Nghiên cứu khoa học - Đề tài về Phòng, chống rửa tiền qua thị trường Bất động sản

1
Mục Lục
Lời nói đầu 2
I. Cơ sở khoa học về phòng chống rửa tiền qua thị trường Bất động sản.5
1. Một số khái niệm liên quan 5
3.2. Các tổ chức phòng chống rửa tiền 11
3.3. Thói quen sử dụng tiền mặt trong giao dịch 11
4. Một phương thức rửa ền thông qua bất động sản trên thế giới 14
4.3 Phương thức 3: Sử dụng công cụ có tính pháp lí 17
4.6 Phương thức 6: Sử dụng phương thức vay thế chấp 24
4.7 Phương thức 7: Các tổ chức đầu tư và tài chính 24
2.1. Thực trạng 1: Hàng tồn kho trong thị trường BĐS 29
2.4. Thực trạng 4: Các công ty đầu tư và kinh doanh BĐS phá sản, giải thể
nhiều, thua lỗ nặng 31
2.5. Thực trạng 5: Tồn tại nhiều lỗ hổng cho tội phạm rửa tiền 32
III. Phương hướng và giải pháp 41
1. Quan điểm về phòng chống rửa ền 41
2. Các giải pháp 41
3. Kiến nghị 46
Kết luận 47
Tài liệu tham khảo 49
2
Lời nói đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài
Không giống như các loại hình tội phạm kinh tế như lừa đảo, buôn lậu, trốn
thuế …, rửa tiền không ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống của người dân, nhưng về
lâu về dài nó lại có tác động tiêu cực kỳ to lớn đến nền kinh tế. Rửa tiền làm cho nền
kinh tế trở nên kém minh bạch tạo cơ hội cho các loại hình tội phạm kinh tế phát
triển. Ngược lại, ở một số quốc gia có các biện pháp phòng, chống rửa tiền đủ mạnh,
các đối tượng phạm tội sẽ rất khó để có thể sử dụng được những đồng tiền bất chính,
từ đó sẽ giúp giảm đáng kể các loại hình tội phạm khác, làm tăng độ minh bạch của

nền kinh tế.
Với Việt Nam, từ sau Đại hội Đảng VI năm 1986, nước ta bắt đầu có sự đổi
mới về kinh tế từ kế hoạch hóa tập trung, bao cấp sang nền kinh tế thị trường theo
định hướng xã hội chủ nghĩa. Tiếp sau đó là hàng loạt các sự kiện khác thể hiện sự hội
nhập sâu rộng của Việt Nam với nền kinh tế thế giới, ví dụ như việc nước ta gia nhập
WTO vào năm 2007. Đi kèm với quá trình hội nhập này là sự xuất hiện hàng loạt
nguồn vốn từ trong và ngoài nước đổ vào nền kinh tế. Và một số lượng không nhỏ số
3
vốn này được đưa vào nền kinh tế nước ta không nhằm mục đích thúc đẩy sản xuất,
kinh doanh mà là để hợp pháp hóa nguồn gốc của chúng. Có thể những nguồn vốn
này được hình thành từ các hoạt động phi pháp như buôn ma túy, buôn lậu, tham
nhũng…, khi được đưa vào thị trường, qua một số khâu trung gian thì chúng trở thành
những đồng tiền có nguồn gốc hợp pháp. Và một trong những con đường mà bọn tội
phạm thường sử dụng để rửa tiền là thông qua thị trường bất động sản.
Thật vậy, với tình hình hiện nay thì việc rửa tiền thông qua lĩnh vực bất động
sản ở nước ta là không hề khó khăn. Việc mua bán bất động sản đa phần thực hiện
bằng tiền mặt và hầu như không có sự giám sát nguồn gốc của những đồng vốn này.
Vậy nên việc phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản ở nước ta đang trở nên
cấp thiết hơn bao giờ hết. Nếu không bắt đầu làm quyết liệt ngay từ bây giờ thì chắc
chắn trong tương lai thị trường bất động sản nước ta sẽ bị lũng đoạn bởi các tổ chức
tội phạm trong và ngoài nước nhờ vào nguồn vốn dồi dào thu được từ hoạt động phi
pháp của chúng. Nhìn rộng hơn, hiện tượng này có thể ảnh hưởng tiêu cực tới cả nền
kinh tế.
Bắt đầu từ ngày 1 tháng 1 năm 2013, Luật phòng, chống rửa tiền bắt đầu có
hiệu lực và một trong các lĩnh vực chính mà bộ luật này hướng đến chính là thị trường
bất động sản. Đây có thể nói là một động thái tích cực nhằm minh bạch hóa nền kinh
tế của Việt Nam. Tuy nhiên, vẫn còn rất nhiều câu hỏi được đặt ra hiện nay. Liệu các
doanh nghiệp đã thật sự nhận thức được tác động của Bộ luật này đến thị trường Bất
động sản? Liệu Bộ luật này thật sự đã đáp ứng được yêu cầu phòng, chống rửa tiền
nhưng đồng thời không gây ra khó khăn cho các doanh nghiệp?

Tóm lại, việc nhận thức được mối quan hệ giữa thị trường Bất động sản với
công tác phòng, chống rửa tiền đang trở thành nhu cầu cấp thiết của không chỉ các
nhà làm luật, các doanh nghiệp mà còn với bất cứ ai đã, đang và sẽ tham gia thị
trường này.
4
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Hệ thống hóa các vấn đề lý luận về rửa tiền: khái niệm, nhân tố ảnh hưởng,
phương thức…
- Nghiên cứu kinh nghiệm phòng chống rửa tiền qua bất động sản ở một số
nước trên thế giới.
- Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động rửa tiền qua bất động sản ở Việt
Nam từ trước đến nay, dự báo tác động của Luật phòng, chống rửa tiền đến thị trường
trong thời gian tới. Từ đó đưa ra một số giải pháp, kiến nghị cho cơ quan Nhà nước
cũng như các tổ chức quốc tế.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu:
+ Hoạt động rửa tiền qua bất động sản ở các nước trên thế giới: thực trạng, xu
hướng, kinh nghiệm rút ra.
+ Hoạt động rửa tiền qua bất động sản ở Việt Nam: thực trạng, xu hướng, một
số giải pháp, kiến nghị.
- Phạm vi nghiên cứu
+ Quốc tế
+ Việt Nam
4. Cơ sở trong việc lựa chọn đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
Trên thế giới, “Rửa tiền”, “phòng, chống rửa tiền” có thể xem là những thuật
ngữ tương đối mới, chúng mới chỉ xuất hiện và được sử dụng thông dụng trong
khoảng mấy thập kỷ gần đây. Còn với Việt Nam thì những thuật ngữ này còn mới lạ
hơn nữa. Phải đến ngày 26/03/2002 thì Ngân hàng Nhà nước mới ban hành văn bản
đầu tiên có liên quan tới tới vấn đề phòng chống rửa tiền, đó là quyết định
226/2002/QĐ-NHNN. Vậy nên để có thể phân tích được một cách tương đối chính

