Báo cáo môn định giá đất Ảnh hưởng của nhân tố khu vực tới giá đất

BÁO CÁO MÔN ĐỊNH GIÁ ĐẤT
ĐỀ TÀI : “Ảnh hưởng của nhân tố khu vực tới giá đất”
GIÁO VIÊN HƯỚNG
DẪN
:
BÙI NGUYÊN HẠNH
SINH VIÊN THỰC HIỆN
:
PHẠM THỊ NHÀN
DƯƠNG THU TRANG
NGUYỄN QUỐC KHÁNH
PHẠM QUỐC TRUNG
TRẦN NGỌC TIỆP
NHÓM “ Chuột chù xịt
nước hoa”
LỚP QL53D
1
I.Mở đầu
Trải qua bao nhiêu thời kì chiến tranh khốc liệt từ chế độ phong kiến
cho đến đế quốc thực dân,mục đích của chúng cũng là để xâm chiếm đất
đai.chiến tranh xảy ra không chỉ với nước ta mà còn trên toàn thế giới.Vậy
đất đai là gì mà lại có sức mạnh ghê gớm vậy???
Từ thủa sơ khai khi các vua Hùng dựng nước,đất đai đã được xem
trọng và ví như:
“Tấc đất,tấc vàng”
Thật vậy,câu nói đó đến nay vẫn còn giữ nguyên được giá trị của
nó.Bởi đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng trong môi trường sống, là địa bàn phân bố khu
dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng Hơn nữa,
còn là nguồn tài nguyên có số lượng giới hạn của mỗi quốc gia. Nên việc sử
dụng sao cho có hiệu quả là yêu cầu cấp thiết hiện nay.

Sau khi luật đất đai năm 1998 được ban hành, thị trường đất đai chính
thức mở cửa với các quyền mua bán, cho thuê, chuyển nhượng đất Trong
thị trường ngày một sôi động đó, nổi lên một vấn đề mà mọi người đều quan
tâm đó là giá đất. xem lại có phải năm 1998 ko?
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó
đối với đất đai mà nói,giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
2
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán. Hầu hết những nước
có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của
quyền sở hữu đất đai. Xét về mặt tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu
đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và
thời gian xác định.
Vậy có những nhân tố nào ảnh hưởng đến giá đất???
Đó là nhân tố nhân khẩu,nhân tố xã hội,nhân tố quốc tế,nhân tố kinh
tế,nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt. Mối nhân tố đều quan trọng và có tầm
ảnh hưởng riêng.
Trong phạm vi đề tài nghiên cứu,nhóm chúng em xin được trình bày tầm
nhìn và sự hiểu biết của mình về: nhân tố khu vực ảnh hưởng tới giá đất.
Trước khoa học mọi người đều như nhau, xưng hô theo ngôn ngữ khoa học:
chúng tôi
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên,điều kiện xã hội kinh tế của
nơi có đất,những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo
ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.Các
yếu tố ảnh hưởng gồm có: vị trí,cơ sở hạ tầng,chất lượng môi trường và quy
hoạch.
II, Nội dung:
1,Vị trí:
Nhân tố vị trí ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là
nói về vị trí cụ thể của từng đối tượng định giá trong thành phố.
3

