho
gia đình anh và xây dựng lại nhà ở, cùng với một khoản kinh phí để cải
tạo lại diện tích đất đã chuyển đổi mục đích sử dụng. Hộ gia đình anh
Nguyễn Văn Nam tiếp tục gửi đơn lên các cơ quan có thẩm quyền cao
Page | 22
hơn để khiếu nại tiếp và dẫn đến nhiều tiêu cực, ảnh hưởng đến an ninh
chính trị và trật tự an toàn xã hội của địa phương. Đồng thời trong điều
kiện hiện nay, UBND thị xã Cao Bằng sẽ rất khó khăn tìm địa điểm điểm

và bố trí đất tái định cư cho hé gia đình anh Nguyễn Văn Nam.
3. Lùa chọn phương án :
Qua phân tích 2 phương án trên, tôi lùa chọn phương án tối ưu nhất
là phương án 1. Phương án này giải quyết tình huống đã tính đến Công
tác quản lý đất đai, quản lý đô thị vẫn được đảm bảo và lợi Ých của hộ
gia đình anh Nguyễn Văn Nam được đảm bảo. Nhận được sự đồng tình
ủng hộ của nhân dân, tình hình an ninh chính trị, trật tù an toàn xã hội ổn
định, không gây khiếu nại kéo dài.
Phương án 1 đã vận dụng linh hoạt các văn bản quy phạm pháp luật
về đất đai và xây dựng để giải quyết tình huống, đảm bảo tính nghiêm
minh của pháp luật và đồng thời giải quyết có tình, có lý cho người vi
phạm pháp luật . Còn nhược điểm của phương án đòi hỏi cơ quan có thẩm
quyền về quản lý đất đai, quản lý đô thị phải quan tâm đúng mức và làm
tròn trách nhiệm của mình trên lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai, quản
lý đô thị để việc quản lý của cơ quan có thẩm quyền và việc thực hiện
của người dân đi vào nề nếp theo qui định của pháp luật.
IV- KIẾN NGHỊ :
1. Đối với Đảng, Nhà nước :
Page | 23
Công tác quản lý Nhà nước về đất đai và xây dùng là rất phức tạp
liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp khác nhau, đòi hỏi phải có sự phối
hợp chặt chẽ của các ngành, các cấp. hiện nay ĐÊt nước ta đang trong
giai đoạn hội nhập nền kinh tế Quốc tế.
Vì vậy đòi hỏi cần có sự lãnh chỉ đạo của Đảng, quản lý chặt chẽ của
Nhà nước về công tác quản lý đất đai, quản lý đô thị ; ban hành các văn
bản quy phạm phải kịp thời, đồng bộ, đồng thời cần bồi dưỡng đào tạo
đội ngò cán bộ có đầy đủ phẩm chất ,năng lực để thực hiện công tác quản
lý đất đai và quản lý đô thị. Trước mắt cần sửa đổi bổ sung hoàn chỉnh
Luật đất đai, Luật xây dựng, xây dựng Luật Qui hoạch, kiến trúc, xây
dựng Luật về nhà, đất đô thị để tăng cường quản lý và sử dụng đất đô thị

theo pháp luật . Đổi mới bộ máy của chính quyền đô thị thực sự đủ mạnh
để thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ của cơ quan hành chính của địa
phương.
2. Đối với các cơ quan chức năng :
- Cần thường xuyên tăng cường công tác phổ biến pháp luật và
những thông tư nghị định của chính phủ , các thông tư hướng dẫn đến các
đơn vị , cơ quan làm công tác quản lý đất đai, quản lý đô thị .
- Khi nhà nước ban hành các văn bản Luật và các Nghị định, Thông
tư . Thì các cơ quan chưc năng, UBND tỉnh phải khẩn trương ban hành
Page | 24
kịp thời các văn bản hướng dẫn thực hiện ngay, tránh tình trạng do không
nắm được các văn bản và các cơ chế chính sách của Đảng và nhà nước,
nên dẫn tới việc khiếu kiện và khiếu nại không đúng pháp luật .
- Thường xuyên tổ chức nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ
cho đội ngò cán bộ, công chức trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai
và xây dựng .
- Thường xuyên tuyên truyền, phổ biến chủ trương, chính sách,
pháp luật về đất đai và xây dựng đến tất cả các cán bộ, đảng viên và nhân
dân để tự giác chấp hành chủ trương, chính sách , pháp luật của Nhà
nước.
- Cần chủ động xây dựng kế hoạch thanh tra, kiểm tra và kiên
quyết xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai và xây
dùng.
V- KẾT LUẬN :
Qua tình huống tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở trên cho
thấy Cấp uỷ, chính quyền địa phương và người dân chưa nhận thức đúng
mức đất đai là tài sản đặc biệt của quốc gia, là nguồn nội lực quan trọng
và nguồn vốn to lớn của đất nước; chưa khẳng định rõ quyền sử dụng đất
là hàng hoá đặc biệt và cần có cơ chế quản lý phù hợp.
Công tác quản lý nhà nước về đất đai và đô thị còn nhiều hạn chế,

yếu kém; Người sử dụng đất, người hoạt động xây dựng chưa thực tốt
Page | 25