Đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng khu công nghiệp Đình Vũ tại phường Đông Hải 2,

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN







Vũ Viết Hòa






ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG
KHU CÔNG NGHIỆP ĐÌNH VŨ TẠI PHƯỜNG ĐÔNG HẢI 2,
QUẬN HẢI AN, THÀNH PHỐ HẢI PHÕNG






LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - Năm 2013



1.1.1.1
1.1.1.2
1.1.1.3

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Vũ Viết Hòa
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG
CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY
DỰNG KHU CÔNG NGHIỆP ĐÌNH VŨ TẠI PHƯỜNG ĐÔNG HẢI 2,
QUẬN HẢI AN, THÀNH PHỐ HẢI PHÕNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:



PGS.TS. Phạm Quang Tuấn

Hà Nội - Năm 2013


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
STT
Chữ viết tắt
Ý nghĩa
1
BTHT&TĐC
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
2
CP
Chính phủ
3
GPMB
Giải phóng mặt bằng
4
HĐND
Hội đồng nhân dân
5
BGMB
Bàn giao mặt bằng
6
NĐ
Nghị định
7
QĐ
Quyết định

8
TĐC
Tái định cư
9
KCN
Khu công nghiệp
10
UBND
Uỷ ban nhân dân
11
UB
Uỷ ban
12
CNH - HĐH
Công nghiệp hoá- Hiện đại hoá
13
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
14
BTN&MT
Bộ Tài nguyên và môi trường
15
BTC
Bộ tài chính
16
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
17
TT
Thông tư

DANH MỤC CÁC BẢNG

STT
Tên bảng
Trang
1
Bảng 2.1: Cơ cấu lao động có việc làm của quận Hải An theo ngành
kinh tế
37
2
Bảng 2.2: Tổng giá trị sản xuất các ngành kinh tế quận Hải An
38
3
Bảng 2.3: Hiện trạng sử dụng đất của phường Đông Hải các
năm 2007, 2012
40
4
Bảng 2.4: Cơ cấu quy hoạch điều chỉnh
50
5
Bảng 2.5: Quy hoạch sử dụng đất đến từng lô đất theo phương
án điều chỉnh
50
6
Bảng 2.6: Tổng mức đầu tư
56

7
Bảng 2.7: Kết quả thực hiện GPMB xây dựng KCN Đình Vũ
tính đến tháng 12/2012
60
8
Bảng 2.8: Tổng hợp kết quả bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước
thu hồi đất để xây dựng KCN Đình Vũ trên địa bàn quận Hải An
61
9
Bảng 2.9: Giá đất nuôi trồng thủy sản trung bình theo thị trường
ở khu vực xây dựng KCN Đình Vũ năm 2010 đến năm 2012
62
10
Bảng 2.10: So sánh giá đất NTTS thị trường trung bình với giá
đất NTTS tính bồi thường tại khu vực KCN Đình Vũ
62
11
Bảng 2.11: Đơn giá bồi thường một số cây trồng, hoa màu
68
12
Bảng 2.12: Tổng hợp bồi thường, hỗ trợ về nhà và tài sản khác
của dự án KCN Đình Vũ
69
13
Bảng 2.13: Tổng hợp bồi thường, hỗ trợ về đất và các khoản hỗ
trợ của dự án KCN Đình Vũ
71
14
Bảng 2.14: Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về giá bồi
thường đất và tài sản trên đất

72
15
Bảng 2.15: Tổng hợp ý kiến của người dân về chính sách hỗ trợ
72


DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH

STT
Tên hình ảnh
Trang
1
Hình 2.1: Sơ đồ hành chính quận Hải An
34
2
Hình 2.2: Cơ cấu kinh tế quận Hải An qua các năm
38
3
Hình 2.3: Sơ đồ mô phỏng KCN Đình Vũ
46
4
Hình 2.4: KCN Đình Vũ - phối cảnh
55
5
Hình 2.5: Một góc công trường xây dựng Nhà máy xơ sợi tổng
hợp polgester Đình Vũ – KCN Đình Vũ
57
6
Hình 2.6: Khởi công một dự án tại KCN Đình Vũ
58

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
Tính cấp thiết đề tài 1
Mục tiêu nghiên cứu 1
Nhiệm vụ nghiên cứu 2
Phạm vi nghiên cứu 2
Phương pháp nghiên cứu 2
Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn 3
Cấu trúc Luận văn 3
Chương 1. Tổng quan chính sách về thu hồi đất , giải phóng mặt bằng 4
1.1. Nhu cầu thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong quá trình công
nghiệp hoá, đô thị hoá 4
1.2. Nội dung các chính sách, quy định pháp lý chủ yếu về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo pháp luật hiện hành 5
1.2.1. Cơ sở pháp lí về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất 5
1.2.1.1. Thu hồi đất - quyền định đoạt về đất của Nhà nước 5

1.2.1.2. Thu hồi đất có bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 6
1.2.1.3. Các văn bản pháp luật chủ yếu của nhà nước về bồi thường thiệt hại
cho người có đất bị thu hồi 7
1.2.2. Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất 10
1.2.3. Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất 12
1.2.3.1. Thẩm quyền thu hồi đất 12
1.2.3.2. Bồi thường, hỗ trợ về đất 13
1.2.3.3. Bồi thường, hỗ trợ về tài sản 18
1.2.3.4. Chính sách hỗ trợ khi thu hồi đất 20