Vị trí kinh tế của mỗi khu vực được thể hiện qua sự phát triển của khu
vực đó. Khu vực càng phát triển chứng tỏ càng có nền kinh tế phát triển. Sự
phát triển của khu vực được thể hiện qua quy mô phát triển dịch vụ công
nghiệp và thương nghiệp. Sự ảnh hưởng của nó đối với việc sử dụng đất là
rất rõ rệt. Nhìn chung, quy mô phát triển của dịch vụ công, thương nghiệp
càng cao thì hiệu quả sử dụng đất càng cao, nhu cầu sử dụng đất càng nhiều
từ đó đẩy giá đất tăng cao.
Trên thực tế giá đất ở mỗi nơi khác nhau là khác nhau. Sự chênh lệch
giá thể hiện rõ nét ở mỗi vùng miền. Cụ thể giá đất ở trên đường Lý Thường
Kiệt ở thành phố Lạng Sơn ở vị trí 1 là 900.000 đ/m2, trong khi giá đất ở ở
chùa Một Cột cũng ở vị trí 1 là 60.000.000 đ/m2. Để thấy rõ sự khác biệt
giữa giá đất 2 thành phố này chúng tôi đã trích dẫn 1 phần danh sách của
bảng giá đất của 2 thành phố này vừa mới được công bố ngày 01.01.2011
như sau:
Bảng giá đất Quận Ba Đình thành phố Hà Nội (bảng giá đất ngày
01/01/2011)
4
:
Bảng giá đất thành phố Lạng Sơn tỉnh Lạng Sơn công bố ngày
01/01/2011:
5
Sự chênh lệch giá không chỉ thể hiện giữa các vùng miền khác nhau.
Trong từng loại đô thị giá đất tại các vị trí khác nhau có giá khác nhau. Tại
nơi có vị trí thuận lợi có khả năng đem lại giá trị kinh tế cao như đất mặt
tiền. Trong các ngõ hẻm thì giá đất thấp hơn. Trên thực tế ở trong một thành
phố giá đất cũng đã có sự khác biệt khá rõ nét cụ thể là giá đất ở đường
Trương Định của quận Hoàng Mai có giá là 25.200.000 ở vị trí 1, trong khi
giá đất ở đường Chu Văn An ở quận Ba Đình đất có giá là 67.000.000 cũng
ở vị trí 1. (bảng giá đất thành phố Hà Nội ngày 01/01/2011) Các nguyên
nhân vị trí cụ thể ảnh hưởng tới giá đất trong một thành phố là:

Đất được xếp hạng: hạng đất khác nhau sẽ có vị trí khác nhau. Có 4 vị
trí và 4 loại đường phố được áp dụng để tính bảng giá đất:
+ Vị trí 1: áp dụng đối với đất ở liền cạnh đường phố (mặt tiền).
6
+ Vị trí 2: áp dụng đối với đất ở trong ngõ, hẻm của đường phố có
điều kiện sinh hoạt thuận lợi (xe ôtô hoặc xe ba bánh vào tận nơi).
+ Vị trí 3: áp dụng đối với đất ở trong ngõ, trong hẻm của đường phố
có điều kiện sinh hoạt kém hơn vị trí 2 (xe ôtô hoặc xe ba bánh không vào
được ).
+ Vị trí 4: áp dụng đối với đất trong ngõ, trong hẻm của các ngõ, hẻm
không thuộc vị trí 2, vị trí 3 nêu trên và các vị trí còn lại khác mà điều kiện
sinh hoạt rất kém.
VD: Trên cùng 1 tuyến đường Bà Huyện Thanh Quan giá đất ở vị trí 1
là 60.000.000 đ/m2 trong khi ở vị trí 2 là 27.000.000 đ/m2 vị trí 3 là
21.000.000 đ/m2 và vị trí 4 là 18.000.000 đ/m2 (theo bảng giá đất công bố
ngày 01/01/2011).
Sự khác biệt về vị trí các loại đất và các loại đường phố được quy
định cụ thể theo các biểu đồ sau:
7
Chúng ta dễ dàng nhận thấy: giá đất của những thửa đất thửa đất
thuộc vị trí 1 luôn có giá cao nhất trên tất cả các đường phố và cao hơn
nhiều lần giá đất ở các vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4 của đường phố đó. Giá của
thửa đất cao hay thấp phụ thuộc vào yếu tố vị trí, thửa đất càng gần khu
trung tâm , các khu buôn bán thì giá càng cao. Đồng thời ở cùng một loại vị
8
trí, nhưng do khả năng sinh lợi, cơ sở hạ tầng… đã quyết định loại đường
phố do đó giá đất của cùng một loại vị trí, nhưng do khả năng sinh lợi, cơ sở
hạ tầng… đã quyết định loại đường phố do đó giá đất của cùng một loại vị
trí, nhưng khác nhau về loại đường phố ( hình 1,2,3 và 4) thì giá đất cũng
khác nhau ( biểu đồ 1,2,3 và 4). Tuy nhiên yếu tố vị trí chỉ quyết định giá

