Áp dụng kỹ thuật học máy dựa trên Logic mờ trong bài toán định giá đất

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ




ĐINH VĂN THƢỜNG




ÁP DỤNG KỸ THUẬT HỌC MÁY DỰA
TRÊN LOGIC MỜ TRONG BÀI TOÁN ĐỊNH
GIÁ ĐẤT


LUẬN VĂN THẠC SĨ







Hà Nội – 2013

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ

ĐINH VĂN THƢỜNG


ÁP DỤNG KỸ THUẬT HỌC MÁY DỰA
TRÊN LOGIC MỜ TRONG BÀI TOÁN ĐỊNH
GIÁ ĐẤT

Ngành:
Công nghệ thông tin
Chuyên ngành:
Hệ thống thông tin
Mã số:
60 48 05

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học:
PGS.TS. Nguyễn Hà Nam








Hà Nội - 2013
1
LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực hiện luận văn, dƣới sự hƣớng dẫn tận tình của
PGS.TSNguyễn Hà Nam, tôi đã cơ bản hoàn thành các mục tiêu của đề tài đã đề
ra. Tuy nhiên, do thời gian thực hiện luận văn không dài và trình độ có giới hạn
nên luận văn này có thể còn một số khiếm khuyết. Kính mong Quí thầy cô
thông cảm và góp ý.
Tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TSNguyễn Hà Namđã tận tâm hƣớng
dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian qua để tôi có thể hoàn thành luận văn một
cách tốt nhất. Cảm ơn bạn bè, ngƣời thân và các đồng nghiệp đã giúp đỡ và
đóng góp ý kiến trong quá trình thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Quí thầy cô bộ môn Hệ thống Thông tin, khoa
Công nghệ Thông tin, trƣờng đại học Công nghệ, Đại học Quốc gia Hà Nội.
Kính chúc Quí thầy cô luôn mạnh khỏe, đạt nhiều thắng lợi trong sự nghiệp giáo
dục và nghiên cứu khoa học.
Xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2013
Học viên





Đinh Văn Thƣờng


2
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn “Áp dụng kỹ thuật học máy dựa trên Logic
mờ trong bài toán định giá đất” là côngtrình nghiên cứu của riêng tôi, không sao
chép của bất kỳ ai. Nội dung của luận văn đƣợc trình bày từ những kiến thức

tổng hợp của cá nhân, tổng hợp từ các nguồn tàiliệu có xuất xứ rõ ràng và trích
dẫn hợp pháp. Kết quả nghiên cứu đƣợc trình bàytrong luận văn này chƣa từng
đƣợc công bố tại bất kỳ công trình nào khác.Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm,
và nếu sai, tôi xin chịu mọi hình thức kỷluật theo quy định.


Hà Nội, ngày tháng năm 2013
Học viên thực hiện







Đinh Văn Thƣờng
3
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN 1
LỜI CAM ĐOAN 2
MỤC LỤC 3
DANH MỤC CÁC BẢNG 5
DANH MỤC CÁC HÌNH 6
ĐẶT VẤN ĐỀ 7
1. Các nội dung cơ bản 7
2. Phƣơng pháp thực hiện 7
3. Cấu trúc của luận văn 8
1.1 Giá đất và các nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất 9
1.1.1 Giá đất 9
1.1.2 Nhân tố thông thƣờng 9

1.1.3 Nhân tố khu vực 17
1.1.4 Nhân tố cá biệt 18
1.2 Các phƣơng pháp định giá đất theo thị trƣờng 19
1.2.1 Phƣơng pháp so sánh trực tiếp 19
1.2.2 Phƣơng pháp thu nhập 26
1.2.3 Phƣơng pháp chiết trừ 26
1.2.4 Phƣơng pháp thặng dƣ 26
CHƢƠNG 2 LOGIC MỜ VÀ MẠNG NƠRON 28
2.1 Logic mờ 28
2.1.1 Khái niệm 28
2.1.2 Tập mờ 29
2.1.3. Mệnh đề mờ 32
2.1.4 Các phép toán mệnh đề trong logic mờ 32
2.1.5. Suy diễn mờ 33
2.1.6. Hệ suy diễn mờ 34
2.2 . Mạng Nơ ron 34
2.2.1 Khái niệm mạng nơ ron 34
2.2.2 Cấu trúc mạng nơ ron 35
2.2.3 Hàm hoạt động 36
2.2.4. Tiến trình học 37
2.2.5 Giải thuật Back – Propagation 38
CHƢƠNG 3 ỨNG DỤNG LOGIC MỜ TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT 43
3.1 Mô hình hóa bài toán định giá đất 43
3.2 Định giá đất bằng logic mờ 43
3.2.1. Xây dựng mô hình 43
3.2.2. Kết quả thử nghiệm 45
3.3. Định giá đất bằng logic mờ và mạng nơ ron 45
3.3.1. Các bƣớc thực hiện 46
3.3.2 Mô hình định giá đất kết hợp hệ suy diễn mờ và mạng nơ ron 46
4

