Phân tích Cầu mặt bằng cho thuê kinh doanh

Thảo luận nhóm - Cầu mặt bằng cho thuê kinh doanh
I. KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN DỊCH VỤ
Như chúng ta đã biết thị trường bất động sản dịch vụ có vị trí, vai trò
đặc biệt quan trọng trong quá trình thúc đẩy kinh tế, xã hội phát triển, đóng
góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo
hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa. Cùng với sự tăng trưởng mạnh của nền
kinh tế và dân số tăng nhanh trong những năm gần đây của Hà Nội nhất là sau
khi Hà Nội được mở rộng; nhu cầu về mọi mặt của cuộc sống của người dân
ngày càng nâng cao. Đây cũng sẽ là cơ hội rất lớn cho các nhà sản xuất và
cung ứng các sản phẩm dịch vụ, nhưng vấn đề đặt ra ở đây là để tiến hành
được các hoạt động sản xuất kinh doanh điều kiện quan trọng là diện tích mặt
bằng kinh doanh cũng như mặt đất nện phục vụ cho các hoạt động này. Đó có
lẽ vẫn là bài toán khó giải cho các nhà sản xuất kinh doanh dịch vụ Việt Nam
khi muốn thuê mặt bằng kinh doanh hay địa điểm xây dựng ở trung tâm, ở nơi
có vị trí đẹp, còn các khu vực ngoài trung tâm một số đang trong giai đoạn
quy hoạch xây dựng nên nguồn cung còn rất hạn chế. Đặc biệt trong quá trịnh
hội nhập và toàn cầu hóa như hiện nay sẽ có nhiều nhà đầu tư bán lẻ, kinh
doanh khách sạn, nhà hàng…có kinh nghiệm, tiềm lực tài chính lớn mở rộng
đầu tư sang thị trường Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng. Như vậy cầu
về bất động sản cho các loại hình dịch vụ này là rất lớn và sẽ tăng cao trong
thời gian tới?
Trước khi đi tìm hiểu sâu và làm rõ vấn đề này chúng ta sẽ sơ lược qua
những vấn đề liên quan đến BĐS DV và thị trường BĐS DV để giúp các bạn
có cái nhìn một tổng quan nhất:
1. Khái niệm
1.1. Khái niệm về bất động sản và bất động sản dịch vụ.
Để phân loại tài sản trong quyền sở hữu, người ta chia tài sản làm hai
loại: bất động sản và động sản trong đó bất động sản dịch vụ là bộ 1 phận
Thảo luận nhóm - Cầu mặt bằng cho thuê kinh doanh
quan trọng cấu thành bất động sản. Thực ra cũng không có một định nghĩa rõ
ràng cụ thể nào cho BĐS DV nên chúng ta sẽ tìm hiểu khái này niệm thông

qua khái niệm chung về BĐS.
Thuật ngữ BĐS và ĐS đã và đang được sử dụng một cách rộng rãi và
được nghi nhận ở hầu hết các bộ luật theo hệ thống luật thành văn. Ở nhiều
nước trên thế giới như Anh ,Pháp,Mỹ, Thái Lan…Chế định BĐS cũng đã
được cụ thể hóa trong ngành luật về BĐS. Hầu hết các khái niệm về BĐS
giữa các nước đều có sự thống nhất. Mặc dù còn có sự khác nhau đôi chút về
việc xác định tài sản cấu thành BĐS. Ở nước ta trước khi ban hành bộ luật
dân sự năm 1995, trong hệ thống pháp luật cung như trong quản lý hoạt động
kinh tế, chúng ta rất ít sử dụng thuật ngữ BĐS và ĐS. Trong pháp luật kinh tế
đã sử dụng các khái niệm tài sản cố định và tài sản lưu động làm nội hàm cho
chúng. Bộ luật dân sự năm 1995 đã phân chia tài sản theo thông lệ và tập
quán quốc tế thành BĐS và ĐS trên cơ sở các thuộc tính tự nhiên của tài sản
có di rời được hay không. Theo bộ luật dân sự điều 174 đã quy định: “BĐS là
các tài sản không thể di dời” bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng
gắn liền với đất đai và tài sản gắn liền với công trình, các tài sản khác gắn liền
với đất đai, các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Còn ĐS là những tài
sản không phải là BĐS. BĐS gồm nhiều loại tài sản khác nhau nhưng theo
quy định của pháp luật các tài sản đó phải được đăng kí nhằm đảm bảo kiểm
tra kiểm soát của các cơ quan pháp luật nhà nước có thẩm quyền. Cũng như đi
để thuận tiện cho các nhà đầu tư, kinh doanh , người dân khi tham gia vao thị
trường BDS nhiều chuyên gia đã chia BĐS thành 5 loại: BĐS nhà ở; BĐS
nông nghiệp; BSĐ công nghiệp; BĐS văn phòng, công sở; BĐS dịch vụ.
Thông qua khái niệm chung về BĐS ta có thể hiểu khái niệm BĐS DV là
dùng để chỉ những loại BĐS được sử dụng trong lĩnh vực dịch vụ hỗ trợ hoạt
Thảo luận nhóm - Cầu mặt bằng cho thuê kinh doanh
động sản xuất hàng hóa, hay sản xuất cung ứng dịch vụ, bao gồm: các trung tâm
thương mại, cửa hàng, khách sạn, nhà hát, các tiện nghi công cộng…
1.2. Khái niệm về thị trường BĐS DV
Cùng với sự phát triển nền kinh tế đời sống xã hội của người dân ngày
một được nâng cao, thị trường BĐS DV ra đời và có cơ hội phát triển mạnh.

