Đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải pháp cho công tác giải phóng mặt bằng của dự án xây dựng khu đô thị xi măng tại quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng20

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

TRẦN HIẾU
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO CÔNG
TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ XI
MĂNG TẠI QUẬN HỒNG BÀNG, THÀNH PHỐ HẢI PHÕNG
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Hà Nội - 2012


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Trần Hiếu
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO
CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU ĐÔ
THỊ XI MĂNG TẠI QUẬN HỒNG BÀNG, THÀNH PHỐ HẢI PHÕNG
Chuyên ngành: Địa chính
Mã số: 60.44.80
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phạm Quang Tuấn
Hà Nội - 2012


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
STT
Chữ viết tắt
Ý nghĩa

1
BTHT&TĐC
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
2
CP
Chính phủ
3
GPMB
Giải phóng mặt bằng
4
HĐND
Hội đồng nhân dân
5
BGMB
Bàn giao mặt bằng
6
NĐ
Nghị định
7
QĐ
Quyết định
8
TĐC
Tái định cư
9
KĐT
Khu đô thị
10
UBND
Uỷ ban nhân dân

11
UB
Uỷ ban
12
CNH - HĐH
Công nghiệp hoá- Hiện đại hoá
13
GCN
Giấy chứng nhận
14
BTNMT
Bộ Tài nguyên môi trường
15
BTC
Bộ tài chính
16
TT
Thông tư











DANH MỤC CÁC BẢNG

STT
Tên bảng
Trang
1
Bảng 2.1: Chỉ tiêu sản xuất công nghiệp năm 2006 đến năm 2010
47
2
Bảng 2.2: Chỉ tiêu thương mại - dịch vụ
49
3
Bảng 2.3: Chỉ tiêu sản xuất nông nghiệp
51
4
Bảng 2.4: Tỷ lệ dân số
51
5
Bảng 2.5: Tổng diện tích các loại đất thu hồi của dự án
57
6
Bảng 2.6: Bảng tổng hợp quy hoạch sử dụng đất của dự án
60
7
Bảng 2.7: Kết quả thực hiện GPMB xây dựng KĐT Xi
Măng tính đến tháng 12/2012
63
8
Bảng 2.8: Tổng hợp kết quả bồi thường, hỗ trợ về đất khi
Nhà nước thu hồi đất để xây dựng KĐT Xi Măng trên địa
bàn quận Hồng Bàng
64

9
Bảng 2.9: Giá đất ở trung bình theo thị trường ở khu vực
xây dựng KĐT Xi măng năm 2008 đến năm 2012
65
10
Bảng 2.10: So sánh giá đất ở thị trường trung bình với giá
đất ở tính bồi thường tại khu vực KĐT Xi măng năm 2008
đến năm 2012
66
11
Bảng 2.11: Đơn giá bồi thường một số cây trồng, hoa màu
66
12
Bảng 2.12: Tổng hợp bồi thường, hỗ trợ về nhà và tài sản
khác của dự án KĐT Xi măng
73
13
Bảng 2.13: Tổng hợp về thực hiện chính sách hỗ trợ của dự
án KĐT Xi măng
73
14
Bảng 2.14: Tổng hợp ý kiến đánh giá của người dân về giá
bồi thường đất và tài sản trên đất
77
15
Bảng 2.15: Tổng hợp ý kiến của người dân về chính sách hỗ
trợ và tái định cư
78

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
STT
Tên biểu đồ
Trang
1
Biểu đồ 2.1: Nhiệt độ trung bình các tháng trong năm
44
2
Biểu đồ 2.2: Lượng mưa trung bình các tháng trong năm
45
3
Biểu đồ 2.3: Độ ẩm trung bình các tháng trong năm
45
4
Biểu đồ 2.4: Giờ nắng trung bình các tháng trong năm
46
5
Biểu đồ 2.5: Chỉ tiêu sản xuất công nghiệp
48
6
Biểu đồ 2.6: Phát triển thương mại - dịch vụ
50
DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH
STT
Tên hình ảnh
Trang
1
Hình 2.1: Sơ đồ mô phỏng Khu đô thị Xi măng
56

