Tiểu luận môn học định giá đất Đất giáp ranh

1
MỤC LỤC
UBND TP Hà Nội vừa có quyết định phân loại đường phố, phân loại đoạn giao thông chính,
phân loại các xã trên địa bàn thành phố để làm cơ sở thu thuế đất 9
Theo đó, các tuyến phố tại khu vực các quận, thị xã Sơn Tây, các xã giáp ranh thuộc huyện
Từ Liêm, các thị trấn; các đường giao thông chính, các xã, các quốc lộ trên địa bàn Hà Nội sẽ
được phân ra 4 loại khác nhau. 9
Cụ thể, quận Ba Đình có 93 tuyến phố trong đó 23 tuyến phố được phân là đường loại I, 70
tuyến phố còn lại gồm có 37 tuyến là đường loại II, 35 tuyến đường loại III và 3 tuyến phố là
loại IV 9
Quận Cầu Giấy có 48 tuyến phố, trong đó tuyến Cát Linh là đường loại II, 23 tuyến loại III,
24 tuyến loại IV; quận Cầu Giấy không có đường loại I 9
Quận Đống Đa có 72 tuyến phố, trong đó 21 tuyến là đường loại II, 52 tuyến loại III, 2 tuyến
loại IV; không có đường loại I. Quận Hà Đông có 66/66 tuyến phố thuộc đường loại IV 9
Quận Hai Bà Trưng có 100 tuyến phố, trong đó có 18 tuyến là loại I, trong 82 tuyến phố còn
lại có 40 tuyến thuộc đường loại II, 35 tuyến thuộc loại III, 24 tuyến thuộc loại IV. Quận
Hoàn Kiếm có 173 tuyến, trong đó 107 tuyến loại I; 66 tuyến phố còn lại có 48 tuyến loại II, 6
tuyến loại III, 8 tuyến loại IV. 9
Quận Long Biên có 40 tuyến phố, trong đó 6 tuyến loại III, 36 tuyến loại IV. Quận Hoàng
Mai có 47 tuyến, trong đó 5 tuyến loại III, 42 tuyến loại IV. Quận Tây Hồ có 22 tuyến, trong
đó duy nhất đường Thanh Niên là tuyến loại I, 21 tuyến còn lại có 5 tuyến loại II, 14 tuyến
loại III, 5 tuyến loại IV. Quận Thanh Xuân có 43 tuyến, trong đó 9 tuyến loại III, 34 tuyến
loại IV 9
Huyện Từ Liêm có 24 tuyến, trong đó 5 tuyến đường loại III, 19 tuyến loại IV. Thị xã Sơn
Tây có 19/19 tuyến là đường loại IV. Huyện Ba Vì có 3 tuyến, cả 3 tuyến này đều là loại II.
Huyện Chương Mỹ có 9 tuyến, trong đó 3 tuyến loại I, 6 tuyến loại II 10
Huyện Đan Phượng có 5 tuyến, trong đó 1 tuyến loại I, 4 tuyến loại II. Huyện Đông Anh có 7
tuyến, 3 tuyến loại I, 4 tuyến loại II. Gia Lâm có 12 tuyến, 6 tuyến loại II, 2 tuyến loại I.
Huyện Hoài Đức có 4 tuyến, 1 tuyến loại I, 3 tuyến loại II. Huyện Mê Linh 4 tuyến, cả 4
tuyến đều là đường loại II. 10
Huyện Mỹ Đức 2 tuyến, cả 2 tuyến đều thuộc loại II. Huyện Phú Xuyên có 2 tuyến, cả hai

tuyến này đều thuộc loại II (riêng quốc lộ 1A đoạn đối diện đường tàu Bắc - Nam là đường
loại I). Huyện Phúc Thọ có 6 tuyến, trong đó 5 tuyến loại II, 1 tuyến loại I 10
Huyện Quốc Oai có 6 tuyến, trong đó 5 tuyến loại II, 1 tuyến loại I. Sóc Sơn có 8 tuyến, trong
đó 4 tuyến loại II, 3 tuyến loại I, Thạch Thất có 4 tuyến, cả 4 tuyến này đều là loại II. Thanh
Oai có 7 tuyến, 6 tuyến loại II, 1 tuyến loại I. 10
Huyện Thanh Trì có 8 tuyến, 7 tuyến thuộc loại II, 1 tuyến loại I. Thường Tín có 5 tuyến, 4
tuyến loại II, 1 tuyến loại I. Từ Liêm có 8 tuyến, trong đó 6 tuyến loại II, 2 tuyến loại I. Ứng
Hòa có 5 tuyến, 4 tuyến loại II, 1 tuyến loại I… 10
c. Gíá quy định 10
Dự kiến ngày 10/12 HĐND thành phố Hà Nội sẽ thảo luận và quyết nghị về giá các loại đất
áp dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội. Theo kết quả điều tra của UBND thành phố Hà Nội,
giá chuyển nhượng đất trên thị trường năm 2010 tại các quận, thị trấn, thị xã, huyện giáp ranh
quận và trục đầu mối giao thông cao hơn giá đất ở quy định tại bảng giá đất năm 2010. Do đó,
Hà Nội nhấn mạnh, bảng giá đất năm 2011 được điều chỉnh theo hướng dần dần tiếp cận với
thị trường 10
Theo báo cáo mới nhất của UBND TP Hà Nội, giá đất tại các trục đường chính hướng tâm
vào Thành phố được điều chỉnh theo hướng giảm dần từ trung tâm Hà Nội trở ra. Như vậy,
năm 2011 giá đất tại một số đường, phố sẽ cao hơn năm 2010, một số đường phố sẽ được giữ
nguyên 10
Theo đó, giá đất nằm trong mức tối thiểu là 2.340.000 đồng mỗi m2 (đường 72 qua phường
Dương Nội, quận Hà Đông). Giá tối đa vẫn là 81.000.000 đồng mỗi m2 thuộc các phố Hàng
Ngang, Hàng Đào (quận Hoàn Kiếm) như năm 2010 11
Thị trấn các huyện Từ Liêm, Gia Lâm, Thanh Trì, Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng,
Thường Tín là các huyện giáp ranh và có mức độ phát triển kinh tế và đô thị hóa nhanh hơn
thì điều chỉnh tăng theo hướng tiếp cận với các quận. Sau khi điều chỉnh, giá tối thiểu là
1.670.000 đồng mỗi m2, giá tối đa là 26.400.000 đồng mỗi m2 11
Riêng các phường của thị xã Sơn Tây là đất đô thị nhưng do nằm cách xa trung tâm thành phố
nên có điều chỉnh từng vị trí cho phù hợp với thực tế và có giá từ 1.513.000 đồng mỗi m2 đến
15.600.000 đồng mỗi m2 11
Các huyện Từ Liêm, Gia Lâm, Thanh Trì có vị trí giáp ranh với quận có hạ tầng được đầu tư