3.3.3 Kết quả thực nghiệm 48
KẾT LUẬN 52


5
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1
Bản so sánh các tiêu chí của các thửa đất
23
Bảng 1.2
So sánh các tiêu chí của hai thửa đất
24
Bảng 3.1
Dữ liệu giá đất thu thập
43
Bảng 3.2
Kết quả áp dụng hệ suy diễn mờ
44
Bảng 3.3
Mức độ lỗi qua từng bƣớc học
48
Bảng 3.4
Kết quả chạy thử đối với một số dữ liệu mẫu
49


6
DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1
Đồ thị thể hiện biến lôgic rõ
30
Hình 2.2
Đồ thị thể hiện một biến lôgic mờ
30
Hình 2.3
Hàm thể hiện hàm “số integer nhỏ”
31
Hình 2.4
Hàm thể hiện tập ngƣời đàn ông thấp, trung bình, cao
31
Hình 2.5
Mô hình hệ thống suy diễn mờ
34
Hình 2.6
Cầu trúc 1 nơ ron
36
Hình 2.7
Mạng tiếp dẫn một lớp
37
Hình 2.8
Cấu trúc mạng neural nhiều lớp
37
Hình 2.9
Tiến trình học
39
Hình 2.10
Mô hình tính toán một nơ ron
40

Hình 3.1:
Các bƣớc thực hiện định giá đất bằng logic mờ và mạng
nơ ron
46


7
ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai đƣợc coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của
đất nƣớc. Chính vì vậy, Nhà nƣớc ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu
từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài nguyên này. Kinh tế hóa đất
đai để phát triển kinh tế - xã hội đƣợc xem là một nhiệm vụ quan trọng trong
quản lý nhà nƣớc. Để có thể thực hiện đƣợc điều đó, việc xác định giá trị của
đất để đƣa nó trở thành một loại hàng hóa là điều kiện tiên quyết. Xác định đúng
giá đất sẽ phát huy đƣợc tiềm năng của đất, hạn chế các mặt tiêu cực trong việc
quản lý đất đai, giảm khiếu kiện về đất đai, đẩy nhanh các dự án hạ tầng, góp
phần phát triển toàn diện nền kinh tế …
Giá đất là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nƣớc quy định
hoặc đƣợc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.Giá đất bị ảnh
hƣởng bởi nhiều yếu tố khác nhau: Các yếu tố về kỹ thuật nhƣ hình dạng, ví trí,
chất đất,…; Các yếu tố pháp lý nhƣ các chính sách của nhà nƣớc về đất đai, đất
đã cấp giấy chứng nhận chƣa, đã đƣợc công nhận loại đất gì, các yếu tố quy
hoạch,… Các yếu tố về kinh tế - xã hội nhƣ tốc độ phát triển kinh tế trong nƣớc
và quốc tế, tình hình chính trị ổn định hay không,… Do đó giá đất của từng thửa
đất vừa có tính cá biệt vừa bị ảnh hƣởng bởi nhiều yếu tố.
Trong khuôn khổ luận văn này, tác giả nghiên cứu các vấn đề về giá đất
và logic mờ, mạng nơ ron để xây dựng mô hình tự động hóa quá trình định giá
đất.
1. Các nội dung cơ bản
- Nghiên cứu cơ sở hình thành giá đất và các phƣơng pháp tính giá đất;

- Nghiên cứu logic mờ và mạng nơ ron;
- Ứng dụng logic mờ và mạng nơ ron xây dựng mô hình định giá đất.
2. Phƣơng pháp thực hiện
a. Nghiên cứu lý thuyết các vấn đề:
- Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất;
8
- Các phƣơng pháp định giá đất;
- Logic mờ;
- Mạng nơ ron.
b.Thực hành vấn đề sau:
- Xây dựng mô hình định giá đất bằng logic mờ và mạng nơ ron.
3. Cấu trúc của luận văn
Luận văn đƣợc chia thành 3chƣơng với các nội dung nhƣ sau:
Chƣơng 1:Trình bày các khái niệm về giá đất, các phƣơng pháp định giá
đất
Chƣơng 2:Giới thiệu về logic mờ mạng nơ ron
Chƣơng 3:Tập trung vào xây dựng mô hình định giá đất sử dụng logic
mờ, mạng nơ ron.
Phần kết luận tổng kết những kết quả đạt đƣợc của luận văn và hƣớng
nghiên cứu tiếp theo.


