Định giá bất động sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam V-REEX


MỤC LỤC
DANH MỤC BẢNG
MỤC LỤC 1
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT 4
TP: Thành phố 4
CP: Cổ phần 4
NH TMCP: Ngân hàng Thương mại Cổ phần 4
BĐS: Bất động sản 4
UBND: Ủy ban nhân dân 4
BTCT: Bê tông cốt thép 4
TĐ ĐG: Thời điểm định giá 4
KC: Kết cấu 4
TLCL: Tỷ lệ kết cấu 4
KD: Kinh doanh 4
GD: Giao dịch 4
CVĐG: Chuyên viên định giá 4
QSD: Quyền sử dụng 4
QSH: Quyền sở hữu 4
GCNQSD: Giấy chứng nhận quyền sử dụng 4
DANH MỤC BẢNG 5
Bảng 1.1: Bảng hệ số phân bổ tầng Nhà Error: Reference source not found 5
Bảng 1.2: Đặc điểm kinh tế kỹ thuật của mảnh đất số 38 ngõ 898 – Đường Láng – Tổ
13 – Phường Láng Thượng – Quận Đống Đa – TP Hà Nội Error: Reference source
not found 5
 !"

Bảng 1.3: Bảng thông tin các bất động sản so sánh Error: Reference source not found
5
Bảng 1.4: Bảng tính toán chi tiết giá trị đất (Tr VNĐ) Error: Reference source not
found 5

Bảng 1.5: Bảng tính chi tiết giá trị còn lại của công trình Error: Reference source not
found 5
Bảng 1.6: Bảng thông tin các bất động sản so sánh Error: Reference source not found
5
Bảng 2.1: Kế hoạch kinh doanh trong thời gian tới của Công ty cổ phần sàn giao dịch
bất động sản Việt Nam V-REEX Error: Reference source not found 5
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1 4
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 4
TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM V-
REEX 4
1.1. Mt s nt khi qut v Công ty cổ phần sàn giao dịch bất đng sản Việt
Nam V-REEX 4
2.2.2. Tăng tính chính xc, hợp lý của cc thông tin sử dụng trong qu trình
định gi bất đng sản 35
2.2.4 Kết hợp cc phương php định gi và sử dụng phương php thu nhập
trong định gi BĐS thế chấp 37
2.2.6. Giải php v nhân sự 38
2.3. Một số kiến nghị 38
2.3.1. Kiến nghị với Chính phủ và cơ quan Nhà nước có thẩm quyn 38
2.3.2. Kiến nghị với UBND TP Hà Ni 41
KẾT LUẬN 42
NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP
 !"

NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN
NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN PHẢN BIỆN
 !"

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

TP: Thành ph
CP: Cổ phần
NH TMCP: Ngân hàng Thương mại Cổ phần
BĐS: Bất đng sản
UBND: Ủy ban nhân dân
BTCT: Bê tông ct thp
TĐ ĐG: Thời điểm định gi
KC: Kết cấu
TLCL: Tỷ lệ kết cấu
KD: Kinh doanh
GD: Giao dịch
CVĐG: Chuyên viên định gi
QSD: Quyn sử dụng
QSH: Quyn sở hữu
GCNQSD: Giấy chứng nhận quyn sử dụng
 !"

DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1: Bảng hệ s phân bổ tầng Nhà Error: Reference source not found
Bảng 1.2: Đặc điểm kinh tế kỹ thuật của mảnh đất s 38 ngõ 898 – Đường
Lng – Tổ 13 – Phường Lng Thượng – Quận Đng Đa – TP Hà Ni Error:
Reference source not found
Bảng 1.3: Bảng thông tin cc bất đng sản so snh Error: Reference source
not found
Bảng 1.4: Bảng tính ton chi tiết gi trị đất (Tr VNĐ) .Error: Reference source
not found
Bảng 1.5: Bảng tính chi tiết gi trị còn lại của công trình Error: Reference
source not found
Bảng 1.6: Bảng thông tin cc bất đng sản so snh Error: Reference source
not found

Bảng 2.1: Kế hoạch kinh doanh trong thời gian tới của Công ty cổ phần sàn
giao dịch bất đng sản Việt Nam V-REEX Error: Reference source not found
 !"

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài:
Đầu năm 2011, Hiệp hi Cc nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất đng
sản (AFIRE) vừa công b bo co v thị trường bất đng sản toàn cầu, theo đó Việt
Nam được xếp thứ 4 trong cc thị trường mới nổi v mức đ hấp dẫn đi với cc
nhà đầu tư nước ngoài.Trong cc thị trường mới nổi, Brazil đã chiếm ngôi vị s 1
của Trung Quc. Trung Quc xếp thứ hai, thay vị trí của Ấn Đ. Việt Nam không
được xếp hạng năm ngoi, nhưng năm nay bất ngờ xếp thứ 4, đẩy Mexico xung vị
trí thứ 5.
Trong bi cảnh đầu tư bất đng sản toàn cầu hiện nay, thị trường bất đng sản
của Việt Nam đã chứng minh được sự hấp dẫn hấp dẫn từ nhu cầu trong nước và khả
năng phục hồi của nn kinh tế, được hỗ trợ bởi cc yếu t như sự tăng trưởng kinh tế,
qu trình đô thị hóa nhanh chóng và việc hình thành mt lớp trung lưu mới. Mặc dù
môi trường đầu tư vẫn đầy thử thch, nhưng thị trường bất đng sản của Việt Nam
vẫn đang thu hút sự quan tâm từ cc tổ chức đầu tư toàn cầu. Tuy nhiên, thị trường
này vẫn đang pht triển không đồng b, chưa hoàn thiện v cơ cấu tổ chức và vận
hành thị trường, dẫn đến tình trạng thiếu minh bạch v thông tin và yếu t đầu cơ còn
lớn, chính lúc này việc pht triển hoạt đng định gi không chỉ là mt đòi hỏi tất yếu
mà còn rất cấp bch đi với Việt Nam. Hoạt đng kinh doanh bất đng sản mà đặc
biệt là mảng kinh doanh dịch vụ bất đng sản ra đời với những hình thức kinh doanh
ngày càng đa dạng và phong phú đã góp phần không nhỏ trong việc thúc đẩy thị
trường bất đng sản Việt Nam pht triển lành mạnh, đúng hướng.
Công ty cổ phần sàn giao dịch bất đng sản Việt Nam V-REEX với chức
năng chuyên v kinh doanh dịch vụ v bất đng sản, trong đó, dịch vụ định gi bất
đng sản là dịch vụ nòng ct hỗ trợ tất cả cc dịch vụ khc như tư vấn, môi giới,
đấu gi, quảng co bất đng sản pht triển. Mặc dù mới thành lập nhưng tại Công ty