đồng bộ, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường tăng, có mức độ phát triển
kinh tế và đô thị hóa nhanh. Vì vậy, các quận liền kề cần phải điều chỉnh tăng theo tỷ lệ tương
ứng. Khu vực giáp ranh với Từ Liêm, Gia Lâm và Thanh Trì sau khi điều chỉnh có giá tối
thiểu là 2.035.000 đồng mỗi m2, giá tối đa là 31.200.000 đồng 11
Giá đất ở khu vực đầu mối giao thông tại các huyện Từ Liêm, Gia Lâm, Thanh Trì, Hoài Đức,
Đan phượng, Thường Tín, Đông Anh, Thanh Oai điều chỉnh tăng theo hướng tiếp cận với giá
vượt khung tối đa của Chính phủ cho phép, theo đó mức giá đất tối đa là 11.250.000 đồng/m2
và giá tối thiểu là 433.000 đồng 11
Giá đất ở khu dân cư nông thôn tại các huyện Gia Lâm, Thanh Trì, Hoài Đức, Đan Phượng,
Đông Anh, Quốc Oai điều chỉnh cục bộ theo hướng tiếp cận với giá vượt khung tối đa của
Chính phủ cho phép và có giá tối đa là 2.250.000 đồng mỗi m2 11
Giá đất nông nghiệp về cơ bản vẫn giữ nguyên năm 2010. Giá đất nông nghiệp trồng lúa
nước, trồng cây hàng năm và trồng cây lâu năm có giá tối thiểu là 54.400 đồng mỗi m2, giá
tối đa là 252.000 đồng. Đất nông nghiệp nuôi trồng thủy sản có giá tối thiểu là 36.000 đồng
mỗi m2, giá tối đa là 201.600 đồng mỗi m2. Giá đất rừng có giá tối thiểu là 30.000đồng, giá
tối đa là 60.000 đồng 11
- Ví dụ 1: Đất giáp ranh không ai quản lý: Tại bản đồ hay chính quyền tắc trách? 11
Ví dụ 3: Sẽ hạn chế xây cao ốc ở khu giáp ranh nội thị 15
2
Phần I: Đặt vấn đề
Chúng ta đã biết, không có đất thì không thể có sản xuất cũng như không có sự tồn tại
của con người. Đất là sản phẩm của tự nhiên, xuất hiện trước con người và tồn tại ngoài ý
muốn của con người. Đất tồn tại như một vật thể lịch sử - tự nhiên, là nguồn tài nguyên vô
cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng .
Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế xã hội, khi mức sống con người còn thấp, công
năng chủ yếu tập trung vào sản xuất vật chất, đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp. Khi xã hội
phát triển ở mức cao hơn, công năng của đất từng bước được mở rộng, sử dụng đất cũng phức
tạp hơn. Đất đai khong chỉ cung cấp cho con người các tư liệu vật chất để sinh tồn và phát

triển mà còn cung cấp điều kiện cần thiết để hưởng thụ và đáp ứng nhu cầu cho cuộc sống của
nhân loại.
Kinh tế xã hội phát triển mạnh hơn cùng với sự bùng nổ dân số làm cho mối quan hệ
giữa con người với đất đai ngày càng trở nên căng thẳng. Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc
biệt, nhất là trong ngành sản xuất nông lâm nghiệp nhưng lại có hạn về diện tích, có vị trí cố
định trong không gian, không thể thay đổi theo ý muốn chủ quan của con người. Nếu con
người sử dụng một cach hợp lý sẽ mang lại hiệu quả cao và lâu bền. Nhưng những sai lầm có
ý thức hoặc vô ý thức của con người trong quá trình sử dụng đất cùng với sự tác động của
thiên nhiên đã và đang làm hủy hoại môi trường đất, làm thoái hóa đất đai. Vấn đề tổ chức sử
dụng đất theo quan điểm sinh thái và phát triển bền vững càng trở nên quan trọng, bức xức và
mang tính toàn cầu.
Sự phát triển của nền kinh tế quốc dân đòi hỏi phải tổ chức phân bố hợp lý lực lượng
sản xuất trong từng vùng và trên phạm vi cả nước.Vì vậy, chúng ta cần có kế hoạch sử dụng
đất hợp lý để tận dụng đất đai phục vụ cho cuộc sống của con người. Tức là chúng ta phải xây
dựng phương án quy hoạch sử dụng và quản lý đất đai đầy đủ, tiết kiệm và có hiệu quả cao.
Gần đây, Đảng và nhà nước có chủ trương đổi mới nền kinh tế đất nước theo hướng
“phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản
lý của nhà nước”. Vì vậy, hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992
quy định : “ Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử
dụng đúng mục đích và có hiệu quả”.
3
Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT), kết quả thống kê cho thấy, trong số đơn
thư khiếu nại, tố cáo về các lĩnh vực mà Bộ quản lý có tới hơn 70% liên quan tới đất
đai.Nguyên nhân chủ yếu là những bất cập giữa quy định của pháp luật với thực tế, nhất là về
giá đất với việc áp dụng trong quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng…, tại nhiều khu vực,
đặc biệt là khu vực đất giáp ranh.Vì vậy có quan niệm cho rằng: “Đất giáp ranh…tranh cãi dài
ngày”.Có thể chỉ ra một số vấn đề nổi cộm như tại các quận, huyện có dự án nằm trên vùng
đất nông nghiệp giáp ranh, người dân thuộc diện bị thu hồi đất thường không phản đối, khiếu
kiện về dự án. Khiếu kiện phức tạp kéo dài chỉ xuất hiện khi bồi thường. Đa số thắc mắc của
người dân nằm trong ba vấn đề:

Thứ nhất, tại sao cùng một dự án nhưng lại có hai mức giá bồi thường khác nhau?
Thứ hai, vì sao được liệt vào danh sách xã giáp ranh nhưng không được bồi thường
(đối với đất nông nghiệp) theo giá đất khu vực giáp ranh?
Thứ ba, cũng là vấn đề phổ biến, tại sao chỉ cách nhau một bờ ruộng nhưng một bên
được bồi thường gần gấp ba lần bên kia?
Trong khi đó, lãnh đạo chính quyền các quận, huyện có những vụ khiếu kiện ấy luôn
khẳng định rằng, mọi việc đều được làm theo đúng các quy định của Nhà nước, thậm chí còn
vận dụng tối đa theo hướng có lợi nhất cho người dân. Một điều hiển nhiên là họ không thể
vượt qua quy định của pháp luật trong đền bù, GPMB.
Vì vậy vấn đề đánh giá đất ở khu vực giáp ranh được xem là một yêu cầu quan trọng
cần phải được thực hiện kịp thời. Như thế sẽ đảm bảo được các yêu cầu của luật đất đai mà
nhà nước đề ra, bên canh đó sẽ phù hợp và hài hòa với lợi ích của cả cộng đồng.
Như Bộ trưởng Mai Ái Trực cho rằng để giải quyết vấn đề này, pháp luật được xây
dựng để phục vụ nhân dân, nên nếu còn điểm nào bất cập, chưa phù hợp thì cần nghiên cứu
điều chỉnh, sửa đổi cho phù hợp, bảo đảm sự hài hòa lợi ích của cả cộng đồng.
4
Phần II: Nội dung
2.1. Khái niệm “Đất giáp ranh”.
Chúng ta có thể hiểu một cách đơn giản rằng: “Đất giáp ranh” là đất tại khu vực giáp
ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hay giữa các quận, huyện, thị xã, thành
phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
2.2. Khu vực đất giáp ranh
2.2.1. Khu vực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Theo nghị định của chính phủ 188/2004/NĐ-CP Về phương pháp xác định giá đất
và khung giá các loại đất ban hành ngày 16 tháng 11 năm 2004.
a) Đối với đất nông nghiệp tại khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa
giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 500 mét.
b) Đối với đất phi nông nghiệp ở nông thôn tại khu vực đất giáp ranh được xác định từ
đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 300 mét.
c) Đối với đất phi nông nghiệp ở đô thị thuộc cùng một loại đô thị thì khu vực đất giáp

ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh
tối thiểu 200 mét.
d) Trường hợp khu vực đất giữa các tỉnh bị ngăn cách bởi sông, hồ, kênh có chiều
rộng từ 100 mét trở xuống thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ bờ sông, bờ hồ, bờ kênh
của mỗi bên sông, bên hồ, bên kênh vào sâu địa giới của mỗi tỉnh theo quy định tại điểm a, b,
c khoản này. Nếu chiều rộng của sông, hồ, kênh trên 100 mét thì không xếp loại đất giáp ranh.
2.2.2. Khu vực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định cụ thể khu
vực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã trong tỉnh, thành phố cho phù hợp.Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh vận dụng các nguyên tắc định giá đất tại khu vực đất giáp ranh quy định Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định và vận dụng các nguyên tắc định giá đất tại khu vực giáp
ranh để quy định giá đất cụ thể tại khu vực đất giáp ranh cho phù hợp.
2.3. Định giá các loại đất cụ thể tại địa phương
2.3.1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh khi định giá, điều chỉnh giá các loại đất cụ thể tại
địa phương phải:
a) Thực hiện việc phân vùng, hạng đất, loại đường phố và vị trí đất theo quy định tại
Điều 8, Điều 9, Điều 10 và Điều 11 theo nghị định của chính phủ 188/2004/NĐ-CP Về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất ban hành ngày 16 tháng 11 năm
2004.
5
b) Căn cứ vào nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Điều 56 Luật Đất đai; phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định tại Điều 4, Điều 5, Điều 6; các phương
pháp định giá cho từng loại đất cụ thể tại Nghị định này và giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực tế phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường để xây dựng bảng giá các loại
đất cụ thể tại địa phương, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định.
2.3.2. Phương pháp định giá cụ thể cho từng loại đất.
Khi định giá cho loại đất nào thì áp dụng khung giá do Chính phủ quy định đối với
loại đất đó. Phương pháp định giá cụ thể cho từng loại đất theo khung giá như sau:
a) Đối với đất trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất

rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác:
Đất hạng 1 của từng vùng (đồng bằng, trung du, miền núi) và từng loại đất có các yếu
tố chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu, thời tiết và các điều kiện tưới tiêu tốt nhất ứng
với mức giá cao nhất, các hạng tiếp sau đó theo thứ tự từ hạng 2 trở đi có các yếu tố kém hơn
ứng với các mức giá thấp hơn.
b) Đối với đất làm muối: đất ở vị trí số 1 có mức giá cao nhất, các vị trí tiếp sau đó
theo thứ tự từ vị trí thứ 2 trở đi ứng với các mức giá thấp hơn.
c) Đối với đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông
nghiệp khác tại nông thôn:
Đất tại khu vực 1 có mức giá cao nhất, các khu vực đất tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2
trở đi ứng với các mức giá thấp hơn.
Trong từng khu vực đất, giá đất được định theo vị trí. Đất ở vị trí số 1 thuộc khu vực 1
có mức giá cao nhất khu vực 1, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi ứng với các
mức giá thấp hơn. Tương tự, đất ở vị trí số 1 thuộc khu vực 2 có mức giá cao nhất trong khu
vực 2, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi ứng với các mức giá thấp hơn; đất ở vị
trí số 1 thuộc khu vực 3 có mức giá cao nhất trong khu vực 3, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự
từ thứ 2 trở đi ứng với các mức giá thấp hơn.
d) Đối với đất vườn, ao nằm xen kẽ trong khu vực đất ở tại nông thôn nhưng không
được cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đất ở thì giá đất được quy định bằng mức giá
đất trồng cây lâu năm hạng cao nhất cùng vùng; đồng thời, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa
phương Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức giá đất cao hơn, nhưng mức tối đa không
được vượt quá 2 lần mức giá đất trồng cây lâu năm hạng cao nhất cùng vùng do Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quy định.
6
đ) Đối với đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông
nghiệp khác tại đô thị:
Trong từng loại đô thị giá đất được định theo loại đường phố.
Đất ở đường phố loại 1 thuộc khu trung tâm đô thị, trung tâm thương mại dịch vụ có
mức giá cao nhất. Đất ở các đường phố loại tiếp sau đó theo thứ tự từ loại 2 trở đi ứng với các
mức giá thấp hơn.