xác về hoạt đồng này thì cần nghiên cứu ở cả trong và ngoài nước.
Mặc dù mỗi quốc gia có một hoàn cảnh, môi trường khác nhau nhưng việc
nghiên cứu các kinh nghiệm ở nước ngoài hoàn toàn có thể giúp ích cho các nhà làm
luật cũng như doanh nghiệp trong nước nhằm tránh được những sai lầm không đáng
có cũng như tiếp thu các bài học hữu ích.
5
5. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp chủ yếu được sử dụng là các phương pháp thu thập thông tin,
phân tích, so sánh, đối chiếu, dự báo.
6. Kết cấu đề tài
Đề tài được bố cục theo 3 chương chính như sau:
Chương 1: Cơ sở khoa học về phòng, chống rửa tiền qua bất động sản.
Chương 2: Thực trạng phòng, chống rửa tiền qua thị trường bất động sản ở Việt Nam.
Chương 3: Phương hướng và giải pháp.
I. Cơ sở khoa học về phòng chống rửa tiền qua thị trường Bất động
sản
1. Một số khái niệm liên quan
Theo khoản 1, điều 4 Luật phòng chống rửa tiền thì:
- Rửa tiền là hành vi của tổ chức, cá nhân nhằm hợp pháp hóa nguồn gốc của tài sản
do phạm tội mà có, bao gồm:
• Hành vi được quy định trong Bộ luật hình sự (điều 251).
Theo điều 251 Bộ luật Hình sự, tội hợp pháp hoá tiền, tài sản do phạm tội mà có
là hành vi thông qua các nghiệp vụ tài chính, ngân hàng hoặc các giao dịch khác
6
để hợp pháp hoá tiền, tài sản do phạm tội mà có hoặc sử dụng tiền, tài sản đó vào
việc tiến hành các hoạt động kinh doanh hoặc hoạt động kinh tế khác.
• Trợ giúp cho tổ chức, cá nhân có liên quan đến tội phạm nhằm trốn tránh
trách nhiệm pháp lý bằng việc hợp pháp hóa nguồn gốc tài sản do phạm tội
mà có.
• Chiếm hữu tài sản nếu tại thời điểm nhận tài sản đã biết rõ tài sản đó do

phạm tội mà có, nhằm hợp pháp hóa nguồn gốc tài sản.
- Giao dịch đáng ngờ là giao dịch có dấu hiệu bất thường hoặc có cơ sở hợp lý để
nghi ngờ tài sản trong giao dịch có nguồn gốc từ hoạt động tội phạm hoặc liên quan
tới rửa tiền.
- Giao dịch có giá trị lớn là giao dịch bằng tiền mặt, bằng vàng hoặc ngoại tệ tiền mặt
có tổng giá trị bằng hoặc vượt mức do cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền quy
định, được thực hiện một hoặc nhiều lần trong một ngày.
- Chủ sở hữu hưởng lợi là cá nhân có quyền sở hữu trên thực tế một tài khoản, có
quyền chi phối khi khách hàng thực hiện giao dịch cho cá nhân này hoặc cá nhân có
quyền chi phối một pháp nhân hoặc một thỏa thuận ủy thác đầu tư.
- Bất động sản: theo khoản 1, điều 174 Luật dân sự thì Bất động sản là các tài sản bao
gồm:
• Đất đai.
• Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó.
• Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
• Các tài sản khác do pháp luật quy định.
- FATF: lực lượng đặc nhiệm tài chính quốc tế, chuyên chống rửa tiền và tài trợ
khủng bố trên bình diện quốc tế.
2. Đặc điểm của rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản
2.1 Trải qua nhiều giai đoạn khác nhau
Cũng giống như trong các lĩnh vực khác, hoạt động rửa tiền trong lĩnh vực bất
động sản được chia làm 3 giai đoạn chính.
7
• Giai đoạn 1: giai đoạn cài đặt (placement). Đây là giai đoạn đưa tiền bất hợp pháp
vào lưu chuyển trong hệ thống kinh tế tài chính. “Cài đặt” được coi là thao tác đầu
tiên của hoạt động rửa tiền nhằm chuyển đổi các khoản tiền do phạm tội mà có sang
các hình thức hợp pháp khác và đưa vào các chu trình kinh tế tài chính. Giai đoạn này
được coi là khó khăn nhất đối với bọn tội phạm vì tiền và tài sản có được là bất hợp
pháp và đang bị các cơ quan điều tra theo dõi, hơn nữa Nhà nước và các cơ quan đặt

ra nhiều quy chế để “đón lõng” bọn tội phạm này, ví dụ như: quy định lượng tiền mặt
được đưa qua biên giới, được phép thanh toán, quy định về khai báo mở tài khoản
ngân hàng. Ở giai đoạn này, bọn tội phạm cố gắng chuyển những tờ giấy bạc “bẩn”
sang đơn vị tiền tệ lớn hơn, sec tiền mặt hoặc trực tiếp dùng những đồng tiền đó mua
các nhà hàng, khách sạn, các công ty kinh doanh máy bán hàng tự động, các sòng bạc,
các tiệm rửa xe,…
• Giai đoạn 2: giai đoạn phân loại, chia nhỏ (layering). Tại giai đoạn này sẽ diễn ra
quá trình tích tụ và quay vòng các khoản tiền sau khi chúng đã thâm nhập vào hệ
thống tài chính. Hàng ngàn thao tác nghiệp vụ được thực hiện làm cho đồng tiền
chuyển dịch khắp nơi, quay vòng nhiều lần để xóa đi dấu vết tội phạm, cắt đứt một
cách giả tạo mối liên hệ giữa tài sản và tổ chức tội phạm. Bọn tội phạm muốn rửa
những số tiền lớn thường tìm đến các quốc gia có hệ thống luật doanh nhiệp thông
thoáng, hệ thống pháp luật về bảo mật ngân hàng ít khắt khe hoặc những quy định về
phòng chống rửa tiền còn lỏng lẻo để thành lập các công ty phục vụ cho hoạt động rửa
tiền. Dưới những vỏ bọc an toàn, những đồng tiền bẩn được luân chuyển không
ngừng và dần trở thành “sạch sẽ”. Bên cạnh đó, bọn tội phạm có thể nhờ danh của
người khác để mua các tài sản có giá trị lớn (chứng khoán, ô tô, máy bay, sec du lịch)
để tránh bị nghi vấn. Sòng bạc cũng có thể trở thành một nơi lý tưởng để làm sạch
đồng tiền vì tại một số nước việc kinh doanh các sòng bạc không bị cấm, các sòng bạc
lại có thể chấp nhận tiền mặt. Khi thắng bạc, bọn tội phạm dễ dàng rút sec tại các
ngân hàng của sòng bạc và số tiền thắng bạc cũng có thể được coi là hợp pháp.
8
• Giai đoạn 3: giai đoạn hòa nhập (intergration). Đây là giai đoạn cuối cùng trong
quy trình rửa tiền. Sau khi tiền “bẩn” trở nên tương đối “sạch” thì bọn tội phạm bắt
đầu đầu tư một cách hợp pháp vào hoạt động sản xuất kinh doanh dưới các hình thức
như vốn đầu tư cho các doanh nghiệp, các khoản vay cá nhân, cổ phiếu, tín phiếu, bất
động sản… Việc đầu tư vào các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh sẽ làm gia tăng giá
trị cho đồng tiền của bọn tội phạm, trộn lẫn đồng tiền hợp pháp và bất hợp pháp, đây
cũng là công đoạn khó khăn để có thể xác định hành vi cấu thành tội phạm.
2.2 Lượng vốn lớn