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
Tính cấp thiết đề tài 1
Mục tiêu nghiên cứu 2
Nhiệm vụ nghiên cứu 2
Phạm vi nghiên cứu 2
Phương pháp nghiên cứu 2
Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn 3
Cấu trúc Luận văn 4
Chương 1. Tổng quan chính sách pháp luật về thu hồi đất giải phóng
mặt bằng…………………………………….…………………………………… 5
1.1. Nhu cầu thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong quá trình công
nghiệp hoá, đô thị hoá 5
1.2. Nội dung các chính sách, quy định pháp lý chủ yếu về bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo pháp luật hiện hành 6
1.2.1. Cơ sở pháp lí về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu

hồi đất 6
1.2.1.1. Thu hồi đất - quyền định đoạt về đất của Nhà nước 6
1.2.1.2. Thu hồi đất có bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 7
1.2.1.3. Các văn bản pháp luật chủ yếu của nhà nước về bồi thường thiệt hại
cho người có đất bị thu hồ 8
1.2.2. Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất 11
1.2.3. Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi nhà nước thu hồi đất 14
1.2.3.1. Bồi thường, hỗ trợ về đất 14


1.2.3.2. Bồi thường, hỗ trợ về tài sản 29
1.2.3.3. Chính sách hỗ trợ khi thu hồi đất 33
1.2.3.4 Chính sách tái định cư 36
1.3. Tổng quan về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
để xây dựng các khu đô thị trên địa bàn thành phố Hải Phòng 37
1.3.1. Các văn bản pháp lí chủ yếu của Thành phố về thu hồi đất, bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư 37
1.3.2. Khái quát kết quả thực hiện công tác thu hồi đất, GPMB để thực
hiện các dự án trên địa bàn thành phố Hải Phòng 38
1.4. Tổng quan các dự án xây dựng khu đô thị và các dự án GPMB trên
địa bàn quận Hồng Bàng 40
Chương 2. Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng của dự án xây dựng khu đô thị Xi Măng, quận Hồng bàng, thành phố Hải
Phòng 43
2.1. Khái quát đặc điểm tự nhiên tài nguyên thiên nhiên và môi tường
của quận Hồng Bàng thành phố Hải Phòng 43
2.2. Khái quát về tình hình phát triển kinh tế - xã hội của quận Hồng
Bàng thành phố Hải Phòng 47

2.3. Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư của dự án khu đô thị Xi Măng 53
2.3.1. Căn cứ pháp lí của dự án 54
2.3.2. Phạm vi, giới hạn của dự án trên địa bàn 56
2.3.3. Mục tiêu của dự án 57
2.3.4. Quy hoạch chi tiết dự án 58
2.2.5. Tiến độ thực hiên dự án 61

1
2.3.6. Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ và tái
định cư của dự án 62
2.3.6.1. Đánh giá về tình tình thực hiện thu hồi đất 62
2.3.6.2. Thực trạng bồi thường đất về đất (giá đất do nhà nước áp dụng) để
tính bồi thường và giá đất thực tế 63
2.3.6.3. Bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất, cây cối hoa màu……… 66
2.3.6.4. Tình hình thực hiện chính sách hỗ trợ đất ở và tái định cư 73
2.3.7. Những thuận lợi, khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng tại
Dự án xây dựng KĐT Xi Măng 79
2.3.7.1. Những thuận lợi trong công tác giải phóng mặt bằng 79
2.3.7.2. Những khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng 81
2.3.7.3. Nhận xét chung 84
Chương 3. Đề xuất một số giải pháp cho công tác thu hồi đất, GPMB của
dự án xây dựng khu đô thị Xi Măng 87
3.1. Những đề xuất từ Nhà nước về cơ chế, chính sách 87
3.2. Về giá đất, tài sản trên đất bồi thường, hỗ trợ 90
3.3. Về công tác tổ chức thực hiện thu hồi đất, GPMB của dự án 92
3.4. Một số giải pháp khác 93
3.4.1 Tăng cường vai trò cộng đồng trong việc tham gia công tác
GPMB 93
3.4.2 Nâng cao năng lực cán bộ và hiệu quả làm việc của Tổ chức làm

nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và TĐC 94
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 97
TÀI LIỆU THAM KHẢO 99