Trong từng loại đường phố giá đất được định theo từng vị trí. Đất ở vị trí 1 của
đường phố loại 1 có mức giá cao nhất của đường phố loại 1; các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự
từ thứ 2 trở đi ứng với các mức giá thấp hơn. Tương tự, đất tại vị trí 1 của các loại đường phố
tiếp sau có mức giá cao nhất theo từng loại đường phố; các vị trí tiếp sau ứng với mức giá
thấp hơn theo từng loại đường phố.
Trường hợp một loại đường phố gồm nhiều đoạn đường có khả năng sinh lợi khác
nhau, có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế khác nhau và mức độ hoàn thiện kết
cấu hạ tầng khác nhau thì từng đoạn đường được xếp vào loại đường phố tương ứng để định
giá cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
e) Đối với đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong đô thị không được quy hoạch là đất ở hoặc
đất phi nông nghiệp khác, thì giá đất được quy định bằng mức giá đất trồng cây lâu năm hạng
cao nhất cùng vùng; đồng thời, căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quy định mức giá đất cao hơn, nhưng mức tối đa không được vượt quá 2 lần mức giá đất
trồng cây lâu năm hạng cao nhất cùng vùng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
g) Đối với đất ở tại nông thôn ở các vị trí ven trục đường giao thông chính (quốc lộ, tỉnh
lộ), các đầu mối giao thông, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp, Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương để quy định giá đất tại các vị trí này cho
phù hợp nhưng không vượt quá 3 lần mức giá tối đa của khung giá đất ở tại nông thôn do Chính
phủ quy định tại khoản 1 Điều 6 theo nghị định của chính phủ 188/2004/NĐ-CP Về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất ban hành ngày 16 tháng 11 năm 2004.
2.4. Định giá đất tại khu vực giáp ranh
Định giá đất tại khu vực giáp ranh được quy định tại Thông tư 145/2007/TT-BTC của
Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
số 188/2004/NĐ-CP2.4.1.
7
2.4.1. Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương.
- Trường hợp đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục
đích sử dụng theo qui hoạch thì việc quy định giá đất thực hiện như sau:
+ Quy định ranh giới các loại đất khu vực giáp ranh căn cứ vào quy định tại khoản 1
Điều 12 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP và khoản 9 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
+ Trước khi quyết định giá đất tại khu vực giáp ranh Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của các
tỉnh có đất giáp ranh theo hướng dẫn trên phải tham khảo, trao đổi và thỏa thuận với nhau về
mức giá dự kiến ban hành để đảm bảo việc quyết định mức giá đất cụ thể tại khu vực giáp
ranh theo đúng quy định tại khoản 11 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
+ Trường hợp các địa phương không thỏa thuận được với nhau về mức giá tại khu vực
đất giáp ranh, thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
- Trường hợp đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất
theo qui hoạch khác nhau thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá đất cụ thể tại khu vực
này căn cứ vào điều kiện thực tế của từng địa phương.
2.4.2. Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, quy định giá đất tại
các khu vực đất giáp ranh cho phù hợp theo nguyên tắc: Khoảng cách đất giáp ranh do tỉnh
quy định nếu có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện
tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
Trường hợp tại khu vực giáp ranh mà điều kiện kết cấu hạ tầng không như nhau thì giá
đất tại khu vực đất giáp ranh được xác định căn cứ vào điều kiện thực tế của từng khu vực.
Đối với đất ở tại nông thôn ở các vùng ven đô thị (bao gồm các xã tiếp giáp với nội
thành phố và thị trấn thuộc đô thị đặc biệt và đô thị loại I và các thôn (ấp) tiếp giáp với nội
thành phố, thị xã thị trấn của các đô thị còn lại), thì giá đất tại khu vực này được xác định theo
nguyên tắc định giá cho các thửa đất liền kề và được vận dụng khung giá đất do Chính phủ
qui định cho loại đô thị nằm liền kề.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh qui định cụ thể về giá đất ở tại nông thôn ở các vùng ven đô
thị.
8

2.4.3. Ví dụ: Định giá đất tại khu vực giáp ranh của Hà Nội.
a. Phân khu vực
Xã giáp ranh nội thành
Huyện Từ Liêm gồm các xã: Trung Văn, Cổ Nhuế, Xuân Đỉnh, Đông Ngạc, Mễ Trì.
Huyện Thanh Trì gồm các xã: Tân Triều, Thanh Liệt, Tứ Hiệp, Tam Hiệp, Yên Mỹ.
Huyện Gia Lâm: Trâu Qùy, Cổ Bi, Đông Dư.
Huyện Ba Vì, Chương Mỹ, Đan Phượng, Đông Anh, Hoài Đức, Mê Linh, Mỹ Đức,
Phú Xuyên, Phúc Thọ, Quốc Oai, Sóc Sơn, Thạch Thất, Thanh Oai, Thường Tín, Ứng Hòa.
Và thị xã Sơn Tây
b. Phân loại đường và vị trí
UBND TP Hà Nội vừa có quyết định phân loại đường phố, phân loại đoạn giao thông
chính, phân loại các xã trên địa bàn thành phố để làm cơ sở thu thuế đất.
Theo đó, các tuyến phố tại khu vực các quận, thị xã Sơn Tây, các xã giáp ranh thuộc
huyện Từ Liêm, các thị trấn; các đường giao thông chính, các xã, các quốc lộ trên địa bàn Hà
Nội sẽ được phân ra 4 loại khác nhau.
Cụ thể, quận Ba Đình có 93 tuyến phố trong đó 23 tuyến phố được phân là đường loại
I, 70 tuyến phố còn lại gồm có 37 tuyến là đường loại II, 35 tuyến đường loại III và 3 tuyến
phố là loại IV.
Quận Cầu Giấy có 48 tuyến phố, trong đó tuyến Cát Linh là đường loại II, 23 tuyến
loại III, 24 tuyến loại IV; quận Cầu Giấy không có đường loại I.
Quận Đống Đa có 72 tuyến phố, trong đó 21 tuyến là đường loại II, 52 tuyến loại III,
2 tuyến loại IV; không có đường loại I. Quận Hà Đông có 66/66 tuyến phố thuộc đường loại
IV.
Quận Hai Bà Trưng có 100 tuyến phố, trong đó có 18 tuyến là loại I, trong 82 tuyến
phố còn lại có 40 tuyến thuộc đường loại II, 35 tuyến thuộc loại III, 24 tuyến thuộc loại IV.
Quận Hoàn Kiếm có 173 tuyến, trong đó 107 tuyến loại I; 66 tuyến phố còn lại có 48 tuyến
loại II, 6 tuyến loại III, 8 tuyến loại IV.
Quận Long Biên có 40 tuyến phố, trong đó 6 tuyến loại III, 36 tuyến loại IV. Quận
Hoàng Mai có 47 tuyến, trong đó 5 tuyến loại III, 42 tuyến loại IV. Quận Tây Hồ có 22 tuyến,
trong đó duy nhất đường Thanh Niên là tuyến loại I, 21 tuyến còn lại có 5 tuyến loại II, 14

