Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất

Đề án môn học
MỤC LỤC
SV: Trần Thu Thủy Lớp: KT&QL Địa chính K50
Đề án môn học
LỜI NÓI ĐẦU
Quá trình phát triển của Việt Nam theo hướng CNH-HĐH theo chiến lược phát
triển kinh tế - xã hội đến năm 2020 của Đảng, Nhà nước đòi hỏi việc triển khai ngày
càng nhiều các dự án đầu tư, với nguồn vốn trong và ngoài nước, thuộc mọi thành
phần kinh tế,đặc biệt là các dự án có sử dụng đất càng được chú trọng và quan tâm
cuat toàn bộ các thành phần kinh tế. Trong đó, nguồn vốn cho vay theo dự án đầu tư
của NHTM ngày càng phổ biến, cơ bản và quan trọng đối với mỗi cá nhân, doanh
nghiệp và Chính phủ. Đó cũng đặt ra một thách thức không nhỏ đối với các NHTM
về sự an toàn và hiệu quả của nguồn vốn cho vay theo dự án. Bởi vì, các dự án đầu tư
nói chung và các dự án có sử dụng đất nói riêng thường đòi hỏi số vốn lớn, thời gian
kéo dài và rủi ro rất cao. Để đi đến chấp nhận cho vay, thì thẩm định dự án đầu tư về
mặt tài chính dự án đầu tư là khâu quan trọng, quyết định chất lượng cho vay theo dự
án của ngân hàng. Thẩm định tài chính dự án đầu tư ngày càng có ý nghĩa vô cùng to
lớn, đảm bảo lợi nhuận, sự an toàn cho ngân hàng.
Mục đích nghiên cứu
Qua việc nghiên cứu đề tài, mục đích của em là tìm hiểu sau thêm về môi truờng
cũng như tính chất hoạt động của một NHTM, cụ thể là trong một nghiệp vụ hết sức
quan trọng của NH là khâu thẩm định, đánh giá và kiểm tra các dự án có sử dụng đất
để cho vay trong điều kiện hiện nay.Em mong rằng qua nghiên cứu đề tài, em có thể
nắm rõ quy trình của nghiệp vụ thẩm định,thêm vào đó đề xuất ra một số giải pháp
tham khảo để nâng cao chất luợng của công việc này trong các NH hiện nay, do bối
cảnh của ngành NH đang trong giai đoạn phát triển nhanh chóng,công tác thẩm định
dự án cần được bổ sung và hoàn thiện hơn nữa nhằm đảm bảo an toàn và lợi nhuận
cho ngân hàng cũng như phía Doanh nghiệp có dự án đầu tư sử dụng đất có được
nguồn vốn vay ổn định lâu daifvaf trên cả là đảm bảo sự ổn định của nền kinh tế quốc
dân,đảm bảo an sinh xã hội,phù hợp với những quy hoạch sử dụng đất mà Nhà nước
ban hành.

Đối tượng và phương pháp nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Chuyên đề thực tập tập trung nghiên quy trình của
nghiệp vụ thẩm định tài chính dự án, mục đích, ý nghĩa của công việc, tầm quan trọng
của nghiệp vụ này trong toàn bộ các hoạt động của một NHTM
-Phương pháp nghiên cứu:Phân tích và đánh giá,so sánh các vấn đề lý thuyết liên
quan đến thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử đụng đât trong các NHTM nói chung.
-Kết cấu của đề án:
Chương I:Lý thuyết chung về thẩm định tài chính dự án đầu tư.
SV: Trần Thu Thủy Lớp: KT&QL Địa chính K50
1
Đề án môn học
Chương II:Hệ thống văn bản pháp luật có liên quan đến thẩm định tài chính dự án
đầu tư có sử dụng đất.
Chương III:Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử
dụng đất.
Kết luận và tài liệu tham khảo.
I.LÝ THUYẾT CHUNG
1.Thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất.
1.1.Khái niệm thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất.
Các dự án đầu tư sau khi được soạn thảo và thiết kế xong dù được nghiên
cứu tính toán rất kỹ lưỡng và chi tiết thì chỉ mới qua bước khởi đầu. Để đánh giá
tính hợp lý, tính hiệu quả, tính khả thi của dự án và ra quyết định dự án có được
thực hiện hay không thì phải có một quá trình xem xét kiểm tra, đánh giá một
cách độc lập và tách biệt với quá trình soạn thảo dự án. Quá trình đó gọi là thẩm
định dự án. Có rất nhiều quan điểm khác nhau về thẩm định tuỳ theo tính chất của
công cuộc đầu tư và chủ thể có thẩm quyền thẩm định, song đứng trên góc độ tổng
quát có thể định nghĩa như sau:
Thẩm định dự án đầu tư là quá trình một cơ quan chức năng (Nhà nước hoặc
tư nhân) thẩm tra,so sánh xem xét một cách khách quan, khoa học và toàn diện về các
mặt pháp lý, các nội dung cơ bản ảnh hưởng đến hiệu quả, tính khả thi, tính hiện thực

của dự án, để quyết định đầu tư hoặc cấp giấy phép về đầu tư ,hiệu chỉnh hoặc cho
phép tiếp tục triển khai dự án.
1.2.Yêu cầu và mục đích thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất.
1.2.1.Yêu cầu
Thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất phải cung cấp được những thông tin và
phân tích được các vấn đề liên quan về dự án sắp được thực hiên,đánh giá xem dự án
đó có phù hợp với Quy hoạch phát triển kinh tế của địa phương hay không,kết luận về
tính khả thi của thị trường,kỹ thuật,tài chính và quản lý dự án.Một trong những yêu
cầu quan trọng là phải trả lời được về tính hợp lý của bản thiết kế kỹ thuật,đánh giá sự
phù hợp của nó với đề án đã được phê duyệt,đánh giá sự bền vững của công
trình.Đánh giá được kế hoạch đấu thầu có hợp lý và phù hợp với đề án kỹ thuật hay
không,lựa chọn nhà thầu có đảm bảo khách quan độc lập và đáng tin cậy hay
không,quyết toán công trình có đảm bảo đúng pháp luật,hợp lý và phù hợp với đề án
kỹ thuật hay không.Yêu cầu cần xem xét quan trọng nữa là lợi ích về mặt tài chính có
bảo đảm yêu cầu của chủ đầu tư hay không và đánh giá phần đóng gớp kinh tế dự kiến
của dự án vào tăng trưởng kinh tế,vào việc thực hiện các mục tiêu xã hội.
SV: Trần Thu Thủy Lớp: KT&QL Địa chính K50
2
Đề án môn học
1.2.2.Mục đích.
Tùy vào những yêu cầu và tính chất khác nhau của những sự án khác nhau mà
mục đích của việc thẩm định cũng khác nhưng quan trọng nhất của việc thẩm định dự
án vẫn là ra quyết định của dự án và đánh giá tính khả thi của dự án nhằm ngăn chặn
những dự án xấu,không bỏ sót các dự án tốt,đảm bảo sử dụng hợp lý và có hiệu quả
quỹ đất của Quốc gia sao cho phù hợp với sự phát triển trong điều kiện đất đai đang
trở thành nguồn lực khan hiếm như hiện nay.
1.3.Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định các dự án đầu tư có
sử dụng đất.
Xem xét các nhân tố ảnh hưởng tới thẩm định dự án sẽ giúp ta có cách nhìn tổng
thể, từ đó có những quan tâm thích hợp tới các yếu tố tác động để đảm bảo hiệu quả

trong thẩm định. Các nhân tố ảnh hưởng gồm các nhân tố chủ quan và các nhân tố
khách quan.
1.3.1. Các nhân tố chủ quan.
* Trình độ của cán bộ thẩm định.
Trình độ của cán bộ thẩm định quyết định tính hiệu quả trong thẩm định. Cán
bộ thẩm định với cơ sở lý thuyết hiện đại cùng những hiểu biết thực tiễn sẽ vận dụng
quy trình thẩm định tài chính dự án một cách linh hoạt, đảm bảo chính xác khi dự
tính vốn đầu tư, lập các báo cáo tài chính và sử dụng hệ thống các chỉ tiêu thẩm
định,xử lý thông tin hợp lý,phù hợp với thông lệ chung.Công tác thu thập thông tin
phải độc lập với chủ đầu tư để bảo tính khách quan và phải chính xác để đảm bảo sự
đầy đủ.Không chỉ trình độ chuyên môn ,người thẩm định phải có năng lực kinh
nghiệm và đạo đức nghề nghiệp để đảm bảo kết quả thẩm định đạt độ chuẩn xác cao
* Điều kiện cơ sở vật chất.
Điều kiện cơ sở vật chất trang bị cho công tác thẩm định dự án cũng phản ánh
chất lượng thẩm định. Cơ sở vật chất được hiểu là toàn bộ các trang thiết bị làm việc,
kiến thức được đào tạo. Máy móc, thiết bị đo lường, tính toán hiện đại sẽ trợ giúp cho
cán bộ thẩm định trong việc đưa ra kết luận nhanh chóng, chính xác, nâng cao hiệu quả
công việc
1.3.2.Các nhân tố khách quan.
* Sự phát triển của nền kinh tế.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, doanh nghiệp nhận thấy tầm quan trọng
của thẩm định dự án và có những quan tâm thích đáng. Tình hình thực tiễn nền kinh tế
với những biến động và những phát triển trong nghiên cứu làm cho công tác thẩm định
không ngừng được đổi mới và nâng cao. Sự phát triển của nền kinh tế đòi hỏi phải có cơ
SV: Trần Thu Thủy Lớp: KT&QL Địa chính K50
3
Đề án môn học
sở lý luận, tầm hiểu biết về kinh tế một cách toàn diện, không ngừng tiếp thu những
quan điểm mới trong nghiên cứu kinh tế nói chung, trong thẩm định dự án nói riêng. Sự
phát triển kinh tế cùng với nó là sự phát triển khoa học kỹ thuật, công nghệ sẽ mang lại