cổ phần sàn giao dịch bất đng sản Việt Nam V-REEX đã có nhiu hợp đồng gi trị
 !"
1

lớn, thực hiện nhiu giao dịch bất đng sản. Tuy nhiên, công tc định gi tại công ty
còn mt s vướng mắc và hạn chế.
Xuất pht từ chính những vấn đ lý luận và thực tiễn nêu trên em xin lựa
chọn đ tài: #$%&'()*+,-(./0%&'
()12345567 để nghiên cứu làm chuyên đ thực tập tt nghiệp.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
Nghiên cứu đ tài nhằm đạt được những mục tiêu cơ bản sau:
Thứ nhất, đnh gi thực trạng công tc định gi bất đng sản tại Công ty cổ
phần sàn giao dịch bất đng sản Việt Nam V-REEX.
Thứ hai, đ xuất mt s giải php và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt đng
định gi bất đng sản tại tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất đng sản Việt
Nam V-REEX.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
Đ tài tập trung nghiên cứu thực tế công tc định gi bất đng sản tại Công ty
cổ phần sàn giao dịch bất đng sản Việt Nam V-REEX, trong đó tập trung vào cc
phương php định gi bất đng sản mà công ty đang sử dụng.
4. Phương pháp nghiên cứu:
Trong qu trình thực hiện đ tài đã sử dụng cc phương php nghiên cứu:
phân tích, tổng hợp, so snh, điu tra thu thập s liệu và thng kê và có tiến hành
phỏng vấn xin ý kiến cn b của phòng định gi tại Công ty V-REEX.
5. Kết cấu:
Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và mục lục, ni dung của
chuyên đ gồm 2 chương:
• Chương 1: Thực trạng định gi bất đng sản tại Công ty cổ phần sàn giao
dịch bất đng sản Việt Nam V-REEX
• Chương 2: Mt s giải php nhằm hoàn thiện công tc định gi bất đng

sản tại Công ty cổ phần sàn giao dịch bất đng sản Việt Nam V-REEX.
 !"
2

Em xin chân thành cm ơn sự giúp đỡ của PGS.TS Nguyễn Thế Phn, Th.s
Nguyễn Thị Tùng Phương và cc thầy cô giảng viên Khoa bất đng sản và kinh tế
tài nguyên; Ban Gim đc và cc anh chị Phòng dịch vụ bất đng sản Công ty cổ
phần sàn giao dịch bất đng sản Việt Nam V-REEX đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ
em hoàn thành tt chuyên đ này.
 !"
3

CHƯƠNG 1
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
VIỆT NAM V-REEX
8989:'(;<$=$>+,-(./0%&'()
1234556
898989?$@AA.>.$@B
Công ty cổ phần sàn giao dịch Bất đng sản Việt Nam V-REEX được thành
lập ngày 29 thng 10 năm 2008 với mục tiêu trở thành mt Trung tâm cung cấp cc
dịch vụ Bất đng sản chuyên nghiệp bao gồm cc dịch vụ: Quảng co Bất đng sản,
Quản lý vận hành bất đng sản, Môi giới bất đng sản, Tư vấn php lý, Tư vấn đầu
tư, Thẩm định gi và Tổ chức đấu gi Bất đng sản. Đến nay V-REEX đi vào hoạt
đng được 2 năm với định hướng trở thành Trở thành Sàn Bất đng sản có hệ thng
dịch vụ và mạng lưới thông tin tt nhất Việt Nam. V-REEX có cc cổ đông chiến
lược là cc tổ chức nhiu kinh nghiệm trong lĩnh vực Đầu tư Tài chính, Ngân hàng,
truyn thông, bất đng sản.
Thời gian qua V-REEX cũng đã hợp tc chặt chẽ cùng cc tổ chức kinh
doanh Bất đng sản như Savill, CBRE, INB… cùng cc Tổ chức Ngân hàng lớn

như Ngân hàng Kỹ thương Việt Nam Techcombank, Ngân hàng Quân Đi- MB
trên nhiu lĩnh vực quảng co, môi giới và đinh gi Bất đng sản.
V-REEX tên chính thức là Công ty cổ phần Sàn giao dịch Bất đng sản Việt
nam được thành lập theo giấy php s 0103027620 do Sở kế hoạch và đầu tư Hà
Ni cấp.
Tên tiếng Anh Vietnam Real Estate Exchange Join stock Company.
Trụ sở chính Tầng 6 toà nhà Kinh đô - S 292 Tây Sơn, Đng Đa, Hà Ni.
 !"
4