9
tuyến loại III, 5 tuyến loại IV. Quận Thanh Xuân có 43 tuyến, trong đó 9 tuyến loại III, 34
tuyến loại IV.
Huyện Từ Liêm có 24 tuyến, trong đó 5 tuyến đường loại III, 19 tuyến loại IV. Thị xã
Sơn Tây có 19/19 tuyến là đường loại IV. Huyện Ba Vì có 3 tuyến, cả 3 tuyến này đều là loại
II. Huyện Chương Mỹ có 9 tuyến, trong đó 3 tuyến loại I, 6 tuyến loại II.
Huyện Đan Phượng có 5 tuyến, trong đó 1 tuyến loại I, 4 tuyến loại II. Huyện Đông
Anh có 7 tuyến, 3 tuyến loại I, 4 tuyến loại II. Gia Lâm có 12 tuyến, 6 tuyến loại II, 2 tuyến
loại I. Huyện Hoài Đức có 4 tuyến, 1 tuyến loại I, 3 tuyến loại II. Huyện Mê Linh 4 tuyến, cả
4 tuyến đều là đường loại II.
Huyện Mỹ Đức 2 tuyến, cả 2 tuyến đều thuộc loại II. Huyện Phú Xuyên có 2 tuyến, cả
hai tuyến này đều thuộc loại II (riêng quốc lộ 1A đoạn đối diện đường tàu Bắc - Nam là
đường loại I). Huyện Phúc Thọ có 6 tuyến, trong đó 5 tuyến loại II, 1 tuyến loại I.
Huyện Quốc Oai có 6 tuyến, trong đó 5 tuyến loại II, 1 tuyến loại I. Sóc Sơn có 8
tuyến, trong đó 4 tuyến loại II, 3 tuyến loại I, Thạch Thất có 4 tuyến, cả 4 tuyến này đều là
loại II. Thanh Oai có 7 tuyến, 6 tuyến loại II, 1 tuyến loại I.
Huyện Thanh Trì có 8 tuyến, 7 tuyến thuộc loại II, 1 tuyến loại I. Thường Tín có 5
tuyến, 4 tuyến loại II, 1 tuyến loại I. Từ Liêm có 8 tuyến, trong đó 6 tuyến loại II, 2 tuyến loại
I. Ứng Hòa có 5 tuyến, 4 tuyến loại II, 1 tuyến loại I…
c. Gíá quy định
Dự kiến ngày 10/12 HĐND thành phố Hà Nội sẽ thảo luận và quyết nghị về giá các
loại đất áp dụng trên địa bàn thành phố Hà Nội. Theo kết quả điều tra của UBND thành phố
Hà Nội, giá chuyển nhượng đất trên thị trường năm 2010 tại các quận, thị trấn, thị xã, huyện
giáp ranh quận và trục đầu mối giao thông cao hơn giá đất ở quy định tại bảng giá đất năm
2010. Do đó, Hà Nội nhấn mạnh, bảng giá đất năm 2011 được điều chỉnh theo hướng dần dần
tiếp cận với thị trường.
Theo báo cáo mới nhất của UBND TP Hà Nội, giá đất tại các trục đường chính hướng
tâm vào Thành phố được điều chỉnh theo hướng giảm dần từ trung tâm Hà Nội trở ra. Như
vậy, năm 2011 giá đất tại một số đường, phố sẽ cao hơn năm 2010, một số đường phố sẽ được
giữ nguyên.