cao hay thấp của thửa đất chứ không phải là là yếu tố làm biến động giá đất
trên thị trường. Sự tăng giảm giá đất trên thị trường bất động sản có thể do
số lượng người tham gia mua bán đất nhiều hay ít hoặc do sự ra đời các
chính sách của nhà nước, đặc biệt sự ra đời của các chính sách về đất đai có
thể làm cho thị trường nhà đất hoặc sôi động hoắc đóng băng.
Một nhân tố nữa ảnh hưởng tới giá đất là cự li đến trung tâm thành
phố: càng gần trung tâm thành phố đất sẽ càng có giá trị.
VD: đất ở đường Độc Lập ở quận Ba Đình có giá là 74.400.000 đ/m2
ở vị trí 1 trong khi đất ở đường Trần Hưng Đạo ở quận Hà Đông thành phố
Hà Nội có giá là 12.000.000 đ/m2 ở vị trí 1.
Các trung tâm thương nghiệp, các khu dân cư, các trung tâm tài chính
và chính trị: càng gần các khu này thi giá đất càng cao.
Trên đây chỉ là giá đất của thành phố Hà Nội được công bố ngày
01/01/2011. trên thực tế giá thành của đất tại các khu vực kể trên cao hơn rất
nhiều. Như vậy vị trí đóng vai trò quyết định đối với giá của thủa đất. Thửa
đất ở đường phố loại 1, vị trí 1, gần các trung tâm thành phố và các trung
tâm thương nghiệp , các khu dân cư, các trung tâm tài chính có giá quy định
và giá thị trường cao nhất.
2,Cơ sở hạ tầng.
9
Cơ sở hạ tầng là toàn bộ các công trình và trang thiết bị của quá trình
tái sản xuất xã hội , được tổ chức cân đối nhau trong không gian. Chúng
phục vụ cho những nhu cầu cung cấp vả dịch vụ của nhân dân, của bộ máy
hành chính và các cơ sở sản xuất.
Nhờ sự phát triển của kết cấu hạ tầng, việc tiếp cận đất đai của một
khu vực dễ dàng hơn và bất động sản trong vùng cũng trở nên hấp dẫn hơn
với các nhà đầu tư. Trong một khu vực, nếu ảnh hưởng của các yếu tố khác
là như nhau thì khu vực nào có kết cấu hạ tầng tốt thì giá đất sẽ cao và
ngược lại.
Cơ sở hạ tầng bao gồm cơ sở hạ tầng xã hội và cơ sở hạ tầng kĩ thuật.

