Tiểu luân Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu tới giá đất

1
BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Câu hỏi thảo luận nhóm 2:
“Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu tới giá đất”
2
BỐ CỤC BÁO CÁO MÔN ĐỊNH GIÁ ĐẤT
I. ĐẶT VẤN ĐỀ.
II. NỘI DUNG.
2.1. Đặc điểm của giá đất.
2.2. Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu tới giá đất.
2.2.1. Mật độ nhân khẩu.
2.2.2. Tố chất nhân khẩu.
2.2.3. Cấu thành nhân khẩu gia đình.
2.3. Nhận xét.
2.4. Các biện pháp khắc phục.
III. KẾT LUẬN.
IV. TÀI LIỆU THAM KHẢO.
3
I. ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại
và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đất đai là nguồn của
cải, là một nguồn lực, một kho vốn, một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định. Đất
đai có thể hiểu như là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính, như là sự
chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một nguồn lực cho các mục đích
tiêu dùng. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất xã hội như là một
tư liệu sản xuất đặc biệt.
2. Trong nền kinh tế thị trường
Đất đai trở thành đối tượng mua bán, trao đổi và hình thành thị trường đất
đai. Đó là thị trường tư liệu sản xuất, thị trường đầu vào đặc biệt. Tính đặc biệt của
thị trường đất đai do chính bản thân đặc tính của đất đai quyết định. Trình độ phát
triển sản xuất hàng hóa, chế độ sở hữu ruộng đất, chế độ quản lý đất đai và vai trò

của Nhà nước là những nhân tố ảnh hưởng đến quá trình hình thành và phát triển
của thị trường đất đai. Xét trên tổng thể, khả năng cung đất đai là một đường thẳng
đứng không đổi, vì vậy giá cả đất đai thay đổi chỉ phụ thuộc vào sự biến động của
nhu cầu đất đai; giá cả đất đai được hình thành một cách khách quan do nhiều yếu
tố của thị trường chi phối.
Khác với các tài sản khác, giá cả đất đai có những đặc trưng riêng. Yếu tố có
thể được chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là quyền và lợi ích có được
từ đất đai, nên giá đất cũng xuất phát từ đó. Trong hoạt động của thị trường đất đai,
vấn đề định giá được xem như một yếu tố cần thiết. Vì giá đất ngoài việc phụ thuộc
vào giá trị của nó còn phụ thuộc rất lớn vào mục đích sử dụng, vào vị trí và các yếu
tố kinh tế, xã hội, tâm lý, truyền thống, môi trường, thị hiếu… Do đó, hai bên giao
4
dịch khó tự mình thỏa thuận được giá cả, đòi hỏi phải có tổ chức tư vấn để phục vụ
cho các bên giao dịch, đó là cơ quan định giá. Giá cả do các bên giao dịch mua,
bán, thuê mướn, thế chấp thỏa thuận; Nhà nước không kiểm soát giá cả mua, bán,
thuê mướn… đất đai, nhưng có tổ chức định giá đất để tư vấn cho các bên giao
dịch.
Và để xác định giá đất một cách chính xác trên cơ sở khoa học thì chúng ta
cần tìm hiểu các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất, và một trong những nhân tố
quan trọng đó là nhân tố nhân khẩu.
5
II. NỘI DUNG
Như chúng ta đã biết: Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không
có giá trị. Do đó, đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất
đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách
khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở
một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng
thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng. Hầu hết những nước có nền
kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu
đất đai.

Xét một cách tổng quát thì: Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là
mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
Để hiểu hơn ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu tới giá đất, đầu tiên chúng ta
tìm hiểu đặc điểm của giá đất:
2.1 Đặc điểm của giá đất:
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá đất được biểu thị ở nhiều
phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền
sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê.
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Giá cả được hình thành dưới sự
ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ tới tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó
so sánh với nhau.
- Không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp
không phải do giá thành quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động
của con người, cho nên không có giá thành sản xuất.
6
- Chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng.
Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành, đầu tiên là do tính khan hiếm
của đất đai; đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không
ngường nên nhu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng
lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho
tỷ xuất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó
làm cho giá đất có xu thế tăng lên.
- Có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị trí, nên
giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất khó hình thành thống nhất,
mà có tính đặc trương khu vực rõ ràng.
2.2 Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu tới giá đất:
Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao
rõ.
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng
của nhân tố nhân khẩu có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất

nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
2.2.1. Mật độ nhân khẩu:
Mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất tăng, vì thế giá đất tăng.
VD: ở Nhật Bản, tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năm 1956  1960 là 11  13%,
năm 1960  1961 là 17  18%, còn ở Mỹ năm 1956  1966, tỷ lệ biến động
giá cả đất chỉ là 5.5  6.9%. Nguyên nhân chủ yếu là Nhật Bản có mật độ nhân
khẩu thành thị cao nhất, là quoocs gia có tỷ lệ tăng nhân khẩu cao nhất trong
những nước có nền kinh tế phát triển. Tốc độ phát triển kinh tế thành thị của Mỹ
7
cũng rất nhanh, nhưng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu so với
Nhật là thấp, yêu cầu về đất không căng thẳng như ở Nhật Bản, do đó mức tăng
giá đất tương đối nhỏ.
Theo Kết quả Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009 cho thấy Việt Nam
hiện là nước đông dân thứ 3 Asean và thứ 13 trên thế giới.
Cụ thể, tính đến 0 giờ ngày 1/4/2009, dân số của Việt Nam là 85.789.573
người, tăng 9,47 triệu người so với năm 1999 (với sai số thuần là 0,3%). Tỷ lệ
tăng dân số bình quân năm trong giai đoạn 1999-2009 là 1,2%/năm  Giá đất
biến động từ 10% - 30% ngày 11/01/2010.
( Theo: />gan-86-trieu-nguoi.htm )
2.2.2. Tố chất nhân khẩu
Tố chất này có tương quan với trình độ giáo dục và tố chất văn hóa của nhân
khẩu, nhân tố này có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở.
Khu nhà cho nhân khẩu có tố chất cao là xã hội trật tự ổn định, môi trường
tốt đẹp, > gián tiếp làm tăng nhu cầu với loại này  làm giá đất tăng lên.
• Ví dụ: Tố chất nhân khẩu có tương quan với trình độ đựơc giáo dục và tố
chất văn hoá của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn
đến giá cả đất và nhà ở. Nhân tố này gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại
này làm cho giá đất tăng cao.Ở những thành phố lớn như Hà Nội, Hải
Phòng,Đà Nẵng, TP Hồ Chí Minh .…giá đất luôn tăng nhanh do nhu cầu về
nhà ở và đất đai của những người có thu nhập cao và những người có hiểu

biết về kiến trúc nhà nhiều và ảnh hưởng của một số yếu tố khác.
8
2.2.3 Cấu thành gia đình:
Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị
hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ.
Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại được thay thế bằng gia đình nhỏ lấy
cặp vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình làm tăng
nhu cầu đối với nhà ở. Nhu cầu nhà ở khép kín diện tích nhỏ và nhà ở cho thuê
cũng tăng lên.
Trình độ kinh tế xã hội phát triển, sự giao thoa hội nhập với nhiều nền văn
hoá khác nhau trên thế giới, cùng với nhịp độ của công cuộc hiện đại hoá, công
nghịêp hoá đất nước ngày càng nhanh chóng đã và đang tác động đến quy mô và
nếp sống của gia đình Việt Nam.
Những mô hình gia đình nhiều thế hệ theo kiểu “tứ đại đồng đường”, có khi
tới hơn chục người cùng chung sống trong một ngôi nhà đang dần được thay thế
bằng mô hình gia đình ít người, thường chỉ có hai thế hệ cha mẹ-con cái hay có
thể đến thế hệ thứ ba, rất hiếm thấy gia đình có 4-5 thế hệ cùng chung sống, mặc
dù tuổi thọ trung bình ngay nay cao hơn trước rất nhiều.
Theo số liệu của các cuộc điều tra dân số qua các năm cho thấy, qui mô gia
đình Việt Nam đã giảm từ mức trung bình 5,22% người/hộ năm 1979 xuống còn
4,61 người/hộ năm 1999 và đến thời điểm này còn có thể ít hơn nữa, tuy chưa
có công bố kết quả điều tra mới.
9
Quy mô hộ gia đình ở các vùng miền cũng khác nhau, do ảnh hưởng của
trình độ dân trí, đặc điểm về kinh tế xã hội, phong tục tập quán và đặc trưng văn
hoá.
Tại khu vực đồng bằng sông Hồng, quy mô hộ gia đình trung bình là 4,1 người,
thấp nhất trong cả nước. Vùng Tây Bắc có qui mô hộ gia đình trung bình cao
nhất, trên 5 người/hộ, trong đó có một số dân tộc ở miền núi phía Bắc có quy
mô hộ gia đình lớn hơn rất nhiều so với quy mô hộ trung bình của cả nước.

