nghiên cứu giá đất bồi thường tại một số dự án trên địa bàn thành phố thái nguyên, giai đoạn 2008 - 2010

i

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM





HOÀNG NGỌC BA




ĐỀ TÀI:

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT BỒI THƢỜNG TẠI MỘT SỐ
DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
GIAI ĐOẠN 2008 - 2010

Thái Nguyên – Năm 2011

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP












ii

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG NGỌC BA




ĐỀ TÀI:

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT BỒI THƢỜNG TẠI MỘT SỐ
DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
GIAI ĐOẠN 2008 - 2010


CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60 62 16


LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP


NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. NGUYỄN THẾ HUẤN




Thái Nguyên – Năm 2011

i

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn
trung thực, chưa hề sử dụng cho bảo vệ một học vị nào. Mọi sự giúp đỡ cho hoàn thành
luận văn đều đã được cảm ơn. Các thông tin, tài liệu trình bày trong luận văn này đã được

ghi rõ nguồn gốc.

Tác giả



Hoàng Ngọc Ba
ii

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn
Thế Huấn đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa Tài nguyên và
Môi trường, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo
điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký
quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên, Phòng Tài chính - Kế hoạch thành phố, Ban
Bồi thường GPMB thành phố và các phòng, ban, ngành có liên quan của thành phố Thái
Nguyên đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn


Hoàng Ngọc Ba
iii

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT


BĐS : Bất động sản
BTGPMB : Bồi thường giải phóng mặt bằng
BTHT : Bồi thường hỗ trợ
CMĐ : Chuyển mục đích
CN - TTCN : Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp
CN & XD : Công nghiệp và xây dựng
CNH – HĐH : Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa
ĐTH : Đô thị hóa
GCN : Giấy chứng nhận
GPMB : Giải phúng mặt bằng
HĐND : Hội đồng nhân dân
KHTP : Kế hoạch thành phố
KT-XH : Kinh tế - xã hội
NN PTNT : Nông nghiệp phát triển nông thôn
NTTS : Nuôi trồng thủy sản
QH : Quy hoạch
QSD : Quyền sử dụng
SDĐ : Sử dụng đất
SXKD : Sản xuất kinh doanh
SXNN : Sản xuất nông nghiệp
TĐC : Tái định cư
TP : Thành phố
UBND : Ủy ban nhân dân
XDCB : Xây dựng cơ bản
XHCN : Xã hội chủ nghĩa

iv

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU
1
1. Tính cấp thiết của đề tài
1
2. Mục đích và yêu cầu của đề tài
3
2.1. Mục đích
3
2.2. Yêu cầu
3
Chương 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU VÀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
4
1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
4
1.1.1. Các văn bản của nhà nước
4
1.1.2. Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên
5
1.2. Cơ sở khoa học và lý luận của đề tài
6
1.2.1. Giá đất tính bồi thường

6
1.2.1.1. Nguyên tắc định giá đất
6
1.2.1.2. Phương pháp định giá đất
8
1.2.1.3. Điều kiện chọn phương pháp tính giá đất
17
1.2.2. Giá đất bồi thường ở một số nước
18
1.2.2.1. Inđônêxia
19
1.2.2.2. Trung Quốc
21
1.2.2.3. Thái Lan
23
1.3. Một số vấn đề cơ bản bồi thường hỗ trợ và tái định cư ở Việt Nam
24
1.3.1. Trước khi có Luật đất đai năm 1993
24
1.3.2. Sau khi ban hành Luật đất đai 1993 đến Luật đất đai năm 2003
26
1.3.3. Luật đất đai năm 2003 đến nay
27
1.4. Khái quát giá đất bồi thường trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
30
1.4.1. Khái quát chung
30
1.4.2. Những khó khăn, tồn tại khi xây dựng giá đất tại thành phố Thái Nguyên
31
v

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

Chương 2

ĐỐI TƢỢNG NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
34
2.1. Đối tượng nghiên cứu
34
2.2. Nội dung nghiên cứu
34
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên
34
2.2.2. Sơ lược công tác quản lý đất đai của thành phố Thái Nguyên
34
2.2.3. Đánh giá công tác xác định giá đất bồi thường trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên

34
2.2.4. Thuận lợi, khó khăn và kiến nghị giải pháp cho công tác xác
định giá đất bồi thường tại Thái Nguyên
34
2.3. Phương pháp nghiên cứu
34
2.3.1. Điều tra thu thập số liệu
34
2.3.2. Phỏng vấn trực tiếp
35
2.3.3. Phương pháp tổng hợp, xử lý thông tin, phân tích và so sánh
35

Chương 3

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
36
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
của thành phố Thái Nguyên
36
3.1.1. Điều kiện tự nhiên
36
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng
38
3.1.2.1. Các đơn vị hành chính
38
3.1.2.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
38
3.1.2.3. Điều kiện cơ sở hạ tầng
40
3.2. Sơ lược về công tác quản lý đất đai và giải phóng mặt bằng của
thành phố Thái Nguyên

43
3.2.1. Sơ lược về công tác quản lý đất đai tại thành phố Thái Nguyên
43
3.2.1.1. Tình hình sử dụng đất đai
43
3.2.1.2. Thực trạng công tác quản lý đất đai
45
3.2.2. Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư
49
vi

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

3.3. Đánh giá công tác xác định giá đất bồi thường trên địa bàn thành
phố Thái Nguyên
3.3.1. Các văn bản có liên quan đến công tác xác định giá đất

52
52
3.3.1.1. Các văn bản của Trung ương
52
3.3.1.2. Các văn bản của địa phương
53
3.3.1.3. Cơ chế thu hồi đất, bồi dưỡng, hỗ trợ và tái định cư
56
3.3.2. Đánh giá thực trạng giá đất bồi thường tại một số dự án
59
3.3.2.1. Số lượng các dự án bồi thường phân theo nhóm
59
3.3.2.2. Các văn bản pháp quy liên quan đến hai dự án
60
3.3.2.3. So sánh giá bồi thường các loại đất tại hai dự án
63
3.3.2.4. Kết quả điều tra ý kiến của cán bộ và người dân
67
3.4. Thuận lợi, khó khăn và kiến nghị giải pháp cho
công tác xác định giá đất bồi thường tại Thái Nguyên

71
3.4.1. Thuận lợi

71
3.4.2. Khó khăn
72
3.4.3. Giải pháp
74
3.4.3.1. Các giải pháp chung
74
3.4.3.2. Các giải pháp cụ thể
75
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
79
1. Kết luận
79
2. Đề nghị
80
Tài liệu tham khảo
81

vii

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

DANH MỤC CÁC BẢNG
TT
Danh mục
Trang
Bảng 1.1.
So sánh các tiêu chí liên quan đến công tác định giá
12
Bảng 1.2.

Thang điểm cho các tiêu chí xác định giá đất
13
Bảng 3.1.
Kết quả thực hiện các chỉ tiêu kinh tế - xã hội của TPTN
năm 2010
39
Bảng 3.2.
Tình hình sử dụng đất qua các năm
44
Bảng 3.3.
Số lượng các dự án được phê duyệt quy hoạch và hoàn thành
trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2008-2010
52
Bảng 3.4.
Quy mô hai dự án
62
Bảng 3.5.
Mức giá bồi thường đất nông nghiệp tại hai dự án
64
Bảng 3.6.
Mức giá bồi thường đất ở tại hai dự án
65
Bảng 3.7.
Kết quả điều tra cán bộ làm công tác GPMB về giá đất
bồi thường
68
Bảng 3.8.
Kết quả điều tra các hộ dân trong khu vực GPMB
70

viii

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

DANH MỤC CÁC HÌNH

TT
Danh mục
Trang
Hình 3.1.
Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên
36
Hình 3.2.
Đồ thị: Tỷ lệ một số loại đất chính của TP Thái Nguyên
45
Hình 3.3.
Đồ thị: So sánh số lượng và diện tích giữa hai nhóm dự án
59
Hình 3.4.
Đồ thị: So sánh tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước
quy định và giá thực tế
66