cho kỹ thuật thẩm định dự án những ứng dụng có ý nghĩa.mang lại hiệu quả đầu tư cho
doanh nghiệp và cho toàn xã hội.
* Các quy định của Nhà nước.
Khi thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất, cán bộ thẩm định phải nắm vững
các quy định hiện hành để dựa trên cơ sở lý thuyết nền tảng cùng tình hình thực tiễn áp
dụng vào thẩm định cho từng dự án. Việc thẩm định dự án đầu tư cần phải tuân theo
các quy định của Nhà nước. Các quy định của Nhà nước hợp lý, rõ ràng sẽ giúp cho
cán bộ thẩm định thực hiện công việc được dễ dàng chính xác. Ngoài ta, các quy định
còn có tính chất định hướng, hỗ trợ cho hoạt động đầu tư của doanh nghiệp, cán bộ
thẩm định cần nắm vững để không chỉ thẩm định dự án mà còn điều chỉnh dự án sao
cho quyết định đầu tư đạt hiệu quả nhất. Quy định của Nhà nước còn là căn cứ để đánh
giá tính hợp lệ của dự án đầu tư, đánh giá kết quả thẩm định có được các cấp Nhà
nước chấp nhận hay không.
Tất cả các nhân tố trên tác động đến công tác thẩm định dự án xét cả nhân tố
chủ quan và khách quan đều có tác động hai chiều. Nếu các nhân tố này thuận lợi sẽ là
điều kiện đảm bảo tốt và phát triển công tác thẩm định tài chính dự án. Nhưng ngược
lại nếu như trong chính những yếu tố này còn chưa chính xác, rõ ràng, chưa đạt hiệu
quả, còn nhiều mâu thuẫn hay chất lượng không cao thì nó sẽ tác động xấu đến chất
lượng công tác thẩm định dự án, làm sai lệch, méo mó chất lượng và mục đích của công
tác thẩm định dự án.
2.Thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất.
2.1.Khái niệm và sự cần thiết khách quan của thẩm định tài chính dự án đầu
tư có sử dụng đất
2.1.1.Khái niệm.
Là thẩm định dự án dưới giác độ của doanh nghiệp. Đó là việc xem xét đánh giá và
đưa ra những con số cụ thể về khả năng sinh lợi của vốn đầu tư. Thẩm định tài chính dự
án cho phép nhà đầu tư đánh giá tính khả thi về mặt tài chính của dự án.Do đó, có thể
đưa ra được kết luận cuối cùng về tính khả thi của dự án đầu tư phải xem xét khả năng
sinh lợi của vốn đầu tư, tính toán các giá trị biểu hiện khả năng này được dựa trên dòng
tiền ròng của dự án. Cụ thể hơn, nhà đầu tư phải tiến hành thẩm định các khía cạnh liên

quan đến giá trị dòng tiền vào và dòng tiền ra của dự án.
SV: Trần Thu Thủy Lớp: KT&QL Địa chính K50
4
Đề án môn học
2.1.2.Sự cần thiết của thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất.
Đầu tư là một lĩnh vực quan trọng quyết định sự tăng trưởng và phát triển của
các thành phần kinh tế cũng như nền kinh tế quốc dân. Nhưng hoạt động đầu tư sẽ
không thể tiến hành được khi không có vốn hay không đủ vốn. Một câu hỏi được đặt
ra là: "Vốn lấy từ đầu?" Ngoài nguồn vốn tự có của mình, các nhà đầu tư thường kêu
gọi sự tài trợ từ bên ngoài mà trong đó chủ yếu là nguồn vốn vay của ngân hàng. Tuy
nhiên, ngân hàng sẽ không đồng ý cho vay nếu không biết rằng vốn vay có được sử
dụng an toàn và hiệu quả hay không. Do đó, không chỉ riêng các nhà đầu tư, mà cả
ngân hàng và các cơ quan hữu quan cũng phải tiến hành thẩm định dự án đầu tư tức
là đi sâu xem xét, nghiên cứu đánh giá hàng loạt các vấn đề trên nhiều lĩnh vực khác
nhau nhằm đưa ra một quyết định đúng đắn.
Đối với nhà đầu tư
Sự tồn tại và phát triển của mỗi doanh nghiệp là nhờ vào kế hoạch sản xuất
kinh doanh đúng đắn, mà các kế hoạch này lại được thực hiện bởi các dự án. Với tư
cách là chủ dự án và là bên lập dự án, chủ đầu tư biết khá rõ và tương đối tỷ mỷ dự án
đầu tư của mình, nắm được những điểm mạnh cũng như điểm yếu, những khó khăn
thách thức trong quá trình thực hiện dự án của mình. Trên thực tế, khi đưa ra một
quyết định đầu tư, chủ đầu tư thường xây dựng và tính toán các phương án khác
nhau. Điều đó có nghĩa là có nhiều dự án khác nhau được đưa ra nhưng không phải
dễ dàng gì trong việc lựa chọn dự án này, loại bỏ dự án kia vì nhiều khi khả năng thu
thập, nắm bắt những thông tin mới của chủ dự án bị hạn chế nhất là đối với các xu
hướng kinh tế, chính trị, xã hội mới và điều này sẽ làm nguy cơ rủi ro tăng cao và
làm giảm tính chính xác trong phán đoán của họ.Thông qua việc thẩm định tài chính
dự án đầu tư sẽ giúp cho nhà đầu tư chon lựa được dự án mang lại lợi nhuận cao phù
hợp với năng lực của mình.
Đối với ngân hàng

Ngân hàng thu lợi chủ yếu nhờ hoạt động cho vay. Chính vì vậy mỗi một khoản
tín dụng được cấp ra nhất thiết phải mang lại hiệu quả, điều đó đồng nghĩa với việc
đảm bảo cho hoạt động của ngân hàng được an toàn và hiệu quả. Vì vậy, điều ngân
hàng quan tâm nhất là khả năng hoàn trả khoản vay cả gốc lẫn lãi đúng thời hạn. Do
đó, việc ngân hàng phải tiến hành thẩm định dự án trên mọi phương diện kỹ thuật, thị
trường, tổ chức quản lý, tài chính…là rất quan trọng, trong đó thẩm định tài chính dự
án có thể nói là quan trọng nhất.Một dự án đầu tư có sử dụng đất thường đòi hỏi một
lượng vốn rất lớn, trong một thời gian dài, phần lớn vượt quá khả năng tài chính, khả
năng tự tài trợ của các doanh nghiệp. Do vậy họ phải huy động nguồn tài trợ từ các
Ngân hàng thương mại. Về phía Ngân hàng thương mại, cho vay theo dự án đầu tư có
SV: Trần Thu Thủy Lớp: KT&QL Địa chính K50
5
Đề án môn học
sử dụng đất là một nghiệp vụ kinh doanh truyền thống, có khả năng sinh lời cao nhưng
cũng chứa đựng nhiều rủi ro. Và để giảm thiểu rủi ro có thể xảy ra, các Ngân hàng
thương mại không có cách nào khác là phải tiến hành thẩm định các dự án đầu tư mà
công việc quan trọng nhất ở đây là thẩm định tài chính dự án. Vai trò quan trọng của
thẩm định tài chính dự án thể hiện ở chỗ nó chính là căn cứ chính yếu nhất để Ngân
hàng thương mại đưa ra quyết định tài trợ của mình.
Có thể nói thẩm định tài chính dự án là nội dung quan trọng nhất và phức tạp
nhất trong quá trình thẩm định dự án. Bởi vì nó đòi hỏi sự tổng hợp của tất cả các biến
số tài chính, kỹ thuật, thị trường…đã được lượng hoá trong các nội dung thẩm định
trước nhằm phân tích, tạo ra những bảng dự trù tài chính, những chỉ tiêu tài chính phù
hợp có ý nghĩa. Và những chỉ tiêu này, sẽ là những thước đo quan trọng hàng đầu giúp
Ngân hàng thương mại đưa ra quyết định cuối cùng: chấp thuận tài trợ hay không?
Đối với toàn bộ nền kinh tế và các cơ quan quản lý nhà nước
Đầu tư đặc b i ệ t là cá c dự án đầ u tư sử dụn g đ ấ t đón g v a i trò
quan t r ọn g và luôn được coi là động lực phát triển nói chung và sự phát triển
kinh tế nói riêng của mỗi quốc gia. Nhưng vấn đề quan trọng đặt ra là đầu tư như
thế nào cho có hiệu quả cao,sử dụng quỹ đất sao cho đạt được lợi ích kinh tế nói riêng