Lượng vốn đổ vào thị trường bất động sản là rất lớn. Ở Việt Nam, theo thống
kê của Bộ Xây dựng thì dư nợ tín dụng liên quan đến bất động sản hiện nay đã lên tới
1 triệu tỷ VNĐ. Đó là ở cấp độ vĩ mô, còn ở cấp độ vi mô, giá bất động sản ở nước ta
hiện nay, đặc biệt là các thành phố lớn đang ở mức rất cao so với thu nhập trung bình
của người dân. Những căn hộ chung cư thương mại hiện nay có giá thấp nhất cũng
trong khoảng 1,2 tỷ đồng. Cá biệt có những căn hộ ở D’.Palais de Louis (Nguyễn Văn
Huyên, Hà Nội), Vincom Center (Lê Thánh Tôn, TP HCM), có giá lên tới hàng triệu
USD. Qua đó có thể thấy rằng, khi mua bán trót lọt những bất động sản có giá trị lớn
như vậy thì đồng nghĩa với việc các tổ chức tội phạm có thể rửa được một số tiền rất
lớn.
2.3 Khó kiểm soát được lượng vốn chảy vào bất động sản
Với tình hình nước ta hiện nay, trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa
đất nước, nhu cầu vốn để xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng cũng như các dự án bất
động sản là rất lớn. Bởi vậy Nhà nước ta có rất nhiều chính sách khuyến khích đầu tư
vào thị trường bất động sản mà không quá coi trọng vào việc kiểm soát nguồn gốc của
những nguồn vốn đó.

Ở các nước phát triển, các giao dịch mua, bán, thế chấp… đều sử dụng tài
khoảng ngân hàng để thanh toán tiền, hạn chế sử dụng tiền mặt. Nhưng Việt Nam lại
khác, chưa có bộ luật nào quy định các giao dịch liên quan đến bất động sản phải
9
được thực hiện thông qua ngân hàng. Do đó, tiền bẩn hoàn toàn có thể được sử dụng
để giao dịch mà không có bất cứ sự nghi ngờ nào từ cơ quan chức năng.
Cùng với sự khuyến khích đầu tư cũng như sự lỏng lẻo trong công tác kiểm
soát nguồn vốn, Việt Nam hiện nay gần như không có khả năng kiểm soát được lượng
vốn chảy vào thị trường bất động sản. Và đây chính là một trong những kẽ hở rất lớn
mà bọn tội phạm rửa tiền có thể lợi dụng.
2.4 Đa dạng về loại hình và cách thể hiện
Với lĩnh vực bất động sản, có rất nhiều cách để che dấu nguồn gốc của nguồn
vốn mà người ta dùng để mua bất động sản. Họ có thể mua bất động sản dưới tên của

người thân, bạn bè… Họ cũng có thể mua đất đai, nhà ở, công trình… và thế chấp
ngay bất động sản đó để có ngay một lượng tiền hợp pháp. Đặc biệt, với những tổ
chức tội phạm cỡ lớn thì chúng hoàn toàn có thể đầu tư một dự án bất động sản phục
vụ cho việc rửa tiền.
3. Các nhân tố ảnh hưởng đến việc chống rửa tiền qua thị trường bất động sản
3.1. Luật pháp
Việc chống lại các hoạt động phi pháp như rửa tiền phụ thuộc rất nhiều vào hệ
thống luật pháp. Với những quốc gia có hệ thống luật pháp chặt chẽ trong lĩnh vực tài
chính, bất động sản… thì sẽ ngăn chặn tốt các hoạt động rửa tiền từ các tổ chức tội
phạm trong và ngoài nước. Còn với những quốc gia có hệ thống pháp luật lỏng lẻo
hoặc có những khe hở thì sẽ là thiên đường để bọn tội phạm hợp pháp hóa tài sản bất
chính của chúng.
Trên thế giới, các bộ luật về phòng chống rửa tiền đã xuất hiện từ cách đây
hàng thập kỷ. Ví dụ như: ở Mỹ, cơ sở pháp lý đầu tiên của Mỹ về chống rửa tiền là
luật bảo mật ngân hàng ra đời năm 1970 (Bank Secrecy Act). Luật về bảo mật ngân
hàng ra đời và được áp dụng trong một thời gian dài cho đến năm 1986, một đạo luật
riêng về chống rửa tiền mới ra đời (Money Laundering Control Act). Sau đó hai năm,
đạo luật về phòng chống ma túy (Anti- drug Abuse Act of 1988) ra đời, đưa ra những
điều lệ làm gia tăng đáng kể mức hình phạt và đòi hỏi sự nghiêm ngặt, chính xác
10
trong điều tra, phát hiện ra các tài liệu ghi chép về lượng tiền mặt từ hoạt động làm
tiền cụ thể. Đồng thời luật này cũng mở rộng định nghĩa về các định chế tài chính
sang cả những người làm môi giới xe hơi, bất động sản và yêu cầu các tổ chức này
cũng phải thực hiện việc lưu trữ và báo cáo các giao dịch tiền tệ lớn với cơ quan
chuyên trách. Tiếp theo đó, năm 1992, đạo luật chống rửa tiền Annunzio- Wylie
(Annunzio- Wylie Anti- Money Laundering Act) ra đời. Đạo luật củng cố thêm cho
các phê chuẩn trong luật bảo mật ngân hàng, yêu cầu thêm về việc xác nhận các điện
chuyển tiền và thông báo, hướng dẫn thành lập ban cố vấn luật bảo mật ngân hàng
(Bank Secrecy Act Advisory Group). Năm 1994, luật về ngăn chặn rửa tiền (Money
Laundering Suppression) ra đời. Luật này đưa thêm các quy định về việc các ngân