(Theo: />Bang/Quy_mo_gia_dinh_o_Viet_Nam_dang_thu_nho / )
2.3 Nhận xét:
Việc tăng trưởng về dân số kéo theo việc tăng giá đất là một xu thế tất yếu
của xã hội mà không chỉ ở Việt Nam mà cả các nước trên thế giới đều đã, đang
và sẽ phải tính tới. Song, chúng ta cần xây dựng các chính sách cũng như các
biện pháp để ổn định giá đất trong tầm kiểm soát nói riêng và ổn định nền kinh
tế vĩ mô nói chung. Chúng em đã tìm hiểu và đưa ra một số biện pháp sau:
2.4 Các biện pháp khắc phục:
- Xây dựng nhiều căn hộ cho người có thu nhập thấp: Nhà nước đã ban hành
Thông tư 36 hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng
nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, do Bộ Xây dựng ban hành
có hiệu lực từ ngày 1/1/2010.
- Phát triển đô thị theo chiều cao: là việc phát triển các nhà cao tầng nhằm
giải quyết vấn đề gia tăng dân số cũng như việc giảm áp lực của vấn đề dân số
lên đô thị.
10
- Công tác xây dựng quy hoạch, kế hoạch cần phát triển cả về chiều sâu lẫn
chiều cao. Đồng thời đảm bảo tính bền vững của môi trường.
- Kết hợp cùng với các tổ chức Dân số và Gia đình vận động kế hoạch hóa
gia đình, mỗi cặp vợ chồng chỉ nên đẻ từ 1 đến 2 con  Để bảo đảm được nhu
cầu tối thiểu vật chất lẫn tinh thần của con người.
11
III. KẾT LUẬN
Theo điều 5 Luật đất đai 2003 thì định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt
đối với đất đai của Nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế
quả lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thỏa thuận
giữa người quản lý và người sử dụng đất. hiện nay định giá đất ở Việt Nam được
thực hiện ở một số lĩnh vực sau: xây dựng bảng giá quy định hàng năm cho các địa
phương làm cơ sở thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; xây dựng giá

khởi điểm khi thực hiện giao đất có thu tiền thông qua hình thức đấu giá; tính toán
bồi thường khi Nhà nước thu hồi phục vụ các công trình phúc lợi…
Chính vì vậy, việc định giá đất sát với giá thị trường là rất quan trọng và cần thiết.
và việc đánh giá ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu tới giá đất cáng sát sao, càng
chính xác bao nhiêu thì sẽ tạo cho chúng ta cơ sở để định giá đất chính xác báy
nhiêu.
Do trình độ cũng như kiến thức về thị trường bất động sản của nhóm chúng em
còn nhiều hạn chế nên bài làm còn nhiều thiếu sót. Chúng em rất mong được thầy chỉ
bảo thêm, chúng em xin chân thành cảm ơn thầy !
12
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân. Giáo trình Định giá đất. NXB
Nông Nghiệp. 2006
2. Ngô Đức Cát. Kinh tế tài nguyên đất. NXB Nông nghiệp. 2000
3. Chính phủ. Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
4. Bộ Xây dựng. Thông tư số 34 /2009/TT-BXD ngày30 tháng 9 năm
2009 quy định chi tiết một số nội dung của Nghị định 42/2009/NĐ-CP.
5. Thông tư 36 hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở
cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, do Bộ Xây dựng ban hành có hiệu lực
từ ngày 1/1/2010.
6. Các trang web về Quy hoạch đô thị.