Hoàn thiện và nâng cao công tác thẩm định giá thế chấp tại ngân hàng tmcp sài gòn – hà nội ( shb)

Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD
LỜI NÓI ĐẦU
Cùng với sự phát triển kinh tế nói chung và hệ thống Ngân hàng nói
riêng, việc sử dụng bất động sản ( BĐS) làm tài sản thế chấp tại các Ngân
hàng ngày càng gia tăng. Thẩm định giá tài sản ở nước ta là một lĩnh vực khá
mới nhưng nó đã giữ một vài trò khá quan trọng. Bởi các tác nhân trong nền
kinh tế muốn phát triển, mở rộng hoạt động sản xuất, kinh doanh thì nhu cầu
về vốn là rất lớn, mà lượng vốn này chủ yếu là các doanh nghiệp vay tại các
Ngân hàng. Tuy nhiên để có thể vay được vốn, các cá nhân, tổ chức kinh
doanh đều cần có tài sản thế chấp tại ngân hàng để đảm bảo cho các khoản
vay của mình. Giá trị và chất lượng của tài sản thế chấp sẽ quyết định việc
ngân hàng có cho vay vốn hay không và mức cho vay tối đa là bao nhiêu, nếu
tài sản đó có đủ các điều kiện mà Ngân hàng yêu cầu. Nhờ có hoạt động định
giá tài sản phù hợp mà các ngân hàng phát triển được tốt vai trò của mình, cho
vay phù hợp với giá trị tài sản, hạn chế được rủi ro tín dụng trong điều kiện
nền kinh tế Việt Nam đang gặp nhiều khó khăn như hiện nay.
Thật vậy, rủi ro tín dụng trong các ngân hàng là điều không thể tránh
khỏi, gây ảnh hưởng đến hiệu quả cũng như kết quả kinh doanh của ngân
hàng , vì vậy hạn chế rủi ro là công tác có tầm quan trọng hàng đầu đối với
hoạt động kinh doanh của các ngân hàng, đặc biệt là tại Ngân hàng TMCP Sài
Gòn – Hà Nội ( SHB). Tuy nhiên việc định giá BĐS thế chấp vẫn diễn ra tình
trạng bất cập trong công tác định giá, hơn nữa việc áp dụng các phương pháp
còn chưa linh hoạt gây khó khăn cho việc cho vay khi mà nhu cầu sử dụng
vốn ngày càng lớn để đáp ứng cho đầu tư và tiêu dùng. Do vậy, nhằm làm rõ
hơn và hoàn thiện hơn công tác định giá phục vụ cho các hoạt động cho vay,
em quyết định chọn đề tài : “ Hoàn thiện và nâng cao công tác thẩm định
giá thế chấp tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội ( SHB)”.
Phạm vi : Đề tài tập trung vào nghiên cứu hoạt động định giá bất động
sản thế chấp của Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội.
SV: Nguyễn Thị Yến Lớp TĐ41A
1

Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD
Phương pháp : Sử dụng các phương pháp chủ yếu như : So sánh
Kết cấu chuyên đề : Gồm 3 chương :
+ Chương 1 : Cơ sở lý luận về thẩm định giá BĐS
+ Chương 2 : Thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Ngân
hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội.
+ Chương 3 : Những giải pháp Nhằm hoàn thiện và nâng cao công tác
thẩm định bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội.
Do trình độ có hạn nên bài viết của em không tránh khỏi những thiếu
sót . Em rất mong sự giúp đỡ của các thầy trong khoa để bài viết của em được
hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn cán bộ trong phòng tín dụng Ngân
hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội đã tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ em hoàn
thành tốt đề tài này.
Em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn giúp đỡ trực tiếp của thầy
giáo : TS Trần Văn Khởi đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề tài.
Em xin chân thành cảm ơn !
SV: Nguyễn Thị Yến Lớp TĐ41A
2
Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD
Chương I
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ
I – CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ
1. Khái niệm thẩm định giá ( TĐG)
Hoạt động TĐG là một dịch vụ chuyên nghiệp rất cần thiết đối với sự
vận hành của nền kinh tế thị trường. Có thể hiểu một cách đơn giản TĐG là
một xác định giá của TS ở trên thị trường. Nhưng TĐG là một dạng đặc biệt
của việc xác định giá bởi công việc TĐG do các nhà chuyên môn được đào
tạo, có kiến thức, kinh nghiệm và tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực
việc.
Trong thị trường giản đơn thì giá trị của một chiếc quần Jean nhãn Levi