1.2.3.5 Chính sách tái định cư 24
1.3. Tổng quan về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
để xây dựng các Khu công nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng 26
1.3.1. Các văn bản pháp lí chủ yếu của Thành phố về thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư 26
1.3.2. Khái quát kết quả thực hiện công tác thu hồi đất, GPMB để thực
hiện các dự án trên địa bàn thành phố Hải Phòng 26
1.4. Tổng quan các dự án giải phóng mặt bằng đầu tư xây dựng trên địa
bàn quận Hải An 30
Chương 2. Đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng của dự án xây
dựng Khu công nghiệp Đình Vũ tại phường Đông Hải 2, quận Hải An, thành
phố Hải Phòng 33
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hải An, thành
phố Hải Phòng 33
2.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường 33
2.1.2. Một số tình hình cơ bản phát triển kinh tế - xã hội quận Hải An 36
2.1.3. Khái quát các dự án xây dựng KCN trên địa bàn quận Hải An 39
2.2. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng của dự

án Khu công nghiệp Đình Vũ 40
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất 40
2.2.2. Khái quát về dự án xây dựng KCN Đình Vũ 42
2.2.3. Căn cứ pháp lí để thực hiện dự án 42
2.2.4. Phạm vi, giới hạn của dự án trên địa bàn 44
2.2.5. Mục tiêu của dự án 46
2.2.6. Quy hoạch chi tiết dự án 49
2.2.7. Tiến độ thực hiện dự án 55
2.2.8. Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt
bằng của dự án 59
2.2.8.1. Đánh giá về tình tình thực hiện thu hồi đất 59

2.2.8.2. Thực trạng bồi thường về đất (giá đất do nhà nước áp dụng) để tính
bồi thường và giá đất thực tế 60
2.2.8.3. Bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất 63
2.2.8.4. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ đất nông nghiệp
(nuôi trồng thủy sản 69
2.2.9. Những thuận lợi, khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng tại
Dự án xây dựng khu công nghiệp Đình Vũ 73
2.2.9.1. Những thuận lợi trong công tác giải phóng mặt bằng 73
2.2.9.2. Những khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng 73
2.2.9.3. Nhận xét chung 74
Chương 3. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác GPMB của dự
án xây dựng khu công nghiệp Đình Vũ 76
3.1. Cơ sở cho việc đề xuất giải pháp 76
3.1.1. Về pháp lý 76
3.1.2. Về thực tiễn 76
3.2. Những đề xuất từ Nhà nước về cơ chế, chính sách 78
3.3. Về giá đất, tài sản trên đất bồi thường, hỗ trợ 82
3.4. Về tổ chức triển khai thực hiện 83

3.5. Một số giải pháp khác 85
3.5.1 Đổi mới công tác tuyên truyền và phổ biến, giáo dục về chính sách
pháp luật đất đai 85
3.5.2 Tăng cường sự lãnh đạo của các cấp ủy đảng, sự tham gia của hệ
thống chính trị đối với công tác bồi thường, GPMB 86
3.5.2 Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát 87
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88
TÀI LIỆU THAM KHẢO 90


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết đề tài:
Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (BTHT&TĐC) là yếu tố quyết
định cho nhà đầu tư thực hiện dự án, góp phần quan trọng trong việc chuyển dịch cơ
cấu kinh tế trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Do vậy, thực hiện tốt công tác
bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng (GPMB) là nhân tố quan trọng tạo sự ổn
định xã hội, thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế và phát triển của thành phố. Việc thực
hiện công tác này không tốt là nhân tố gây mất ổn định xã hội, có thể gây tác động
xấu đến suy nghĩ của người dân.
Trong quá trình đổi mới ở nước ta, đặc biệt những năm gần đây, việc đầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng Khu công nghiệp (KCN) mới đã phát triển nhanh đáp ứng nhu cầu
Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa (CNH - HĐH) đất nước với mục tiêu đưa nước ta cơ bản
trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020.
Dự án Đầu tư xây dựng KCN Đình Vũ là một dự án quan trọng của thành
phố Hải Phòng do Công ty cổ phần KCN Đình Vũ làm chủ đầu tư. Theo quy
hoạch chi tiết, dự án có diện tích 359,3 ha trên địa bàn phường Đông Hải 2, quận
Hải An thành phố Hải Phòng. Tổng diện tích đất thu hồi 359,3 ha, trong đó: Diện
tích đất nuôi trồng thủy sản 344,8 ha của 10 chủ sử dụng đất (gồm 73 hộ gia đình,
cá nhân) và 02 tổ chức; còn lại là đất bãi bồi ven sông, mương, bờ, lạch, đất công

ích bước đầu GPMB gặp nhiều khó khăn, vướng mắc, đối mặt với nhiều thách
thức rất lớn.
Vì vậy, việc nghiên cứu công tác thu hồi đất, GPMB của dự án này nhằm rút
ra được những bài học kinh nghiệm và các giải pháp nâng cao hiệu quả góp phần
xây dựng chính sách BTHT&TĐC của thành phố Hải Phòng. Xuất phát từ lý do
này, tôi đã chọn thực hiện đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải pháp
nâng cao hiệu quả công tác giải phóng mặt bằng của Dự án xây dựng Khu công
nghiệp Đình Vũ tại phường Đông Hải 2, quận Hải An, thành phố Hải Phòng”.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
Đánh giá thực trạng về công tác thu hồi đất, BTHT&TĐC làm cơ sở cho việc
đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện công tác GPMB của Dự án
xây dựng Khu công nghiệp Đình Vũ tại phường Đông Hải 2 quận Hải An.