hàng đại lý cũng cần phải hoàn thiện hệ thống báo cáo các giao dịch đáng ngờ. Điều
mới hơn so với các luật khác của luật này là nó điều chỉnh vai trò và trách nhiệm của
các công ty dịch vụ tiền tệ trong phòng chống rửa tiền. Gần đây nhất, Mỹ đã cho ra
đời đạo luật về thông tin tình báo và ngăn chặn khủng bố vào năm 2004 (Intelligence
Reform & Terrorism Prevention Act of 2004). Đạo luật yêu cầu các định chế tài chính
phải luôn sẵn sàng báo cáo và cung cấp thông tin về các giao dịch chuyển tiền bằng
điện giữa các nước để phục vụ công cuộc chống rửa tiền và khủng bố. Nhờ sự cập
nhật hệ thống cơ sở pháp lý một cách thường xuyên nên mặc dù là trung tâm tài chính
của thế giới nhưng Mỹ không phải là nơi tội phạm rửa tiền có thể lợi dụng để thực
hiện hành vi phạm pháp của mình.
Còn với Việt Nam thì những thuật ngữ này còn khá mới lạ. Cho đến
26/03/2002 thì Ngân hàng Nhà nước mới ban hành văn bản đầu tiên có liên quan tới
tới vấn đề phòng chống rửa tiền, đó là Nghị định số 74/2005/NĐ-CP. Và phải 7 năm
sau, tức năm 2012, thì Luật phòng chống rửa tiền mới ra đời và có hiệu lực từ ngày 1
tháng 1 năm 2013, đã bước đầu đi vào nền kinh tế quốc gia. Như vậy với Việt Nam có
thể thấy rằng hệ thống luật pháp về phòng chống rửa tiền vẫn chưa thật sự hoàn thiện.
11
3.2. Các tổ chức phòng chống rửa tiền
Khi Nghị định 74/2005/NĐ-CP được ban hành, một cơ quan trực thuộc Ngân
hàng Nhà nước cũng được thành lập là Trung tâm thông tin phòng, chống rửa tiền
(sau này là Cục phòng, chống rửa tiền) trực thuộc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
Theo điều 14 của Nghị định 74/2005/NĐ-CP, cơ quan này có chức năng làm đầu mối
tiếp nhận và xử lý thông tin. có quyền yêu cầu các cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan
cung cấp tài liệu, hồ sơ các thông tin về các giao dịch đáng ngờ hoặc cần phải báo
cáo. Có thể nói cơ quan này là trung tâm của cuộc chiến chống rửa tiền tại thời điểm
đó. Nhưng đáng tiếc, trong 6 năm kể từ ngày hoạt động, cơ quan này không hề phát
hiện được một vụ rửa tiền nào.
Cũng tương tự như Cục phòng, chống rửa tiền của Việt Nam, Mỹ cũng có một
cơ quan có chức năng tương tự là The Financial Crimes Enforcement Network
(Fincen). Cơ quan này trực thuộc Bộ Tài Chính Mỹ. Chức năng chính của cơ quan

này là thu thập, phân tích, phổ biến các thông tin có liên quan đến tội phạm tài chính,
đặc biệt là có liên quan đến rửa tiền. Tuy nhiên, điểm khác biệt của Cơ quan này so
với Cục phòng, chống rửa tiền của Việt Nam là bao quanh nó có rất nhiều cơ quan hỗ
trợ như Hải quan, Cảnh sát, các tổ chức tài chính… Các cơ quan này hợp tác với nhau
tạo nên một mạng lưới phòng chống rửa tiền rất chủ động và hiệu quả. Đây có coi là
một kinh nghiệm cho các cơ quan chức năng của Việt Nam học tập.
3.3. Thói quen sử dụng tiền mặt trong giao dịch
Không giống như các quốc gia phát triển, người dân Việt Nam hiện nay vẫn
chuộng hình thức thanh toán bằng tiền mặt hơn so với sử dụng thẻ, tài khoản ngân
hàng. Nguyên nhân chính của hiện tượng này là do sự bất tiện của việc sử dụng thẻ,
tài khoản ngân hàng so với sử dụng tiền mặt. Cùng với đó là người dân không tin
tưởng vào hệ thống ngân hàng hiện nay, họ cảm thấy an toàn hơn khi sử dụng tiền
mặt để thanh toán.
12
Đây chính là điều kiện tốt cho tội phạm rửa tiền bùng phát. Một nền kinh tế sử
dụng nhiều tiền mặt sẽ tạo ra nhiều khoảng tối, các cơ quan chức năng không thể
kiểm soát được dòng chảy của đồng tiền. Họ không biết giá trị thật của các giao dịch,
nguồn gốc của nguồn tiền được dùng để giao dịch. Từ đó dẫn đến khó kiểm soát được
hoạt động rửa tiền.
Dưới đây là một số vụ án tiêu biểu thể hiện sự khác biệt của quá trình điều tra
rửa tiền mặt và tiền gửi ngân hàng ở Mỹ.
Ví dụ 1: El Dorado là tên của một lực lượng đặc nhiệm được hình thành dưới sự hợp
tác của cục hải quan, phòng điều tra tội phạm tài chính và một số bang, liên bang
năm 1992. Lực lượng này được thành lập nhằm mục tiêu chống lại tội phạm tài chính
ở mọi cấp độ. Hiện nay tổ chức này có trên 260 thành viên đến từ trên 55 cơ quan
thực thi pháp luật tại New York và New Jersey. Kể từ khi thành lập đến nay, lực
lượng đặc nhiệm này đã bắt giữ trên 2000 đối tượng và tịch thu tài sản của bọn tội
phạm đạt khoảng 580 triệu USD. Một số cuộc điều tra đáng chú ý của tổ chức này đó
là:
• Chiến dịch Meltdown: trong chiến dịch này, lực lượng đặc nhiệm El Dorado đã

tiến hành điều tra và đóng cửa một lượng lớn những cơ sở kinh doanh có liên
quan đến hoạt động rửa tiền từ buôn bán thuốc phiện. Tại New York, lực lượng
này đã bắt giữ 26 đối tượng và tịch thu 2,8 triệu USD tiền mặt cùng với một lượng
vàng tương đương 1,4 triệu USD, một lượng kim cương tương đương 1 triệu USD.
• Chiến dịch Wirecutter: kết quả của chiến dịch này là có 42 đối tượng liên quan
đến rửa tiền bị bắt giữ và tịch thu một lượng tiền và tài sản tương đương 8,2 triệu
USD. Vụ điều tra này còn đánh một mốc quan trọng là cuộc điều tra đầu tiên dẫn
độ tội phạm rửa tiền từ Colombia về Mỹ.
Ví dụ 2: Chiến dịch Polar Cap
13
Đây là chiến dịch do ban chỉ đạo phòng chống ma túy Mỹ tiến hành vào cuối những
năm 1980. Có 2 ngân hàng đệ trình báo cáo về những hành vi đáng ngờ liên quan
đến những thay đổi trong hoạt động kinh doanh của khách hàng. Hai báo cáo này
cùng với một phân tích về các báo cáo giao dịch tiền tệ do sở Hải quan Mỹ tiến hành
đã dẫn đến một cuộc điều tra có quy mô quốc gia. Tại một ngân hàng, một nhân viên
đã phát hiện thấy một khách hàng vốn là người buôn bán trang sức, đang gửi những
khoản tiền mặt lớn trị giá 25 triệu USD trong vòng 3 tháng mà điều này thì không hề
tương xứng với hoạt động kinh doanh thông thường của ông ta. Bởi vậy các ngân
hàng đã nộp các báo cáo giao dịch tiền tệ CTR (Currency Transaction Report) theo
yêu cầu về những khoản tiền mặt lớn trị giá trên 10.000 USD trong một ngày giao
dịch với khách hàng này. Ngoài ra ngân hàng cũng đã thông báo cho bộ phận Điều
tra hình sự của IRS (IRS – CID: Internal Revenue Service Criminal Investigation
Division). Tại một ngân hàng khác, một nhân viên giám sát thấy nghi ngờ khi một
khách hàng, vốn là chủ một cửa hàng tạp hóa và cung cấp dịch vụ đổi tiền mặt lấy
chi phiếu, ngừng việc thu hồi tiền mặt từ những chi phiếu mà ông ta gửi tại ngân
hàng. Ngân hàng đã thông báo thay đổi này cho cơ quan thi hành luật pháp. Kết quả
là hai ngân hàng báo cáo về hành vi đáng ngờ này đã góp phần phát hiện và phá vỡ
một chương trình rửa tiền với số lượng 1,2 tỷ USD trong 2 năm, bắt giữ 127 người,
tịch thu một tấn cocaine và kết tội một ngân hàng nước ngoài.
Qua một số ví dụ trên ta có thể thấy rằng, khi bọn tội phạm sử dụng tiền mặt,