và lợi ích xã hội nói chung một cách tốt nhất bằng không tác động của đầu tư không
hợp lý là rất nguy hại và gây ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế. Hiệu quả ở đây
không đơn thuần là hiệu quả kinh tế mà nó bao hàm cả các hiệu quả về mặt xã hội
như vấn đề giải quyết công ăn việc làm, tăng thu ngân sách, tăng khả năng cạnh
tranh trong và ngoài nước,đảm bảo an sinh xã hội.Ngoài ra, dự án được chọn đầu tư
còn phải phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước, quy hoạch cuả
từng địa phương mà dự án này thực hiện và phải hoàn toàn tuân thủ các quy chế
quản lý kinh tế, quản lý đầu tư xây dựng và các quy chế quản lý khác của Nhà
nước.
Tuy nhiên, để làm tốt công tác thẩm định tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất,
trước hết chúng ta phải hiểu nội dung thẩm định tài chính dự án.
2.2.Nội dung thẩm định tài chính của dự án đầu tư có sử dụng đất.
2.2.1.Thẩm định chi phí của dự án
2.2.1.1.Thẩm định tổng vốn đầu tư của dự án
Để đảm bảo cho dự án hoạt động có hiệu quả thì điều quan trọng trước tiên là
phải dự tính được lượng vốn đầu tư cần thiết theo từng loại công việc trong từng giai
đoạn của quá trình thực hiện đầu tư. Cần phải tiến hành lập biểu ghi chép tình hình
thực hiện đầu tư, thẩm định số lượng, chất lượng, thời hạn cung cấp đầu vào cho dự án
SV: Trần Thu Thủy Lớp: KT&QL Địa chính K50
6
Đề án môn học
theo từng loại công việc trong từng giai đoạn của quá trình thực hiện và thẩm định giá
cho các yếu tố đầu vào nhằm dự tính hợp lý số vốn đầu tư trong từng giai đoạn của chu
trình dự án.Về cơ bản, đây là việc xem xét tính toán tổng vốn đầu tư cho dự án có đầy đủ,
chính xác và phù hợp hay không. Vốn đầu tư cho dự án thường bao gồm vốn đầu tư cơ bản,
vốn lưu động và các chi phí khác.
Vốn đầu tư cơ bản là toàn bộ lượng vốn cần thiết để hoàn thành công trình sẵn
sàng đưa vào sử dụng bao gồm vốn đầu tư xây lắp, vốn đầu tư thiết bị, chi phí chuẩn bị
mặt bằng,thuê mua đất…
Vốn lưu động là toàn bộ chi phí cần thiết để khai thác và sử dụng công trình. Vốn lưu

động thường bao gồm: Nguyên vật liệu, tiền lương, phụ tùng, thành phẩm tồn kho, hàng hoá
bán chịu, chi phí đột xuất.
Việc xác định đúng chi phí khác như chi phí thành lập, chi phí trả lãi vay có chú ý đến
giá trị thời gian của tiền, chi phí dự phòng… cũng là yếu tố rất quan trọng trong quyết định bỏ
vốn đầu tư.
Các khoản tài chính dài hạn phải trang trải đủ các chi phí đầu tư của dự án bao gồm vốn
cố định và vốn lưu động cần thiết cho việc vận hành bình thường. Các khoản tài chính có thể
huy động dưới dạng vốn cổ phần và vốn vay dài hạn. Việc giải quyết nhu cầu của dự án
không những quyết định khả năng sinh lợi trong tương lai mà cả những cân đối thu chi của
nó. Bởi vậy, trong quá trình đánh giá dự án, cơ cấu vốn do chủ đầu tư dự tính sẽ được xét
một cách chặt chẽ trên cơ sở xét đoán khả năng sinh lợi trong tương lai của doanh nghiệp.
Việc xác định đúng lượng vốn cần thiết cho một vòng đời của dự án là chưa đủ nếu
không xem xét đến tiến độ sử dụng vốn. Tiến độ sử dụng vốn được căn cứ theo tiến độ
triển khai đầu tư dự án, các điều kiện về tạm ứng vốn hoặc thanh toán khối lượng trong
các hợp đồng giao nhận thầu cũng như khả năng tham gia của các nguồn vốn đầu tư vào
dự án.
2.2.1.2.Thẩm định khả năng triển khai và huy động vốn
Các nguồn tài trợ cho dự án có thể là vốn chủ sở hữu, vốn vay và đi thuê.Vì vốn đầu
tư phải được thực hiện theo tiến độ ghi trong dự án vừa để đảm bảo tiến độ thực hiện các
công việc chung của dự án, vừa tránh ứ đọng vốn nên các nguồn tài trợ được xem xét không
chỉ về mặt số lượng mà cả thời điểm nhận được tài trợ. Tiếp đó phải so sánh nhu cầu với khả
năng đảm bảo vốn cho dự án từ các nguồn về số lượng và tiến độ. Nếu khả năng nhỏ hơn nhu
cầu thì phải giảm quy mô của dự án, xem xét lại khía cạnh kỹ thuật, lao động để đảm bảo tính
đồng bộ trong việc giảm quy mô của dự án.Xem xét việc huy động vốn phải ưu tiên các
nguồn vốn có mức lãi suất thấp trước,nguồn vốn có lãi suất cao sau.
SV: Trần Thu Thủy Lớp: KT&QL Địa chính K50
7
Đề án môn học
2.2.2.Thẩm định thu nhập,các báo cáo tài chính và xác định dòng tiền của dự án.
2.2.2.1 Xem xét các báo cáo tài chính, xác định dòng tiền dự kiến cho từng giai

đoạn của chu trình dự án
Sau khi thẩm định tổng nhu cầu vốn, cơ cấu nguồn vốn và tiến độ huy động vốn,
bước tiếp theo là thẩm định các chỉ tiêu kinh tế tài chính của dự án, tức là xem xét tới
các yếu tố thu, chi, từ đó xem xét được dòng tiền của dự án. Việc thẩm định các chỉ
tiêu này được thực hiện thông qua việc thẩm định các báo cáo tài chính dự tính cho
từng năm hoặc từng giai đoạn của đời dự án. Các loại báo cáo như:báo cáo chi phí
hoạt động hàng năm,báo cáo doanh thu và dự trù lỗ lãi,bảng cân đối thu chi,bảng tổng
kết tài sản.
Tuy nhiên để đi vào thẩm định dòng tiền của dự án thì phải hiểu được khái niệm
giá trị thời gian của tiền. Tiền có giá trị về mặt thời gian do ảnh hưởng của các yếu tố:
lạm phát, rủi ro, thuộc tính vận động và khả năng sinh lời của tiền.
Thẩm định dòng tiền vào của dự án
Dòng tiền vào của dự án là dòng tiền sau thuế mà doanh nghiệp có thể thu hồi để
tái đầu tư vào một dự án khác. Dòng tiền vào thực ra chính là các khoản phải thu của
dự án và vì vậy nó mang dấu dương. Các khoản phải thu của dự án thường được tính
theo năm và được dựa vào kế hoạch sản xuất, tiêu thụ hàng năm của dự án để xác
định. Trong bước này, cán bộ thẩm định xác định công suất huy động dự tính của chủ
dự án có chính xác hay không; khả năng tiêu thụ sản phẩm; giá cả của sản phẩm bán
ra;… dựa vào định hướng phát triển của nghành nghề và dự báo ảnh hưởng của các
yếu tố môi trường.
Thẩm định dòng tiền ra của dự án
Dòng tiền ra của dự án được thể hiện thông qua chi phí của dự án nên mang dấu
âm. Dòng tiền ra liên quan đến các chi phí đầu tư cho tài sản cố định , cho xây dựng và
cho mua sắm. Và các chỉ tiêu phản ánh chi phí cũng được tính theo từng năm trong
suốt vòng đời của dự án. Việc dự tính các chi phí sản xuất, dịch vụ được dựa trên kế
hoạch sản xuất hàng năm, kế hoạch khấu hao, kế hoạch trả nợ của dự án. Cán bộ thẩm
định xem xét tính đầy đủ của các loại chi phí, kế hoạch trích khấu hao có phù hợp hay
không…
Khấu hao là một yếu tố của chi phí sản xuất. Bởi vậy mức khấu hao có ảnh
hưởng đến lợi nhuận, đến mức thuế thu nhập phải nộp hàng năm của doanh nghiệp.

Nếu khấu hao tăng, lợi nhuận giảm và do đó thuế thu nhập doanh nghiệp giảm và
ngược lại. Vì vậy, việc xác định chính xác mức khấu hao có ý nghĩa rất quan trọng
SV: Trần Thu Thủy Lớp: KT&QL Địa chính K50
8
Đề án môn học
trong phân tích tài chính dự án. Mức khấu hao được xác định hàng năm lại phụ thụ
thuộc vào phương pháp tính khấu hao.
Thẩm định dòng tiền ròng của dự án
Trên cơ sở số liệu dự tính về dòng tiền vào và dòng tiền ra từng năm có thể dự
tính mức lãi lỗ hàng năm của dự án. Đây là một chỉ tiêu rất quan trọng, nó phản ánh
kết quả của hoạt động sản xuất, dịch vụ trong từng năm của vòng đời dự án.Phản ánh
chênh lệch giữa dòng tiền vào và dòng tiền ra của dự án.
Trong thẩm định tài chính dự án, việc thẩm định dòng tiền ròng của dự án có thể
nói là việc khó nhất. Thẩm định tài chính dự án quan tâm tới lượng tiền đi vào (dòng
vào) và đi ra (dòng ra) của dự án. Đảm bảo cân đối thu chi (cân đối dòng tiền vào và
dòng tiền ra) là mục tiêu quan trọng của phân tích tài chính dự án.
Thu chi của dự án được xác định từ những thông tin trong các báo cáo thu nhập
và chi phí của dự án, song vấn đề là cần phân biệt giữa khoản thu và doanh thu, giữa
chi phí và khoản chi trước khi xây dựng bảng cân đối thu chi của dự án.
Thẩm định dòng tiền ra hay chính là chi phí của dự án: cần phân biềt được giữa
các chi phí và khoản chi. Đối với chi phí, doanh nghiệp đã chấp nhận mua hàng hoá,
dịch vụ nhưng có thể luồng tiền đi ra chưa xuất hiện; còn các khoản chi thì doanh
nghiệp đã thực sự bỏ tiền, tức là đã có luồng ra xuất hiện. Chi phí mà chủ dự án phải
bỏ ra đầu tiên phải kể đến là chi phí cho máy móc, nhà xưởng, trang thiết bị, ngoài ra
cũng phải tính đến các chi phí đi kèm như chi phí lắp đặt, vận chuyển, bảo hiểm, chi
phí cho việc đào tạo công nhân vận hành, chi phí chạy thử,…
Trong việc tính toán chi phí cũng cần phải tính đến yếu tố chi phí cơ hội, chi phí
cơ hội được định nghĩa là cơ hội thu nhập bị bỏ qua do chấp nhận dự án này mà
không chấp nhận dự án khác. Khi tính toán các khoản chi cho máy móc và thiết bị,
một dữ kiện dễ bị bỏ qua là vốn luân chuyển cần cho vận hành công trình đầu tư, cũng