Hàng hóa trên thị trường BĐS là loại hàng hóa đặc biệt tuy không di chuyển
được nhưng có thể đem lại nhiều lợi ích cho chủ sở hữu do đó nảy sinh nhu
cầu giao dịch. Thị trường BĐS DV là tổng thể các quan hệ giao dịch về bất
động sản dịch vụ được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ.
2. Đặc điểm
2.1 Đặc điểm của BĐS DV
Mang những đặc điểm chung của BĐS:
- BĐS gắn liền với một vị trí nhất định; giá trị BĐS do yếu tố vị trí
quyết định. Đặc tính này có ảnh hưởng rất lớn đến việc đầu tư vì không có thị
trường tại chỗ thì cũng không thể đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề vị trí
có vai trò rất quan trọng đối với BĐS. Nên khi bắt đầu có ý định đầu tư vào
BĐS nào đó điều mà các chủ đầu tư quan tâm đầu tiên là vị trí, địa điểm của
tài sản này như khoảng cách đến trung tâm, khả năng tiếp cận, tình hình phát
triển kinh tế, văn hóa xã hội môi trường cảnh quan xung quanh cũng như kết
cấu hạ tầng của khu vực có BĐS.
- Tính lâu bền về vật lý và kinh tế: BĐS DV hầu hết là các công trình,
kiến trúc gắn với đất đai. Đất đai được xem như không bị hủy hoại trừ khi có
thiên tai như sói lở, vùi lấp còn vật kiến trúc thì có thể tồn tại hàng chục đến
hàng trăm năm. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của BĐS.
Tuổi thọ kinh tế quyết định tuổi thọ vật lý, nhưng tuổi thọ vật lý thường dài
hơn tuổi thọ kinh tế. Tuổi thọ kinh tế là thời gian để thu được lợi ích bằng với
Thảo luận nhóm - Cầu mặt bằng cho thuê kinh doanh
giá trị của tài sản. Còn tuổi thọ vật lý là tuổi tính cho đến khi công trình bị hư
hỏng không thể tiếp tục sử dụng.
-Tính khan hiếm: Do có sự giới hạn về đất đai và không gian, các công
trình lại cần có thời gian để xây dựng. Do đó cung trên thị trường thường có
đọ trẽ so với cầu. Nhất là các khu vực đô thị cung luôn nhỏ hơn cầu.
-Tính dị biệt: Trên thị trường không tồn tại hai công trình giống hệt
nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, cho dù là có cùng thiết kế.
Chính tính dị biệt tạo tạo nên sự hấp dẫn đối với khách hàng.

- Tính ảnh hưởng: ảnh hưởng của các yếu tố BDS liền kề như các công
trình hỗ trợ đi kèm; ảnh hưởng của môi trường xung quanh môi trường tự
nhiên, kinh tế, xã hôi
Mang những đặc điểm riêng đặc thù:
- Địa điểm các bất động sản dịch vụ thường tập trung chủ yếu ở các
trung tâm khu đô thị, nơi tập trung dân cư đông đúc và có mức sống tương
đối cao.
- Tính thích ứng:lợi ích của các công trình được sinh ra trong quá trình
sử dụng, vì lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể giữ
lại đặc trưng của công trình lại vừa đem lại lợi nhuận lớn cho chủ đầu tư. Tính
thích ứng này nhằm đáp ứng kịp thời nhu cầu khách hàng có ý nghĩa quan
trọng để thu hút khách khác khi thị trường có sự thay đổi, biến động như vụ
Luxury Mall đang chuyển toàn bộ diện tích mặt bán lẻ của mình thành văn
phòng cho thuê.
2.2. Đặc điểm của thị trường BĐS DV
Mang nhũng đặc điểm chung của thị trường BĐS:
- Có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch: do đó dặc thù
của BDS là tính không di dời, nên việc giao dịch này có thể diễn ra ở nhiều
nơi, nên cũng có nhiều rủi ro mất nhiều thời gian.
Thảo luận nhóm - Cầu mặt bằng cho thuê kinh doanh
- Thị trường BĐS là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong BĐS
chứ không phải là bản thân đất đai và giá trị công trình.
-Thị trườngmang tính khu vực: trong mỗi nước, mỗi đô thị , thậm chí
mỗi khu vực trong đô thị thì các thị trường BĐS mang nhứng đặc điểm khác
nhau, quan hệ cung cầu , mức gía cũng rất khác nhau. Thị trường BĐS không
tập trung mà trải rộng trên tất cả các vùngcuar đất nước ,và bao gồm nhiều thị
trường nhỏ. Có sự phát triên cao ở các đô thị.
- Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo do thiếu thông tin, các
tiêu chí đánh giá , số lượng người cung ít dẫn đến tình trạng độc quyền mất
cân bằng cung cầu,thường xảy ra tình trạng đầu cơ.

-Thị trường khó thâm nhập: hàng hóa không được bày bán, thiếu thông
tin và chịu các quy định của nhà nước. Do đó phải cần đến dịch vụ của các
loại tư vấn chuyên nghiệp có trình độ cao, ý kiến của các chuyên viên môi
giới.
3. Phân loại thị trường BĐS DV.
● Dựạ vào hàng hóa BĐS DV:
- thị trường trung tâm thương mại
- thị trường cửa hàng
- thị trường khách sạn
- thị trường các khu vui chơi giải trí
● Dựa vào tính chất các quan hệ trao đổi
-Thị trường mua, bán
- thị trường cho thuê
Do thời gian có hạn nên chúng tôi chỉ tập trung để phân tích thị trường các
trung tâm thương mại và các cửa hàng để đánh giá nhu cầu thuê mặt bằng
kinh doanh ở Hà Nội trong những năm gần đây.
Thảo luận nhóm - Cầu mặt bằng cho thuê kinh doanh
II. CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG
Thị trường bán lẻ Việt Nam có rất nhiều yếu tố thuận lợi để phát triển
nhanh hơn nữa trong thời gian tới. Những yếu tố tác động đến thị trường bán
lẻ của Việt Nam như nền kinh tế đang phát triển nhanh, nhu cầu tiêu dùng của
người dân tăng cao, dân số trẻ (đối tượng có nhu cầu mua sắm lớn), sự gia
tăng tầng lớp trung lưu là cơ sở vững chắc hứa hẹn đem lại lợi nhuận cho thị
trường bán lẻ trong nước. Đây chính là yếu tố vô cùng quan trọng để thúc đẩy
sự phát triển của thị trường mặt bằng bán lẻ.
1) Thị trường Việt Nam với sức mua cao, dân số trẻ vẫn là một
mảnh đất màu mỡ đối với các nhà thương mại quốc tế.
Dân số đông, trẻ (79 triệu người dưới 65 tuổi – Nguồn: Tổng cục thống
kê) dễ dàng tiếp nhận hình thức bán hàng trực tiếp mới, sự hiểu biết về sản
phẩm ngày càng được nâng cao.