2
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết đề tài
Trong quá trình đổi mới ở nước ta, đặc biệt những năm gần đây, việc xây
dựng cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, khu đô thị mới đã phát triển nhanh đáp ứng
nhu cầu CNH-HĐH đất nước với mục tiêu đưa nước ta cơ bản trở thành một nước
công nghiệp vào năm 2020.
Thu hồi đất, bồi thường để giải phóng mặt bằng để thực hiện các công trình
quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, công cộng, phát triển kinh tế là một khâu quan
trọng, then chốt của quá trình phát triển. Bồi thường, giải phóng mặt bằng là điều
kiện ban đầu và tiên quyết để triển khai thực hiện các dự án. Bồi thường và giải
phóng mặt bằng cũng là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp tác động tới mọi
mặt đời sống kinh tế, xã hội và cộng đồng dân cư, ảnh hưởng trực tiếp tới lợi ích
của Nhà nước, của Chủ đầu tư, đặc biệt đối với các hộ gia đình, cá nhân có đất bị
thu hồi trên phạm vi cả nước, của từng địa phương.
Dự án xây dựng khu đô thị Xi Măng là một dự án quan trọng của thành phố
Hải Phòng do Công ty cổ phần đô thị Xi Măng làm chủ đầu tư. Theo quy hoạch chi
tiết, dự án có diện tích 78, 6 ha trên địa bàn phường Thượng Lý, quận Hồng Bàng
thành phố Hải Phòng. Trong tổng số 78, 6 ha diện tích đất phải thu hồi có 6, 5 ha là
đất ở đô thị của 1.300 hộ gia đình cá nhân, còn lại là đất chuyên dùng, đất thủy lợi,
giao thông . . . bước đầu GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Vì vậy việc nghiên cứu
công tác thu hồi đất, GPMB của dự án này nhằm rút ra được những bài học kinh
nghiệm và các giải pháp góp phần xây dựng chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư của thành phố Hải Phòng. Xuất phát từ lý do này, tôi đã chọn thực hiện đề

tài: Đánh giá thực trạng và đề xuất một số giải pháp cho công tác giải phóng mặt
bằng của dự án xây dựng khu đô thị Xi Măng tại quận Hồng Bàng, thành phố
Hải Phòng.

3
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
nhằm đề xuất một số giải pháp cho công tác giải phóng mặt bằng của Dự án xây
dựng khu đô thị Xi Măng tại quận Hồng bàng, thành phố Hải Phòng.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư của Nhà nước ta từ sau khi có Luật đất đai 2003 đến nay.
- Thu thập, tài liệu số liệu về công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án
xây dựng khu đô thị Xi Măng.
- Điều tra, khảo sát về giá đất bồi thường của dự án, phỏng vấn các hộ thuộc
diện bị thu hồi đất và nhận hỗ trợ, tái định cư.
- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng,
làm rõ những nguyên nhân, những khó khăn vướng mắc trong giải phóng mặt bằng
của dự án.
- Đề xuất một số giải pháp.
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: thu hồi đất, GPMB của dự án với tổng diện tích 78,6 ha
trên địa bàn phường Thượng Lý, quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng.
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu: sử dụng để thu thập thông tin
tư liệu; chính sách, các Nghị định, Thông tư của Chính Phủ và các Quyết định Công
văn của thành phố Hải Phòng về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định

4
cư tại Dự án khu đô thị Xi Măng, phục vụ cho mục đích đánh giá. Thu thập các

phiếu điều tra.
- Phương pháp thống kê: sử dụng để thống kê các số liệu về giá đất bồi
thường, nhà và tài sản trên đất, số liệu về hỗ trợ và tái định cư phục vụ cho mục
đích nghiên cứu.
- Phương pháp điều tra nhanh giá đất thị trường, phỏng vấn trực tiếp: điều tra
nhanh giá đất thị trường tại địa bàn nghiên cứu trong các năm 2008 - 2012 thông
qua thông tin của cơ quan quản lý đất đai, Hội đồng bồi thường dự án, trên mạng
Internet và trực tiếp phỏng vấn người dân để có số liệu so sánh với giá đất áp dụng
để lập phương án bồi thường hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất và giá đất theo khung
giá do Uỷ ban nhân dân thành phố Hải Phòng quy định. Điều tra nhanh, phỏng vấn
trực tiếp các hộ gia đình, cá nhân trong diện được bồi thường, hỗ trợ về giá đất và
tài sản gắn liền với đất để thu thập các thông tin về giá bồi thường, điều kiện ăn ở
của các hộ khi được bố trí tái định cư.
- Phương pháp tổng hợp và phân tích để đánh giá làm rõ thực trạng công tác
thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án và đề xuất các giải pháp có
tính khoa học và phù hợp với thực tiễn cao, góp phần hoàn thiện việc thực hiện
chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nâng cao đời sống của người dân có
đất bị thu hồi đất.
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn
- Luật đất đai 2003 và các văn bản dưới luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Các báo cáo của các cấp: thành phố, quận Hồng Bàng, phường có liên quan
đến vấn đề nghiên cứu.

