Qui trình quản lý dự án đầu tư xây dựng với dự án chỉ định nhà đầu tư

Quy trình
Quản lý dự án đầu t xây dựng
( Với dự án chỉ định nhà đầu t )
1./Mục đích:
Nhằm kiểm soát quá trình thiết lập và triển khai một dự án khi bắt đầu đến khi
kết thúc để đạt yêu cầu của khách hàng nhằm làm cho dự án đợc hoàn thành đúng
thời hạn, trong khuôn khổ những chi phí cho phép và đạt một tiêu chuẩn cần thiết.
2/ Phạm vi áp dụng:
Các dự án do Công ty làm chủ đầu t.
3/ Tài liệu tham khảo:
- Luật xây dựng số: 16/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003.
- Luật Đấu thầu số: 61/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005.
- Luật Đầu t số: 59/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005.
- Luật Kinh doanh Bất động sản số: 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006.
- Luật Đất đai số: 13/2003-QH11 ngày 21 tháng 10 năm 2003.
- Luật nhà ở số: 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005.
- Nghị định số: 16/2005/NĐ-CP ngày 7/2/2005 về Quản lý dự án đầu t XDCT.
- Nghị định số: 112/2006/NĐ-CP ngày 29/9/2006 về Quản lý dự án đầu t XDCT
- Nghị định số: 209/2004/NĐ-CPngày 16/12/2004 về Quản lý chất lợng CTXD.
- Nghị định số: 08/2005/NĐ-CPngày 24/04/2005 về Quy hoạch xây dựng.
- Nghị định số: S: 58/2008/ND-CP ngày 05 tháng 5 năm 2008.
- Và các thông t, văn bản hớng dẫn, qui định hiện hành của bộ ngành và Nhà nớc
hớng dẫn thực hiện dự án đầu t.
4/ Định nghĩa:
Dự án đầu t đợc đề cập trong quá trình này đợc hiểu là những dự án đầu t mới
( kinh doanh bất động sản, nhà ở, hạ tầng kĩ thuật, ) liên quan đến sản xuất kinh
doanh do Công ty làm Chủ đầu t.
5/ Nội dung:
Giải thích từ ngữ theo luật xây dựng và NĐ16/2005/NĐ-CP :
* Sự thay đổi của Luật XD, NĐ16/2005/NĐ-CP so với NĐ52/CP
NĐ 52/CP

Luật Xây
dựng
áp dụng
Dự án tiền
khả thi
Báo cáo đầu t
Dự án nhóm A do Quốc hội thông qua chủ trơng và
cho phép Đầu t; Chính phủ quyết định đầu t
Dự án khả thi Dự án đầu t. Các dự án phải lập (A, B, C)
Báo cáo đầu
t
Báo cáo kinh tế
kỹ thuật.
Các dự án nhóm C, quy mô nhỏ, đơn giản.
Các công trình hạ tầng KT, xã hội ở vùng sâu,
vùng xa
Chủ đầu t:
Là ngời sở hữu vốn
Là ngời đợc giao quản lý vốn và sử dụng vốn
Vốn Nhà nớc: Chủ ĐT là ngời đợc giao quản lý và sử dụng vốn
Dự án sử dụng vốn tín dụng: Chủ ĐT là ngời vay vốn
Dự án sử dụng vốn khác: - Chủ ĐT sở hữu vốn
- Đại diện
Dự án sử dụng vốn hỗn hợp: Cử ra ngời đại diện (hoặc ngời có tỉ lệ vốn góp lớn
nhất)
Các hình thức quản lý dự án
Chủ đầu t trực tiếp QLDA:
Quy trình
Quản lý dự án đầu t xây dựng
( Với dự án chỉ định nhà đầu t )

- Thành lập BQLDA có đủ điều kiện, năng lực
- BQLDA có thể quản lý nhiều dự án, không thành lập BQLDA trực thuộc.
Thuê tổ chức t vấn QLDA
- Ngời QĐĐT quyết định hình thức lựa chọn và ký hợp đồng thuê t vấn.
- Ký hợp đồng thanh toán.
- Tạo điều kiện thuận lợi cho t vấn.
- Bồi thờng thiệt hại khi không kiểm tra, thông đồng với t vấn.
Các bớc thiết kế xây dựng công trình:
1. Thiết kế một bớc
Thiết kế bản vẽ thi công
Công trình quy định chỉ phải lập báo cáo KT-KT.
Sử dụng cho mục đích tôn giáo
Quy mô nhỏ
2. Thiết kế hai bớc:
Thiết kế cơ sở
Thiết kế bản vẽ thi công
Lập dự án
3. Thiết kế ba bớc:
Thiết kế cơ sở.
Thiết kế kỹ thuật.
Thiết kế bản vẽ thi công
Quy mô lớn (cấp I và cấp đặc biệt), phức tạp
Lập dự án
Dự án đầu t xây dựng:
Khi đầu t xây dựng công trình, chủ đầu t phải lập dự án để làm rõ sự cần thiết
phải đầu t, xem xét đánh giá hiệu quả KT-XH
Bao gồm hai phần:
Phần thuyết minh dự án.
Phần thiết kế cơ sở.
Các dự án quy mô nhỏ, các dự án khác: Lập BCKTKT