9
CHƢƠNG 1:CÁC PHƢƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT
1.1 Giá đất và các nhân tố ảnh hƣởng đến giá đất
1.1.1 Giá đất
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế-xã hội của nƣớc ta, cơ chế quản lý
kinh tế thị trƣờng đang từng bƣớc đƣợc hình thành. Luật đất đai hiện hành quy
định ngƣời sử dụng đất đƣợc hƣởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để sản xuất

kinh doanh. Vì vậy đặc trƣng của giá đất nói chung khác với đặc trƣng của giá
các loại hàng hoá thông thƣờng khác. Sự khác nhau này có thể thấy ở một số
đặc trƣng sau:
- Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả;
- Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành;
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai;
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định;
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt;
- Giá đất không giống nhau về hiện tƣợng khấu hao;
- Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng.
Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việc phân tích các
nhân tố ảnh hƣởng tới giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng. Có thể theo
mối quan hệ giữa các nhân tố đó với đất và phạm vi ảnh hƣởng để phân thành
nhân tố thông thƣờng, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt.
1.1.2Nhân tố thông thƣờng
Nhân tố thông thƣờng là nói về những nhân tố ảnh hƣởng chung có tính
phổ biến, cộng đồng đến giá đất, phát sinh ảnh hƣởng tổng thể đến mức giá cả
đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thƣờng, từ đó trở thành cơ sở để quyết
định giá cụ thể cho các loại đất.
a) Nhân tố hành chính
Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nƣớc đến giá đất.
Nhà nƣớc xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mô
10
định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy chuyển dịch đất hoặc hạn chế việc sử
dụng một loại đất nào đó Từ đó đạt đƣợc mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng
đất tổng thể. Sự can thiệp này có ảnh hƣởng rất lớn đến giá đất.
Nhân tố hành chính ảnh hƣởng đến giá đất có: Chế độ đất; chế độ nhà ở;
quy hoạch đô thị; chính sách giá đất; chính sách thuế; chế độ quản lý giao thông
và sự biến đổi về hành chính
Chế độ về đất: Chế độ đất bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng

đất Chế độ về đất khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của
giá đất. Ở nƣớc ta trong một thời gian dài thực hiện chế độ sử dụng đất, nghiêm
cấm việc mua bán cho thuê, phƣơng thức lƣu chuyển đất chỉ có cấp phát, do đó
thực ra không tồn tại giá đất. Theo đà cải cách chế độ sử dụng đất, đất trởthành
hàng hóa đặc biệt bắt đầu hội nhập vào lĩnh vực lƣu thông, từ đó xuất hiện giá
đất để thực hiện đền bù kinh tế trong quyền sử dụng đất. Đồng thời cùng với
việc hoàn thiện một bƣớc chế độ sử dụng đất phải trả tiền, dƣới tác động của
kinh tế thị trƣờng, sự tăng giảm của giá đất càng phù hợp với quy luật thị
trƣờng.
Chế độ nhà ở: Từ giải phóng đến nay chế độ nhà ở truyền thống ở nƣớc ta
là chế độ phúc lợi tiền thuê thấp. Vốn đầu tƣ vào tài sản nhà đất không thể
thông qua họat động kinh doanh của bản thân nó để thu hồi, chỉ có thể dựa vào
tài chính Nhà nƣớc cấp phát để duy trì. Cho nên trong tình trạng này, trong tiền
thuê nhà không bao hàm tiền thuê đất, giá đất. Mục tiêu của cải cách chế độ nhà
ở là hủy bỏ việc bù đắp đó, từ đó mà xúc tiến quay vòng đầu tƣ lành mạnh vào
tài sản nhà đất, thúc đẩy việc thực hiện giá đất hợp lý.
Quy hoạch đô thị: Trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ
lệ dung tích và mật độ kiến trúc đều có ảnh hƣởng rất lớn đến giá đất. Cùng một
mảnh đất dùng cho kinh doanh, dùng cho nhà ở và công nghiệp, giá đất khác
biệt nhau rất lớn. Nhìn chung mà nói, đất dùng cho kinh doanh có hiệu quả lớn
nhất, thứ đến là dùng cho nhà ở, đất dùng cho công nghiệp có hiệu quả thấp
hơn. Việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự
duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ƣu của hiệu quả
11
sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và
hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất. Suất dung tích là tỷ lệ giữa tổng diện tích
xây dựng với tổng diện tích đất sử dụng trong khu đất xây dựng, nếu suất dung
tích lớn, thì trên một đơn vị diện tích đất sử dụng có diện tích xây dựng lớn, có
thể thu đƣợc lợi cao, vì vậy mà giá cho đơn vị diện tích đất cũng cao; ngƣợc lại
thì giá đất lại thấp. Ở những khu vực hạn chế suất dung tích, sự cao thấp của tỷ