2.1, Cơ sỏ hạ tầng xã hội.
Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao
gồm: điện thoại, điện, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện… Càng gần
các công trình này thì giá đất càng cao. Điều này không chỉ đúng với các
vùng miền núi mà đối với thành phố trung tâm cũng không ngoại lệ.
Không chỉ giá đất liền kề của các khu đô thị mới như An Khánh,
Thanh Hà, Mễ Trì, tăng mạnh mà hiện nay giá đất thổ cư, đất xen kẽ xung
quanh khu vực này cũng tăng giá chóng mặt và rất ít người rao bán.
Được hưởng lợi về hạ tầng cơ sở của các khu đô thị mới hình thành,
giá đất xung quanh các khu đô thị mới đã tăng lên gấp nhiều lần so với thời
gian trước. Thậm chí, kể cả những khu vực chưa giải toả xong mặt bằng
xung quanh vẫn bao bởi đồng lúa, người dân có đất cũng “hét” giá cao vọt.
Theo chúng tôi được biết trên thực tế tại một số văn phòng môi giới, khu
vực đất Phú Lương, Phú Lãm (Hà Đông) giáp với khu đô thị mới Thanh Hà,
10
giá đất thổ cư trong làng khá cao khoảng 30-45 triệu đồng m2, đất mặt
đường to giá 60-70 triệu đồng/m2 mà không có người bán.
2.2, Cơ sở hạ tầng kỹ thuật.
Tất cả các hoạt động và liên kết kinh tế xã hội trong các điểm dân cư
và trong vùng hay lãnh thổ quốc gia đều đòi hỏi yêu cầu có sự phục vụ của
các công trình kĩ thuật như giao thông, thông tin liên lạc, năng lượng cấp
thoát nước, xử lý chất thải… Chính vì vậy, cơ sỏ hạ tầng kỹ thuật có ảnh
hưởng tới giá đất.
Điều kiện cơ sở hạ tầng kĩ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là
loại đường giao thông của địa phương, tình hình đường sá và các cấp hạng,
tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông.
Như ta đã biết thì mỗi vùng miền sẽ lại có các loại đường giao thông
khác nhau đó có thể là đường giao thông liên xã, liên huyện và liên tỉnh hay
quốc lộ…. Tuy nhiên do sự phát triển của nền kinh thế như hiện nay nhiều
tuyến đường được mở ra nhằm thúc đẩy sự phát triển của xã hội đã khiến

cho giá đất nhiều khu vực tăng lên.
Một ví dụ cụ thể là theo tìm hiểu của chúng tôi khi có một con đường
chạy qua làng Phú Lương thông thẳng lên khu đô thị mới Văn Phú và theo
quy hoạch thì khu đô thị mới Thanh Hà sẽ lấy sát phía bờ ruộng của làng
nên khu vực này sẽ rất đẹp. Chính vì điều này đã đẩy giá đất ở khu vực này
lên rất cao.
Hay đến khu vực một số xã xung quanh khu vực Nam An Khánh,
được bao bọc xung quanh là các đô thị lớn khác và nhiều con đường liên
thông sẽ được mở tạo thành chuỗi liên hoàn. Chính vì vậy, khu vực này sẽ
được hưởng lợi rất nhiều từ hạ tầng cơ sở đến dịch vụ của các đô thị mới
11
này. Đây chính là lý do tại sao giá đất xung quanh tăng “nóng”, thậm chí đất
dịch vụ cũng được người dân rao bán 20 - 25 triệu đồng/m2. Giá đất thổ cư
trong làng có sổ đỏ được chào bán mức 40 - 45 triệu đồng/m2. Giá đất mặt
đường 72 chạm ngưỡng trên 70 triệu đồng/m2 tuy nhiên không có người
bán.
Còn giá đất dịch vụ khu Bắc An Khánh, chính quyền đền bù cho dân
chỉ dưới 6 - 7 triệu đồng/m2 tuy nhiên hiện tại giá đất khu vực này lên đến
25-30 triệu đồng/m2. Còn giá đất thổ cư tại thời điểm sốt dao động ở mức 50
- 60 triệu đồng/m2 tuỳ đường.
3,Chất lượng môi trường
Các yếu tố gia tăng dân số và nhu cầu phát triển, thu nhập, việc làm và
nghề nghiệp, đô thị hoá, sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng đều
ảnh hưởng đến cầu bất động sản và làm cho giá nóng lên. Người mua nhà
hiện không chỉ quan tâm đến diện tích, gần trường, chợ,giao thông tiện lợi…
mà đã rất chú trọng không gian sống xung quanh, chât lượng môi trường
sống. Giá căn hộ chung cư Phú Mỹ tại TP HCM mới xây xong tầng hầm và
phải đến quý 1/2009 mới có thể giao nhà nhưng giá hiện đã chênh 6-9,5 triệu
đồng/m
2