phụ thuộc vào thị trường nơi bán lẻ chiếc quần đó. Nó có thể bán với giá từ
700.000 đồng đến 1.000.000 đồng. Sau một vài lần mua sắm, người ta có thể
dự tính được giá mua một cách chính xác loại hàng đặc biệt đó. Nhưng trong
1 thị trường phức tạp như trên thị trường BĐS hoặc một dây chuyền sản xuất
hiện đại thì việc xác định giá đòi hỏi thẩm định viên phải là một nhà chuyên
môn được đào tạo và có kinh nghiệm. Vậy, thẩm định giá là gì ?
- Theo giáo sư W.Seabrooke – Viện đại học Postmouth, Vương quốc
Anh “ Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hính thái tiền tệ cho 1 mục đích đã được xác định”.
- Định nghĩa của GS Lim Lan Yuan – Trường xây dựng và BĐS – Đại
học quốc gia Singapore : TĐG là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá
trị cho 1 mục đích cụ thể của 1 tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc
đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh
tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư và lựa chọn.
Định nghĩa của Fred Peten Marrone – Giám đốc Marketing cho AVO
Dar win : TĐG là việc xác định giá tị của BĐS tại một thời điểm có tính đến
bản chất của BĐS và mục đích của TĐG . Do vậy TĐG là áp dụng các dữ liệu
SV: Nguyễn Thị Yến Lớp TĐ41A
3
Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD
thực tế do sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau
đó so sánh với tài sản được yêu cầu TĐG để hình thành giá tị của chúng.
- Ở Việt Nam, theo điều 4 Pháp lệnh giá : TĐG là việc định giá hoặc
đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thực tế tại một địa điểm, thẩm định
nhất định theo tiêu chuẩn Việt nam và thông lệ quốc tế.
2. Đối tượng TĐG :
Đối tượng TĐG phải là những tài sản hợp pháp được tham gia thực tế
tài sản theo quy định hiện hành của pháp luật. Việc phân loại tài sản phục vụ
cho mục đích TĐG tài sản căn cứ vào quy định của Bộ luật dân sự, Luật đất
đai, Luật kinh doanh BĐS, Luật nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật

hiện hành có liên quan do cơ quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với
thông lệ phân loại tài sản TĐG của khu vực và quốc tế.
Tài sản gắn liền với quyền tài sản trong TĐG bao gồm 04 loại sau :
- Bất động sản
- Động sản
- Doanh nghiệp
- Các quyền tài sản
2.1. Bất động sản
BĐS có đặc điểm là gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định,
không di dời được , bao gồm :
+ Đất đai
+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
+ Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
SV: Nguyễn Thị Yến Lớp TĐ41A
4
Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD
2.2. Động sản
Động sản là những tài sản không phải là BĐS. Động sản có đặc điểm là
không gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định và có thể di dời được
như : Máy móc, thiết bị
2.3. Doanh nghiệp :
Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao
dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm
mục đích thực hiện liên tục một số hoặc tất cả các công đoạn của quá trình
đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị
trường nhằm mục đích sinh lợi.
Doanh nghiệp bao gồm các loại hình : Công ty trách nhiệm hữu hạnh,
công ty cổ phần, công ty hợp doanh, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nhà

nước.
2.4 Các quyền tài sản.
Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao
trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sinh hoạt trí tuệ.
Quyền TS là một khái niệm pháp lý, bao hàm tất cả các quyền , quyền
lợi và lợi tức liên quan đến quyền sở hữu, nghĩa là người chủ sở hữu được
hưởng một hay những quyền lợi khi làm chủ tài sản đó.
3. Mục đích TĐG
Xác lập mục đích TĐG tài sản là hiện thực hóa của việc thẩm định giá
tài sản, nó sẽ trả lời vì sao phải tiến hành TĐG tài sản và cũng để trả lời
những bất đồng về mặt giá trị khác của TS trong TĐG.
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện đại, đặc điểm kinh tế kỹ
thuật của TS rất đa dạng nên quyết định tính đa dạng của mục đích TĐG tài
sản. Dựa trên sự khác biệt của đặc tính kinh tế kỹ thuật để xác định mục tiêu
của TĐG tài sản. Ta có thể phân thành các loại chính như sau :
SV: Nguyễn Thị Yến Lớp TĐ41A
5
Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD
- Nhằm mục đích bảo toàn tài sản
- Nhằm mục đích mua bán tài sản
- Nhằm mục đích chuyển đổi quyền SHB
- Nhằm mục đích nghiệp vụ nhà đất
- Nhằm mục đích cho thuê, thế chấp
- Nhằm mục đích tính thuế
- Nhằm mục đích thanh lý
- Nhằm mục đích phục vụ quản lý
- Nhằm mục đích phục vụ pháp luật.
4. Vai trò chức năng TĐG
4.1 Vai trò của TĐG
TĐG là một hoạt động rất cần thiết cho sự vận hành của nền kinh tế thị

trường, có thể coi thẩm định giá là trung tâm của tất cả các hoạt động kinh tế.
Bởi vì mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh doanh đều chịu tác động
bởi khái niệm giá trị mà việc TĐG là để xác định giá trị của tài sản ở trên thực
tế.
TĐG có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết
định liên quan tới việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê,
đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh TS cố định. Dịch vụ của nhà TĐG
phục vụ bất kỳ người nào có quan hệ giao dịch về tài sản. Do vậy, việc hiểu
rõ về TĐG là yếu tố quan trọng nhất đối với một thẩm định viên.
Vai trò của những nhà TĐG đã phát triển lớn mạnh trong những năm
gần đây. Môi trường kinh doanh mới đã tạo ra nhu cầu lớn lao cho dịch vụ
thẩm định giá.
4.2 Chức năng của TĐG :
SV: Nguyễn Thị Yến Lớp TĐ41A
6
Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD
TĐG tài sản là yêu cầu của những loại hình nghiệp vụ tài sản ( Mục
đích sử dụng tài sản ) mà sinh ra . Mặt khác TĐGTS có liên quan đến lợi ích
nhiều mặt của các đương sự, các bên. Do đó, TĐG đều có quan hệ lợi hại đặc
biệt. TĐG TS thiên lệch cho bất cứ đương sự nào đều có ảnh hưởng đến sự tín
nhiệm đối với kết quả TĐG của các đương sự khác. Từ đó mất đi mục đích
yêu cầu phục vụ nghiệp vụ TS. Cho nên TĐG TS phục vụ nghiệp vụ TS, nó
không phục vụ bất cứ đương sự nào mà để đáp ứng tiền tệ cơ bản của yêu cầu
nghiệp vụ tài sản là phải cung cấp một loại thước đo giá trị, loại thước đo giá
trị đó hoàn toàn phù hợp với tính chất của nghiệp vụ tài sản, phù hợp với
nghiệp vụ tài sản, không phải là tài liệu phục vụ cho bất cứ một chủ thể
đương sự nào, cũng không thay đổi theo ý muốn chủ quan của bất cứ người
nào.
Đề ra thước đo giá trị của tài sản là chức năng cơ bản của TĐGTS. Có
thước đo chính xác là cơ sở để bảo hộ cho đương sự các quyền lợi hợp pháp,