phải được đưa vào để tính toán chi phí đầu tư. Nếu số vốn luân chuyển được thu hồi
khi dự án ngưng hoạt động thì dự án có giá trị ròng tại thời điểm cuối và dữ kiện này
cần phải được tính tới. Các chi phí chìm sẽ không được tính đến trong phân tích, nó
không nên coi là chi phí để đưa vào dòng tiền, bởi nó là chi phí mà chủ dự án bỏ ra
cho dù dự án đó có được chấp nhận hay không. Ngoài ra, chi phí khấu hao là một chi
phí khá quan trọng, trong báo cáo thu nhập của kế toán, khấu hao được khấu trừ vào
chi phí để xác định lợi nhuận trong kì, nhưng nó là chi phí không xuất quỹ, khấu hao
được coi như là một nguồn thu nhập của dự án.
Trong khi thẩm định dòng chi phí cũng cần phải chú ý đến lãi vay, lãi vay vừa là
khoản chi phí vừa là khoản chi tiêu bằng tiền thật sự nhưng lãi vay thì cũng không
SV: Trần Thu Thủy Lớp: KT&QL Địa chính K50
9
Đề án môn học
được đưa vào dòng tiền vì lãi vay tượng trưng cho giá trị thời gian của tiền và khoản
này được tính bằng cách chiết khấu dòng tiền tương lai.
Cần phân biệt được doanh thu và các khoản thu. Doanh thu là giá trị của hàng
hoá, dịch vụ đã được bán ra và người mua tuyên bố chấp nhận mua hàng hoá, dịch vụ.
Tuy nhiên, đối với các khoản được ghi nhận là doanh thu thì không xác định được
người mua đã trả tiền hay chưa, còn đối với các khoản thu thì chắc chắn là doanh
nghiệp đã thu được tiền. Tức là doanh thu thì có thể chưa xuất hiện dòng tiền đi vào
doanh nghiệp nhưng đối với khoản thu thì chắc chắn dòng vào đã xuất hiện.
Trong dòng thu của dự án cũng cấn phải tính tới giá trị còn lại của thiết bị, máy
móc khi dự án kết thúc. Giá trị còn lại của một tài sản là giá trị tài sản có thể bán
được tại thời điểm dự án kết thúc. Đối với dòng thu còn cần phải chú ý các khoản thu
từ dự án phải loại bỏ thuế thu nhập để tính toán dòng tiền được chính xác. Chính vì
vậy, dòng tiền được sử dụng để tính toán trong thẩm định dự án đầu tư là dòng tiền
sau thuế.
Vậy dòng tiền của dự án là chênh lệch giữa số tiền nhận được và số tiền chi ra.
Dòng tiền mặt không giống như lợi nhuận hay thu nhập. Thu nhập vẫn có thể thay đổi
trong khi không có sự thay đổi tương ứng trong dòng tiền mặt.

Và dòng tiền của dự án được tính như sau
Dòng tiền ròng
năm thứ i
=
Lợi nhuận sau
thuế năm thứ i
+
Khấu hao năm
thứ i
2.2.2.2.Thẩm định thu nhập của dự án
Tùy từng loại dự án đầu tư khác nhau mà có các phương pháp tính thu nhập cho
khác dự án khác nhau,ví dụ như dự án đầu tư cho phát triển sản xuất kinh doanh phụ
thuộc vào sản lượng,công suất dự kiến từng năm và số lượng dự kiến còn dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản thì thu nhập dựa vào lượng BĐS bán và cho thuê.Thẩm định
thu nhập của dự án đòi hỏi cán bộ thẩm định phải dựa vào công suất thiết kế,nghiên
cứu thị trường để thấy khả năng tiêu thụ sản phẩm,giá bán sản phẩm và dự kiến các
nguồn thu từ sản phẩm phục vụ dự án.
2.2.2.3.Xác định kế hoạch trả nợ
Khả năng trả nợ của dự án được đánh giá trên cơ sở nguồn thu và nợ (nợ gốc và
lãi) phải trả hàng năm của dự án.Nguồn trả nợ lấy từ lợi nhuận và khấu hao của dự
án,Thời gian trả nợ phụ thuộc vào cam kết vay vốn của từng nguồn vốn cụ thể,số tiền
trả nợ mỗi kỳ bao gồm nợ gốc và lãi vay trong kỳ. Ngoài ra, khả năng trả nợ của dự án
còn được đánh giá thông qua việc xem xét sản lượng và doanh thu tại điểm hoà vốn trả
SV: Trần Thu Thủy Lớp: KT&QL Địa chính K50
10
Đề án môn học
nợ.Khả năng trả nợ của dự án đóng vai trò quan trọng trong việc đánh giá độ an toàn
về mặt tài chính của dự án.
2.2.3.Thẩm định khả thi tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất.
Một dự án được đánh giá là rất tốt khi dự án đó phải tạo ra được mức lợi nhuận

tuyệt đối - tức khối lượng của cải ròng lớn nhất; có tỷ suất sinh lời cao - ít nhất phải
cao hơn tỷ suất lãi vay hoặc suất sinh lời mong muốn hoặc suất chiết khấu bình quân
ngành hoặc thị trường; khối lượng và doanh thu hoà vốn thấp và dự án phải nhanh
chóng thu hồi vốn - để hạn chế những rủi ro bất trắc.Các nội dung thẩm đinh khả thi
tài chính dự án bao gồm thẩm định khả năng huy động vốn của dự án đầu tư với những
tỷ lệ vốn tự có,tỷ suất lợi nhuân của vốn đầu tue và tỷ lệ tài sản lưu động.Bên cạnh
đó,việc xem xét khả năng tài chính của chủ đầu tư là một yếu tố hết sức quan trọng
bao gồm các yếu tố vốn tự có,vốn của đối tác và vốn ứng trước của khách hàng khi
đầu tư dự án có sử dụng đất.Ngoài ra còn có hệ thống các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả
tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất như dưới đây:
2.3.Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính dự án đầu tư có sử dụng đất.
Để tiến hành thẩm định hiệu quả tài chính dự án đầu tư cần đảm bảo những điều
kiện về mặt khả thi tài chính,số liệu về mặt tài chính phải đầy đủ và chính xác,huy
động đầy đủ các nguồn lực tài chính để dự án hoạt động.Các chỉ tiêu phải bảo đảm và
mức độ rủi ro về mặt tài chính có thể chấp nhận được.Sau khi xác định được dòng tiền
và các tỷ lệ tính toans trên cơ sở đó ta xác đinh các chỉ tiêu tính hiệu quả của dự án.
* Chỉ tiêu giá trị hiện tại ròng (NPV)
Giá trị hiện tại thuần là tổng lãi ròng của cả đời dự án được chiết khấu về năm
hiện tại theo tỷ lệ chiết khấu nhất định.


Trong đó:
Bi (Benefit) - Lợi ích của dự án, tức là bao gồm tất cả những gì mà dự án thu
được (như doanh thư bán hàng, lệ phí thu hồi, giá trị thanh lý thu hồi )
SV: Trần Thu Thủy Lớp: KT&QL Địa chính K50
n
NPV=Σ
(Bi-Ci)
(1+IRR)
^i

11
Đề án môn học
Ci (Cost) - Chi phí của dự án, tức là bao gồm tất cả những gì mà dự án bỏ ra (như
chi đầu tư, chi bảo dưỡng, sửa chữa, chi trả thuế và trả lãi vay…)
r – Tỷ lệ chiết khấu.
n – Số năm hoạt động kinh tế của dự án (tuổi thọ kinh tế của dự án)
i – Thời gian (i = 0,1…n)
Cách xác định NPV như trên được thực hiện với tình huống bất kì.
Phân tích tài chính một dự án đầu tư là phân tích căn cứ trên các luồng tiền của
dự án. Sau khi tính đến các yếu tố, chúng ta có thể xây dựng được một dãy các luồng
tiền trong các năm của dự án như sau:
Năm 0 1 2 3 … t
Luồng tiền CFo CF1 CF2 CF3 … CFt
Đối với các dự án thông thường, CFo là chi phí đầu tư ban đầu, còn lại là luồng
tiền ròng do dự án mang lại trong các năm hoạt động.
Trên cơ sở các luồng tiền dự tính, các chỉ tiêu về tài chính được tính toán làm cơ
sở cho việc ra quyết định đầu tư.
Giá trị hiện tại ròng: Là chênh lệch giữa giá trị hiện tại của các khoản thu và giá
trị hiện tại của các khoản chi mà dự án mang lại trong thời gian kinh tế của dự án. Do
vậy, chỉ tiêu này phản ánh giá trị tăng thêm ( khi NPV dương) hoặc giảm đi ( khi NPV
âm) nếu dự án được chấp nhận.
Việc tính toán giá trị hiện tại ròng liên quan đến việc tính toán:
+ Dự tính lượng tiền đầu tư ban đầu, tức là luồng tiền tại thời điểm 0: CFo là
luồng tiền ra nên nó mang dấu âm. CFo bao gồm các khoản đầu tư vào tài sản, tạo ra
tài sản của dự án. Nó có thể dưới dạng tiền sẵn sàng cho dự án hoạt động, tạo ra tồn
kho, mua sắm tài sản cố định. Đó là các khoản chi tiêu cho dự án hoạt động. Trong
thực tế, nó bao gồm các khoản chi tại các thời điểm khác nhau trong giai đoạn đầu tư
của dự án.
+ Dự tính các luồng tìên trong thời gian kinh tế của dự án. Đây là các khoản thực
thu bằng tiền trong các năm hoạt động của dự án. Nó được tính bằng doanh thu ròng