Theo điều tra của Ban tổ chức Hàng Việt Nam chất lượng cao, những năm
gần đây, người dân Việt Nam trong độ tuổi từ 22 đến 55, là đối tượng tạo ra thu
nhập chủ yếu, cũng là những người dám chi tiêu mạnh tay nhất, chiếm 70,29%.
Đáng lưu ý là ngày càng có nhiều người tiêu dùng trẻ thích mua sắm tại siêu thị và
TTTM. Mặt khác, với những chính sách khá mở để thu hút và khuyến khích các
thành phần kinh tế tham gia kinh doanh, các nhà đầu tư và bán lẻ nước ngoài cũng
đang coi Việt Nam là một thị trường tiềm năng, với mức chi tiêu cho tiêu dùng,
dịch vụ được dự báo sẽ tiếp tục tăng nhanh. Đây chính là lý do để nhiều TTTM
nói chung và mặt bằng kinh doanh bán lẻ nói chung tiếp tục ra đời.
2) Cùng với việc cải thiện mức thu nhập, thói quen mua sắm tiêu dùng
của người dân ở các thành phố lớn thay đổi theo xu hướng hiện đại đang là
thị trường tiềm năng cho các nhà đầu tư vào phân khúc mặt bằng bán lẻ.
- Thu nhập trung bình của người Việt Nam ngày càng tăng, trong đó
nhóm có tốc độ tăng thu nhập cao trong khoảng 500-1.000 USD/tháng.
Thảo luận nhóm - Cầu mặt bằng cho thuê kinh doanh
Đặc biệt thu nhập của người dân ở các thành phố lớn ngày càng cao. Theo số
liệu báo cáo tại tháng 12/2008, với mức tăng GDP của Hà Nội là gần 10,6%,
thu nhập bình quân đầu người của người dân Hà Nội ở mức 1.500 USD, cuộc
sống ngày càng cải thiện.
- Xu hướng tiêu dùng hiện đại :
Theo số liệu khảo sát những tháng đầu năm 2009, xu hướng tiêu dùng
hiện đại đang phát triển với khoảng 20% tổng doanh thu hàng hóa được bán
qua hệ thống phân phối hiện đại. Điều này tác động không nhỏ của việc phát
triển các cửa hàng tiện lợi đến thói quen mua sắm của người tiêu dùng. Đó
cũng chính là lý do khiến nhiều mặt bằng bán lẻ dành cho thương mại hiện đại
ngày càng phát triển và được chú ý nhiều hơn.

Trong đó, tỷ lệ tiêu dùng trên thu nhập của người Việt Nam thuộc loại
cao nhất ở Đông Nam Á. Người Việt Nam tiêu dùng trung bình khoảng
70% thu nhập hàng tháng.

Tỷ lệ mua sắm tại các siêu thị, trung tâm thương mại của người Việt Nam
đã tăng từ 9% năm 2005 lên 14% năm 2007 và dự kiến sẽ tăng lên 24%
vào năm 2010.
Thảo luận nhóm - Cầu mặt bằng cho thuê kinh doanh
3. Sự phát triển của các hoạt động kinh tế
- Hình thức bán lẻ chủ yếu ở nước ta trước đây là chợ truyền thống
và các cửa hàng mặt tiền nhỏ. Khi hoạt động thương mại phát triển, mặt
bằng kinh doanh cũng có những vận động đặc thù. Ví dụ như trước đây, để
tránh bị đánh thuế mặt tiền cửa hàng, người ta đã tạo ra kiểu nhà ống hẹp
ngang, sâu hun hút đặc trưng của nhà phố cổ Hà Nội. Tuy nhiên, sự phát triển
của thị trường đòi hỏi ngành bán lẻ phải có những mặt bằng mới, hiện đại và
tiện dụng hơn. Do đó, các kênh bán hàng hiện đại đã xuất hiện ở nước ta và
ngày càng trở nên quen thuộc với nhiều người dân Việt Nam.
- Sự phục hồi của nền kinh tế trong thời gian gần đây :
Trong thời gian trước, khi tình hình kinh tế lâm vào tình trạng khủng hoảng,
nhiều công ty rơi vào tình trạng khó khăn nên nhu cầu mặt bằng để kinh
doanh rất trầm lắng, nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp tạm hoãn việc mở rộng
việc kinh doanh. Nhưng trong thời gian gần đây, do nền kinh tế cũng đã có
dấu hiệu phục hồi nên họ bắt đầu quay trở lại để tìm mặt bằng đầu tư .
4, Phát triển kết cấu hạ tầng :
- Sự thay đổi trong thói quen tiêu dùng và tốc độ tăng trưởng cao của
ngành bán lẻ mở ra cơ hội đầu tư xây dựng trung tâm thương mại
(TTTM) cũng như mặt bằng kinh doanh bán lẻ.
- Mặt khác, chính sự phát triển hoạt động kinh doanh bán lẻ tại Việt
Nam sẽ quy tụ đông đảo các loại hàng hoá và các thương hiệu trên
thế giới. Điều này góp phần củng cố vai trò trở thành một trung tâm
mua sắm lớn trong cả nước của Thủ đô Hà Nội, tạo môi trường hấp
dẫn cho các nhà kinh doanh bán lẻ trong và ngoài nước.
 Nhu cầu sử dụng các mặt bằng kinh doanh tăng.
- Kể từ 1/1/2010, thỏa thuận mở rộng thương mại trên lộ trình mở cửa