lệ dung tích trực tiếp ảnh hƣởng giá đất cao thấp trong khu vực bị hạn chế đó.
Chính sách về giá đất: Chính sách về giá đất có ảnh hƣởng lớn đến xu thế
của giá đất. Nói chung chính sách giá đất tăng cao tức là Chính phủ nới lỏng
quản lý đối với giá đất, thúc đẩy giá đất tăng lên; chính sách giá đất thấp là
Chính phủ dùng nhiều biện pháp để khống chế tăng giá của đất, từ đó làm cho
mức giá đất hạ xuống hoặc ngƣng trệ lại. Đồng thời, chính sách quản lý giá đất
cũng ảnh hƣởng đến tâm lý đầu tƣ của nhà đầu tƣ vào nhà đất, từ đó mà ảnh
hƣởng đến giá đất cao hay thấp.
Chính sách thuế: Mức thuế phải gánh chịu cao hay thấp, bất kể xí nghiệp
hay cá nhân, nó đều có quan hệ ảnh hƣởng rất lớn. Thuế tăng thì tích lũy của xí
nghiệp, dân cƣ giảm, nên giá đất giảm, từ đó giảm đầu tƣ xã hội, mức tăng
trƣởng kinh tế hạ thấp. Lúc này các xí nghiệp không đủ sức hoặc không muốn
mở rộng đầu tƣ, khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá đất giảm. Ngƣợc lại, giảm
thuế thì tích lũy tăng, giá đất tăng lên.
Thay đổi về hành chính: Thay đổi về hành chính nói chung đều làm cho
giá đất ở đó tăng. Thay đổi hành chính thƣờng phân thành hai loại, một là nâng
cấp, ví nhƣ một thành phố đƣợcnâng cấp từ đô thị loại 2 lên đô thị loại 1, hoặc
nơi nào đó không phải là thị trấn nâng lên thành thị trấn một loại khác là tuy
cấp bậc không thay đổi, nhƣng quyền quản lý chuyển từ khu này sang khu khác
đƣợc chính sách ƣu đãi thu hút hàng loạt đầu tƣ nƣớc ngoài, phát triển kinh tế
nhanh chóng, từ đó kéo theo giá đất tăng lên.
b) Nhân tố nhân khẩu
12
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh
hƣởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ
nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất
tăng vì thế giá đất tăng lên. Ví dụ nhƣ ở Nhật Bản, tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị
năm 1956 - 1960 là 11 - 13%, năm 1960 - 1961 là 17 - 18%, còn ở Mỹ năm
1956 - 1966, tỷ lệ biến động giá cả đất chỉ là 5,5 - 6,9%. Nguyên nhân chủ yếu

là Nhật Bản là nƣớc có mật độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có tỷ lệ
tăng nhân khẩu cao nhất trong những nƣớc có nền kinh tế phát triển, tốc độ phát
triển kinh tế thành thị của Mỹ cũng rất nhanh, nhƣng do mật độ nhân khẩu thấp,
tỷ lệ tăng nhân khẩu so với Nhật là thấp, yêu cầu đất không căng thẳng nhƣ
Nhật Bản, do đó mức tăng giá đất tƣơng đối nhỏ.
Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thƣờng có tƣơng quan với trình độ
đƣợc giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh
hƣởng khá lớn đến giá đất nhà ở.
Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thƣờng là xã hội trật tự ổn định,
môi trƣờng tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo đƣợc ấn tƣợng tốt đẹp cho mọi ngƣời,
gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên.
Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phƣơng thức sinh hoạt
truyền thống và ảnh hƣởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Đại
gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đƣờng dần dần bị thay thế bằng gia
đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia
đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tƣơng ứng. Đồng thời, nhu
cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ
đó giá đất dùng đểxây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng.
c) Nhân tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hƣởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố
xã hội ảnh hƣởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị,
an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.
13
Trạng thái ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn
định của cục diện chính trị trong nƣớc. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu
tƣ vào tài sản nhà đất sẽ đƣợc vận hành bình thƣờng, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể
thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tƣ lớn kéo
theo giá đất tăng lên. Ngƣợc lại thì giá đất sẽ rớt xuống.
An ninh xã hội: Nhân tố này ảnh hƣởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất
luận là khu nhà ở hay khu thƣơng nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi ngƣời sẽ

cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tƣ, mua bán, cƣ trú, do đó kéo theo giá
đất tăng lên. Ở mức độ nào đó mà nói, đây cũng là mối tƣơngquan với tình trạng
ổn định cục diện chính trị.
Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi ngƣời đầu cơ hy vọng và lợi
dụng sự biến động của giá nhà đất để thu đƣợc siêu lợi nhuận. Nhân tố này có
ảnh hƣởng đột xuất đến mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trƣờng. Khi đất
cung không đủ cầu, do ngƣời đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung
nhiều hơn cầu, do ngƣời đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá.
Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của phát triển công nghiệp
hóa là thúc đẩy quá trình đô thị hóa. Những khu vực có trình độ công nghiệp
hóa hoặc đô thị hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là
không đổi, cho nên ảnh hƣởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện
ở hai mặt sau đây: Một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc
thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cƣ cao và tiến trình đô thị hóa
có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực
thông thƣờng.
d) Nhân tố quốc tế
Sự phát triển và hoàn thiện của thị trƣờng nhà đất là không thể tách rời
ảnh hƣởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hƣởng của tình hình chính trị, kinh tế
thế giới tới giá đất đƣợc phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hƣởng đến tình hình
kinh tế, chính trị trong nƣớc.
Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài
việc không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói
14
chung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia
khác. Thị trƣờng thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật
thiết. Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát
triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trƣờng, đất đai cũng không
có ngoại lệ. Ví dụ, khi bùng phát nguy cơ kinh tế có tính toàn cầu năm 1929 giá
đất ở nƣớc Mỹ hạ thấp nhanh chóng, từ đỉnh cao năm 1925 rớt thẳng xuống

theo đƣờng thẳng đứng, đến năm 1933 thì rớt xuống đến điểm đáy, cho đến sau
khi kinh tế thế giới phục hồi thì giá đất mới tăng lên lại.
Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thƣờng
là tổng hợp của quan hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này
với quốc gia khác, giao lƣu đối ngoại nhộn nhịp, môi trƣờng ngoại giao cởi mở
thì có lợi cho nhà đầu tƣ nƣớc ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy
nhanh giá đất lên cao; ngƣợc lại những quốc gia đối lập nhau thƣờng thi hành
phong tỏa kinh tế lẫn nhau, hạn chế ngƣời qua lại và lƣu thông tiền tệ. Đặc biệt
là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả
là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo.
e) Nhân tố kinh tế
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế
dân sinh và ảnh hƣởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình
Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trƣởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả
vật tƣ dân dụng đều thông qua ảnh hƣởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn
định.
Tình trạng phát triển kinh tế: Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh
giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng
có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội
có việc làm, vật giá tiền lƣơng nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế,
tổng đầu tƣ xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất
tăng lên. Từ sự phát triển kinh tế của các nƣớc, các khu vực và sự biến động về
yêu cầu đối với đất, thấy rằng xu thế biến động về nhu cầu đất đại thể là thống
nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế.
15
Mức độ dự trữ và đầu tƣ: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tƣ là tƣơng quan
thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trƣởng thì đầu tƣ cũng tăng tƣơng ứng. Đây
là nguyên lý "tính thống nhất giữa dự trữ và đầu tƣ" trong kinh tế học. Nhƣ vậy,
phân tích sự ảnh hƣởng của mức độ dự trữ và đầu tƣ đối với giá đất, có thể khái
quát bằng sự phân tích ảnh hƣởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất.