trừ đi các chi phí bằng tiền của từng năm. Các khoản này có thể thu được tại các thời
điểm khác nhau trong năm, nhưng trong tính toán phân tích, người ta thường giả định
các luồng tiền diễn ra vào thời điểm cuối năm.
SV: Trần Thu Thủy Lớp: KT&QL Địa chính K50
12
Đề án môn học
+ Dự tính tỷ lệ chiết khấu. Rất khó để xác định một tỷ lệ chiết khấu hoàn toàn
chính xác. Tỷ lệ chiết khấu là chi phí cơ hội của việc đầu tư vào dự án mà không đầu
tư trên thị trường vốn. Cho đến nay vần đề tỷ lệ chiết khấu cho dự án vẫn đang là một
vấn đề tranh cãi cho các nhà nghiên cứu, chưa tìm ra được tiếng nói chung. Tuy nhiên
có thể hiểu một cách khái quát rằng tỷ lệ này được tính bằng tỷ lệ thu nhập của các tài
sản tài chính tương đương. Đó là tỷ lệ thu nhập mà nhà đầu tư mong đợi khi đầu tư
vào dự án.
Giá trị hiện tại ròng là chỉ tiêu cơ bản đựoc sử dụng trong phân tích dự án. Một số nhà
phân tích tài chính cho đây là chỉ tiêu chính tốt nhất giúp cho việc ra các quyết định đầu tư.
Ta nhận thấy khi tỷ lệ chiết khấu r tăng lên, NPV của dự án sẽ giảm xuống. Mục tiêu của
doanh nghiệp là tối đa hóa giá trị tài sản của chủ sở hữu vì vậy khi thẩm định tài chính dự
án, chỉ tiêu NPV rất được các nhà đầu tư quan tâm. NPV phản ánh kết quả lỗ lãi của dự
án theo giá trị hiện tại (tại thời điểm 0) sau khi đã tính đến yếu tố chi phí cơ hội của
vốn đầu tư. NPV dương tức là dự án có lãi. NPV = 0 chứng tỏ dự án chỉ đạt mức trang
trải đủ chi phí vốn. Còn lại dự án có NPV âm là dự án bị lỗ.
Chính vì vậy mà ta thấy quy tắc rất đơn giản là chấp nhận dự án có NPV dương
và lớn nhất (nếu có nhiều hơn một dự án có NPV dương). Hay cụ thể hơn đối với các dự
án là độc lập nhau, thì dự án được lựa chọn là dự án có NPV >= 0. Dự án có giá trị hiện
tại ròng càng lớn thì hiệu quả tài chính đầu tư càng cao, dự án càng hấp dẫn. Đối với
các dự án là loại trừ nhau tức là chấp nhận dự án này thì phải loại bỏ dự án khác, thì dự
án được lựa chọn là dự án có NPV lớn nhất.
Tuy nhiên việc sử dụng chỉ tiêu này cũng có những rủi ro nhất định. Đó là độ tin
cậy của các dự đoán đưa ra như trên. Bởi vì NPV được tính toán dựa trên những dự
tính về các dòng tiền của dự án. Nếu những dự đoán đưa ra ở trên mà thiếu sự chính

xác thì hiển nhiên việc tính toán NPV trở nên vô nghĩa và việc ra quyết định đối với
dự án sẽ bị sai lệch. Việc áp dưng tính toán chỉ tiêu NPV đối với các dự án sử dụng đất
độc lập,với dự án loại trừ thì chấp nhận dự án nào có NPV dương,cao nhất còn đối với
dự án phụ thuộc lẫn nhau thì ta tính tổng thu nhập ròng của các dự án đó nếu dương thì
chấp nhận,nếu âm thì ta từ chối đầu tư.
* Chỉ tiêu tỷ lệ nội hoàn hay tỷ lệ hoàn vốn nội bộ IRR
Ngoài mối quan tâm đến kết qủa tuyệt đối của việc chấp nhận dự án, các chủ đầu
tư còn có thể quan tâm đến tỷ lệ thu nhập bình quân các năm trên vốn đầu tư. Chỉ tiêu
này cho phép có thể so sánh trực tiếp với chi phí của vốn đầu tư vào dự án. Đó chính là
tỷ lệ hoàn vốn nội bộ.
Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ là tỷ lệ chiết khấu mà tại đó giá trị hiện tại ròng của dự án
bằng 0.
SV: Trần Thu Thủy Lớp: KT&QL Địa chính K50
13
Đề án môn học


Trong đó:
Bi - Giá trị thu nhập (Benefits) năm i
Ci - Giá trị chi phí (Cost) năm i
n- thời gian hoạt động của dự án
Để xác định IRR người ta thường sử dụng phương pháp nội suy tuyến tính:
)(
)(1
21
121
NPVNPV
rrNPVr
IRR
+

−+
=
Trong đó:
r
1
là tỷ lệ chiết khấu làm cho NPV
1
> 0
r
2
là tỷ lệ chiết khấu làm cho NPV
2
< 0
r2-r1<=5%
Cũng như NPV, IRR liên quan đến việc dự tính các luồng tiền mà dự án sẽ tạo ra
trong quá trình hoạt động. Đồng thời ta phải có một tỷ lệ chiết khấu mong đợi để so
sánh khi ra quyết định đầu tư.
Ta thấy nếu dự án chỉ có tỷ lệ nội hoàn IRR = r (tỷ lệ chiết khấu) thì các khoản
thu nhập từ dự án chỉ đủ để hoàn trả phần vốn góp và lãi đã đầu tư ban đầu vào dự
án. IRR phản ánh khả năng sinh lợi của dự án, chưa tính đến chi phí cơ hội của vốn
đầu tư. Tức là nếu như chiết khấu các luồng tiền theo IRR, PV sẽ bằng đầu tư ban đầu
CFo. Hay nói cách khác, nếu chi phí vốn bằng IRR, dự án sẽ không tạo thêm được giá
trị hay có lãi. Vì vậy ta có kết luận thẩm định như sau: Nếu các dự án độc lập nhau, thì
dự án có IRR >= r(r định mức) sẽ được chọn. Nếu các dự án loại trừ nhau, ta chọn dự
án có IRR cao nhất.Khi khó ra quyết định ta sẽ so sánh tiếp chỉ tiêu NPV và xem dự án
nào có IRR cao hơn thì lựa chọn.
SV: Trần Thu Thủy Lớp: KT&QL Địa chính K50
n
Σ
Bi =

n
Σ
Ci
(1+IRR)^i (1+IRR)^i
14
Đề án môn học
Trong việc tính toán IRR cần lưu ý, không cần phài căn cứ vào tỷ lệ chiết khấu dự
tính. Điều đó không có nghĩa là tỷ lệ chiết khấu là không quan trọng. Như trên đã đề cập,
một khi IRR được tính toán, tiêu chuẩn để so sánh là tỷ lệ chiết khấu của dự án.
Khi sử dụng IRR ta phải chú ý rằng cũng như NPV, sự chính xác của chỉ tiêu phụ
thuộc vào sự chính xác của các dự tính về luồng tiền. IRR là một chỉ tiêu mang tính
tương đối, tức là nó chỉ phản ánh tỷ lệ hoàn vốn nội bộ của dự án là bao nhiêu chứ
không cung cấp quy mô của số lãi hay lỗ của dự án tính bằng tiền.
Khi dự án được lập trong nhiều năm, việc tính toán chỉ tiêu là rất phức tạp. Đặc biệt
loại dự án có các luồng tiền ròng vào ra xen kẽ năm này qua năm khác, kết quả tính toán
có thể cho nhiều IRR khác nhau gây khó khăn cho việc ra quyết định.
Sử dụng hai chỉ tiêu NPV và IRR để đánh giá dự án có thể đưa tới cùng một kết
luận, đồng thời lại có thể đưa tới hai kết luận trái ngược. Điều đó tùy thuộc vào các
luồng tiền trong tương lai và tỷ lệ chiết khấu. Vì IRR không đề cập tới độ lớn, quy mô
của dự án và không giả định đúng tỷ lệ tái đầu tư đồng thời để đạt được mục tiêu tối đa
hóa lợi nhuận của dự án đầu tư, nên chủ đầu tư thường coi trọng chỉ tiêu NPV hơn để
đưa ra quyết định trong trường hợp có sự mâu thuẫn giữa hai chỉ tiêu.
* Chỉ tiêu thời gian hoàn vốn(T)
Thời gian thu hồi vốn đầu tư đơn giản
Thời gian hoàn vốn của một dự án là số năm mà tại đó các luồng tiền của dự án
được luỹ kế đến một khoản mà bù đắp được chi phí đầu tư ban đầu.
Công thức như sau:
Thời gian hoàn vốn(T) =
Vốn đầu tư ban đầu(Ivo)
Luồng tiền mỗi năm(CFi)