5
- Các báo cáo của Hội đồng GPMB, các tổ GPMB của phường thực hiện Dự
án.
- Tài liệu chuyên ngành của các chuyên gia.
- Thu thập thông tin từ việc điều tra thực tế tại địa phương.
- Thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại địa bàn nghiên cứu

7. Cấu trúc Luận văn
Chương 1. Tổng quan về vấn đề thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để xây
dựng khu đô thị mới
Chương 2. Đánh giá thực trạng công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của
dự án xây dựng khu đô thị Xi Măng tại phường Thượng Lý, quận Hồng Bàng, thành
phố Hải Phòng
Chương 3. Đề xuất một số giải pháp cho công tác thu hồi đất, giải phóng mặt
bằng của dự án xây dựng khu đô thị Xi Măng










6
Chương 1
TỔNG QUAN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG
1.1. Nhu cầu thu hồi đất, giải phóng mặt bằng trong quá trình công nghiệp
hoá, đô thị hoá.
Công nghiệp hoá - hiện đại hoá và đô thị hoá là con đường phát triển của mọi
quốc gia trên thế giới. Trong thời đại khoa học- công nghệ phát triển nhanh thì đó
chính là con đường giúp cho các nước chậm phát triển rút ngắn thời gian so với các
nước. Trong quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá, tiến trình phát triển xã hội đã
có sự thay đổi cơ bản đó là: phát triển đô thị kèm theo sự thu hẹp xã hội nông thôn,
làm thay đổi căn bản xã hôi nông thôn theo hướng công nghiệp.

Nước ta là một nước có nền kinh tế đang trên đà phát triển. Tuy nhiên với
dân số hơn 80 triệu người và những năm gần đây tốc độ đô thị hoá ở nước ta diễn ra
mạnh mẽ, xu hướng đổ xô về các thành phố lớn đã làm nảy sinh nhiều vấn đề nhu
cầu của người dân như: nhà ở, việc làm, trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải
trí,… Điều đó đang gây sức ép về việc phân bổ quỹ đất phù hợp để có thể phục vụ
quá trình sản xuất cũng như phục vụ cuộc sống sinh hoạt của người dân. Đại hội
Đảng toàn quốc lần thứ IX quyết định chiến lược cơ bản về phát triển kinh tế - xã
hội 10 năm đầu của thế kỷ 21 là “Chiến lược đẩy mạnh công nghiệp hoá - hiện đại
hoá theo định hướng xã hội chủ nghĩa, xây dựng nền tảng để đến năm 2020 nước ta
cơ bản trở thành nước công nghiệp cùng với chiến lược củng cố, phát triển hội nhập
kinh tế quốc tế”.
Bên cạnh đó, nước ta đang trong tiến trình đổi mới, hội nhập với nền kinh tế trong
khu vực và trên thế giới trong điều kiện toàn cầu hoá hiện nay thì nhu cầu sử dụng
đất đai cho các mục đích mở mang phát triển đô thị, xây dựng các khu công nghiệp,