Các công trình là nhà ở của dân: Giấy phép xây dựng
Hồ sơ trình phê duyệt dự án đầu t xây dựng công trình.
Ngời trình: chủ đầu t trình ngời quyết định đầu t
Hồ sơ gồm có:
- Tờ trình phê duyệt dự án đầu t (theo mẫu của NĐ 16/2005/NĐ-CP)
- Tài liệu dự án (gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở)
- Văn bản cho phép đầu t của cấp có thẩm quyền .
Điều chỉnh dự án đầu t xây dựng (Có một trong các điều kiện sau đây):
Thiên tai, địch hoạ hoặc các yếu tố bất khả kháng.
Do ngời Quyết định đầu t hoặc Chủ đầu t thay đổi khi thấy xuất hiện các yếu tố
đem lại hiệu quả cao hơn.
Thay đổi quy hoạch đợc duyệt có ảnh hởng trực tiếp đến dự án.
Thay đổi đột biến về vật liệu, tỉ giá đồng ngoại tệ, chính sách của Nhà nớc.
Điều kiện năng lực trong hoạt động xây dựng.
Tiêu chí xác định năng lực:
Năng lực hành nghề cá nhân
- Trình độ chuyên môn: Bằng cấp đào tạo.
Quy trình
Quản lý dự án đầu t xây dựng
( Với dự án chỉ định nhà đầu t )
- Kinh nghiệm nghề nghiệp.
- Đạo đức nghề nghiệp.
Năng lực hoạt động của tổ chức hành nghề
- Lực lợng chuyên môn nghiệp vụ.
- Kinh nghiệm của tổ chức.
- Năng lực tài chính.
- Năng lực về trang thiết bị.
- Năng lực quản lý: Thành tích, tiêu chuẩn quản lý.
Năng lực hành nghề xây dựng - Năng lực hoạt động xây dựng
- Năng lực hành nghề xây dựng: Các cá nhân hoạt động các công tác:

+ Thiết kế quy hoạch xây dựng.
+ Khảo sát xây dựng.
+ Thiết kế xây dựng.
+ Giám sát thi công xây dựng.
Khi hoạt động độc lập thì phải có chứng chỉ hành nghề phù hợp do Bộ xây
dựng.
Năng lực hoạt động xây dựng:
+Tổ chức t vấn lập dự án.
+Tổ chức t vấn quản lý dự án.
+Tổ chức thi công xây dựng.
+Tổ chức t vấn thiết kế xây dựng.
+Tổ chức t vấn khảo sát xây dựng.
Các chức danh quy định theo Nghị định:
Lập dự án: Chủ nhiệm lập dự án.
Ban quản lý dự án: Giám đốc QLDA hoặc Trởng ban QLDA.
T vấn quản lý dự án: Giám đốc t vấn QLDA.
Khảo sát xây dựng: Chủ nhiệm khảo sát xây dựng.
Thiết kế xây dựng:
Chủ nhiệm thiết kế
Chủ trì thiết kế
Thi công xây dựng: Chỉ huy trởng công trờng
6/ L u đồ quản lý dự án đầu t xây dựng của Công ty:
6.1. giải thích Trình tự các bớc triển khai thực hiện dự án đầu t xây
dựng
(1). Chủ đầu t (sau đây gọi là: CĐT) tiếp nhận thông tin về địa điểm dự án đầu t
xây dựng (qua thông tin báo chí, bạn hàng truyền thống, )
- Tham gia đấu thầu theo Thông báo mời thầu của tổ chức cơ quan Nhà nớc đợc
giao nhiệm vụ tổ chức đấu thầu.
- Theo quy hoạch đô thị của quận huyện, thành phố,
- Liên doanh, liên kết với các đơn vị khác,