Đối với các dự án độc lập chọn dự án có thời gian thu hồi vốn T<To(thời gian hoàn
vốn tối thiểu chấp nhận được).Đối với các dự án loại trừ lẫn nhau thì chọn dự án có thời
gian hoàn vốn thấp nhất.Nhược điểm của chỉ tiêu này là:đối với những dự án đầu tư cần
mở rộng đầu tư thì không thể áp dụng chỉ tiêu này để ra quyết định.Nếu nhà đầu tư quan
tâm đến dòng tiền của cả duwjans thì chỉ tiêu này không cung cấp được cơ sở tin cậy để ra
quyết định.
Mặc dù vậy, chỉ tiêu này cũng được áp dụng khá rộng rãi trong thực tế bởi vì:
+ Đơn giản: Chỉ tiêu này đơn giản dễ hiểu và dễ tính hơn so với nguyên lý chiết
khấu luồng tiền.
SV: Trần Thu Thủy Lớp: KT&QL Địa chính K50
15
Đề án môn học
+ Tạo bức màn che cho dự án: Nó cung cấp một công cụ để che dấu dự án. Nếu
một dự án không tìm được tiêu chuẩn thời gian hoàn vốn, nhà quản lý có thể từ chối
dự án mặc dù các luồng tiền lớn tiềm ẩn được tính trong tương lai.
+ Khan hiếm tiền: Khi một công ty bị khan hiếm tiền, công ty sẽ lựa chọn các dự
án có thể bù đắp được vốn đầu tư ban đầu trong thời gian ngắn nhất. Một công ty ít
vốn có thể không đợi được kỳ trả tiền lớn của một dự án với thời gian hoàn vốn lâu
nhưng NPV khả thi. Thậm chí trong các trường hợp, nó nên sử dụng cùng với một
phương pháp chiết khấu luồng tiền.
+Dễ được chấp nhận trong trương hợp có nhiều dự án loại trừ lẫn nhau.
+Nếu nhà đầu tư chỉ quan tâm đến dòng tiền thu được của dự án tới thời điểm thu
hồi vốn thì không cần phải dự báo dòng tiền có thể nhận được trong thời gian dài hơn
thời gian thu hồi vốn .
+ Các rủi ro của dự án: Công cụ thời gian hoàn vốn cung cấp những cách nhìn
nhận rủi ro của một dự án. Các luồng tiền thu được trong thời gian sớm thì sẽ ổn định
hơn các luồng tiền nhận được từ các năm sau. Các luồng tiền càng xa trong tương lai
thì mức độ không ổn định càng cao.
Thời gian thu hồi vốn đầu tư có tính đến giá trị thời gian của tiền
Nguồn tiền để trang trải cho vốn đầu tư được trích từ lợi nhuận và khấu hao của

dự án.Có hai phương pháp để tính thời gian thu hồi vốn đầu tư là phương pháp xác
định vốn đầu tư ban đầu bằng cách trừ dần hoặc cộng dồn lợi nhuận và khấu hao.
* Chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư
Tỷ suất lợi nhuận nói lên mức độ thu hồi vốn đầu tư thông qua lợi nhuận thuần
hàng năm.
RR=
Chỉ tiêu này không chú ý đén dòng tiền mà chỉ chú ý đến lợi nhuận của dự án.Đối
với những dự án loại trừ nhau chấp nhận dự án có RR cao nhất.Chỉ tiêu này có một số
ưu điểm:đây là chỉ tiêu khá quen thuộc với nhà quản lý nên nó dễ đang được chấp
nhận.Mặt khác,nhà đầu tư cho rằng tỷ suất sinh lời vốn đầu tư cần phải được sử dụng
trong thẩm định các dự án đầu tư và họ có xu hướng quan tâm đến chỉ tiêu này hơn các
chỉ tiêu khác.Thông qua chỉ tiêu này thấy được chất lượng công tác quản lý trong
doanh nhiệp.Nhưng chỉ tiêu này cũng bộc lộ một số những hạn chế như chưa có dự
thống nhất trong tính toán chỉ tiêu này nên có thể lợi dụng các kỹ thuật trong tính toán
để làm lợi cho nhà đầu tư.Tính toán chỉ tiêu bằng tỷ lệ phần trăm không nói lên được
quy mô của dự án.Bên cạnh đó,tỷ suất lợi nhuận RR sử dụng lợi nhuận hạch toán
SV: Trần Thu Thủy Lớp: KT&QL Địa chính K50
16
Đề án môn học
,không quan tâm đến dòng tiền nên không đoánh giá được đầy đủ khả năng sinh lời
của dự án đầu tư.
Lợi nhuân của vốn đầu tư có tính đến giá trị thời gian của tiền
Chỉ tiêu này còn được gọi là tỷ số lợi ích - chi phí, là tỷ lệ giữa giá trị hiện tại của
các luồng tiền dự án mang lại và giá trị đầu tư ban đầu. Chỉ tiêu này phản ánh một đơn
vị đầu tư sẽ mang lại bao nhiêu đơn vị giá trị. Nếu PI lớn hơn 1 có nghĩa là dự án
mang lại giá trị cao hơn chi phí và khi đó có thể chấp nhận được. Chỉ số doanh lợi
được tính dựa vào mối quan hệ tỷ số giữa thu nhập ròng hiện tại so với vốn đầu tư ban
đầu.
Trong đó:
CFo : Số vốn đầu tư ban đầu

PV: Dòng tiền sau mốc 0
Nếu PI >= 1 cho thấy dự án có chỉ số doanh lợi càng lớn thì hiệu quả tài chính dự
án càng cao, dự án càng hấp dẫn.
Cũng như chỉ tiêu NPV, chỉ tiêu PI cũng rất được quan tâm. Chỉ tiêu này có quan
hệ chặt chẽ với chỉ tiêu NPV , thường cùng đưa tới một quyết định. Nó đơn giản và dễ
diễn đạt., Tuy nhiên do chỉ tiêu chỉ đưa lại số tương đối nên khó sử dụng trong một số
trường hợp ví dụ như hai dự án loại trừ nhau.
* Chỉ tiêu điểm hòa vốn
Điểm hòa vốn là điểm mà tại đó tổng doanh thu thu được bằng với các chi phí bỏ ra.
Đối với dự án sản xuất thì điểm hòa vốn càng thấp thì khả năng thu lợi nhuận của dự
án càng cao, dự án càng hấp dẫn.
SV: Trần Thu Thủy Lớp: KT&QL Địa chính K50
PI =
PV
CFo
17
Đề án môn học
Để đảm bảo cho việc ra quyết định đầu tư chính xác, nhà đầu tư cần phải xem xét
hiệu quả tài chính dự án một cách toàn diện bằng việc kết hợp tất cả các nhóm chỉ tiêu
phân tích mặt tài chính của dự án cũng như các chỉ tiêu trong cùng nhóm. Tuy nhiên,
khi vận dụng phân tích các chỉ tiêu của dự án cụ thể phải rất linh hoạt, cán bộ thẩm
định có thể lựa chọn những chỉ tiêu đặc trưng thích hợp với từng đề án để xem xét,
phân tích.
Khi nghiên cứu các chỉ tiêu, vấn đề quan trọng nhất và cần thiết là phải ước tính được
thu nhập, chi phí, lợi nhuận, luồng tiền ròng và tỷ lệ chiết khấu của dự án. Độ chính xác của
các dự tính này càng cao thì mức độ thành công của dự án càng cao.
2.4.Phân tích rủ ro của dự án đầu tư có sử dụng đất
2.4.1.Phân tích độ nhạy của dự án
Thẩm định độ nhạy của dự án là xem xét sự thay đổi các chỉ tiêu hiệu quả tài
chính của dự án (lợi nhuận, NPV, IRR ) khi các yếu tố có liên quan đến chỉ tiêu đó

thay đổi. Khi tính độ nhạy của dự án người ta thường cho các yếu tố đầu vào biến đổi
1% để xem để xem NPV, IRR thay đổi bao nhiêu %, và quan trọng hơn cả là phải xác
định được xu thế và mức độ thay đổi của các yếu tố ảnh hưởng. Phương pháp này bao
gồm các bước :
Xác định các yếu tố dễ bị thay đổi do ảnh hưởng của các nhân tố bên ngoài (giá
cả sản phẩm, sản lượng, chi phí, tỷ giá).
Tăng giảm các yếu tố theo cùng tỷ lệ %
Tính lại các chỉ tiêu hiệu quả tài chính
Đo lường tỷ lệ % thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính do sự thay đổi của các
yếu tố đó.
Tính độ nhạy của dự án theo công thức
=
% thay đổi của chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án
% thay đổi của các yếu tố đầu vào gây ra sự thay đổi đó
Chỉ số nhạy cảm thường mang dấu âm, trị tuyệt đối của chỉ số càng lớn thì độ rủi
ro càng lớn, do các yếu tố đầu vào quá biến động ảnh hưởng tới kết quả tài chính của
dự án.
Phân tích độ nhạy giúp cho chủ đầu tư và nhà cung cấp tín dụng khoanh được
hành lang an toàn cho hoạt động của dự án.
SV: Trần Thu Thủy Lớp: KT&QL Địa chính K50
18
Đề án môn học
Ngoài ra, để đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án thì việc đánh giá kết
quả của dự án trong các trường hợp tốt nhất, xấu nhất và so sánh các trường hợp dự
tính cũng rất cần thiết. Mỗi tình huống đều gắn với một xác suất có thể xảy ra. Hay chỉ
tiêu này còn gọi là Phân tích tình huống.
2.4.2.Phương pháp kỳ vọng toán
Phương pháp này cho chúng ta lượng hóa những biến cố ở tương lai trong điều
kiện bất định của các biến cố đặc biệt là trong trường hợp sự có mặt của các biến cố
này sẽ loại trừ sự xuất hiện của các biến cố khác.

