PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ ĐƯỢC VẬN DỤNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
CHUYÊN ĐỀ THẢO LUẬN:
PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ ĐƯỢC
VẬN DỤNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở
VIỆT NAM
Nhóm thực hiện: Đỗ Thị Hồng Nhung
Hoàng Thị Nụ
Đỗ Ngọc Oai
CẤU TRÚC CHUYÊN ĐỀ GỒM 5 PHẦN
•
PHẦN I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA PHƯƠNG PHÁP
CHI PHÍ TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT.
•
PHẦN II: CÁC TRƯỜNG HỢP ÁP DỤNG.
•
PHẦN III: TRÌNH TỰ TIẾN HÀNH.
•
PHẦN IV: NHỮNG HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG
PHÁP.
•
PHẦN V: CÁC PHƯƠNG PHÁP VÀ NỘI DUNG
XÁC ĐỊNH CHI PHÍ.
•
PHẦN VI: KẾT LUẬN.
PHẦN I:
PHẦN I:
CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ
TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT.
TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT.

-
Phương pháp chi phí trong định giá đất chính là việc
định giá giá trị đối với những BĐS thực hiện các chức
năng không sinh lời như: nhà thờ, bệnh viện, trường
học, trạm cảnh sát,…từ nguyên tắc thay thế.
Nguyên tắc thay thế: giá trị của tài sản hiện có,
có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự
như là một vật thay thế
-
Phương pháp chi phí được sử dụng như là phương pháp
kiểm tra đối với phương pháp khác.
-
Một người mua/ nhà đầu tư không ngoan, có đủ thông
tin và dự tính hợp lý thì không bao giờ trả giá cho tài
sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng
công trình có tính hữu dụng tương tự.
PHẦN II
PHẦN II
:
:
CÁC TRƯỜNG HỢP ÁP DỤNG.
CÁC TRƯỜNG HỢP ÁP DỤNG.
-
Thẩm định những tài sản có mục đích sử dụng đặc
biệt; những tài sản chuyên dùng; những tài sản không
đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh.
-
Thẩm định giá tài sản phục vụ cho mục đích bảo
hiểm; tính mức tiền hỗ trợ; bồi thường khi nhà nước
giải tỏa đền bù.

-
Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định khác.
PHẦN III
PHẦN III
:
:
TRÌNH TỰ TIẾN HÀNH.
TRÌNH TỰ TIẾN HÀNH.
Bao gồm 5 bước như sau:
- Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động
sản bằng cách coi đó là đất trống đang sử dụng trong
điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác
định giá đất quy định tại Luât đất đai và các phương
pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và
hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Uỷ ban nhân
dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
- Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái
tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao
gồm cả lợi nhuận nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo
quy định của pháp luật.

-
Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao
mòn lũy kế ( mức độ giảm giá) của công trình xây
dựng hiện có trên đất.
-
Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng
băng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế ( mức giảm giá
cao ) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công
trình.

-
Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm
định giá bằng cách cộng ( + ) kết quả bước 1 và kết
quả bước 4.
PHẦN IV
PHẦN IV
:
:
NHỮNG HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP.
NHỮNG HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP.
-
Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị tài
sản và có những chi phí không tạo ra giá trị.
-
Nhà thẩm định phải có kiến thức nhất định về giá
thành xây dựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp
dụng được phương pháp này.
-
Đánh giá chung cho rằng phương pháp này không có
giá trị cao trong việc đưa ra các dự báo giá trị phù
hợp. Nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các định
giá có giá trị hiệu lực.
PHẦN V
PHẦN V
:
:
CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH
CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH
CHI PHÍ.
CHI PHÍ.

Có 2 phương pháp xác định chi phí giảm giá trong định giá
đất:
-
Chi phí tái tạo: là chi phí hiện hành của việc xây
dựng một công trình xây dựng thay thế giống hệt với
công trình đang được định giá, bao gồm cả những
điểm đã lỗi thời của mục tiêu đó.
Chi phí tái tạo là bản sao chính xác của công
trình nguyên bản về nguyên vật liệu, cách trang trí và
chất lượng tay nghê, kể cả các sai lầm của thiết kế và
tính không hiệu quả hoặc lỗi thời của nó.

Xét về mặt lý luận được xem là phương pháp cho
giá trị chính xác hơn, nhưng là phương pháp không
hiện thực khi thực hiện các công trình lỗi thời, cũ kĩ,
bởi vì nó bao gồm cả chi phí để tái tạo lại những cái
không hiệu quả và lỗi thời không dùng được nữa.

- Chi phí thay thế: là chi phí thay thế chi phí hiện
hành của việc xây dựng tương đương một công trình
đang được định giá theo đúng tiêu chuẩn, thiết kế và
bố cục hiện hành
PHẦN VI
PHẦN VI
: KẾT LUẬN.
: KẾT LUẬN.
Do đất đai là một mặt hàng đặc biệt với tính chất
độc nhất vô nhị của nó nên việc lựa chọn một phương
pháp để định giá BĐS phải khá linh hoạt và phụ thuộc
nhiều kinh nghiệm của các chuyên gia định giá, mỗi

phương pháp xác định giá trị đất đai đều có mặt mạnh
yếu.Phương pháp chi phí là một trong những
phương pháp giúp cho chúng ta định giá được những
loại BĐS có mục đích sử dụng đặc biệt.
Nhận xét
Nhận xét
•
Nhóm phân biệt Định giá và thẩm định giá
•
Đây mới chỉ là lý luận chung về pp, chưa thấy đề cập
đến nội dung chính là nó được áp dụng ở VN như thế
nào?