Tích lũy tƣ bản phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng
lực dự trữ và nguyện vọng dự trữ quyết định. Khi năng lực dự trữ càng lớn mà
nguyện vọng dự trữ càng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lũy tƣ bản
càng nhanh. Nhìn từ góc độ tích lũy tƣ bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn
tổng lƣợng giá cả các tài sản khác, cho nên khi các gia đình thông thƣờng mua
đất phải qua một thời kỳ tích cóp khá dài. Trƣờng hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi
cho tích lũy tƣ bản và cũng mới có khả năng có đủ khoản tiền chuẩn bị mua
nhà. Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự
biến động giá cả trong thị trƣờng nhà đất là liên quan mật thiết với nhau. Nói
chung một loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thƣờng là thời kỳ tích lũy dự trữ siêu
ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp, đó là
thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt.
Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: Tình trạng tài chính và tiền tệ là
phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp quốc gia, lƣợng cung cấp tiền mặt là biểu
hiện bề ngoài của tình trạng tài chính tiền tệ, cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu
phân tích về ảnh hƣởng của lƣợng cung cấp tiền mặt đối với thị trƣờng đất đai,
lƣợng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lƣu động trên
thịtrƣờng, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Vốn lƣu thông quá thừa sẽ dẫn
đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có
thể bảo tồn đƣợc giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy
giá đất tăng lên không ngừng.
Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cƣ: Theo đà gia tăng thu nhập của
dân cƣ, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con ngƣời sẽ có nhu cầu tiêu
dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lƣợng, diện tích nhà ở.
Cho nên khi xem xét thị trƣờng đất từ sự thay đổi mức độ thu nhập và mức độ
16
tiêu dùng có thể rút ra kết luận sau đây: Một là tỷ lệ số gia đình có thu nhập cao
đƣợc ở nhà chuyên dùng để ở là tƣơng đối cao. Hai là tỷ lệ gia đình có thu nhập
cao đƣợc sử dụng nhà mới xây dựng là tƣơng đối cao. Ba là tỷ lệ những ngƣời
có thu nhập cao tự có nhà ở tƣơng đối cao, còn ngƣời thuê nhà thì thu nhập là

tƣơng đối thấp. Bốn là bình quân diện tích nhà ở tính theo đầu ngƣời trong gia
đình thƣờng tỷ lệ thuận với bình quân mức thu nhập tính theo đầu ngƣời.
Biến động vật giá: Sự biến động của vật giá ảnh hƣởng đến từng ngƣời.
Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện đƣợc tính
bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hƣởng của thị
trƣờng nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao,
chúng cùng chung xu thế "nƣớc lên thuyền lên". Điều cần nói rõ là: giá nhà đất
tăng vọt chỉ phát sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hƣởng
tƣơng đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng
thì giá đất còn xuống thấp. Điều đó mặt khác nói lên ảnh hƣởng của cung không
đủ cầu trên thị trƣờng nhà đất đô thị đối với giá đất.
Mức lãi suất: Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản
nhà đất là hạn ngạch lƣu thông lớn, cho nên việc đầu tƣ hoặc mua bán nhà đất
có liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tƣ thông
thƣờng không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp
vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà
đầu tƣ hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm đƣợc tình hình vốn
đầu tƣ trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt
là nắm tình hình về biến động mức lãi suất.
Những nhân tố chung nói trên thƣờng là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hƣởng
có tính toàn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dƣới ảnh hƣởng của
những nhân tố đó phát sinh sự khác nhau giữa các địa phƣơng và các quốc gia
về mức giá đất. Còn sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một
địa phƣơng, giữa các thửa đất, lại chịu ảnh hƣởng của nhân tố khu vực và nhân
tố cá biệt. Do đó cần phân tích thêm một bƣớc ảnh hƣởng của nhân tố khu vực
và nhân tố cá biệt.
17
1.1.3Nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của
nơi có đất, những đặc tính địa phƣơng do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra

có ảnh hƣởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phƣơng đó.
a) Vị trí
Nhân tố vị trí ảnh hƣởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói
về vị trí cụ thể từng đối tƣợng định giá trong thành phố, bao gồm đất đƣợc xếp
hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thƣơng nghiệp hoặc đến các
trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hƣởng của các loại
trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.
b) Điều kiện giao thông
Điều kiện giao thông có ảnh hƣởng đến giá đất chủ yếu có loại hình giao
thông của địa phƣơng, độ tiện lợi và phƣơng thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu
tổng thể của mạng lƣới giao thông, tình hình đƣờng sá và cấp hạng, tình trạng
giao thông công cộng và mật độ lƣới giao thông
c) Điều kiện thiết bị hạ tầng
Điều kiện thiết bị hạ tầng ảnh hƣởng tới giá đất chủ yếu bao gồm hai loại
lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ. Đó là: Đƣờng nƣớc sạch, điện lực,
điện thoại cho đến nhà trẻ, trƣờng học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem
xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự li
d) Chất lƣợng môi trƣờng
Chất lƣợng môi trƣờng ảnh hƣởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi
trƣờng nhân văn và môi trƣờng tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trƣờng tự
nhiên nhƣ: địa chất, địa thế, độ dốc, hƣớng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng
ồn cho đến các điều kiện môi trƣờng nhân văn nhƣ loại hình nghề nghiệp của
dân cƣ, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực.
e) Hạn chế của quy hoạch đô thị
Nhân tố quy hoạch đô thị ảnh hƣởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử
dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất,
chế độ quản lý giao thông khu vực
18
Mức độ ảnh hƣởng đến giá đất khu vực có tƣơng quan trực tiếp với tính
chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau

trong đô thị. Ví dụ nhƣ khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi
trƣờng; khu thƣơng nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trƣờng kinh doanh và
tình trạng thu lợi; khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải
và các điều kiện cung ứng nƣớc, điện
1.1.4 Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trƣng và điều kiện của bản thân
thửa đất. Ảnh hƣởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hƣởng đến giá
của từng thửa đất.
a) Diện tích
Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn
quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài
chính của ngƣời sử dụng đất, nên ảnh hƣởng đến giá của thửa đất.
b) Chiều rộng
Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hƣởng đến hiệu quả trƣng
bày và thu lợi của ngƣời sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh,
thƣơng mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hƣởng đến giá đất.
c) Chiều sâu
Trong mọi trƣờng hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đƣờng
đều khônng thuận lợi cho ngƣời sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào
nên đều ảnh hƣởng đến giá đất của thửa đất đó.
d) Hình dáng
Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng
nhƣ tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều không thuận
lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ởnên ảnh hƣởng đến giá đất.
đ) Độ dốc
Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên
ảnh hƣởng đến giá đất.
19
e) Điều kiện cơ sở hạ tầng
Điều kiện cơ sở hạ tầng có liên quan đến giá đất là: Hệ thống trƣờng học,

bệnh viện, rạp chiếu bóng, hệ thống điện, điện thoại, internet
f) Hạn chế của quy hoạch đô thị
Nhân tố quy hoạch đô thị đƣợc xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung
tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng
đất
g)Vị trí đất
Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa để đến
bến xe, trƣờng học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm đầu đƣờng hay góc phố
đều có ảnh hƣởng rất lớn đến giá đất.
h) Thời hạn sử dụng đất
Nhân tố này quyết định thời gian đƣợc sử dụng và thu lợi từ thửa đất đó
nên trực tiếp ảnh hƣởng đến giá đất.
1.2 Các phƣơng pháp định giá đất theo thị trƣờng
1.2.1 Phƣơng pháp so sánh trực tiếp
a. Nguyên tắc
Phƣơng pháp này xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích
các mức giá đất thực tế đã chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên thị trƣờng của
loại đất tƣơng tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại
đƣờng phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
Phƣơng pháp so sánh trực tiếp đƣợc áp dụng để định giá đất khi trên thị
trƣờng có các loại đất tƣơng tự đã chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất so sánh
đƣợc với loại đất cần định giá.
Giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của loại đất tƣơng tự sử dụng để
phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng.
b. Các bƣớc thực hiện
20
Việc định giá đất theo phƣơng pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các
bƣớc sau đây:
Bƣớc 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chƣa đƣợc đầu tƣ xây
dựng các công trình trên đất) so sánh đƣợc với thửa đất, khu đất cần định giá để
thu thập thông tin.
Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống
ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã
đƣợc chuyển nhƣợng thành công trên thị trƣờng (bao gồm giao dịch trực tiếp
giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch
thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tƣơng tự với
thửa đất, khu đất cần định giá về: Loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu
hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất.
- Thời gian thu thập thông tin:
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần
nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá.
Trƣờng hợp không thu thập đƣợc những thông tin trong khoảng thời gian
gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác
định giá đất.
- Những thông tin cần thu thập:
+ Vị trí;
+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thƣớc các
cạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng
đất theo quy hoạch);
+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng;
+ Môi trƣờng (bao gồm môi trƣờng tự nhiên nhƣ cảnh quan, nguồn nƣớc,
không khí, tiếng ồn, v.v. và môi trƣờng xã hội nhƣ trật tự và an ninh xã hội,
trình độ dân trí);
21
+ Các đặc điểm về pháp lý (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng
nơi có thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn
thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.);