2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu:
Với mục tiêu nghiên cứu trên, Luận văn đặt ra nhiệm vụ nghiên cứu bao gồm:
- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về BTHT&TĐC
của Nhà nước ta từ sau khi có Luật đất đai 2003 đến nay.
- Thu thập tài liệu, số liệu về công tác bồi thường, hỗ trợ, GPMB Dự án xây
dựng KCN Đình Vũ.
- Điều tra, khảo sát về giá đất bồi thường của dự án, phỏng vấn các hộ thuộc
diện bị thu hồi đất.
- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB, làm rõ những
nguyên nhân, khó khăn, vướng mắc trong GPMB của dự án.
- Đề xuất một số giải pháp.
4. Phạm vi nghiên cứu:
Phạm vi không gian: Thu hồi đất, GPMB của dự án với tổng diện tích 359,3 ha
trên địa bàn phường Đông Hải 2, quận Hải An, thành phố Hải Phòng.
5. Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu: sử dụng để thu thập thông

tin tư liệu; chính sách, các Nghị định, Thông tư của Chính Phủ và các Quyết định,
Công văn của thành phố Hải Phòng về công tác thu hồi đất, BTHT&TĐC tại Dự án
KCN Đình Vũ, phục vụ cho mục đích đánh giá. Thu thập các tài liệu về điều kiện tự
nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực nghiên cứu.
- Phương pháp thống kê: Sử dụng để thống kê các số liệu về giá đất bồi
thường, hỗ trợ và tài sản gắn liền với đất phục vụ cho mục đích nghiên cứu.
- Phương pháp điều tra nhanh nông thôn: Xây dựng phiếu điều tra nhanh về
giá đất thị trường tại địa bàn nghiên cứu trong các năm 2010 - 2012 thông qua thông
tin của cơ quan quản lý đất đai, Tổ chức Phát triển quỹ đất làm công tác bồi thường,
hỗ trợ, GPMB dự án, trên mạng Internet và trực tiếp phỏng vấn người dân để có số
liệu so sánh với giá đất áp dụng để lập phương án bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi đất và giá đất theo khung giá do Uỷ ban nhân dân (UBND) thành phố Hải
Phòng quy định. Điều tra nhanh, phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình, cá nhân trong
diện được bồi thường, hỗ trợ về giá đất và tài sản gắn liền với đất để thu thập các
thông tin về giá bồi thường.

3
- Phương pháp tổng hợp và phân tích: Để đánh giá làm rõ thực trạng công
tác thu hồi đất, BTHT&TĐC của dự án và đề xuất các giải pháp có tính khoa học và
phù hợp với thực tiễn cao, góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính sách
BTHT&TĐC, nâng cao đời sống của người dân có đất bị thu hồi đất.
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn:
- Luật đất đai 2003 và các văn bản dưới luật về BTHT&TĐC khi Nhà nước
thu hồi đất.
- Các văn bản quy định của thành phố Hải Phòng về trình tự thủ tục khi thu
hồi đất để thực hiện dự án.
- Các báo cáo của các cấp: Thành phố, quận, phường có liên quan đến vấn đề
nghiên cứu.
- Các báo cáo của Tổ chức Phát triển quỹ đất làm công tác bồi thường, hỗ
trợ, GPMB khi thực hiện dự án.

- Các giáo trình cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống chính sách pháp
luật đất đai,…
- Tài liệu chuyên ngành của các chuyên gia.
- Thu thập thông tin từ việc điều tra thực tế tại địa phương.
7. Cấu trúc Luận văn:
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, nội dung luận văn được cấu
trúc thành 3 chương:
Chương 1: Tổng quan chính sách pháp luật về thu hồi đất, GPMB.
Chương 2. Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB của Dự án xây
dựng KCN Đình Vũ tại phường Đông Hải 2, quận Hải An, thành phố Hải Phòng.
Chương 3. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác GPMB của
Dự án xây dựng KCN Đình Vũ.







4
Chương 1
TỔNG QUAN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
1.1. Nhu cầu thu hồi đất, GPMB trong quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá.
Theo văn kiện Đại hội Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ 10, công nghiệp hóa
được định nghĩa là quá trình chuyển đổi căn bản, toàn diện các hoạt động sản xuất
kinh doanh, dịch vụ và quản lý kinh tế - xã hội, từ sử dụng sức lao động thủ công là
chính sang sử dụng một cách phổ biến sức lao động với công nghệ, phương tiện,
phương pháp tiên tiến hiện đại, dựa trên sự phát triển của công nghiệp và tiến bộ khoa
học công nghệ, tạo ra năng suất lao động xã hội cao.