do vị trí khu dân cư này thuận tiện.
Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm môi
trường tự nhiên và môi trường nhân văn.
1.1, Môi trường tự nhiên.
Môi trường tự nhiên gồm: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió,
không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn…Như chúng ta đã biết yếu tố môi trường tự
nhiên đã và đang ảnh hưởng không nhỏ tới giá đất. Đặc biệt là trong tình
12
hình phát triển kinh tế xã hội như hiện nay: chất lượng cuộc sống của con
người ngày càng được nâng cao, con người ngày càng quan tâm tới các vấn
đề như sức khỏe, môi trường sống cần phải trong lành…Vì vậy khi mua nhà
hay đất đai, xu hướng chung của chúng ta là chọn những khu vực có môi
trường tự nhiên tốt  và điều này tất yếu hình thành lên sự chênh lệch giá
đất giữa các khu vực này hay nói cách khác đay chính là ảnh hưởng của yếu
tố môi trường tự nhiện tới giá đất.Trong điều kiện ảnh hưởng của các nhân
tố khác là không đổi thì ảnh hưởng của yếu tố môi trường tự nhiên là như
sau:
- Địa chất: khu vực có địa chất tốt như độ lún phù hợp với tiêu
chuẩn xây dựng, không có động đất núi lửa…thì giá đất sẽ cao hơn khu vực
có địa chất kém.
- Địa thế: người dân có xu hướng thích mua những khu đất
bằng phẳng, đông người sinh sống, phù hợp với phong thủy của từng người.
Vì theo quan niệm từ xa xưa của người dân Việt Nam thì phong thủy của nơi
ở có ảnh hưởng tới cuộc sống của chính bản thân người đó.
- Độ dốc: tiện…thích ứng với thị hiếu của người mua đất giá
đất sẽ cao.những khu vực có địa hình bằng phẳng, độ dốc nhỏ thì không
thường xuyên xảy ra xói mòn, sạt lở đất, thuận lợi cho việc xây dựng, giao
thông đi lại thuận
- Hướng gió: Hướng gió có ảnh hưởng tới việc chọn nhà do đó
ảnh hưởng tới giá đất. Người Việt Nam thích xây dựng nhà hay mua nhà có

hướng Nam, và ít mua nhà hay xây nhà có hướng Tây.
- Không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn: sống ở khu vực không khí
trong lành, yên tĩnh sức khỏe của con người tốt hơn > giúp con người
13
thực hiện các hoạt động làm việc, vui chơi giải trí có hiệu quả, nâng cao tuổi
thọ của con người.
1.2, Môi trường nhân văn.
Nói tới môi trường nhân văn của mỗi khu vực chúng ta sẽ nghĩ
ngay tới các loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu
nhập…Những yếu tố này cũng góp phần ảnh hưởng không nhỏ tới giá đất.
Những khu vực mà phần lớn dân cư làm những nghề lao động trí óc như:
nhà khoa học, giáo viên, giám đốc, diễn viên…sẽ là sự lựa chọn hàng đầu
của người dân so với những khu vực mà phần lớn dân cư lao động chân tay:
công nhân, nông dân…; Trình độ giáo dục tốt sẽ là sự lựa chọn ưu tiên của
mỗi gia đình để cho con cái họ được hưởng một nền giáo dục tốt nhất;…
4, Quy hoạch.
Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử
dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng
đất…
Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với
tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác
nhau trong đô thị.Ví dụ như khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của
môi trường, một môi trường trong lành luôn là điều kiện lý tưởng cho cuộc
sống. Đối với khu thương nghiệp đặc biệt chú trọng đến môi trường kinh
doanh và tình trạng thu lợi nhằm đạt doanh thu cao nhất có thể. Khu công
nghiệp thì chú trong giao thông vận tải và các điều kiện cung ứng nước, điện
để thuân lợi cho việc sản xuất. Như vậy, giá đất tại những khu chức năng
khác nhau thì cũng khác nhau.
14
Như đã nói ở những ví dụ trên thì khi có một đoạn đường hay một khu