đảm bảo nghiệp vụ TS tiến hành thuận lợi. Với sự phát triển của nền kinh tế
thị trường theo định hướng XHCN, TĐGTS trong quản lý ngày càng có vị trí
trọng yếu. Cụ thể.
- TĐG là công tác cơ bản để thực hiện bố trí và kinh doanh tài sản một
cách hiệu quả.
- TĐGTS góp phần để bảo vệ TS quốc gia được bù đắp đầy đủ và hình
thành giá cả hợp lý, góp phần điều tiết các điều kiện chủ yếu trong quan hệ tái
sản xuất xã hội.
- TĐGTS là thước đo cơ bản hiệu quả công việc duy trì và điều hòa
quyền lợi của người có quyền sở hữu và người kinh doanh.
- TĐGTS là điều kiện cần để khai phá yếu tố thị trường và thị trường
sản quyền.
- TĐGTS theo thông lệ quốc tế có lợi cho việc mở cửa, kêu gọi đầu tư
nước ngoài, duy trì lợi ích quốc gia.
SV: Nguyễn Thị Yến Lớp TĐ41A
7
Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD
II – BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1. Bất động sản :
1.1. Khái niệm bất động sản :
Theo điều 181 Bộ Luật dân sự : “ Bất động sản là các tài sản không thể
di dời được, bao gồm : Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất
đai, kể cả các tài sản khác gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài
sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định.
Như vậy BĐS trước hết là TS nhưng không phải là TS nào cũng là
BĐS, chỉ những tài sản không thể di dời được mới là BĐS. Vì vậy đặc điểm
riêng của BĐS là không thể di dời được. Chính vì vậy, BĐS trước hết là đất
đai và các công trình gắn liền với đât đai. Đất đai là yếu tố ban đầu, không thể
thiếu của BĐS.
1.2 Đặc trưng của BĐS

1.2.1. Tính cố định :
Do BĐS luôn gắn liền với đất đai mà đất đai có tính cố định nên người
ta không thể di chuyển một mảnh đất từ nơi này sang nới khác. Điều này có ý
nghĩa quan trọng là giá cả BĐS tùy thuộc vào địa điểm cụ thể nơi đó tọa lạc
và mang tính chất địa phương.
1.2.2. Tính không đồng nhất :
Thông thường ít có 2 BĐS nào có đặc điểm giống hệt nhau. Do vậy, giá
BĐS gắn liền với đặc điểm cụ thể của BĐS đó.
1.2.3. Tính khan hiếm :
Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số. Do vậy, về lâu
dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên.
1.2.3.4. Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài.
BĐS đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài.
SV: Nguyễn Thị Yến Lớp TĐ41A
8
Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD
2. Bất động sản thế chấp :
2.1. BĐS thế chấp :
Thế chấp BĐS là một sản phẩm trong quản lý và kinh doanh tài sản nói
chung và BĐS nói riêng. Để có vốn kinh doanh các cá nhân tổ chức họ phải
thế chấp BĐS tại các tổ chức tín dụng để vay vốn. Do vậy trong nền kinh tế
cạnh tranh như hiện nay, việc thế chấp BĐS để vay vốn tại các tổ chức tín
dụng có vai trò rất quan trọng, giúp thúc đẩy sản xuất hoạt động, rút ngắn thời
gian sản xuất, tiết kiệm chi phí, tăng cường công tác quản lý nhà nước về
BĐS nói chung và nhà đất nói riêng. Ngoài ra, nhờ thế chấp BĐS mà các tổ
chức tín dụng tránh được rủi ro khi cho vay và hoạt động có hiệu quả hơn. Từ
đó có thể coi thế chấp BĐS để vay vốn là việc bên vay vốn ( gọi là bên thế
chấp ) dùng TS là BĐS thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình để đảm
bảo nghĩa vụ trả nợ ( gồm nợ gốc, lãi vay và phạt lãi quá hạn ), đối với bên
cho vay ( bên nhận thế chấp ).