không giao dịch, thực hiện hành vi rửa tiền thông qua hệ thống ngân hàng thì các cơ
quan chức năng chỉ có thể phát hiện hành vi này sau khi phát hiện ra hành vi tội phạm
nguồn như buôn ma túy, tham nhũng… Còn khi giao dịch thông qua hệ thống ngân
hàng, các cơ quan chức năng hoàn toàn có thể phát hiện được các giao dịch đáng ngờ
và từ đó điều tra, xác định được hành vi đó là rửa tiền hay không một cách trực tiếp,
14
thậm chí kết quả của cuộc điều tra rửa tiền còn là cơ sở để phát hiện ra hành vi tội
phạm nguồn.
4. Một phương thức rửa tiền thông qua bất động sản trên thế giới
• Sử dụng tiền cho vay và vay có thế chấp.
• Sử dụng các chuyên gia phi tài chính.
• Sử dụng các khoản chi phí của công ty.
• Thao tác thẩm định hoặc xác định giá trị của một tài sản.
• Sử dụng các công cụ tiền tệ.
• Sử dụng các chương trình thế chấp.
• Sử dụng các đề án đầu tư và các tổ chức tài chính.
• Sử dụng tài sản để che giấu tiền được tạo ra bởi các hoạt động bất hợp pháp.
4.1 Phương thức 1: Sử dụng tiền cho vay và vay có thế chấp
Các khoản vay liên công ty đã trở thành một công cụ thường xuyên được sử
dụng như một phương thức để huy động vốn. Có thể thấy những khoản cho vay này
có thể được sắp xếp nhằm làm công chúng biết nhiều hơn về các công ty đó. Lượng
vốn đi vay thường được đổ vào lĩnh vực bất động sản. Phương thức này thường được
tận dụng để đạt được nhiều mục đích cùng lúc song tùy thuộc vào cách thức mà các
khoản vay được cấu trúc. Có hai phương pháp chính là cho vay và vay có thế chấp
bằng bất động sản.
Cho vay
Tội phạm rửa tiền thường dùng cách thức cho vay trực tiếp hoặc gián tiếp thông
qua việc mua cổ phần của các quỹ đầu tư bất động sản. Về cơ bản, các tên tội phạm sẽ
cho vay tiền trực tiếp hoặc đầu tư vào các quỹ tín thác để tạo ra nguồn gốc hợp pháp
của nguồn tiền. Thông thường những người đi vay, quỹ tín thác này sẽ đầu tư vào bất

động sản. Mục đích của những khoản cho vay này là để cung cấp cho các nguồn tiền
xuất hiện của tính hợp pháp và để ẩn danh tính thực sự của bên trong các giao dịch
hoặc bản chất thực sự của các giao dịch tài chính liên quan với nó.
Hộp 1
15
Nghiên cứu trường hợp 1.1: Tiền thu buôn bán ma túy rửa qua bất động sản
Một cá nhân thành lập ba công ty. Đối với một trong những công ty ông ta nắm giữ
cổ phiếu không ghi tên. Để che giấu sự tham gia của mình trong các công ty thì
ông ta đã sử dụng một người khác đại diện cho mình. Ở mỗi công ty, người đại
diện pháp lý mở tài khoản ngân hàng tại ba ngân hàng nước ngoài khác nhau. Sau
đó, ba công ty này sẽ thiết lập một chương trình cho vay qua lại để chuyển giao,
tạo lớp và tích hợp tiền phạm tội của mình.Trong quá trình này, họ có thể đánh
đồng, trộn lẫn số tiền phạm tội với các khoản vốn có nguồn gốc hợp pháp.
Sau đó, người đàn ông kể trên có thể mua bất động sản bằng nguồn vốn đi vay qua
lại giữa các công ty.
Vay có thế chấp bằng bất động sản
Trong trường hợp này, một tổ chức tài chính cho vay tiền trên cơ sở thế chấp tài
sản do người vay đứng tên. Tuy nhiên, tài sản thế chấp cho tổ chức tài chính bắt
nguồn từ các hoạt động tội phạm hoặc khủng bố. Mặc dù các tổ chức tài chính có
nghĩa vụ phải tiết lộ sự tồn tại của các khoản vay này trên một hồ sơ quản trị rủi ro, có
những trường hợp mà phân tích này có thể chứa những thiếu sót. Trường hợp mà tài
sản thế chấp không được nhắc đến trong hợp đồng vay hoặc thông tin không đáng tin
cậy như vị trí địa lý và giá trị của tài sản thế chấp nên rất khó khăn để nhận ra một
khoản vay quay vòng.
Hộp 2
Nghiên cứu trường hợp 1.2: Rửa tiền thông qua hình thức vay có thế chấp
Một cá nhân thành lập một công ty. Ông ta đã sử dụng một người đàn ông có lí lịch
trong sạch làm đại diện nhằm che giấu sự tham gia của mình. Doanh nghiệp này sở
hữu các bất động sản được mua bởi tiền bất hợp pháp. Sau đó, doanh nghiệp này
đề nghị ngân hàng cho vay một khoản tiền và thế chấp bằng các bất động sản