Mục tiêu tổng quát của công nghiệp hóa của nước ta là xây dựng nước Việt
Nam trở thành nước công nghiệp có cơ sở vật chất kỹ thuật hiện đại, quan hệ cơ cấu
kinh tế hợp lý, quan hệ sản xuất tiến bộ phù hợp với trình độ phát triển của lực
lượng sản xuất, đời sống vật chất tinh thần cao, an ninh quốc phòng vững chắc, dân
giàu nước mạnh xã hội công bằng dân chủ, văn minh. Ra sức phấn đấu để đến năm
2020 nước Việt Nam cơ bản trở thành nước công nghiệp, với tỷ trọng ngành công
nghiệp vượt trội hơn các ngành khác.
Thực tiễn công nghiệp hóa ở nước ta: Trong 20 năm đổi mới vừa qua, Việt
Nam đã từng bước tiến hành CNH - HĐH đất nước và đạt được những thành tựu sau:
- Cơ sở vật chất kỹ thuật đã được tăng đáng kể, khả năng độc lập tự chủ của
nền kinh tế được nâng cao. Từ một nước nông nghiệp lạc hậu, nước ta đã có hàng
trăm KCN, khu chế xuất. Các cơ sở hạ tầng như đường, sân bay, bến cảng, trường
học, trạm điện được xây dựng khang trang.
- Cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng CNH - HĐH, từng ngành kinh tế
đều có sự chuyển dịch tích cực về cơ cấu sản xuất, cơ cấu công nghệ theo hướng
tiến bộ và gắn với thị trường.
- Những thành tựu của CNH - HĐH đã góp phần quan trọng đưa nền kinh tế
đạt tốc độ tăng trưởng khá cao, thu nhập bình quân đầu người hàng năm tăng ổn
định. Đời sống vật chất và tinh thần của người dân ngày càng được cải thiện.
Bên cạnh đó, nước ta đang trong tiến trình đổi mới, hội nhập với nền kinh tế
trong khu vực và trên thế giới trong điều kiện toàn cầu hóa hiện nay thì nhu cầu sử

5
dụng đất đai cho các mục đích mở mang phát triển đô thị, xây dựng các KCN, khu
du lịch dịch vụ, các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình khác phục
vụ cho sự phát triển kinh tế - xã hội cũng như đảm bảo quốc phòng, an ninh và nâng
cao đời sống nhân dân ngày càng tăng. Vì vậy sử dụng quỹ đất hợp lý phục vụ cho
nền kinh tế luôn là nhiệm vụ hàng đầu và công tác quản lý, sử dụng vốn đất quốc
gia cũng cần được nâng cao trước xu thế vận động của nền kinh tế.
Xuất phát từ những lý do trên mà việc thu hồi đất để phục vụ quá trình CNH

- HĐH là vấn đề tất yếu và không thể tránh khỏi. Để thực hiện tốt công tác thu hồi
đất, GPMB phục vụ cho các dự án xây dựng, Nhà nước phải có môi trường pháp lý
vững chắc, xử lý khéo léo trong mọi tình huống, đặc biệt phải có các chính sách hợp
lý đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người dân trong việc BTHT&TĐC khi
thu hồi đất.
1.2. Nội dung các chính sách, quy định pháp lý chủ yếu về BTHT&TĐC
khi nhà nước thu hồi đất theo pháp luật hiện hành.
1.2.1. Cơ sở pháp lý về BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất.
1.2.1.1 Thu hồi đất - quyền định đoạt về đất của Nhà nước.
Mặc dù là đại diện chủ sở hữu nhưng Nhà nước không chiếm hữu, sử dụng
đất đai, để bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, Nhà nước phải có những
biện pháp pháp lý nhất định, một trong những biện pháp đó là thu hồi đất. Luật Đất
đai quy định các trường hợp bị thu hồi đất, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu
hồi đất và nguyên tắc chung khi thu hồi đất trong những trường hợp cần thiết. Hậu
quả của việc thu hồi đất là rất nghiêm trọng, liên quan đến quyền lợi của người bị
thu hồi đất, các chủ đầu tư và Nhà nước. Do đó, Nhà nước cần đặc biệt quan tâm
đến lợi ích xã hội, quyền lợi của người có đất bị thu hồi. Sự quan tâm này thể hiện
qua chính sách BTHT&TĐC. [15]
Thu hồi đất là một biện pháp pháp lý làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất
đai. Hình thức của nó là một quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về giao đất, cho thuê đất. Thu hồi đất thể hiện quyền lực nhà nước trong tư
cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Thu hồi đất cũng là nội dung quan
trọng trong quản lý nhà nước về đất đai nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước, của xã
hội đồng thời lập lại trật tự kỷ cương trong quản lý Nhà nước về đất đai.