1

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

MỞ ĐẦU
1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với
đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện
tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng mở rộng.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường
đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và một xu
hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra
đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ.
“Thúc đẩy sự hình thành, phát triển và từng bước hoàn thiện các loại thị
trường định hướng XHCN, đặc biệt quan tâm các thị trường quan trọng nhưng
hiện chưa có hoặc còn sơ khai như: thị trường lao động, thị trường chứng
khoán, thị trường bất động sản, thị trường khoa học và công nghệ”. Vấn đề

này đã được Văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX cụ thể trong chiến
lược phát triển kinh tế – xã hội 2001 – 2010: “Hình thành đồng bộ và tiếp tục
phát triển, hoàn thiện các loại hình thị trường đi đôi với xây dựng khuôn khổ
pháp lý và thể chế để thị trường hoạt động năng động, có hiệu quả, có trật tự
kỷ cương trong môi trường cạnh tranh lành mạnh”. Đó có thể coi là các bước
đi quan trọng để từng bước đưa thị trường bất động sản vào hoạt động lành
mạnh. Việc xác định giá đất cũng như những tài sản trên đất là một việc làm
tất yếu trong công cuộc phát triển đất nước, hội nhập khu vực và quốc tế.
Thực hiện đường lối đổi mới do Đảng ta khởi xướng, trong các năm
gần đây kinh tế tiếp tục tăng trưởng với tốc độ ổn định, các lĩnh vực văn hoá,
giáo giục, khoa học, xã hội ngày càng được cải thiện. Sự phát triển chung
của nền kinh tế xã hội cũng như của đất nước, trước hết đặt ra phải xây dựng
hệ thống kết cấu hạ tầng kĩ thuật, hệ thống giao thông đường bộ, hệ thống
thuỷ lợi, hệ thống lưới điện quốc gia là điều kiện rất cơ bản để phát triển
2

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch Đến nay cả nước ta
đã có gần 80 khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế,
nhiều công trình công cộng phục vụ lợi ích quốc gia. Để xây dựng các công
trình kết cấu hạ tầng, phát triển các ngành kinh tế, công nghiệp, giao thông,
xây dựng, thương mại dịch vụ, giáo dục, y tế, xã hội, đào tạo, .v.v. Nhà nước
thu hồi đất của người sử dụng đất và bồi thường cho người bị thu hồi tương
đương với những gì người bị thu hồi thiệt hại, kèm theo các hỗ trợ để ổn định
đời sống, đảm bảo một xã hội phát triển bền vững. Việc thực hiện bồi thường
giữ vị trí hết sức quan trọng – là yếu tố có tính quyết định trong toàn bộ quá
trình bồi thường giải phóng mặt bằng; mà trong đó việc xác định giá đất tính
bồi thường là mấu chốt để đảm bảo bồi thường đúng với giá trị quyền sử dụng
đất bị thu hồi. Trong các năm qua việc xây dựng giá đất để tính tiền bồi

thường đất đang là nhiệm vụ hết sức khó khăn và còn nhiều tồn tại như việc
định giá cho các khu đất dùng để bồi thường còn chưa có cơ sở thực tiễn nên
chưa đảm bảo phù hợp với thiệt hại về đất của người dân, chưa phù hợp chính
sách, dẫn đến khiếu kiện kéo dài. Để khắc phục những tồn tại đó trong những
năm gần đây Nhà nước đã từng bước hoàn thiện nguyên tắc, phương pháp xác
định giá đất tính bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất. Theo Luật Đất đai
2003 thì giá đất tính bồi thường phải sát với giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường. Ngày 16/11/2004 Chính phủ đã ban hành
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất. Dựa trên khung giá quy định của Nhà nước, tỉnh Thái Nguyên
hàng năm công bố bảng giá các loại đất trên cơ sở nghiên cứu đến yếu tố biến
động giá thực tế, tuy nhiên việc thực hiện còn nhiều bất cập. Do tỉnh Thái
Nguyên đang trên đà phát triển, nguồn quỹ đất cần cho các dự án là rất lớn.
Một số chủ dự án được quyền thỏa thuận giá đất với chủ sử dụng, do đó đẩy
nhanh được tiến độ giải phóng mặt bằng. Chính vì vậy, cùng một loại đất, một
3

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

thời điểm nhưng giá đất bồi thường khác nhau dẫn đến nảy sinh những thắc
mắc cho người sử dụng đất. Xuất phát từ thực tế trên, việc nghiên cứu giá đất
tính bồi thường vừa đảm bảo hài hoà lợi ích của người sử dụng đất, của Nhà
nước, của xã hội đồng thời đảm bảo tiến độ giải phóng mặt bằng là một việc
hết sức cần thiết. chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài : "Nghiên cứu giá đất
bồi thường tại một số dự án trên địa bàn thành phố Thái Nguyên".
2. MỤC ĐÍCH VÀ YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI
2.1. Mục đích
- Đánh giá thực trạng giá đất bồi thường ở một số dự án trên địa bàn
thành phố Thái Nguyên (bao gồm nhóm dự án do nhà nước làm chủ đầu tư và
nhóm dự án do doanh nghiệp làm đầu tư), trên cơ sở đó rút ra kết luận để đề

xuất giải pháp và kiến nghị phù hợp với thực tiễn.
2.2. Yêu cầu
- Nắm vững nguyên tắc định giá đất, các văn bản liên quan đến giá đất
bồi thường hàng năm của tỉnh Thái Nguyên;
- Số liệu điều tra khảo sát phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy.
4

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU VÀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU


1.1. CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI
1.1.1. Các văn bản của Nhà nước
- Luật Đất đai 2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về việc
bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn việc thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của
Chính phủ về việc bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn việc thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
của chính phủ về phương pháp xác định giá và khung giá các loại đất.
- Căn cứ Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ
về việc quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Căn cứ Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ
quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư.
- Căn cứ Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/9/2009 của Chính phủ
về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất.
5

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

- Thông tư số 14/TT-BTNMT ngày 1/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ
tục thu hồi đất, giao đất cho thuê đất.
- Nghị định số: 123/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP;
- Thông tư số: 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số:
123/2007/NĐ-CP;
- Thông tư liên tịch số: 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010,
của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính, hướng dẫn xây dựng, thẩm
định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
1.1.2. Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên
- Quyết định số 2044/2005/QĐ-UBND ngày 30/9/2005 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số: 498/2007/QĐ-UBND ngày 23 tháng 3 năm 2007 của
UBND tỉnh Thái Nguyên, về việc ban hành quy trình xác định giá đất trên địa
bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định số 72/2008/QĐ-UBND ngày 29/12/2008 của UBND tỉnh Thái

Nguyên quy định tổng thể giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 37/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của UBND tỉnh
Thái Nguyên quy định tổng thể giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 47/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 của UBND tỉnh Thái
Nguyên quy định tổng thể giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
6

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

- Quyết định số 01/2010/QĐ-UBND ngày 05 tháng 01năm 2010 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành quy định thực hiện bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
1.2. CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ LÝ LUẬN CỦA ĐỀ TÀI
1.2.1. Giá đất tính bồi thƣờng
1.2.1.1. Nguyên tắc định giá đất
Nguyên tắc là phạm trù quy định hành vi để thực hiện công việc trong
một điều kiện, môi trường nhất định. Nguyên tắc đặt ra để khi chúng ta thực
hiện không đi nhầm định hướng. Trong khi thực hiện không được tách rời các
nguyên tắc mà nên kết hợp xem xét nhiều nguyên tắc. Khi xem xét vận dụng
nguyên tắc ta phải đặt nó trong một hoàn cảnh nhất định, cụ thể gắn với
không gian, thời gian và nhìn nó trong một quan điểm phát triển.
Có nhiều nguyên tắc định giá đất nhưng người ta thường sử dụng 3
nguyên tắc cơ bản chính để định giá đất:
a) Nguyên tắc sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất
- Sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất trên cơ sở mảnh đất đó mang lại
hiệu quả quả kinh tế cao nhất, được thể hiện:
+ Thu nhập là cao nhất
+ Giá trị sản phẩm làm ra cao nhất
+ Thu hút lao động
Hiệu quả kinh tế tính trong thời gian dài được xác định khi ước tính giá trị