- Và các nguồn thông tin khác,
(2).CĐT tiến hành các công việc sau:
Quy trình
Quản lý dự án đầu t xây dựng
( Với dự án chỉ định nhà đầu t )
- Phân tích thông tin về dự án nh: Địa điểm, tính khả thi thực hiện của Dự án.
- Phân tích năng lực của CĐT xem có phù hợp với dự án đầu t xây dựng.
Sau đó, chuẩn bị các hồ sơ, văn bản, giấy tờ, các phơng án kinh doanh, để
chuẩn bị làm tờ trình phân tích tính khả thi, hiệu quả kinh tế của dự án trình Lãnh
đạo để quyết định tham gia dự án.
( 3 ). Hợp tác kinh doanh với đơn vị khác:
Nếu dự án đầu t có hiệu quả kinh tế nhng năng lực của CĐT không phù hợp, xét
thấy cần thiết thì CĐT có thể hợp tác kinh doanh với các đơn vị bạn để tiến hành
lập dự án đầu t xây dựng.
- Trớc khi ký Hợp đồng hợp tác kinh doanh , CĐT phải tiến hành kiểm tra năng
lực về tài chính, nhân sự, công nghệ và thiết bị máy móc của đơn vị mà CĐT sẽ
hợp tác.
(4). CĐT ra quyết định:
Thành lập Ban quản lý Dự án thuộc CĐTtheo quy định về Tổ chức, phân công,
phân cấp và chế độ làm việc của CĐT để làm đầu mối chuẩn bị các hồ sơ,tài liệu
cho dự án do CĐT.
* Nhiệm vụ của Ban quản lý dự án (BQL):
- Tổ chức thực hiện bớc từ lập dự án đầu t, thiết kế cơ sở, thoả thuận phơng án
kiến trúc sơ bộ, quy hoạch tổng mặt bằng 1/500, chứng nhận đầu t, thực hiện các
thủ tục về giao nhận đất, xin cấp giấy phép xây dựng.
- Kiểm tra các bớc thiết kế, dự toán công trình xây dựng sau khi dự án đợc các cấp
có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt.
- Lập các kế hoạch đấu thầu, hồ sơ mời dự thầu, hồ sơ mời đấu thầu và kết quả đấu
thầu đối với các gói thầu không sử dụng vốn NSNN để trình lãnh đạo CĐT phê
duyệt.

- Chuẩn bị hồ sơ tài liệu để CĐT ký hợp đồng với các nhà thầu.
- Thực hiện kiểm tra các bớc thiết kế, dự toán công trình xây dựng.
- Phối hợp với Đơn vị thi công xây dựng theo dõi việc thực hiện tiến độ hợp đồng,
tham gia nghiệm thu công trình.
- Phối hợp với Phòng Kế Toán- Tài chính thực hiện thanh quyết toán với các đơn vị
nhà thầu thi công xây dựng theo tiến độ của Hợp đồng hoặc theo Biên bản nghiệm
thu.
* Nhiệm vụ của Ban quản lý dự án:
- Thực hiện các thủ tục về giao nhận đất, xin cấp giấy phép xây dựng, chuẩn bị
mặt bằng xây dựng và các công việc khác phục vụ cho việc xây dựng công trình.
- Chuẩn bị hồ sơ thiết kế, dự toán, tổng dự toán xây dựng công trình để CĐT tổ
chức thẩm định, phê duyệt theo quy định.
- Lập hồ sơ mời dự thầu, tổ chức lựa chọn nhà thầu ( trong trờng hợp phải mở thầu theo
quy định của pháp luật).
- Đàm phán, ký kết hợp đồng với các nhà thầu theo uỷ quyền của CĐT.
- Thực hiện nhiệm vụ kiểm tra năng lực của T vấn giám sát thi công xây dựng
công trình theo quy định về năng lực hành nghề theo quy định của Luật xây dựng.
- Tham gia việc nghiệm thu, thanh toán, quyết toán theo hợp đồng ký kết.
- Tham gia các công tác quản lý chất lợng, khối lợng, tiến độ, chi phí xây dựng, an
toàn và vệ sinh môi trờng của công trình xây dựng.
Quy trình
Quản lý dự án đầu t xây dựng
( Với dự án chỉ định nhà đầu t )
- Tham gia việc nghiệm thu, bàn giao công trình.
- Lập báo cáo thực hiện vốn đầu t hàng năm, báo cáo quyết toán khi dự án hoàn thành
đa vào khai thác, sử dụng.
TT Trỏch nhim NI DUNG
Ghi
Chỳ
1

- UBND xã (ph-
ờng).
- UBND Quận,
(huyện).
2
UBND Thành phố
Hà Nội
3
Viện Quy hoạch
xây dựng HN (sở
QHKT)
4
UBND Thành phố
Hà Nội.
5
Sở Điện lực Thành
phố, công ty nớc
sạch, cty thoát nớc,
CA Thành phố,
PCCC, bu điện TP,
cáp truyền hình,
Internet, ADSL, Sở
Quy hoạch- KT
6
Chủ đầu t
7
Sở KH và đầu t, Sở
Xây dựng, CĐT
8
Chủ đầu t, ban

GPMB
UBND Thành phố sau khi xem xét hồ
sơ quyết định chấp thuận l chủ đầu
t
Xin cấp chỉ giới đờng đỏ và số liệu kỹ
thuật
Thỏa thuận với các cơ quan có thẩm
quyền về QHTMB 1/500 và đấu nối.
Tiến hành Lập dự án đầu t và
Thiết kế cơ sở
xin thoả thuận địa điểm để lập dự án
Đầu t XD
xin chấp thuận về nguyên tắc cho Công
ty đợc làm chủ đầu t
Giải phóng mặt bằng
Thẩm định và cấp chứng nhận đầu t
phê duyệt DAĐT
Quy trình
Quản lý dự án đầu t xây dựng
( Với dự án chỉ định nhà đầu t )
9
UBND
Thành phố, Sở TN-
MT& NĐ, sở tài
chính, cục thuế.
10
Sở xây dựng, UBND
Quận (huyện).
11
Chủ đầu t

Thchi
u hdn
+ Biu
mu
12
Chủ đầu t
13
Chủ đầu t
Thchi
u hdn
+ Biu
mu
14
Chủ đầu t
7. Đánh giá tình hình thực hiện dự án:
- Hàng tháng, BQL tiến hành họp để xem xét và đánh giá tình hình thực hiện dự án
và viết báo cáo gửi CĐT. Bản báo cáo phải bao gồm tối thiếu những nội dung sau:
+ Tình hình thực hiện dự án:
. Về khối lợng công việc.
. Về tiến độ các hạng mục.
. Về chất lợng.
. Những vấn đề phát sinh.
+ Những biện pháp hành động khắc phục và phòng ngừa cần thiết đợc đa ra.
Đánh giá qúa trình quản lí dự án.
- Đánh giá trong quá trình chuẩn bị đầu t, thực hiện đầu t, bàn giao dự án đầu t,
đánh giá về tiến độ, chất lợng hiệu quả đầu t: từ đó có những biện pháp, bài học
kinh nghiệm để thực hiện tốt hơn cho các phần việc tiếp theo của dự án.
- Đánh giá về tiến độ thực hiện dự án:
UBND Thành phố ra QĐ giao đất
Xin giấy phép xây dựng

Lựa chọn các nhà thầu
Khởi công công trình
Thi công xây dựng
Quyết toán vốn đầu t xây dựng.
Quy trình
Quản lý dự án đầu t xây dựng
( Với dự án chỉ định nhà đầu t )
Xem xét nguyên nhân gây ảnh hởng làm chậm tiến độ và tìm biện pháp khắc
phục, thực hiện hàng tuần, hàng tháng, hàng quý trong quá trình thực hiện kinh
doanh;
- Đánh giá chất lợng công trình: đánh giá chất lợng công trình, hạng mục công
trình chủ yếu và tìm biện pháp khắc phục, sửa chữa những phần không đạt yêu
cầu.
- Đánh giá hiệu quả đầu t, các hợp đồng bán nhà, bán hạ tầng để tìm nguyên nhân
làm giảm hiệu quả đầu t khắc phục nguyên nhân đó, tăng lợi nhuận đầu t.
Tất cả những đánh giá trên phải đợc BQL tổng kết trong báo cáo tổng kết quá
trình đầu t thực hiện dự án theo quy định hiện hành.
8. L u trữ:
BQL lu tất cả các văn bản liên quan tới việc đầu t nh:
- Các văn bản phê duyệt của Chính phủ, Bộ xây dựng:
- Các quyết định, Tờ trình, công văn của Công ty.
- Các nghị quyết, chủ trơng, quy chế của Công ty.
- Hồ sơ đấu thấu, xét thầu của Dự án đầu t.
- Bản nghiệm thu, bàn giao tổng dự án.
- Thời gian lu trữ: Theo quy định hiện hành của nhà nớc nhng tối thiểu là 10
năm.