7
khu du lịch dịch vụ, các công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình khác
phục vụ cho sự phát triển kinh tế - xã hội cũng như đảm bảo quốc phòng, an ninh và
nâng cao đời sống nhân dân ngày càng tăng. Vì vậy sử dụng quỹ đất hợp lý phục vụ
cho nền kinh tế luôn là nhiệm vụ hàng đầu và công tác quản lý, sử dụng vốn đất
quốc gia cũng cần được nâng cao trước xu thế vận động của nền kinh tế.
Xuất phát từ những lý do trên mà việc thu hồi đất để phục vụ quá trình công
nghiệp hoá - hiện đại hoá là vấn đề tất yếu và không thể tránh khỏi. Để thực hiện tốt
công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng (GPMB) phục vụ cho các dự án xây dựng,
Nhà nước phải có môi trường pháp lý vững chắc, xử lý khéo léo trong mọi tình
huống, đặc biệt phải có các chính sách hợp lý đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp
của người dân trong việc bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất của họ.
1.2. Nội dung các chính sách, quy định pháp lý chủ yếu về bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất theo pháp luật hiện hành.
1.2.1.Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu

hồi đất.
1.2.1.1 Thu hồi đất - quyền định đoạt về đất của Nhà nước.
Luật đất đai 2003 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu. Chủ sở hữu về đất đai có các quyền chiếm hữu, định đoạt và sử
dụng đất đai. Một trong các quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai theo
điểm c, Khoản 2 Điều 5 Luật Đất đai là giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước
thực hiện quyền năng định đoạt đất đai trong trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thu hồi đất để sử
dụng vào mục đích phát triển kinh tế; thu hồi đất đối với những trường hợp vi phạm

8
pháp luật về đất đai, không sử dụng đất, sử dụng đất không hiệu quả; thu hồi đất khi
người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng.
Thu hồi đất là việc nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn
quản lý theo quy định của pháp luật.
1.2.1.2 Thu hồi đất có bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Điều 39, 41 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước chỉ thực hiện bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư đối với người đang sử dụng đất bị thu hồi khi Nhà nước
thu hồi dùng vào các mục đích sau:
- Quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
- Phát triển kinh tế
Nhà nước thực hiện bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư đối với người
đang sử dụng đất có đủ điều kiện quy định tại các khoản 1,2,3,4,5,7,9,10 và 11 Điều
8 Nghị định số 197/204/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (Sau đây gọi là Nghị định số
197/2004/NĐ-CP và các Điều 44,45,46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày
25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ

trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai (Sau đây
gọi là Nghị định số 84/2007/NĐ-CP).
Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; căn cứ vào
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền xét duyệt, Uỷ ban nhân
dân cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái định cư để đảm bảo phục
vụ tái định cư cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở.

9
1.2.1.3 Các văn bản pháp luật chủ yếu của nhà nước về bồi thường thiệt hại
cho người có đất bị thu hồi.
* Từ năm 1993 đến khi có Luật Đất đai 2003
Tư đầu những năm 90 công cuộc đổi mới trên toàn đất nước đã tạo nhiều
điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước, ngày càng nhiều dự án
đầu tư phát triển đòi hỏi phải sử dụng đất với quy mô lớn và tất yếu kèm theo là
GPMB, tái định cư cho người có đất bị thu hồi. Trước tình hình đó Nhà nước đã ban
hành các văn bản pháp lý cho việc bồi thường thiệt hại cho người có đất bị thu hồi.
Trong đó:
Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về bồi thường thiệt hại
khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng thay thế tất cả các văn bản, chính sách trước đó của nhà
nước về bồi thường, GPMB.
So với các văn bản trước, Nghị định 90/CP quy ước định mức bồi thường và
tính toàn diện cao hơn, quy định rõ hơn đối tượng được hưởng chính sách bồi
thường thiệt hại, phân biệt rõ hộ gia đình, đơn vị sử dụng đất đai bất hợp pháp hay
hay hợp pháp để có chế độ bồi thường hoặc không bồi thường, mức độ bồi thường
tuỳ theo tính hợp pháp của về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản của người
bị thu hồi đất. Tuy nhiên trong quá trình triển khai, thực tế cho thấy, sau khi nhà
nước thu hồi đất và thực hiện GPMB người bị ảnh hưởng gặp nhiều khó khăn. Theo
Nghị định này giá đất do nhà nước quy định để bồi thường thiệt hại khác xa so với
giá thực tế. Do vậy, cần thiết phải có một văn bản pháp luật mới thay thế Nghị định

90/CP.
- Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 về bồi thường thiệt hại khi nhà
nước thu hồi đất thay thế cho Nghị định 90/CP.