6
Thu hồi đất được hiểu dưới các khía cạnh sau đây:
- Là một quyết định hành chính của người có thẩm quyền nhằm chấm dứt
quan hệ sử dụng đất của người sử dụng; Quyết định hành chính thể hiện quyền lực
nhà nước nhằm thực thi một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai;

- Việc thu hồi đất xuất phát từ nhu cầu của Nhà nước và xã hội hoặc là biện
pháp chế tài được áp dụng nhằm xử lý các hành vi vi phạm pháp luật đất đai và một
số trường hợp đương nhiên.
Từ đó có thể định nghĩa: Thu hồi đất là văn bản hành chính của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai để phục vụ lợi
ích của Nhà nước, của xã hội hoặc xử lý hành chính hành vi vi phạm pháp luật đất
đai của người sử dụng đất.
Tại khoản 5 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 giải thích một cách cụ thể hơn
“Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng
đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý theo
quy định của Luật này”.
1.2.1.2 Thu hồi đất có BTHT&TĐC.
Để khẳng định đất đai là tài sản, là nguồn vốn quan trọng, trong các trường
hợp cần thiết, Điều 38 Luật Đất đai năm 2003 xác định rõ các trường hợp bị thu hồi
đất. So với Luật Đất đai năm 1993 phạm vi thu hồi đất được xác định hẹp hơn và
chủ yếu phục vụ các nhu cầu quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng và mục tiêu phát triển kinh tế.
Điều 39, 40 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước chỉ thực hiện
BTHT&TĐC đối với người đang sử dụng đất bị thu hồi khi Nhà nước thu hồi dùng
vào các mục đích sau:
- Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia,
lợi ích công cộng trong các trường hợp: Sử dụng đất cho mục đích quốc phòng, an
ninh; Sử dụng đất để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp được Nhà nước
giao đất không thu tiền sử dụng đất…
- Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế trong trường hợp:
đầu tư xây dựng KCN, khu công nghệ cao, khu kinh tế; các dự án đầu tư có nguồn
vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA)…

7
Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã

được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất,
nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân
mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất.
1.2.1.3 Các văn bản pháp luật chủ yếu của nhà nước về bồi thường thiệt hại
cho người có đất bị thu hồi.
Theo luật đất đai các khái niệm có liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ
trợ khi thu hồi đất được định nghĩa như sau:
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý.
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra, trả lại tương xứng với giá trị
hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao
cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa
điểm mới.
Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà
nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
* Các chính sách thu hồi đất, GPMB từ trước khi có Luật Đất đai năm 2003.
Từ năm 1965, Việt Nam lại tập trung sức toàn dân vào cuộc kháng chiến
chống lại sự chiếm đóng của Mỹ ở phía Nam, để thống nhất đất nước. Vào năm 1975,
chiến tranh kết thúc và nước Việt Nam được thống nhất. Năm 1980, Quốc hội Việt
nam đã thông qua Hiến pháp lần thứ ba (gọi là Hiến pháp 1980), trong đó Nhà nước
công nhận chỉ một hình thức sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước thống nhất quản
lý. Như vậy, người đang sử dụng đất chỉ có quyền được sử dụng, ai có nhu cầu sử
dụng đất thì Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, ai không có nhu cầu sử dụng
đất thì Nhà nước thu hồi. Luật Đất đai năm 1988 ra đời dựa trên quy định đất đai

8
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Tại khoản 4 Điều 48 quy
định: “Đền bù thiệt hại thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho
mình, bồi hoàn thành quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó
theo quy định của pháp luật.”
Hiến pháp năm 1992 ra đời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng
chính sách pháp luật đất đai nói chung và chính sách bồi thường GPMB nói riêng
đó là:
- Tại Điều 17 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”
- Tại điều 18 quy định “Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất sử
dụng lâu dài và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật”.
- Tại Điều 23 quy định “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc
hữu hóa. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích
của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân
hoặc tổ chức theo thời giá thị trường. Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định”
Trên cơ sở Hiến pháp 1992, Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông
qua và có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993. Với quy định “đất có giá” và
người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ, đây là sự đổi mới có ý nghĩa rất quan trọng
đối với công tác bồi thường GPMB của Luật Đất đai năm 1993.[12]
Để cụ thể hóa các quy định của Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ
sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001, nhiều văn bản quy định về chính sách
bồi thường GPMB đã được ban hành, bao gồm:
- Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về
việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh,
quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Xét về tính chất và nội dung, Nghị
định 90/CP đã đáp ứng được một số yêu cầu nhất định, so với các văn bản trước,
Nghị định này là văn bản pháp lý mang tính toàn diện cao và cụ thể hóa việc thực

hiện chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, việc đền bù bằng đất cùng
mục đích sử dụng, cùng hạng đất.v.v [4]
- Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 ban hành khung giá các loại đất;

9
- Thông tư Liên bộ số 94/TTLB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Tài chính-
Xây dựng-Tổng cục địa chính-Ban vật giá Chính phủ hướng dẫn thi hành Nghị định
87/CP;
- Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi
hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ.
- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 về bồi thường thiệt hại khi nhà
nước thu hồi đất thay thế cho Nghị định 90/CP ngày 17/9/1994.
- Theo Nghị định 22/1998/NĐ-CP giá đất do Nhà nước quy định để bồi
thường thiệt hại về đất khác xa so với giá thực tế. Với giá trị được bồi thường người
có đất bị thu hồi không có khả năng tự lập nơi ở mới cũng như không có khả năng
đầu tư để chuyển sang ngành nghề khác, để duy trì cuộc sống tối thiểu. Như vậy,
dưới tác động của cơ chế thị trường cùng với số lượng dự án gia tăng công tác bồi
thường thiệt hại GPMB khi Nhà nước thu hồi đất ngày càng trở nên khó khăn, phức
tạp, thực tiễn đồi hỏi phải có sự thay đổi về mặt chính sách, cơ chế, năng lực thể chế
trong công tác này. [5]
* Các chính sách thu hồi đất, GPMB từ khi có Luật Đất đai năm 2003.
Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội thông qua và có hiệu lực ngày 01
tháng 7 năm 2004. Luật đất đai năm 2003 đề ra một số điểm mới so với những
chính sách thu hồi đất, GPMB có từ trước như:
- Luật quy định về thu hồi đất, việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát
triển kinh tế;
- Bổ sung trường hợp thu hồi đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện
dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử
dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án;
- Quy định thêm về việc thu hồi đất đối với các trường hợp đất bị lấn chiếm;