10
Theo đó, giá đất nằm trong mức tối thiểu là 2.340.000 đồng mỗi m2 (đường 72 qua
phường Dương Nội, quận Hà Đông). Giá tối đa vẫn là 81.000.000 đồng mỗi m2 thuộc các phố
Hàng Ngang, Hàng Đào (quận Hoàn Kiếm) như năm 2010.
Thị trấn các huyện Từ Liêm, Gia Lâm, Thanh Trì, Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng,
Thường Tín là các huyện giáp ranh và có mức độ phát triển kinh tế và đô thị hóa nhanh hơn
thì điều chỉnh tăng theo hướng tiếp cận với các quận. Sau khi điều chỉnh, giá tối thiểu là
1.670.000 đồng mỗi m2, giá tối đa là 26.400.000 đồng mỗi m2 .
Riêng các phường của thị xã Sơn Tây là đất đô thị nhưng do nằm cách xa trung tâm
thành phố nên có điều chỉnh từng vị trí cho phù hợp với thực tế và có giá từ 1.513.000 đồng
mỗi m2 đến 15.600.000 đồng mỗi m2
Các huyện Từ Liêm, Gia Lâm, Thanh Trì có vị trí giáp ranh với quận có hạ tầng được
đầu tư đồng bộ, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường tăng, có mức độ phát
triển kinh tế và đô thị hóa nhanh. Vì vậy, các quận liền kề cần phải điều chỉnh tăng theo tỷ lệ
tương ứng. Khu vực giáp ranh với Từ Liêm, Gia Lâm và Thanh Trì sau khi điều chỉnh có giá
tối thiểu là 2.035.000 đồng mỗi m2, giá tối đa là 31.200.000 đồng.
Giá đất ở khu vực đầu mối giao thông tại các huyện Từ Liêm, Gia Lâm, Thanh Trì,
Hoài Đức, Đan phượng, Thường Tín, Đông Anh, Thanh Oai điều chỉnh tăng theo hướng tiếp
cận với giá vượt khung tối đa của Chính phủ cho phép, theo đó mức giá đất tối đa là
11.250.000 đồng/m2 và giá tối thiểu là 433.000 đồng.
Giá đất ở khu dân cư nông thôn tại các huyện Gia Lâm, Thanh Trì, Hoài Đức, Đan
Phượng, Đông Anh, Quốc Oai điều chỉnh cục bộ theo hướng tiếp cận với giá vượt khung tối
đa của Chính phủ cho phép và có giá tối đa là 2.250.000 đồng mỗi m2.
Giá đất nông nghiệp về cơ bản vẫn giữ nguyên năm 2010. Giá đất nông nghiệp trồng
lúa nước, trồng cây hàng năm và trồng cây lâu năm có giá tối thiểu là 54.400 đồng mỗi m2,
giá tối đa là 252.000 đồng. Đất nông nghiệp nuôi trồng thủy sản có giá tối thiểu là 36.000
đồng mỗi m2, giá tối đa là 201.600 đồng mỗi m2. Giá đất rừng có giá tối thiểu là 30.000đồng,
giá tối đa là 60.000 đồng.
2.5. Một số ví dụ về vấn đề còn tồn tại ở khu vực đất giáp ranh
- Ví dụ 1: Đất giáp ranh không ai quản lý: Tại bản đồ hay chính quyền tắc trách?

Giáp ranh giữa xã Trung Văn (huyện Từ Liêm) và phường Mộ Lao (Hà Đông) có một
mảnh đất công diện tích khoảng 200m2 đang bị 4 gia đình ngang nhiên lấn chiếm, gây bức
11
xúc trong nhân dân và làm mất an ninh trật tự trên địa bàn. Nguyên nhân do cả xã Trung Văn
lẫn phường Mộ Lao đều không thừa nhận đây là đất do mình quản lý…
Mảnh đất nói trên nằm giáp với Khu tập thể Học viện Quân y 103 thuộc phường Mộ
Lao và Khu tập thể Công ty Vàng bạc đá quý thuộc xã Trung Văn. Trước đây, khu đất này
nằm cạnh cánh đồng, được mọi người sử dụng như sân chơi chung của hai khu tập thể.
Năm 2005, dự án Khu đô thị Mỗ Lao được UBND tỉnh Hà Tây (cũ) phê duyệt có vị trí
liền kề nên 200m2 này trở nên đặc biệt hấp dẫn. Từ cách đây khoảng 5 năm, đã có người lấn
chiếm, xây nhà trên khu đất và đã bị UBND xã Trung Văn cưỡng chế phá bỏ. Nhưng khi
kiểm tra lại trên bản đồ, xã Trung Văn mới giật mình vì thấy công trình cưỡng chế phá bỏ
không thuộc địa phận xã quản lý. Sau một thời gian “yên ổn”, năm 2004, mảnh đất này lại bị
một số hộ dân “xẻ” thành từng miếng và hiện đã có 4 công trình hiện hữu, trong đó có 2 ngôi
nhà cấp 4, 1 ngôi nhà 3 tầng và 1 ngôi nhà 5 tầng đang cấp tập được hoàn thiện (ảnh).
Làm việc với UBND xã Trung Văn, ông Nguyễn Văn Quyền, cán bộ địa chính xã cho
biết: Diện tích trên nằm liền với khu tập thể Công ty Vàng bạc đá quý, chứ không thuộc đất
của khu tập thể và nếu “căn” trên bản đồ thì chỉ có hơn 1 m2 đất thuộc quyền quản lý của xã
Trung Văn. Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Long, Chủ tịch UBND phường Mộ Lao và ông
Đinh Bí, Trưởng khu tập thể Học viện Quân y 103 khẳng định: Thửa đất trên không phải của
khu tập thể và bản đồ của phường cũng không có diện tích này. Hiện nay, xã Trung Văn và
phường Mộ Lao đang sử dụng bản đồ 364 (phân định mốc giới giữa hai địa phương), lập năm
1998, đã được cấp có thẩm quyền nghiệm thu năm 2002. Nhưng theo cán bộ cả phường và xã,
do thực tế quá phức tạp, bản đồ này dù đã nghiệm thu được 6 năm nhưng chưa được… cắm
mốc trên thực địa (!).
Tìm hiểu về quy trình lập bản đồ địa giới hành chính, bà Trịnh Thị Mai Huyền, cán bộ
Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Hà Nội trả lời phóng viên báo Hà nội mới qua điện
thoại: Về nguyên tắc, bản đồ được lập trên cơ sở hai địa phương cùng phải ra thực địa xác
định mốc giới. Trong trường hợp một hoặc hai bên không sát sao, thiếu trách nhiệm thì việc
đo đạc có thể bị bỏ lọt, bị sai so với thực tế. Như vậy, mảnh đất trở thành “vô thừa nhận”