Cổ đông Ngân hàng TMCP Quân Đi - MB; Ngân hàng TMCP Kỹ
thương Việt Nam - TechcomBank; Công ty Cổ Phần đầu tư
INB; Công ty Cổ Phần Quỹ đầu tư BĐS Ngân hàng VPBank;
Công ty TNHH Tư vấn Quản lý và Giải php Doanh nghiệp
MCBS; Văn phòng luật sư Việt Tín;
Vn điu lệ 6,000,000,000.00 đồng Việt nam (Su tỷ đồng chẵn)
Nhân sự 30 nhân viên
8989C9 D2/*'<0/
• Môi giới bất động sản
Dự n căn h chung cư khu Xa la – Hà Đông: Môi giới bn cc căn h chung cư
Dự n căn h chung cư cao cấp Sky City Towers 88 Lng Hạ. Phân phi bn
hàng cho Tổng Công ty Sản xuất Xuất nhập khẩu Tổng hợp Hà Ni
(Haprosimex). Quy mô : phân phi 10 sàn chung cư.
Dự n khu nhà ở Phúc Yên, Vĩnh Phúc do Công ty cổ phần Tây Đức làm chủ
đầu tư. Quy mô dự n 15 ha.
Tòa nhà Kinh Đô 292 Tây Sơn, Quận Đng Đa, Hà Ni – Hợp tc kinh
doanh giữa Công ty TNHH MTV Kinh Đô và Công ty CP quỹ đầu tư cc ngân
hàng ngoài quc doanh – Vpreit : Môi giới cho thuê văn phòng.
Tòa nhà 363 Ph Huế - Hợp Tc kinh doanh giữa Tổng công ty thương mại
Hà Ni và Ngân hàng VPBank : môi giới cho thuê văn phòng.

Dự n Polo One tại mt vị trí đắc địa trên đường Khuất Duy Tiến với quy
mô hơn 4,6 ha: Phân phi sàn chung cư
 !"
5

1. Dự n khu văn phòng và thương mại, Liên doanh giữa Công ty CP in
Thng nhất và Công ty CP quỹ đầu tư cc ngân hàng ngoài quc doanh – Vpreit:
Môi giới cho thuê văn phòng
2. Dự n khu nhà ở Thượng Đình, liên doanh hợp tc giữa Tổng công ty
thương mại Hà ni Hapro và Công ty CP nhà đất Housing: Phân phi căn h
chung cư và môi giới văn phòng cho thuê
3. Dự n căn h chung cư VOV: Môi giới bn cc căn h chung cư
4. Ngoài ra chúng tôi cũng tham gia bn cc sản phẩm Bất đng sản có
trên thị trường cho cc c nhân là nhà đầu tư lớn (thứ pht)…
• Định giá bất động sản
1. Thực hiện định gi cc tài sản thế chấp là Bất đng sản cho cc Chi
nhnh ngân hàng Techcombank.
2. Định gi cho cc tổ chức và c nhân khc trên thị trường BĐS.
• Dịch vụ tư vấn pháp lý
Thực hiện dịch vụ tư vấn thủ tục hành chính v bất đng sản cho Dự n
Trung tâm Giao dịch thương mại Thng Nhất Plaza của Công ty CP quỹ đầu tư
bất đng sản NH TMCP cc DN ngoài quc doanh VN.
• Dịch vụ quảng cáo bất động sản
1. Tham gia hi chợ triễn lãm BĐS quc tế “Real Expro 2009” tại TP Hồ
Chí Minh để quảng co sản phầm cho cc khch hàng: Trung tâm dịch vụ truyn
thông - truyn hình Công Thương, Công ty pht triển du lịch VINACONEX,
Công ty CP dịch vụ Hàng Không Thăng Long
2. Quảng co Bất đng sản cho công ty Golf Cửa Lò tại Sàn giao
dịch V-REEX
 !"

6

• Dịch vụ tư vấn đầu tư kinh doanh bất động sản
1. Dự n khu nhà ở Thượng Đình, liên doanh hợp tc giữa Tổng công ty
thương mại Hà ni Hapro và Công ty CP nhà đất Housing: kêu gọi vn hợp tc
đầu tư.
2. Dự n khu văn phòng và thương mại, Liên doanh giữa Công ty CP in
Thng nhất và Công ty CP quỹ đầu tư cc ngân hàng ngoài quc doanh – Vpreit :
kêu gọi vn hợp tc đầu tư.
8989E9$F)GF/*'$%&'()*+
34556
Gi cả BĐS tuỳ thuc mt phần lớn vào quan hệ cung - cầu trên thị trường.
Khi cầu lớn hơn cung, gi BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn
cung, gi BĐS có xu hướng giảm xung.
Tuy nhiên, gi cả còn phụ thuc vào nhiu yếu t khc như những yếu t
xuất pht từ những khuyết tật của thị trường như "đc quyn", "đầu cơ", "cạnh
tranh không lành mạnh" có những yếu t xuất pht từ sự can thiệp của Nhà
nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư
(đường giao thông, cấp và thot nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho
cc doanh nghiệp kinh doanh địa c, p dụng việc bn đấu gi tài sản BĐS thuc
sở hữu Nhà nước, chính sch nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có những yếu
t bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không mun bn nhà đất do
cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham mun có nhà nằm
trên quc l, tỉnh l
 Các yếu tố chính trị pháp lý.
Sự thay đổi v đường li chính sch của Nhà nước và chính quyn địa phương
có thể có những tc đng đến hoạt đng của thị trường BĐS nói và hoạt đng định gi
BĐS. Cụ thể là:
 !"
7