+ Thời điểm chuyển nhƣợng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất
thành công; mức giá chuyển nhƣợng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhƣợng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin:
Những thông tin trên đây phải đƣợc thu thập từ kết quả những cuộc giao
dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện
bình thƣờng.
Bƣớc 2: So sánh, phân tích thông tin:
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập đƣợc ở bƣớc 1, tiến hành
tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác
nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên
cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định
giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.
Bƣớc 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa
đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa
đất cần định giá.
Giá trị ƣớc tính của thửa đất, khu đất cần định giá đƣợc tính theo cách
điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh nhƣ
sau:
Giá trị ƣớc
tính của thửa
đất, khu đất
cần định giá
=
Giá chuyển
nhƣợngquyền sử
dụng đất
của từng thửa đất,
khu đất so sánh
±

Mức tiền điều chỉnh về giá
hình thành từ những yếu tố
khác biệt của từng thửa đất,
khu đất so sánh với thửa
đất, khu đất cần định giá
Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị
trí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trƣờng, v.v. của
từng thửa đất, khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức
22
tiềnđiều chỉnh về giá theo từng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa
đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của
giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế của thửa đất so sánh trên thị
trƣờng trong điều kiện bình thƣờng tại địa phƣơng, sau đó tính thành tiền) đƣợc
xác định căn cứ vàođánh giá của các tổ chức tƣ vấn hoặc các chuyên viên và cơ
quan có nhiệm vụ trực tiếp xác định giá đất tham mƣu cho Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại địa phƣơng căn cứ vào các chứng cứ thị
trƣờng.
Trƣờng hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm
chuyển nhƣợng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời
điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì trƣớc khi thực hiện việc điều
chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên, cần phải điều chỉnh
(tăng hoặc giảm) mức giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của thửa đất so
sánh theo chỉ số biến động (tăng hoặc giảm) giá của loại đất đó trong khoảng
thời gian này. Chỉ số biến động giá của từng loại đất có thể đƣợc tính toán từ
những thông tin mà Sở Tài chính hoặc các tổ chức tƣ vấn về giá đất thu thập
thông qua việc điều tra, khảo sát và thống kê giá đất theo hƣớng dẫn tại Thông
tƣ số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn việc tổ
chức mạng lƣới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các
loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; hoặc số liệu thống kê
của cơ quan thống kê (nếu có).

Bƣớc 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình
quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều
chỉnh khác biệt về giá ở bƣớc 3.
c. Ví dụ
Áp dụng phƣơng pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất (để đơn giản
và dễ hiểu, ví dụ này chỉ giới thiệu phƣơng pháp so sánh trực tiếp để xác định
giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá với một thửa đất, khu đất so sánh).
Giả định trong quá trình định giá khu đất ở có diện tích 20.000 mét vuông
thuộc một đô thị loại V (kí hiệu là khu đất B), cơ quan định giá đã thu thập đƣợc
23
thông tin về một khu đất liền kề có diện tích 25.000 mét vuông có thể so sánh
đƣợc với khu đất cần định giá đã đƣợc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành
công để đầu tƣ xây dựng nhà ở (kí hiệu là khu đất A) diễn ra trong khoảng thời
gian gần nhất với thời điểm xác định giá khu đất B. Tổng số tiền thu đƣợc từ
đấu giá khu đất A là 125 tỷ đồng, tính ra đơn giá một mét vuông là 5,0 triệu
đồng (5triệu đ/m2).

Hình 1.1: Sơ đồ các thửa đất
Với tất cả thông tin thu thập đƣợc cơ quan định giá tiến hành so sánh giữa
khu đất A và khu đất B nhƣ sau:
Bảng 1.1: Bản so sánh các tiêu chí của các thửa đất
Các tiêu chí
so sánh
Những điểm giống nhau
Những điểm khác nhau
Khu đất A
Khu đất B
Khu đất A
Khu đất
B

1.Căn cứ pháp
lý
Có giấy
chứng nhận
quyền sử
dụng đất
Có giấy chứng
nhận quyền sử
dụng đất


2. Mục đích sử
dụng
Đất ở tại đô
thị loại V
Đất ở tại đô
thị loại V


3. Ví trí đất
Vị trí 1: Đấtcó
một mặttiền liền
cạnhvới
đƣờngphố
Vị trí 1: Đất
có một mặt
tiền liền
cạnhvới
đƣờng phố

4.Loại đƣờng
Loại 2
Loại 2