trong suốt thời gian qua đã dẫn đến việc xác định trách nhiệm quản lý của các cấp chính
quyền gặp nhiều khó khăn…
Thời điểm các hộ xây dựng nhà trái phép trên đất công, cả phường Mộ Lao và xã
Trung Văn đều biết, đều có đối chiếu bản đồ và cùng thấy mình không có “quyền” giải quyết
(?). Lý giải về trách nhiệm của xã Trung Văn, ông Quyền nói: “Đầu năm 2007, UBND xã
12
Trung Văn gửi công văn đề nghị UBND phường Mộ Lao có biện pháp xử lý dứt điểm các hộ
xây dựng trái phép, nhưng không thấy phường trả lời”.
Trong khi đó, lãnh đạo UBND phường Mộ Lao lại cho biết, không hề nhận được văn
bản nào của xã Trung Văn về vấn đề này. Hơn thế nữa, đầu tháng 9 - 2008, phường Mộ Lao
có mời UBND xã Trung Văn sang phối hợp giải quyết việc một số người dân có ý kiến đề
nghị cơ quan chức năng xử lý các hộ xây dựng trái phép, nhưng UBND xã Trung Văn cũng
không có hồi âm. Giữa tháng 9- 2008, phường Mộ Lao đã báo cáo thành phố Hà Đông về sự
việc này
Sự tồn tại của 4 ngôi nhà trái phép trên đã gây bức xúc cho nhân dân hai địa phương,
khiến nhiều người nghi ngờ về hiệu lực quản lý của chính quyền cơ sở. Dư luận đang chờ câu
trả lời từ phía các cơ quan có thẩm quyền của TP Hà Nội.
- Ví dụ 2: Vùng giáp ranh giá đất càng “chênh” lớn
Giá đất nhà nước năm 2008 chỉ bằng 20% giá thị trường. Đầu đường, cuối đường mức
tăng có thể khác nhau một trời một vực.
Về dự thảo bảng giá đất năm 2008 của TP.HCM hiện vẫn còn nhiều điểm làm người
dân thắc mắc. Chẳng hạn mức tăng của các khu vực, các vùng giáp ranh, đường kéo dài trên
nhiều quận chênh lệch rất lớn. Chúng tôi đã trao đổi với một thành viên trong ban soạn thảo
dự thảo giá đất năm 2008 về vấn đề này.
“Thương hiệu” địa phương cũng có “giá”
Theo chuyên viên trên, khi điều chỉnh giá đất, nhà nước tính toán đến mức sinh lợi của
từng khu vực để quyết định tăng bao nhiêu phần trăm so với năm trước. Khả năng sinh lợi
được xác định dựa trên giá giao dịch thành trong điều kiện bình thường của từng khu vực (giá
thị trường). Cùng một tuyến đường nhưng giá thị trường của từng đoạn sẽ khác nhau.
13

Cùng một con đường Cách Mạng Tháng Tám nhưng giá đất mỗi nơi khác nhau tùy
theo từng quận. Ảnh: HTD
Ví dụ : Giá đất năm 2007 của đường Cách Mạng Tháng Tám đoạn qua quận 1 là 16
triệu đồng/m2, đoạn qua quận Tân Bình là 6,7 triệu đồng/m2. Giá này bằng 20% giá thị
trường tại những vị trí tương ứng vào đầu năm 2007. Theo dự thảo giá đất năm 2008, giá đất
đoạn đường trên tại quận 1 là 24 triệu đồng/m2, tại quận Tân Bình hơn tám triệu đồng/m2. Cả
hai giá này cũng chỉ bằng khoảng 20% giá thị trường tương ứng với mỗi khu vực trong năm
tới.
Khả năng sinh lợi của đất nhiều khi còn phụ thuộc vào “thương hiệu” của từng khu
vực. Cùng là đường Nguyễn Văn Cừ nhưng phía quận 5 giá lại thấp hơn phía quận 1. Có thể
khu vực đường Ba Tháng Hai ở quận 10 cũng có mức độ nhộn nhịp, sầm uất như các tuyến
khác ở quận 1 nhưng giá thuê đất ở quận 1 vẫn cao hơn. Chính thương hiệu “quận 1”, quận
trung tâm làm cho người ta lựa chọn nơi đây để đầu tư kinh doanh nhiều hơn các quận khác.
Ngay cả tiền thuê đất ở quận 1 cũng cao hơn các quận khác. Do đo, tỷ lệ tăng giá đất của quận
1 phải cao hơn mới phù hợp với thực tế. Tương tự, giá đất của đường Trần Hưng Đạo, Điện
Biên Phủ, Hai Bà Trưng đi qua các quận khác nhau cũng sẽ có tỷ lệ tăng khác nhau.
Chuyên viên trên thừa nhận việc phân chia khu vực để xác định mức tăng giá đất năm
2008 chỉ ở mức tương đối. Còn nếu điều chỉnh mức tăng giá đất của các đường giáp ranh
ngang bằng nhau thì những đường tiếp theo của đường giáp ranh đó sẽ tính như thế nào? Hiện
giá đất nhà nước chưa thể nâng lên bằng giá thị trường nên phải chấp nhận một tỷ lệ chênh
lệch nhất định.
Hẻm sâu giá đất sẽ thấp
Theo dự thảo, tiêu chí phân loại đường phố, vị trí đất trong hẻm vẫn áp dụng như năm
2007. Theo đó, năm 2008 giá đất những nhà trong hẻm phụ thuộc vị trí hẻm và cấp hẻm. Mỗi
vị trí có một hệ số nhất định, chẳng hạn vị trí hẻm bê-tông, xi-măng (xem bảng). Giá đất của
các vị trí trong hẻm bằng giá đất của đường chính nhân với hệ số cho mỗi vị trí tương ứng.
Giá đất của những vị trí trong hẻm đất (chưa trải nhựa, bê-tông) sẽ bằng 0,8 giá đất hẻm bê-
tông.
14
Ngoài ra, trường hợp đất có hai, ba mặt tiền thì giá đất sẽ được tính theo giá mặt tiền

cao nhất. Nhà có số nhà mặt tiền nhưng thực tế nằm trong hẻm thì áp theo giá đất hẻm, nhà có
số nhà trong hẻm nhưng thực tế nằm ở mặt tiền thì áp giá đất mặt tiền. Những vị trí đất mang
tên đường nhưng không có hẻm đi ra đường mà phải đi bằng hẻm của đường khác, vị trí đất
có địa chỉ nhưng chỉ ghi tên ấp, khóm, tổ (không ghi tên đường) thì được tính giá đất theo
hẻm có giá thấp nhất. Đất trống nằm ở vị trí có nhiều hẻm ra được nhiều đường khác nhau thì
giá đất được tính theo hẻm dẫn ra đường gần nhất.
Đối với nhà cao tầng không có thang máy thì hệ số tính giá đất sẽ giảm dần từ tầng 1
(tầng trệt) trở đi. Nếu nhà cao tầng có thang máy thì tầng 1 được tính hệ số 0,4; các tầng còn
lại được tính theo hệ số 0,6.
Ví dụ 3: Sẽ hạn chế xây cao ốc ở khu giáp ranh nội thị
Bài viết cập nhật lúc: 02:43 ngày 18/10/2009
(PLO)- Dự thảo nghị định về quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị đang
được lấy ý kiến người dân trên website Xaydung.gov.vn.
Theo đó, quản lý không gian đô thị theo các khu vực cơ bản sau: khu vực đô thị mới
phát triển, khu vực bảo tồn; khu vực khác của đô thị; khu vực giáp ranh ngoại thành, ngoại
thị. Kết hợp điều kiện địa hình, hệ thống cây xanh, mặt nước hiện có tạo ra không gian xuyên
đô thị nhằm thông gió tự nhiên tốt hơn để cải thiện môi trường đô thị.
Không gian, cảnh quan đô thị mới, khu đô thị mới và các công trình kiến trúc trong
khu vực phải được quản lý theo quy hoạch và các quy định quản lý không gian, kiến trúc,
cảnh quan đô thị. Các công trình xây dựng phải có hình thức kiến trúc, màu sắc, vật liệu sử
dụng tuân thủ theo quy chế của khu vực. Khuyến khích xây dựng theo tiêu chí khu đô thị mới
kiểu mẫu. Chiều cao tối đa, công trình, mật độ xây dựng hệ số sử dụng đất, chức năng sử
dụng đất, màu sắc, quảng cáo theo quy định chung cho khu vực và thực hiện theo quy hoạch
xây dựng được duyệt.
Đối với tuyến phố, quảng trường, màu sắc, vật liệu hoàn thiện bên ngoài công trình tạo
vẻ đẹp hợp lý chung cho toàn tuyến phố (tùy theo vị trí cần thể hiện được tính trang trọng,
tính tiêu biểu, hài hòa, trang nhã hoặc bảo tồn nguyên trạng…).
Không gian khu vực bảo tồn phải được giữ gìn, phát huy giá trị đặc trưng của không
gian, kiến trúc, cảnh quan vốn có của khu vực. Không gian, cảnh quan, cây xanh, mặt nước
xung quanh và trong khuôn viên các công trình kiến trúc di tích lịch sử- văn hóa, danh lam

15
thắng cảnh phải tuân thủ các quy định phát luật về di sản văn hóa và phải được quản lý và
kiểm soát chặt chẽ.
Trong khu vực bảo tồn, chiều cao tối đa của công trình xây mới phải tuân theo các quy
định kiểm soát chiều cao áp dụng cho khu vực theo quy hoạch; mặt đứng mái, cổng tường,
rào cần được duy trì và tôn tạo được các hình thức kiến trúc và cảnh quan vốn có của khu vực.
Khu trung tâm đô thị cũ, khu vực có mật độ xây dựng cao: cần tăng diện tích cây
xanh, giao thông, giảm mật độ xây dựng, khuyến khích tạo không gian xanh. Khu phố có các
khu ở, nhà ở các loại đang xuống cấp hoặc có nhiều nhà tạm: chính quyền địa phương cần có
kế hoạch, cải tạo, chỉnh trang, xây dựng mới, các phương án hỗ trợ trong trường hợp cần thiết.
Khu vực giáp ranh nội, ngoại thị do chính quyền đô thị xác định trong quy chế quản lý
quy hoạch, kiến trúc đô thị. Nhà vườn nông thôn truyền thống cần hạn chế chia nhỏ ô đất, khi
xây dựng mới trong khuôn viên phải được phép của cơ quan có thẩm quyền và phải phù hợp
với các quy định quản lý quy hoạch, kiến trúc của khu vực. Hạn chế xây dựng nhà ở có mật
độ cao, nhà cao tầng, nhà ống mái bằng, liền kế kiểu nhà phố.
Cây cổ thụ trong đô thị, trong các vườn tự nhiên, biệt thự, chùa, đền, am, miếu, nhà
thờ, các di tích lịch sử - văn hoá, công trình công cộng đô thị phải được bảo vệ. Cơ quan quản
lý cây xanh đô thị phối hợp với chủ sở hữu lập danh sách để bảo vệ, quản lý, chăm sóc.
Tháp truyền hình trong đô thị phải có vị trí xây dựng thích hợp, tạo điểm nhấn về cảnh
quan đô thị. Dây điện thoại, dây thông tin phải được thay thế bằng dây tổ hợp; dỡ bỏ các thiết
bị và đường dây không còn sử dụng, tiến tới ngầm hóa toàn bộ.
16
Phần III: Kết luân.
Định giá đất là loại hoạt động mang tính chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật,
tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá đất hình thành tồn tại
và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường.
Gía đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là
hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu. Những nhân tố này lại luôn ở thế
biến động. Định giá đất cần phân tích tỷ mỉ điểm này và phán đoán chính xác xu hướng biến
động, hiểu biết các nhân tố cấu thành giá cả đất đai và sự tương tác giữa các nhân tố, mới có

thể định giá chính xác.
Đất giáp ranh được chia làm nhiều khu vực ở mồi khu vực đều có nhừng đặc điểm và
vấn đề khác nhau.Đất giáp ranh là khu vực có khá nhiều vấn đề phức tạp và gây nhiều tranh
cãi. Nó ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân trong khu vực cũng như toàn xã hội.
Vì vậy việc quản lý và sử dụng đất ở khu vực giáp ranh cần phải được đảng, nhà nước cùng
các cơ quan ban nghành có liên quan quan tâm chặt chẽ hơn. Tương tự đối việc định giá đât
cần phải sem xét một cách kỹ lưỡng, phân tích một cách tỉ mỉ .v.v. để đưa ra phương án giá
đất đầy đủ và chính xác nhằm tránh tình trạng mất công bằng gây nhiều tranh cãi trong nhân
dân
17
Tài liệu tham khảo.
- Gíao trình Định giá đất do TS. Hồ Thị Lam Trà (Bộ môn Quản lý Đất Đai) khoa Tài
nguyên & Môi trường, Trường Đại học Nông Nghiệp Hà Nội chủ biên xuất bản năm 2006
- Nghị định của chính phủ 188/2004/NĐ-CP Về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất ban hành ngày 16 tháng 11 năm 2004.
- Thông tư 145/2007/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn thực hiện Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất
và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP2.4.1.
- Quyết định số 31/2010/QĐ-UBND về việc phân loại vị trí và đường phố tại các khi vực của
thành phố Hà Nội.
- Tư liệu thu thập được qua mạng internet
18