- Đổi mới về nguyên tắc định giá đất phải đảm bảo sát với chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
- Về thẩm quyền xác định giá đất: Chính phủ quy định phương pháp xác định
giá đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và
việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương.

10
Giá đất do UBND thành phố trực thuộc Trung ương công bố vào ngày 01 tháng 01
hàng năm để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ đất đai trong năm đó;
- Về vấn đề BTHT&TĐC cho người có đất thu hồi được quy định tại Điều
42: Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có
cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì bồi thường giá trị quyền
sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng
đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
Ngoài ra, để hướng dẫn việc bồi thường GPMB theo quy định của Luật Đất
đai năm 2003, một số văn bản sau đã được ban hành:
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ
về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. [8]
- Tuy nhiên, để tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn trong công tác bồi thường
GPMB ngày 25 tháng 5 năm 2007, Chính phủ đã ban hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP
quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), thu
hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục BTHT&TĐC khi nhà nước thu
hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. [10]
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ về
quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, BTHT&TĐC. Về
Nghị định 69/2009/NĐ-CP tập trung vào việc làm rõ, bãi bỏ một số điều Nghị định
181/2004/NĐ-CP và Nghị định số 84/2007/NĐ-CP về một số những vấn đề cơ bản về
quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, BTHT&TĐC. [11]
1.2.2 Nguyên tắc chung của BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất.

Ở Việt Nam việc BTHT&TĐC được thực hiện theo các nguyên tắc sau:
1. Đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất và
lợi ích nhà đầu tư:
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất nước phải
quyết định chính sách BTHT&TĐC, quyết định giá đất, giá tài sản để tính bồi
thường đất và tài sản. Đây vừa là quyền định đoạt của Nhà nước vừa là biện pháp
xử lý hài hoà lợi ích của người đang sử dụng đất với lợi ích của nhà đầu tư. Tất cả
các quyền này của Nhà nước đã được quy định cụ thể tại các Điều 42,43,45,47 và
49 Nghị định 197/2004/NĐ-CP. [8]

11
Người sử dụng đất ổn định được chuyển quyền sử dụng đất là một trong các
quyền của người sử dụng đất đã được xác định tại Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai.
Thực hiện quyền này, người sử dụng đất có nguồn thu nhập từ quyền sử dụng đất
của mình. Do vây, khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao cho
người khác sử dụng vì lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng, phát triển kinh tế, Nhà nước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất một
cách thoả đáng cụ thể:
- Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường
bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường
thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm
quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố tại thời điểm thu hồi đất (Khoản
2 Điều 14 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP).
- Ngoài bồi thường về đất, tài sản người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ di
chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, đào tạo nghề,… ổn định đời sống cho
người bị thu hồi đất (các Điều 17,18,19,20,21,22 và 23 và 23 Nghị định
69/2009/NĐ-CP)
- Người bị thu hồi đất ở được chuyển vào khu TĐC với hệ thống cơ sở hạ
tầng đồng bộ đủ điều kiện cho họ sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng nơi ở cũ
(Điều 19 Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Thông tư 19/2009/TT-BTNMT)

Nhà đầu tư có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tư xây dựng các công
trình cơ sở hạ tầng, cơ sở sản xuất kinh doanh với chi phí sử dụng đất hợp lý nhất.
Để khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển, Nhà nước không chỉ
ưu đãi tài chính như miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, mà còn hoàn lại
chi phí bồi thường, hỗ trợ về đất mà họ đã chi trả cho người bị thu hồi đất với mức
cao nhất, bằng số tiền sử dụng đất, hoặc tiền thuê đất mà họ phải nộp cho Nhà nước
như đã quy định tại Điều 15 Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Khoản 4 Điều 5, Khoản
3 Điều 6 Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất. Nhà
nước đã phải giành nguồn thu từ đất của mình để đảm bảo lợi ích cho người bị thu
hồi đất, đồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng đất cho nhà đầu tư để thực hiện quyền
thu hồi đất, phân bố sử dụng đất phục vụ cho đầu tư phát triển của đất nước đưa đến
dân giàu, nước mạnh.

