đồ án quy hoạch đô thị Thực trạng và giải pháp định giá đất trong đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng (vị dụ khu đô thị mới Đại Kim - Định Công)

Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực
tập
Lời nói đầu
Công cuộc xây dựng và phát triển kinh doanh - xã hội đòi hỏi mọi nguồn
lực của đất nước phải được sử dụng một cách đầy đủ, hợp lý và hiệu quả nhằm
đảm bảo cho nền kinh tế tăng trưởng và phát triển bền vững, tạo cơ sở để thực
hiện mục tiêu dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng văn minh.
Đối với mỗi quốc gia, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Tuỳ thuộc vào từng lĩnh vực mà đất
đai có những vài trò quan trọng khác nhau . Trong nông nghiệp, đất đai là tư liệu
sản xuất đặc biệt không thể thay thế. Trong công nghiệp, đất đai là địa bàn phân
bố các khu sản xuất, các nhà máy, xí nghiệp, kho tàng bến bãi, đường giao thông
vận tải. Trong các lĩnh vực khác, đất đai là nơi phân bố các khu dân cư phục vụ
lợi Ých công cộng, khu quân sự, an ninh quốc phòng.
Vốn đất đai của nước ta ngày nay là thành quả của quá trình đấu tranh
dựng nước và giữ nước lâu dài với biết bao công sức và xương máy của các thế
hệ người Việt Nam. Chính vì thế, đất đai trở thành tài sản chung của dân tộc, nó
phải được quản lý và sử dụng đầy đủ hợp lý và hiệu quả vì lợi Ých của toàn xã
hội.
Có thể nói, đất đai là mọi ý nghĩa của sự sống, thiếu đất loài người không
thể tồn tại. Mọi sự tồn tại và tiến triển của loại người đều diễn ra trên mặt đất.
Nó có những tính chất đặc trưng không giống bất kỳ tư liệu sản xuất nào, là tài
nguyên có giới hạn về số lượng, cố định về vị trí trong không gian. Không chỉ
theo nghĩa duy nhất là đất đai cần thiết cho mọi sự tồn tại và phát triển của con
người, mà trên phương diện kinh tế tạo ra của cải vật chất đất có ý nghĩa hết sức
quan trọng. Đất đai có thể trực tiếp hoặc gián tiếp sinh ra của cải vật chất. Nhà
kinh tế học cổ điển WPetty nói ''lao động là cha, đất là mẹ của mọi của cải''. Rõ
Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực
tập
ràng không thể có đứa trẻ nếu không có mẹ. Cũng nh vậy, không thể có của cải
nếu không có lao động hoặc đất đai. Vì vậy, trong hoạt động kinh tế tạo ra của

cải vật chất, ngay từ đầu khi con người biết tổ chức quá trình lao động sản xuất,
đất đai trở thành yếu tố sản xuất rất quan trọng.
Đất từ lâu, đất đai được ngầm xem như một loại hàng hoá đặc biệt, được
định giá , được đem trao đổi và chuyển nhượng trên thị trường là nơi để Nhà
nước tham gia đầu tư liên doanh với các tổ chức, công ty tập đoàn sản xuất nước
ngoài. Đất đai còn đóng vai trò vị trí quan trọng xác định độc lập chủ quyền của
quốc gia. Một thực tế đặt ra, đất đai là nguyên nhân của mọi sự tranh chấp giữa
các bộ tộc, quốc gia, thậm chí giữa các thành viên trong xã hội. Đất đai được đặt
đúng nghĩa của nó ''Tấc đất, tấc vàng''. Nó là tài sản đặc biệt của quốc gia và
chuyển tiếp qua các thế hệ , đồng thời cũng được coi là một dạng tài sản trong
phương thức tích luỹ của cải vật chất được thừa kế hoặc trao đổi.
Trong công cuộc đổi mới hiện nay vấn đề phát triển cơ sở hạ tầng và các
công trình xây dựng đòi hỏi phải được phát triển để đẩy nhanh tốc độ phát triển
kinh tế . Tuy nhiên vấn đề đó nhiều khi không thực hiện được hoặc diễn ra rất
chậm, do việc giải phóng mặt bằng còn nhiều chậm trễ . Làm ảnh hưởng tới tiến
độ thực hiện dự án . Do vậy việc nghiên cứu các nhân tố và vấn đề làm ảnh
hưởng tới tiến trình giải phóng mặt bằng là một vấn đề rất bức xúc và là một vấn
đề hay cần nghiên cứu . Để làm sáng tỏ vấn đề này em chọn đề tài “Thực trạng
và giải pháp định giá đất trong đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng (vị dụ khu
đô thị mới Đại Kim - Định Công)“
+ Phương pháp nghiên cứu :
-Thu thập thông tin qua các văn bản và các công trình nghiên cứu đã có.
Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực
tập
- Điều tra giá đất thực tế trên thị trường: tiếp cận các cơ quan quản lý đất
đai, các chủ gia đình bị thu hồi đất để thu thập và tìm hiểu giá đất trên thị trường
phục vụ cho đề tài nghiên cứu.
- Tìm hiểu các chính sách, giá cả đền bù để xem xét xem nó có phù hợp
với giá đất trên thị trường của khu vực này hay không .
- Thông qua việc nghiên cứu để tìm hiểu thêm những chỗ hợp lý và bất

hợp lý của các nghị định, văn bản pháp luật về việc đền bù giải phóng mặt bằng
nhằm nâng coa sự hiểu biết của bản thân .
- Phương pháp phân tích so sánh.
- Phương pháp thống kê, xử lý số liệu: phân tích đánh giá các thông tin đã
thu thập thông qua việc xây dựng các bảng biểu với số liệu xử lý đáng tin cậy.
+ Đối tượng - phạm vi nghiên cứu.
- Giá đất ở khu đô thị mới Đại Kim - Định Công, các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất ở thực tế trên địa bàn xã Đại Kim - Định Công .
- Giới hạn chủ yếu là đất ở và đất nông nghiệp nằm trong các loại đất theo
quy định của Thành phố Hà nội.
- Các chính sách đã được áp dụng để thực hiện cho việc giải phóng mặt
bằng.
Để hoàn thành được đề tài này em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ,
hướng dẫn của ThS. Vũ Thị Thảo, Vũ Thị Lan cán bộ địa chính xã Đại Kim và
tập thể giáo viên bộ môn kinh tế & quản lý Địa chính cũng như tập thể cán bộ xã
Đại Kim đã tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề thực tập này .
Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực
tập
Chương I : Cơ sở lý luận về định giá đất khi tiến hành giải phóng mặt bằng
1. Khái niệm và ý nghĩa của định giá đất .
a. Khái niệm về định giá đất .
Định giá hay còn gọi là thẩm định là hoạt động chuyên môn thuần tuý.
Hoạt động định giá hình thành , tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành,
tồn tại và phát triển của sản xuất hàng hoá. Hiện nay, hoạt động định giá tại
nhiều nước trên thế giới đã trở thành một dịch vụ phổ biến và là công cụ cần
thiết đối với Nhà nước trong vận hành kinh tế thị trường.
Ở Việt Nam, hoạt động định giá tuy đã có từ lâu nhưng bị chi phối bởi ý
chí của Nhà nước thông qua công tác kế hoạch hoá về giá các loại sản phẩm
thuộc tất cả các khu vực sản xuất của nền kinh tế. Vì vậy hoạt động định giá chủ
yếu là thụ động. Từ năm 1993 trở lại đây, khi nền kinh tế chuyển sang vận hành

theo cơ chế thị trường và theo định hướng XHCN thì hoạt động định giá bước
đầu được sắp xếp lại và tổ chức hoạt động theo đúng vai trò và chức năng của
nó.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho tổ chức,
hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạc và kế hoạch. Vì vậy,
định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất đã được xác định
b. ý nghĩa của định giá đất .
Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực
tập
Một là : Sẽ tăng cường các khuôn khổ pháp lý và quy định cho hoạt động
định giá, trong việc pháp lý hoá việc định giá bất động sản ở nước ta .
Ví dụ, hiện nay trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng, thì khâu định
giá bất động sản là vấn đề gây nhiều khó khăn nhất . Một mặt, hiến pháp Việt
Nam 1992 có quy định ở điều 23 là :´´ Trưng mua hoạc trưng dụng có bồi hoàn
theo giá thị trường´´. Mặt khác, Nhà nước lại ban hành một khung giá đất áp
dụng chung cho cả nước trong một thời gian dài . Trên thực tế, việc ban hành
khung giá đất này là không hợp lý với điều kiện đất đai đa dạng của cả nước và
càng không thể đáp ứng được sự thay đổi diễn ra liên tục trên thị trường . Theo
quy định của nghị định 22, giá đất để tính đền bù thiệt hại do Chủ tịch UBND
Tỉnh, thành phố trực thuộc TW quyết định trên cơ sở giá được quy định trong
khung giá của Chính phủ nhân với hệ số K . Việc xác định hệ số K cả về lý
thuyết và thực tế là rất khó khăn, phức tạp, vì thị trường nhà đất của nước ta còn
rất sơ khai và giá chuyển nhượng đất trên thị trường nhiều khi còn bị bóp méo .
Có thể nói, việc định giá đất ở nước ta trong thời gian qua còn nhiều nhược điểm
. Với sự phát triển nhanh của thị trường Bất động sản ở nước ta, việc định giá
Bất động sản hiện có không thể đáp ứng được . Thực tiễn đòi hỏi chúng ta phải
xây dựng chuẩn mực, nguyên tắc và phương pháp định giá Bất động sản trong
nền kinh tế nước ta .
Hai là : Cần thiết cho việc tiêu chuẩn hoá hoạt động của các chuyên gia

định giá Bất động sản và pháp lý hoá việc định giá Bất động sản .
Sự phát triển của thị trường Bất động sản ở nước ta đòi hỏi phải có một
chuẩn mực, nguyên tắc và phương pháp định giá khoa học phù hợp với điều kiện
và trình độ cán bộ ở nước ta . Do đó, chúng ta cần phải thiết lập một khung pháp
lý hoàn chỉnh về địng giá Bất động sản để bảo vệ quyền và lợi Ých hợp pháp của
người định giá và gắn quyền lợi và lợi Ých đó với trách nhiệm của họ .
Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực
tập
Ba là : Cần thiết cho việc quốc tế hoá khuôn khổ hoạt động cho các
chuyên gia định giá Bất động sản .
Một hệ thống chuẩn mực định giá riêng của nước ta và phù hợp với các
tiêu chuẩn định giá Bất động sản quốc tế cần sớm được thiết lập .
Bốn là : Việc xây dựng chuẩn mực, nguyên tắc và phương pháp định giá
Bất động sản ở nước ta là rất cần thiết cho việc thúc đẩy nghiên cứu lý thuyết sự
hình thành, phát triển của thị trường Bất động sản và công tác đào tạo chuyên gia
định giá ở nước ta .
Cuối cùng, việc xây dựng các chuẩn mực, nguyên tắc và phương pháp
định giá Bất động sản ở nước ta là rất cần thiết cho việc tiêu chuẩn hoá trong
việc định giá Bất động sản trên thị trường Bất đọng sản trong nền kinh tế nước
ta .
2. Cơ sở khoa học của sự hình thành giá đất .
a. Cơ sở lý luận về giá trị , giá cả.
* Cơ sở lý luận về giá trị của trường phái kinh tế chính trị cổ điển Anh -
đại diện là William Petty, Adam Smith, David Ricado
W.Pety có ý định đo giá trị bằng hai đơn vị lao động và đất đai. Ông nêu
ra cây nói nổi tiếng: "Lao động là cha, còn đất đai là mẹ của của cải"
A.Smith phân biệt được giá trị sử dụng và giá trị trao đổi, hơn nữa, ông đã
cho rằng "Lao động là thước đo thực tế của giá trị"
D. Ricardo: Lý luận giá trị chiếm vị trí quan trọng trong hệ thống quan
điểm của ông. Ông định nghĩa "Giá trị của hàng hoá hay số lượng của một hàng

hoá nào khác mà hàng hoá đó trao đổi là do số lượng lao động tương đối, cần
thiết để sản xuất ra hàng hoá đó quyết định chứ không phải do khoản thưởng lớn
Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực
tập
hay nhỏ trả cho công lao động, nguyên lý chủ yếu quyết định của ông là thời
gian lao động quyết định giá trị".
Còng nh A. Smith, W. Petty, D. Ricardo, C. Mac lấy lao động làm thước
đo giá trị của hàng hoá. Theo C. Mac giá trị ucả hàng hoá là lao động của người
sản xuất hàng hoá kết tinh trong hàng hoá. Cái gì không do kinh doanh kết tinh
thì không có giá trị . Khi vận dụng lý luận về thước đo lao động của giá trị
C.Mác cho rằng "Nếu chúng ta phân biệt được kinh doanh sáng tạo hay lao động
sản xuất ra giá trị với lao động chuyển hoá công dụng dưới khả năng của đất đai
tự nhiên thành công dụng hiện thực hay công dụng có thể sử dụng được của đất
đai thành đất đai kinh tế thì lao động chuyển hoá nói trên được coi là giá trị của
đất đai những không phải là đất đai tự nhiên mà là đất đai kinh tế. Và theo đó
không phải đất đai tự nhiên là hàng hoá mà đất đai kinh tế mới là hàng hoá và
mới có giá trị".
Trên cơ sở lý luận về giá trị, theo C.Mác, giá trị là cơ sở kinh tế của giá cả
thị trường xét trên phạm vi xã hội. Vì trong một không gian và thời gian xác
định, tổng lượng lao động là một đại lượng xác định. Chỉ có từng mặt hàng thì
giữa giá trị và giá cả thị trường có sự khác nhau . Sự khác nhau này do các
nguyên nhân: Cạnh tranh, sức mua của tiền tệ, cung cầu, tâm lý khách hàng
Về cơ sở lý luận, giá trị và giá cả của đất đã được bàn cãi nhiều trong lịch
sử, có 3 trường phái tiêu biểu:
- Trường phái cổ điển và tân cổ cho rằng:giá đất nông nghiệp phụ thuộc
vào 2 yếu tố chính, đó là:
+ Độ mầu mở của đất.
+ Vị trí địa lý của lô đất (chủ yếu là khoản cách từ lô đất đến các trung
tâm tiêu thụ sản phẩm).
Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực

tập
C.Mác đã kế thừa trường phái này, hoàn thiện nó và đề ra quan điểm về
giá trị đất nông nghiệp, địn ra các loại địa tô.
Trên cơ sở định rõ khái niệm về giá trị đất nông nghiệp các nhà kinh tế tân
cổ đã tiếp tục nghiên cứu về giá đất đô thị. Đối với đất đô thị độ phì nhiên của
đất không phải chiếm vị trí hàng đầu mà là vị trí địa lý, không gian, thời gian và
các điều kiện hạn tầng kỹ thuật xã hội.
-Trường phái lý thuyết cho rằng:Giá đất đô thị phụ thuộc chủ yếu vào thu
nhập xã hội, mạng lưới giao thông và cơ cấu quy hoạch đô thị.
- Trường phái kinh nghiệm: theo trường phái này giá trị và giá cả đất đô
thị là do thị trường xác định. giá đất lệ thuộc rất nhiều vào quan hệ cung cầu.
Mặc dù người mua và người bán đất không có nhiều kiến thức về lý luận giá trị
và giá cả đất đai song thông qua thị trường họ tự định giá.
Đối với nước ta, quan điểm đất đai có giá lần đầu tiên được Nhà nước
chính thức ghi nhận tại Điều 12-luật đất đai 1993. Tuy nhiên, khi đề cấp tới các
vẫn đề liên quan đến phạm trù "giá trị", pháp luật đất đai hiện hành chỉ ghi nhận
sự hiện diện của giá trị quyền sử dụng đất trong các quan hệ chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn của người được Nhà nước giao
đất hoặc cho thuê đất. Từ đó, để phục vụ mục đích định giá đất, giả thiết đất đai
chỉ có giá trị khi nó đã được khai thác sử dụng (khai thác trực tiếp và khai thác
gián tiếp) và giá trị đất đai chính là giá trị quyền sử dụng đất. Do vậy, có thể coi
giá trị đất đai là lao động xã hội tất yếu kết tinh trong sản phẩm đất đai đó.
b. Địa tô - Một trong những căn cứ hình thành giá đất.
Lý luận địa tô - Một bộ phận lý luận có liên quan đến sở hữu đất đai, đến
giá hàng hoá tạo ra trên đất đai và đến sự hình thành giá cả của đất đai trên bình
diện rộng lớn.
Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực
tập
Khi nghiên cứu thị trường đất đai và việc hình thành giá đất thì các nhà
kinh tế không bỏ qua phạm trù "địa tô tư bản hoá" của C.Mác để đưa ra công

thức xác định giá đất về mặt lý thuyết . Phân tích quan hệ phân phối trong sử
dụng đất đai phải xuất phát từ phân tích lợi nhuận thu được trong quá trình đầu
tư vào đất đai. Lợi nhuận của việc sử dụng đất được C.Mác nghiên cứu công phu
dựa trên việc phân tích phạm trù đại tô. C.Mác chi địa tô ra thành 2 loại: Địa tô
chênh lệch và địa tô tuyệt đối.
*Địa tô chênh lệch gồm: địa rô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
Trong đó:
+ địa tô chênh lệch I: Là lợi nhuận thu được sử dụng 2 lượng tư bản lao
động ngang nhau trên cùng một diện tích đất đai nh nhau, điều đó có nghĩa là địa
tô chênh lệch I do độ phì nhiêu mạng lại. Ngoài ra, địa tô chênh lệch I còn chịu
tác động bởi vị trí đất đai nh: điều kiện thuận lợi cho việc canh tác và thị trường
tiêu thụ sản phẩm.
+ Địa tô chênh lệch II: Là lợi nhuận thu được do khả năng thâm canh đưa
lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư tư bản không bằng nhau
trên cùng một mảnh đất dẫn đến sự khác nhau. Địa tô này sinh ra từ việc nhà tư
bản đầu tư tư bản vào đất nên trong thời gian thuê đất phần địa tô này bị địa chủ
chiếm đoạt bằng các nâng địa tô lên.
Do đó , địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận dôi ra ngoài lợi nhuận bình
quân. Bất kỳ ở đầu có địa tô thì địa tô chênh cũng đều xuất hiện và cũng theo các
quy luật như địa tô trong nông nghiệp . địa tô này có những đặc trưng.
- Vị trí có ảnh hưởng rất lớn, loại địa tô này nêu bật tính chất thụ động
hoàn toàn của địa chủ mà tất cả tính năng động chỉ là ở chỗ bóc lột sự tiến bộ của
Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực
tập
xã hội. Đặc trưng của loại địa tô này là ưu thế của giá độc quyền trong nhiều
trường hợp và là quyền lực vô hạn do quyền sở hữu ruộng đất đem lại.
- Địa tô xây dựng tăng lên không phải chỉ là tình hình nhân khẩu tăng lên
mà là sự phát triển của tư bản cố định sát nhập vào đất bám rễ vào đất hoặc dựa
trên mặt đất, như trường hợp tất cả những vật trong công nghiệp như: đường sắt,
kho tàng, bến tàu có thể coi địa tô đất xây dựng là địa tô đặc trưng của đất đô

thị.
* địa tô tuyệt đối: Hình thành khi xét về địa tô trên quy mô toàn xã hội
trong đó có quy luật của giá trị thị trường, là quy luật chủ yếu chi phối các thành
quả đầu tư vào đất đai, nó là lợi nhuận doi ra ngoài giá cả sản xuất chung. ở nước
ta hiện nay không có chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, Nhà nước đứng ra điều
tiết để định hướng cơ cấu đầu tư vào các khu vực kinh tế. Vì vậy địa tô tuyệt đối
hầu nh không tồn tại.
Khi nghiên cứu về địa tô , C.Mác đã chỉ ra rằng các biện pháp sử dụng đất
không có giá trị và giá cả của nó, chỉ là sự phản ánh đơn thuần của địa tô được
tính toán theo phương thức sản xuất tư bản chủ nghĩa. Do đó, không chỉ các thử
đất đang sử dụng mới có giá trị mà cả những thửa đất chưa sử dụng cũng có giá
trị, giá đó phản ánh khả năng mang lại địa tô nếu đưa vào sử dụng.
Giá đất không trực tiếp gia nhập cho người sử dụng đất mang lại , vì vậy
để có được địa tô ta phải bỏ tiền ra mua đất và quá trình "tư bản hoá địa tô"
chính là giá đất (giá đất là bội số của địa tô)
Bên cạnh đó , lãi suất ngân hàng cũng là căn cứ hình thành giá đất. Trong
kinh doanh người ra phải tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại so cho số tiền bỏ
ra mua đất chỉ hơn hay bằng số tiền gửi vào ngân hàng. Hay nói các khác, giá đất
Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực
tập
phụ thuộc vào lãi suất ngân hàng, nếu lãi suất ngân hàng cao nhà tư bản muốn sử
dụng đất thì giá đất phải giảm.
Qua nghiên cứu thị trường đất đai và sự hình thành giá đất, các nhà nghiên
cứu và các nhà kinh tế đã đưa ra công thức xác định giá đất về mặt lý thuyết dựa
trên phạm trù địa tô và lãi suất ngân hàng . Giá đất được tính theo công thức.
3. Các yếu ảnh hưởng tới giá đất .
Giá đất cũng như các loại hàng hoá khác luôn chịu sự chi phối của các quy
luật kinh tế khách quan như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh
tranh .
Do giới hạn của bài viết này em xin đề cập tới ba yếu tố ảnh hưởng lớn

tới giá đất đó là : mục đích sử dụng, giá trị sinh lời của đất và quan hệ cung cầu .
a. Mục đích sử dụng .
Mục đích sử dụng do quy hoạch xây dựng đô thị quy định, mục đích sử
dụng có thể thay đổi theo thời gian khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
cho phép, vì vậy việc định giá đất phải dựa trên cơ sở mục đích sử dụng xác
định tại thời điểm xác định . Một lô đất ở vị trí khả năng sinh lời cao nhưng lại
được sử dụng vào mục đích công cộng thì không có giá, tương tự như vậy nếu
quy định nó là đất nông nghiệp hoặc để ở thì được xác định theo giá đất nông
nghiệp hoặc để ở … Hơn nữa mục đích sử dụng đất liên quan đến quyền và
nghĩa vụ của tổ chức hoặc cá nhân được nhà nước giao đất cho nên mục đích sử
dụng đóng vai trò là một trong những yếu tố quan trọng trong việc quyết định giá
đất .
b. Yếu tố tạo nên giá trị sinh lời .
Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực
tập
Khác với hàng hoá thông thường, đất đai là loại hàng hoá đặc biệt chính
và thế giá cả đất đai còn chịu sự tác động của nhiều yếu tố khác, có thể phân
thành 4 nhóm sau :
+ Yếu tố tự nhiên :
- Vị trí đất đai .
- Phạm vi rộng hẹp của vùng lân cận .
- Kích thước hình thể thửa đất .
- Hiện trạng đường phố, ngõ nơi thử đất toạ lạc .
+ Yếu tố pháp luật :
- Quy hoạch sử dụng đất .
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc .
- Tình trạng pháp lý của thửa đất .
+ Yếu tố kinh tế :
- Giai đoạn hiện tại của chu kỳ vận động của thành phố, thị xã vùng lân
cận nơi có thửa đất đó .

- Hiện trạng sử dụng đất .
- Các loại thuếu hiện hành .
- Tỷ lệ lãi suất ngân hàng, tỷ lệ lạm phát .
- Khả năng đáp ứng tín dụng của hệ thống tín dụng
+ Yếu tố xã hội :
- Tốc độ phát triển của xã hội .
- Sù thay đổi về mặt dân số .
Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực
tập
- Đặc điểm khu dân cư .
- Trình độ nhận thức, tâm lý tập quán của người dân trong vùng .
Trong xã hội ta, Nhà nước là người sở hữu tối cao và duy nhất đối với đất
đai trên phạm vi toàn quốc, nhưng không trực tiếp sử dụng mà lại giao cho các
tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng theo thời hạn quy định . Tất nhiên trong xã
hội ta địa tô đã mang bản chất giai cấp khác hẳn nó không còn là công cụ bóc lột
mà là công cụ kinh tế trong tay nhà nước nhằm phục vụ cho lợi Ých của toàn xã
hội, nhưng xét về mặt kinh tế nó vẫn biểu hiện của khả năng sinh lợi của đất và
bị ảnh hưởng của các yếu tố sau :
- Quy hoạch được coi là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới giá đất vì nó tác
động đến mảnh đất làm cho tăng hoặc giảm khả năng sinh lợi do vị trí mảnh đất
đem lại trong tương lai khi quy hoạch .
- Về loại đô thị : Hiện nay được xác định trên cơ sở quyết định số
132/HĐBT ban hành ngày 5/5/1990 của Chủ tịch hội đồng Bộ trưởng về phân
loại đô thị . Tuy nhiên, khung giá đất đô thị không chỉ phụ thuộc vào loại đô thị
mà còn phụ thuộc vào vị trí của nó trong đô thị .
- Vị trí của thửa đất cũng có ý nghĩa quyết định đến giá đất . Cũng chính
và thế để có cơ sở xác định giá đất ta phải tiến hành điều tra thị trường có nhiệm
vụ phải xác định được hệ thống các trung tâm thu hút và vùng ảnh hưởng của nó,
hệ thống các trục đường .
- Vấn đề lãi suất ngân hàng : Giá cả đất đai có cốt lõi là địa tô tư bản hoá

tức là giá đất đai bằng một số tiền mà nếu gưởi vào ngân hàng sẽ thu được lợi
tức Ýt nhất bằng số tiền thu được từ mảnh đất đó .
Thông qua một số ảnh hưởng tới giá đất ở trên có thể cho ta thấy giá đất bị
tác động bởi tổng hợp nhiều yếu tố khác nhau cả về vi mô lẫn vĩ mô, vì vậy khi
Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực
tập
định giá đất Nhà nước cần phải tính đúng và đủ các yếu tố cấu thành nên giá đất .
Tuy nhiên trong một số trường hợp ta có thể lượng hoá một số yếu tố không ảnh
hưởng nhiều tới giá đất trong những trường hợp cụ thể, song để có một mức giá
phù hợp Nhà nước phải tham khảo giá trên thị trường, vì giá đất trên thị trường
bao giờ cũng phản ánh trung thực nhất .
c. Quan hệ cung - cầu .
Cung – cầu là nhân tố ´´động´´có ảnh hưởng chi phối tới giá đất, làm cho
giá đất luôn luôn biến động . Khả năng ´´cung ´´về đất trên thị trường của một
vùng mang tính ổn định về số lượng cũng như vị trí . cồn về nhu cầu của người
hay chính là ´´cầu´´về đất thì chúng luôn luôn có sự thay đổi . Chí vì thế đặc
điểm này đã có tác động không nhỏ tới giá đất giữa các vùng, các địa phương
khác nhau nhưng thông thường mối tương quan giữa ´´cung – cầu´´ ở thành phố
biến động nhiều hơn so với giá đất ở nông thôn .
4. Các phương pháp định giá đất .
Do bất động sản có nhiều loại và đặc biệt là chúng sử dụng vào các mục
đích khác nhau . Vì vậy, việc lựa chọn phương pháp định giá thích hợp để có
được kết quả định giá gần sát với giá trị thực là vấn đề quan trọng với người định
giá . Trên thực tế có ba phương pháp được sử dụng phổ biến tại các nước trên thế
giới đó là :
-
Phương pháp thặng dư .
-
Phương pháp đầu tư .
-

Phương pháp giá thành .
-
Phương pháp so sánh .
* Phương pháp so sánh : Sử dụng các thông tin thị trường thu thập được từ
những vụ mua bán đã diễn ra. Qua sử lý , tổng hợp phân nhóm tiến hành so sánh
Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực
tập
các kết quả thu được nhằm tìm ra giá trị thị trường của từng loại BĐS. Phương
pháp này dựa vào quy luật kinh tế về sự thay thế, không một người mua hàng
thận trọng nào trả hơn cái mà họ sẽ trả để có một hàng hoá thay thế một hàng
hoá tương tự . Trong phương pháp này cần thiết phải tiến hành so sánh tất cả mọi
khía cạnh , các giao dịch mua, bán phải nằm trong thời hạn hợp lý, phù hợp với
pháp luật, rõ ràng và trung thực.
* Phương pháp giá thành: Trong nhiều trường hợp, các BĐS được xác lập
và sử dụng không nhằm mục đích sinh lời như việc xác lập và đầu tư xây dựng
các công trình kiến trúc, công trình phcụ vụ công cộng, nhà thờ, trường học,
bệnh viện, công sở Do vậy, trên thực tế không có thị trường mua bán các loại
BĐS nêu trên và không thể thu thập số liệu thị trường về giá trị của BĐS đó
được. Việc xác định giá trị của chúng có thể được tiến hành theo phương pháp
thay thế. Giá trị BĐS cần tính toán được tiến hành như sau: Tính giá trị lô đất
thay thế nói trên cộng với giá trị nhà sau khi đã khấy hao. Đối với các công trình
văn hoá, lịch sử không thể thực hiện bằng phát triển này.
* Phương pháp đầu tư : Các thông tin thị trường về chi phí đầu tư tỷ lệ vốn
hoá, lợi nhuận thu được, tiến hành đánh giá, xử lý thông tin để tính toán giá trị
của từng loại BĐS. Phương pháp này xác định giá trị BĐS dựa vào lợi nhuận do
đầu tư, sử dụng đất mang lại.
Công thức xác định giá BĐS:
Giá BĐS = Lợi nhuận x Số năm thuế.
Số năm thuê là số năm mà doanh thu bù đắp đủ vốn đầu tư, được
tính theo công thức sau:

Số năm thuê = 100%tỷ lệ lãi thu được % trong 1 năm .
Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực
tập
Công thức áp dụng trong phương pháp này có 2 phương pháp :
-
Phương pháp vốn hoá trực tiếp : k
n
= k
0
(1+r)
n
.
-
Phương pháp vốn hoá sinh lời : k
0
= k
n
/(1+r)
n
.
Trong đó
n : Là số năm phát sinh dòng tiền thu nhập .
k
n
: Giá trị tương lai .
k
0
: Giá trị hiện tại .
r : Lãi suất bình quân .
* Phương pháp thặng dư : giá trị thặng dư là phần giá trị mới dôi ra ngoài

giá trị sức lao động do công nhân tạo ra hay còn được coi là lợi nhuận dôi ra
ngoài lợi nhuận bình quân. ở đây giá đất được xác định theo công thức:
Các phương pháp định giá truyền thống này đáng được áp dụng rộng rãi
trên thế giới.
Còn ở Việt nam chủ yếu sử dụng hai phương pháp sau:
a. Xác định khung giá các loại đất – phương pháp định khung .
- Quy định rõ phạm vi, ranh giới đất đô thị gỗm ba loại đất đất trong nội
thành đô thị, đất đô thị hoá ven đô và đất sẽ đô thị hoá.
- Làm chính xác lại các giá trị khung ghi trong bảng giá, trên cơ sở tổng
kết giá các nhóm đô thị trên địa bàn cả nước.
- Xácđịnh hệ số đièu chỉnh khung giá đối với từng nhóm, loại đô thị trên
cơ sổ hoàn chỉnh lại phương pháp phân loại đô thị, coi trọng vị trí đô thị trong
việc điều chỉnh khung giá đất.
Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực
tập
- Hướng dẫn bổ sung phương pháp phân vùng, phân tuyến và phân điểm
để áp dụng thống nhất trong cả nước. Đối với phương pháp phân vùng chỉ áp
dụng cho các đô thị có tính đồng nhất về mặt không gian, còn các đô thị khác thì
chỉ áp dụng phương pháp phân tuyến và phân điểm .
- Trên cơ sở khung giá đất, nên bổ sung luôn khung giá thuê đất để tiện áp
dụng.
- Về mục đích sử dụng đất, cũng phải hướng dẫn kỹ hơn giá đất nông
nghiệp, lâm nghiệp, chuyên dùng khi chuyển sang mục đích xây dựng đô thị, chủ
yếu là xác định giá đất đô thị, có tính thêm cả chi phí đền bù thiệt hại về đất
nông nghiệp khi sử dụng vào mục đích khác.
b. Phương pháp xây dựng bản chi tiết.
Mục đích của phương pháp này chính là nhằm đảm bảo cho tính khách
quan của giá đất tại các địa phuương trong cả nước, do thực tế tình hình quản lý
đất đai cũng như sự biến động về đất đai tại các địa phương trong cả nước khác
nhau, do vậy không nên áp đặt Nghị định 87/ CP ban hành ngày 17/8/1994 của

Chính phủ về khung giá các loại đất, chỉ nên quy định giá trần và giá sàn cùng
với những quy định cụ thể để các địa phương tự điều chỉnh giá đất cho phù hợp
với địa phương mình dựa trên những căn cứ sau :
- Khung giá các loại đất ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày
17/8/1994 của Chính phủ .
- Giá đất thực tế ở địa phương được hình thành qua chuyển nhượng quyền
sử dụng đất .
- Hạng đất, loại đô thị, loại đường phố, vị trí thửa đất đã được xác định
trong từng đường phố .
5. Sự cần thiết và vai trò định giá đất khi tiến hành giải phóng mặt bằng
Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực
tập
Việc xác lập giá đền bù thiệt hại đất khi tiến hành giải toả để thực hiện
quy hoạch muốn đảm bảo được lợi Ých cả hai phía Nhà nước và người dân bị
giải toả thì giá đền bù thiệt hại về đất phải được thực hiện bằng phương pháp
định giá đất, giá đất được định giá phải sát với giá thực tế . Đối với đất tại những
vị trí có khả năng sinh lợi cao phải thực hiện đấu giá đất có chú ý tới việc xem
xét đầy đủ các yếu tố tác động đến việc lập giá đền bù .
Để xácđịnh và đưa ra được các loại giá đền bù thiệt hại về đất, chúng ta
phải xem xét một cách khoa học hàm giá trị sử dụng phụ thuộc vào những biến
nào . Về cơ bản, hàm giá trị sử dụng đất phụ thuộc vào 5 biến số sau :
-
Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng .
-
Khả năng hình thành các công trình dịch vụ .
-
Khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác nhau .
-
Khả năng phân loại đất theo quy mô và vị trí địa lý hành chính .
-

Khả năng phát triển ngành nghề truyền thống .
Có thể nói rằng Định giá có vai trò rất quan trọng khi tiến hành giải phóng
mặt bằng . Nếu như công tác định giá không sát và không đúng với giá cả đất đai
tại thời điểm tiến hành giải phóng mặt bằng thì công việc giải toả có thể bị chậm
lại và nhiều khi không thực hiện được . Vì vậy khi tiến hành thực hiện giải toả
mặt bằng thì công việc đầu tiên của Hội đồng giải toả là xác định giá đất và giá
cả các tài sản trên đất sao cho phù hợp nhất để công việc giải phóng được nhanh
chóng hơn . Khi tiến hành định giá chúng ta phải xác định được các nhân tố trực
tiếp tác động tới giá đất, có như vậy thì công việc giải toả mới diễn ra nhanh
chóng hơn . Bởi vì nó đáp ứng được lợi Ých của cả hai bên là người dân bị giả
tảo và chủ đầu tư . Chúng ta hãy xem xét từng nhân tố tác động trực tiếp đến sự
biến động của giá cả :
Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực
tập
- Nhân tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Việc đầu tư cơ sở
hạ tầng bao gồm : Hệ thống đường giao thông được hoàn chỉnh tới mức nào, hệ
thống cấp thoát nước được xây dựng ra sao . Hệ thống điện dịch vô sinh hoạt và
chiếu sáng được lắp đặt với quy mô gì . Hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc đang
được trang bị hiện đại đến khả năng nào . Sẽ là nhân tố trực tiếp tác động đến
rất nhiều giá trị sử dụng của vị trí đất tại khu vực đó .
- Nhân tố về khả năng hình thành các công trình dịch vụ : Nhiều chức
năng sử dụng đất cạnh tranh trên một mảnh đất như trung tâm thương mại và văn
phòng cạnh tranh ở trung tâm thành phố làm tăng giá trị thực tế của đất tại khu
vực này . Sự ảnh hưởng lẫn nhau của nhiều chức năng sử dụng đất trong tương
lai làm phức tạp thêm quá trình xác định giá đất do :
Một chức năng có thể hỗ trợ bổ sung cho các chức năng khác như : một
trung tâm buôn bán lớn sẽ thu hút các cửa hàng khác đến khu vực đó làm cho
môi trường sinh sống cá nhiều điều kiện tập trung dân cư đến làm cho đất ở tăng
giá trị thực tế .
Một chức năng có thể ngăn cản chức năng khác như : nhà máy sẽ làm

giảm phát triển nhà ở xung quanh, dân cư không muốn đến sống ở khu vực này,
dẫn tới giá trị thực tế của đất sẽ giảm đi .
Đất có thể sử dụng vào cùng một lúc cho nhiều mục đích khác nhau : đất
giữ trữ và giải trí sẽ là giảm tỷ lệ dành cho đất ở từ đó gây ra sự thiếu hụt hoặc
đất ở làm ảnh hưởng không nhỏ tới đất ở .
- Nhân tố về khả năng sử dụng đất theo mục đích và yêu cầu khác : Các
mảnh đất riêng rẻ hay mảnh đất và nhà ở thường chia ra làm nhiều quyền lợi
khác nhau . Các cá nhân khác nhau có thể có các quyền lợi khác nhau trên cùng
một mảnh đất . Sự phân chia quyền lợi hay quyền sử dụng rõ ràng ảnh hưởng
đến giá trị thực tế của đất .
Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực
tập
Các đặc tính vật lý khác nhau làm phân biệt đất đai với các tư liệu sản xuất
khác như : đất không di chuyển được, đất không thuần nhất, đất không bị phá
huỷ . Vì vậy nó có đặc thù riêng về mặt giá trị như sau :
Cố định về mặt số lượng cung cấp một yếu tố quan trọng cần biết là
trong khi đất cố định về mặt số lượng cung cấp, thì đất cho chức năng sử dụng
xác định như nhà ở lại biến thiên … có nghĩa là sự cung cấp hoàn toàn bất biến
thiên .
Giá trị của đất ở phụ thuộc vào cung và cầu của thị trường . Cung cấp đất
ở có thể coi là ổn định, khi tổng đất là không đổi . Việc sử dụng đất ở được định
hướng bởi nhu cầu của thị trường . Nhu cầu của loại sử dụng đất ở nào mà lên
cao thì thị trường sẽ đáp ứng loại đất ở tại đó .
Nhu cầu thị trường lại được định hướng bởi thu nhập mà sử dụng đất ở đó
mang lại . Do đó một số laọi hình sử dụng đã đẩy các loại hình khác ra khỏi vị trí
nhất định trong đô thị như thương mại đẩy nhà ở ra khái trung tâm, nhà ở đẩy
nông nghiệp ở ven đô bởi và các loại hình sử dụng mới có đủ điều kiện trả giá trị
cao hơn cho vị trí đó .
Chuyển đổi chức năng sử dụng đất các loại sang đất ở cũng làm thay đổi
giá trị thực tế của đất ở .

- Khả năng phân loại đô thị theo quy mô và vị trí địa lý : Trong mỗi loại
đô thị được chia làm 4 loại đường phố, bao gồm :
Đường phố loại 1 .
Đường phố loại 2 .
Đường phố loại 3 .
Đường phố loại 4 .
Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực
tập
Mỗi loại đường phố được thể hiện tính đặc trưng và khả năng đáp ứng cao
nhất đối với các yêu cầu về hoạt động sản xuất kinh doanh, buôn bán, du lịch
Tại mỗi loại đô thị, giá trị của đất ở sẽ thay đổi tuỳ thuộc vào mỗi loại đường
phố trong mỗi loại đô thị đó . Cơ sở khoa học này sẽ giúp chúng ta xác định một
cách cụ thể mức giá đền bù thiệt hại về đất cho từng khu vực trong đô thị .
Trong quá trình thựchiện các dự án phát triển đô thị, việc giải phóng mặt
bằng trong đó đất ở và nhà ở của người dân bị thu hồi là lẽ tất nhiên . Điều hết
sức quan trọng đó là làm sao Nhà nước và nhân dân cùng có lợi Ých . Muốn thực
hiện được điều này, Trước tiên Nhà nước phải đưa ra được bảng giá chuẩn về đất
trên cơ sở phải tính đến nhân tố giá trị thực tế của đất được thể hiện trong các
tiêu thức đã được đề cập ở trên . Từ đó các địa phương trong cả nước lấy đó làm
cơ sở pháp lý để đưa ra được các quy định về giá đền bù thiệt hại đất tronh khi
giải toả để thực hiện quy hoạch . Trong quá trình lập giá đền bù thiệt hại về đất,
các địa phương phải dựa vào sự tác động trực tiếp có tính quyết định của nhân tố
giá trị thục tế của đất ở để thiết lập bảng giá chuẩn . Công việc này hết sức khó
khăn, gian khổ đòi hỏi các ngành, các cấp có liên quan và từng cán bộ phụ trách
cụ thể phải nâng cao tinh thần trách nhiệm trước quyền lợi của Nhà nước và
quyền lợi của người dân khi Nhà nước giải toả và bị thu hồi đất và nhà ở . Có
như vậy mới đảm bảo được tính công bằng, lòng dân mới thuận .
- Khả năng phát triển ngành nghề truyền thống : Sù di chuyển của người
dân đang ở nơi này sang nơi khác làm ảnh hưởng đến việc duy trì và phát triển
ngành nghề truyền thống . Nếu nơi ở cũ có khả năng phát triển ngành nghề

truyền thống thì gía đất ở đây cao hơn rất nhiều so với nơi cũng có những điều
kiện tương tự nhưng không có khả năng phát triển ngành nghề truyền thống .
Những nhân tố trên đây đã tác động trực tiếp đến việc tính toán giá đền bù
thiệt hại về đất và nhà ở . Chỉ khi nào trong giá đất thể hiện được các nhân tố
Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực
tập
trên thì việc lập giá đền bù thiệt hại về đất, nhà ở mới thục tế và hợp lý . Có
nghĩa là việc xác lập giá đền bù thiệt hại về đất và nhà ở phải được thực hiện
bằng phương pháp định giá đất, giá đất được định giá phải sát với giá thực tế tại
thời điểm đền bù thiệt hại . Trường hợp đặc biệt phải được đấu giá để định giá
đất để đền bù thiệt hại .
CHƯƠNG II : THỰC TRẠNG VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ TÀI SẢN TRÊN ĐẤT KHI TIẾN
HÀNH BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Ỏ KHU ĐÔ THỊ MỚI
ĐẠI KIM - ĐỊNH CÔNG
1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của xã Đại Kim
a. Điều kiện tự nhiên .
- Vị trí địa lý.
Xã Đại kim là một xã thuộc huyện Thanh Trì nằm ở phía Tây Nam của
thành phố Hà Nội, cách trung tâm Thành phố khoảng 10 km.
Xã có vị trí địa lý như sau:
- Phía Bắc giáp với xã Định Công và phường Khương Đình.
- Phía Đông giáp với xã Thịnh Liệt.
- Phía Nam giáp với xã Thanh Liệt.
- Phía Tây giáp với xã Tân Triều và phường Kim Giang (quận thanh
xuân).
- Qua số liệu kiểm kê theo chỉ thị 364 TTg thì tổng diện tích tự nhiên toàn
xã là 275,2 ha và được chia ở 4 thôn: thôn Kim lũ, thôn Kim giang, thôn Đại từ
và thôn Kim văn.
Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực
tập

- Địa hình, đất đai.
Là xã đồng bằng nên địa hình của xã Đại Kim chủ yếu là các chân vàn cao
và vàn nằm rải rác ở các thôn trong xã đang được nhân dân trồng màu và trồng
lúa. Trong xã vẫn còn một số Ýt diện tích chân vàn trũng cũng được nhân dân
trồng lúa nước (nhưng thường năng suất cao) hoặc nuôi thả cá. Độ cao trung
bình so với mặt biển của toàn xã khoảng 4 - 5 mét.
Nhìn chung toàn bộ đất đai xã Đại Kim là đất phù sa sông Hồng không
được bồi đắp hàng năm, có điều kiện thuận lợi cho thâm canh nông nghiệp, tuy
nhiên bên cạnh đó vẫn còn một số hạn chế như sự nghèo mùn ở những chân cao,
thành phần cơ giới nhẹ có dấu hiệu của sự bạc màu do đó khi canh tác cần bổ
sung thêm một số yếu tố dinh dưỡng cho đất để tăng cường hơn nữa chất lượng
đất khi sử dụng.
- Khí hậu thuỷ văn.
- Khí hậu: Điều kiện khí hậu của xã Đại Kim nói riêng và của toàn huyện
Thanh Trì nói chung đều thuộc vùng đồng bằng sông Hồng nên mang đặc điểm
khí hậu chung của vùng Đồng bằng sông Hồng là khí hậu nhiệt đới gió mùa
nóng Èm. Đây cũng là điều kiện khá thuận lợi để xã có thể phát triển việc đa
dạng hoá cây trồng, tuy nhiên nó cũng gây một số trở ngại nhất định cho việc
sinh trưởng và phát triển của cây trồng khi có sự đổi mùa.
- Lượng mưa: Qua thống kê tại trạm Láng một số năm gần đây cho thấy
tổng lượng mưa giữa các năm có sự thay đổi rất lớn. Tuy nhiên, tính trung bình
từ năm 1990 trở lại đây, tổng lượng mưa trung bình/năm đạt từ 1649 mm, chủ
yếu tập trung vào các tháng 5, 6, 7, 8 và 9. Vào các tháng này lượng mưa trung
bình /tháng đều vượt quá 200 mm, các tháng còn lại nói chung lượng mưa thấp
(khoảng 20 mm - 100 mm/tháng).
Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực
tập
- Chế độ nhiệt: Qua số liệu thống kê từ năm 1990 trở lại đây thấy nhiệt độ
trung bình qua các năm không có sự chênh lệch cao (dao động trong khoảng từ
23 - 24

0
C). Tính trung bình cả năm vào khoảng 24
0
C nhưng chế độ nhiệt trong
năm giữa các tháng có sự chênh lệch rõ rệt. Vào các tháng 5, 6, 7, 8 và 9, nhiệt
độ thường rất cao (lên tới 29
0
C - 30
0
C), trong khi đó vào các tháng 1, 12 là các
tháng có nhiệt độ thấp nhất trong năm (16
0
C - 18
0
C). Với sự chênh lệch nhiệt độ
nh vậy nên khi canh tác cây ngắn ngày cũng gặp phải một số khó khăn do đó khi
canh tác chúng ta cần lựa chọn, chú ý đến giống và thời vụ giữa các cây trồng
một cách hợp lý.
- Èm độ: Qua theo dõi số liệu về Èm độ từ năm 1990 trở lại đây cho thấy
Èm độ bình quân cả năm qua các năm thường giao động từ 79 - 82%. Giữa các
tháng Èm độ chênh lệch cũng không lớn tuy nhiên vào tháng 3 thường là tháng
Èm nhất, dao động trong khoảng từ 80 - 90%. Trong khi đó độ Èm vào các tháng
11, tháng 12 thường vào khoảng 70 - 80%
b. điều kiện kinh tế - xã hội.
* Tình hình dân số - lao động.
- Dân số: Theo số liệu thống kê thì hiện tại xã Đại Kim có 6478 nhân khẩu,
trong đó có 2985 nhân khẩu nông nghiệp và 3493 nhân khẩu phi nông nghiệp.
Toàn xã có 1527 hé trong đó số hộ nông nghiệp là 971 hộ chiếm 63,5% tổng số
hộ trong xã. Tốc độ tăng dân số hàng năm trung bình là 1,52%.
Về đời sống kinh tế văn hóa và trình độ dân trí trong xã qua điều tra cho

thấy xã có nền kinh tế phát triển khá mạnh do vậy đời sống văn hoá, tinh thần
của nhân dân cũng ở mức cao hơn so với nhiều vùng nông thôn khác thuộc khu
vực đồng bằng Bắc bộ. Hầu hết các gia đình đều có hệ thống nghe nhìn, 50 -
55% gia đình có ti vi, xe máy và các phương tiện đi lại khác. hầu hết các gia đình
Kinh tế & quản lý ĐC Chuyên đề thực
tập
đã được xây dựng khang trang, đường làng ngõ xóm đều đã được bê tông hoá
điều đó dẫn đến dân trí ngày được một nâng cao.
Dân cư của xã Đại Kim được phân bố tại 4 thôn theo biểu sau:
Biểu 1: Hiện trạng phân bố dân cư 2001
Tt Danh mục
Đơn vị
tính
Các thôn
Toàn
xã
Kim
văn
Kim
Lò
Kim
giang
Đại
từ
I Tổng sè hộ Hé 121 418 335 653 1527
1 Nông nghiệp Hé 96 342 189 344 971
2
Phi nông nghiệp Hé 25 76 146 309 556
II Tổng số nhân khẩu Người 520 1871 1359 2728 6478
1 Nông nghiệp Người 289 1218 512 966 2985

2 Phi nông nghiệp Người 231 653 847 1762 3493
Qua biểu hiện trạng phân bố dân cư năm 2001 của xã Đại Kim chóng ta
thấy số hộ phân bố ở các thôn là không đồng đều, cao nhất là thôn Đại từ với 653
hộ và thấp nhất là thôn Kim văn với 121 hộ. Mặt khác tỷ lệ số hộ nông nghiệp
giữa các thôn cũng có sự khác nhau và tỷ lệ số hộ phi nông nghiệp là cũng khác
nhau điều này dẫn đến phân bố lao trong xã không đều điều này cũng gây một số
khó khăn trong lao động sản xuất.
- Lao động: Theo số liệu thống kê từ các thôn và tổng hợp cho toàn xã cho
thấy tổng số lao động trong xã khoảng 2292 nguời, chiếm 44,8% tổng dân số
toàn xã trong đó:
+ Lao động nông nghiệp có 1290 người chiếm 43,1% tổng số lao động
trong xã