2.4.3.Phân tích điều kiện dự án trong trường hợp trượt giá và lạm phát
Trường hợp trượt giá là trường hợp làm tăng giá của một mặt hàng,lạm phát nói
chung đề cập đến sức mua của đồng tiền bị giảm.Nhìn chung về hai điều kiện thị
trường này hoàn toàn giống nhau.Và có những cách để thẩm định dự án trong điều
kiện này như sau.Sử dụng điều chỉnh các khoản thu chi của dự án theo tỷ lệ lạm phát
hoặc trượt giá ,đồng thời điều chỉnh tỷ lệ chiết khấu theo tỷ lệ lạm phát.Cách thứ hai ta
có thể dùng tỷ lệ chiết khấu thực với dòng tiền thực bằng cách loại trừ % lạm phát ra
khỏi khoản thu chi và đồng thời loại trừ ra khỏi tỷ lệ chiết khấu.
2.4.4.Một số phương pháp khác
Phân tích đồng thời tác động cuat nhiều yếu tố trong nhiều tình huống khác nhau
có tính đến xác suất.Việc này đòi hỏi khối lượng thông tin rất lớn và việc tính toán khá
phức tạp,mất nhiều thời gian.Một trong những phương pháp điển hình đó là phương
pháp sử dụng độ lệch chuẩn và hệ số biến thiên.
Tóm lại: Mỗi chỉ tiêu phản ánh chất lượng thẩm định tài chính dự án đều có
những ưu nhược điểm nhất định. Vậy để có thể đưa ra được một kết quả thẩm định
chính xác và hiệu quả thì cần kết hợp tất cả các chỉ tiêu trên vì chúng bổ sung hỗ trợ
cho nhau giúp người thẩm định đưa ra được kết luận khách quan và chính xác nhất.
3.Thẩm định tài chính dự án đầu tư trong các NHTM
3.1.Khái niệm và chức năng của NHTM
3.1.1.Khái niệm.
NHTM là một doanh nghiệp đặc biệt, hoạt động và kinh doanh trên lĩnh vực tiền
tệ và tín dụng, không trực tiếp sản xuất ra của cải vật chất như các doanh nghiệp thuộc
lĩnh vực sản xuất - kinh doanh nhưng tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình sản xuất,
lưu thông và phân phối sản phẩm xã hội bằng cách cung ứng vốn tín dụng, vốn đầu tư
cho các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế mở rộng kinh doanh, góp phần tăng nhanh tốc
độ phát triển kinh tế.
SV: Trần Thu Thủy Lớp: KT&QL Địa chính K50
19
Đề án môn học
Theo định nghĩa ở Việt Nam, pháp lệnh Ngân hàng, HTX tín dụng và công ty tài

chính ngày 24/05/1990 (Điều I, Khoản 1): "Ngân hàng thương mại là một tổ chức
kinh doanh tiền tệ mà hoạt động chủ yếu và thường xuyên là nhận tiền gửi của khách
dưới những hình thức khác nhau với trách nhiệm hoàn trả và sử dụng số tiền đó để
cho vay, để chiết khấu và để làm phương tiện thanh toán". Như vậy, NHTM sẽ tiến
hành hoạt động huy động những nguồn vốn tạm thời nhàn rỗi của các tổ chức cá nhân
chuyển đến những người có nhu cầu về vốn cho đầu tư sản xuất. Hay Ngân hàng là
một doanh nghiệp cung cấp dịch vụ cho công chúng và doanh nghiệp. Thành công của
Ngân hàng phụ thuộc vào năng lực xác định các dịch vụ tài chính mà xã hội có nhu
cầu, thực hiện các dịch vụ đó một cách có hiệu quả. Các NHTM ngày nay cung cấp rất
nhiều các loại hình dịch vụ tài chính khác nhau, bao gồm các hoạt động cung cấp dịch
vụ mang tính chất truyền thống (dịch vụ trao đổi tiền tệ, cung cấp các dịch vụ uỷ thác,
…), và các dịch vụ mới (cho vay tiêu dùng, tư vấn tài chính, quản lý tiền mặt,…).
3.1.2.Chức năng của NHTM
3.1.2.1.Chức năng trung gian tín dụng
Chức năng trung gian tín dụng được xem là chức năng quan trọng nhất của ngân
hàng thương mại .Khi thực hiện chức năng trung gian tín dụng, NHTM đóng vai trò là
cầu nối giữa người thừa vốn và người có nhu cầu về vốn. Với chức năng này, ngân
hàng thương mại vừa đóng vai trò là người đi vay, vừa đóng vai trò là người cho vay
và hưởng lợi nhuận là khoản chênh lệch giữa lãi suất nhận gửi và lãi suất cho vay và
góp phần tạo lợi ích cho tất cả các bên tham gia: người gửi tiền và người đi vay.
3.1.2.2.Chức năng trung gian thanh toán
Ở đây NHTM đóng vai trò là thủ quỹ cho các doanh nghiệp và cá nhân, thực hiện
các thanh toán theo yêu cầu của khách hàng như trích tiền từ tài khoản tiền gửi của họ
để thanh toán tiền hàng hóa, dịch vụ hoặc nhập vào tài khoản tiền gửi của khách hàng
tiền thu bán hàng và các khoản thu khác theo lệnh của họ. Các NHTM cung cấp cho
khách hàng nhiều phương tiện thanh toán tiện lợi như séc, ủy nhiệm chi, ủy nhiệm thu,
thẻ rút tiền, thẻ thanh toán, thẻ tín dụng… Tùy theo nhu cầu, khách hàng có thể chọn
cho mình phương thức thanh toán phù hợp. Nhờ đó mà các chủ thể kinh tế không phải
giữ tiền trong túi, mang theo tiền để gặp chủ nợ, gặp người phải thanh toán dù ở gần
hay xa mà họ có thể sử dụng một phương thức nào đó để thực hiện các khoản thanh

toán. Do vậy các chủ thể kinh tế sẽ tiết kiệm được rất nhiều chi phí, thời gian, lại đảm
bảo thanh toán an toàn. Chức năng này vô hình chung đã thúc đẩy lưu thông hàng hóa,
đẩy nhanh tốc độ thanh toán, tốc độ lưu chuyển vốn, từ đó góp phần phát triển kinh tế.
3.1.2.3.Chức năng tạo tiền
SV: Trần Thu Thủy Lớp: KT&QL Địa chính K50
20
Đề án môn học
Tạo tiền là một chức năng quan trọng, phản ánh rõ bản chất của ngân NHTM.
Với mục tiêu là tìm kiếm lợi nhuận như là một yêu cầu chính cho sự tồn tại và phát
triển của mình, các NHTM với nghiệp vụ kinh doanh mang tính đặc thù của mình đã
vô hình chung thực hiện chức năng tạo tiền cho nền kinh tế. Chức năng tạo tiền được
thực thi trên cơ sở hai chức năng khác của NHTM là chức năng tín dụng và chức
năng thanh toán. Thông qua chức năng trung gian tín dụng, ngân hàng sử dụng số
vốn huy động được để cho vay, số tiền cho vay ra lại được khách hàng sử dụng để
mua hàng hóa, thanh toán dịch vụ trong khi số dư trên tài khoản tiền gửi thanh toán
của khách hàng vẫn được coi là một bộ phận của tiền giao dịch, được họ sử dụng để
mua hàng hóa, thanh toán dịch vụ… Với chức năng này, hệ thống NHTM đã làm
tăng tổng phương tiện thanh toán trong nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu thanh toán, chi
trả của xã hội.
3.2.Mục đích và nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư có SDĐ tại các
NHTM
Ngân hàng thu lợi chủ yếu nhờ hoạt động cho vay. Chính vì vậy mỗi một khoản
tín dụng được cấp ra nhất thiết phải mang lại hiệu quả, điều đó đồng nghĩa với việc
đảm bảo cho hoạt động của ngân hàng được an toàn và hiệu quả. Vì vậy, điều ngân
hàng quan tâm nhất là khả năng hoàn trả khoản vay cả gốc lẫn lãi đúng thời hạn.
Những dự án đầu tư có sử dụng đất hầu hết là những dự án đầu tư kinh doanh
BĐS,việc sử dụng vốn vay là rất lớn và thời gian sử dụng cũng như hoàn trả vốn
dài.Do đó, việc ngân hàng phải tiến hành thẩm định dự án trên mọi phương diện kỹ
thuật, thị trường, tổ chức quản lý, tài chính…là rất quan trọng, trong đó thẩm định tài
chính dự án có thể nói là quan trọng nhất,đặc biệt trong những dự án đầu tư có sử

dụng đất.
Một dự án đầu tư như đã đề cập thường đòi hỏi một lượng vốn rất lớn, trong một
thời gian dài, phần lớn vượt quá khả năng tài chính, khả năng tự tài trợ của các doanh
nghiệp. Do vậy họ phải huy động nguồn tài trợ từ các Ngân hàng thương mại. Về phía
Ngân hàng thương mại, cho vay theo dự án đầu tư là một nghiệp vụ kinh doanh truyền
thống, có khả năng sinh lời cao nhưng cũng chứa đựng nhiều rủi ro. Và để giảm thiểu
rủi ro có thể xảy ra, các Ngân hàng thương mại không có cách nào khác là phải tiến
hành thẩm định các dự án đầu tư mà công việc quan trọng nhất ở đây là thẩm định tài
chính dự án. Vai trò quan trọng của thẩm định tài chính dự án thể hiện ở chỗ nó chính
là căn cứ chính yếu nhất để Ngân hàng thương mại đưa ra quyết định tài trợ của mình.
Có thể nói thẩm định tài chính dự án là nội dung quan trọng nhất và phức tạp
nhất trong quá trình thẩm định dự án. Bởi vì nó đòi hỏi sự tổng hợp của tất cả các biến
số tài chính, kỹ thuật, thị trường…đã được lượng hoá trong các nội dung thẩm định
SV: Trần Thu Thủy Lớp: KT&QL Địa chính K50
21
Đề án môn học
trước nhằm phân tích, tạo ra những bảng dự trù tài chính, những chỉ tiêu tài chính phù
hợp có ý nghĩa. Và những chỉ tiêu này, sẽ là những thước đo quan trọng hàng đầu giúp
Ngân hàng thương mại đưa ra quyết định cuối cùng: chấp thuận tài trợ hay không?
Về mặt nghiệp vụ, Ngân hàng thương mại với phương châm hoạt động hiệu quả
và an toàn, công tác thẩm định tài chính dự án của Ngân hàng giúp cho:
- Ngân hàng có cơ sở tương đối vững chắc để xác định được hiệu quả đầu tư vốn
cũng như khả năng hoàn vốn của dự án, quan trọng hơn cả là xác định khả năng trả nợ
của chủ đầu tư.
- Ngân hàng có thể dự đoán được những rủi ro có thể xảy ra, ảnh hưởng tới quá
trình triển khai thực hiện dự án. Trên cơ sở này, phát hiện và bổ sung thêm các biện
pháp khắc phục hoặc hạn chế rủi ro, đảm bảo tính khả thi của dự án đồng thời tham
gia ý kiến với các cơ quan quản lý Nhà nước và chủ đầu tư để có quyết định đầu tư
đúng đắn.
- Ngân hàng có phương án hạn chế rủi ro tín dụng đến mức thấp nhất khi xác