thị trường bán lẻ sẽ tạo điều kiện cho những nhà kinh doanh nước
Thảo luận nhóm - Cầu mặt bằng cho thuê kinh doanh
ngoài tiến hành bất cứ hình thức bán lẻ và bán buôn nào ở Việt
Nam. Đây chính là lý do mà nhiều chuyên gia trong lĩnh vực BĐS
tin rằng sẽ có tác động tích cực lên thị trường bán lẻ ở Việt Nam
( Hà Nội không nằm ngoài số đó )
Theo dự đoán của các chuyên gia, nhu cầu về mặt bằng bán lẻ ở Hà Nội sẽ
còn gia tăng cao trong các năm tới. Ngày càng có nhiều các nhà bán lẻ nước
ngoài thâm nhập vào thị trường Hà Nội.
5, Yếu tố tâm lý
- Với mức sống ngày càng được nâng cao và xu hướng hội nhập quốc
tế về kinh tế, văn hóa, các kênh phân phối truyền thống như chợ,
cửa hàng bán lẻ tỏ ra không còn thích hợp và siêu thị, trung tâm
thương mại ngày càng trở thành sự lựa chọn của đa số người tiêu
dùng, đặc biệt là tầng lớp dân cư có thu nhập từ trung bình trở lên.
- Người tiêu dùng đã dần ghét việc mặc cả mua bán ở các cửa hàng
nhỏ lẻ mà chuyển sang phong cách tiêu dùng mới ở các hệ thống
siêu thị. Việc mua bán ở các trung tâm thương mại và siêu thị rõ
ràng là tiện lợi hơn. Mặt khác, còn tạo lòng tin cho người tiêu dùng
về chất lượng, giá cả, và cả ở thái độ phục vụ khách hàng.
6, Tiềm năng phát triển của thị trường
Hiện nay, dù thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn trong giai đoạn
trầm lắng nhưng thị trường mặt sàn bán lẻ cao cấp tại các trung tâm thương
mại vẫn được đánh giá là thị trường hấp dẫn, đầy tiềm năng bởi tính ổn định
lâu dài và tỷ lệ sinh lời cao.
Thảo luận nhóm - Cầu mặt bằng cho thuê kinh doanh
7, Vấn đề đô thị hóa và quy hoạch
- Mặt bằng phục vụ cho nhu cầu kinh doanh bán lẻ của Hà Nội
trong tương lai sẽ rất nhiều nhưng hiện tại nguồn cung mặt bằng cho
thuê làm điểm kinh doanh lại rất khan hiếm.

Trên địa bàn Hà Nội hiện có khoảng 350 chợ, 85 siêu thị và đại siêu thị, 14
trung tâm thương mại với diện tích bình quân 10.000 m2/trung tâm và 3 trung
tâm thương mại của Hà Tây cũ. Tính cả những diện tích bán lẻ mà Hà Nội
đang tiến hành xây dựng như chợ Hàng Da, Đồng Xuân, Thành Công, Giảng
Võ, chợ Hôm, chợ Mơ thì mặt bằng bán lẻ vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu
mua sắm, tiêu dùng của 6,5 triệu dân. Tuy hệ thống chợ dày, nhưng đa phần
đã xuống cấp. 81% số chợ trên địa bàn là chợ loại III. Hệ thống TTTM- ST
nhiều, nhưng quy mô vừa và nhỏ, phân bố không đồng đều, hầu hết tập trung
tại các quận nội thành, chất lượng dịch vụ thấp. Do đó để đáp ứng được yêu
cầu phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô, Hà nội sẽ xây dựng thêm nhiều
trung tâm thương mại và các chợ đầu mối một cách toàn diện và có hệ thống
hơn .
 Vì vậy việc mở rộng địa giới thủ đô Hà Nội là cần thiết .
- Xu thế : Đô thị hóa ( nông thôn, thành thị )
Việt Nam có 75% dân số là sống ở nông thôn. Do đó, sự chuyển dịch dân cư
vào các trung tâm đô thị lớn ( điển hình các thành phố lớn : thủ đô Hà Nội ,
TP. HCM ) là tất yếu và sẽ ảnh hưởng quan trọng đến thói quen tiêu dùng tại
Việt Nam trong những năm tới. Tỷ lệ phát triển dân số sẽ mang lại một vài xu
hướng tiêu dùng mới và những thay đổi trong vòng 10 năm tới. Trong đó,
việc tăng mạnh lực lượng lao động (những người đưa ra quyết định tiêu thụ)
và kiểu hộ gia đình nhỏ sẽ kích thích việc tiêu dùng.
Thảo luận nhóm - Cầu mặt bằng cho thuê kinh doanh
 Do thị trường tiêu thụ trên địa bàn thành phố Hà Nội ngày càng tăng cao,
điều đó cũng ảnh hưởng đến nhu cầu sử dụng mặt bằng kinh doanh.

III.THỰC TRẠNG
1. Giá thuê mặt bằng có xu hướng ngày càng tăng qua các năm.
2. Giá thuê mặt bằng khá cao so với các nước trong khu vực.
3. Diện tích cho thuê chưa đáp ứng đủ.
4. Cạnh tranh giữa các cửa hàng và các trung tâm thương mai,hệ thống

chợ biến mất.
5. Khan hiếm các mặt bằng cho thuê chất lượng cao
1. Giá thuê mặt bằng có xu hướng ngày càng tăng qua các năm
Bảng giá cho thuê qua các năm
Đơn vị : usd/m2/tháng
• Bảng giá cho thấy giá thuê mặt bằng tăng đều qua các năm.Bất chấp
vào cucuối năm 2007-2008,có biến động mạng về nhà đất nhưng giá
cho thuê vẫn tăng đến 25 % . Chẳng hạn như siêu thị Big C, giá thuê
mặt bằng tăng từ 23 - 34 USD/m2/tháng cuối năm 2007 lên 25 - 40
USD/m2/tháng quý năm 2008
• Vào năm 2008,có 1 số lượng trung tâm được xây dựng hoàn thành.
Giá thuê mặt bằng bán lẻ ở khu trung tâm Hà Nội có mức tăng cao do
sự phát triển mạnh mẽ của ngành bán lẻ, nguồn cung mặt bằng khan
hiếm…
Năm 2007 2008 2009 2010
Giá Trung Bình 40-50 50-60 60-100 80-100
Thảo luận nhóm - Cầu mặt bằng cho thuê kinh doanh
Năm 2010,mức giá cho thuê ở các trung tâm thương mại vẫn duy trì
khá ổn định, trung bình 80-100 USD/m2/tháng ở những vị trí đẹp của
trung tâm thương mại tại trung tâm thành phố; 35-45 USD/m2/tháng tại
các trung tâm thương mại ở ngoài trung tâm
Năm 2007:
Các trung tâm mua sắm ở khu vực trung tâm đều có giá thuê tăng vọt.
Giá thuê trung bình tăng từ 20 - 88 USD/m2/tháng trong quý I/2007
tăng lên 40 – 120 USD/m2/tháng trong quý IV/2007.Điển hình như
Tràng Tiền Plaza, Vincom City Tower, Viet Tower…
Những địa điểm bán lẻ mặt phố của một số toà nhà tại khu trung tâm,tại
các phố trung tâm có giá thuê rất cao như toà Sofitel Metropole ,Opera
Business Centre,các tuyến phố Tràng Tiền,Hàng Khay,Hàng Bài có vị
trí đẹp lên đến 150 USD/m2/tháng.