doanh nghiệp đang nắm giữ. Như vậy, doanh nghiệp này đã có được một số tiền
vốn với nguồn gốc trong sạch.
16
4.2 Phương thức 2 : Sử dụng các chuyên gia phi tài chính
Một số trường hợp cho thấy bọn tội phạm và khủng bố đã sử dụng các chuyên
gia hoặc công nghệ để truy cập vào thông tin nội bộ của các tổ chức tài chính. Điều
này sẽ gây ảnh hưởng đến quá trình xác định điều kiện cho một khoản vay thế chấp,
mở tài khoản ngân hàng và ký kết hợp đồng sản phẩm tài chính. Có một hình thức
khác là sử dụng các tài khoản ngân hàng được mở dưới tên của các chuyên gia phi tài
chính để thực hiện các giao dịch tài chính khác nhau. Ví dụ như gửi tiền mặt, phát
hành và thanh toán tiền mặt kiểm tra, gửi và nhận chuyển tiền quốc tế,… có thể là
trực tiếp thông qua các tài khoản tiết kiệm truyền thống.
Hộp 3
Nghiên cứu trường hợp 2.1: Lợi dụng một sàn giao dịch BĐS để rửa tiền
(Nhận dạng hành vi phạm tội: nghi ngờ khủng bố tài chính)
Một người được ủy quyền tiếp cận một sàn bất động sản ở nước ngoài để mua bất
động sản tại nước đó. Đồng thời, người này cũng yêu cầu sàn giao dịch bất động
sản đứng ra vay một khoản tiền. Ngân hàng đã từ chối giao dịch này do nghi ngờ
có sự lợi dụng sàn giao dịch bất động sản và các hoạt động phi tài chính nhằm cố ý
che giấu danh tính của chủ sở hữu thật sự. Do đó ngân hàng này đã gửi một báo
cáo giao dịch đáng ngờ.
Theo phân tích của các đơn vị tình báo tài chính, một trong những thành viên hội
đồng quản trị của sàn giao dịch bất động sản đã bị phát hiện có liên quan đến một
tổ chức khủng bố.
Quản lý, Quản trị công ty
Đã có trường hợp tài liệu của các chuyên gia phi tài chính tiếp cận hoạt động
của bọn rửa tiền và khủng bố không chỉ để tạo ra vỏ bọc pháp lý mà còn để quản lý
các công ty có hành động phi pháp này. Họ tiếp cận các dữ liệu tài chính của công ty
17
với vai trò trực tiếp trong việc thực hiện các giao dịch tài chính thay mặt cho khách

hàng của họ nhưng lại làm cho những người khác gần như không nhận ra sự tham gia
của họ.
Hộp 4
Nghiên cứu trường hợp 2.4: Lạm dụng tài khoản khách hàng của các giao dịch
viên.
Một công ty mua bán tài sản được khách hàng ủy quyền cho sử dụng tài khoản của
mình để giao dịch. Công ty này giao tài khoản cho giao dịch viên phụ trách khách
hàng đó. Trong quá trình được ủy quyền giao dịch, ngoài một số lượng đáng kể các
giao dịch thường xuyên bằng tiền mặt hoặc cổ phiếu của khách hàng, giao dịch
viên cũng có thể lợi dụng tài khoản của khách hàng để làm vỏ bọc cho các khoản
tiền đầu tư vào bất động sản. Nhờ đó mà những khoản tiền bẩn này đã được minh
bạch hóa nguồn gốc.
4.3 Phương thức 3: Sử dụng công cụ có tính pháp lí
Công cụ có tính pháp lí - đó là tính hợp pháp của tất cả các hoạt động và các
giao dịch hợp pháp (ví dụ như: tín thác, ủy thác) cái mà sẽ che giấu quyền sở hữu,
mục đích, các hoạt động và giao dịch tài chính có liên quan đến các hoạt động trái
pháp luật. Trên thực tế thì các trường hợp này rất phổ biến đặc biệt là các hoạt động
rửa tiền. Việc lạm dụng này dùng để trốn thuế, hoạt động trong các khu vực tự do
thương mại hay các hoạt động bí mật của các ngân hàng danh tiếng và hợp pháp; tuy
nhiên, điều này có thể xảy ra ở bất cứ ngành kinh doanh nào có thể khai thác .
Ngoài việc che giấu người thực sự được lợi từ các hoạt động luân chuyển tiền
tệ này thì các hoạt động này còn tạo ra các nguồn thu nhập hợp pháp. Cùng với các
công ty ma họ còn có các công ty tuyệt đối hợp pháp nhưng thỉnh thoảng lại thực hiện
các phi vụ rửa tiền. Điều này được minh chứng bằng một số công ty quản lý tài sản
18
hoặc các công trình xây dựng. Những hoạt động này ngày càng nhiều ở các công ty
do bon tội phạm sở hữu hoặc chi phối.
Các tổ chức hợp pháp
Việc sử dụng các tổ chức hợp pháp như Quỹ ủy thác là một nguyên tắc quan
trọng trong các phi vụ rửa tiền. Trong môi trường biến động, các tổ chức hợp pháp có

thể tạo ra lợi nhuận thực sự hoặc là đích đến cuối cùng của dòng tiền. Sự tồn tại tự
nhiên hay sự phát triển của các quỹ ủy thác thác là do sự kém minh bạch trong thị
trường và do đó dẫn đến các hậu quả nghiêm trọng.
- Các Quỹ ủy thác gần đây có thể được hình thành mà không cần các giấy tờ đảm
bảo.
- Mặc dù có thể xác minh các Quỹ ủy thác nhưng trong một số trường hợp không
yêu cầu phải xác minh người gửi cụ thể.
- Các ngân hàng không có nghĩa vụ thẩm tra các Quỹ ủy thác và cũng không cần
công khai các giấy tờ, văn bản liên quan.
- Trong các loại Quỹ ủy thác, Tín thác tùy ý có thể thay đổi người hưởng tài sản
do đó có thể bảo vệ, giữ kín người được hưởng đến tận khi tài sản được chuyển giao.
- Quỹ ủy thác có thể được dùng để quản lý cổ phần của một công ty mà có thể
tạo khó khăn cho người khác khi muốn xác định người được hưởng tài sản được quản
lý bởi các quỹ tín thác.
Trong những trường hợp này, nó có thể rất khó khăn, nếu không nói là không
thể, cho một ngân hàng hoặc tổ chức tài chính khác thực hiện theo các chính sách
nhận biết khách hàng áp dụng tại quốc gia hoặc vùng lãnh thổ đó.
Hộp 5
Nghiên cứu trường hợp 3.2: Sử dụng ủy thác để mua bất động sản
19
( Hành vi phạm tội: nghi ngờ gian lận thuế nghiêm trọng)
Hai quỹ ủy thác được thành lập trong một trụ sở ở nước ngoài của một công ty
luật. Quỹ ủy thác đã được yêu cầu chấp nhận hai yêu cầu thanh toán của một
ngân hàng để mua bất động sản. Các liên lạc giữa người ủy thác và người được
ủy thác luôn luôn diễn ra thông qua các công ty luật. Hoạt động ủy thác đó đã
được sử dụng để che giấu danh tính của người thực sự được hưởng lợi.
Theo thông tin thu được cung cấp bởi các cán bộ chức năng, những người
hưởng lợi của quỹ ủy thác là cá nhân của A và B, là những người quản lý của
hai công ty, được thành lập tại Bỉ là đối tượng của một cuộc điều tra tư pháp về
vụ việc gian lận thuế nghiêm trọng. Một phần của số tiền trong các quỹ ủy thác