đô thị mới được quy hoạch xây dựng thì giá đất đó lập tức tăng lên. Mặc dù
giá đất tăng nhanh như vậy nhưng những khu vực có quy hoạch thì người
dân cũng giữ đất không muốn bán vì xu hướng là muốn giữ đất chờ giá tăng
thêm nũa.
Việc nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch sử dụng đất cho từng
khu vực có ảnh hưởng rất lớn đến giá bất động sản trên thị trường. Ví dụ,
khu Mỹ Đình - Mễ Trì được quy hoạch là trung tâm văn hoá, thể thao,
thương mại với tâm điểm là Trung tâm Hội nghị Quốc gia, SVĐ quốc gia
Mỹ Đình và hàng loạt khu đô thị cao cấp được xây dựng đang làm cho thị
trường bất động sản khu vực này nóng dần.
Đặc biệt trong thời gian qua khi nhà nước có quy hoạch chuyển dời
trung tâm Hội nghị Quốc gia, các cơ quan hành chính của nhà nước lên Ba
Vì thì lập tức giá đất ở Ba Vì tăng nhanh một cách chóng mặt.
III.Tổng kết:
Trong nền kinh tế thị trường đang phát triển mạnh mẽ,tầm quan trọng
của đất đai ngày một được khẳng định vững chắc hơn.Những khu vực gần
trung tâm thành phố,các khu công nghiệp,công nghệ cao,khu dân cư có hệ
thống giao thông,thủy lợi thuân tiện cho việc đi lại,hệ thống an ninh được
đảm bảo với môi trường xanh sạch đẹp luôn là ưu tiên hàng đầu của các
nhà đầu tư nên giá đất ở đây cũng cao hơn những nơi khác.
Tuy nhiên nhân tố vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng, chất lượng môi
trường chỉ quyết định giá cao hay thấp chứ không làm biến động giá trên thị
trường, còn nhân tố quy hoạch làm biến động giá trên thị trường đất đai. Sự
tăng giảm giá đất trên thị trường bất động sản còn có thể do số lượng người
15
tham gia mua bán đất nhiều hay ít hoặc do sự ra đời của các chính sách Nhà
nước, đặc biệt sự ra đời của các chính sách về đất đai có thể làm cho thị
trường nhà đất hoặc sôi động hoặc đóng băng.
Việc định giá đất hiện nay gặp rất nhiều khó khăn bởi sự ảnh hưởng
của nhiều yếu tố. Trong công tác định giá đất để đưa ra bảng giá đất hàng

năm thì UBND các tỉnh cùng các cơ quan chức năng liên quan phải có phân
tích, đánh giá chính xác về nhân tố khu vực nói riêng và các nhân tố ảnh
hưởng đến giá đất của địa phương nói chung để có thể đưa ra giá chính xác
nhất. Từ đó góp phần bình ổn giá trên thị trường đất đai đồng thời tạo được
sự yên tâm cho người dân khi tham gia vào thị trường đất đai của địa
phương.

16
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Giáo trình Định Giá Đất. NXB Nông nghiệp 2006
2. Giáo trình Quy Hoạch Sử Dụng Đất. NXB Nông Nghiệp 200
3. Giáo trình Quản Lý Nhà Nước Về Đất Đai. NXB 2007
4.
5. đề tài nghiên cứu: “ Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở
tại thị xã Bắc Ninh Tỉnh Bắc Ninh”
6. Trang web: />7.
8. />Về nội dung của bài tiểu luận như vậy là đã tương đối đầy đủ, các em
tìm hiểu thêm cách trích dẫn và sắp xếp danh mục tài liệu tham khảo để
hoàn thiện hơn.
17