2.2. Điều kiện đối với BĐS thế chấp
Không phải tất cả các BĐS đều có thể thế chấp để vay vốn, để có thể
thế chấp và vay vốn, đòi hỏi các BĐS đó phải có những điều kiện nhất định.
Những điều kiện cần phải có bao gồm :
Thứ nhất : BĐS đó thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảo
lãnh đối với BĐS là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất phải thuộc
quyền sử dụng của khách hàng cho vay, bên bảo lãnh đối với quyền sử dụng
đất.
Thứ hai : BĐS đó phải được phép giao dịch hoặc không cần mua, bán,
tặng, cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các
giao dịch khác.
Thứ ba : BĐS đó không có tranh chấp, tức là BĐS không có tranh
chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký
SV: Nguyễn Thị Yến Lớp TĐ41A
9
Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD
kết hợp đồng bảo đảm và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những cam
kết của mình.
Thứ tư : BĐS đó phải đảm bảo dễ chuyển nhượng.
III – NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ TĐG BẤT ĐỘNG SẢN
1. Khái niệm về TĐG bất động sản.
Thẩm định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu BĐS
cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ, trong
những điều kiện của một thị trường nhất định và những phương pháp phù
hợp.
2. Mục đích và vai trò của TĐS bất động sản.
2.1. Mục đích của TĐG bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, mọi hoạt động kinh
doanh đều chịu sự tác động của khái niệm giá trị. Việc TĐG nhằm hướng tới
mục tiêu tìm kiếm giá trị hợp lý của BĐS trên thị trường. Chính vì vậy, định

giá BĐS rất quan trọng trong việc quyết định mua – bán cho thuê, thế chấp,
bảo hiểm, đền bù khi nhà nước thu hồi đất, đầu tư, thừa kế.
2.2. Vai trò của TĐS bất động sản :
TĐG bất động sản là căn cứ, nền tảng cần thiết để thực hiện quản lý tài
sản bao gồm từ việc sử dụng tài sản đến việc mua các tài sản mới và chuyển
nhượng các tài sản đang sử dụng.
3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS thế chấp :
Giá trị BĐS tùy thuộc một phần lớn vào quan hệ cung cầu trên thị
trường , khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS có thể bị đẩy lên cao và ngược lại, khi
cầu thấp hơn cung thì giá BĐS có thể giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả của BĐS
còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như :
3.1. Nhóm các yếu tố tự nhiên :
a. Vị trí của BĐS :
SV: Nguyễn Thị Yến Lớp TĐ41A
10
Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD
Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS thế chấp mang lại càng cao thì
giá trị của BĐS thế chấp càng lớn. Chẳng hạn, những BĐS nằm tại trung tâm
đô thị sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nằm ở vùng núi cao hoặc những BĐS
nằm ở ngã tư hay ngã ba, trên các trục giao thông quan trọng thì có giá cao
hơn các vị trí khác.
b. Kích thước, hình thể, diện tích của thửa đất, lô đất.
Một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại
nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví dụ, đối với nhà ở, thì loại kích
thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m – 5 m, chiều sâu thửa đất
từ 10 m – 15 m.
Kích thước lô đất : Phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc của BĐS
là loại hình BĐS, nếu kích thước lô đất cân đối, phù hợp với kiến trúc của
BĐS sẽ làm tăng giá trị BĐS thế chấp, còn nếu kích thước của lô đất không
phù hợp với kiến trúc mục đích sử dụng của BĐS sẽ gây giảm giá tị của BĐS

thế chấp.
c. Địa hình BĐS tọa lạc
Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng
lận cận có tác dụng tới giá trị BĐS, tuy nhiên, sự tác động nhiều hay ít của
yếu tố địa hình còn phụ thuộc vào đặc điểm lân cận BĐS là vùng dân cư, công
nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ chẳng hạn ở những khu vực thấp thường bị
ngập nước vào mùa mưa thì giá trị của BĐS sẽ thấp và ngược lại thì giá trị
của BĐS sẽ cao.
d. Kiến trúc bên ngoài của BĐS
Đối với nhà ở hoặc các công trình xây dựng thì hình ảnh bên ngoài của
BĐS có ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị của BĐS thế chấp. Chẳng hạn 2 BĐS
cùng xây dựng với chi phí như nhau, nhưng nếu BĐS nào có kiến trúc phù
hợp với thị hiếu thì giá của BĐS đó cao và ngược lại.
SV: Nguyễn Thị Yến Lớp TĐ41A
11
Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD
e. Tình trạng môi trường
Môi trường trong lành hay ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào, các vấn
đề về ánh sáng đều ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị BĐS thế chấp.
f. Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro tự nhiên
Những BĐS nằm ở những vùng thường bị thiên tai, bão lụt, động đất,
thì giá trị của BĐS thường bị giảm sút.
3.2 Các yếu tố liên quan đến thị trường
3.2.1. Các yếu tố pháp lý liên quan đến BĐS
Với BĐS thế chấp cần phải xem xét mức độ hoàn chỉnh về mặt pháp lý,
mức độ hoàn chỉnh càng cao thì giá trị BĐS thế chấp càng lớn. Do vậy, cần
nắm vững những quy định của Nhà nước về nhà đất, đặc biệt là các nghĩa vụ
tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất , các nội dung là :
* Kiểm tra các loại giấy tờ liên quan đến BĐS thế chấp nhằm xác định
xem BĐS đã hoàn chỉnh về mặt pháp lý hay chưa.

* Quy hoạch sử dụng đất gắn liền với BĐS thế chấp : Mục đích sử
dụng BĐS thế chấp có đúng với quy hoạch của vùng, địa phương và nhà nước
hay không ?
* Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn liền với BĐS thế chấp :
Một số vùng quy định về tiêu chuẩn xác định và điều kiện bắt buộc trong xây
dựng như : ở Quận Hoàn kiếm có ảnh hưởng tới giá trị của BĐS thế chấp.
* Các hạn chế quyền SDĐ, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác
gắn liền với BĐS thế chấp, tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh
chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
3.2.2 Các yếu tố chung bên ngoài
a. Các yếu tố chính trị :
SV: Nguyễn Thị Yến Lớp TĐ41A
12
Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD
Những thay đổi về đường lối chính sách của nhà nước và chính quyền
địa phương có tác động tới hoạt động của thực tế bất động sản nói chung và
sự đầu tư và BĐS nói riêng. Cụ thể là :
* Các chính sách tác dụng trực tiếp.
* Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam
* Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được
mua nhà tại thành phố
* Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước
giao đất, tho thuê đất
* Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS
* Các chính sách thuê của nhà nước đối với BĐS
* Các chính sách tác động gián tiếp :
Sự khuyến khích bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về
BĐS và qua đó có thể làm tăng giá BĐS.
b. Các yếu tố kinh tế vĩ mô :
* Tình hình cung cầu BĐS trong khu vực.

* Đặc điểm của những người tham gia trực tiếp BĐS trong khu vực
* Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực
* Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm
* Thu nhập bình quân của người dân trong vùng
* Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng
* Số lượng các lô đất trống trong vùng
* Mức giá đất bình quân trong vùng
c. Các yếu tố về xã hội – tâm lý
SV: Nguyễn Thị Yến Lớp TĐ41A
13
Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD
Các yếu tố vế xã hội , tâm lý các tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu
vực có mật độ dân số tăng cao do tốc độ tăng dân số cơ học thì giá trị BĐS sẽ
tăng lên do cân bằng cung cầu bị phá vỡ, rồi những yếu tố khác như : Chất
lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí hay phong thủy cũng ảnh hưởng
rất lớn đế giá trị BĐS.
4. Các nguyễn tắc TĐG Bất động sản
Giá trị của BĐS được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như : Giá trị
sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có kinh nghiệm thanh toán khi xem xét về
các yếu tố hình thành gia trị BĐS, người định giá cần phải vận dụng những
quy luật về nguyên tắc liên quan. Các nguyên tắc cơ bản mà một thẩm định
viên cần tuân thủ khi định giá BĐS.
4.1 Nguyễn tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
BĐS được coi là sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất nếu như BĐS đó
đang được sử dụng một cách hợp pháp và khả năng đem lại thu nhập ròng
trong tương lai là lớn nhất. Đây có thể xem là một trong các nguyên tắc quan
trọng nhất của định giá BĐS, tuy nhiên , một tài sản đang sử dụng thực tế
không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
4.2 Nguyên tắc cung cầu :
Giá trị của thị trường được xác định bởi sự tương tác của mối quan hệ

cung cầu khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặ giảm thì giá
thị trường giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không tăng cũng giảm thì
giá sẽ tăng hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu. Gia tăng
khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
4.3 Nguyên tắc thay đổi.
Giá trị của một BĐS cụ thể không bao giờ giữu nguyên vì các yếu tố về
tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn làm thay
đổi giá trị của BĐS. Sự thay đổi đó là một quy luật khách quan, nó diến ra
liên tục và không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người. Do vậy,
SV: Nguyễn Thị Yến Lớp TĐ41A
14
Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD
trong TĐG tài sản, TĐV cần phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các
yếu tố ở trạng thái động, phát triển những thay đổi nhằm xác định mức sử
dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
4.4. Nguyên tắc thay thế :
Giới hiệu trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí
mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương với điều kiện không có sự
chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế.
4.5. Nguyên tắc cân bằng :
Các yếu tố cấu thành TS cần phải cân bằng để đạt được khả năng sinh
lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do vậy để ước tính mức sử dụng tốt
nhất và có hiệu quả nhất của TS cần phải phát triển xem liệu đã đạt được tới
sự cân bằng như vậy hay không. Trong lĩnh vực BĐS, giá bán đất ở một vị trí
không chỉ ra rằng vị trí đát kế cận cũng phải có cùng một mức giá trị như vậy.
4.6. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm :
Theo nguyên tắc này, tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng
liên tục tới 1 điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng độ lớn
của thu nhập tăng lên sẽ giảm dần.
4.7. Nguyên tắc phân phối thu nhập

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất
( đất đai, vốn, lao động, quản lý ) và có thể được phân phối cho từng yếu tố
này. Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần
tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể
hiện giá trị của đất đai.
4.8. Nguyên tắc đóng góp
Giá tị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành TS phụ
thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn
bộ TS, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao
nhiêu.
SV: Nguyễn Thị Yến Lớp TĐ41A
15
Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD
4.9. Nguyên tắc thuân thủ
TS cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh
lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó. TĐV phải phân tích xem liệu
TS đó có phù hợp với môi trường hay không khi TĐV xác định mức sử dụng
TS tốt nhất và có hiệu quả nhất.
4.10. Nguyên tắc cạnh tranh
Lợi nhuận cao sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức có
thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với TS ,
mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các TS với nhau và giữa TS
này với TS khác. Do đó, giá trị của TS được hình thành là kết quả của sự cạnh
tranh trên thị trường.
4.11. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai :
Giá trị của TS có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lời
trong tương lai.
Giá trị của Tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của
những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước, trong
yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị.

IV – CƠ SỞ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Cơ sở để thẩm định giá trị TS theo chuẩn mực của Ủy ban chuẩn mực
định giá quốc tế ( TSVC) và hiệp hội thẩm định giá ASEN và quy định pháp
luật của từng quốc gia, đó là giá trị thị trường và giá trị khác giá trị thị trường.
1. Giá trị thị trường :
Là tổng số tiền trao đổi ước tính về TS giữa một bên là người bán, sẵn
sàng bán TS với một bên là người mua, sẵn sàng mua TS, vào thời điểm thẩm
định giá, sau quá trình tiếp thị công khai mà tại bên bán và bên mua đều hành
động một cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau trên thị trường, trao
đổi một cách khách quan và độc lập.
SV: Nguyễn Thị Yến Lớp TĐ41A
16
Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD
2. Giá trị khác giá trị thị trường :
Có một số trường hợp không thể sử dụng giá trị thị trường thẩm định
giá trị tài sản như các TS chuyên dùng như : Dụng cụ y khoa, dây chuyền lọc
dầu vì các tài sản này được sản xuất ra chỉ để sử dụng vào những mục đích
nhất định , nên việc tìm kiếm các tài sản tương tự trên thị trường để so sánh
với TS định giá là không thể có được. Vì vậy, cần phải vào cơ sở là giá trị
khác giá trị thị trường để thẩm định giá trị TS.
V- QUÁ TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP
TĐG
1. Quy trình TĐG bất động sản :
1.1. Xác định vấn đề :
Là bước đầu tiên trong quá trình TĐG, trong bước này cần giải quyết
các vấn đề sau :
- Nhận biết về Bất động sản
+ Nhận biết về vị trí, kích thước của khu đất, đặc trưng, kiểu cách các
công trình xây dựng trên đất, phân vùng, mật độ dân cư, tỷ lệ khu đất.
+ Miêu tả pháp lý : Mã số, địa tầng, địa chỉ, đặc điểm vật chất.

- Thiết lập mục đích TĐG
- Xác định giá trị nào sẽ được ước tính, gái trị thị trường, giá trị bảo
hiểm, giá trị đầu tư.
- Xác định phương pháp thẩm định giá và các tài liệu cần thiết cho việc
thẩm định giá.
- Thiết lập ngày có hiệu lực của việc đánh giá.
* Nhận được từ yêu cầu của khách hàng.
* Thiết lập các điều kiện thị trường và tài liệu yêu cầu.
SV: Nguyễn Thị Yến Lớp TĐ41A
17
Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD
- Đạt được sự thỏa thuận với khách hàng về phí dịch vụ họ phải trả và
yêu cầu thời gian hoàn thành.
1.2. Lên kế hoạch TĐG
- Nhận biết các yếu tố cung cầu thích hợp với đặc tính và các quyền TS
được mua bán và đặc điểm của thị trường.
- Nhận biết các tài liệu yêu cầu về thị trường tài sản và tài liệu dùng để
so sánh.
- Nhận biết và phát triển các nguồn tài liệu, các nguồn tài liệu phải
đáng tin cậy, số liệu kiểm chứng phải chính xác.
- Thiết kế chương trình nghiên cứu : xác định trình tự thu thập và phát
triển số liệu, phân biệt những phần việc nào có thể ủy nhiệm.
- Vạch đề cương báo cáo thẩm định giá, xác định hình thức trình bày
báo cáo, lên chương trình thời biểu công tác, xác định thời gian cho phép và
trình tự của các bước phải tuân theo.
1.3. Thu thập tài liệu
- Phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu
- Các tài liệu tổng hợp về chính trị, kinh tế, xã hội và môi trường.
- Các tài liệu chi tiết về đối tượng nghiên cứu và tài liệu có thể so sánh
được về vị trí công trình

- Kiểm chứng số liệu thu thập được.
- Các thông tin thu thập được cần được giữ bí mật, không được phép
công khai.
1.4. Vận dụng và phân tích tài liệu :
Từ những thông tin thu thập được, tiến hành các loại phân tích sau :
- Phân tích thị trường
- Phân tích tài sản
SV: Nguyễn Thị Yến Lớp TĐ41A
18
Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD
- Phân tích so sánh
- Phân tích sử dụng :
+ Phân tích sử dụng đất một cách cao nhất và tốt nhất
+ Phân tích việc sử dụng tài sản một cách cao nhất và tốt nhất
1.5 Chuẩn bị và hoàn chỉnh báo cáo TĐG.
- Mục đích : Để truyền đạt kết quả và các kết luận của nhà TĐG một
cách có hiệu quả và có sức thuyết phục đối với người sử dụng kết quả TĐG.
- Yêu cầu : Báo cáo TĐG phải được trình bày rõ ràng, chính xác, sắp
xếp đầy đủ các giả thiết, số liệu các phân tích, các tiến trình, các kết quả và
kết luận đạt được của nhà thẩm định giá.
1.6. Báo cáo thẩm định giá :
Là sản phẩm cuối cùng của công việc thẩm định giá, là cao điểm của
những nỗ lực và kỹ năng của nhà thẩm định giá.
2. Các phương pháp thẩm định giá BĐS
Các phương pháp thẩm định giá BĐS thế chấp được sử dụng :
* Phương pháp so sánh trực tiếp
*Phương pháp thu nhập
* Phương pháp chi phí
*Phương pháp thặng dư
* Phương pháp lợi nhuận

Việc lựa chọn phương pháp định giá phụ thuộc vào mục đích định giá,
phụ thuộc vào từng loại BĐS và phụ thuộc vào thông tin thu nhập được trên
thị trường.
Trên thực tế, việc định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng hiện nay sử
dụng chủ yếu 3 phương pháp cơ bản : Phương pháp so sánh trực tiếp, phương
pháp chi phí, phương pháp thu nhập.
SV: Nguyễn Thị Yến Lớp TĐ41A
19
Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD
2.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
* Khái niệm :
Phương pháp so sánh trực tiếp là việc xác định giá trị BĐS bằng cách
so sánh một cách trực tiếp với BĐS tương tự đã dược giao dịch trên thị trường
nhằm tìm ra BĐS mục tiêu từ giao dịch trước đó. BĐS tương tự với BĐS định
giá có những đặc điểm cơ bản sau :
- Có đặc điểm vật chất giống nhau
- Các thông tin kinh tế, kỹ thuật cơ bản tương đồng
- Có cùng chức năng, mục đích sử dụng
- Có chất lượng tương đương nhau
- Có thể thay thế cho nhau trong sử dụng
* Phạm vi áp dụng :
Phương pháp này thường được sừ dụng để định giá đất hoặc định giá
nhà đất cho nhiều mục đích : mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền
lợi về TS phương pháp này áp dụng cho hầu hết các loại BĐS có thị trường.
Phương pháp này đặc biệt thích hợp định giá cho những BĐS dân dụng,
có tính đồng nhất cao như : đất trống, các căn hộ chung cư, các dãy nhà phố
liền kề được xây dựng cùng một kiểu.
* Đặc điểm :
Phương pháp này chỉ dựa vào các giao dịch mua bán BĐS tương tự trên
thị trường để cung cấp số liệu thực tế so sánh với BĐS cần định giá.

Mục đích của việc đánh giá các giao dịch mua bán BĐS trên thị trường
phải dự vào nguyên tắc thỏa mãn lý thuyết “ Người bán tự nguyện và người
mua tự nguyện “ và cùng có khả năng so sánh với BĐS mục tiêu cần thẩm
định giá thì sẽ có kết quả thẩm định càng chính xác hơn.
* Nguyên tắc áp dụng :
SV: Nguyễn Thị Yến Lớp TĐ41A
20
Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD
Nguyên tắc thay thế : Một người mua có lý trí không trả giá cho một
BĐS nhiều hơn chi phí để mua một BĐS khác có cùng sở hữu như nhau.
Nguyên tắc sự đóng góp : Quá trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia
đóng góp của các yếu tố hay bộ phận của BĐS đối với tổng số giá trị thị
trường của nó.
* Yêu cầu :
- Phải có những thông tin liên quan của các BĐS tương tự được mua
bán trên thị trường thì phương pháp này mới sử dụng được. Bởi nếu không có
thông tin thị trường về việc mua bán các BĐS tương tự thì không có cơ sở để
so sánh với BĐS cần thẩm định.
- Thông tin thu thập được trên thực tế phải so sánh được với BĐS mục
tiêu cần thẩm định, nghĩa là phải có sự tương quan về mặt kỹ thuật, công suất,
kiểu dáng và các điều kiện kỹ thuật khác :
- Chất lượng thông tin cần phải cao, chính xác, kịp thời.
- Thị trường phải ổn định : Nếu thị trường có biến động mạnh thì
phương pháp này khó chính xác, mặc dù đối tượng so sánh có tính chất giống
nhau ở nhiều mặt.
- Người định giá cần có kinh nghiệm và kiến thức thực tế về thị trường
mới có thể vận dụng phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá đề nghị hợp lý
và được công nhận.
* Các bước tiến hành :
+ Bước 1 : Tìm kiếm thông tin về những giao dịch của những BĐS

tương đồng với BĐS là đối tượng cần TĐG diễn ra gần nhất với thời điểm
TĐG ( tối đa là một năm ).
+ Bước 2 : Tiến hành kiểm tra các BĐS để có thể so sánh để xác định
giá trị của nói và đảm bảo rằng các BĐS này có thể so sánh được.
SV: Nguyễn Thị Yến Lớp TĐ41A
21
Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD
+ Bước 3 : Lựa chọn một số BĐS thích hợp có thể so sánh được( tối
thiểu là 3 ).
+ Bước 4 : Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau ( tốt
hơn và xấu hơn ) của mỗi BĐS so với BĐS mục tiêu và tiến hành điều chỉnh
tăng lên hoặc giảm xuống.
+ Bước 5 : Bước cuối cùng là ước tính giá trị của BĐS cần TGGD trên
cơ sở giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh.
* Ưu điểm và nhược điểm :
+ Ưu điểm :
- Phương pháp này đơn giản, ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không
phải tính toán nhiều.
- Thể hiện sự đánh giá của thị trường
- Là cơ sở hay đầu vào của các phương pháp khác.
+ Nhược điểm :
- Khi không đủ thông tin thì việc áp dụng phương pháp này rất khó.
- Phân tích so sánh BĐS lớn tạo thu nhập rất khó.
- Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn
chế tính thực tiễn của phương pháp.
- Người định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điểm yếu
của số liệu đã thu thập được và sử dụng trong phân tích so sánh. Tất cả những
yếu tố và quan điểm phù hợp phải được đưa trong báo cáo định giá.
* Vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp vào định giá BĐS thế
chấp.

Một công việc quan trọng trong nghiệp vụ tín dụng ngân hàng là định
giá BĐS thế chấp, kết quả định giá BĐS là căn cứ để ngân hàng quyết định
cho vay, thời hạn vay hay không cho vay Những BĐS thế chấp hầu hết là
những TS dễ mua bán, trao đổi như : Nhà ở, đất đai tất cả các TS này đều có
SV: Nguyễn Thị Yến Lớp TĐ41A
22
Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD
thông tin phổ biến trên thị trường nên áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp
là phương pháp hiệu quả nhất. Vận dụng phương pháp này, các thẩm định
viên sẽ thu thập những thông tin về BĐS tương đồng với BĐS được thế chấp
được giao dịch trong thời gian gần đây, từ đó xác định định mức giá thị
trường phù hợp cho BĐS thế chấp sau khi đã tiến hành điều chỉnh cần thiết.
2.2. Phương pháp chi phí
* Khái niệm :
Phương pháp chi phí là phương pháp được hình thành từ nguyên tắc
thay thế và giả định rằng giá trị của BĐS cần định giá được đo bằng chi phí
để làm ra một BĐS tương đồng như một vật thay thế.
* Yêu cầu :
Theo phương pháp này, người định giá cần phải ghi chép đầy đủ cụ thể
đặc điểm của từng BĐS
-Thẩm định viên phải thông thạo kỹ thuật và phải có đủ kinh nghiệm
mới có thể áp dụng được phương pháp này.
* Phạm vi áp dụng :
- Thẩm định giá tài sản dành cho mục đích sử dụng đặc biệt như Bệnh
viện, trường học, nhà thờ là các tài sản ít có những chứng cứ so sánh thị
trường.
- Thẩm định giá cho các mục đích bảo hiểm.
- Phương pháp này còn được sử dụng như là phương pháp kiểm tra đối
với các phương pháp khác.
- Nguyên tắc áp dụng phương pháp này được xác định trên nền tảng

của nguyên tắc thay thế.
* Các bước tiến hành :
+ Bước 1 : ước tính giá trị lô đất mục tiêu thẩm định, coi như lô đất đó
là đất trống. Giả sử rằng sử dụng hiện tại là cao nhất và tốt nhất.
SV: Nguyễn Thị Yến Lớp TĐ41A
23
Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD
+ Bước 2 : ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay
thế những công trình xây dựng hiện có trên đất.
Để ước tính chính xác số chi phí đó, thẩm định viên phải hiểu biết về
thiết kế xây dựng, các nguyên vật liệu được sử dụng nhằm đạt được việc ước
tính chi phí xây dựng ở một mức độ thích hợp.
+ Bước 3 : ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình
xây dựng hiện có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân sự giảm giá
tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài.
+ Bước 4 : Cuối cùng ta tính được giá trị của BĐS cần TĐG.
Giá trị của BĐS = giá thị trường của lô đất trống + chi phí hiện tại của
xây dựng ( = tổng giá trị của những xây dựng mới – khấu hao tích tụ với
nhũng xây dựng hiện có )
* Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp chi phí
+ Ưu điểm :
- Phương pháp này thích hợp khi không có bằng chứng thị trường thích
hợp để so sánh trực tiếp giá của các BĐS.
- Phương pháp chi phí phù hợp khi áp dụng để định giá các BĐS có
mục đích sử dụng riêng biệt, việc tính toán theo phương pháp này phụ thuộc
nhiều vào kinh nghiệm chuyên môn của thẩm định viên. Do đó, nếu thẩm
định viên có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách
quan thì có thể hạn chế được những yếu tố của thị trường liên quan đến việc
định giá.
+Nhược điểm :

- Do phương pháp chi phí phải dựa vào các thông tin thị trường nên nó
có hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp.
SV: Nguyễn Thị Yến Lớp TĐ41A
24
Chuyên đề tốt nghiệp Trường Cao đẳng TC-QTKD
- Chi phí thực chất không thể bằng giá trị và không tạo ra giá trị, áp
dụng phương pháp chi phí, với giá định cho rằng chi phí bằng với giá trị,
nhưng trên thực tế giả định này có thể không đúng.
- Việc ước tính giảm giá tích lũy nhiều khi dựa vào chủ quan của người
định giá, cũng như hiện nay chưa có một phương pháp thống nhất để tính
phần giảm giá tích lũy này.
- Việc áp dụng phương pháp chi phí đòi hỏi người định giá phải thông
thạo kỹ thuật xây dựng và phải có đầy đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được
phương pháp thẩm định này.
- Phương pháp này không có giá trị trong việc đưa ra các giá trị dự báo
phù hợp nên nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các đánh giá có giá trị.
* Vận dụng phương pháp chi phí vào định giá BĐS thế chấp.
Mỗi loại tài sản đang hiện hữu, có một số tài sản được thiết kế và sử
dụng cho mục đích riêng biệt để đáp ứng các yêu cầu cụ thể như nhà máy
điện, nhà máy hóa chất Hầu hết các tài sản này được xây dựng bởi các tổ
chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt và không có các tổ chức thay
thế khác cần đến tài sản đó. Do vậy không xẩy ra việc mua bán các tài sản đó
trên thị trường, tức là không có tài liệu mua bán làm cơ sở cho sự so sánh của
việc định giá , khi đó phương pháp so sánh không còn phù hợp và thẩm định
viên phải sử dụng phương pháp chi phí.
2.3. Phương pháp thu nhập
* Khái niệm :
Phương pháp thu nhập là phương pháp chuyển đổi các thu nhập ròng
hàng năm trong tương lai về giá trị vốn hiện tại, phương pháp thu nhập được
xây dựng trên việc tuân thủ các nguyên tắc dự kiến các lợi ích trong tương lai

và chủ yếu được áp dụng đối với các BĐS tạo thu nhập.
* Yêu cầu :
SV: Nguyễn Thị Yến Lớp TĐ41A
25