Tải bản đầy đủ (.doc) (79 trang)

Nội dung quản lý và sử dụng đất đô thị ở nước ta hiện nay

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (396.93 KB, 79 trang )


Thực trạng thị trường bất động sản ở Hà Nội và một số giải pháp xác định giá nhà đất ở Hà Nội
LỜI MỞ ĐẦU
I- MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia mỗi, là yếu tố cấu
thành nên giang sơn đất nước. Cùng với đất đai, nhà ở cũng có vị trí hết sức
quan trọng đối với đời sống con người, là tài sản của Nhà nước, gia đình. Nó
phản ánh trình độ phát triển của kinh tế xã hội và mức sống của mỗi quốc gia,
mỗi dân tộc.
Ở nước ta từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, một hệ thống các loại
thị trường dần được hình thành và phát triển. Trong đó thị trường nhà đất là thị
trường rất nhạy cảm và phức tạp. Sự phát triển của các loại thị trường này là hệ
quả tất yếu của nền sản xuất hàng hóa đồng thời là điều kiện làm phân công lao
động xã hội ngày càng sâu sắc.
Thị trường nhà đất được coi như một bộ phận của thị trường bất động sản
và là nơi diễn ra các hành vi mua và bán các hàng hoá nhà đất cũng như dịch vụ
gắn liền với hàng hoá đó. Ngày nay, thị trường nhà đất đã trở thành một bộ phận
không thể thiếu được của hệ thống các loại thị trường trong nền kinh tế quốc
dân. Nó đã có những đóng góp đáng vào sự phát triển kinh tế nước ta trong thời
gian vừa qua.
Hà Nội là trung tâm kinh tế, văn hoá, xã hội

CHƯƠNG I:KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT
I- KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.Khái niệm về thị trường bất động sản
Bất động sản là lĩnh vực gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội của đất
nước và mỗi thành viên trong xã hội. Lĩnh vực này thể hiện ở nhiều mối quan hệ
với các lợi ích khác nhau. Lợi ích nhà nước, lợi ích người chủ sở hữu, các nhà
đầu tư kinh doanh và người sử dụng.Hoạt động kinh doanh bất động sản rất rộng
lớn và phức tạp .Đặc biệt trong điều kiện nền kinh tế thị trường nước ta đang


trong quá trình hình thành đồng bộ các loại thị trường .
Để phân loại tài sản trong quyền sở hữu người ta chia tài sản làm hai
loại : Bất động sản và động sản. Thuật ngữ bất động sản và động sản đã và đang
sử dụng rộng rãi và được ghi nhận hầu hết trong các bộ luật .Ở nhiều nước trên
thế giới như Anh, Pháp, Mỹ, Thái Lan, Malaixia ....Hầu hết các khái niệm về bất
động sản giữa các nước đều có sự thống nhất .Mặc dù vậy , khi xác định tài sản
cấu thành bất động sản còn có sự khác nhau ở một mức độ.
Ở nước ta trước khi ban hành bộ luật dân sự năm 1995, trong hệ thống
pháp luật cũng như trong quản lý hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít sử dụng thuật
ngữ bất động sản và động sản. Trong pháp luật về kinh tế đã sử dụng các khái
niệm về tài sản cố định để tài sản lưu động và xác định nội hàm của chúng. Bộ
luật dân sự năm 1995 đã phân chia tài sản theo thông lệ và tập quán quốc tế
thành bất động sản và động sản trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của các tài sản và
các tài sản có di dời được bằng cơ học hay không.
Bộ luật dân sự đã phân chia tài sản thành bất động sản và động sản. Điều
181 bộ luật dân sự nước ta định nghĩa về bất động sản và động sản. Bất động sản
là các loại tài sản không thể di rời được bao gồm:
+Đất đai
+Nhà ở, công trình gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng đó;

+Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
+Các loại tài sản khác do pháp luật qui định;
Còn động sản là những tài sản không phải là bất động sản.
Bất động sản có lúc còn gọi là nhà đất hoặc địa ốc (theo tiếng Trung Quốc
là phòng địa sản). Các phân loại phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và
hoạt động sản xuất kinh doanh . Đất đai, nhà ở , các công trình xây dựng và các
tài sản gắn liền đất đai chủ yếu là bất động sản.

2.Đặc điểm của bất động sản

a) Bất động sản là loại tài sản có vị trí cố định không thể di chuyển: Đặc
tính này có tính ảnh hưởng rất lớn đến việc đầu tư vì nếu không có thị trường tại
chỗ thì bất động sản không thể đem đi nơi khác để giao dịch. Vấn đề vị trí của
tài sản có ý nghĩa rất quan trọng đến giá trị của bất động sản, vì vậy người ta
nhắc đến vị trí " tức là cần quan tâm đến địa điểm cụ thể ,đến tình hình phát triển
kinh tế , văn hoá xã hội và môi trường cảnh quan cũng như hạ tầng kết cấu hạ
tầng khu vực có địa điểm bất động sản.
b)Tính bền lâu :Đất đai là một thứ được xem như không bị huỷ hoại, trừ
khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp, vì vậy tính bền lâu của bất động sản (BĐS )là
chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc.Cần phân biệt tuổi thọ vật lí của bất động sản với
tuổi thọ kinh tế.Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng
thái hoạt động bình thưòng mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích
thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lí dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó
chấm dứt khi các kết cấu chủ lực chủ yếu của công trình bị lão hoá.
c)Tính thích ứng: Lợi ích của công trính được sinh ra trong quá trình sử
dụng vì lẽ đó nếu kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể giữ lại
nét đặc trưng của công trình lại vừa có thể đem lại lợi ích lớn hơn cho nhà đầu
tư. Việc điều chỉnh công năng sử dụng đáp ứng yêu cầu của khách hàng nên
các nhà đầu tư luôn quan tâm đến tính thích ứng của BĐS
d)Tính biến dị :Trên thị trường bất động sản không tồn tại hai công trình
hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công

trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong toà cao ốc thì các
căn nhà cũng có hướng và nhà khác nhau. Ngoài ra cần chú ý đến ý muốn của
các nhà đầu tư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến
tính dị biến hoặc tạo sự hấp dẫn với khách hàng, thoả mãn sở thích cá
nhân ....Do vậy trên thi trường bất động sản địa vị và giá trị riêng của bất động
sản này không hoàn giống như bất động sản khác.
e)Tính chụi ảnh hưởng của chính sách : Vì BĐS có tầm quan trọng với
hoạt động kinh tế và đời sống của nhân dân,nên chính phủ các nước đều quan

tâm đến thị trường bất động sản, thường đưa ra các chính sách mới trong lĩnh
vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp lí, quan hệ lợi ích kính tế trong sản
xuất giao dịch và sử dụng BĐS.Vì không thể di chuyển từ thị trường này sang
thị trường khác thuận lợi hơn nên thị trường BĐS khó mà tránh khỏi những
ảnh hưởng của việc điểu chỉnh chính sách như chính sách thuế ,đất đai, nhà ở,
tiền tệ.
f )Tính thuộc vào năng lực quản lí: Nhiều loại hình đầu tư không đòi hỏi
phải tốn công quản lí lắm chẳng hạn như vào thị trường chứng khoán hay vàng
bạc đá quí.Thế nhưng muốn đầu tư vào thị trường bất động sản thì phải có
năng lực quản lí tương xứng.
g )Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Đó là việc giá trị của bất động sản được
nâng cao lên nhờ sự thay đổi của các công trình công cộng như trường học,
chợ, công viên và các điều kiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật như công trình giao
thông , quy hoạch phát triển đô thị... Kinh nghiệm cho thấy nếu dự đoán được
chính xác về cơ sở hạ tầng tại khu vực rồi đầu tư phát triển bất động sản thì là
thành công rất lớn.
3 - Khái niệm về thị trường bất động sản
a) Khái niệm vệ thị trường bất động sản:
- Thị trường BĐS là nơi giữa người mua và người bán tự tìm đến với
nhau, qua gặp gỡ, trao đổi và thăm dò mà nhận được lời giải đáp điều mà mỗi
bên cần biết, nếu cảm thấy thoả mãn sẽ đi đến giao dịch.

- Nói một cách ngắn gọn thị trường BĐS là :
+ Tổng hoà các giao dịch về bất động sản nhà đất tại 1 khu vực địa
lý nhất định, trong thời đoạn nhất định;
+ Đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của hàng hoá
BĐS nhà đất;
- Cùng với sự phát triển của nền kinh tế , thị trường bất động sản ngày
càng được hình thành và phát triển. Hàng hoá trên thị trường bất động sản là loại
hàng hoá đặc biệt tuy không thể di dời được nhưng có thể đem lại lợi ích cho

chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh các hoạt động giao dịch.
Thị trường BĐS gồm 3 thị trường nhánh. Thị trường mua bán, thị trường
cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS
Căn cứ vào thứ tự thời gian mà BĐS ra nhập thị trường mà người ta phân
thị trường làm 3 cấp:
- Thị trường cấp I là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền
sử dụng đất ( còn gọi là thị trường đất đai )
- Thị trường thứ II là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho
thuê.
- Thị trường III là thị trường bán hoặc cho thuê lại công trình đã được
mua và thuê
II- KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT
1- Định nghĩa về thị trường nhà đất
“ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng ”
( Luật đất đai năm 1993 )
Thật vậy, đất đai giữ vị trí và có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Đất đai là điều
kiện chung đối với mọi quá trình sản xuất của các ngành kinh tế quốc dân và
hoạt động của con người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá
của mỗi quốc gia, đất đai là điều kiện chung của lao động và không thể thiếu
được cho tất cả sự tồn tại của bất kỳ sự sống nào. Đất đai đóng vai trò quyết
định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu không có đất đai thì

sẽ như thế nào ? Tất cả các hoạt động sản xuất, quá trình lao động và sự tồn tại
của con người cũng không xảy ra. Bởi vậy, việc sử dụng đất đai đầy đủ, hợp lý,
tiết kiệm, có hiệu quả cao và luôn luôn bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai bền
vững, lâu dài là vô cùng cần thiết.
Bên cạnh đó, nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và là không gian
bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở. Nhà ở

không chỉ là không gian cư trú đơn thuần, mà còn là môi trường sống, môi
trường lao động và sản xuất, môi trường văn hoá, giáo dục. Nhà ở là tổ ấm hạnh
phúc của mỗi gia đình, là tế bào của sự phồn vinh và tiến bộ xã hội. Đối với mỗi
quốc gia, nhà ở không chỉ là nguồn tài sản lớn mà còn thể hiện trình độ phát
triển, tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường hiện đại, cuộc sống của
người dân đã có những biến đổi về chất rất lớn, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng
cao. Vì thế nhà ở trở thành vấn đề nóng bỏng của xã hội, trong sự phát triển của
nền kinh tế, là sự quan tâm của mỗi cá nhân, mỗi gia đình, mỗi tổ chức kinh tế,
xã hội và cả trong mỗi quốc gia. Nhà ở có ảnh hưởng đến mọi lĩnh vực của đời
sống kinh tế-xã hội, từ kinh tế, văn hoá đến chính trị xã hội.
Như vây, thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành.
Đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai là
những loại hàng hoá chủ yếu của thị trường nhà đất.
Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở,
vườn tược, khuôn viên gắn với nhà.
Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm cả đất ở, vườn tược, khuôn
viên gắn với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác.
Nền kinh tế hàng hoá phát triển bao gồm một hệ thống đồng bộ các loại thị
trường. Sự phát triển các loại thị trường là hệ quả tất yếu của phân công lao
động trong nền sản xuất hàng hoá, đồng thời là điều kiện làm cho phân công lao
động xã hội ngày càng sâu sắc.
Thị trường nhà đất đã bắt đầu hình thành và đang có xu hướng mở rộng ở
nước ta. ở đâu có nhà và đất cũng như các dịch vụ gắn liền với nhà và đất thì ở

đó có thể hình thành thị trường nhà đất. Thị trường nhà đất có liên quan đến
một vùng, một khu vực, hoặc toàn bộ lãnh thổ đất nước.
Thị trường nhà đất còn được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán
hàng hoá nhà đất cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó. Quá trình trao đổi
mua và bán nhà và đất luôn luôn vận động và phát triển làm cho các phương

thức giao dịch, trao đổi nhà đất cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau. Thị trường
nhà đất ở các vùng khác nhau hoạt động theo các cách khác nhau, tuỳ theo số
lượng, quy mô của những người tham gia, kết cấu hạ tầng và các điều kiện
thông tin giữa người mua và người bán.
2-Vai trò của thị trường nhà đất
Trên cơ sở quản lý vận hành của nền kinh tế thị trường thì nguồn hàng hoá
nhà đất ngày càng phong phú và đa dạng với chất lượng ngày càng cao nhằm
đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng của dân cư góp phần vào
việc xây dựng và phát triển đất nước.
Thị trường nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinh
tế-xã hội đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư. Chính vì vậy,
thị trường nhà đất là một bộ phận trong hệ thống thị trường của một quốc gia,
bởi vậy sự phát triển thị trường nhà đất góp phần phát triển đồng bộ các thị
trường trong nền Kinh tế quốc dân.
 Thị trường nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản
xuất cho các nhà kinh doanh nhà đất. Trên thị trường nhà đất, các nhà kinh
doanh nhà đất và những người tiêu dùng thực hiện việc mua bán của mình,
với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, đất đai và nhà ở được chuyển quyền sở
hữu và quyền sử dụng từ người này sang người khác. Việc mua đi bán lại
như vậy tạo ra một khối lượng hàng hoá không bao giờ cạn, cung cấp cho thị
trường làm cho thị trường hàng hoá nhà đất luôn luôn phong phú. Thị trường
là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định
chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanh
nghiệp kinh doanh nhà đất. Trong quá trình kinh doanh, tạo ra các sản phẩm
như nhà ở và các công trình gắn liền với đất đai, các yếu tố sản xuất kể cả giá

cả và đất đai được vật hoá trong sản phẩm. Để tiến hành quá trình tái sản
xuất ở các chu kỳ tiếp theo, đòi hỏi phải chuyển hoá hiện vật thành hình thái
tiền. Việc xây nhà, bán nhà và những chu kỳ tuần hoàn như thế được thực
hiện thông qua thị trường. Tuy nhiên tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm lại

phụ thuộc vào tốc độ lưu thông hàng hoá, phụ thuộc vào dung lượng của thị
trường. Quá trình thực hiện việc tiêu thụ sản phẩm trên thị trường nhà đất
không chỉ đơn thuần là hoàn trả chi phí sản xuất, mà còn là quy trình hiện
thực hoá giá trị sản phẩm thặng dư tiềm tàng thành lợi nhuận thực tế.
 Thị trường nhà đất là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa
xây dựng, mua bán nhà, và mua bán quyền sử dụng đất. Trong điều kiện của
sản xuất hàng hoá người sản xuất trước hết phải lo sản xuất kinh doanh, sử
dụng các yếu tố sản xuất để sản xuất ra những sản phẩm hàng hoá, những sản
phẩm hàng hoá đó được đem đi bán. Trong khi đó, người tiêu dùng sản phẩm
lại cần mua những loại hàng hoá đó và như vậy họ phải tìm mua những loaị
hàng hoá đó. Để giải quyết mối quan hệ này, nơi gặp gỡ, trao đổi chính là thị
trường. Thông qua thị trường, bên cung và bên cầu thoả thuận với nhau để
giải quyết mối quan hệ của mình.
 Thúc đẩy ứng dụng khoa học kỹ thuật, cải tiến công nghệ,
nâng cao chất lượng nhà ở, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên
đất. Thị trường nói chung, thị trường nhà đất nói riêng chịu sự tác động
tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ bản là cung, cầu, giá cả. Sự tồn tại và
vận động của thị trường biểu hiện ở sự vận động của các yếu tố không tách
rời nhau. Mỗi sự thay đổi của yếu tố này kéo theo sự thay đổi của các yếu tố
khác và ngược lại. Điều đó làm cho các doanh nghiệp áp dụng tiến bộ khoa
học kỹ thuật và công nghệ, cải tiến tổ chức và quản lý, thực hiện các biện
pháp hữu hiệu nhằm nâng cao năng suất lao động, hạ giá thành nâng cao chất
lượng sản phẩm, nâng cao sức cạnh tranh trên thị trường mang lại lợi nhuận
cao.
 Hoạt động của thị trường nhà đất góp phần thúc đẩy quá trình
đổi mới quản lý đất đai, nhà ở các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế

khác. Nhờ đó thị trường nhà đất giải quyết mối quan hệ giữa các lợi ích ( lợi
ích của Nhà nước, lợi ích của các chủ đầu tư, lợi ích cộng đồng và lợi ích của
người lao động ). Thị trường nhà đất được hình thành và phát triển góp phần

từng bước xây dựng đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế hàng hoá.
Thông qua hoạt động của thị trường nhà đất , Nhà nước tiếp tục bổ sung,
hoàn thiện pháp luật và các chính sách cũng như tổ chức quản lý, tạo điều
kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng
“kinh doanh ngầm”, tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ tích trữ và các tệ nạn
khác xung quanh hoạt động kinh doanh nhà đất đang có chiều hướng gia tăng
ở nước ta. Thị trường nhà đất hình thành và phát triển góp phần xác lập mối
quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất bằng các công trình, tài
sản gắn liền với đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn tài nguyên đất,
khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu tư xây dựng cơ bản, tận dụng và
phát triển nhà đất để đáp ứng nhu cầu của các tầng lớp dân cư, tăng nguồn
thu đáng kể vào ngân sách Nhà nước.
 Phát triển thị trường nhà đất góp phần tăng cường quan hệ hợp
tác, nâng cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh. Khi tham gia
vào thị trường, các nhà kinh doanh, những người sử dụng có điều kiện tiếp
xúc, có mối quan hệ qua lại với nhau, tạo sự mở rộng trong quan hệ nội bộ
thị trường và các quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác như xây dựng, địa
chính, ngân hàng, môi trường đô thị… để mở rộng thị trường.
Nhà đất là một tài sản đặc biệt có giá trị kinh tế cao nên ngành kinh doanh
nhà đất đòi hỏi nhiều vốn, sức hấp dẫn cao. Vì vậy thông qua kết quả kinh doanh
nhà và đất mà đáp ứng nhu cầu thiết yếu của nhân dân về nhà ở, về các sản
phẩm cần thiết khác được tạo ra gắn liền với đất đai.
3- Đặc điểm cơ bản của thị trường nhà đất
Thị trường nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trường bất động sản. Thị
trường nhà đất được hình thành và phát triển cùng với quá trình phát triển hàng
hoá trong nền kinh tế thị trường. Thị trường nhà đất có những đặc điểm cơ bản
sau đây:

 Thị trường nhà đất mang tính chất không tập trung, trải rộng
trên tất cả các vùng trên đất nước. Thị trường nhà đất bao gồm hàng loạt các

thị trường nhỏ, mỗi thị trường mang bản chất địa phương với quy mô và
trình độ phát triển khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, cá
miền do điều kiện tự nhiên, trình độ phát triển kinh tế, văn hoá và xã hội
khác nhau quy định. Vì vậy, ở đô thị thị trường nhà đất có quy mô và trình độ
phát triển cao hơn thị trường nhà đất ở nông thôn, miền núi,...
 Thị trường nhà đất là một dạng thị trường không hoàn hảo do
sự không đồng nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành các thị trường đó.
Điều này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối
của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán sử dụng nhà đất .
Thậm chí trong các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng
không hoàn hảo, người mua và người bán nhà thường thiếu thông tin liên
quan đến những giao dịch trước đó. Chính vì vậy, tiết kiệm thời gian và chi
phí thu thập thông tin là vấn đề các nhà kinh doanh nhà đất luôn quan tâm
đến. Mặt khác, thị trường nhà đất là thị trường không hoàn hảo là do tính
chất không tái tạo được của đất, nên thị trường nhà đất mang tính chất độc
quyền nhiều hơn thị trường hàng hoá, biến động của giá nhà đất thường
mạnh mẽ hơn biến động của giá hàng hoá. Tất cả các đặc tính như đặc điểm
của tài sản đất đai, phương pháp tiến hành các giao dịch buôn bán và sự thiếu
hiểu biết thông tin cần thiết cho các giao dịch góp phần tạo nên sự không
hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường tài sản đất đai.
 Cung trong thị trường nhà đất không thể phản ứng nhanh
chóng tương ứng với sự thay đổi của cầu bởi tăng cung của một loại nhà đất
với mục đích cụ thể nào đó thường mất nhiều thời gian dành cho tạo nguồn
cung cho thị trường, như mua đất, xin cấp giấy phép xây dựng,... Biến động
trong thị trường nhà đất xảy ra chậm hơn nhiều so với phần lớn các thị
trường khác nên nhà đất chỉ hấp dẫn những người có thể thanh toán những
thứ cho thuê được thực hiện chậm. Cung của một loại nhà đất cụ thể có thể
tăng lên bằng việc chuyển từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng

khác. Chẳng hạn như, nếu số lượng văn phòng làm việc không đủ cho thuê,

thì người cho thuê có thể cải tạo nhà ở chuyển thành văn phòng. Nhưng việc
thay đổi mục đích sử dụng đó chỉ có thể được thực hiện khi quy hoạch cho
phép và ngược lại.
 Tính không công khai của thị trường làm cho các thông tin về
giá cả rất khó thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của
thông tin thị trường.
 Đặc điểm không thể tách rời thị trường nhà đất là tổng cung
đất đai cho tất cả các ý định và mục tiêu là cố định, mặc dù sự cải tạo đất có
thể gia tăng cung cận biên trong tổng cung. Cung không nhất thiết cố định
cho từng mục đích sử dụng cụ thể, nhưng tổng cung đất là cố định và việc
kiểm soát bằng quy hoạch có ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung
cho những mục đích sử dụng cụ thể đó.
III- CUNG, CẦU NHÀ ĐẤT- YẾU TỐ QUAN TRỌNG HÌNH THÀNH THỊ TRƯỜNG
NHÀ ĐẤT
1- Cung nhà đất
1.1- Khái niệm cung nhà đất
Cung về nhà đất là một vế của bất đẳng thức được xác định bằng tổng khối
lượng nhà đất sẵn sàng đưa ra trao đổi trên thị trường tại một thời điểm nào đó
với một mức giá giới hạn nhất định .
Tổng cung ở đây hoàn toàn không trùng khớp với tổng số nhà và đất có
được ở một quốc gia, do có những thành phần không được tham gia vào giao
dịch mua bán trên thị trường tuỳ theo pháp luật của mỗi nước quy
định hoặc có những chủ sở hữu, sử dụng nhiều nhà đất nhưng họ không muốn
bán, chuyển nhượng hay chờ cơ hội để bán với mặt bằng giá cao hơn. Những
nguồn nêu trên là không được tính vào cung về nhà đất tại thời điểm đó. Để các
nguồn nhà đất trở thành nguồn cung nhà đất trên thị trường cần có sự hội tụ các
điều kiện sau:

 Quỹ nhà đất hiện có phải đạt được các tiêu chuẩn và yêu cầu
của thị trường hiện thời, có nghĩa là nó có thể đáp ứng được yêu cầu nào đó

và được thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng.
 Người chủ sở hữu quỹ nhà đất không có mụcđích để sử dụng
cho nhu cầu tiêu dùng của mình mà có nhu câù bán, tức là sẵn sàng chuyển
giao nhà đất cho người khác.
 Giá cả để thực hiện quyền chuyển giao tài sản phải phù hợp
với giá mặt bằng chung, tức là phù hợp với khả năng thanh toán và chấp
nhận của thị trường .
 Phải có thị trường nhà đất xuất hiện và quỹ nhà đất đó tham
gia vào giao dịch trên thị trường là được thừa nhận.
Nhà đất là loại tài sản mang tính chất của một loại hàng hoá đặc biệt. Đặc
biệt ở nguồn gốc tạo thành, tính hạn chế về số lượng, tính không đồng nhất, tính
không thay thế, tính cố định về vị trí và tính vĩnh cửu.
1.2- Đặc điểm của cung nhà đất
Xuất phát từ tính chất đặc biệt của đất đai mà lượng cung về đất cũng mang
những nét rất đặc thù so với các hàng hoá thông thường khác:
Đất đai là sản phẩm có nguồn gốc tự nhiên với số lượng giới hạn và con
người không thể tự tạo ra thêm đất đai mới được để làm tăng cung theo ý muốn
chủ quan từ đó giữa các loại đất theo mục đích sử dụng khác nhau thì sự thay
đổi về cung của loại đất đó có thể tác động làm thay đổi cung của loại đất khác.
Hơn nữa, lượng cung về đất không thể điều chỉnh trong lưu thông theo
không gian cũng như chủng loại hoặc chất lượng là do tính cố định về vị trí và
tính không đồng nhất của đất đai. Do vậy, dễ dàng dẫn đến sự mất cân bằng về
cung cầu nhà đất một cách cục bộ về không gian và chủng loại đất theo từng địa
phương hay từng vùng lãnh thổ. Không như các hàng hoá thông thường khác là
có thể điều chuyển được đúng chủng loại hàng hoá mà nhu cầu thị trường cần
từ địa phương này sang địa phương khác, từ vùng này sang vùng khác, thậm chí
kể cả xuất khẩu từ quốc gia này sang quốc gia khác để giữ cân bằng cung- cầu

hợp lý. Đây là một đặc điểm không thể bỏ qua được trong khi xây dựng và
hoạch định các chính sách điều tiết vĩ mô nền kinh tế có thị trường nhà đất.

Mặt khác tổng cung về nhà đất là một số lượng giới hạn gần như không đổi,
nên không thể đẩy tổng cung nhà đất tăng lên một cách tuyệt đối được theo ý
muốn chủ quan như đẩy cung các hàng hoá dịch vụ thông thường cho nên vấn
đề điều chỉnh, biến đổi tổng cung của từng loại nhà đất có ý nghĩa vô cùng quan
trọng trong nền kinh tế và đời sống xã hội.
Cung về nhà đất phục vụ cho sản xuất ở khu vực miền núi có thể tăng thêm
một cách tuyệt đối từ việc khai phá nguồn đất đai tự nhiên chưa sử dụng, song
lại giảm dần do sự điều chuyển, bổ sung cho cung về nhà đất đáp ứng sản xuất
kinh doanh ở khu vực nông thôn và thành phố. Ngoài ra cung về nhà đất đáp
ứng cho khu vực miền núi chủ yếu tự tăng lên tương đối cho chính những người
chủ sở hữu, sử dụng nhà đất thuộc khu vực này không còn nhu cầu sử dụng nữa
mà sẵn sàng bán ra thị trường để tiếp tục có nhu cầu sử dụng nhà đất ở khu vực
khác hoặc thực sự không có nhu cầu nữa. Từ đó bản chất mối quan hệ cân bằng
cung- cầu nhà đất đáp ứng nhu cầu cho khu vưc miền núi là sự lưu chuyển nhà
đất giữa những người chủ sở hữu, sử dụng trong nội bộ khu vực còn tăng cung
tuyệt đối từ nguồn cung mới là ít và có giới hạn. Bên cạnh đó, mức tăng cung
tuyệt đối nhà đất cho sản xuất kinh doanh khu vực nông thôn, thành phố và loại
nhà đất phục vụ cho mục đích sinh hoạt của con người là đất ở và nhà ở từ
nguồn cung nhà đất ở khu vực miền núi chuyển sang là chủ yếu. Như vậy mức
tăng cung nhà đất cho nhóm cung này cũng là mức giảm cung về nhà đất ở
nhóm cung khác. Trên thực tế, cung về nhà đất là không biến đổi nhưng có thể
tăng tương đối trong giới hạn có cận trên, còn lượng cung về từng loại nhà đất
thường xuyên biến thiên tăng giảm theo trạng thái cân bằng động so với lượng
cầu nhà đất tương đương cùng loại dưới sự điều tiết bằng chính sách kinh tế vĩ
mô của Chính phủ để phù hợp xu thế phát triển kinhtế xã hội.
Hiện nay tại nước ta cung về nhà đất cơ bản đã hội tụ đủ các điều kiện đã
nhắc đến ở trên và nảy sinh rất kịp thời để đáp ứng cho cầu về nhà đất ở các
nhóm khác nhau, góp phần tạo nên mầm mống cho thị trường nhà đất ngầm

ngoài tầm kiểm soát của nhà nước. Khi trình độ phát triển của lực lượng sản

xuất càng cao, đời sống xã hội càng phát triển thì lượnh cung về nhà đất cho sản
xuất khu vực miền núi cũng giảm một cách tương đối còn cung về nhà đất cho
khu vực nông thôn ,thành phố và phục vụ cho sinh hoạt của con người là đất ở
và nhà ở lại tăng lên nhanh chóng đấp ứng vơí lượng cầu ngày càng tăng ở nhóm
này. Trong số đó hiện nay ở nước ta có nhóm cung về nhà đất phục vụ cho sinh
hoạt của con người là đất ở và nhà ở diễn ra sôi động nhất và tự do nhất, đặc biệt
ở các đô thị lớn như Thủ đô Hà Nội , Thành phố Hồ Chí Minh, Thành phố Đà
Nẵng lượng cung này đã và đang xuất hiện ở cả ba khu vực, đó là: khu vực Nhà
nước, khu vực tư nhân và khu vực tự phát.
 Khu vực Nhà nước: là các hoạt động xây dựng phát triển nhà ở
do Nhà nước hoặc các cơ quan, doanh nghiệp Nhà nước đầu tư xây dựng
bằng nguồn vốn ngân sách hoặc coi như vốn ngân sách và các quỹ nhà ở
khác thuộc sở hữu Nhà nước. Là nguồn cung đất ở, nhà ở có tính ổn định và
tổ chức cao, có kế hoạch rõ ràng, cụ thể theo định hướng chiến lược phát
triển của mỗi quốc gia. Đây là khu vực mà Nhà nước nắm được lượng cung
để can thiệp và điều tiết trực tiếp vào thị trường. Hàng năm ở bất kỳ một
quốc gia nào cũng có một lượng vốn ngân sách đầu tư vào khu vực này
nhưng có thể ở nhiều dạng và hình thức biểu hiện rất khác nhau.
 Khu vực tư nhân: Là nguồn cung nhà đất khá lớn cho thị
trường. Lượng cung nhà đất của khu vực này tăng là do đầu tư phát triển từ
nguồn vốn không phải của ngân sách Nhà nước mà do các tổ chức, công ty
hoặc cá nhân thực hiện có tuân theo các quy trình, quy phạm chính thức của
pháp luật mà Nhà nước quản lý về lĩnh vực xây dựng nhà ở. Do vạy Nhà
nước không thể kiểm soát được toàn bộ lượng cung nhà đất ở khu vực này
mà chỉ điều tiết thông qua các chính sách tài chính, tín dụng, tiêu chuẩn kỹ
thuật xây dựng.
 Khu vực tự phát: chủ yếu mang tính tự cung tự cấp, trước hết
cân đối cung cầu cho bản thân. Các hoạt động về tăng cung nhà đất khu vực
này hoàn toàn độc lập với những nguyên tắc quy định trong kỹ thuật xây


dựng và kiến trúc nhà ở của Nhà nước và cũng đựơc đầu tư, phát triển từ
nguồn vốn tư nhân.
Những nguồn nhà đất được hình thành bằng cách tự xây dựng, thiết kế
riêng tuỳ theo khả năng nguồn tài chính của mình nên ở đây chúng rất đa dạng
về cấp độ, mang tính chất và phạm vi địa bàn khác nhaukhông theo một tiêu
chuẩn kỹ thuật nào cả nhưng rồi nó cũng tạo thành một nguồn có lượng cung về
nhà đất khá lớn và phong phú trên thị trường. Sở dĩ nguồn cung về nhà đất ở
khu vực tự phát ngày càng tăng có thể một phần do tính chủ quan của bản thân
những người tham gia vào khu vực náy tạo ra những lý do quan trọng hơn và
khách quan hơn là những quyết định pháp lý của Chính phủ thực hiện chưa
nghiêm ngặt hoặc đặt người dân rơi vào tình thế phải chấp nhận tự phát khó
được đưa vào khu vực nhà ở chính thức.
Hiện nay ở nước ta lượng cung về nhà ở và đất ở phục vụ cho nhu cầu sinh
hoạt của con người tăng chưa cao, chưa đáp ứng được lượng cầu phát sinh hàng
năm, đặc biệt là diện tích nhà ởdo hệ số sử dụng đất còn ở mức thấp. Năm 2000,
cả nước với khoảng 700 triệu m2 sử dụng nhà ở trong đó tại các đô thị khoảng
120 triệu m2 trên một lượng diện tích đất ở kiểm kê được theo Chỉ thị số
24/1999/CT-TTg và Quyết định số 24/2001/QĐ-TTg ngày 01 tháng 03 năm
2001 của Thủ tướng chính phủ là 443.178 ha, trong đó đất ở đô thị có 72.158 ha
và đất ở nông thôn 371.020 ha, như vậy là quá thấp.
Một xã hội càng phát triển, cầu nhà ở càng hướng tới các tiêu chuẩn cao cấp
và vì vậy cung nhà ở khu vực tư nhân càng có nhiều cơ hội phát triển, cung nhà
ở khu vực tự phát càng giảm dần.
1.3-Những nhân tố ảnh hưởng đến cung nhà đất
a) Quỹ nhà đất trong quy hoạch của Chính phủ
Mục đích sử dụng những hàng hoá thông thường do tính năng tác dụng của
nó quyết định, trong khi đó mục đích sử dụng đất đai do Nhà nước quản lý và
định đoạt. Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành
cho các mục đích sử dụng khác nhau. Một vùng đất nằm ngay trong thành phố,
nếu nó được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp thì mảnh đất này không hề có


đóng góp gì cho việc tăng cung về nhà đất. Chỉ cần một quyết định của Chính
phủ về chuyển mục đích sử dụng thì chính mảnh đất đó ngay lập tức làm tăng
cung đất ở và cũng đồng nghĩa với tăng cung về nhà ở. Do vậy tổng cung về nhà
đất trước hết phụ thuộc vào quỹ đất được quy hoạch dùng cho xây dựng dân
dụng. đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà đất, nhất là
tăng cung về nguồn nhà đất hợp pháp và tự nó làm triệt tiêu cung về nhà đất bất
hợp pháp.
b) Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng
Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng có tác động rất lớn đến cung về nhà
đất. Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của nhà đất hiện có.
Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất
đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn được nhiều yêu cầu
khác nhau của thị trường. Một khu vực đất đai không có hệ thống kết cấu hạ
tầng có thể coi như cung bằng không đối với thị trường nhà ở và đất ở, song
cũng vùng đất đó, nếu được xây dựng kết cấu hạ tầng đồng bộ, khả năng tiếp
cận dễ dàng thuận tiện thì đó lại là nguồn cung rất có ý nghĩa đối với thị trường
nhà đất. Chính vì vậy, tiếp theo quy hoạch, đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng là
một giải pháp cực kỳ quan trọng do Chính phủ hoặc chính quyền địa phương là
người quyết định.
c) Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở
Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lượng
cung về nhà ở. Nếu các nguyên vật liệu cho xây dựng nhà ở sẵn có thì khả năng
và tốc độ phát triển của nguồn xây dựng nhà ở mạnh hơn nếu giá cả các nguyên
vật liệu xây dựng giảm thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà ở
với giá hạ sẽ được mở rộng hơn. Các yếu tố nguyên liệu và kỹ thuật đầu vào của
quá trình xây dựng nhà ở còn cho phép tạo ra nguồn cung về nhà ở với các cấp
độ khác nhau tạo thêm tính phong phú và cơ cấu nguồn cung. Ngoài ra, ở một số
vùng do các điều kiện đặc thù về địa lý và thời tiết, kết cấu nhà ở phải được thiết
kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên vật liệu chuyên dùng nên cung nhà


ở tại các vùng này phụ thuộc rất lớn vào sự phát triển của công nghệ và kỹ thuật
xây dựng.
d) Chính sách và pháp luật của Nhà nước
Khác với hàng hoá thông thường, cung về nhà đất phụ thuộc rất lớn vào
chính sách của Chính phủ về các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách
sử dụng đất và các khoản đầu tư cho phát triển nhà đất.
Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà
đất. Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn
đất đai và nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng
và có đầy đủ điều kiện để tham gia vào thị trường nhà đất hợp pháp. Những
nguồn đất đai và nhà ở có thể sử dụng cho phát triển các công trình dân dụng
nhưng không được hợp thức hoá về các quyền sở hữuvà sử dụng không thẻ tham
gia vào nguồn cung của thị trường nhà đất hợp pháp và không được tính vào
nguồn cung chính thức về nhà đất; nếu có chỉ tham gia giao dịch ngoài thị
trường đen và do vậy nó cũng không được mức cung đầy đủ.
Tính chủ động và tích cực đón nhận những thay đổi tất yếu về kết cấu dân
cư và những chuyển đổi giữa các khu vực hoạt động kinh tế xã hội là cơ sở để
Nhà nước có chủ trương chính sách trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất
đai. Nếu xu thế đô thị hoá diễn ra với áp lực cao, sự dịch chuyển các khu vực
hoạt động kinh tế xã hội diễn ra nhanh chóng mà quy hoạch về mục đích sử
dụng đất đai không thể điều chỉnh kịp thời thì chắc chắn sẽ gây ra một sự thiếu
hụt về cung nhà đất. Từ sự mất cân đối giữa cung và cầu dẫn đến sự xuất hiện
của những nguồn cung nhà đất bấy hợp pháp, song do thiếu hụt nguồn cung hợp
pháp nên các nguồn cung bất hợp pháp vẫn được chấp nhận.
Sự hợp pháp hoá về các quyền sở hữu và sử dụng nhà đất cùng với việc
thừa nhận và cho ra đời hoạt động công khai của thị trường nhà đất cũng là một
nhân tố tác động rất lớn đến lượng cung và cầu nhà đất. Sự hoạt động công khi
hoá của thị trường cho phép mọi đối tượng đều có thể tham gia thị trường, làm
phong phú thêm nguồn cung và đa dạng hoá cơ cấu về cung. Một thị trường hoạt

động không công khai, không được thừa nhận và không có sự điều tiết của Nhà

nước thường bị một số thế lực đen chi phối và điều tiết. Để thu được lợi nhuận,
các thế lực này có thể tạo ra sự khan hiếm về cung và tăng cầu một cách giả tạo.
Chính vì vậy, tính chất hoạt động của thị trường nhà đất, thái độ cũng như những
can thiệp của Nhà nước đối với hoạt động của thị trường nhà đất cũng là những
tác động hết sức quan trọng đối với sự cân bằng của cung và cầu. Sự thừa nhận
và chủ trương đa dạng hoá về nguồn cung về nhà ở cũng là một nhân tố quan
trọng mở đường cho việc đa dạng hoá các hính thức phát triển nhà ở và làm
phong phú thêm số lượng, đa dạng hơn về cơ cấu của các nguồn cung về nhà ở.
Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi và phát
triển đô thị là những tác động trực tiếp đến cung về nhà đất. Việc đầu tư phát
triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó các hoạt động xây dựng
và cung cấp nhà ở, công sở văn phòng và các khu thương mại mới có thể phát
triển tiếp theo. Nếu việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của Nhà nước không
được triển khai thì dù các tiềm lực xây dựng có to lớn đến đâu, các chủ trương
chính sách khác có hấp dẫn đến bao nhiêu, những vùng đất không có cơ sở hạ
tầng vẫn chỉ là đất không hơn không kém chứ không thể trở thành nguồn cung
nhà đất. Vì vậy, sự phát triển và hoàn thiện kết cấu hạ tầng là một tác nhân quan
trọng đối với sự thay đổi về lượng cung nhà đất.
Chính sách của Nhà nước đối với phát triển và cải tạo nguồn cung về nhà
đất không phải là những hỗ trợ về giá đầu vào nguyên vật liệu xây dựng, không
phải là sự kiểm soát bằng các quy định về các quan hệ giao dịch trên thị trường
mà thông qua các hành động thực tế từ quy hoạch, thể chế hoá các quan hệ về
nhà đất đến việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng. Đó là những tác động hữu
hiệu nhất đến việc điều chỉnh, thay đổi trạng thái về các quan hệ cung cầu về
nhà đất.
2- Cầu nhà đất
2.1- Khái niệm cầu nhà đất
Có cung ắt có cầu, tổng cung và tổng cầu là hai lực lượng quyết định sự

hoạt động của hộp đen kinh tế vĩ mô mang tính quy luật của nền kinh tế hàng
hoá, dịch vụ hoạt động theo cơ chế thị trường. Mức độ cân bằng giữa cung và

cầu được biểu hiện thông qua giá cả của hàng hoá và dịch vụ đó. Do vậy, để
nghiên cứu sâu thêm về thị trường nhà đất ta có thể đi phân tích cầu về nhà đất
trên thị trường.
Cầu về nhà đất trên thị trường là số lượng cầu về nhà đất hay nói cách khác
là toàn bộ số lượng nhà đất mà các cá nhân, hộ gia đình, hãng kinh doanh và
các thành phần khác trong xã hội dự kiến sẽ mua được tương ứng với nguồn lực
tài chính có khă năng thanh toán.
Như vậy, cầu về nhà đất là khối lượng nhà đất mà người tiêu dùng sẵn sàng
chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận được khối lượng nhà đất đó trên
thị trường. Người mua ở đây thường là người tiêu dùng và có thể là người sử
dụng nhà đất để phục vụ cho sản xuất, kinh doanh hoặc cho sinh hoạt của con
người.
Trên thực tế, không thể đồng nhất được hai khái niệm nhu cầu về nhà đất
và cầu về nhà đất. Sự khác biệt khi so sánh hai khái niệm này không chỉ về quy
mô, phạm vi mà còn cả về đặc điẻm, tính chất khi phát sinh, xuất hiện chúng.
Nhu cầu về nhà đất thường xuất hiện với một quy mô lớn, xuất hiện trên phạm
vi rộng và có thể nảy sinh với tất cả các đối tượng, thành phần trong xã hội, song
cầu thực tế trên thị trường lại hoàn toàn không trùng khớp với nhu cầu cả về
lượng và chất do có những nhu cầu phát sinh nhưng lại không có khả năng thanh
toán. Bất cứ ở nước nào cũng vậy đều có những nhóm đối tượng, thành phần
trong xã hội xuất hiện nhu cầu tiêu dùng, sử dụng nhưng lại không trở thành cầu
thực tế trên thị trường vì thiếu khả năng thanh toán, ngược lại có những đối
tượng, thành phần không có nhu cầu sử dụng, tiêu dùng nhưng lại có nhu cầu
tích luỹ đầu cơ để tìm kiếm lợi nhuận chênh lệch và có đủ khả năng thanh toán
nên có cầu thực tế xuất hiện trên thị trường. Chính vì vậy cầu về nhà đất là một
phạm trù có quan hệ hết sức chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán về điều
kiện hoạt động của thị trường.

2.2- Đặc điểm của cầu nhà đất
Cầu về nhà đất luôn biến động theo tiến trình phát triển của xã hội nên cầu
về nhà đất có những đặc điểm chủ yếu sau:

 Trên thị trường nhà đất cầu thường tăng nhanh hơn cung. Khác
với các loại hàng hoá khác, nhà ở và đất ở của người dân bao giờ cũng ở tình
trạng thiếu thốn, đặc biệt là ở các khu đô thị và các thành phố.
 Giá nhà ở và đất ở thường rất cao so với thu nhập của người
dân , nhất là ở các khu đô thị , trung tâm công nghiệp và thương mại ... Bởi
vì, nơi đây có mật độ dân cư lớn, bên cạnh lượng cung về nhà đất có hạn thì
lượng cầu về nhà đất lại quá cao, dẫn đến giá nhà ở và đất ở cao lên và hơn
rất nhiều so với các vùng khác là tất yếu.
 Chất lượng nhà ở ngày càng cao và nhu cầu, thị hiếu của
người sử dụng thay đổi nhanh chóng. Trong thực tế tốc độ tăng về chất lượng
nhà ở còn nhanh hơn tốc độ tăng giá nhà ở.
 Hiện nay, ở nước ta cầu về nhà đất đã tạo ra mầm mống cho
một thị trường ngầm về nhà đất , không có tổ chức, các cơ quan quản lý Nhà
nước không thể điều tiết được. Cầu về đất ở và nhà ở diễn ra khá sôi động,
đặc biệt ở các đô thị lớn như thủ đô Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Thành
phố Đà Nẵng... Lượng cầu này nảy sinh khá lớn trên thị trường tự do xuất
phát từ nhu cầu về chỗ ở thực tế tăng lên quá nhanh. Quyền có chỗ ở là
quyền cơ bản của con người được Nhà nước công nhận và chăm lo thông qua
các chính sách nhằm tạo điều kiện để mỗi thành viên trong xã hội tạo lập
được chỗ ở phù hợp với nhu cầu và khả năng nguồn lực tài chính của mình.
Nhu cầu về chỗ ở tăng nhanh có thể được phân tích bởi các nguyên nhân sau:
 Biến động tăng dân số cả về tăng tự nhiên lẫn tăng cơ học.
 Nhiều hộ gia đình, cá nhân chưa có nhà đang phải ở chung, ở
nhờ hoặc đang phải sống tạm bợ tại các khu nhà “ổ chuột”.
 Nhu cầu chỗ ở của cán bộ, công nhân viên chức, lực lượng vũ
trang chưa có nhà hoặc mới chuyển đến.

 Nhu cầu tăng thêm diện tích cho những hộ đang ở quá chật.
 Nhu cầu chỗ ở cho lao động tại các khu công nghiệp tập trung
mới xây dựng.

 Nhu cầu chỗ ở để giải phóng mặt bằng cho việc thực hiện quy
hoạch.
 Nhu cầu chỗ ở cho người nước ngoài đến sinh sống ở nước ta
làm việc hoặc kinh doanh.
 Các chương trình phục vụ nhu cầu ở của con người...
Những nhu cầu trên thường là những nhu cầu rất cấp bách, thiết thực cho
cuộc sống sinh hoạt của con người, cho nên có thể bằng mọi nguồn lực tài chính
của cá nhân hoặc hộ gia đình kể cả đi vay và bằng mọi phương thức thanh toán
kể cả trả chậm, trả góp để thực hiện nhu cầu đó trên thị trường.
Ở nước ta, đang trong quá trình chuyển từ bao cấp về nhà ở và đất ở sang
mua bán và kinh doanh nhà ở và đất ở. Điều đó đã làm cho thị trường nhà đất
càng sôi động trong những năm gần đây, cũng như kinh doanh nhà đất trở thành
một loại hình kinh doanh phổ biến trong nền kinh tế .
2.3- Những nhân tố ảnh hưởng đến cầu nhà đất
Trong những năm đổi mới, kinh tế nước ta đã có những chuyển biến tích
cực, các doanh nghiệp nhiều hơn, người dân đã có nguồn thu nhập cao hơn, nhu
cầu về nhà ở tăng lên. Có nhiều nhân tố làm tăng nhu cầu về nhà ở song có các
nhân tố chủ yếu sau:
a) Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển
Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hộivà theo
đó là cầu về đất đai và nhà ở tăng lên.
Trước hết, tăng dân số làm tăng cầu về đất đai cho hoạt động sản xuất ở
khu vực I, đặc biệt là các lĩnh vực nông lâm ngư nghiệp. Trong giai đoạn đầu
của quá trình phát triển đất nước, giai đoạn bùng nổ dân số trong khi quá trình
công nghiệp hoá mới bắt đầu, năng suất lao động còn thấp, các khu vực hoạt
động phi nông nghiệp chưa phát triển nên toàn bộ lực lượng lao động xã hội còn

tập trung chủ yếu trong lĩnh vực nông nghiệp làm cho nhu cầu đất đai sản xuất
nông nghiệp tăng, kéo theo cầu đất đai cho sản xuất tăng. Tuy nhiên, trong giai
đoạn này, do nền sản xuất xã hội chưa mang tính xã hội hoá cao, sản xuất còn
mang nặng tính tự cung tự cấp, nên cầu đất đai cho sản xuất chưa được trở thành

hàng hoá, chưa xuất hiện phổ biến trên thị trường nhà đất. Chính vì vậy, mặc dù
nhu cầu đất đai cho sản xuất trong giai đoạn này chưa tăng theo tốc độ tăng của
nhu cầu.
Sự gia tăng dân số là áp lực lớn làm tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở. Dân số
tăng làm tăng quy mô gia đình dẫn đến nhu cầu về quy mô diện tích nhà ở của
các hộ gia đình tăng lên. Sự gia tăng dân số cũng kéo theo gia tăng của số lượng
hộ gia đình độc lập. Trong xu thế phát triển của xã hội, kết cấu gia đình hạt
nhânlà xu hướng phát triển chính trong hệ thống kết cấu gia đình của xã hội.
Trong trường hợp số lượng hộ gia đình độc lập tăng thêm thì cầu về diện tích
nhà ở và đất ởcũng tăng lên moọt cách tương ứng.Kết cấu độ tuổi của dân số
cũng là một nhân tố tác động lớn đến sự thay đổi về cầu nhà ở. Dân số ở độ tuổi
kết hôn cao cũng đồng nghĩa với nhu cầu về nhà ở và các căn hộ độc lập cũng
tăng lên. Ngoài ra, tập quán sinh hoạt cũng ảnh hưởng đến cầu về nhà đất của
các nhóm dân cư khác nhau.
Sự gia tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm
tăng thêm nhu cầu về các hoạt động dịch vụ thương mại, y tế, văn hoá giáo
dục,... đều là các nhân tố làm tăng nhu cầu về nhà đất, nhất là tại các vùng trung
tâm. Chính vì vậy, cùng với sự gia tăng dân số, các vùng trung tâm cũng hình
thành nhanh chóng và sự nhộn nhịp của thị trường nhà đất cũng bắt đầu từ
những trung tâm này.
b) Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai.
Tính chất và mục đích sử dụng đất đai cũng là nhân tố làm thay đổi cung
cầu nhà đất. Trước hết là sự thay đổi về mục đích và tính chất sử dụng đất đai
trong sản xuất. Trong sản xuất tự cung tự cấp, nhu cầu có đất đai để sản xuất chỉ
được thoả mãn bằng sự điều chỉnh cân bằng vốn có của tự nhiên. Đến giai đoạn

phát triển cao hơn, kinh tế trang trại hình thành và phát triển, nhu cầu về đất đai
cho phát triển sản xuất của trang trại không còn dựa vào con đường đi khai phá
tự nhiên mà chủ yếu được giải quyết bằng cách tập trung đất đai thông qua thị
trường chuyển quyền sử dụng đất. Rõ ràng khi đó nhu cầu về đất đai cho sản
xuất mới thực sự hình thành cầu về đất đai trên thị trường. Sự thay đổi về mục

đích sử dụng đất giữa các hoạt động sản xuất khác nhau cũng làm nảy sinh quan
hệ về cầu đất đai cho sản xuất. Đặc biệt là sự thay đổi mục đích sử dụng đất
sang phát triển nhà ở, các khu thương mại, các khu vui chơi giải trí. Xã hội càng
phát triển, nhu cầu về đất đai cho sản xuất càng giảm song thay vào đó nhu cầu
về đất đai phục vụ cho các hoạt động xây dựng, giao thông, dịch vụ, thương mại
và nhà ở càng tăng lên rất nhiều. Do vậy, nếu như vẫn duy trì mục đích sử dụng
đất đai cho lĩnh vực sản xuất của khu vực I thì cầu về đất đai cho sản xuất sẽ
thấp. Trái lại khi chuyển mục đích sử dụng sang phục vụ cho các hoạt động của
khu vực III thì cầu về các loại nhà đất làm công sở, văn phòng, trung tâm dịch
vụ và thương mại tăng lên rất nhiều. Điều đó chúng ta có thể thấy rất rõ sự thay
đổi của giá cả trao đổi về cùng một loại đất đai, cùng một vị trí và điều kiện
nhưng chỉ khác nhau về mục đích sử dụng.
c) Sự tác động của việc làm và thu nhập đến cầu về nhà đất.
Chúng ta đều biết nhu cầu của con người, trong đó có nhu cầu về nhà ở là
không ngừng tăng lên sự gia tăng của quy mô dân số, số lượng gia đình và sự
đòi hỏi nâng cao chất lượng cuộc sống. Nếu như thu nhập cũng tăng lên, lượng
tiền tiết kiệm trong dân cư tăng dẫn đến bộ phận dân cư có dư dật trong cuộc
sống sẽ coi vấn đề nhà ở là thiết yếu cần trang bị đầy đủ hơn cho nhu cầu cuộc
sống của mình. Mặt khác, thu nhập tăng cho phép phần lớn các nhu cầu trở
thành các nhu cầu có khả năng thanh toán thì khi đó rõ ràng cầu về nhà đất tăng
lên. Người ta đã chỉ rõ mối quan hệ hết sức chặt chẽ giữa thu nhập và cầu về nhà
đất. Khi thu nhập còn thấp, các khoản thu nhập phải ưu tiên để thoả mãn các nhu
cầu thiết yếu về các vật phẩm nuôi sống và duy trì sự tồn tại của con người. Khi
các nhu cầu về vật phẩm thiết yếu đã được bảo đảm thì phần thu nhập sẽ được

chuyển sang giải quyết về nhu cầu nhà ở. Do vậy khi thu nhập tăng lên, cầu về
nhà ở và đất ở tăng lên khá rõ nét. Đó là tình trạng mà hầu hết các nước đang
phát triển hiện nay đang phải đương đầu với sự bùng nổ về cầu nhà ở khi đời
sống và thu nhập ở các nước này đang được nâng đần và gia tăng. Cùng với sự
tác động của thu nhập, thì việc làm và nghề nghiệp cũng có tác động rất lớn đến
sự thay đổi cầu về nhà ở. Có những yêu cầu chủ nhà sử dụng nhà ở như là một

phần địa điểm làm việc hoặc kinh doanh, có những nghề nghiệp đòi hỏi chỗ ở
đồng thời là nơi đặt các quan hệ giao lưu, có những nghề nghiệp đòi hỏi chỗ ở
chỉ là nơi nghỉ ngơi sinh hoạt ngoài giờ làm việc. Như vậy, sự thay đổi về cơ cấu
nghề nghiệp sẽ dẫn đến sự thay đổi về thị hiếu nhà ở và sau đó là sự thay đổi về
cầu nhà ở.
d) Đô thị hoá và quá trình phát triển của đô thị.
Đô thị hoá là một quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong giai
đoạn chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội. Bởi đô thị hoá tập
trung dân số về các vùng đô thị nên có sự phát triển quy mô bề rộng không gian
đô thị. Chính vì vậy quá trình đô thị hoá là quá trình có sự thay đổi căn bản nhất
về cầu nhà ở đô thị. Tuy nhiên quá trình đô thị hoá không chỉ làm thay đổi về
tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở. Những người
có thu nhập cao có thể tự do lựa chọn khu vực và kiểu dáng kiến trúc cũng như
mức độ tiện nghi của nhà ở. Còn tầng lớp dân cư lao động thì xuất hiện một kiểu
dạng cầu nhà ở đặc biệt như các xóm liều, các khu ổ chuột. Vì vậy, cầu về nhà
đất nói riêng, thị trường nhà đất nói chung diễn biến sôi động nhất trong quá
trình phát triển của đô thị hoá.
e) Mốt và thị hiếu nhà ở.
Những thay đổi về kiến trúc, kiểu dáng và nhất là mốt tiêu dùng là những
nhân tố làm thay đổi đáng kể cầu về nhà ở. Có những nhà ở căn hộ trong các
khu nhà ở cao tầng được xây dựng và trang bị hiện đại hơnnhiều so với những
ngôi nhà độc lập hoặc những ngôi nhà cổ, song do mốt tiêu dùng, người ta vẫn
muốn mua các ngôi nhà ở độc lập dù khong tiện hơn là mua các phòng ở kiểu

căn hộ.
f) Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng.
Kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội, đặc biệt là giao thông có tác động hết sức
mạnh mẽ. Hệ thống giao thông phát triển thì gia tăng về cầu nhà đất. Khi quy
hoạch khu dân cư phải chú ý đầy đủ hệ thống kết cấu hạ tầng từ đó làm tăng giá
trị nhà đất.
g) Những chính sách của Chính phủ.

Những chính sách của Chính phủ trung ương hoặc chính quyền địa phương
cũng là những nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến cầu về nhà đất. Những
thay đổi của Chính phủ về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở và đất ở, về các
chính sách thuê nhà và bán nhà là các tác nhân mạnh và nhạy cảm đối với sự
thay đổi về quy mô, kết cấu và tính chất cầu về nhà đất. Sự thừa nhận sở hữu tư
nhân về nhà ở là một đột phá làm tăng cầu về nhà ở không chỉ nhằm thoả mãn
nhu cầu về chỗ ở mà nhiều khi là nhu cầu tích trữ, để dành và là di sản lưu lại
cho con cháu thế hệ sau. Sự thay đổi thái độ của Chính phủ đối với chính sách
thuê nhà và bán nhà cũng là tác nhân nhạy cảm đến sự thay đổi về cầu thuê nhà
hay cầu mua nhà đất. Những quy định thể chế của chính phủ và chính quyền địa
phương về nhà ở và đất ở cũng có thể làm triệt tiêu hoặc khơi dậy cầu về nhà ở
và đất ở. Ở nước ta hiện nay, các thể chế quy định của Chính phủ và chính
quyền nhiều thành phố có chiều hướng khuyến khích, tạo các điều kiện thông
thoáng đến mức thả nổi việc đầu tư mua và xây dựng nhà đất với quy mô nhỏ,
do vậy chính sách đó đang làm tăng cầu về nhà đất tự do xây dựng với quy mô
nhỏ, chen chúc và giảm cầu về nhà ở chung cư.
h) Chính sách cung tiền tệ cũng có tác động đáng kể đến cầu về nhà ở.
Do lượng tiền tệ sẵn có nên nhu cầu tiêu dùng sẽ dễ dàng chuyển thành nhu
cầu có khả năng thanh toán và trở thành cầu trên thị trường.
i) Sự gia tăng phát triển hợp tác quốc tế.
Sau khi luật đầu tư nước ngoài được ban hành, nhiều luồng tiền nước ngoài
đã chảy vào các tỉnh, thành phố lớn làm cho nhu cầu đầu tư về nhà, về đất đai tại

các tỉnh này đã tăng lên, đặc biệt, với nguồn tiền lớn, lại tập tring chủ yếu trong
giai đoạn đầu vào các đô thị trong các dự án nhà đất, biệt thự văn phòng. Cùng
với luồng tiền nước ngoài chảy vào, một lực lượng lớn người nước ngoài cũng
đã đến cư trú tại các tỉnh, thành phố lớn đã làm xuất hiện một nhu cầu khá đa
dạng về nhà đất.
Nói chung các nhân tố trình bày trên đây là những nhân tố phổ biến tác
động đến sự thay đổi về cầu nhà đất. Tuy nhiên, trong bối cảnh phát triển khác
nhau, trong các điều kiện môi trường khác nhau, thì sự biểu hiện của các nhân tố

×