12
2. Đảm bảo công khai dân chủ trong thực hiện: BTHT&TĐC cho người bị
thu hồi đất là quan hệ giao dịch về quyền sử dụng đất giữa người đang sử dụng đất
với nhà đầu tư có sự can thiệp của Nhà nước. không phải giao dịch quyền sử dụng
đất thông thường trên thị trường. Tuy nhiên, người bị thu hồi đất chỉ chấp nhận
chuyển quyền sử dụng đất của mình khi chính sách BTHT&TĐC phù hợp với Luật
Đất đai và công tác BTHT&TĐC được thực hiện công khai và bàn bạc dân chủ.
- Trước khi thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180
ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho
người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng
thể và BTHT&TĐC (Khoản 2 Điều 39 Luật Đất đai năm 2003).
- Người bị thu hồi đất được cử người đại diện của mình tham gia Hội đồng
BTHT&TĐC cấp quận, huyện,thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh để phản ánh nguyện
vọng của người bị thu hồi đất, đồng thời người bị thu hồi đất thực hiện các quyết
định của Nhà nước, trực tiếp tham gia ý kiến đối với dự kiến phương án
BTHT&TĐC được niêm yết công khai tại trụ sở làm việc của tổ chức được giao
nhiệm vụ thực hiện BTHT&TĐC và trụ sở UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có

đất bị thu hồi.
- Người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại nếu chưa đồng ý với quyết định về
BTHT&TĐC và được cấp có thẩm quyền ra quyết định giải quyết. Nếu không đồng ý
với quyết định giải quyết lần đầu, người khiếu nại có quyền khởi kiện tại Toà án nhân
dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh là cấp quyết định giải quyết
cuối cùng đối với khiếu nại của người bị thu hồi đất. Tuy nhiên để đảm bảo thực hiện
nghiêm túc các quyết định thu hồi đất BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất trong
khi chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải chấp hành quyết định thu
hồi đất, giao đất đúng kế hoạch và thời gian được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
quyết định (Điều 40, Nghị định 69/2009/NĐ-CP).
1.2.3 Những nội dung cơ bản của chính sách BTHT&TĐC khi Nhà nước
thu hồi đất.
1.2.3.1 Thẩm quyền thu hồi đất:
Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và của Nhà nước, Điều 44 Luật
Đất đai và các Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, Nghị định

13
84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định về thẩm quyền thu hồi
đất, có 2 cấp được quyết định thu hồi đất:
- UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài (trừ trường hợp
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam).
- UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà
ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thu hồi đất phải thực hiện đúng thẩm
quyền của mình, không được ủy quyền cho UBND cấp dưới. Các thẩm quyền nói
trên gắn với trách nhiệm trực tiếp của từng cấp chính quyền và nhất quán giữa thẩm
quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất với thẩm quyền

thu hồi đất.
1.2.3.2 Bồi thường, hỗ trợ về đất:
Mặc dù đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu
nhưng Nhà nước lại trao quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đất cho người sử dụng
đất. Người sử dụng đất tuy rằng không phải chủ sở hữu nhưng lại có 2/3 nhóm
quyền của chủ sở hữu (chỉ không có quyền định đoạt). Do nhu cầu của mình, Nhà
nước thu hồi đất, người sử dụng đất buộc phải thực hiện nhưng được Nhà nước trả
lại quyền sử dụng đất đối với diện tích thu hồi bằng các chính sách bồi thường.
Do quan hệ đất đai mang tính quyền lực nên khi Nhà nước thu hồi đất, người
có đất bị thu hồi không có quyền thỏa thuận với các cơ quan nhà nước. Nhà nước tự
mình quy định chính sách bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi. Tại khoản 6
Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 giải thích như sau: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi
đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi
cho người bị thu hồi đất”.
* Nguyên tắc bồi thường: Quy định tại Điều 14 Nghị định số 69/2007/NĐ-
CP và Điều 3 Thông tư số 14/2004/TT-BTTNMT có nội dung:
Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng có đủ điều kiện quy định tại các
khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10 và 11 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03

14
tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và các
Điều 44, 45 và 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của
Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi
đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều
kiện được bồi thường thì UBND cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ.
Hậu quả của việc thu hồi đất là rất nghiêm trọng, trong khi người có đất bị
thu hồi không có quyền thỏa thuận, nên Nhà nước phải quy định thật rõ ràng, cụ thể
nguyên tắc bồi thường cho người có đất bị thu hồi. Về nguyên tắc, Nhà nước thu hồi
đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao

đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi
thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu
hồi đất; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở tái định cư
(TĐC) hoặc nhà ở TĐC, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được
thực hiện thanh toán bằng tiền.
Trên thực tế, chỉ khi thu hồi đất ở thì chắc chắn người có đất bị thu hồi được
Nhà nước bồi thường bằng cách giao đất TĐC. Ngoài ra, do quỹ đất công, đất chưa
sử dụng không nhiều nên khi thu hồi các loại đất khác đặc biệt là đất nông nghiệp
thì hầu như Nhà nước sẽ bồi thường cho người có đất bị thu hồi bằng giá trị quyền
sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Giá đất lại do Nhà
nước quy định nên phát sinh nhiều khiếu nại về giá đất.
* Điều kiện được bồi thường: Điều kiện để người đang sử dụng đất được bồi
thường về đất thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10 và 11 Điều 8
của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và các Điều 44, 45 và 46 của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP. Một số điểm tại khoản 3 Điều 8 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP.
* Trường hợp thực hiện bồi thường chậm được quy định như sau:
+ Bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà
giá đất tại thời điểm bồi thường do UBND cấp tỉnh công bố cao hơn giá đất tại thời
điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi
thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết
định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.