có thể có nguồn gốc từ hoạt động tội phạm của các công ty.
Công ty ma
Một công ty ma là một công ty được hình thành, nhưng trong đó không có các
tài sản có giá trị lớn hoặc các hoạt động, hoặc nó là một pháp nhân không có hoạt
động hoặc hoạt động trong thẩm quyền không được đăng ký trong giấy phép kinh
doanh. Công ty ma có thể được thiết lập ở nhiều quốc gia, trong đó có một số trung
tâm tài chính ở nước ngoài và phải nộp thuế ở nơi cư trú. Ngoài ra, cấu trúc quyền sở
hữu có thể tồn tại dưới một loạt các hình thức. Cổ phiếu có thể được ban hành bởi một
thể nhân hoặc pháp nhân và họ có thể ở dạng được thể hiện danh tính tên hoặc không.
Một số các công ty ma có thể được thiết lập cho một mục đích duy nhất chẳng hạn
như nắm giữ một tài sản. Những hoạt động của công ty này có thể được thiết lập cho
một loạt các mục đích như quản lý nhiều tài sản, trong đó tạo điều kiện để trộn lẫn các
tài sản hợp pháp và bất hợp pháp.
20
Khả năng giấu tên được cho là một yếu tố quan trọng trong việc sử dụng các
công ty ma. Chúng có thể được sử dụng để che giấu danh tính thật của những người
chủ sở hữu thật sự hoặc người kiểm soát công ty.
Đặc biệt, nó cho phép thực hành về các hình thức cổ phần, do cổ phần không
cần công khai tên người sở hữu, cùng với sự thiếu hợp tác về thu thập thông tin thể
hiện sự thách thức khi tìm kiếm để xác định chủ sở hữu cuối cùng được hưởng lợi ích.
4.4 Phương thức 4: Làm sai lệch quá trình định giá, thẩm định giá
Định giá giá trị thực của tài sản liên quan đến bất động sản hoặc đánh giá thấp
một tài sản nằm trong một chuỗi các hoạt động mua và bán. Giá trị tài sản có thể rất
khó để ước tính, đặc biệt là trong trường hợp tài sản có thể được coi là không điển
hình, chẳng hạn như phức hợp khách sạn, sân golf, trung tâm hội nghị, trung tâm mua
sắm và nhà nghỉ. Khó khăn này tiếp tục tạo điều kiện cho việc hoạt động khi tài sản
đó được định giá mà không đúng giá trị thật.
Giao dịch trên giá BĐS
Các BĐS được định giá rất cao nhằm đạt được mức vay thế chấp cao nhất có
thể. Thủ thuật này được sử dụng thông qua những sai lệch trong thẩm định hoặc bằng

việc thiết lập một vụ mua bán thành công. Những bất động sản có nhiều giá trị đi kèm
như khu phức hợp khách sạn, sân golf,… thường dễ bị nâng giá.
Khi đề nghị vay thế chấp, tội phạm thường nộp các loại giấy tờ giả có liên quan
đến việc xác định giá trị của BĐS. Thêm vào đó, chúng thường dùng những cá nhân
hoặc các công ty đại diện như một bên tham gia hợp đồng. Danh sách thành phần
tham gia (ví dụ như giám đốc, người đại diện…) được thay đổi liên tục. Trong một số
trường hợp, khi khoản nợ đến hạn phải trả mà người vay không có khả năng thanh
21
toán. Ngân hàng tìm cách thu hồi nợ từ người đứng ra đi vay mới nhận ra rằng anh ta
không biết ai là chủ thật sự của công ty anh ta đang điều hành.
Giao dịch dưới giá trị bất động sản
Những tên tội phạm thường ghi thấp giá trị của bất động sản được ghi trong
hợp đồng thanh toán. Nói cách khác, số tiền ghi trong hợp đồng thấp hơn so với cái
giá thực mà chúng phải trả cho người bán. Mức giá ghi trong hợp đồng được trả bằng
số tiền từ một khoản vay thế chấp, trong khi đó phần còn lại được trả cho người bán
bằng tiền mặt có nguồn gốc từ các hoạt động phi pháp. Đây gọi là giao dịch ngầm.
Sau đó, tài sản sẽ được bán công khai trên thị trường thì số tiền thu được sẽ trở
thành khoản thu nhập hợp pháp của tổ chức tội phạm. Tuy nhiên, số tiền thu được này
vẫn có thể được bọn chúng giữ lại trong tài khoản ngân hàng, do đó đây hoàn toàn có
thể là đầu mối cho một cuộc điều tra. Nếu tổ chức tội phạm, khủng bố không tìm thấy
được một người bán chấp nhận giao dịch ngầm hoặc không thể làm thay đổi được
việc định giá của định giá viên thì chúng hoàn toàn có thể thanh toán một phần hợp
đồng mua bán bằng tiền mặt (tiền bẩn), số tiền còn lại sẽ được lấy từ khoản vay thế
chấp. Bởi vậy các tổ chức tín dụng, ngân hàng cần phải hiểu rõ được khách hàng, biết
được thu nhập cũng như chi tiêu của họ để tránh bị lợi dụng vào mục đích rửa tiền.
4.5 Phương thức 5: Sử dụng công cụ tiền tệ
Tiền mặt
Tiền mặt cũng được sử dụng cho các hoạt động tài chính, cho vay hoặc sử dụng
trực tiếp trong các giao dịch. Những hoạt động tài chính, cho vay thường được sử
dụng bởi tội phạm rửa tiền hoặc khủng bố để có thể sử dụng tài sản mà không cần

phải sợ mất nó do bị tịch thu hoặc phong tỏa nếu như những hoạt động phạm tội của
chúng bị phát hiện. Hơn nữa, nó có thể được sử dụng trực tiếp bởi bọn tội phạm để
giải quyết hợp đồng gần đến ngày đáo hạn hay nhận được bồi thường từ công ty cho
thuê tài chính trong các loại thế chấp, ví dụ: đem lại tính pháp lí của giao dịch. Cũng
22
cần lưu ý rằng phân tích này cho thấy một phần lớn của thị trường vẫn còn trong tay
của các thực thể pháp lý độc lập với các ngân hàng và tổ chức tài chính, do đó tạo ra
nhiều kênh huy động tiền khác nhau cho các quỹ và gây khó khăn cho các hoạt động
phân tích thông tin.
Hộp 6
Nghiên cứu trường hợp 5.1: Sử dụng tiền mặt để mua bất động sản
( Giả sử hành vi phạm tội: buôn bán ma túy)
Một tổ chức tội phạm hoạt động ở Mỹ và châu Âu, nguồn tiền được tạo ra từ
buôn bán thuốc gây nghiện thông qua việc lạm dụng các thay đổi Bureaux de
và khai thác bất động sản có vẻ hợp pháp của các doanh nghiệp ở các quốc
gia khác nhau. Các tổ chức tội phạm do ông B đứng đầu, gửi cocaine từ Nam
Mỹ đến Châu Âu, ngụy trang trong các bình cao su đã được vận chuyển
bằng đường hàng không. Số tiền được tạo ra từ các vụ buôn bán này ở châu
Âu và chuyển đến điểm cuối cùng qua Đại Tây Dương.
Tại quốc gia Mỹ Latin-1, ông B mua lại một văn phòng có địa chỉ thay đổi,
ông ta thay đổi tên của nó và trở thành cổ đông chính kiêm Tổng giám đốc.
Với việc mua lại một tổ chức tài chính, tổ chức tội phạm này đã tránh được
sự kiểm soát chặt chẽ của các cơ quan quản lý liên quan đến các hiến pháp
và hoạt động của tổ chức tài chính.
Ở hai quốc gia châu Âu, tổ chức tội phạm này mua lại các công ty thương
mại, tạo ra các bất động sản, các công ty quản lý tài sản cho người dân Mỹ
Latin-1 và mở tài khoản ngân hàng trong các tổ chức tài chính khác nhau,
tuyên bố hoạt động giao dịch thương mại trong các lĩnh vực kinh doanh đồ
trang sức, trung gian tài chính, các hoạt động bất động sản và các hoạt động
khác.