Trong khi đó, một số trung tâm mua sắm bên ngoài khu trung tâm kinh
doanh lại có mức tăng tương đối. Chẳng hạn như siêu thị Big C, giá
thuê mặt bằng tăng từ 23 - 34 USD/m2/tháng cuối quý III/2007 lên 25 -
40 USD/m2/tháng đầu năm 2008
Năm 2008 :
Giá cho thuê mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội cũng đang tăng vọt do nguồn
cầu tăng mạnh. Hàng loạt thương hiệu mới đang thâm nhập thị trường
Hà Nội như Ecco; Lancome; Speedo , trong khi các chuỗi cửa hàng
bán lẻ như Highlands Coffee; Phở 24; Adidas cũng tích cực mở rộng
quy mô. Cầu thì tăng theo cấp số nhân nhưng nguồn cung trên thị
trường này chỉ ở mức "nhỏ giọt".
Thảo luận nhóm - Cầu mặt bằng cho thuê kinh doanh
Ở thời điểm này giá mặt bằng cho thuê trong ngành bán lẻ đang rất cao:
tại tầng 1 ở các khu trung tâm thương mại cao cấp giá đã lên tới 86
USD/m
2
/tháng; ở các khu hạng B giá cũng được đẩy lên tới 45 - 55
USD/m
2
/tháng.
Năm 2009 :
Theo lộ trình, đến đầu năm 2009, các công ty bán lẻ 100% vốn nước
ngoài được phép vào Việt Nam. Dự báo, giá cho thuê mặt bằng bán lẻ
sẽ còn tiếp tục tăng.
Theo báo cáo mới nhất của Công ty CB Richard Ellis Việt Nam, các
trung tâm thương mại nằm tại khu vực trung tâm của Hà Nội đều đã kín
toàn bộ với giá thuê khoảng 54 USD/m2/tháng (quý 3/2009), còn tại
các khu vực ngoài trung tâm hiện đang có giá trung bình là 37
USD/m2/tháng.
Giá thuê bình quân hàng tháng ở các trung tâm mua sắm và chân đế bán

lẻ vẫn duy trì ổn định trong khoảng từ 20USD đến 150USD.(trong quý
III và IV) ,tăng nhẹ so với năm 2008 và đầu năm 2009
Năm 2010 :
Trong quý I , dù không có nhiều nhà bán lẻ nước ngoài trực tiếp vào
Việt Nam sau khi thị trường này mở cửa theo cam kết WTO như dự
báo trước đó, nhưng các thương hiệu nước ngoài đã nhanh chóng thâm
nhập thị trường thông qua các hợp đồng nhượng quyển.
Mức giá cho thuê ở các trung tâm thương mại vẫn duy trì khá ổn định,
trung bình 80-100 USD/m2/tháng ở những vị trí đẹp của trung tâm
thương mại tại trung tâm thành phố; 35-45 USD/m2/tháng tại các trung
Thảo luận nhóm - Cầu mặt bằng cho thuê kinh doanh
tâm thương mại ở ngoài trung tâm. ở Hà Nội là 150 USD/m2/tháng.Đặc
biệt là Grander Plaza mới mở ở BigC đã tạo ra
Nhu cầu đối với các bất động sản bán lẻ đạt tiêu chuẩn quốc tế sẽ gia
tăng trong vòng 1-3 năm tới, đặc biệt tại khu vực trung tâm các thành
phố lớn, khi mà Việt Nam phải thực thi nguyên tắc đối xử bình đẳng
theo như cam kết của WTO giữa nhà bán lẻ trong nước và nước
ngoài.Khi đó,giá thuê sẽ tiếp tục tăng nhẹ trong một vài năm tới
2. Giá thuê mặt bằng khá cao so với các nước trong khu vực.
Cuối năm 2009,giá thuê trung bình mặt bằng bán lẻ ở các trung tâm
thương mại tổng hợp trong các khu vực trung tâm đang ở mức 105,3
USD/m2/tháng cho những vị trí đẹp. Mức giá này đã duy trì từ năm 2008 , và
là mức giá ổn định nhất trong cơn bão suy thoái giá thuê ở hầu hết các thị
phần trên thị trường BĐS trong thời gian vừa qua.
Tuy nhiên, Giá cho thuê mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam vẫn ở mức cao
so với khu vực. Lý do đầu tiên là thị trường bán lẻ ở Việt Nam vẫn đang nằm
trong tốp những thị trường bán lẻ hấp dẫn nhất thế giới. Theo kết quả nghiên
Đơn vị : usd/m2/tháng

Năm

2007 2008 2009
Mức giá 40 65-150 50-200
So với khu
vực
Mức giá
trung bình
Cao hơn so với
Bangkoc,Manila,
Jakatar
-Rẻ hơn
Tokyo,Hongkong
-Đắt hơn Đài Loan,Bangkoc
-Rẻ bằng Backinh,Singapo
Thảo luận nhóm - Cầu mặt bằng cho thuê kinh doanh
cứu lựa chọn xếp hạng 30 nền kinh tế có thị trường bán lẻ hấp dẫn nhất thế
giới năm 2009 do Tập đoàn tư vấn A.T.Kearney công bố, thị trường bán lẻ
Việt Nam đứng vị trí thứ 6 trên thế giới.
Chỉ số phát triển bán lẻ chung năm 2009 (GRDI) của Việt Nam đạt 55
điểm, rơi xuống vị trí thứ 6, tụt 5 bậc so với năm 2008. Tuy nhiên, khoảng
cách giữa thị trường bán lẻ của nước ta với top 5 chỉ cách “một bước chân”.
Cụ thể, GRDI của Ấn Độ chiếm “ngôi hậu” năm nay chỉ đạt 68 điểm, về nhì
là Nga cũng chỉ đạt 60 điểm, còn ba quốc gia đứng liền kề trên chúng ta là Ả-
rập Saudi, Các tiểu vương quốc Ả-rập thống nhất và Trung Quốc đều chỉ đạt
56 điểm, tức là chỉ hơn thị trường bán lẻ của nước ta vỏn vẹn 1 điểm. Vì vậy,
có thể nói, thị trường bán lẻ Việt Nam vẫn hết sức hấp dẫn đối với các tập
đoàn bán lẻ đa quốc gia trên thế giới.
3. Chật chội mặt bằng bán lẻ :
Năm 2008 Hà Nội có 233.000m2 diện tích sàn bán lẻ. Trong khoảng 4
năm tới Hà Nội có thêm hơn 552.000m2. Một số trung tâm lớn như Ciputra
Mall (130.000m2) có thể hoàn thành 2010, The Garden (22.300m2) đưa vào

sử dụng cuối 2008 hoặc đầu 2009. Năm 2008 Hà Nội có thêm 63.000m2, tăng
29% so với năm 2007.
Thống kê quý 4/2009 thì trên địa bàn Hà Nội hiện có khoảng 350 chợ, 85
siêu thị và đại siêu thị, 14 trung tâm thương mại với diện tích bình quân
10.000 m2/trung tâm và 3 trung tâm thương mại của Hà Tây cũ.
Tính cả những diện tích bán lẻ mà Hà Nội đang tiến hành xây dựng như
chợ Hàng Da, Đồng Xuân, Thành Công, Giảng Võ, chợ Hôm, chợ Mơ thì
mặt bằng bán lẻ vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu mua sắm, tiêu dùng của 6,5
triệu dân.
Thảo luận nhóm - Cầu mặt bằng cho thuê kinh doanh
Tình hình này sẽ được giải quyết một phần trong năm 2010 khi một loạt
các tring tâm mới đi vào hoạt động như Savico Plaza - khu dự án phức hợp
bán lẻ tiêu biểu với hơn 50.000 m2 tại quận Long Biên (dự kiến hoàn thành
năm 2011), hoặc Keangnam Hanoi Landmark Tower dành diện tích mặt bằng
bán lẻ là 82.875 m2, hay Times Square Hanoi với diện tích cho thuê thực khu
bán lẻ là 30.000 m2, Yenso Park Shopping Mall dành diện tích cho thuê thực
khu bán lẻ 49.253 m2, Indochina Plaza Hanoi dành diện tích cho thuê bán lẻ
19.929 m2 đều được dự kiến hoàn thành vào năm 2012.
Hà Nội dự kiến sẽ có khoảng tổng số gần 1.200.000m2 diện tích bán
lẻ,trong năm 2010 tức là gấp 3 diện tích hiện nay
4. Các nhà mặt phố yếu thế so với tung tâm thương mại,hệ thống chợ
dần biến mất
Theo nhận định của các chuyên gia và các doanh nghiệp trong ngành bán
lẻ, đã có một sự chuyển biến lớn trong xu hướng tiêu dùng của người Việt
Nam, ngày càng nhiều người mua sắm lựa chọn đến các trung tâm thương mại
hiện đại thay vì đến các khu vực mua bán truyền thống. Nguồn cung mặt bằng
bán lẻ tại thị trường Hà Nội sẽ rất cao để đáp ứng nhu cầu của các doanh
nghiệp bán lẻ trong và ngoài nước.
Thế nhưng báo cáo này cũng cho thấy, các diện tích bán lẻ từ các căn nhà mặt
phố được nâng cấp tại Hà Nội vẫn tiếp tục tăng, gây áp lực về giá thuê mặt

bằng bán lẻ trong các trung tâm thương mại, đặc biệt là ở khu vực ngoài trung
tâm thành phố - bởi phần lớn các diện tích trống đều nằm ở khu vực này. Bên
cạnh đó, các trung tâm thương mại ở khu vực ngoài trung tâm đang gặp phải
các vấn đề về cơ cấu khách thuê, nhiều dự án sẽ chuyển nhượng cho các nhà
bán lẻ chuyên nghiệp thuê lại toàn bộ hoặc các diện tích lớn.
Hệ thống các chợ cũng dần bị dỡ bỏ.Một loạt các chợ chuyển thành các trung
tâm thương mại như : Chợ Mơ,Ngã Tư Sở,Cửa Nam,Nghĩa Tân….
Thảo luận nhóm - Cầu mặt bằng cho thuê kinh doanh
5. Khan hiếm các mặt bằng cho thuê chất lượng cao
Vào năm 2009,số lượng các trung tâm mua sắm chất lượng cao chỉ là 10.
Việc Việt Nam mở cửa thị trường bán lẻ và hội nhập sâu hơn vào WTO thì số
lượng này là quá ít ởi để cho các nhà bán lẻ Đài Loan,Hàn Quốc… tham gia
Theo thống kê, trên địa bàn Hà Nội hiện có khoảng 12 trung tâm mua sắm
chất lượng cao với tổng diện tích đạt gần 160.000 m2. Những mô hình trung
tâm thương mại thành công ở Hà Nội thường là một tổ hợp bao gồm văn
phòng, khách sạn hoặc là mặt bằng diện tích cho thuê căn hộ. Phần lớn những
mặt bằng bán lẻ của những trung tâm này nằm ở tầng 1 của tòa nhà Tuy
nhiên,số lương người tiêu dùng đã vươn tói mức 7 triệu đáp ứng không đủ
Một số mặ bằng cho thuê chất lượng cao như : Vicom,Trang
Tiền,BigC,Parkson, Vincom Galleries, The Garden …….
Hiện tại, The Garden đang cung cấp 19.000m2,Vicom là 41000m2, Tràng
tiền là 20000m2……
Thảo luận nhóm - Cầu mặt bằng cho thuê kinh doanh
Một số án sắp hoàn thành như : Ciputra Mall(2011) ,PVI Tower (cuối
2010),Capital Wall(Trần Hưng Đạo,2010)… đều là các mặt bằng cho thuê
hạng A,đảm bảo nguồn cung cho thì trường trong năm 2011
IV. TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG, DỰ BÁO:
1. Biến động
Tăng trưởng dân số và tốc độ đô thị hoá nhanh, thu nhập người dân tăng,
tầng lớp trung lưu và thượng lưu tại các đô thị phát triển nhanh -> nhu cầu

mua sắm ngày càng tăng, sự thay đổi trong lối sống và cởi mở trong việc tiếp
nhận các thương hiệu cũng như thói quen tiêu dùng, … chính là sự hấp dẫn,
lôi kéo các nhà bán lẻ tìm đến thị trường Việt Nam, đặc biệt là khu vực thành
thị ngày càng nhiều.
Trong khi phải đối mặt với tốc độ phát triển quá nhanh như vậy thì
nguồn cung mặt bằng kinh doanh lại không đáp ứng kịp nhu cầu do còn nhiều
hạn chế về khả năng cung ứng (do đặc thù muốn đầu tư phát triển thị trường
này đòi hỏi thời gian, không gian và tài chính). Cũng chính bởi thế mà thị
trường cho thuê mặt bằng kinh doanh tại Việt Nam nói chung, và tại Hà Nội
nói riêng ngày càng xuất hiện nhiều “cơn sốt”, “cơn khát” mặt bằng kinh
doanh, tạo nên những đợt “bùng nổ” thị trường kinh doanh bán lẻ, đặc biệt là
ở những vị trí trung tâm.
1.1 Biến động về giá cho thuê:
Nhìn chung, từ cuối năm 2006 trở về trước thì thị trường cho thuê mặt
bằng kinh doanh ở Việt Nam nói chung, và Hà Nội nói riêng diễn ra khá ảm
đạm. Kinh doanh chủ yếu là theo các hình thức cửa hàng trên phố, chợ. Ngoài
ra, còn có hình thức bán rong, bán tại lòng, lề đường -> không mất thuế, thuận
Thảo luận nhóm - Cầu mặt bằng cho thuê kinh doanh
tiện trong việc tiếp cận khách hàng. Vì thế, nhu cầu về thuê mặt bằng kinh
doanh thấp -> giá cho thuê nói chung có tăng nhưng vẫn ở mức thấp, trung
bình.
Tuy nhiên, từ cuối năm 2006 trở đi (sau khi Việt Nam ra nhập WTO) thì
thị trường cho thuê mặt bằng kinh doanh lập tức trở nên sôi động, những “cơn
sốt”, “cơn khát” mặt bằng kinh doanh xuất hiện ở hầu khắp các khu vực thành
thị, trong đó thủ đô Hà Nội là một minh chứng điển hình.
Do thu nhập tăng, văn hoá tiêu dùng nên xu hướng tiêu dùng chuyển dần
từ cửa hàng mặt tiền sang trung tâm thương mại, từ chợ sang siêu thị. Tuy
nhiên hình thức kinh doanh truyền thống vẫn đang là nền tảng của thị trường
kinh doanh bán lẻ với 90% hàng hoá được lưu thông tại những cửa hàng mặt
tiền và các ngôi chợ truyền thống. Nhưng hình thức này cũng đang dần thay

đổi: năm 1995 chỉ có 10 siêu thị và 2 trung tâm thương mại thì đến năm 2007
đã có 140 siêu thị/đại siêu thị và 20 trung tâm thương mại và gần 1 triệu m
2
mặt bằng kinh doanh được đầu tư xây dựng. Chỉ riêng ở Hà Nội hiện đang dự
trữ khoảng 110.000m
2
sàn cho thuê tại các trung tâm thương mại khu vực
trung tâm (như Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm) với tỷ lệ lấp đầy diện tích bán lẻ
Thảo luận nhóm - Cầu mặt bằng cho thuê kinh doanh
gần như tuyệt đối (96,8%) tại các trung tâm thương mại cao cấp ở trung tâm
(Vincom City Towers, Trang Tien Plaza, Parkson, Ha Thanh Plaza, …) -> giá
thuê mặt bằng kinh doanh 65-150 USD/1m
2
/1tháng, chưa kể những vị trí đẹp,
thuận lợi nằm ở tầng 1 ở vị trí trung tâm giá lên đến xấp xỉ 200
USD/1m
2
/1tháng. Đây được coi là mức giá chưa từng thấy ở Việt Nam (theo
đánh giá của ông Richard L eech, G Đ công ty CBRE) -> giá cho thuê mặt
bằng kinh doanh tăng nhanh, mạnh, bất chấp đợt khủng hoảng tài chính và sự
ảm đạm trên thị trường bất động sản vừa qua.
1.2. Chuyển dịch từ hình thức kinh doanh truyền thống sang hình
thức kinh doanh hiện đại:
Dưới áp lực thiếu hụt trầm trọng về cung mặt bằng kinh doanh, cộng
thêm áp lực dự tính các nhà đầu tư nước ngoài sẽ ồ ạt vào thị trường Việt
Nam, Nhà nước cũng tạo làn sóng các dự án đang và sẽ được xây dựng nhằm
giảm cơn khát mặt bằng kinh doanh trong nước, vừa đón đầu các nhà đầu tư
nước ngoài. Riêng khu vực Hà Nội, dự tính đến năm 2011, thị trường mặt
bằng kinh doanh tại Hà Nội cũng sẽ có thêm khoảng 380.000m2 với các dự án
như Ruby Plaza, Viet Tower, The Manor, Ciputra Mall, The Garden và The

Landmark, dự án gần Hồ Gươm, Savico Plaza Hanoi. Hiện các dự án đang
trong giai đoạn triển khai.
Nhiều khu chợ truyền thống ở Hà Nội trở thành trung tâm thương mại.
Ví dụ: các trung tâm thương mại hiện đại trên các chợ Ngã Tư Sở, chợ Mơ,
chợ Đuôi Cá, chợ Trung Hoà, chợ Châu Long và Thành Công B, chợ Trương
Định, chợ Cầu Diễn - Nhổn, chợ Xuân La, Nghĩa Tân.
2. Dự báo
Nhân định chung về thị trường BĐS:
Thảo luận nhóm - Cầu mặt bằng cho thuê kinh doanh
Thị trường bất động sản (BĐS) trong thời gian sẽ nóng hay lạnh, những
yếu tố nào ảnh hưởng mạnh đến sự phát triển của thị trường này?
Năm 2010 sẽ nóng?
- Đa số các chuyên gia đều có chung nhận định, thị trường BĐS Việt
Nam sẽ phục hồi trở lại vào năm 2010-2011. Từ kinh nghiệm cho thấy, thị
trường BĐS Việt Nam có chu kỳ tăng trưởng 2-4 năm một lần, do đó có thể
đợt sóng mới sẽ rơi vào năm 2010 sau hai năm trầm lắng. Như vào năm 1993
-1994 từng có một đợt sốt BĐS, và bốn năm sau đó thị trường nóng trở lại vào
năm 1998 -1999. Chu kỳ này lặp lại vào năm 2002 và thị trường bùng phát
mạnh nhất vào năm 2006-2007. Nhận định này cũng rất có cơ sở khi mà nền
kinh tế Việt Nam cũng như kinh tế thế giới đã có dấu hiều phục hồi từ những
tháng cuối của năm 2009 tạo niềm tin cho các nhà đầu tư trong nước. Nên
triển vọng phát triển của thị trường BĐS là rất tốt với tình trạng bấp bênh của
thị trường chứng khoán, còn thị trường vàng đã chính thức đóng cửa, thì các
dòng vốn sẽ có xu hướng dịch chuyển sang thị trường BĐS do đây vẫn được
đánh giá là kênh dầu tư ít rủi ro nhất. Nhất là khi các nhà đầu tư nước ngoài
cũng đã quay trở lại và đánh giá cao tiềm năng phát triển của thị trường BĐS
Việt Nam. Ngoài ra chính sách tín dụng mới
Nhận định về thị trường mặt bằng cho thuê kinh doanh bán lẻ
Với tình hình nên kinh tế đã dần thoát khỏi suy thoái, thị trường bán lẻ
của Việt Nam đã chính thức mở cửa nên trong thời gian tới sẽ có nhiều nhà

bán lẻ nước ngoài nhảy vào thị trường VN, thì trường mặt bằng cho thuê kinh
doanh được dự báo sẽ rất sôi động. Nhu cầu về mặt bằng cho kinh doanh sẽ
tăng cao trong khi nguồn cung chưa đáp ứng tốt nên giá về các BĐS này trong
thời gian tới sẽ có xu hướng tăng mặc dù mức giá hiện nay cũng đã khá cao.
Xu hướng phát triển của thị trường BĐS mặt bằng kinh doanh có đặc điểm
sau:
Thảo luận nhóm - Cầu mặt bằng cho thuê kinh doanh
- Có sự dịch chuyển mạnh từ cầu mặt bằng ở cửa hàng sang cầu mặt
bằng trong các trung tâm thương mại
Sự phát đạt của các cửa hàng mặt tiền, các chợ truyền thống đang dần
chuyển sang các trung tâm thương mại, siêu thị; người tiêu dùng đã dần ghét
mặc cả bán mua tại các cửa hàng nhỏ lẻ mà chuyển sang phong cách tiêu
dùng mới tại hệ thống siêu thị.
Đó là một xu hướng đã được dự báo từ khá lâu và hiện nay đang có
những biểu hiện rõ nét nhất, báo hiệu thời hoàng kim của các cửa hàng mặt
tiền tại các thành phố lớn như Hà Nội sắp qua đi.
Thay đổi phong cách tiêu dùng
Khác hẳn trước đây, ngày nay đa số người dân thành thị đã không còn
thích thú cảnh chen chúc, cò kè bớt một thêm hai tại các cửa hàng bán lẻ. Sự
tiện lợi khi mua bán tại các siêu thị, trung tâm thương mại là rõ ràng. Trong
đó uột số yếu tố góp phần quan trọng tạo lòng tin cho người tiêu dùng chính
là tránh được tình trạng mập mờ đánh lận con đen về giá cả, chất lượng và
ngay cả phong cách phục vụ của nhân viên bán hàng.
Theo phân tích của một số chuyên gia, yếu tố nhân khẩu học là một trong
những tác động mạnh mẽ nhất lên phong cách tiêu dùng của người dân đô thị.
Thống kê chưa đầy đủ cho thấy Việt Nam hiện đang có khoảng 70% dân số
trong độ tuổi dưới 35 và Việt Nam có một số lượng lớn những công dân thành
thị trẻ tuổi có thu nhập tăng đều và thị hiếu ngày càng được “làm phẳng” với
phong cách tiêu dùng của giới trẻ các quốc gia phát triển.
Tại khu vực thành thị, số hộ gia đình có thu nhập hàng tháng nằm trong

khoảng từ 600 USD đến 1.000 USD/tháng đang tăng lên nhanh chóng, cao
hơn các thành phần dân số khác; tiếp sau đó là những hộ gia đình có thu nhập
trên 1.000 USD/tháng.
Thảo luận nhóm - Cầu mặt bằng cho thuê kinh doanh
Thu nhập tăng và văn hóa tiêu dùng đang dần dần xuất hiện đã thúc đẩy
sức tiêu dùng gia tăng, chi tiêu cho các loại hàng tiêu dùng tăng 20% mỗi
năm. Thống kê của ngành thương mại cho biết, nếu như năm 2000 mức chi
tiêu cho bán lẻ tại Việt Nam chỉ đạt 15 tỉ USD thì năm 2006 đã đạt mức 36 tỉ
USD và đến năm 2010 dự kiến con số này sẽ vượt mức 50 tỉ USD.
Thảo luận nhóm - Cầu mặt bằng cho thuê kinh doanh
MỤC LỤC