10
So với Nghị định 90/CP, Nghị định này có rất nhiều điểm tiến bộ trong chính
sách bồi thường, GPMB, tái định cư của nhà nước đối với người bị thu hồi đất, đặc
biệt là người có đất bị thu hồi có quyền lựa chọn một trong 3 phương án bồi thường
bằng đất, bằng tiền, hoặc bằng nhà. Theo Nghị định này giá bồi thường thiệt hại về
đất được tính như sau:
+ Giá đất để tính bồi thường thiệt hại cho chủ tịch UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương quy định cho từng dự án theo đề nghị của Sở Tài chính - Vật
giá, có sự tham gia của các ngành có liên quan.
+ Giá để tính bồi thường thiệt hại xác định trên cơ sở giá đất địa phương ban
hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính bồi
thường phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
địa phương.
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP có thêm chính sách hỗ trợ cũng như một số
điều khoản mới về lập khu tái định cư cho các hộ phải di chuyển. Đồng thời đã đưa
ra các nội dung về công tác thực hiện, quy định trách nhiệm của UBND các cấp và
hội đồng bồi thường giải phóng mặt bằng cấp huyện trong việc chỉ đạo lập phương
án bồi thường, xác định mức bồi thường hoặc trợ cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân và tổ chức thực hiện bồi thường theo phương án được phê duyệt, tạo sự chủ
động cho các địa phương trong việc lựa chọn phương án bồi thường phù hợp với
điều kiện kinh tế, xã hội, quỹ đất của địa phương.
Sau vài năm thực hiện Nghị định 22/1998/CP đã đáp ứng được yêu cầu đòi
hỏi của xã hội, cơ bản phù hợp với ý chí của các đối tượng quản lý nhà nước về đất
đai, phù hợp với nguyện vọng của người dân trong công tác bồi thường, GPMB và
tái định cư, đảm bảo công bằng dân chủ trong xã hội. Song còn rất nhiều bất cập,
đặc biệt trong xu hướng phát trển kinh tế, xã hội mạnh mẽ từ sau năm 2000 đến nay

thì nhiều chính sách đã lạc hậu không áp dụng được vào thực tiễn.

11
* Sau khi có Luật Đất đai năm 2003
Sau khi Nhà nước ban hành Luật Đất đai năm 2003, các chính sách về đất
đai cũng thay đổi theo. Như vậy để phù hợp với sự ra đời của Luật Đất đai và tình
hình thực tế trong công tác thu hồi đất, GPMB, Chính phủ đã ban hành các văn bản
pháp lý sau:
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thi hành Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 84/2007/ NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư.
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài nguyên và
Môi trưòng quy định chi tiết về bồi thường, hõ trợ, tái định cư và trình tự thủ tục thu
hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
Trên đây là những văn bản hướng dẫn việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất được áp dụng chung trên phạm vi cả nước. Ngoài ra do
điều kiện hoàn cảnh, tình hình cụ thể của mỗi tỉnh, mỗi dự án mà có những văn bản

12
kèm theo để cụ thể hoá hoặc điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế ở mỗi địa
phương và từng dự án đó.

1.2.2 Nguyên tắc chung của bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất.
Ở Việt Nam việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện theo các
nguyên tắc sau:
a- Đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất và
lợi ích nhà đầu tư:
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất nước phải
quyết định chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, quyết định giá đất, giá tài
sản để tính bồi thường đất và tài sản. Đây vừa là quyền định đoạt của Nhà nước vừa
là biện pháp xử lý hài hoà lợi ích của người đang sử dụng đất với lợi ích của Nhà
đầu tư. Tất cả các quyền này của Nhà nước đã được quy định cụ thể tại các Điều
42,43,45,47 và 49 Nghị định 197/2004/NĐ-CP.
Người sử dụng đất ổn định được chuyển quyền sử dụng đất là một trong các
quyền của người sử dụng đất đã được xác định tại Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai.
Thực hiện quyền này, người sử dụng đất có nguồn thu nhập từ quyền sử dụng đất
của mình. Do vây, khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao cho
người khác sử dụng vì lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng, phát triển kinh tế, Nhà nước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất một
cách thoả đáng cụ thể:
+ Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường
bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường
thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm

13
quyết định thu hồi đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố tại thời điểm thu hồi
đất (Khoản 2 Điều 14 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP).
+ Ngoài bồi thường về đất, tài sản người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ di
chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất, đào tạo nghề,… ổn định đời sống cho
người bị thu hồi đất (các Điều 17,18,19,20,21,22 và 23 và 23 Nghị định
69/2009/NĐ-CP)

+ Người bị thu hồi đất ở được chuyển vào khu TĐC với hệ thống cơ sở hạ
tầng đồng bộ đủ điều kiện cho họ sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng nơi ở cũ
(Điều 19 Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Thông tư 19/2009/TT-BTNMT)
Nhà đầu tư có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tư xây dựng các công
trình cơ sở hạ tầng, cơ sở sản xuất kinh doanh với chi phí sử dụng đất hợp lý nhất.
Để khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển, Nhà nước không chỉ
ưu đãi tài chính như miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, mà còn hoàn lại
chi phí bồi thường, hỗ trợ về đất mà họ đã chi trả cho người bị thu hồi đất với mức
cao nhất, bằng số tiền sử dụng đất, hoặc tiền thuê đất mà họ phải nộp cho Nhà nước
như đã quy định tại Điều 15 Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Khoản 4 Điều 5, Khoản
3 Điều 6 Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất. Nhà
nước đã phải giành nguồn thu từ đất của mình để đảm bảo lợi ích cho người bị thu
hồi đất, đồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng đất cho nhà đầu tư để thực hiện quyền
thu hồi đất, phân bố sử dụng đất phục vụ cho đầu tư phát triển của đất nước đưa đến
dân giàu, nước mạnh.
b- Đảm bảo công khai dân chủ trong thực hiện:
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất là quan hệ giao dịch về
quyền sử dụng đất giữa người đang sử dụng đất với nhà đầu tư có sự can thiệp của
Nhà nước. không phải giao dịch quyền sử dụng đất thông thường trên thị trường.

14
Tuy nhiên, người bị thu hồi đất chỉ chấp nhận chuyển quyền sử dụng đất của mình
khi chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phù hợp với Luật Đất đai và công tác
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện công khai và bàn bạc dân chủ.
Thứ nhất, trước khi thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp
và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải
thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di
chuyển, phương án tổng thể và bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (Khoản 2 Điều 39
Luật Đất đai năm 2003).
Thứ hai, người bị thu hồi đất được cử người đại diện của mình tham gia Hội

đồng bồi thường,hỗ trợ và tái định cư cấp quận, huyện,thị xã, thành phố trực thuộc
tỉnh để phản ánh nguyện vọng của người bị thu hồi đất, đồng thời người bị thu hồi
đất thực hiện các quyết định của Nhà nước, trực tiếp tham gia ý kiến đối với dự kiến
phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được niêm yết công khai tại trụ sở làm
việc của tổ chức được giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và
trụ sở UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi.
Thứ ba, người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại nếu chưa đồng ý với quyết
định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và được cấp có thẩm quyền ra quyết định
giải quyết. Nếu không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu,người khiếu nại có
quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND
cấp tỉnh là cấp quyết định giải quyết cuối cùng đối với khiếu nại của người bị thu
hồi đất. Tuy nhiên để đảm bảo thực hiện nghiêm túc các quyết định thu hồi đất bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong khi chờ giải quyết
khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải chấp hành quyết định thu hồi đất, giao đất
đúng kế hoạch và thời gian được cơ quan Nhà nước cóthẩm quyền quyết định (Điều
40, Nghị định 69/2009/NĐ-CP).

15
1.2.3 Những nội dung cơ bản của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
1.2.3.1 Bồi thường, hỗ trợ về đất
* Nguyên tắc bồi thường
Nguyên tắc bồi thường được quy định tại Điều 14 Nghị định số 69/2007/NĐ-
CP và Điều 3 Thông tư số 14/2004/TT-BTTNMT có nội dung:
Người bị nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện quy định tại Điều 8 Nghị định
197/2004/NĐ-CP thì được bồi thường,và các Điều 44,45 và 46 Nghị định số
84/2007/NĐ-CP, trường hợp không đủ điều kiện bồi thường thì UBND tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương xem xét để hỗ trợ.
Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đính nào thì được bồi thường
bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bồi thường bằng tiền.

Trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về
giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền.
Trường hợp người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà
chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của
pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền
được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách Nhà nước.Trường hợp các khoản
nghĩa vụ tài chính về đất đai phải nộp lớn hơn hoặc tiền bồi thường đất thì số tiền
được trừ tối đa bằng số tiền bồi thường đất.
* Điều kiện được bồi thường
Điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 14 Nghị định số 69/2007/NĐ-
CP và Điều 3 Thông tư số 14/2004/TT-BTTNMT có nội dung sau:

16
Người bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện sau đây thì được
bồi thường:
1. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất và giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất quy định tại điểm c
khoản 3 Điều 8 bao gồm:
a) Giấy tờ thừa kế theo quy định của pháp luật;
b) Giấy tờ tặng, cho nhà đất có công chứng hoặc xác nhận của Ủy ban nhân
dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) tại thời
điểm tặng, cho;
c) Giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất của cơ quan, tổ chức giao nhà.
2. Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở quy định
tại điểm đ khoản 3 Điều 8, trường hợp này phải bảo đảm các điều kiện sau:
a) Nhà thanh lý, hóa giá, nhà bán phải thuộc sở hữu nhà nước. Nhà thuộc sở
hữu nhà nước gồm: nhà ở tiếp quản từ chế độ cũ, nhà vô chủ, nhà vắng chủ đã được
xác lập sở hữu nhà nước; nhà ở tạo lập do ngân sách nhà nước đầu tư; nhà ở được
tạo lập bằng tiền có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; nhà ở được tạo lập bằng tiền
theo phương thức nhà nước và nhân dân cùng làm; các nhà ở khác thuộc sở hữu nhà

nước.
b) Nhà được cơ quan, đơn vị hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang
nhân dân, tổ chức đoàn thể của Nhà nước và doanh nghiệp nhà nước thanh lý, hoá
giá nhà ở, bán nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu nhà nước trước ngày 05 tháng 7
năm 1994 hoặc giấy tờ bán nhà ở do tổ chức chuyên quản nhà ở bán theo quy định
tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và
kinh doanh nhà ở.

17
3. Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người đang sử
dụng đất quy định tại điểm e khoản 3 Điều 8 bao gồm:
a) Bằng khoán điền thổ;
b) Văn tự đoạn mãi bất động sản (gồm nhà ở và đất ở) có chứng nhận của cơ
quan thuộc chế độ cũ;
c) Văn tự mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, đổi nhà ở, thừa kế nhà ở mà gắn
liền với đất ở có chứng nhận của cơ quan thuộc chế độ cũ;
d) Bản di chúc hoặc giấy thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được cơ
quan thuộc chế độ cũ chứng nhận;
đ) Giấy phép cho xây cất nhà ở hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc của cơ
quan thuộc chế độ cũ cấp;
e) Bản án của cơ quan Tòa án của chế độ cũ đã có hiệu lực thi hành;
g) Các loại giấy tờ khác chứng minh việc tạo lập nhà ở, đất ở nay được Ủy
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất ở (sau đây gọi chung
là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) công nhận.
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sứ dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã,
phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau
đây:
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của
nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà

miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

18
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng kí ruộng đất, sổ địa chính;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế theo quy định của pháp luật; giấy tờ tặng, cho
quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất có công chứng hoặc xác nhận của
Uỷ ban nhân dân cấp xã tại thời điểm tặng, cho; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền
với đất của cơ quan, tổ chức giao nhà và có xác định của UBND cấp xã.
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất
ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất sử
dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy
định của pháp luật:
- Nhà ở có giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở
phải là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
- Có giấy tờ thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở
hữu nhà nước trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;
- Có giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do cơ quan, đơn vị hành chính
sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, tổ chức đoàn thể của Nhà nước và
doanh nghiệp nhà nước, tổ chức chuyên quản nhà ở bán theo quy định tại Nghị định
số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà
ở.
e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc ché độ cũ cấp cho người sử dụng
đất.
4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy
định tại trường hợp 3 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về