Cc chính sch có tc đng gin tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa
phương có thể làm tăng nhu cầu v BĐS qua đó có thể làm cho gi BĐS gia tăng. Cc
khung gi đất của nhà nước đưa ra không st với thị trường gây khó khăn trong qu trình
định gi. Sự nhập nhằng không rõ ràng và chồng cho của cc b luật cũng gây rất
nhiu khó khăn cho thị trường bất đng sản Việt Nam, hoạt đng định gi nói chung
cũng như hoạt đng định gi tại V-Reex nói riêng.
 Các yếu tố xã hội:
Cc yếu t xã hi cũng tc đng lớn đến gi trị BĐS. Mt khu vực mà mật đ
dân s đt nhiên tăng cao do tc đ tăng của dân s cơ học thì gi trị BĐS nơi đó sẽ
tăng lên do cân bằng cung - cầu bị ph vỡ. Mặt khc cc yếu t khc trong vùng
như: chất lượng dịch vụ y tế, gio dục, trình đ dân trí, vấn đ an ninh, tập qun
người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến gi trị của BĐS. Tình trạng những
người sng trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, ngh nghiệp và tình trạng việc làm, cc
mi quan hệ tình cảm gia đình, xã hi của những người đang chung sng Những
vấn đ liên quan đến thuyết phong thuỷ. Tất cả những yếu t trên tc đng làm thay
đổi gi BĐS tuy nhiên cc chuyên viên định gi khó có thể xc định được chính xc
sự thay đổi này dẫn đến việc định gi không chính xc gi trị BĐS.
 Sự biến động không ổn định của thị trường bất động sản
Thị trường bất đng sản ở nước ta mới hình thành và pht triển, Nhà nước
vẫn đang c gắng định hướng và kiểm sot thị trường này bằng nhiu biện php.
Nhưng hiện nay nhìn chung thị trường bất đng sản vẫn còn nhiu bất cập, pht
triển mt cch tự pht và bị chi phi bởi cc nhà đầu cơ. Do vậy thị trường luôn
biến đng, xuất hiện cầu ảo v nhà đất dẫn đến gi cả tăng cao, không phản nh
đúng gi trị của bất đng sản trên thị trường. Thị trường bất đng sản xuất hiện hiện
tượng “Bong bóng”. Đây là mt khó khăn, thch thức lớn đi với những cn làm
công tc định gi bất đng sản. Bởi vì định gi mt bất đng sản mang tính thời
điểm. Điu này không thành vấn đ nếu thị trường bất đng sản ổn định. Nhưng
thực tế không phải vậy, thị trường luôn biến đng, điu này gây khó khăn cho việc
 !"

8

dự bo gi cả. Không những thế, việc thu thập và phân tích thông tin từ thị trường
cũng gặp khó khăn. Bởi vì thị trường biến đng thì thông tin dễ trở nên lạc hậu và
tính chính xc km.
 Trình độ và năng lực định giá của cán bộ thẩm định
Định gi là mt công việc rất phức tạp đòi hỏi ở mt cn b chuyên ngành rất
nhiu kỹ năng và kiến thức sâu rng và phải am hiểu rất nhiu lĩnh vực. Không mt
c nhân nào đp ứng được yêu cầu này, có nghĩa là không mt ai có thể am hiểu tất
cả mọi ngành ngh, mọi lĩnh vực trong nn kinh tế. Hiện nay, công ty có 7 chuyên
viên định gi, đa phần cc cn b định gi đu rất trẻ. Đi ngũ chuyên viên trẻ nên
rất nhiệt huyết tuy nhiên, mặc dù tất cả đu được đào tạo tại cc trường đại học
chuyên sâu nhưng kinh nghiệm công tc còn chưa nhiu. Với s lượng nhân viên
vừa thiếu vừa non trẻ thì đây quả là mt p lực công việc lớn và khó khăn.
1.2. Thực trạng hoạt động định giá tại công ty V - REEX
1.2.1. Mc đch đnh gi ca công ty V-REEX
Dịch vụ định gi Bất đng sản là mt trong những hoạt đng chính của V-REEX.
Hiện nay, theo xu hướng quc tế, cc giao dịch bất đng sản đu được mt tổ chức
tư vấn đc lập tư vấn định gi để đảm bảo tính khch quan, minh bạch trong qu
trình giao dịch tài sản. Cùng với sự pht triển của nn kinh tế, mục đích định gi bất
đng sản do V-REEX thực hiện ngày càng đa dạng:
• Định gi bất đng sản phục vụ mục đích đàm phn chuyển nhượng.
• Phục vụ mục đích thế chấp vay vn Ngân hàng.
• Phục vụ mục đích góp vn liên doanh.
• Phục vụ mục đích tư php.
• Phục vụ mục đích xc định gi trị tài sản để chuyển đổi từ công ty TNHH
sang Công ty Cổ phần.
• Phục vụ mục đích Cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.
 !"
9


• Phục vụ mục đích quản lý nhà nước của cc địa phương (giao đất, cho
thuê đất, đn bù giải phóng mặt bằng, hỗ trợ di dời…).
• Phục vụ mục đích chứng minh năng lực tài chính của tổ chức và c
nhân…
89C9C9?>.H$
1.2.2.1. Tiếp nhận hồ sơ định giá của khách hàng
Chuyên viên khch hàng – đơn vị kinh doanh tiếp nhận hồ sơ định gi từ
khch hàng và kiểm tra hồ sơ của tài sản bảo đảm, hồ sơ đó phải có đầy đủ giấy tờ
chứng minh quyn sở hữu, quyn sử dụng hợp php của chủ tài sản đi với tài sản
đó hoặc giấy tờ khc chứng minh tài sản sẽ hình thành trong tương lai( đi với bất
đng sản sẽ hình thành trong tương lai) và tính chân thực hợp lệ của tài sản.
Trường hợp tài sản không có đầy đủ hồ sơ, chuyên viên khch hàng sẽ từ
chi nhận tài sản bảo đảm của khch hàng
Chuyên viên khch hàng sẽ đin vào phiếu đ nghị định gi tài sản bảo đảm theo
mẫu có xc nhận của lãnh đạo đơn vị kinh doanh và gửi cho phòng định gi tài sản (hoặc
ban kiểm sot và hỗ trợ kinh doanh) bằng fax, email hoặc gửi trực tiếp kèm theo hồ sơ php
lý của tài sản bảo đảm .
Khi tiếp nhận hồ sơ từ cc đơn vị chuyên viên định gi hoặc chuyên viên kiểm sot
và hỗ trợ kinh doanh chi nhnh sau đó trung tâm giao dịch hi sở sẽ vào file để theo dõi
việc định gi và chuyển giao cho lãnh đạo phòng định gi tài sản, lãnh đạo ban kiểm sot và
hỗ trợ kinh doanh để phân công cho chuyên viên định gi.
1.2.2.2. Xác định phân cấp định giá tài sản bảo đảm
Để bảo đảm sự chuyên môn hóa, tính khch quan trong việc thẩm định tài
sản bảo đảm và hạn chế rủi ro, việc định gi tài sản bảo đảm được phân cấp theo
mức gi trị của tài sản bảo đảm hoặc mức gi khung (đi với bất đng sản)
Đi với bất đng sản, gi khung của mt bất đng sản được tính như sau:
 !"
10


* Đi với đất ở, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ
sở, văn phòng, khch sạn, cơ cấu sản xuất, nhà my, nhà xưởng, nhà kho và cc
công trình dân dụng khc):
Gi khung = Gi 1m
2
đất ở (do UBND Tỉnh, Thành ph trực thuc trung
ương ban hành) * diện tích đất thế chấp được tính (đó là phần diện tích có hình thức
sử dụng là riêng được ghi trong giấy chứng nhận quyn sử dụng đất hoặc giấy
chứng nhận quyn sở hữu nhà ở và quyn sử dụng đất ở )
* Đất vườn lin k:
Gi khung = Gi 1m
2
đất vườn (do UBND Tỉnh, Thành ph trực thuc trung
ương ghi trong giấy chứng nhận quyn sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyn sở
hữu nhà ở và quyn sở hữu đất ở)
* Đi với đất phân lô:
- Trường hợp có giấy chứng nhận quyn sử dụng đất (hoặc giấy chứng nhận
quyn sở hữu nhà ở và quyn sử dụng đất ở):
Gi khung = Gi 1m
2
đất ở (do UBND Tỉnh, Thành ph trực thuc trung
ương ban hành) * phần diện tích được tính (đó là phần diện tích có hình thức sử
dụng là riêng được ghi trong giấy chứng nhận quyn sử dụng đất hoặc giấy chứng
nhận quyn sở hữu nhà ở, quyn sở hữu đất ở )
- Trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyn sử dụng đất (hoặc giấy
chứng nhận quyn sở hữu nhà ở và quyn sở hữu đất ở):
Gi khung = gi 1m
2
đất ở (do UBND Tỉnh, Thành ph trực thuc trung
ương ban hành) * phần diện tích đất được tính (đó là phần diện tích ghi trong hợp

đồng mua bn giữa chủ đầu tư và khch hàng mua bất đng sản đó)
- Trong trường hợp bất đng sản thẩm định có cả đất ở và đất lin k, gi
khung là tồng của gi khung đất ở và gi khung đất lin k, đi với nhà chung cư cũ
mua theo nghị định 61:
 !"
11

Gi khung = Gi 1m
2
đất ở (do UBND Tỉnh, Thành ph trực thuc trung
ương ban hành) * hệ s phân tầng (tính theo nghị định 61 của Chính Phủ) * diện
tích thế chấp được tính (đó là phần diện tích sử dụng riêng được ghi trong giấy
chứng nhận quyn sở hữu nhà ở và quyn sử dụng đất ở)
Bảng 1.1: Bảng hệ số phân bổ tầng
Nhà
Hệ số phân bổ cho các tầng
1 2 3 4 5 6
2 Tầng 0.7 0.3
3 Tầng 0.7 0.2 0.1
4 Tầng 0.7 0.15 0.1 0.05
5 Tầng trở nên 0.7 0.15 0.08 0.05 0.02 0
( Nguồn:1I83J.KLMKNM"!)
* Đi với nhà chung cư mới:
Gi khung = Gi 1m
2
sàn( theo hợp đồng mua bn giữa chủ đầu tư và khch hàng
mua bất đng sản đó hoặc hợp đồng mua bn giữa chủ đầu tư và khch hàng mua bất đng
sản tương đương) * phần diện tích được tính .
1.2.2.3. Phân công xem xét hồ sơ định giá tài sản bảo đảm
Mọi hồ sơ yêu cầu định gi điu phải được lãnh đạo phòng định gi tài sản

xem xt trước khi chuyển giao cho chuyên viên định gi, chuyên viên định gi sẽ
không được tự ý tiến hành định gi bất kỳ tài sản bảo đảm nào mà chưa có sự đồng
ý, chỉ định lãnh đạo của phòng định gi tài sản. Trừ trường hợp cc đơn vị kinh
doanh cần gấp kết quả định gi khi đó chuyên viên định gi sẽ bo co ngay cho
lãnh đạo phòng định gi tài sản hoặc ban gim đc khi tín dụng và quản trị rủi ro
biết trước khi tiến hành định gi tài sản đó, những yếu t cần được xem xt trong hồ
sơ yêu cầu định gi:
 !"
12

• Tình trạng php lý, hiện trạng tài sản bảo đảm cần định gi
• Thời gian định gi, thời gian hoàn thành
• Tính hiệu quả của việc định gi
• Đi với tài sản bảo đảm khó định gi như bất đng sản ở những vị thế đắc
địa, diện tích lớn …mà phương php định gi là phương php so snh trực tiếp p
dụng không phù hợp phải có sự tham gia của lãnh đạo phòng định gi tài sản hoặc
thuê chuyên gia bên ngoài định gi.
1.2.2.4. Định giá tài sản bảo đảm:
Khi tiếp nhận hồ sơ, chuyên viên định gi, chuyên viên kiểm sot và hỗ trợ
kinh doanh chi nhnh, trung tâm giao dịch sẽ tiến hành nghiên cứu hồ sơ, nếu thấy
hồ sơ không đủ cc thông tin cần thiết liên quan đến tài sản bảo đảm cần định gi
thì yêu cầu chuyên viên khch hàng sẽ bổ xung thêm cc hồ sơ cần thiết để bảo đảm
cc thông tin v tài sản bảo đảm được đầy đủ và chính xc, sau đó kiểm tra thực tế
hiện trạng tài sản và thực hiện định gi tài sản bảo đảm mt cch khch quan .
Chuyên viên khch hàng sẽ phi hợp với chuyên viên định gi, chuyên viên kiểm
sot và hỗ trợ kinh doanh tìm hiểu cc thông tin liên quan đến tài sản cần định gi.
Thu thập thông tin gi thị trường của tài sản bảo đảm qua cc giao dịch thực
tế, bo chí, trang web, trung tâm định gi tài sản, sàn giao dịch …chuyên viên định
gi, chuyên viên kiểm sot và hỗ trợ kinh doanh sẽ lập phiếu định gi tài sản bảo
đảm theo mẫu quy định.

Ni dung định gi bất đng sản bao gồm :
Xc định diện tích bất đng sản được tính gi trị
− Đi với quyn sử dụng đất
+ Trường hợp diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất đng sản lớn
hơn diện tích đất thực tế thì diện tích đất được tính gi trị là diện tích đất thực tế.
 !"
13

+ Trường hợp diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất đng sản nhỏ
hơn diện tích đất thực tế thì diện tích đất được tính gi trị là diện tích được ghi trên
chứng từ sở hữu, sử dụng bất đng sản.
− Đi với nhà ở, công trình xây dựng, tài sản gắn lin với đất khc có đăng ký
quyn sở hữu: nếu có sự chênh lệch giữa diện tích thực tế và diện tích được ghi
nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng bất đng sản thì diện tích được tính gi trị được
xc định như trên.
− Đi với tài sản gắn lin với đất khc: diện tích được tính gi trị căn cứ vào
diện tích và tình trạng thực tế.
1.2.2.5. Kiểm soát :
Sau khi định gi xong, chuyên viên định gi trình phiếu định gi tài sản bảo
đảm lên lãnh đạo phòng định gi tài sản, lãnh đạo phòng sau khi kiểm tra cụ thể tình
trạng hồ sơ, tính chất php lý, giấy tờ chứng minh tài sản, gi do chuyên viên định
gi đ xuất (trường hợp cần thiết phải kiểm tra thực tế tài sản)
• Nếu không có sự thay đổi nào thì ký duyệt
• Nếu thiếu thông tin v tài sản thì thì chuyên viên định gi sẽ cung cấp thêm
• Nếu chưa có sự thng nhất v gi thì yêu cầu chuyên viên định gi định gi
lại hoặc chuyên viên định gi khc, lãnh đạo phòng định gi định gi lại
1.2.2.6. Hoàn thiện quy trình định giá tài sản bảo đảm
Thời gian ti đa để hoàn thiện việc định gi tài sản bảo đảm: Đi với min
Bắc và min Trung: không qu 48 h, bắt đầu tính từ thời gian định gi tài sản bảo
đảm được ghi trong phiếu đ nghị định gi tài sản bảo đảm của chi nhnh.

Dựa vào phiếu định gi tài sản bảo đảm, phiếu đ nghị định gi tài sản bảo
đảm, chuyên viên định gi, chuyên viên kiểm sot và hỗ trợ kinh doanh chi nhnh
lập biên bản kiểm tra, định gi tài sản bảo đảm theo mẫu hướng dẫn nhận tài sản
 !"
14

bảo đảm của tổng gim đc, chuyên viên định gi, chuyên viên kiểm sot và hỗ trợ
kinh doanh in 5 bản “Biên bản kiểm tra, định gi tài sản bảo đảm ”
Theo quy định cần có 4 bản có đầy đủ chữ ký, đại diện V - REEX ký biên
bản định gi là người định gi (chuyên viên định gi, chuyên viên kiểm sot và hỗ
trợ kinh doanh) và người tham gia cùng định gi tài sản (chuyên viên khch hàng,
chuyên viên kiểm sot và hỗ trợ kinh doanh) người định gi là người ký đầu tiên và
giao cc biên bản định gi này cho chuyên viên thuc ban kiểm sot và hỗ trợ kinh
doanh để thực hiện cc công việc tiếp theo, chuyên viên định gi, chuyên viên kiểm
sot và hỗ trợ kinh doanh lưu phiếu định gi tài sản bảo đảm gc có chữ ký của lãnh
đạo phòng định gi tài sản bảo đảm.
1.3. Thực tế hoạt động định giá tại công ty V – REEX qua một hợp đồng cụ thể
• Định giá nhà ở dân cư theo phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp phương
pháp chi phí và phương pháp vốn hóa
Để hiểu rõ hoạt đng định gi nhà ở dân cư bằng phương php so snh và
phương php chi phí, chúng ta xem xt trường hợp vụ thể sau: Vào thng 02/2011
bà Hoàng Thị Tuyết Hồng có nhu cầu định gi bất đng sản tại địa chỉ: Số 38 ngõ
898 – Đường Láng – Tổ 13 – Phường Láng Thượng – Quận Đống Đa – TP Hà Nội
để bn. Hồ sơ php lý là giấy chứng nhận quyn sử dụng đất và sở hữu nhà ở cấp tại
UBND quận Đng Đa - Hà Ni.
Theo khảo st và phân tích, mảnh đất có mt s đặc điểm như sau:
 !"
15

Bảng 1.2: Đặc điểm kinh tế kỹ thuật của mảnh đất số 38 ngõ 898 – Đường Láng

– Tổ 13 – Phường Láng Thượng – Quận Đống Đa – TP Hà Nội
Đất ở Nhà ở
Diện tích đất thực tế: 96 m
2
Diện tich đất được cấp: 96 m
2
Chiu ngang thửa đất: 4.2 m
Chiu rng của ngõ, đường: 3.5 m
Khoảng cch từ nhà đến đường chính:
50m
Hình dạng thửa đất: Vuông
Lợi thế thương mại: Không
Mặt bằng xây dựng: 96 m
2
S tầng xây dựng: 5
S năm đã sử dụng: 10 năm
Năm xây dựng: 2001
Ni thất ra sao: Đẹp
Cc chi tiết khc đóng góp vào gi trị
của công trình: Không
(Nguồn thông tin: Phòng định giá bất động sản công ty cổ phần sàn giao dịch bất
động sản Việt Nam V-REEX)
Bất đng sản cần định gi thuc địa phận quận Đng Đa là mt trong những
quận nằm trung tâm Thành ph Hà Ni, rất gần tuyến ph chính Nguyễn Trãi, Tây
Sơn… là tuyến đường kinh doanh sầm uất, dọc cc tuyến ph đu là cc cửa hàng
kinh doanh thời trang, điện my, nhà hàng ăn ung,…Ngoài ra còn có rất nhiu trụ
sở của cc tổ chức công ty lớn được đặt tại đây. Thửa đất nằm tại s 38 ngõ 898 –
Đường Lng, mảnh đất cch tuyến đường chính 50m, hoạt đng kinh doanh bị hạn chế,
hiện đang sử dụng cho mục đích làm nhà ở.
Đặc điểm về vị trí

Khu vực bất đng sản định gi là khu dân cư sử dụng ổn định lâu dài, không
có tranh chấp, cơ sở hạ tầng kinh tế và xã hi đu được đnh gi là tt: hệ thng cấp
điện và nước sinh hoạt ổn định, đường dây điện thoại c định, cp truyn hình đu
hoạt đng tt. Nằm trong khu biệt thự biệt lập, dân trí cao, an ninh và môi trường
 !"
16

sng rất tt. Ít có lợi thế kinh doanh, có thể dùng làm văn phòng làm việc.
• Giao thông thuận tiện, tiện ích xã hi đầy đủ, thuận tiện giao thông và gần nơi ở.
Nằm trong khu vực có hạ tầng xã hi đang pht triển: Mt s công trình lớn
đang được triển khai xây dựng như chung cư Đường Lng (50m)….
Triển khai định giá bất động sản mục tiêu
a. Tính theo đơn giá nhà nước ban hành
* Tính giá trị đất
Áp dụng theo quyết định QĐ s: 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của
UBND Thành ph Hà Ni v khung gi cc loại đất trên địa bàn Thành ph Hà Ni.
+ Diện tích đất được sử dụng riêng: 80.6 m
2
+ Gi trị đất vị trí 02 trên đoạn Đường Lng là: 19.800.000 VNĐ/m
2

Gi trị đất: 80.6 x 19.800.000 = 1.595.880.000 VNĐ
* Tính giá trị công trình trên đất
Áp dụng theo quyết định s 32/2010/QĐ-UBND ngày 04 thng 08 năm 2010
của Thành ph Hà Ni v việc ban hành gi xây mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc
trên địa bàn Thành ph Hà Ni.
+ Diện tích xây dựng: 403 m
2
+ Đơn gi suất đầu tư xây dựng công trình nhà 4 - 5 tầng mi bằng BTCT
hoặc mi bằng BTCT trên lợp tôn và móng không gia c bằng cọc BTCT 4.306.642

VNĐ/m
2
.
Gi trị công trình trên đất: 4.306.642 x 403 = 1.735.576.726 VNĐ
G
bđs
= G
đất
+ G
ct
= 1.595.880.000 + 1.735.576.726 = 3.331.456.726 VNĐ
b. Tính theo giá trị thị trường
Bất đng sản mục tiêu nằm trong nhóm bất đng sản có khả năng sinh lời nên
gi trị bất đng sản được xc định là bình quân của 02 phương php: So snh kết
 !"
17

hợp chi phí và phương php vn hóa
* Tính giá trị bất động sản theo phương pháp so sánh kết hợp chi phí
Thẩm định bất đng sản theo phương php so snh trực tiếp và phương php
chi phí. Cơ sở thẩm định gi theo gi thị trường: Gi trị thị trường của mt tài sản là
mức gi ước tính sẽ được mua bn trên thị trường vào thời điểm thẩm định gi gữa
mt bên là người mua sẵn sàng mua và mt bên là người bn sẵn sàng bn, trong
giao dịch mua bn khch quan và đc lập, trong điu kiện thương mại bình thường.
Căn cứ vào cc tiêu chí trên, chuyên viên định gi đã tiến hành thu thập, phân
tích cc bất đng sản tương đồng với bất đng sản cần định gi:
V thời gian giao dịch: cc bất đng sản đu được giao dịch từ thng 11/2010
đến thng 01/2011
V vị trí: đu nằm trong ngõ trên cc trục đường chính của quận Đng Đa
V cơ sở hạ tầng kinh tế và xã hi: do nằm trong cùng khu vực nên tương tự

với bất đng sản mục tiêu. Hệ thng cấp điện là hệ thng cấp điện của thành ph,
dòng điện mạnh và ổn định; khu vực sử dụng nguồn nước sạch thành ph; vị trí
thuận lợi như gần tuyến giao thông chính chợ, siêu thị, bệnh viện, trường học…
V mục đích sử dụng: đu là để ở chứ không phải kinh doanh
Qua khảo st định gi viên tìm được 03 bất đng sản so snh phù hợp Thông
tin thu thập được v cc bất đng sản so snh cụ thể như sau:
 !"
18

Bảng 1.3: Bảng thông tin các bất động sản so sánh
Thông tin BĐS So sánh 1 BĐS So sánh 2 BĐS So sánh 3
Diện tích đất (m
2
) 50 48 44
Giá bán 4.8 tỷ 4.0 tỷ 3.8 tỷ
Điều kiện bán Thị trường Thị trường Thị trường
Phương thức thanh toán Trong 03 thng Trong 02 thng Trong 02 thng
Thời điểm bán 11/2010 12/2010 01/2011
Vị trí 2 2 3
Số tầng 5 3 4.5
Tổng diện tích xây dựng
(m
2
)
250 144 198
Năm xây dựng 09/2007 05/2008 11/2009
Năm cải tạo 2007 2008 2009
Bảng 1.4: Bảng tính toán chi tiết giá trị đất (Tr VNĐ)
BĐS Mục tiêu So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3
Giá Bán (tr đ) 4800 4200 3800

1/ Quyền về BĐS TQSD TQSH TQSH TQSH
Diện tích (m2) 80.6 50 48 44
2/ ĐK BÁN TT TT TT TT
Mức điu chỉnh 0 0 0 0
Gi điu chỉnh 4800 4200 3800
3/ PTTT Ngay 03 thng 02 thng 02 thng
Mức điu chỉnh 0 -1.00% -0.50% -0.50%
Điu chỉnh 0 -48 -21 -19
Gi điu chỉnh 4752 4179 3781
4/ CF sau mua o o o o
5/ Thời điểm bán TĐ ĐG 03 thng trước 02 thng trước 01 thng trước
Mức điu chỉnh 0 1.50% 1.00% 0.50%
Điu chỉnh 71.28 41.79 18.905
 !"
19

Gi điu chỉnh 4823.28 4220.79 3799.905
6/ Vị Trí
Mặt ngõ
3.5m
Mặt ph Mặt ngõ 4.5 m Mặt ngõ 4 m
Mức điu chỉnh -20.00% -10.00% -5.00%
Điu chỉnh -964.656 -422.079 -189.995
Gi điu chỉnh 3858.624 3798.711 3609.91
Tổng Đ/C -941.376 -401.289 -190.09
7/ CT Trên đất Nhà 5 tầng Nhà 3 tầng Nhà 4.5 tầng
Gi trị còn lại 967.5 531.36 766.26
8/ Giá đất
(tr/m2)
57.8 68.07 64.63

9/ Trọng số 1 2 3
(Nguồn thông tin: Phòng định giá bất động sản Công ty cổ phần sàn giao dịch
bất động sản Việt Nam V-REEX)
Vậy:
Gi đất trung bình tại khu vực bất đng sản mục tiêu tọa lạc là:
G
đ
= (57.8 x 1 + 68.07 x 2 + 64.63 x 3)/6 = 65 trđ/m
2
Gi trị thửa đất của bất đng sản mục tiêu là: 65.000.000 x 80.6 =
5.239.000.000 VNĐ
** Bảng tính toán chi tiết giá trị công trình:
Diện tích sàn: 80.6 m
2
S tầng: 05 tầng
Tổng DTXD: 403 m
2
Tuổi Kinh tế: 50 năm
Tuổi thực tế: 10 năm
 !"
20