đất đai. Nó thoả mãn nhu cầu của người sử dụng đất về vật chất và pháp luật.
- Đúng quy định của pháp luật về tình trạng pháp lý, kích thước sử dụng,
thời gian sử dụng đất.
- Sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất không chỉ được hiểu ở khả năng
sinh lợi đơn thuần mà còn các lợi ích khác không thể lý hoá bằng tiền. Nhưng
7

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

các lợi ích không thể lý hoá bằng tiền không được quyết định bởi người định
giá. Mà nó thể hiện tổng thể khi đánh giá dự án. Luôn luôn đặt nó trong điều
kiện được sử dụng cao nhất và tốt nhất, lợi ích xã hội cao nhất (vận dụng cho
các nhà đầu tư).
b) Nguyên tắc dự báo trước
Tại sao phải dự báo trước? Vì luôn chuyển hoá mục đích sử dụng đất và
do kinh tế phát triển cho nên các điều kiện tác động đến giá đất thay đổi ( vị
trí, kết cấu hạ tầng, quy hoạch …).
- Luôn gắn với quy hoạch và quy định của pháp luật.
c) Nguyên tắc cung – cầu
Trước hết ta hiểu rằng cầu trong thị trường bất động sản là số lượng bất
động sản (gồm đất và tài sản gắn liền với đất) tại một thời điểm nhất định mà
người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán.
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác
của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm
thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc
tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên; Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc
cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo tốc độ tăng, giảm của cung và
cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
Giá đất là công cụ quan trọng để quản lý đất đai trong cơ chế thị trường
có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN.

Tại Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 công nhận đất “có giá‟‟. Lần đầu
tiên đất được coi là “có giá” làm thay đổi hẳn quan niệm cũ đã ngự trị trong
suốt mấy chục năm của quá trình dài thời bao cấp, coi đất là của “trời cho”
không có giá (nhất là đất nông nghiệp, lâm nghiệp). Xác định đất “có giá”
bước đầu đã đề cập đến “tính chất kinh tế” của đất đai.
Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được coi là tài sản - bất động sản -
8

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

hàng hoá đặc biệt nên nó cũng có những đặc điểm chung của hàng hoá như:
giá trị, giá trị sử dụng, giá cả và cũng được trao đổi trên thị trường dưới nhiều
hình thức chuyển nhượng. Khi đó, đất đai trở thành “hàng hoá đất”. Giá trị của
hàng hoá đất được thể hiện ở mặt khả năng sinh lợi của đất và tính sở hữu.
Nhìn một cách xuyên suốt về chính sách đất đai thì càng ngày Nhà nước
càng trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất và đất đã có giá. Mặt
khác, tại Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 quy định “Nhà nước xác định giá
các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc
cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà
nước thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng
vùng và theo từng thời gian” [5]. Điều 55, 56 Luật Đất đai 2003 qui định.
1.2.1.2. Phương pháp định giá đất
Có nhiều phương pháp để xác định giá của một thửa đất như:
- Phương pháp so sánh trực tiếp (còn gọi là phương pháp thị trường)
- Phương pháp đầu tư
- Phương pháp chi phí
- Phương pháp thu nhập
- Phương pháp thặng dư
Nhưng trên thực tế thường sử dụng hai phương pháp là: Phương pháp so
sánh trực tiếp (còn gọi là phương pháp thị trường) và Phương pháp thu nhập.

a) Phương pháp so sánh trực tiếp (phương pháp thị trường)
Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các
mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của
loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại
đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định
giá.
Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các
bước sau đây:
* Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin:
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so sánh được với thửa đất, khu
9