15
+ Bồi thường chậm do người bị thu hồi đất gây ra, nếu giá đất tại thời điểm
bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo
giá đất tại thời điểm bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường cao hơn giá
đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đấ tại thời điểm có
quyết định thu hồi.
Nếu Nhà nước thu hồi đất mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm
có quyết định thu hồi đất chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ)

thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá
chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường tại địa phương để quyết định mức giá cụ
thể cho phù hợp.
* Những trường hợp không được bồi thường:
1. Người sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 14 Nghị
định số 69/2007/NĐ-CP.
2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử sụng đất, được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân
sách Nhà nước; được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; đất nhận
chuyển nhượng QSDĐ mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng QSDĐ có nguồn
gốc từ ngân sách Nhà nước.
3. Đất bị thu hồi thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3,
4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003.
4. Người bị Nhà nước thu hồi đất có một trong các điều kiện quy định tại
Điều 8 của Nghị định 197/2004/NĐ-CP nhưng một trong các trường hợp quy định
tại khoản 1,2,3,4 và 5 Điều 7 Nghị định 197/2004/NĐ-CP.
* Giá đất để tính bồi thường:
1. Giá đất để tính bồi thường quy định tại Điều 11 của Nghị định số
69/2009/NĐ-CP là giá đất theo mục đích đang sử dụng của loại đất bị thu hồi, được
UBND cấp tỉnh quy định và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
Trường hợp giá đất do UBND cấp tỉnh công bố chưa sát với giá chuyển
nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh
giao cho cơ quan chức năng xác định lại giá đất cụ thể để quyết định giá đất tính bồi
thường cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy định về khung giá các loại đất.

16
2. Chi phí đầu tư vào đất còn lại quy định tại khoản 3 Điều 9 của Nghị định
số 197/2004/NĐ-CP là các chi phí thực tế hợp lý mà người sử dụng đất đã đầu tư
vào đất để sử dụng theo mục đích được phép sử dụng mà đến thời điểm Nhà nước
thu hồi đất còn chưa thu hồi được. Các khoản chi phí đầu tư vào đất phải có đầy đủ

hồ sơ, chứng từ, thực tế chứng minh. Chi phí đầu tư vào đất còn lại được xác định
bằng (=) tổng chi phí thực tế hợp lý tính thành tiền đã đầu tư vào đất trừ (-) đi số
tiền đầu tư phân bổ cho thời gian đã sử dụng đất.
* Phương pháp tính giá bồi thường: Phương pháp tính giá bồi thường chính
là phương pháp xác định giá đất quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại
đất và Nghị định 123/2007/NĐ-CP, ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi bổ
sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, bao gồm: phương pháp so sánh trực
tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư. [9]
* Nội dung bồi thường, hỗ trợ cho từng loại đất:
1. Đối với đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân: Được quy định tại Điều
16 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi được
bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thường thì
được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng.
- Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng vượt hạn
mức thì việc bồi thường được thực hiện như sau:
+ Trường hợp diện tích đất vượt hạn mức do thừa kế, tặng cho, nhận chuyển
nhượng từ người khác, tự khai hoang theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt thì được bồi thường;
+ Diện tích đất vượt hạn mức của các trường hợp không thuộc quy định tại
điểm a khoản này thì không được bồi thường về đất, chỉ được bồi thường chi phí
đầu tư vào đất còn lại.
- Trường hợp đất thu hồi là đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã,
phường, thị trấn thì không được bồi thường về đất, người thuê đất công ích của xã,
phường, thị trấn được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.

17
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục

đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc
dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi
được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
- Đất nông nghiệp sử dụng chung của nông trường, lâm trường quốc doanh
khi Nhà nước thu hồi được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, nếu chi phí
này là tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
2. Đối với đất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân:
- Đất phi nông nghiệp không phải đất ở của hộ gia đình và cá nhân, theo
Điều 11 Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định:
+ Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộ
gia đình, cá nhân có nguồn gốc là đất ở đã được giao sử dụng ổn định lâu dài hoặc có đủ
điều kiện để cấp GCNQSDĐ, khi Nhà nước thu hồi được bồi thường theo giá đất ở.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận
chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho hoặc do nhà nước giao có thu tiền sử
dụng đất được bồi thường theo giá đất phi nông nghiệp; trường hợp sử dụng đất do
Nhà nước hoặc do UBND cấp xã cho thuê theo thẩm quyền thì khi Nhà nước thu
hồi chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
- Đất phi nông nghiệp là đất ở theo Điều 13 Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định:
+ Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở
được bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu TĐC hoặc bồi thường bằng tiền
theo đề nghị của người có đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế ở địa phương.
+ Diện tích đất bồi thường bằng giao đất ở mới cho người có đất bị thu hồi cao
nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương; trường hợp đất ở bị thu hồi có diện tích lớn
hơn hạn mức giao đất ở thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa phương và số
nhân khẩu của hộ gia đình bị thu hồi đất, xem xét, quyết định giao thêm một phần diện
tích đất ở cho người bị thu hồi đất, nhưng không vượt quá diện tích của đất bị thu hồi.
3. Đối với đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp của tổ chức theo Điều 12
Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định:
- Tổ chức đang sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiêp được Nhà
nước giao đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất