MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH DẦU KHI (PVFC LAND)

MỤC LỤC
DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
MỤC LỤC i
DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU i
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT i
DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii
PVFC Land viii
Công ty CP Bất động sản Tài chính Dầu khí Việt Nam viii
PVFC viii
Tổng Công ty Tài chính Cổ phần Dầu khí Việt Nam viii
PVN viii
Tập đoàn Dầu khí Quốc Gia Việt Nam viii
PVC viii
Tổng công ty xây lắp Dầu khí viii
TMCP viii
Thương Mại cổ phần viii
BĐS viii
Bất động sản viii
TÓM TẮT LUẬN VĂN i
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ i
CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN i
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ iii
DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH iii
DẦU KHÍ (PVFC LAND) GIAI ĐOẠN 2007 - 2010 iii
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG viii
ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN viii
TÀI CHÍNH DẦU KHI (PVFC LAND) viii
KẾT LUẬN x
LỜI NÓI ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ 4
CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI DOANH NGHIỆP 4
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ 25
DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH 25
DẦU KHÍ (PVFC LAND) GIAI ĐOẠN 2007 - 2010 25
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ DỰ
ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP 74
BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH DẦU KHI (PVFC LAND) 74
- Kinh doanh bất động sản có thể đối phó với ảnh hưởng lạm phát. Do lạm phát
nên giá thành xây dựng tăng cao, do đó cũng làm cho giá trị của bất động sản
tăng lên, cho nên người ta nói đầu tư bất động sản mang tính tăng giá trị. Vì bất
động sản là nhu cầu không thể thiếu của sản xuất và đời sống nên dù kinh tế có
bị suy thoái thì giá trị sử dụng bất động sản vẫn được bảo tồn 76
KẾT LUẬN 94
DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU
MỤC LỤC i
MỤC LỤC i
DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU i
DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU i
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT i
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT i
DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU iii
DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii
PVFC Land viii
PVFC Land viii
Công ty CP Bất động sản Tài chính Dầu khí Việt Nam viii
Công ty CP Bất động sản Tài chính Dầu khí Việt Nam viii
PVFC viii

PVFC viii
Tổng Công ty Tài chính Cổ phần Dầu khí Việt Nam viii
Tổng Công ty Tài chính Cổ phần Dầu khí Việt Nam viii
PVN viii
PVN viii
Tập đoàn Dầu khí Quốc Gia Việt Nam viii
Tập đoàn Dầu khí Quốc Gia Việt Nam viii
PVC viii
PVC viii
Tổng công ty xây lắp Dầu khí viii
Tổng công ty xây lắp Dầu khí viii
TMCP viii
TMCP viii
Thương Mại cổ phần viii
Thương Mại cổ phần viii
BĐS viii
BĐS viii
Bất động sản viii
Bất động sản viii
TÓM TẮT LUẬN VĂN i
TÓM TẮT LUẬN VĂN i
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ i
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ i
CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN i
CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN i
1.1 Một số vấn đề chung về hoạt động đầu tư i
1.1 Một số vấn đề chung về hoạt động đầu tư i
1.2 Một số vấn đề về dự án đầu tư bất động sản i
1.2 Một số vấn đề về dự án đầu tư bất động sản i
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ iii

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ iii
DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH iii
DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH iii
DẦU KHÍ (PVFC LAND) GIAI ĐOẠN 2007 - 2010 iii
DẦU KHÍ (PVFC LAND) GIAI ĐOẠN 2007 - 2010 iii
2.1 Tổng quan về Công ty CP Bất động sản Tài chính Dầu Khí (PVFC Land) iii
2.1 Tổng quan về Công ty CP Bất động sản Tài chính Dầu Khí (PVFC Land) iii
2.2 Phân tích thực trạng hoạt động đầu tư dự án tại công ty PVFC Land iv
2.2 Phân tích thực trạng hoạt động đầu tư dự án tại công ty PVFC Land iv
Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty bao gồm hoạt động kinh
doanh bất động sản và hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản. Hoạt động
kinh doanh bất động sản Công ty tập trung vào đầu tư xây dựng công trình để
bán, cho thuê và cho thuê mua. Thị trường mục tiêu là khu chung cư nhà ở cao
cấp, khu trung tâm thương mại, tòa nhà chức năng, khu du lịch nghỉ dưỡng. iv
Các hình thức đầu tư dự án iv
Tình hình thực hiện đầu tư các dự án bất động sản của công ty PVFC Land v
Tiến độ thực hiện các dự án: v
Thành quả của hoạt động đầu tư các dự án bất động sản vi
Vốn và nguồn vốn cho đầu tư dự án vi
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG viii
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG viii
ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN viii
ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN viii
TÀI CHÍNH DẦU KHI (PVFC LAND) viii
TÀI CHÍNH DẦU KHI (PVFC LAND) viii
3.1 Định hướng hoạt động đầu tư tại công ty viii
3.1 Định hướng hoạt động đầu tư tại công ty viii
Đẩy mạnh công tác tiếp thị và nghiên cứu thị trường ix
Đẩy mạnh công tác tiếp thị và nghiên cứu thị trường ix
Giải pháp về nhân lực ix

Giải pháp về nhân lực ix
KẾT LUẬN x
KẾT LUẬN x
LỜI NÓI ĐẦU 1
LỜI NÓI ĐẦU 1
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ 4
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ 4
CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI DOANH NGHIỆP 4
CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI DOANH NGHIỆP 4
1.1 Một số vấn đề chung về hoạt động đầu tư 4
1.1 Một số vấn đề chung về hoạt động đầu tư 4
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của hoạt động đầu tư 4
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của hoạt động đầu tư 4
1.1.2. Phân loại 5
1.1.2. Phân loại 5
1.1.3 Khái niệm và các giai đoạn trong chu kỳ dự án đầu tư 6
1.1.3 Khái niệm và các giai đoạn trong chu kỳ dự án đầu tư 6
Tiền đầu tư 7
1.2 Một số vấn đề về dự án đầu tư bất động sản 8
1.2 Một số vấn đề về dự án đầu tư bất động sản 8
1.2.1 Khái niệm 8
1.2.1 Khái niệm 8
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ 25
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ 25
DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH 25
DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH 25
DẦU KHÍ (PVFC LAND) GIAI ĐOẠN 2007 - 2010 25
DẦU KHÍ (PVFC LAND) GIAI ĐOẠN 2007 - 2010 25
2.1 Tổng quan về Công ty CP Bất động sản Tài chính Dầu Khí (PVFC Land) 25
2.1 Tổng quan về Công ty CP Bất động sản Tài chính Dầu Khí (PVFC Land) 25

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển Công ty CP Bất động sản
Tài chính Dầu Khí (PVFC Land) 25
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển Công ty CP Bất động sản
Tài chính Dầu Khí (PVFC Land) 25
2.1.2 Thông tin chung và cơ cấu tổ chức 26
2.1.2 Thông tin chung và cơ cấu tổ chức 26
2.1.3 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty 29
2.1.3 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty 29
2.2 Phân tích thực trạng hoạt động đầu tư dự án tại công ty PVFC Land 33
2.2 Phân tích thực trạng hoạt động đầu tư dự án tại công ty PVFC Land 33
2.2.1 Đặc điểm chung của hoạt động đầu tư các dự án của công ty
PVFC Land: 33
2.2.1 Đặc điểm chung của hoạt động đầu tư các dự án của công ty
PVFC Land: 33
Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty bao gồm hoạt động kinh
doanh bất động sản và hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản. Hoạt động
kinh doanh bất động sản Công ty tập trung vào đầu tư xây dựng công trình để
bán, cho thuê và cho thuê mua. Đây là hoạt động chính trong lĩnh vực bất động
sản của Công ty.Thị trường mục tiêu là khu chung cư nhà ở cao cấp, khu trung
tâm thương mại, tòa nhà chức năng, khu du lịch nghỉ dưỡng. Đối với hoạt động
kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm: kinh doanh dịch vụ tư vấn nhà ở và
dịch vụ sàn giao dịch 35
Các hình thức đầu tư dự án 35
2.2.2 Giới thiệu các dự án của công ty 35
2.2.3 Phân tích thực trạng hoạt động đầu tư các dự án bất động sản của công ty
PVFC Land 39
2.2.3.1 Quy trình thực hiện đầu tư các dự án bất động sản của công ty 39
+ Phương án tổ chức, giám sát, quản lý 44
Bước 6 : Triển khai dự án 53
2.2.3.2 Tình hình thực hiện đầu tư các dự án bất động sản của công ty PVFC

Land 53
a) Tiến độ thực hiện các dự án: 53
2.2.4 Đánh giá tình hình thực hiện đầu tư các dự án bất động sản của công ty
PVFC Land 60
2.2.4.1 Thành quả của hoạt động đầu tư các dự án bất động sản 60
Tiến độ thực hiện đầu tư 63
Vốn và nguồn vốn cho đầu tư dự án 63
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ DỰ
ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP 74
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ DỰ
ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP 74
BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH DẦU KHI (PVFC LAND) 74
BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH DẦU KHI (PVFC LAND) 74
3.1 Định hướng hoạt động đầu tư tại công ty 74
3.1 Định hướng hoạt động đầu tư tại công ty 74
3.1.1 Phương hướng phát triển công ty (giai đoạn 2011 – 2015) 74
3.1.1 Phương hướng phát triển công ty (giai đoạn 2011 – 2015) 74
3.1.2 Định hướng hoạt động đầu tư dự án tại công ty 75
3.1.2 Định hướng hoạt động đầu tư dự án tại công ty 75
3.1.3 Phân tích cơ hội và thách thức đối với hoạt động đầu tư dự án
bất động sản tại công ty 75
3.1.3 Phân tích cơ hội và thách thức đối với hoạt động đầu tư dự án
bất động sản tại công ty 75
- Kinh doanh bất động sản có thể đối phó với ảnh hưởng lạm phát. Do lạm phát
nên giá thành xây dựng tăng cao, do đó cũng làm cho giá trị của bất động sản
tăng lên, cho nên người ta nói đầu tư bất động sản mang tính tăng giá trị. Vì bất
động sản là nhu cầu không thể thiếu của sản xuất và đời sống nên dù kinh tế có
bị suy thoái thì giá trị sử dụng bất động sản vẫn được bảo tồn 76
3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động đầu tư dự án bất động sản tại công
ty 81

3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động đầu tư dự án bất động sản tại công
ty 81
3.2.1 Nâng cao chất lượng công tác lập và thẩm định dự án 81
3.2.1 Nâng cao chất lượng công tác lập và thẩm định dự án 81
3.2.4 Đẩy mạnh công tác tiếp thị và nghiên cứu thị trường 87
3.2.4 Đẩy mạnh công tác tiếp thị và nghiên cứu thị trường 87
3.2.5 Giải pháp quản lý dự án đầu tư 88
3.2.5 Giải pháp quản lý dự án đầu tư 88
3.2.6 Giải pháp về nhân lực 91
3.2.6 Giải pháp về nhân lực 91
KẾT LUẬN 94
KẾT LUẬN 94
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
PVFC Land Công ty CP Bất động sản Tài chính Dầu khí Việt Nam
PVFC Tổng Công ty Tài chính Cổ phần Dầu khí Việt Nam
PVN Tập đoàn Dầu khí Quốc Gia Việt Nam
PVC Tổng công ty xây lắp Dầu khí
TMCP Thương Mại cổ phần
BĐS Bất động sản
TÓM TẮT LUẬN VĂN
Cùng với thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản Việt Nam ngày
càng phát triển và sôi động. Đây là kênh thu hút một lượng lớn vốn đầu tư của xã
hội và hứa hẹn mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư. Cùng với sự phát triển kinh
tế xã hội và tăng thu nhập của người dân, nhu cầu sống trong một môi trường an
toàn, hiện đại với các tiện ích cao cấp phát triển ngày càng nhanh. Đồng thời, với sự
gia tăng tốc độ đô thị hoá mạnh mẽ, bên cạnh sự tăng trưởng căn hộ và nhà ở cao
cấp, những năm tới được dự báo về sự bùng nổ thị trường văn phòng cho thuê. Do
đó, thị trường bất động sản được dự báo cũng sẽ sôi động trong những năm tới.
Tuy nhiên, sự biến động của nền kinh tế cũng như những hạn chế và thắt
chặt tín dụng bất động sản đã khiến hoạt động đầu tư dự án của công ty trong thời

gian qua gặp không ít khó khăn.
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ
CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Một số vấn đề chung về hoạt động đầu tư
Đầu tư là hoạt động sử dụng các nguồn lực tài chính, nguồn lực vật chất,
nguồn lực lao động và trí tuệ để sản xuất kinh doanh trong một thời gian tương đối
dài nhằm thu về lợi nhuận và lợi ích kinh tế xã hội.
Có nhiều cách phân loại hoạt động đầu tư tùy theo từng khía cạnh nhìn nhận
và đánh giá cũng như để phục vụ cho mục đích tiện theo dõi và quản lý.
Quá trình đầu tư được phân thành 3 giai đoạn, tùy thuộc vào lĩnh vực đầu tư các
bước công việc trong mỗi giai đoạn của các dự án đầu tư không giống nhau : Giai đoạn
chuẩn bị đầu tư, giai đoạn thực hiện đầu tư, giai đoạn vận hành kết quả đầu tư .
1.2 Một số vấn đề về dự án đầu tư bất động sản
Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu
dài: đất đai, công trình xây dựng gắn liền với đất.
Dự án bất động sản được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô
hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ bất động sản trong một thời
gian nhất định.
i
Theo quy định, nội dung của dự án nói chung và dự án đầu tư bất động sản
nói riêng gồm 2 phần: phần thuyết minh của dự án và phần thiết kế cơ sở.
Quy trình đầu tư dự án bất động sản nói chung gồm 7 bước: Tìm kiếm đất và
khẳng định tính phù hợp của đất; hình thành ý tưởng kinh doanh; nghiên cứu thị
trường; thiết kế ý tưởng; phân tích tài chính; tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án
và lập hồ sơ dự án, xin cấp phép, vay vốn và triển khai dự án; triển khai dự án
1.3 Tiêu thức đánh giá kết quả và hiệu quả đầu tư dự án bất động sản
Đối với hoạt động đầu tư dự án bất động sản, các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả
của dự án gồm : chỉ tiêu về kết quả và chỉ tiêu về hiệu quả.
a) Chỉ tiêu kết quả
- Tỷ lệ vốn đầu tư thực hiện của dự án

- Tỷ lệ hoàn thành của hạng mục, đối tượng xây dựng của dự án
- Hệ số huy động tài sản cố định của dự án
- Tỷ lệ huy động các hạng mục công trình, đối tượng xây dựng của dự án
b) Chỉ tiêu hiệu quả
Hệ thống các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án bao gồm
- Chỉ tiêu lợi nhuận thuần và thu nhập thuần của dự án
- Chỉ tiêu tỷ suất sinh lời của dự án (npv - Mức thu nhập thuần tính trên một
đơn vị vốn đầu tư )
- Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn đầu tư ( T)
- Chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR
- Chỉ tiêu điểm hòa vốn
1.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động đầu tư dự án bất động sản.
a) Các nhân tố tự nhiên:
Việc xem xét đánh giá ưu thế về các mặt của bất động sản là cực kỳ quan
trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất, là thành phần quan trọng trong việc
xác định chi phí đầu tư ban đầu và xác định mục tiêu, mục đích của chủ đầu tư khi
thực hiện dự án.
b) Các nhân tố kinh tế
Các yếu tố tác động khách quan và các yếu tố tác động chủ quan như tình hình
ii
cung – cầu bất động sản trong khu vực, cung cầu nhà ở, văn phòng cho thuê; các
điều kiện của thị trường bất động sản; cơ sở hạ tầng; thu nhập bình quân có ảnh
hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó.
c) Nhóm nhân tố chính trị pháp lý
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ
DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH
DẦU KHÍ (PVFC LAND) GIAI ĐOẠN 2007 - 2010
2.1 Tổng quan về Công ty CP Bất động sản Tài chính Dầu Khí (PVFC Land)
Công ty Cổ phần Bất động sản Tài chính Dầu khí Việt Nam là đơn vị thành
viên của Tổng Công ty Cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam (PVC).

Là doanh nghiệp mới thành lập được hơn 03 năm nhưng PVFC Land đã
nhanh chóng vươn lên trở thành doanh nghiệp có uy tín trong ngành kinh doanh bất
động sản nói chung và lĩnh vực đầu tư kinh doanh các dịch vụ về nhà ở, khu đô thị
nói riêng.
Công ty hoạt động trong các lĩnh vực chính : Kinh doanh dịch vụ tư vấn bất
động sản, đấu giá động sản, quảng cáo bất động bất sản, quản lý bất động sản;
Từ năm 2008 đến nay, ngành nghề chủ yếu mang lại doanh thu chính cho
công ty là hoạt động tư vấn và kinh doanh bất động sản, đầu tư tài chính; nguồn thu
nhập của chủ yếu là từ các lĩnh vực như Kinh doanh Bất động sản, Ủy thác quản lý
vốn, Lãi tiền gửi ngân hàng, kinh doanh chứng khoán, .
Năm 2009, lợi nhuận khác của công ty tăng lên đột biến ( 168,133% so với
năm 2008) khiến là do giá trị thương quyền mà PVFC Land nhận được từ các đối
tác cho dự án 160 Trần Quang Khải ( hơn 18.504 tỷ đồng). Các hoạt động đầu tư dự
án bất động sản của công ty bắt đầu triển khai mạnh ở khu vực phía Bắc (Hải
Phòng, Thanh Hoá) và trên địa bàn Hà Nội và Hồ Chí Minh. Năm 2010 đánh dấu
bước tăng trưởng vượt bậc về doanh thu trong lĩnh vực đầu tư các dự án bất động
sản khi công ty thực hiện chuyển nhượng thành công các dự án mới hoàn thành và
kinh doanh các dự án bất động sản mới. Bán hàng và cung cấp dịch vụ chính là
phần doanh thu từ đầu tư bất động sản đầu tư.
iii
2.2 Phân tích thực trạng hoạt động đầu tư dự án tại công ty PVFC Land
Là công ty chuyên kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, có thể dễ dàng
nhận thấy 100% hoạt động đầu tư của công ty đều là đầu tư về bất động sản dưới
mọi hình thức.
Ngành nghề chính của công ty là kinh doanh bất động sản nên các dự án đầu
tư của công ty được thực hiện theo hình thức xây dựng – vận hành hoặc chuyển
nhượng.
Các dự án của công ty tập trung chủ yếu tại khu vực phía bắc trên địa bàn
các tỉnh Hải Phòng, Thanh Hóa và 2 thành phố lớn là Hà Nội và Hồ Chí Minh.
Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty bao gồm hoạt động

kinh doanh bất động sản và hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản. Hoạt động
kinh doanh bất động sản Công ty tập trung vào đầu tư xây dựng công trình để bán,
cho thuê và cho thuê mua. Thị trường mục tiêu là khu chung cư nhà ở cao cấp, khu
trung tâm thương mại, tòa nhà chức năng, khu du lịch nghỉ dưỡng.
Các hình thức đầu tư dự án
- Công ty trực tiếp làm chủ đầu tư các dự án.
- Góp vốn thành lập các công ty con, công ty thành viên để thực hiện các dự
án đầu tư.
- Đầu tư dưới hình thức thực hiện liên doanh, liên kết với các công ty khác:
Hiện tại, PVFC Land đang thực hiện đầu tư xây dựng 11 dự án bao gồm các
dự án do công ty là chủ đầu tư chính và các dự án liên kết với các đơn vị khác để
thực hiện đầu tư. Ngoài ra, còn một số dự án khác đang trong quá trình thực hiện
thủ tục xin chủ trương và chấp thuận đầu tư. Toàn bộ các dự án của công ty đều đầu
tư vào lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản.
Quy trình thực hiện đầu tư dự án của công ty tuân theo các quy định, quy chế
đầu tư và điều lệ của công ty.
Bước 1 : Tìm kiếm cơ hội đầu tư
Bước 2 : Hình thành ý tưởng và tìm hiểu thông tin về dự án
Bước 3 : Nghiên cứu thị trường
Bước 4 : Lập dự án đầu tư chi tiết - Phân tích tài chính
iv
Bước 5 : Thực hiện đầu tư
Bước 6 : Triển khai thực hiện dự án
Tình hình thực hiện đầu tư các dự án bất động sản của công ty PVFC Land
Tiến độ thực hiện các dự án:
Năm 2007, do mới thành lập nên hoạt động đầu tư dự án của công ty chỉ mới
ở mức độ sơ khai, chủ yếu là nghiên cứu, tìm kiếm các cơ hội đầu tư. Sang năm
2008, công ty bắt đầu triển khai thủ tục chuẩn bị đầu tư một số dự án đầu tư bất
động sản do Tập đoàn Dầu khí chỉ định thực hiện. Hiện nay, hầu hết các dự án mà
công ty làm chủ đầu tư đã được cấp phép và đang trong quá trình triển khai thi

công, dự kiến hoàn thành trong 2 – 5 năm tới.
Theo quy mô và nguồn vốn đầu tư
Năm 2008, các dự án của công ty chủ yếu đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu
tư ( nghiên cứu lập dự án, trình duyệt các thủ tục đầu tư, hoàn thiện các căn cứ pháp
lý cho dự án) nên nhu cầu vốn đầu tư chưa cao ; vì vậy không bị áp lực về vốn.
Trong cơ cấu vốn đầu tư dự án của công ty có một phần rất lớn là nguồn vốn
uỷ thác của các đơn vị thành viên trong ngành, đặc biệt là vốn uỷ thác của Tập đoàn
Dầu khí PVN. Đối với nguồn vốn vay, đơn vị cung cấp tín dụng cho các dự án bất
động sản của công ty chủ yếu là PVFC và ngân hàng TMCP Đại Dương cùng một
số các ngân hàng TMCP trên địa bàn.
Theo dự án đầu tư
Hiện tại công ty trực tiếp làm chủ đầu tư 4 dự án tại Hải Phòng và Hà Nội
với tổng vốn đầu tư dự kiến là 2.223 tỷ đồng với mục tiêu đầu tư chính là xây dựng
các tòa nhà chung cư văn phòng.
Trong đó, 2 dự án là công ty đầu tư 100% vốn; còn 2 dự án công ty thực
hiện đầu tư theo phương thức góp vốn hợp tác đầu tư kinh doanh với các công ty
khác, trong đó, PVFC Land giữ vai trò chi phối, là chủ dự án.
Ngoài ra, công ty còn thực hiện đầu tư hàng loạt dự án bất động sản khác trên
địa bàn Hà Nội và Hồ Chí Minh thông qua hình thức góp vốn thành lập các công ty
bất động sản con, công ty thành viên để thực hiện các dự án đầu tư.
v
Một hình thức mà hiện công ty đang áp dụng chủ đạo trong hoạt động đầu tư
dự án của mình đó là góp vốn hợp tác liên doanh với các công ty để triển khai dự án
Thành quả của hoạt động đầu tư các dự án bất động sản
Với việc bám sát và phối hợp chặt chẽ với các đối tác tham gia, một số dự án
có tiến độ triển khai rất tốt, đảm bảo đúng kế hoạch đề ra của dự án như dự án
Dolphin Plaza, PVFC Land Hải Phòng
Đồng thời năm 2010 cũng là năm đánh dấu sự thành công của công ty trong
hoạt động đầu tư khi một số dự án mà công ty thực hiện đã được bàn giao vượt và
đúng tiến độ. Công ty tập trung vốn đầu tư vào các dự án trọng điểm có hiệu quả

cao; đồng thời hạn chế đầu tư và giãn tiến độ đối với một số dự án chưa thật hiệu
quả. Đặc biệt, một số dự án có hiệu quả cao về mặt tài chính được công ty chú trọng
đẩy mạnh tiến độ.
Vốn và nguồn vốn cho đầu tư dự án
Tiền thân là công ty con của Tổng công ty tài chính Dầu khí (PVFC), nay là
đơn vị thành viên của Tổng công ty xây lắp Dầu khí (PVC), công ty có lợi thế lớn
trong việc huy động các nguồn vốn cho dự án đầu tư của mình.
Tuy nhiên, nhờ sự hậu thuận của các đơn vị thu xếp vốn lớn của
PetroVietNam nguồn vốn dành cho hoạt động đầu tư dự án của công ty tương đối
dồi dào và không bị áp lực lớn về nguồn. Các đơn vị này vừa đóng vai trò thu xếp
vốn và vừa tham gia góp vốn đầu tư vào một số dự án của công ty. Thêm vào đó,
bằng việc tăng cường mở rộng hình thức hợp tác đầu tư nên các dự án của công ty
đã thu hút được nhiều đối tác quan tâm, góp vốn. Từ đó, làm giảm gánh nặng về chi
phí vốn, tăng tính hấp dẫn của dự án đầu tư.
Công tác đánh giá kiểm tra về mặt kỹ thuật, giám định chất lượng
Công ty đã tập hợp và nghiên cứu các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy phạm xây
dựng của Việt Nam và của các nước tiên tiến trên thế giới. Sau đó phổ biến, hướng
dẫn các đơn vị áp dụng trong hoạt động sản xuất kinh doanh.
Công ty luôn chú trọng đến công tác giám định chất lượng ngày từ khâu thiết
kế. Do đặc thù hoạt động trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh dự án, xây dựng công
trình, nên việc kiểm tra chất lượng công trình luôn được Công ty đặt lên hàng đầu.
vi
Hạn chế và nguyên nhân
Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đạt được trên thì hoạt động đầu tư bất
động sản của Công ty vẫn còn nhiều hạn chế, dẫn đến hoạt động này chưa
mang lại hiệu quả một cách vượt bậc, chưa phát huy hết những nội lực và lợi
thế của Công ty.
Một số dự án chưa mang lại hiệu quả kinh tế cao, mặc dù có thị
trường nhưng do tiến độ triển khai quá chậm nên đã làm ảnh hưởng
tới có hội đầu tư

Nguồn vốn đầu tư dự án : việc sử dụng vốn tự có để tham gia hoạt động
đầu tư dự án một mặt đảm bảo sự chủ động về vốn đầu tư nhưng mặt
khác cũng tăng thêm rủi ro cho hoạt động đầu tư. Một số dự án có tỷ
trọng vốn tự có quá lớn (hơn 50% tổng vốn đầu tư) khiến hạn chế nguồn
vốn cho các dự án mới, làm tăng độ rủi ro triển khai thành công dự án.
Bên cạnh đó, việc tiếp cận nguồn vốn vay còn hạn chế, chỉ các tổ chức tín
dụng trong ngành.
Hạn chế trong công tác lập dự án: Trong quá trình nghiên cứu, lập dự
án, chưa coi trọng đúng mức công tác đánh giá thị trường và khách hàng.
Do đó, chủ yếu các khách hàng tham gia mua bán các sản phẩm dự án
của Công ty đều là khách hàng trong ngành Dầu khí.
Chất lượng công tác thẩm định vẫn còn chưa cao nhất là trong khâu xác
định chủ trương, mục đích đầu tư hợp lý, dẫn đến có dự án đã đi vào triển
khai nhưng không hiệu quả, bị đình trệ phải chuyển nhượng cho đơn vị
khác.
Công tác tiếp thị và nghiên cứu thị trường : Việc nghiên cứu thị trường
của dự án còn yếu kém, chưa được chú trọng nhiều, những khía cạnh về
địa lý, tự nhiên, kinh tế xã hội của dự án.
Công tác tiếp thị với các khách hàng truyền thống còn chưa mạnh, chưa
mở rộng thêm được nhiều khách hàng mới, thị trường mới.
Công tác quản lý dự án chưa sát sao, còn lỏng lẻo : Sự phối hợp, trao đổi,
cập nhật thông tin giữa các đơn vị, phòng ban chưa linh hoạt, chưa sáng tạo, quyết
vii
liệt và chưa có được những giải pháp tốt nhất.
Địa bàn hoạt động đầu tư chưa mở rộng, chỉ tập trung ở 2 thành phố lớn: Hà
Nội, Tp Hồ Chí Minh và Hải Phòng, Thanh Hóa
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG
ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN
TÀI CHÍNH DẦU KHI (PVFC LAND)
3.1 Định hướng hoạt động đầu tư tại công ty

Định hướng đầu tư của công ty trong những năm tới là tập trung vốn và nhân lực
cho các dự án trọng điểm, phấn đấu 100% các dự án hoàn thành đúng tiến độ đề ra.
Đồng thời cơ cấu lại danh mục đầu tư, tìm kiếm các cơ hội đầu tư mới, giãn hoặc
chuyển nhượng các dự án đầu tư không hiệu quả.
Tuy cơ hội có nhiều song thách thức cũng không nhỏ, vì vậy, công ty xác định để
có thể có chiến lược đầu tư vững chắc, lâu dài cần dựa vào những đánh giá chi tiết
cụ thể thực trạng chung của thị trường bất động sản và những thuận lợi, khó khăn
để đưa ra một chiến lược đầu tư đúng đắn.
3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động đầu tư dự án bất động sản
tại công ty
Nâng cao chất lượng công tác lập và thẩm định dự án: Hoàn thiện quá trình
lập dự án đầu tư bằng cách tăng cường sự tham gia, đánh giá giám sát của đội ngũ
chuyên gia khi thực hiện lập dự án việc giám sát, kiểm tra trong quá trình lập dự án
và thẩm định các báo cáo tiền khả thi, báo cáo nghiên cứu khả thi, báo cáo đầu tư
sau khi các báo cáo này đã được hoàn thành. Hoàn thiện quy trình thẩm định dự án
đầu tư: hoàn thiện quy trình thẩm định dự án thống nhất, bổ sung các chỉ tiêu đánh
giá tài chính dự án phù hợp với đặc thù dự án bất động sản.
.Cân đối và sử dụng nguồn vốn đầu tư hợp lý : Đầu tư bất động sản cần
tiền vốn lớn vì vậy nhà đầu tư cần có năng lực huy động vốn và sử dụng vốn.
Trong bối cảnh nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, khả năng huy động vốn bị
hạn chế, công ty cần cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư một cách hợp lý, xây dựng các
biện pháp thu hút, quản lý và sử dụng vốn có hiệu quả. Ngoài việc sử dụng nguồn
viii
vốn tự có, cần đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư, tăng cường thu hút vốn đầu tư từ các
nguồn khác dưới nhiều hình hình thức: Tăng cường hợp tác đầu tư theo từng dự án,
huy động vốn từ khách hàng, huy động vốn đầu tư từ nguồn vốn góp đầu tư, vốn tín
dụng ngân hàng hoặc các tổ chức tài chính.
Đẩy mạnh tiến độ thực hiện đầu tư các dự án bất động sản
Việc xây dựng một chiến lược đầu tư bất động sản phù hợp với khả năng và
định hướng của công ty sẽ giúp công ty có cơ cấu đầu tư hợp lý. Từ đó, việc tìm

kiếm cơ hội đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư để hợp tác cũng như xác định tỷ lệ góp vốn
sẽ được hiệu quả và thuận lợi hơn, tránh tình trạng dàn trải, không đúng trọng tâm.
Đẩy mạnh công tác tiếp thị và nghiên cứu thị trường
Công ty cần chú trọng công tác nghiên cứu thị trường, tìm hiểu và phát triển
cơ hội đầu tư sau đó tăng cường giám sát và kiểm tra, luôn theo dõi sát sao trong
quá trình thuê các tổ chức tư vấn lập dự án.
Giải pháp quản lý dự án đầu tư: Sử dụng các công cụ quản lý dự án phù
hợp, có hiệu quả, cải thiện cơ chế, tổ chức quản lý dự án đầu tư nhằm đảm bảo tiến độ
dự án, đẩy mạnh quản lý chất lượng dự án, cải tiến bộ máy tổ chức quản lý theo
hướng phân công thống nhất, tăng tính phối hợp giữa các phòng ban liên quan
Giải pháp về nhân lực
Công ty cần tăng cường đào tạo, thu hút đội ngũ cán bộ chuyên gia trong các
lĩnh vực đầu tư, kỹ thuật, quản lý và điều hành dự án.Thành lập các bộ phận chuyên
trách về từng mảng của dự án, lĩnh vực đầu tư. Bên cạnh đó, tăng cường liên kết
với các cơ sở đào tạo về đầu tư, quản lý đầu tư, kỹ thuật xây dựng để thực hiện các
khóa đào tạo cho cán bộ nghiệp vụ, nâng cao chất lượng cán bộ đầu tư dự án.
ix
KẾT LUẬN
Thị trường bất động sản vốn là thị trường tiềm ẩn đầy rủi ro nhưng cũng chưa
đựng những lợi nhuận kếch sù. Vì vậy, để trụ vững trong môi trường đầy khắc
nghiệt này, công ty cần chọn cho mình một con đường đi đúng đắn, xây dựng được
một chính sách đầu tư bền vững, cơ cấu đầu tư hợp lý, thích ứng được với những
biến động của thị trường. Việc nhìn ra những lợi thế cũng như những điểm yếu sẽ
giúp công ty định hướng được một chiến lược phát triển lâu dài trên nền tảng những
thuận lợi sẵn có.
Luận văn là một số nhận xét và đánh giá của bản thân đối với hoạt động đầu tư
dự án bất động sản của công ty PVFC Land dựa trên những hiểu biết của cá nhân.
Từ thực tiễn hoạt động của công ty đưa ra những đề xuất giải pháp cơ bản nhằm
góp ý xây dựng một chiến lược phát triển bền vững cho hoạt động đầu tư dự án bất
động sản tại công ty. Những hạn chế ở bài viết này khó tránh khỏi vì vậy em rất

mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của các thầy, cô giáo để bài
viết được hoàn thiện hơn.
x
LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Cùng với thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng
phát triển và sôi động. Đây là kênh thu hút một lượng lớn vốn đầu tư của xã hội và
hứa hẹn mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư. Cùng với sự phát triển kinh tế xã
hội và tăng thu nhập của người dân, nhu cầu sống trong một môi trường an toàn,
hiện đại với các tiện ích cao cấp phát triển ngày càng nhanh. Đồng thời, với sự gia
tăng tốc độ đô thị hoá mạnh mẽ, bên cạnh sự tăng trưởng căn hộ và nhà ở cao cấp,
những năm tới được dự báo về sự bùng nổ thị trường văn phòng cho thuê. Do đó,
thị trường bất động sản được dự báo cũng sẽ sôi động trong những năm tới. Chính
vì vậy hàng loạt các công ty, Tổng công ty lớn đều tham gia vào hoạt động đầu tư
bất động sản; và Tập đoàn Dầu khí cũng không phải ngoại lệ.
Là đơn vị thành viên của Tập đoàn Dầu khí, Công ty Cổ phần Bất động sản
Tài chính Dầu khí được thành lập với mục tiêu thực hiện các hoạt động đầu tư và
kinh doanh bất động sản đảm bảo các nhu cầu về bất động sản cho ngành Dầu khí.
Tuy mới thành lập từ tháng 08/2007 nhưng công ty đã từng bước khẳng định được
vị thế của mình trên thị trường bất động sản. Với những lợi thế của mình, công ty
đã đẩy mạnh hoạt động đầu tư dự án và trở thành nhà cung cấp có thương hiệu
trong lĩnh vực này.
Tuy nhiên, sự biến động của nền kinh tế cũng như những hạn chế và thắt
chặt tín dụng bất động sản đã khiến hoạt động đầu tư dự án của công ty trong thời
gian qua gặp không ít khó khăn. Chính vì vậy, vấn đề đặt ra là cần có sự đánh giá
tổng thể về hoạt động đầu tư dự án cũng như đưa ra những biện pháp nhằm nâng
cao hiệu quả của hoạt động này.
Với ý nghĩa thực tiễn đó, đề tài: “ Đầu tư các dự án bất động sản tại Công
ty Cổ phần Bất động sản Tài chính Dầu khí PVFC Land” được lựa chọn để
nghiên cứu nhằm giải quyết vấn đề nêu trên.

2. Mục tiêu nghiên cứu
1
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài nhằm mục đích đề xuất được các giải pháp để
nâng cao hiệu quả của hoạt động đầu tư các dự án bất động sản tại Công ty cổ phần
Bất động sản tài chính Dầu khí PVFC Land xuất phát từ thực trạng hoạt động của
công ty và các yếu tố tác động của môi trường bên ngoài.
Nội dung của các mục tiêu bao gồm:
- Hệ thống những lý luận căn bản về dự án bất động sản
- Các yếu ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư các dự án bất động sản
- Tìm hiểu, phân tích, đánh giá tình hình hoạt động của Công ty cổ phần Bất
động sản tài chính Dầu khí PVFC Land.
- Đưa ra những điểm mạnh, điểm yếu, những hạn chế trong hoạt động đầu tư
các dự án tại Công ty cổ phần Bất động sản tài chính Dầu khí PVFC Land.
- Đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư
các dự án tại PVFC Land
3. Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng: Nghiên cứu tình hình hoạt động đầu tư các dự án bất động sản
của Công ty
- Phạm vi: Hoạt động đầu tư các dự án bất động sản của PVFC Land từ khi
thành lập (năm 2007) đến nay.
Tìm hiểu các đối thủ cạnh tranh là các Công ty bất động sản có cùng quy mô,
trụ sở chính ở Hà Nội
Phân tích tình hình thị trường bất động sản và các yếu tố tác động tới hoạt
động đầu tư các dự án bất động sản của công ty.
4. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng kết hợp
với các phương pháp khác như: phương pháp tổng hợp, phương pháp thống kê,
phương pháp so sánh và phương pháp phân tích.
Các số liệu được thu thập từ:
- Dựa vào các báo cáo tài chính, các báo cáo tổng kết kết quả hoạt động kinh

doanh, báo cáo hoạt động đầu tư giai đoạn 2007 đến 2010
- Số liệu từ Phòng dự án, Sàn giao dịch Bất động sản
2
- Các tài liệu, báo, tạp chí chuyên ngành có liên quan.
* Phương pháp phân tích, tổng hợp
- Phân tích tổng hợp theo thời gian (2007-2010)
- Phân tích tổng hợp theo không gian (so sánh với các công ty trong ngành).
- Phân tích tổng hợp theo nhóm vấn đề, nhóm đối tượng
* Phương pháp dự báo
- Phương pháp chuyên gia
- Phương pháp xu thế
5. Tên và kết cấu luận văn.
Tên luận văn: “ Đầu tư các dự án bất động sản tại Công ty Cổ phần Bất
động sản Tài chính Dầu khí PVFC Land”.
Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu
thành 3 chương như sau:
Chương 1: Lý luận chung về đầu tư các dự án bất động sản.
Chương 2: Thực trạng hoạt động đầu tư dự án tại Công ty CP Bất động
sản Tài chính Dầu khí (PVFC Land).
Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động đầu tư dự án Bất động
sản tại Công ty CP Bất động sản Tài chính Dầu khí (PVFC Land).
3
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ
CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI DOANH NGHIỆP
1.1 Một số vấn đề chung về hoạt động đầu tư
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của hoạt động đầu tư.
Đầu tư là quá trình sử dụng các nguồn lực tài chính, lao động, tài nguyên
thiên nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trực tiếp hoặc gián tiếp sản xuất, tạo
ra các cơ sở vật chất cho nền kinh tế. Có rất nhiều cách hiểu khác nhau về đầu tư
tùy theo góc độ nhìn nhận và phạm vi phát huy tác dụng của các kết quả đầu tư.

Theo nghĩa hẹp, đầu tư bao gồm những hoạt động sử dụng các nguồn lực ở
hiện tại nhằm đem lại cho nền kinh tế những kết quả trong tương lai lớn hơn các
nguồn lực đã sử dụng để đạt được các kết quả đó.
Theo nghĩa rộng, đầu tư là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành
các hoạt động nào đó nhằm thu về cho người đầu tư các kết quả nhất định trong
tương lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được các kết quả đó. Nguồn lực đó
có thể là tiền, tài nguyên thiên nhiên, là sức lao đọng và trí tuệ. Còn các kết quả đạt
được có thể là sự tăng them các tài sản vật chất, tài sản trí tuệ và nguồn lực.
Như vậy, có thể hiểu một cách chung nhất: Đầu tư là hoạt động sử dụng các nguồn
lực tài chính, nguồn lực vật chất, nguồn lực lao động và trí tuệ để sản xuất kinh doanh
trong một thời gian tương đối dài nhằm thu về lợi nhuận và lợi ích kinh tế xã hội.
Hoạt động đầu tư có một số đặc điểm chính:
Thứ nhất, quy mô tiền vốn, vật tư, lao động cần thiết cho hoạt động đầu tư
thường rất lớn.
Thứ hai, hoạt động đầu tư còn có đặc điểm là thời gian tương đối dài: Thời
kỳ đầu tư và thời gian vận hành kết quả đầu tư kéo dài.
Thứ ba, lợi ích do đầu tư mang lại được biểu hiện trên hai mặt: lợi ích tài
chính (biểu hiện qua lợi nhuận) và lợi ích kinh tế xã hội (thể hiện qua chỉ tiêu kinh
tế xã hội). Lợi ích tài chính ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của chủ đầu tư, còn lợi
ích kinh tế xã hội ảnh hưởng tới quyền lợi của cộng đồng, xã hội.
4
Các thành quả của hoạt động đầu tư thường phát huy tác dụng ngay tại nơi
nó được dựng nên. Quá trình thực hiện đầu tư và vận hành kết quả đầu tư chịu ảnh
hưởng của nhiều nhân tố tự nhiên, kinh tế, xã hội vùng.
1.1.2. Phân loại
Có nhiều cách phân loại hoạt động đầu tư tùy theo từng khía cạnh nhìn nhận
và đánh giá cũng như để phục vụ cho mục đích tiện theo dõi và quản lý:
1.1.2.1 Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư:
- Đầu tư trực tiếp: chủ đầu tư trực tiếp tham gia quản lý vốn đã bỏ ra.
- Đầu tư gián tiếp: là phương thức đầu tư trong đó chủ đầu tư không trực tiếp

tham gia quản lý vốn đã bỏ ra. Loại đầu tư này còn được gọi là đầu tư tài chính như
cổ phiếu, chứng khoán….
- Cho vay: là hình thức đầu tư dưới dạng cho vay kiếm lời qua lãi suất tiền cho vay.
1.1.2.2 Theo nguồn vốn:
- Đầu tư trong nước: là việc bỏ vốn sản xuất kinh doanh tại Việt Nam của
các tổ chức, công dân Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước
ngoài cư trú lâu dài tại Việt Nam.
- Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam: là việc nhà đầu tư nước ngoài đưa vốn
vào VIệt Nam dưới dạng tiền hoặc tài sản khác để tiến hành đầu tư theo quy định
của Việt Nam.
- Đầu tư ra nước ngoài: là loại đầu tư của tổ chức hoặc các nhân của nước
này tại nước khác.
1.1.2.3 Theo tính chất đầu tư (cơ cấu tái sản xuất):
- Đầu tư theo chiều rộng (đầu tư mới): là việc đầu tư để xây dựng mới các
công trình, nhà máy,…Loại đầu tư này đòi hỏi nhiều vốn đầu tư, trình độ công nghệ
và quản lý mới, thời gian thực hiện đầu tư và thời gian thu hồi vốn lâu, độ mạo
hiểm cao.
- Đầu tư theo chiều sâu: là loại đầu tư nhằm khôi phục, cải tạo, nâng cấp,
hiện đại và mở rộng các đối tượng hiện có. Phương thức này đòi hỏi ít vốn hơn và
thu hồi nhanh.
5
1.1.2.4 Theo th i gian th c hi n u t v phát huy tác d ngờ ự ệ đầ ư à ụ :
Đầu tư ngắn hạn, đầu tư dài hạn và đầu tư trung hạn.
1.1.2.5 Theo l nh v c ho t ng:ĩ ự ạ độ
Đầu tư cho sản xuất kinh doanh, đầu tư cho nghiên cứu khoa học, đầu tư cho
quản lý…
1.1.2.6 Theo tính ch t s d ng v n u t :ấ ử ụ ố đầ ư
- Đầu tư phát triển: là phương thức đầu tư trực tiếp, trong đó việc bỏ vốn
nhằm gia tăng giá trị tài sản. Đây là phương thức căn bản để tái sản xuất mở rộng.
- Đầu tư chuyển dịch: là phương thức đầu tư trực tiếp, trong đó việc bỏ vốn

nhằm chuyển dịch quyền sở hữu giá trị tài sản như mua cổ phiếu, trái phiếu…
1.1.2.7 Theo ng nh u t :à đầ ư
Gồm đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, đầu tư phát triển công nghiệp, đầu tư phát
triển dịch vụ.
1.1.2.8 Theo vùng lãnh th .ổ
Việc phân loại đầu tư này sẽ góp phần giúp việc lập và thẩm định các dự án
đầu tư có hiệu quả hơn
1.1.3 Khái niệm và các giai đoạn trong chu kỳ dự án đầu tư
Quá trình đầu tư được phân thành 3 giai đoạn, tùy thuộc vào lĩnh vực đầu tư
các bước công việc trong mỗi giai đoạn của các dự án đầu tư không giống nhau .
Giai đoạn chuẩn bị đầu tư bao gồm: nghiên cứu phát hiện cơ hội đầu tư,
nghiên cứu tiền khả thi, nghiên cứu khả thi, đánh giá và quyết định.
Giai đoạn thực hiện đầu tư gồm: hoàn tất các thủ tục để triển khai thực hiện
đầu tư, thiết kế và lập dự toán thi công xây lắp công trình, thi công xây lắp công
trình, chạy thử và nghiệm thu sử dụng.
Giai đoạn vận hành kết quả đầu tư gồm: nghiệm thu, bàn giao công trình; thực
hiện vận hành công trình; bảo hành công trình, quyết toán vốn đầu tư.
Chu kỳ của dự án đầu tư
Chu kỳ của dự án đầu tư là các giai đoạn mà một dự án phải trải qua bắt đầu
từ khi dự án mới chỉ là ý đồ đến khi dự án được hoàn thành chấm dứt hoạt động.
6
Hình 1.1: Chu kì của dự án đầu tư.
Chu kỳ một dự án đầu tư được thể hiện thông qua ba giai đoạn:
- Giai đoạn tiền đầu tư (Chuẩn bị đầu tư) ;
- Giai đoạn đầu tư (Thực hiện đầu tư) ;
- Giai đoạn vận hành các kết quả đầu tư (Sản xuất kinh doanh).
Mỗi giai đoạn lại được chia làm nhiều bước.
Bảng 1.1: Các bước của dự án đầu tư
Tiền đầu tư Đầu tư
Vận hành

kết quả đầu tư
Nghiên
cứu
phát
hiện
các cơ
hội
đầu tư
Nghiên
cứu
tiền
khả thi
sơ bộ
lựa
chọn
dự án.
Nghiên
cứu
khả thi
( Lập
dự án
BCNC
KT )
Đánh
giá
và
quyết
định
(thẩm
định

dự án)
Đàm
phán
và
kí kết
các
hợp
đồng
Thiết
kế
và
lập
dự
toán
thi
công
xây
lắp
công
trình
Thi
công
xây
lắp
công
trình
Chạy
thử và
nghiệm
thu sử

dụng
Sử
dụng
chưa
hết
công
suất
Sử
dụng
công
suất
ở
mức
độ
cao
nhất.
Công
suất
giảm
dần và
thanh
lý.
Các bước công việc, các nội dung nghiên cứu ở các giai đoạn được tiến hành
tuần tự nhưng không biệt lập mà đan xen gối đầu cho nhau, bổ sung cho nhau nhằm
nâng cao dần mức độ chính xác của các kết quả nghiên cứu và tạo thuận lợi cho
việc tiến hành nghiên cứu ở các bước kế tiếp.
Trong 3 giai đoạn, giai đoạn chuẩn bị đầu tư (tiền đầu tư) tạo tiền đề và
7
Ý đồ
về dự

án đầu
tư
Ý đồ
về dự
án đầu
tư
Chuẩn bị
đầu tư
Chuẩn bị
đầu tư
Thực hiện
đầu tư
Thực hiện
đầu tư
Sản xuất
kinh
doanh
Sản xuất
kinh
doanh
Ý
tưởng
về dự
án mới
Ý
tưởng
về dự
án mới