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

đất cần định giá để thu thập thông tin.
Lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất tương đồng với nhau về loại đất,
diện tích đất, kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc ở khu vực lân cận
với thửa đất, khu đất cần định giá và đều có các điều kiện tương tự, so sánh
được với thửa đất, khu đất cần định giá đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
hoặc tổ chức giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản, tổ chức đấu giá quyền
sử dụng đất thành công để thu thập thông tin cần thiết.
- Thời gian thu thập thông tin:
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần
nhất với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá của thửa đất hoặc khu đất
cần định giá.
Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian
gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nếu
không có những thông tin về các cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong thời gian gần nhất hoặc trong thời gian 01 năm để thu thập, thì thu thập

thông tin trong thời gian 03 năm tính đến thời điểm định giá đất.
- Những thông tin cần thu thập:
+ Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại
đô thị, loại đường phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý của thửa đất,
tài sản trên đất);
+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên gồm những điều kiện cơ
bản như cảnh quan, nguồn nước; mức độ ô nhiễm không khí và nguồn nước;
mức độ thoái hóa của đất, v.v. và môi trường kinh tế - xã hội gồm những điều
kiện cơ bản như kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay không thuận
lợi về giao thông, thương mại, thông tin liên lạc, y tế, văn hóa giáo dục, trật tự
và an ninh xã hội, v.v.);
+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho, thuê, lấn chiếm, v.v.);
+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch, hoặc đấu giá quyền sử dụng đất
thành công;
+ Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử
dụng đất;
+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
10

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

- Điều kiện của thông tin:
Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao
dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện
bình thường, tức là những cuộc giao dịch giữa người mua và người bán tự
nguyện, mỗi bên có đầy đủ thông tin và hiểu biết về loại đất, thửa đất, khu đất
mà mình tham gia giao dịch. Những cuộc giao dịch mua bán này không có
tính đầu cơ, không bị sức ép về thời gian, bị ép buộc mua bán hoặc mua bán
giữa các bên có quan hệ huyết thống, không có giấy tờ hợp pháp và các lý do

chủ quan khác gây tác động làm sai lệch quá trình hình thành và vận động
bình thường của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.
* Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1, tiến hành
phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa
các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó
xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho
thửa đất, khu đất cần định giá.
* Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất,
khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất
cần định giá.
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều
chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

Giá trị ước tính
của thửa đất,
khu đất cần
định giá

=
Giá chuyển
nhượng quyền
sử dụng đất của
từng thửa đất,
khu đất so sánh


Mức tiền điều chỉnh mức giá
hình thành từ những yếu tố
khác biệt về giá của từng thửa

đất, khu đất so sánh với thửa
đất, khu đất cần định giá

Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so
sánh và thửa đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá
xuất phát từ những khác biệt về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của
loại đất, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v Sự khác biệt về giá giữa thửa đất
11

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ %
của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được xác định căn cứ vào đánh
giá của các chuyên gia và cơ quan định giá đất.
Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm
chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời
điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của
thửa đất so sánh về ngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường, sau đó thực hiện việc điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so
sánh theo công thức nêu trên.
* Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân
của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh
khác biệt về giá ở bước 3.
Ví dụ, áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất (để
đơn giản và dễ hiểu, ví dụ này chỉ trình bày phương pháp so sánh để xác định
giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá với một thửa đất, khu đất so sánh).
Giả định trong quá trình định giá khu đất ở có diện tích 20.000 mét
vuông thuộc một đô thị loại V (kí hiệu là khu đất B), cơ quan định giá đã thu
thập được thông tin về một khu đất liền kề có diện tích 25.000 mét vuông có
thể so sánh được với khu đất cần định giá đã được tổ chức đấu giá quyền sử

dụng đất thành công để đầu tư xây dựng nhà ở (kí hiệu là khu đất A) diễn ra
trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm xác định giá khu đất B. Tổng
số tiền thu được từ đấu giá khu đất A là 125 tỷ đồng, tính ra đơn giá một mét
vuông là 5,0 triệu đồng (5 triệu đ/m
2
).
Với tất cả thông tin thu thập được cơ quan định giá tiến hành so sánh
giữa khu đất A và khu đất B như sau:


12

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

Bảng 1.1. So sánh các tiêu chí liên quan đến công tác định giá
Từ việc so sánh, cơ quan định giá đã rút ra được kết quả 2 khu đất trên
có 7 tiêu chí giống nhau và 4 tiêu chí khác nhau. Đã xác định lượng khác biệt
giữa các yếu tố so sánh đó điều chỉnh mức giá cơ quan định giá áp dụng
phương pháp chuyên gia kết hợp với phương pháp thống kê đó tính ra hệ số
khác biệt giữa các tiêu chí.
Các tiêu chí
so sánh
Những điểm giống nhau
Những điểm khác nhau
Khu đất A
Khu đất B
Khu đất A
Khu đất B
1. Căn cứ pháp
lý

Có giấy chứng
nhận quyền sử
dụng đất
Có giấy chứng
nhận quyền sử
dụng đất


2. Mục đích sử
dụng
Đất ở tại đô
thị loại I
Đất ở tại đô thị
loại I


3. Vị trí đất
Vị trí 1: Đất
có một mặt
tiền liền cạnh
với đường phố
Vị trí 1: Đất có
một mặt tiền liền
cạnh với đường
phố


4. Loại đường
phố
Loại 2

Loại 2


5. Chiều rộng
mặt tiền (m)


100
70
6. Chiều sâu
của khu đất


250
285,7
7. Kết cấu hạ
tầng
- Đường giao
thông


- Thuận lợi
(có 2 mặt
tiếp giáp với
đường hẻm
lớn)
- Kém thuận lợi
hơn
(có một mặt
tiếp giáp với

đường hẻm
lớn)
8. Môi trường
- Độ ồn ào
- Độ bụi

- ồn ào


- ồn ào


- Bụi

- ít bụi hơn
7. Tài sản trên
đất
Không
Không


8. Tình trạng
mua bán
Tự nguyện
Tự nguyện


13

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

Có thể sử dụng cách chấm điểm theo thang điểm có điểm cao nhất là
điểm 10 áp dụng cho tổng tiêu chí có điều kiện tốt nhất, (ví dụ, khi xét về vị
trí, nếu đất có vị trí tốt nhất xếp điểm 10; hoặc khi xét về loại đường phố, nếu
đất ở đường phố có khả năng sinh lợi cao nhất, kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất
xếp điểm 10). Các điểm dưới 10 áp dụng cho cho các tiêu chí cùng loại có
điều kiện kém hơn. Căn cứ tình hình cụ thể, địa phương xây dựng thang điểm
để định giá cụ thể:
Bảng 1.2. Thang điểm cho các tiêu chí xác định giá đất
-Chiều rộng mặt tiền khu
đất
Rộng hơn: 10 điểm
Hẹp hơn: 8 điểm

Thuộc khu đất A
Thuộc khu đất B
- Chiều sâu của khu đất
Ngắn hơn: 10 điểm
Sâu hơn: 9 điểm
Thuộc khu đất A
Thuộc khu đất B
- Giao thông
Thuận lợi: 10 điểm
Kém thuận lợi: 8,5 điểm
Thuộc khu đất A
Thuộc khu đất B
- Độ bụi
Bụi: 8 điểm
ít bụi hơn: 9 điểm
Thuộc khu đất A

Thuộc khu đất B

Mỗi điểm kém giảm đi 5% giá, ngược lại, mỗi điểm tăng cộng thêm 5%
giá của khu đất so sánh (A). Với qui ước như vậy thì:
Trên cơ sở mức giá đấu giá thành công của khu đất A là 125 tỷ đồng

so
sánh để định giá cho khu đất B, mức giá của khu đất B sẽ bị giảm:
- Chiều rộng mặt tiền: B kém A: 2 điểm, giảm 10% = 12,5 tỷ đồng
- Chiều sâu của khu đất: B kém A: 1 điểm, giảm 5% = 6,25 tỷ đồng
- Giao thông: B kém A: 1,5 điểm, giảm 7,5% = 9,375 tỷ đồng
Tổng số giảm giá do khác biệt B kém A: 28,125 tỷ đồng
B sẽ được cộng thêm:
- Độ bụi: B hơn A: 1 điểm, tăng 5% = 6,25 tỷ đồng
14