Những công ty này thực hiện các giao dịch bất thường, chẳng hạn như đặt
cọc số tiền trên 500.000 EUR và ngay lập tức chuyển giao đơn đặt hàng với
23
cùng một số tiền vào tài khoản nước ngoài với sự thay đổi trụ sợ đặt tại Mỹ
Latin-Country 1 và Quốc gia Mỹ thứ hai, bị cáo buộc cho các khoản đầu tư
trong lĩnh vực bất động sản, tiền gửi bằng tiền mệnh giá thấp và xác định
được một số tiền gỉa.
Thông tin tình báo cho thấy rằng sự thay đổi địa chỉ văn phòng nằm ở
American Country 2, đã diễn ra trong một năm và số tiền gửi hơn 160 triệu
USD.
Séc và Chuyển khoản
Tiền bỏ ra thường sẽ không được để lại trong tài khoản lâu dài, tỷ lệ doanh thu
của các quỹ cao và sau đó được sử dụng để mua bất động sản, không hề có các giao
dịch thương mại hoặc hoạt động sản xuất nào phát sinh. Những điểm đáng nghi ngờ
về việc sử dụng bất hợp pháp có thể là khi tài khoản có doanh thu cao, nó xuất hiện để
đối phó riêng với các khoản thanh toán chuyển khoản điện tử (MT 103 cộng với MT
202) séc và tài khoản dường như không có sự hoạt động kinh tế hay trao đổi thương
mại nào.
Theo phân tích của các tài khoản trong các trường hợp nghiên cứu trên cho thấy
rằng chúng được mở cho mục đích duy nhất là để thực hiện các giao dịch và hoạt
động trong loại hình này.Mục đích cơ bản của hoạt động này là che giấu nguồn gốc
thực sự của các và quyền sở hữu chúng.
Hộp 7
Nghiên cứu trường hợp 5.2: Sử dụng một tài khoản vãng lai để mua bất động sản
và rửa tiền từ buôn bán con người:
( Giả sử hành vi phạm tội: nghi ngờ buôn bán người)
Những xáo trộn và các điểm đen của ngân hàng đã hiện ra sau khi séc của ngân
24
hàng được ban hành theo xác nhận của một giao dịch viên về yêu cầu của một
người Châu Á muốn mua bất động sản. Theo thông tinvề các giao dịch tài khoản

cho thấy rằng tài khoản đã nhận được một số tiền được chuyển khoản từ người
châu Á định cư ở nước ngoài và được biết đến thông qua một cuộc điều tra liên
quan đến một mạng lưới người nhập cư châu Á.
Từ những phân tích trên cho thấy rằng tài khoản đã được sử dụng như một tài
khoản vãng lai của các công dân châu Á khác Để mua bất động sản.
4.6 Phương thức 6: Sử dụng phương thức vay thế chấp
Vay có thế chấp là một trong những tài khoản quan trọng trên bảng cân đối kế
toán của ngân hàng và các tổ chức tài chính khác. Một số rủi ro vốn có của hoạt động
này đến từ việc gian lận hoặc phạm tội trong việc sử dụng nó đó là thông qua việc sử
dụng sai mục đích hệ thống cho vay thế chấp này, bọn tội phạm và khủng bố đánh lừa
các tổ chức tài chính nhằm cung cấp cho chúng một khoản vay mới hoặc tăng thêm
lượng tiền vay của khoản vay trước.
Trong nhiều trường hợp, các tổ chức tài chính cho rằng các khoản vay có thế
chấp thường có rủi ro nhỏ. Có một số cách tiếp cận dựa trên rủi ro là giám sát chủ thể
đi vay xem họ có liên quan đến vấn đề rửa tiền hoặc tài trợ cho khủng bố hay không,
ví dụ như phương pháp “nhận biết khách hàng” có thể giảm thiểu rủi ro của hoạt động
này.
4.7 Phương thức 7: Các tổ chức đầu tư và tài chính
Đầu tư trực tiếp hay gián tiếp vào bất động sản là một phần quan trọng của các
ngân hàng và tổ chức tài chính. Tuy nhiên, khối lượng đầu tư của các công ty bảo
hiểm, hưu trí cũng rất lớn, vì các tổ chức này đặt một phần nợ dài hạn của họ vào lĩnh
vực bất động sản ở cả cấp độ quốc gia và quốc tế. Ngân hàng và các tổ chức tài chính
khác cho rằng đầu tư vào bất động sản là tương đối an toàn so với các lĩnh vực khác.
25
Đầu tư gián tiếp là khi nhà đầu tư không có quyền kiểm soát tài khoản cũng
như hoạt động đầu tư của nguồn vốn.Hơn nữa, các quỹ đầu tư BĐS có thể có hoặc
không được niêm yết công khai.Nếu không được niêm yết ra công chúng thì có nghĩa
rằng một số hoặc toàn bộ nguồn vốn, phương tiện đầu tư đều đã được vốn hóa bởi các
tổ chức tài chính.Thành viên tham gia những quỹ này thường nằm trong khoảng từ 2
đến 10 người.

II. Thực trạng phòng chống rửa tiền qua thị trường bất động sản ở
Việt Nam
1. Đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam
Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị
trường, thị trường này liên quan trực tiếp đến một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô,
tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Đối với mỗi quốc
gia, BĐS là một ngành có khối lượng tài sản lớn và giữ vị trí vô cùng quan trọng. Tỷ
trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước là khác nhau nhưng thường chiếm
trên dưới 40% lượng của cải vật chất của nước đó. Các hoạt động liên quan đến BĐS
chiếm tới 30% tổng số các hoạt động của nền kinh tế.
Thị trường BĐS ở Việt Nam cũng mang một vai trò đặc biệt, là một bộ phận
cấu thành có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế quốc dân, nó sở hữu những đặc điểm cơ
bản và đặc trưng sau đây:
1.1 Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc
BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và chịu ảnh
hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó tâm lý, tập quán, thị
hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị
trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Mặt khác, thị trường BĐS không tập trung mà trải rộng ở mọi vùng trên đất
nước. Sản phẩm hàng hoá BĐS dư thừa ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng
khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang bản chất địa phương với quy mô và
trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, với điều