định giá trị khoản vay, thời hạn, lãi suất, mức thu nợ và hình thức thu nợ hợp lý, tạo
điều kiện cho dự án hoạt động có hiệu quả.
- Ngân hàng tạo ra các căn cứ để kiểm tra việc sử dụng vốn đúng mục đích, đúng
đối tượng và tiết kiệm vốn đầu tư trong quá trình thực hiện đầu tư dự án.
- Ngân hàng rút ra kinh nghiệm trong cho vay để thực hiện và phát triển có chất
lượng hơn. Xuất phát từ tính cần thiết, tính thực tế, tính hiệu quả của công tác thẩm
định tài chính dự án bản thân nó đã và đang tiếp tục trở thành một bộ phận quan trọng
mang tính quyết định trong hoạt động cho vay của mỗi ngân hàng.
Tuy nhiên, để làm tốt công tác thẩm định tài chính dự án, trước hết chúng ta phải
hiểu nội dung thẩm định tài chính dự án.
3.3.Nội dung của thẩm định tài chính dự án đầu tư trong các NHTM
3.3.1.Xác định tổng vốn đầu tư:
Đây là một nội dung quan trọng đầu tiên cần xem xét khi tiến hành phân tích
tài chính dự án. Tổng mức vốn đầu tư của dự án bao gồm toàn bộ số vốn cần thiết
để thiết lập và đưa dự án vào hoạt động, tính toán chính xác tổng mức vốn đầu tư có
ý nghĩa rất quan trọng đối với tính khả thi của dự án. Nếu vốn đầu tư quá thấp thì dự
án không thực hiện được và ngược lại, nếu dự tính quá cao thì sẽ không phản ánh
chính xác hiệu quả tài chính của dự án. Tổng mức vốn này được chia ra làm hai loại
là vốn cố định và vốn lưu động ban đầu (chỉ tính cho một chu kỳ sản xuất kinh doanh
đầu tiên).
Vốn cố định:
SV: Trần Thu Thủy Lớp: KT&QL Địa chính K50
22
Đề án môn học
Vốn cố định bao gồm những chi phí sau đây:
- Chi phí chuẩn bị: là những chi phí trước khi thực hiện dự án (chi phí trước
vận hành). Chi phí này không trực tiếp tạo ra tài sản cố định nhưng là chi phí gián
tiếp hoặc liên quan đến việc tạo ra và vận hành khai thác các tài sản đó để đạt được
mục tiêu đầu tư. Chi phí này bao gồm:
+ Chi phí cho điều tra, khảo sát để lập, trình duyệt dự án.

+ Chi phí cho tư vấn, thiết kế, chi phí cho quản lý dự án.
+ Chi phí đào tạo, huấn luyện…
Các chi phí này khó có thể tính toán chính xác được. Bởi vậy, cần phải
được xem xét đầy đủ các khoản mục để dự trù cho chính xác.
- Chi phí cho xây lắp và mua sắm thiết bị: bao gồm các khoản mục sau:
+ Chi phí ban đầu về mặt đất, mặt nước. Chi phí này phải phù hợp với các
quy định của Bộ tài chính về tiền thuê đất, mặt nước, mặt biển.
+ Chi phí chuẩn bị mặt bằng xây dựng.
+ Giá trị nhà xưởng và kết cấu hạ tầng sẵn có.
+ Chi phí xây dựng mới hoặc cải tạo nhà xưởng hoặc cấu trúc hạ tầng.
+ Chi phí về máy móc thiết bị (bao gồm cả lắp đặt và chạy thử), phương
tiện vận tải.
+ Các chi phí khác…
Vốn lưu động ban đầu:
Vốn lưu động ban đầu bao gồm các chi phí để tạo ra tài sản lưu động ban đầu
cho một chu kỳ sản xuất kinh doanh đầu tiên, nhằm đảm bảo cho dự án có thể đi vào
hoạt động bình thường theo các điều kiện kinh tế kỹ thuật đã dự kiến. Nó bao gồm:
- Vốn sản xuất: chi phí nguyên vật liệu, điện, nước, nhiên liệu, phụ tùng…
- Vốn lưu thông: thành phần tồn kho, sản phẩm dở dang, hàng hoá bán chịu,
vốn bằng tiền…
Vốn dự phòng:
Tổng mức vốn đầu tư dự tính của dự án cần được xem xét theo từng giai đoạn
của quá trình thực hiện đầu tư và được xác định rõ bằng tiền Việt, ngoại tệ,bằng các
hiện vật có giá trị khác…
3.3.2.Xác định nguồn vốn, cơ cấu vốn, sự đảm bảo của nguồn vốn tài trợ
cho dự án và tiến độ bỏ vốn.
SV: Trần Thu Thủy Lớp: KT&QL Địa chính K50
23
Đề án môn học
Đối với một dự án thì các nguồn tài trợ cho dự án có thể do ngân sách cấp phát,

ngân hàng cho vay, góp vốn cổ phần, vốn liên doanh do các bên liên doanh góp, vốn
tự có hoặc vốn huy động từ các nguồn khác. Để đảm bảo cho tiến độ thực hiện đầu
tư của dự án, vừa để tránh ứ đọng vốn, các nguồn tài trợ nên được xem xét không chỉ
về mặt số lượng mà còn cả về thời điểm được tài trợ. Các nguồn vốn dự kiến này
phải được đảm bảo chắc chắn, sự đảm bảo này phải có cơ sở pháp lý và cơ sở thực
tế. Chẳng hạn nếu nguồn tài trợ này bằng văn bản sau khi các cơ quan này đã ký
vào hồ sơ thẩm định dự án. Nếu là vốn góp cổ phần hoặc liên doanh phải có sự cam
kết về tiến độ và số lượng vốn góp của các cổ động hoặc các bên liên doanh được ghi
trong điều lệ liên doanh. Nếu là vốn tự có thì phải có bản giải trình về tình hình hoạt
động sản xuất kinh doanh của cơ sở 3 năm trước đây và hiện tại chứng tỏ cơ sở đã,
đang và sẽ tiếp tục hoạt động có hiệu quả, có tích luỹ và do đó đảm bảo có vốn để
thực hiện dự án.
Tiếp đó, phải so sánh nhu cầu về vốn với khả năng đảm bảo vốn cho dự án từ
các nguồn về số lượng và tiến độ. Nếu khả năng lớn hơn hoặc bằng nhu cầu thì dự
án được chấp nhận. Nếu khả năng nhỏ hơn nhu cầu thì phải giảm quy mô của dự án,
xem xét lại khía cạnh kỹ thuật để đảm bảo tính đồng bộ trong việc giảm quy mô
của dự án.
Sau khi đã xác định được các nguồn tài trợ cho dự án thì cần xác định cơ cấu
nguồn vốn cho dự án. Điều này có nghĩa là tính toán tỷ lệ từng nguồn chiếm trong
tổng mức vốn đầu tư dự kiến. Trên cơ sở nhu cầu vốn, tiến độ thực hiện của các
công việc đầu tư (trong phần phân tích kỹ thuật) và cơ cấu nguồn vốn, lập tiến độ
huy động vốn hàng năm đối với từng nguồn cụ thể. Tiến độ huy động vốn phải tính
tới lượng tiền cần thiết thực tế phải huy động hàng năm trong trường hợp có biến
động giá cả hoặc lạm phát.
3.3.3.Xác định chi phí sản xuất và giá thành
Sau khi đã xác định được nguồn vốn cho dự án, ngân hàng tiếp tục xác định
tổng chi phí sản xuất và giá thành của sản phẩm dự kiến. Tổng doanh thu bao gồm
cho phí sản xuất và chi phí ngoài sản xuất. Chi phí sản xuất bao gồm các loại chi phí
vật chất, chi phí nhân công, chi phí quản lý, chi phí sử dụng vốn và khấu hao TSCĐ.
Chi phí ngoài sản xuất bao gồm các loại như chi phí quảng cáo, chi phí dự phòng lưu

thông sản phẩm và các chi phí khác… Ngân hàng cần xác định giá thành của từng
loại sản phẩm, đánh giá các khoản mục chi phí tạo nên giá thành sản phẩm cao hay
thấp, có hợp lý hay không, so sánh với giá thành sản phẩm của các loại sản phẩm
tương tự trên thị trường và từ đó rút ra những kết luận cụ thể. Để tính giá thành sản
phẩm cần căn cứ vào tổng mức chi phí, mức chênh lệch giá, xác định được các hao
SV: Trần Thu Thủy Lớp: KT&QL Địa chính K50
24