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

Tổng số tăng giá do khác biệt B hơn A: 6,25 tỷ đồng
Giá khu đất A được điều chỉnh lại (kí hiệu là A‟) theo những yếu tố
khác biệt của khu đất B được tính toán như sau:
A‟ = 125 - 28,125 + 6,25 = 103,125 (tỷ đồng)
Tính ra đơn giá một mét vuông là:
103.125 triệu đồng : 25.000 m
2
= 4,125 triệu đ/m
2
.
Tương tự như vậy, giả sử cơ quan định giá lựa chọn được thêm 2 khu
đất C và D nữa để so sánh với khu đất B. Kết quả phân tích, so sánh đã xác

định được đơn giá của khu đất C đã điều chỉnh theo các yếu tố của khu đất B
là 4,5 triệu đ/m
2
và của khu đất D đã điều chỉnh là 4,05 triệu đ/m
2
.
Đơn giá khu đất B được xác định bằng cách lấy mức giá trung bình của
3 mức giá đã điều chỉnh ở trên:
(4,125 + 4,5 + 4,05) : 3 = 4,225 (triệu đ/m
2
)
Như vậy, đơn giá đất ở của khu đất B tại một đô thị loại I ước khoảng
4,2 triệu đ/m
2
. Mức giá này là căn cứ để xây dựng phương án giá đất cụ thể
trình Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
* Khấu trừ giá trị tài sản trên đất
Đối với trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả
giá trị các tài sản trên đất (công trình, nhà cửa, vật kiến trúc, đất đã có trồng
cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu, điều, v.v., hoặc cây ăn quả) thì khi
tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, vật kiến
trúc, cây trồng đã đầu tư trên đất theo công thức sau:
Giá đất tại thời
điểm xác định
giá

=
Tổng giá trị khu đất
(gồm cả giá trị của đất
và công trình trên đất)

tại thời điểm xác định
giá

-
Giá trị còn lại của
công trình, nhà cửa,
vật kiến trúc, cây
trồng tại thời điểm
xác định giá
15

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN


Trong đó:
Giá trị còn lại
của công trình,
nhà cửa, vật
kiến trúc, cây
trồng tại thời
điểm xác định
giá

=
Nguyên giá
hoặc tổng
chi phí đầu
tư xây dựng
các công
trình

-
Tỷ lệ
khấu
hao
hàng
năm
(%)

x
Nguyên
giá hoặc
tổng chi
phí đầu tư
xây dựng
các công
trình

x
Số năm
đã sử
dụng các
công
trình đầu
tư

Phương pháp tính tổng chi phí đầu tư xây dựng công trình, vườn cây
lâu năm; phương pháp tính khấu hao; tỷ lệ khấu hao áp dụng theo những quy
định hiện hành của Nhà nước.
Đối với những công trình, vật kiến trúc hoặc cây lâu năm không nằm

trong danh mục các qui định hiện hành về khấu hao của Nhà nước thì Sở Tài
chính phối hợp với các Sở, ngành liên quan căn cứ vào nguyên tắc tính khấu
hao để hướng dẫn phương pháp tính khấu hao cho phù hợp.
Trường hợp các công trình, nhà cửa, vật kiến trúc hoặc cây trồng lâu
năm trên thửa đất đã hết thời hạn khấu hao mà vẫn được khai thác sử dụng,
thì giá trị của nó được tính theo giá trị đánh giá lại tài sản.
Đối với cây trồng đang trong thời kỳ đầu tư xây dựng cơ bản thì không
tính khấu hao. Nguyên giá cây trồng lâu năm đang trong thời kỳ xây dựng cơ
bản là giá trị đầu tư lũy kế đến thời điểm định giá đất hoặc tính theo giá trị
đánh giá thực tế.
b) Phương pháp thu nhập
Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu
nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất