Ứng dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Tiên Phong

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
MỤC LỤC
MỤC LỤC 1
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT 3
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ
CHẤP VÀ ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 3
1.1. Định giá bất động sản thế chấp 3
1.1.1 Bất động sản thế chấp 3
1.1.2 Định giá bất động sản thế chấp 5
1.2. Ứng dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản 15
1.2.1 Khái niệm phương pháp so sánh trong định giá bất động sản 15
1.2.2. Nguyên tắc ứng dụng phương pháp so sánh 16
1.2.3. Yêu cầu đối với phương pháp so sánh 16
1.2.4. Quá trình thực hiện định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh 17
1.2.5. Quá trình điều chỉnh phương pháp so sánh 18
1.2.6. Đánh giá chung về định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh 20
1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến ứng dụng phương pháp so sánh trong
định giá bất động sản thế chấp 21
1.3.1 Các nhân tố chủ quan 21
1.3.2 Nhân tố khách quan 21
1.4. Kinh nghiệm của một số ngân hàng Việt Nam về định giá bất động sản
thế chấp 22
1.4.1 Định giá bất động sản tại Ngân hàng Công thương Việt Nam ( Vietcombank) 22
1.4.2 Định giá bất động sản tại Ngân hàng Kĩ thương Việt Nam (Techcombank) 23
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VIỆC ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO
SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN
HÀNG TMCP TIÊN PHONG 24
2.1 Tổng quan về Ngân hàng TMCP Tiên Phong 24
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển 24

SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
2.1.2 Cơ cấu tổ chức 25
2.1.3 27
2.1.3 Báo cáo hoạt động 27
Từ năm 2008, Ngân hàng TMCP Tiên Phong được quyết định thành lập , tuy là một
ngân hàng trẻ song Ngân hàng Tiên Phong đã không ngừng cải thiện và mở rộng chất
lượng dịch vụ thẩm định giá. Dưới đây là tình hình hoạt động kinh doanh của Tiên Phong
trong mấy năm trở lại đây. 27
2.1.4 Thực trạng hoạt động định giá BĐS tại Ngân hàng TMCP Tiên Phong 29
2.1.5. Quy trình định giá BĐS tại Ngân hàng TMCP Tiên Phong 40
2.2. Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh tại Ngân hàng TMCP Tiên
Phong 42
2.2.1 Trường hợp ứng dụng phương pháp so sánh về định giá quyền sử dụng đất 42
2.2.2 Trường hợp ứng dụng phương pháp so sánh về điều chỉnh giá nhà ở 46
2.3. Đánh giá việc ứng dụng phương pháp so sánh trong định giá BĐS 48
2.3.1 Thành tựu 48
2.3.2 Hạn chế 49
2.3.3. Nguyên nhân 50
CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN
PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
NGÂN HÀNG TMCP TIÊN PHONG 53
3.1 Định hướng phát triển của Ngân hàng TMCP Tiên Phong trong đinh
giá BĐS 53
3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng phương pháp so sánh trong định
giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Tiên Phong 54
3.2.1 Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá để áp dụng tại Ngân hàng TMCP Tiên
Phong 54
3.2.2. Ngân hàng Tiên Phong cần nâng cao trình độ chuyên môn của chuyên viên định giá
55

3.2.3. Nâng cao chất lượng thông tin thu thập 55
3.2.4. Quy định về xác định giá trị nhà và công trình gắn liền với đất 56
3.2.5. Nâng cao trách nhiệm pháp lý của chuyên viên định giá với chứng thư định giá 56
3.2.6. Đánh giá chính xác tình hình biến động của thị trường 57
3.3 Kiến nghị 57
3.3.1 Đối với cơ quan nhà nước 57
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 58
KẾT LUẬN 60
TÀI LIỆU THAM KHẢO 61
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
TSBĐ : Tài sản đảm bảo
TMCP : Thương mại cổ phần
NHNN : Ngân hàng nhà nước
GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
TĐTSĐB : Thẩm định tài sản đảm bảo
ĐVKD : Đơn vị kinh doanh
UBND : Uỷ ban nhân dân
TĐ & QLRRTD: Thẩm định & quản lý rủi ro tín dụng
CVKH : Chuyên viên khách hàng
CVTĐTS : Chuyên viên thẩm định tài sản
CVHTKD : Chuyên viên hỗ trợ kinh doanh
NĐ-CP : Nghị định Chính phủ
TPB ;TienPhongBank
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán

DANH MỤC HÌNH VÀ BẢNG BIỂU

Hình 1.1 : Sơ dồ cơ cấu tổ chức của Ngân hàng TMCP Tiên Phong
Bảng 2.1 : Báo cáo hoạt động kinh doanh từ năm 2010-2012
Bảng 2.2 : Báo cáo hoạt động định giá Bất động sản của Ngân hàng TMCP Tiên
Phong qua các năm gần đây
Bảng 2.3 : Điều chỉnh giá bất động sản
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
LỜI MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường đang phát triển ở Việt Nam hiên nay, thị
trường bất động sản đã trở lên nóng hơn và thu hút nhiều sự quan tâm của các
chủ đầu tư trong và ngoài nước. Và cùng với điều kiện phát triển tốt như vậy,
hoạt động định giá bất động sản cũng được chú trọng phát triển và có những
thành tựu nổi bật. Song thị trường có nhiều biến động nên việc thúc đẩy các hoạt
động định giá trong các ngân hàng là hết sức quan trọng trong việc minh bạch
hóa thông tin thị trường nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Định giá
không chỉ có vai trò quan trọng trong thị trường bất động sản mà còn quan trọng
trong thị trường tài chính. Ta thấy rằng các ngân hàng thương mại được thiết lập
với mục đích chính là đi vay và cho vay, liên kết giữa doanh nghiệp với cá nhân,
cung cấp vốn cho mọi lĩnh vực kinh doanh, thúc đẩy quá trình tăng trưởng và
phát triển. Và một trong những lĩnh vực cho vay hiện nay là hình thức cho vay có
tài sản đảm bảo làm bất động sản thế chấp. Tuy nhiên có nhiều nguyên nhân cả
chủ quan lẫn khách quan đã làm ảnh hưởng tới công tác định giá bất động sản thế
chấp tại các ngân hàng thương mại cổ phần, hoạt động cho vay thế chấp chưa đáp
ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng.
Trong thời gian thực tập tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Tiên Phong, qua
nghiên cứu tìm hiểu công tác định giá, em nhân thấy rằng tuy mới được thành lập
nhưng Ngân hàng TMCP Tiên Phong nhanh chóng chứng tỏ được thương hiệu
của mình trên thị trường với một số lượng hồ sơ lớn bất động sản cũng như động
sản đã được ngân hàng định giá, vận dụng linh hoạt phương pháp so sánh trong

định giá bất động sản, do đó em quyết định chọn đề tài: “Ứng dụng phương
pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương
mại Cổ phần Tiên Phong”
2.Mục tiêu nghiên cứu
Làm rõ cơ sở khoa học của định giá bất động sản
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
1
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
Làm rõ thực trạng việc áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động
sản tại Ngân hàng TMCP Tiên Phong
Đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện việc ứng dụng phương pháp so sánh
trong định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Tiên Phong
3. Phạm vi nghiên cứu
- Không gian nghiên cứu: Ngân hàng thương mại cổ phần Tiên Phong
- Thời gian nghiên cứu: từ năm 2010 tới nay
4. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp hệ thống hóa
- Phương pháp thu thập, xử lý số liệu
- Phương pháp phân tích tổng hợp
5. Kết cấu nội dung của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, bảng chữ viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo,
phụ lục, chuyên đề gồm các chương sau:
Chương I: Cơ sở khoa học của định giá bất động sản thế chấp và ứng dụng
phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp
Chương II: Thực trạng việc ứng dụng phương pháp so sánh trong định giá
bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Tiên Phong
Chương III: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện phương pháp so sánh
trong định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Tiên Phong
Em xin gửi lời cảm ơn đến PGS.TS Nguyễn Thế Phán đã tận tình hướng
dẫn em thực hiện chuyên đề này. Em cũng xin gửi lời cảm ơn tới các anh chị

trong bộ phận thẩm định của TPB, đặc biệt là anh Đào Hữu Thế- Phó phòng
TDG&QLTS của TPB - người trực tiếp hướng dẫn em đã giúp đỡ em trong quá
trình thực tập tại TPB.
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP VÀ ỨNG DỤNG PHƯƠNG PHÁP
SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1.1. Định giá bất động sản thế chấp
1.1.1 Bất động sản thế chấp
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản thế chấp
Thế chấp bất động sản là việc một bên dùng tài sản là bất động sản thuộc sở
hữu của mình để đảm bảo một khoản tiền vay đối với ngân hàng hoặc tổ chức tín
dụng.Bên thế chấp sẽ được giữ tài sản hoặc có thể thỏa thuận để bên thứ ba giữ
tài sản.
1.1.1.2 Vai trò của bất đồng sản thế chấp
Cho vay thế chấp bất động sản ngày càng đóng vai trò quan trọng không
thể thiếu trong các hoạt động tín dụng, nó không chỉ mang lại lợi ích cho chủ sở
hữu và các tổ chức tín dụng mà còn có tác động đến cả nền kinh tế:
- Đối với chủ sở hữu bất động sản: Thế chấp bất động sản sẽ giúp cho
người chủ sở hữu bất động sản vừa có thêm vốn cho mục đích mà họ đang muốn
thực hiện vừa vẫn có thể sử dụng bất động sản của mình một cách bình thường.
Đây là hình thức huy động vốn nhanh và có hiệu quả. Tuy nhiên, khi sử dụng
hình thức này, các chủ sở hữu cũng gặp phải khó khăn lớn, đó là việc giá trị bất
động sản đem đi thế chấp thường chỉ được định giá ở mức thấp, tương ứng vời
thời kỳ thị trường suy thoái nhất, như vậy là thấp hơn giá trị thực tế bất động sản,
điều này gây thiệt thòi lớn cho các chủ sở hữu bất động sản.
- Đối với các tổ chức tín dụng: Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh
tài chính vì vậy luân chuyển tiền tệ là một trong những hoạt động chính. Nhận

thế chấp tài sản nói chung và thế chấp bất động sản nói riêng là một trong
những hoạt động nhằm luân chuyển tiền tệ đều đặn để các hoạt động của ngân
hàng được diễn ra bình thường. Nhận thế chấp bất động sản có thể làm tăng
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
3
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
lượng vốn dự trữ bằng tài sản của ngân hàng, tạo ra lợi nhuận cho ngân hàng
(lãi vay mà người thế chấp bất động sản phải trả). Ngoài ra còn giúp nâng cao
trách nhiệm cam kết trả nợ của bên vay, đồng thời phòng ngừa rủi ro khi
phương án trả nợ dự kiến của bên vay không thực hiện được hoặc xảy ra rủi ro
không lường trước được.
- Đối với nền kinh tế: Thế chấp và nhận thế chấp bất động sản là hoạt
động giúp cho các ngân hàng hoạt động tốt. Không những vậy, thông qua việc
nhận thế chấp các ngân hàng đã tạo điều kiện cho các cá nhân, tổ chức được dễ
dàng vay vốn hơn để có thể thực hiện các hoạt động kinh doanh hoặc mở rộng
thêm hoạt động kinh doanh của mình. Từ đó sẽ thúc đẩy mạnh mẽ sự phát triển
của thị trường tài chính tiền tệ nói riêng và cả nền kinh tế nói chung vì sự ổn định
hay phát triển của thị trường tài chính có tác động rất lớn đến sự phát triển hay ổn
định của cả nền kinh tế.
1.1.1.3 Đặc điểm của bất động sản thế chấp
Bất động sản thế chấp không phải là thực thể vật chất mà chỉ là các quyền
liên quan đến bất động sản, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.
Đặc điểm nay xuất phát từ đặc điểm của bất động sản là có tính cố định không
thể di dời. Hơn nữa, ở nước ta hiện nay đất đai thuộc sở hữu toàn dân, các tổ
chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền sở hữu đất đai và thế chỉ
được phép đem các quyền liêm quan đến bất động sản đi thế chấp vay tiền. Tài
sản đảm bảo là bất động sản thế chấp khác với tài sản thế chấp là động sản và tài
sản cầm cố chủ yếu ở chỗ bất động sản thế chấp chỉ là các quyền về bất động sản
còn động sản thế chấp và tài sản cầm cố là hiện vật.
Bất động sản là tài sản có giá trị lớn và chịu ảnh hưởng lớn bởi các yếu tố

thị trường vì vậy để đảm bảo an toàn các ngân hàng luôn luôn nhận bất động sản
thế chấp với giá trị thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm nhận thế chấp. Thông
thường giá trị bất động sản thế chấp chỉ được tính tương đương với giá trị của nó
tại thời điểm thị trường xấu nhất, vì vậy mức giá có thể là thấp nhất.
Thế chấp bất động sản là thế chấp quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu
nhà nên trong thời gian thế chấp người chủ bất động sản vẫn được sử dụng, khai
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
4
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
thác bất động sản đó nhưng không được và cũng không thể trao đổi quyền
chuyển nhượng bất động sản đó trên thị trường. Như vậy khi đem bất động sản
thế chấp tại ngân hàng thì người chủ của bất động sản chỉ có quyền sử dụng mà
không có quyền định đoạt và chiếm hữu.
1.1.2 Định giá bất động sản thế chấp
1.1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản thế chấp
Theo ông Greg Mc Namara, nguyên Chủ tịch Hiệp hội Định giá tài sản
Australia (AVO) thì : “Định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị của BĐS tại
một thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị của
BĐS đó. Do đó, định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh
mà các nhà định giá bất động sản thu thập được và phân tích chúng, sau đó so
sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng.”
Còn theo GS Lim Lan Yuan, Chủ tịch Hiệp hội Định giá giá trị tài sản
Quốc tế và Giám đốc Công ty Định giá tài sản Singapore thì : “Định giá giá trị
BĐS là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của BĐS cho một mục
đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và
những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư
thay thế.”
Tại Việt Nam, theo Điều 4, Luật Kinh doanh Bất động sản được Quốc hội
thông qua ngày 29 tháng 6 năm 2006 quy định: “Định giá BĐS là hoạt động tư
vấn, xác định giá cả của một Bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.”

Từ các quan điểm trên ta thấy, định giá bất động sản là sự ước tính giá trị
về các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được
xác định.
Định giá bất động sản vừa là nghệ thuật vừa là khoa học về xác định, ước
tính giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất
định ,có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn
trong thị trường bất động sản.
Dựa trên những lý thuyết về định giá BĐS, định giá bất động sản thế chấp là
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
5
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
xác định giá trị của bất động sản phục vụ cho mục tiêu thế chấp ở thời điểm thế
chấp có tính đến các đặc điểm của bất động sản, cũng như xem xét tất cả các nhân
tố kinh tế tiềm ẩn của thị trường BĐS như rủi ro, lạm phát, mức lợi nhuận…
Bản chất của định giá bất động sản thế chấp cũng là định giá bất động sản.
Nó chỉ là một hình thức mà cụ thể là định giá cho mục đích thế chấp bất động sản
cho ngân hàng để vay vốn. Do vậy, nội dung của định giá bất động sản bao gồm:
+ Định giá bất động sản là ước tính giá của một BĐS cụ thể.
+ Tại một thời điểm nhất định
+ tại một thị trường nhất định
+ Cho mục đích xác định
+ Theo tiêu chuẩn kĩ thuật, tính chất, quy mô, thực trạng BĐS
+ Theo những phương pháp tiêu chuẩn nhất định.
1.1.2.2. Đặc điểm của định giá bất động sản thế chấp
Khi định giá bất động sản thế chấp người định giá phải tính giá trị bất động
sản trong điều kiện thị trường bất ổn nhất, vì khi định giá bất động sản thế chấp
yếu tố an toàn cho ngân hàng luôn được đặt lên hàng đầu. Sau đó ngân hàng sẽ
dựa vào giá trị định giá được và các quy định của mình để quyết định mức cho
vay hợp lý.
Thế chấp bất động sản là thế chấp quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu

tài sản gắn liền với đất nên khi định giá bất động sản thế chấp định giá viên cần
chú ý nhiều đến các đặc điểm về pháp lý và quy mô của bất động sản.
Bước tiếp nhận hồ sơ định giá bất động sản thế chấp cũng cần được chú
trọng vì không phải bất động sản nào cũng có thể thế chấp tại ngân hàng. Nó còn
tùy thuộc vào quy đinh của nhà nước và của chính ngân hàng.
1.1.2.3. Vai trò của định giá bất động sản
Nếu định giá bất động sản được phát triển và quan tâm đúng mức thì việc
xác định giá trị của chúng sẽ chính xác hơn và phản ánh được giá trị thực của bất
động sản từ đó sẽ làm cho giá cả của bất động sản trên thị trường được minh
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
bạch. Số lượng giao dịch sẽ tăng lên góp phần thúc đẩy và lành mạnh hóa thị
trường bất động sản.
Sự cạnh tranh trong hoạt động định giá sẽ làm cho việc định giá được chính xác
hơn và ngày càng đòi hỏi các chuyên gia tư vấn phải có trách nhiệm hơn với kết
quả của mình, như vậy sẽ tránh được tình trạng giá cả không phản ánh đúng thực
tế giá trị của bất động sản.
Đứng trên góc độ quản lý, việc định giá bất động sản sẽ giúp nhà nước
ban hàng các chính sách để quản lý thị trường bất động sản hiệu quả hơn, minh
bạch hơn.
1.1.2.4. Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp
 Căn cứ định giá bất động sản thế chấp: Khi chúng ta tiến hành định giá
một bất động sản, ta cần dựa vào một số căn cứ cơ bản sau:
- Căn cứ vào bất động sản:
+ Căn cứ vào chi phí trực tiếp và gián tiếp tạo nên giá trị bất động sản. Chi
phí trực tiếp là các yếu tố vật chất tạo ra bất động sản. Chi phí gián tiếp là các chi
phí khác tạo nên công trình thường do chủ đầu tư bỏ ra như: chi phí thủ tục pháp
lý, chi phí tư vấn thi công, chi phí giám sát thi công, chi phí để lập dự án đầu tư,
chi phí cấp phép đầu tư, cấp phép xây dựng… Ngoài ra còn có chi phí cơ hội của

chủ đầu tư. + Công dụng, công năng, khả năng duy trì các lợi ích gắn với bất
động sản: điều này phụ thuộc tuổi kinh tế của công trình, điều kiện phát triển
kinh tế - kỹ thuật của nơi có bất động sản tọa lạc.
+ Kiến trúc công trình và tâm lý sử dụng nó.
+ Vị trí và các yếu tố tác động đến vị trí bất động sản như: chính sách tài
khóa cho đầu tư cơ sở hạ tầng tại địa phương đồng thời chú ý đến cơ sở hạ tầng
xã hội như: các khu vui chơi giải trí, trường học, bệnh viện, khu mua sắm…
- Căn cứ vào thị trường bất động sản:
+ Dựa vào khả năng cạnh tranh của bất động sản và những lợi ích trong
tương lai: Mỗi tài sản nhà, đất đều mang tính hữu dụng của nó, khi tài sản được
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
7
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
đưa vào sử dụng có rất nhiều mục đích sử dụng khác nhau. Việc định giá phải
căn cứ vào việc sử dụng cao nhất, tốt nhất.
+ Nghiên cứu cung cầu và hiện trạng thị trường: Cần xem xét lượng cầu
trên thị trường, cạnh tranh trong nội bộ cầu đối với một vùng, một địa phương cụ
thể. Đối với cung phải xem xét lượng cung ở hiện tại và dự kiến trong tương lai
của bất động sản. Phải dựa trên thông tin thị trường mà dự báo các lợi ích bất
động sản có thể mang lại trong tương lai. Đồng thời cần xác định các chỉ số thị
trường như: Chỉ số giá (PI), tỷ lệ hấp thụ của thị trường, chỉ số về lượng giao
dịch bất động sản, chỉ số thị trường bất động sản (REMI).
+ Căn cứ vào điều kiện của khu vực, vùng nơi có bất động sản: Thay đổi
trong chính sách liên quan đến đất đai, đến công trình xây dựng trên đất, sự biến
động của thị trường, dân số, lao động, việc làm, sự thay đổi về thị hiếu tiêu
dùng…Tất cả những thay đổi đó đều ảnh hưởng tới giá trị bất động sản tức tác
động đến cung và cầu bất động sản.
- Căn cứ vào các quy định pháp lý:
+ Quy định pháp lý liên quan đến quyền năng đối với bất động sản: quyền
được giao đất, thuê đất, thời hạn sử dụng đất, giấy tờ pháp lý liên quan: sổ đỏ, sổ

hồng, tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ….+ Quy định pháp lý liên quan đến công
trình xây dựng: tỷ lệ sử dụng đất cho xây dựng, hành làn an toàn đối với các công
trình công cộng, tiêu chuẩn Việt Nam về xây dựng…
+ Xu hướng thay đổi, điều chỉnh của hệ thống pháp luật, đặc biệt chú ý
đến quy định về đất đai, thuế…
+ Quy định của pháp luật về giá và định giá: Pháp lệnh giá, tiêu chuẩn
thẩm định giá Việt Nam…
 Nguyên tắc định giá: Giá trị của bất động sản được hình thành bởi
nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng
thanh toán… Khi nghiên cứu quá trình hình thành giá trị, định giá viên cần phải
xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên lý kinh tế liên quan. Bản chất của
định giá bất động sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
8
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
giá trị của tài sản cụ thể, do đó những nguyên tắc cơ bản này là những hướng dẫn
cần thiết khi tiến hành định giá. Định giá viên phải nghiên cứu vận dụng những
nguyên tắc này để đưa ra kết luận về giá trị của bất động sản:
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất:
+ Bất động sản phải hợp pháp, phù hợp các quy định của pháp luật về xây
dựng, quy hoạch, quyền sở hữu.
+ Bất động sản phải tạo ra mức thu nhập cao và lâu bền cho chủ đầu tư.
Muốn vậy nó phải khả thi về mặt kinh tế (tạo ra dòng thu nhập lớn hơn chi
phí bỏ ra) và khả thi về mặt kỹ thuật (đáp ứng được những tiêu chuẩn về
xây dựng).
- Nguyên tắc cung – cầu:
+ Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu
về tài sản đó trên thị trường.
+ Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài
sản.

+ Sự khác biệt về các đặc điểm vật lý và kinh tế - xã hội của bất động sản
cũng được phản ánh trong quan hệ cung – cầu và giá bất động sản.
- Nguyên tắc phù hợp
+ Bất động sản phải phù hợp với thị trường: thị hiếu, phong tục tập quán,
khả năng khai thác.
+ Phù hợp với sử dụng cao nhất tốt nhất.
+ Phù hợp với các yếu tố bên ngoài bất động sản: cơ sở hạ tầng, môi
trường, tiện ích xung quanh, quần thể bất động sản xung quanh.
- Nguyên tắc thay thế (là nguyên tắc nền tảng của các phương pháp so
sánh)
+ Bất động sản có sử dụng tương tự nhau có thể thay thế cho nhau.
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
9
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
+ Giá trị của bất động sản được xác định bởi sự tác động qua lại lẫn nhau
giữa các bất động sản có khả năng thay thế cho nhau.
+ Giá trị của bất động sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một
bất động sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự
chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế.
- Nguyên tắc đóng góp
+ Mức độ mà mỗi bộ phận của bất động sản đóng góp vào tổng thu nhập
từ toàn bộ bất động sản có tác động đến tổng giá trị tài sản đó.
+ Sự có mặt hoặc thiếu vắng của một bộ phận cấu thành có thể làm giảm
hoặc tăng giá trị của bất động sản nhiều hơn chi phí tạo ra nó
+ Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư
bổ sung vào tài sản khi định giá viên xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu
quả nhất của bất động sản.
- Nguyên tắc cân bằng
+ Sự cân bằng được thể hiện ở cân bằng trong bản thân bất động sản (tỷ lệ
đất – công trình, bố trí công trình, kết cầu công trình) và cân bằng giữa bất

động sản với các yếu tố xung quanh (cơ sở hạ tầng, tiên ích phục vụ sử
dụng bất động sản).
+ Giá trị bất động sản được tạo ra chỉ được duy trì bền vững và đạt hữu
dụng cao nhất khi các yếu tố tác động đến bất động sản ở trạng thái cân
bằng.
+ Bất cứ sự mất cân bằng nào xẩy ra đều làm cho bất động sản giảm giá trị
- Nguyên tắc thay đổi
+ Giá trị của bất động sản luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố
trong thị trường do tác động của bốn nhóm yếu tố xã hội, kinh tếm môi trường và
các chính sách.
+ Thay đổi theo thời gian sử dụng.
+ Thay đổi theo thị hiếu tiêu dùng.
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
10
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
+ Giá trị của bất động sản cũng phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân
quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị.
- Nguyên tắc cạnh tranh
+ Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh. Lợi nhuận siêu ngạch sẽ thu hút
nhiều người tham gia thị trường và dẫn đến giảm lợi nhuận.
+ Cạnh tranh giữa các lực lượng tham gia thị trường.
+ Cạnh tranh giữa cung và cầu và nội bộ cung và nội bộ cầu.
+ Đối với bất động sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa
các bất động sản với nhau và giữa bất động sản này với bất động sản khác. Do
đó, giá trị của bất động sản được hình thành là kết quả của sự cạnh tranh trên thị
trường.
- Nguyên tắc dự báo
Giá trị của bất động sản được xác định dựa trên những lợi ích kỳ vọng mà
bất động sản mang lại cho chủ sở hữu. Phải dự báo những giá trị tương lai mà bất
động sản mang lại cho chủ sở hữu. Đây là nguyên tắc nền tảng cho phương pháp

vốn hóa.
- Nguyên tắc ngoại ứng
+ Giá trị của bất động sản chịu tác động của các yếu tố bên ngoài nó.
+ Ngược lại giá trị của các bất động sản khác cũng chịu tác động ngoại
ứng của bản thân bất động sản.
+ Có ngoại ứng tích cực hoặc tiêu cực đến giá bất động sản.
- Nguyên tắc nhất quán:
+ Nhất quán trong sử dụng: đất và công trình phải cùng mục đích sử
dụng.
+ Nhất quán trong việc đánh giá các yếu tố.
+ Nhất quán trong đơn vị sử dụng.
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
11
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
- Nguyên tắc thực tế: Cần phải dựa trên bằng chứng thực tế của thực tế và
không được suy diễn.
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
12
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
1.1.2.5 Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp
a. Phương pháp so sánh : Đây là phương pháp định giá bằng cách so sánh
trực tiếp bất động sản mục tiêu với các bất động sản tương tự đã bán trên thị
trường trên cơ sở đó rút ra giá bất động sản mục tiêu. Phương pháp này dựa trên
lý luận cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản có mối quan hệ mật thiết
với giá trị của các bất động sản tương tự có thể so sánh đã được mua, bán hoặc
cho thuê trên thị trường. Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi nhất và
không gặp phải khó khăn về kỹ thuật và dễ dàng để áp dụng với hầu hết các loại
bất động sản. Thậm chí khi một trong bốn phương pháp khác được người định
giá sử dụng thì vẫn cần áp dụng phương pháp so sánh để kiểm tra. Kết quả định
giá thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường vì vậy nó có cơ sở vững chắc để các

cơ quan pháp lý công nhận.
Hầu hết các bất động sản dùng để đem đi thế chấp tại Ngân hàng là các
tài sản dễ mua bán, trao đổi như nhà ở, đất đai… Giao dịch của những loại bất
động sản này đều có thông tin phổ biến trên thị trường và được cập nhật liên
tục, người định giá có thể thu thập qua các sàn giao dịch bất động sản, các
website về bất động sản… Do đó phương pháp so sánh là phương pháp hiệu
quả được áp dụng. Nhân viên định giá sẽ tiến hành thu thập thông tin trên thị
trường về các bất động sản tương đồng với bất động sản thế chấp đã được giao
dịch trong thời gian gần đây để so sánh và có thể dễ dàng rút ra được giá trị phù
hợp của bất động sản thế chấp.
b. Phương pháp chi phí: Đây là việc xác định giá trị bất động sản dựa trên
chi phí để làm ra một bất động sản tương tự như một vật thay thế. Phương pháp
này chỉ áp dụng cho công trình, không áp dụng cho đất (vì đất không có chi phí
nên phải tính bằng phương pháp khác). Phương pháp này dựa trên một giả định
khá lỏng lẻo nên là phương pháp ít được sử dụng. Nó chỉ được sử dụng để định
giá các bất động sản có ít cầu thị trường và hiếm khi được bán trên thị trường. Đó
là các bất động sản công cộng như bệnh viện, trường học, hội trường thành phố,
thư viện và một số bất động sản khác; định giá đền bù giải phóng mặt bằng khi
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
13
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
mà bất động sản bị thu hồi một cách bắt buộc đối với những người thay đổi chỗ ở
và định giá để xây dựng một ngôi nhà mới chứ không phải mua nhà có sẵn; định
giá bất động sản để đánh thuế và thuế suất được đánh lên chi phí xây dựng công
trình và giá trị của địa điểm hoặc định giá cho việc bảo hiểm bất động sản.
Phương pháp chi phí thường được ứng dụng để định giá các bất động sản
ít có cầu trên thị trường và được sử dụng cho mục đích riêng biệt, đáp ứng những
nhu cầu cụ thể như trường học, bệnh viện, thư viện. Các bất động sản này được
xây dựng bởi các tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt và thường
không có tổ chức thay thế khác cần đến các bất động sản đó. Vì vậy không có các

giao dịch các tài sản này trên thị trường tức là không có các dữ liệu thị trường
làm cơ sở cho phương pháp so sánh. Khi đó nhân viên định giá phải sử dụng
phương pháp chi phí để định giá bất động sản đó. Hiện nay trong định giá bất
động sản thế chấp phương pháp chi phí đa phần được áp dụng để định giá tài sản
gắn liền với đất, chủ yếu là nhà ở. Nhưng phương pháp chi phí là phương pháp
khó áp dụng trong thực tế, theo nguyên lý thì cán bộ định giá phải xác định được
giá trị hao mòn của ngôi nhà, và giá trị tái tạo ngôi nhà đó để tìm được giá trị còn
lại. Tuy nhiên để xác định được giá trị hao mòn thì cán bộ định giá phải có kiến
thức về xây dựng và các kiến thức xã hội nhưng thực tế thì rất ít cán bộ định giá
có đầy đủ kiến thức này do đó mà phương pháp chi phí ít được sử dụng.
c.Phương pháp vốn hóa: Là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển
đổi các dòng thu nhập trong tương lai có thể nhận được từ viêc khai thác bất
động sản thành giá trị hiện tại của bất động sản (quá trình chuyển đổi này còn
được gọi là quá trình vốn hóa) để ước tính giá trị thị trường của bất động sản cẩn
định giá. Phương pháp vốn hóa được sử dụng là một quá trình định giá mang tính
hệ thống, người định giá sử dụng các kỹ thuật, phương pháp và quy trình được sử
dụng trong phương pháp này khi bất động sản tạo ra thu nhập được bán cho
người mua với mục đích đầu tư.
Các bất động sản dùng để thế chấp tại ngân hàng rất đa dạng và phong
phú, mỗi loại cần phải sử dụng những phương pháp định giá riêng phù hợp với
đặc điểm của từng loại đó. Đối với loại bất động sản tạo ra thu nhập ròng hàng
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
14
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
năm như văn phòng cho thuê, khách sạn… thì phương pháp vốn hóa tỏ ra hiệu
quả hơn so với việc sử dụng các phương pháp khác. Nhân viên định giá có thể
tham khảo mức giá trên thị trường đối với các loại bất động sản đem lại thu nhập
ròng hằng năm như giá văn phòng, giá thuê khách sạn trong dịp vắng khách hoặc
mùa cao điểm. Sau đó kết hợp với phương pháp so sánh để đánh giá những yếu
tố làm tăng kên hoặc giảm đi nguồn thu nhập ròng của bất động sản cần định giá,

từ đó xác định được thu nhập của bất động sản thì nhân viên định giá sẽ chuyển
các khoản thu nhập tương lai của bất động sản thế chấp về giá trị hiện tại với một
tỷ lệ chiết khấu phù hợp.
c. Phương pháp lợi nhuận: Đây là phương pháp để định giá bất động sản
dựa trên giả thiết giá trị bất động sản có liên quan đến lợi nhuận thu được từ sử
dụng bất động sản trong hoạt động kinh doanh.
d. Phương pháp thặng dư: Đây là phương pháp được xây dựng chủ yếu
dựa trên nguyên tắc đóng góp: giá trị của một bất động sản được xác định trên cơ
sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng bất động sản
tăng lên hay giảm đi bao nhiêu. Phương pháp thặng dư là phương pháp mà giá trị
thị trường của tài sản cần định giá được xác định căn cứ vào giá vốn hiên có bằng
cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ
đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Theo lý thuyết thì tất cả các phương pháp trên đều có thể áp dụng cho
định giá bất động sản thế chấp. Nhưng thực tế hiện nay thì tại các ngân hàng, đa
phần đều chỉ sử dụng các phương pháp chính là phương pháp so sánh, phương
pháp chi phí và phương pháp vốn hóa.Trong đó, phương pháp so sánh là phương
pháp được sử dụng nhiều nhất vì tính chất đáng tin cậy của nó.
1.2. Ứng dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản
1.2.1 Khái niệm phương pháp so sánh trong định giá bất động sản
Phương pháp định giá so sánh là việc định giá bằng cách so sánh một cách
trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS tương tự đã được bán trên thị trường nhằm
tìm ra giá trị của nó từ các giao dịch trước đấy. Phương pháp so sánh dựa trên lí
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
15
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
luận cho rằng giá trị thị trường của một BĐS có mối liên hệ mật thiết với giá trị
của các BĐS tượng tự có thể so sánh được đã được mua, bán hoặc cho thuê trên
thị trường.
Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi nhất, thậm chí khi một trong bốn

phương pháp được người định giá sử dụng thì vẫn cần sử dụng cả phương pháp so
sánh vì:
- Là phương pháp không gặp khó khăn về kĩ thuật.
- Thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường vì vậy nó có cơ sở vững chắc để
cơ quan pháp lí công nhận.
1.2.2. Nguyên tắc ứng dụng phương pháp so sánh
Tuân thủ các nguyên tắc định giá người định giá cố gắng xem xét tất cả
các yếu tố liên quan đến BĐS và phản ánh các điều kiện thị trường đối với vấn
đề định giá. Các nguyên tắc định giá là cơ sở của phương pháp so sánh là:
- Nguyên tắc thay thế là nền tảng của phương pháp so sánh: giá của bất
động sản dựa trên những BĐS thay thế, tương đồng.
- Nguyên tắc cung – cầu: ảnh hưởng của điều kiện thị trường đến giá
cảu BĐS giao dịch
- Nguyên tắc cân bằng: chỉ ra giá trị thị trường tạo ra và duy trì khi các
yếu tố tác động ở trạng thái cân bằng
- Nguyên tắc ngoại ứng: ngoại ứng tiêu cực và ngoại ứng tích cực.
1.2.3. Yêu cầu đối với phương pháp so sánh
Khi tiến hành so sánh các BĐS tương tự được bán trên thị trường với BĐS mục
tiêu cần đáp ứng các yêu cầu sau để đảm bảo độ chính xác khi định giá:
- So sánh BĐS chỉ được thực hiện với những BĐS tương tự trong cùng
một vùng có tính chất đồng nhất: kiến trúc, sử dụng, cùng thị trường, cùng quy mô
- Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện ở
thời gian gần đây.
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
16
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
- Yêu cầu người định giá phải tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị
trường để tiến hành định giá một cách thích hợp.
- Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định mà phải
dựa trên sự hiện diện của cá giao dịch trên thị trương để cung cấp dấu hiệu của

giá trị.
- Chất lượng các thông tin phảo cao và có thể so sánh được.
- Thị trường cần ổn định. Khi thị trường không ổn định, người định giá
phải tính đến các vấn đề có thể xảy ra trong việc sử dụng phương pháp này.
1.2.4. Quá trình thực hiện định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh dựa trên phân tích các giá bán, giá cho thuê BĐs tương tự
có thể so sánh được trên thị trường, song do tính chất đa dạng của BĐS và giá trị của
BĐS có thể thay đổi theo thời gian dưới tác động cuat thị trường. Vì vậy khi định giá
BĐS phải tuân theo các bước sau:
Bước 1: Xác định BĐS mục tiêu (BĐS cần định giá): vị trí, quy mô, kiến trúc,
sử dụng…
Bước 2: Thu thập tìm kiếm thông tin về BĐS so sánh: tìm thông tin về tài sản
“tương tự như” giao dịch trong khoảng thời gian đã gần đến thời điểm định
giá. Các yếu tố của tài sản tương tự, bao gồm cả đặc tính kỹ thuật, tính năng
thiết kế bằng cách sử dụng tương tự … bao gồm:
+ Các đặc tính vật lý của BĐS: kích thước, chủng loại, hình dạng, kết cấu,
tuổi …
+ Tình trạng pháp lý bất động sản: Toàn quyền sở hữu, cho thuê, có sổ đỏ hay
không?
+ Địa điểm, vị trí: gần bất kỳ cảnh quan, điều kiện giao thông, những nơi gần
công trình công cộng, ô nhiễm, thoát nước và các tính năng địa hình khác. Những đặc
điểm này quan trọng trong việc xác định vị trí, vị trí có thể được xem bằng cách sử
dụng cao nhất và không phải tốt nhất.
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
17
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
+ Giờ giao dịch: ngày giao dịch là rất quan trọng để ảnh hưởng đến giá giao
dịch của thị trường bất động sản.
+ Các điều khoản và điều kiện của giao dịch: các điều kiện thanh toán (thanh
toán một lần / nhiều lần), bán trực tiếp / bán hàng gián tiếp buộc / tự nguyện …

Bước 3: Kiểm tra thông tin của BĐS so sánh để lựa chọn nhóm BĐS so sánh
phù hợp nhất.
Bước 4: Phân tích giá bán của các BĐS so sánh trên cơ sở các yêu tố so sánh
để tìm ra cơ sở điều chỉnh. Các yếu tố so sánh như: các yếu tố liên quan đến giao dịch
và các yếu tố liên quan đến BĐS.
Bước 5: So sánh điều kiện của BĐS mục tiêu với BĐS so sánh để tiến
hành điều chỉnh giá. Nguyên tắc điều chỉnh là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, nếu
BĐS so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của BĐS so sánh xuống hoặc ngược lại,
cần có bằng chứng thị trường để chứng minh cho các mốc điều chỉnh. Khi điều
chỉnh phải điều chỉnh các yếu tố liên quan đến giao dịch trước sau đó là các yếu
tố liên quan đến đặc tính BĐS, các yếu tố định lượng được điều chỉnh trước các
yếu tố định tính điều chỉnh sau.
Bước 6: Ước lượng giá trị của BĐS mục tiêu dựa trên cơ sở hòa hợp các chỉ số
của các BĐS so sánh đã được điều chỉnh.
1.2.5. Quá trình điều chỉnh phương pháp so sánh
1.2.5.1 Điều chỉnh các yếu tố so sánh
Các yếu tố so sánh là các đặc tính của BĐS và các giao dịch làm cho giá của các
BĐS khác nhau. Người định giá xem xét và so sánh tất cả những điểm khác biệt có
thể nhận thấy rõ giữa các BĐS so sánh và BĐS mục tiêu có ảnh hưởng đến giá trị của
các BĐS. Nên sử dụng bằng chứng thị trường để kiểm tra và xác định những biến số
mà giá trị của BĐS đặc biệt nhạy cảm với chúng. Các chỉ số thống kê như độ lệch
chuẩn, hệ số biến đổi có thể được sử dụng trong quá trình điều chỉnh.
Thực hiện điều chỉnh cho từng sự khác biệt đối với giá của các BĐS so sánh
để tìm ra sự tương đương có thể so sánh được với BĐS mục tiêu vào thời điểm xác
định giá trị BĐS. Sau đó các điều chỉnh được thực hiện cho tổng giá cả BĐS, cho giấ
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
18
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
đơn vị chung hoặc cho cả hai, nhưng giá đơn vị được sử dụng phải thống nhất với tất
cả các BĐS so sánh. Số lượng điều chỉnh được thực hiện cho từng yếu tố so sánh phụ

thuộc vào quy mô của những khác biệt của BĐS so sánh với BĐS mục tiêu. Người
định giá phải bảo đảm đã xem xét đầy đủ các yếu tố phù hợp có thể so sánh được và
tránh điều chỉnh chênh lệch cho cùng một yếu tố. Càng nhiều BĐS so sánh được càng
càng cho chúng ta có kết luận đáng tin cậy.
1.2.5.2 Phương pháp điều chỉnh và quy trình điều chỉnh
Phương pháp chung: Lấy BĐS cần định giá làm chuẩn, nếu BĐS so sánh tốt
hơn thì điều chỉnh giá cảu BĐS so sánh xuồng và ngược lại
Các kĩ thuật xác đinh và ước lượng các điều chỉnh: Có các kĩ thuật phân tích
định tính và định lượng khác nhau được sử dụng để xác định và ước lượng các điều
chỉnh. Các điều chỉnh mang tính định lượng phát triển bằng số tiền tính gộp hoặc tỷ lệ
phần trăm của các yếu tố khác biệt. Các điều chỉnh mang tính định tính chỉ ra các yếu
tố cụ thể khác biệt của BĐS mục tiêu tốt hơn hay kém hơn BĐS so sánh.
Quá trình phân tích so sánh để xác định giá trị điều chỉnh của BĐS so sánh và từ
đó rút ra giá trị BĐS mục tiêu được tiến hành:
Bước 1: Xác định yếu tố so sánh có ảnh hưởng đến giá trị của loại BĐS cần
định giá
Bước 2: So sánh những đặc điểm mỗi BĐS so sánh với BĐS mục tiêu và ước
lượng sự khác biệt trong mỗi yếu tố so sánh giữa các BĐS so sánh và BĐS mục tiêu
Bước 3: Đưa ra số lượng điều chỉnh thuần của mỗi BĐS so sánh và áp dụng nó
cho mỗi đơn vị giá bán hoặc giá bán của các so sánh để có thể có được khoảng giá
bán hoặc đơn vị giá bán cho BĐS mục tiêu.
Bước 4: So sánh tất cả các so sánh đã được điều chỉnh và sắp xếp chugns theo
thứ tự tốt hơn, tương tự và kém hơn BĐS mục tiêu.
Bước 5: Thể hiện phân tích định tính để hòa hợp dãy giá trị đối với BĐS
mục tiêu.
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
19
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
1.2.6. Đánh giá chung về định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh
1.2.6.1. Ưu điểm của phương pháp so sánh

Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng gần như chủ yếu trong
thực tế bởi những ưu điểm sau đây:
- Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật, chỉ dựa vào các
giao dịch trên thị trường. Từ các thông tin giao dịch trên thị trường, điều chỉnh rút ra
giá BĐS cần định giá
- Phương pháp này được đánh giá giá trị thị trường của các giao dịch
thực tế, do đó để dễ dàng để thuyết phục khách hàng và các cơ quan quản lí. Từ
các giao dịch đó thì có bằng chứng của thị trường làm cho khách hàng tin tưởng
và bị thuyết phục.
- Thường sử dụng phương pháp so sánh kết hợp với các phương pháp
khác để định giá BĐS. Với mỗi loại BĐS khác nhau thì đặc điểm để định giá
kahcs nhau vì vậy kết hợp với các phương pháp khác để xử lí từ đó có kết quả
định giá chính xác hơn.
1.2.6.2. Nhược điểm của phương pháp so sánh
Đây là phương pháp tính toán khá đơn giản song nó có nhiều cạm bẫy như:
- Trong thị trường yếu hay trầm lắng khó áp dụng phương pháp này vì
không đủ bằng chứng của thị trường
- Đối với các BĐS lớn đặc biệt với các BĐS tạo thu nhập việc phân tích và
áp dụng gặp nhiều khó khăn
- Trong điều kiện kinh tế pháp lí thay đổi nhanh chóng tính thực tiễn của
phương pháp này bị hạn chế, thiếu tính chính xác
- Đối với BĐS lần đầu tiên được đổi mới trong khu vực hoặc những BĐS
chuyên dùng thì không có số liệu để so sánh
- Vì xác định giá trị dựa trên thông tin của các BĐS “tương tự” nên đòi hỏi
chất lượng thông tin phải cao, chính xác.
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
20
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Thế Phán
1.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến ứng dụng phương pháp so sánh trong định
giá bất động sản thế chấp

1.3.1 Các nhân tố chủ quan
• Nhân tố con người: Nhân tố con người là nhân tố vô cùng quan trọng. Bởi lẽ,
con người là chủ thể trực tiếp vận dụng các lí luận định giá vào việc định giá BĐS cụ
thể. Định giá BĐS là hoạt động phức tạp, khó khăn hơn các loại tài sản khác vì như
chúng ta đã biết bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn; thị trường BĐS là thị trường
không hoàn hảo, không minh bạch, thông tin không rõ ràng và có nhiều biến động.
Hơn nữa, phần lớn hoạt động định giá mang tính chủ quan đặc biết với phương pháp
so sánh phải sử dụng thông tin thị trường. Vì vậy, người định giá cần phải có chuyên
môn, nghiệp vụ, có kinh nghiệm và am hiểm về pháp luật, xây dựng, tài chính…đồng
thời phải có tinh thần trách nhiệm cao, có khả năng phân tích dự báo các khả năng xảy
ra ở hiện tại, tương lai của tài sản.
• Trang thiết bị kĩ thuật: Do định giá bằng phương pháp so sánh chủ yếu sử
dụng số liệu thị trường vì vậy thông tin là điều kiện sống còn của phương pháp này.
Trang thiết bị kĩ thuật càng hiện đại thì công tác định giá càng trở lên dễ dàng.
1.3.2 Nhân tố khách quan
• Hành lang pháp lí cho hoạt động định giá BĐS:
BĐS chịu sự chi phối lớn của pháp luật, hoạt động định giá BĐS cũng vậy
chịu ảnh hưởng rất lớn của chính sách, quy định của pháp luật. Các chính sách rõ ràng
và ổn định hỗ trợ tốt cho công tác định giá. Công tác xử lí, điều chỉnh sẽ trở lên đơn
giản hơn.
• Các thông tin liên quan đến BĐS cần định giá:
Thông tin là yếu tố vô cùng quan trọng đối với hoạt động định giá. Đối
với phương pháp so sánh cần có số liệu thị trường về các BĐS tương tự được
mua bán trên thị trường. Nguồn thông tin cung cấp và độ chính xác của mỗi
thông tin sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến độ chính xác của kết quả định giá, chất
lượng hoạt động định giá, quyết định đến tiến trình hoàn thành công việc của nhà
định giá. Vì vậy, người định giá phải biết cách thu thập thông tin, xử lý, phân
SV: Lê Thị Hà Lớp: QTKD BĐS 51
21