Nghiên cứu khoa học - Đề tài về Tổ hợp dịch vụ sân bóng đá, sân tennis, canteen, cửa hàng dụng cụ thể thao

LỜI NÓI ĐẦU
Hiện nay, khi nền kinh tế ngày một phát triển, mức sống của con
người ngày một được nâng cao thì những nhu cầu cuộc sống cũng ngày
một nhiều, đó là điều kiện cũng như mục tiêu thúc đầy ngành dịch vụ phát
triển, chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu kinh tế.
Kéo theo đó, trên địa bàn Hà Nội nói chung, địa bàn huyện Từ Liêm
nói riêng cũng xuất hiện ngày càng đa dạng các loại hình dịch vụ khác
nhau. Tuy rằng khu vực kinh tế phía Tây của huyện Từ Liêm, đặc biệt khu
vực gần Đại Học Công Nghiệp đang ngày một phát triển mạnh mẽ, thế
nhưng nơi đây vẫn còn thiếu những điểm đến, nơi người dân có thể giải
trí, tụ tập, rèn luyện sức khỏe sau những giờ lao động và học tập căng
thẳng.
Để phục vụ cho nhu cầu thiết thực trên, chúng tôi đề xuất triển khai
dự án xây dựng: “Tổ hợp dịch vụ sân bóng đá, sân tennis, canteen, cửa
hàng dụng cụ thể thao”. Các thành phần của dự án là một thể thống nhất,
hỗ trợ nhau cùng tồn tại và phát triển, cùng mang lại một trải nghiệm tốt
nhất đến với khách hàng cả về giá cả dịch vụ và chất lượng dịch vụ cũng
như thái độ phục vụ tận tình, chuyên nghiệp.
Dự án được xây dựng trên những phân tích cụ thể, những đánh giá
khách quan, hợp lý nhất về nhu cầu thị trường, nguồn lực cũng như khả
năng đáp ứng của chủ đầu tư với một cơ sở pháp lí chặt chẽ, mục tiêu rõ
ràng.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng do thời gian có hạn nên dự án
không tránh khỏi những thiếu sót. Chúng tôi rất mong nhận được những ý
kiến đóng góp để dự án có thể hoàn thiện hơn.
1
I. TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN
1. Giới thiệu khái quát
- Tên dự án: Tổ hợp dịch vụ sân bóng đá, sân tennis, canteen, cửa
hàng dụng cụ thể thao.
- Các thành phần của dự án:

• 06 Sân bóng đá cỏ nhân tạo mini tiêu chuẩn FIFA; kích thước
40m x 20m
• 0 2 Sân tennis nền cứng tiêu chuẩn ITF; kích thước 14,64m x
36,6m
• 01 Sân bóng rổ miễn phí.
• Khu canteen: hoạt động cafe bóng đá, đồ ăn nhanh, nước giải
khát, được trang bị 4 bàn bi-a; kích thước 150m
2
• Cửa hàng dụng cụ thể thao; kích thước 24m
2
- Đây là địa điểm lý tưởng gần các khu dân cư, đặc biệt xung quanh
có nhiều trường ĐH, CĐ và THCS, THPT, gần khu công nghiệp
vừa và nhỏ huyện Từ Liêm, với đông đảo thanh thiếu niên với nhu
cầu thể dục thể thao lớn.
- Dự án với vốn đầu tư là 9.5 tỷ VNĐ
2. Chủ dự án
- Nhóm 7_ Lập Dự Án 3_ KTQD
- Công ty Cổ phần thương mại và dịch vụ Thể Thao G7
3. Sự cần thiết phải đầu tư
- Sân bóng đá cỏ nhân tạo mini:
• Các sân bóng cỏ nhân tạo hiện nay được xây dựng nhiều trên
toàn HN. VD: Sân Thủy Lợi, Công Đoàn, Kim Liên, Nhà Máy
Nước Mai Dịch, Keangnam, … -> Đã và đang có kết quả rất
tốt.
2
• Tuy nhiên, tại khu vực Nhổn các sân vận động đá bóng hầu
hết là các bãi cỏ, đất, các sân nhỏ và hẹp không đủ diện tích.
• Sinh viên ĐH Công Nghiệp và các vùng lân cận, phải di
chuyển xa và khó khăn khi tìm sân bóng. Dẫn đến hoạt động
thể thao (đá bóng) ở đây bị kìm hãm, và hạn chế.

• Trong trường ĐH Công Nghiệp khu A, chưa có sân bóng.
- Sân tennis nền cứng:
• Nhu cầu đối với môn thể thao tennis đang ngày càng gia tăng.
• Các sân tennis được xây dựng ngày càng nhiều ở Hà Nội. VD:
Sân Láng Hạ, Bách Khoa, Công Đoàn, sân tennis đối diện
nghĩa trang Mai Dịch…
• Trong trường ĐH Công Nghiệp khu A, có 1 sân tennis nhưng
sinh viên không được sử dụng.
- Khu canteen:
• Hoạt động cafe bóng đá đang là một xu hướng rất phát triển
cùng với sự cần thiết về một địa điểm tập trung, cùng xem
những trận bóng .
• Đồ ăn nhanh, nước giải khát là một nhu cầu thiết yếu của con
người.
• Hoạt động bi-a mang tính chất giải trí nhẹ nhàng, cũng là điểm
đến với những người ưa thích trò chơi này.
- Cửa hàng dụng cụ thể thao: với hai mảng chính là bán và cho thuê,
sẽ hỗ trợ và cùng phát triển với các sân bóng đá, sân tennis.
 Tất cả các điều trên cơ bản đã cho thấy nhu cầu về sân bóng đá
mini, sân tennis và khả năng phát triển của các dịch vụ cafe bóng đá, đồ
ăn nhanh, nước giải khát, cửa hàng dụng cụ thể thao.
3
4. Mục tiêu chủ yếu của dự án đầu tư
- Phục vụ nhu cầu thể thao nhân viên trong khu công nghiệp vừa và
nhỏ huyện Từ Liêm, sinh viên ĐH Công Nghiệp, ngoài ra là toàn
bộ cư dân trong khu vực…
- Đáp ứng nhu cầu giải trí cho mọi người, đặc biệt là giới trẻ trong
khi địa phương thiếu sân chơi.
- Tạo sân chơi lành mạnh cho mọi người, bên cạnh là phát huy tinh
thần thể thao.

- Xây dựng phong trào thể thao cho thanh thiếu niên và địa phương.
- Nâng cao sức khỏe và thể lực cho mọi người.
- Tạo tinh thần đoàn kết cho mọi người.
- Địa điểm giao lưu, tụ tập trò chuyện, trình chiếu các trận bóng giải
ngoại hạng anh, C1, Worldcup, EURO…
I- NHỮNG CĂN CỨ XÁC ĐỊNH ĐẦU TƯ:
1. Các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội có liên quan đến dự án.
1.1. Môi trường kinh tế vĩ mô:
- Hà Nội đang ngày càng phát triển khu vực kinh tế phía tây, nam;
dọc tuyến đường 32. Đặc biệt là khu vực gần ĐH Công Nghiệp
đang ngày càng phát triển mạnh mẽ.
- Lãi suất cho vay trong lĩnh vực sản xuất, kinh doanh phổ biến ở
mức 11-15%/năm đối với ngắn hạn và 14,6-17,5%/năm đối với
trung và dài hạn. Đây là mức lãi suất thấp hơn nhiều so với giai
đoạn những năm 2011 - 2012. Chi phí sử dụng vốn có thể chấp
nhận được để tìm kiếm lợi nhuận.
4
- Lạm phát trong năm 2012 và đầu năm 2013 đã và đang được kiềm
chế; dự án được xây dựng trong thời gian ngắn vì thế về cơ bản rất
ít khả năng gặp rủi ro về lạm phát.
1.2. Môi trường chính trị, luật pháp:
- Môi trường chính trị Việt Nam ổn định, dự án đảm bảo về mặt pháp
lí, được sự đồng tình của cơ quan chức năng.
- Có đầy đủ các căn cứ pháp lí cụ thể, dự án đảm bảo về khả năng
huy động vốn, năng lực kinh doanh, thỏa thuận về việc sử dụng đất
đúng với luật pháp phù hợp với các luật kể trên.
 Vấn đề pháp lý:
- Dự án được điều tiết thông qua một số văn bản pháp lý liên quan:
• Luật Đầu tư số 59/2005/ QH 11 ngày 29 tháng 11 năm 2005.
• Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 của Chính phú

quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật
đầu tư
• Luật Doanh nghiệp số 60/2005 QH 11 ngày 29 tháng 11 năm
2005
• Luật Thuế thu nhập Doanh nghiệp số 14/2008/QH ngày
3/6/2008.
• Nghị định 124/2008/ NĐ-CP ngày 11/12/2008 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp
• Luật Thương mại số 36/2005/QH11 ngày 14 tháng 6 năm
2005.
• Luật đất đai số 13/20003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003.
• Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 10/12/2003.
- Các giấy tờ có liên quan:
• Hợp đồng thuê đất
5
• Giấy phép đăng kí kinh doanh
• Dự thảo điều lệ của công ty
• Danh sách cổ đông sáng lập và các giấy tờ kèm theo
1.3. Môi trường văn hóa, xã hội:
- Bóng đá luôn được xem là môn thể thao vua từ trước tới nay và ai
cũng có thể chơi được và đặc biệt phong trào thể thao về cuối tuần,
các giải đá bóng luôn diễn ra.
- Tennis là môn thể thao đang ngày càng phát triển và được ưa
chuộng. Sân tennis tiêu chuẩn ILA sẽ là một khu vực giải trí chất
lượng cao phục vụ đa dạng đối tượng khách hàng.
- Các hoạt động cafe bóng đá, đồ ăn nhanh, nước giải khát, bi-a đang
ngày càng phổ biến và trở thành một phần không thể thiếu của một
số người.
1.4. Môi trường tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên:
- Khu đất của dự án hoàn toàn đảm bảo về mặt tự nhiên có thể dễ

dàng xây dựng sân bóng và sân tennis đạt tiêu chuẩn quốc tế
- Có đầy đủ các nguyên vật liệu, đầu vào phục vụ cho hoạt động kinh
doanh của canteen, cafe bóng đá, quầy bán đồ thể thao.
1.5. Quy hoạch và kế hoạch phát triển:
- Về tổng thể phát triển kinh tế - xã hội: nước ta thực hiện chuyển đổi
cơ cấu theo hướng giảm tỷ trọng ngành nông nghiệp, tăng tỷ trọng
công nghiệp và dịch vụ. Vì vậy, dự án sẽ mang lại nguồn thu từ
dịch vụ, góp phần tăng tỷ trọng ngành dịch vụ trong tổng thu nhập
quốc dân.
- Về quy hoạch phát triển kết cấu hạ tầng: với chủ trương xây dựng
Hà Nội trở thành trung tâm văn hóa – du lịch của cả nước thì việc
6
đảm bảo 1 kết cấu hạ tầng hợp lý, phát triển đóng 1 vai trò quan
trong trong định hướng phát triển của thành phố. Lĩnh vực dịch vụ
được khuyến khích mạnh mẽ, nhất là ở khu vực tư nhân hoàn toàn
phù hợp với dự án.
- Theo ước tính, quy mô dân số Hà Nội đến năm 2015 đạt 7,2 - 7,3
triệu người, năm 2020 khoảng 7,9 - 8 triệu người. Mỗi năm giải
quyết việc làm cho 135 - 140 nghìn người. Như vậy dự án được xây
dựng sẽ giải quyết được việc làm cho 1 lượng lao động có trình độ
thấp (tạp vụ, bán hàng, bảo vệ, vệ sinh,…)
- Quy hoạch Hà Nội giải quyết ách tắc giao thông, ở vị trí cách xa
các điểm nút giao thông thường xuyên có tắc nghẽn thì dự án sẽ thu
hút được 1 lượng giao thông, dẫn đến giảm lưu lượng giao thông về
phía trung tâm Hà Nội, hạn chế một phần nhỏ vấn đề tắc đường.
- Theo Quyết định số 26 của Uỷ ban nhân dân TP Hà Nội ban hành
trong tháng 4.2000, huyện Từ Liêm sẽ được quy hoạch xây dựng từ
nay đến năm 2020 theo định hướng là khu vực có tốc phát triển cao
và năng động, tập trung vào phát triển kinh tế khu vực III, khu vực
dịch vụ.

 Dự án được đảm bảo về mặt quy hoạch, lĩnh vực kinh doanh
của dự án đang được khuyến khích phát triển.
2. Phân tích và đánh giá khái quát thị trường:
2.1. Phân tích và đánh giá khái quát thị trường tổng thể
Số lượng Sân bóng, sân tennis cho thuê trên địa bàn huyện Từ Liêm:
• Sân bóng ở khu vực Mĩ Đình: Sân Mirolin, Sân Mễ Trì
Thượng, Sân VFF - cách dự án từ 8 đến 10km.
• Sân Mai Dịch - cách dự ángần 6km
• Sân Cổ Nhuế - cách dự án 8km
7
• Sân Thành Đô - cách dự án 4km
- Tình trạng các Sân bóng gần dự án: Luôn quá tải vào những ngày
cuối tuần và khung thời gian sau 15h. Tình hình kinh doanh rất tốt,
người chơi thường phải đặt cọc tiền trước nhiều ngày.
- Giá thuê sân bóng của các đối thủ gần dự án: Giao động từ
400.000- 600.000đ/ 1 tiếng. (Sân Mirolin là 550.000đ/1 tiếng, sân
Mai Dịch là 500.000đ/1 tiếng, Cổ Nhuế là 450.000đ/1 tiếng).
- Giá thuê sân tennis của các đối thủ gần dự án: Giao động từ 250k->
380k/1 tiếng.
- Bên cạnh đó ĐH Công Nghiệp mỗi năm tuyển sinh khoảng 7000
sinh viên, với tổng số sinh viên lên đến hơn 60.000 bao gồm các hệ
từ đại học, cao đẳng, học nghề, đào tạo từ xa, trong đó có hơn
40.000 nam sinh viên.
- Khu công nghiệp vừa và nhỏ huyện Từ Liêm với hàng chục nghìn
công nhân. Đại học thành đô cơ sở 2, Học Viện Khoa Học Quân
Sự, cùng đông đảo dân tư tại khu vực quanh dự án tại các làng Tu
Hoàng, Xuân Phương, Hoài Đức, Tây Tựu, Văn Trì…
 Sự thành công của các Sân Bóng, sân tennis quanh khu vực,
thêm một lần nữa chứng minh nhu cầu thị trường về dịch vụ này là rất
lớn. Và đang có xu hướng tăng cùng với việc phát triển của Hà Nội.Bên

cạnh đó, các đối thủ cạnh tranh lại nằm khá xa và thường xuyên bị quá tải.
Dự án lại nằm ở vị trí trắc địa, tạo nên một lợi thế rất lớn.
2.2. Phân đoạn thị trường và xác định thị trường mục tiêu:
2.2.1 Phân đoạn thị trường:
- Theo địa lý:
• Bán kính cách dự án 0->2km: Đại Học Công Nghiệp, Khu
công nghiệp vừa và nhỏ Huyện Từ Liêm, Đại Học Thành Đô,
8
Học Viện Khoa Học Quân Sự. Các trường cấp 2 của các làng
Tu Hoàng, Tây Tựu, Văn Trì, một phần làng Xuân Phương,
Kiều Mai; cùng với rất nhiều dân cư trên địa bàn.
• Theo bán kính cách dự án 2-> 5km: Làng Phú Diễn, Phúc Lý,
Tân Lập, Thượng Cát, Hoài Đức, Đình Quán, khu đô thị
Lindenco… Trường cấp 3 Minh Khai, trường Trung cấp
Dược…
• Các khu vực khác với bán kính > 5km.
- Theo dân số- xã hội: Chủ yếu hướng đến khách hàng Nam Giới.
• Tuổi từ 12 đến 18: Học sinh cấp 2, cấp 3. Khung thời gian chủ
yếu là buổi chiều tối một số ngày trong tuần và những ngày
cuối tuần. Thu nhập và thời gian còn hạn chế. Nhưng nhu cầu
đá bóng, tụ tập vẫn khá lớn, thường xuyên từ 1đến 3 lần/ 1
tuần. Một số ít đối tượng có nhu cầu về chơi tennis.
• Tuổi từ 18 đến 22: Sinh viên các trường đại học, học viện
quanh khu vực và tất cả những người có số tuổi thỏa mãn tiêu
chí trên. Một phần có thu nhập, thời gian trống khá nhiều trải
dài trong cả tuần. Thực tế là sinh viên Đại Học Công Nghiệp
thường chỉ học 5 buổi sang hoặc chiều trong 1 tuần. Nhu cầu
rất lớn do vậy khách hàng tiềm năng là rất nhiều.
• Trên 22 tuổi: Những người đã đi làm. Đối tượng khách hàng
quan trọng của sân Tennis.

2.2.2 Xác định thị trường mục tiêu
• Tập trung vào thị trường với bán kính <5km. Đặc biệt, tiềm
năng rất lớn về thị trường trong phân đoạn bán kính <2km, với
số dân rất đông cùng một nhu cầu lớn, cùng mặt lợi thế về vị
trí của dự án.
9
• Sân Tennis tập trung chủ yếu là người dân quanh khu vực và
công nhân khu công nghiệp vừa và nhỏ Huyện Từ Liêm (có
thu nhập tương đối ổn định). Và một số sinh viên ưa thích môn
thể thao này.Sân bóng, canteen, bi-a, dụng cụ thể thao tập
trung chủ yếu là đối tượng sinh viên trong độ tuổi từ 18 đến 22
tuổi và một số người dân quanh khu vực, công nhân khu công
nghiệp vừa và nhỏ Huyện Từ Liêm.
- Đánh giá các đoạn thị trường:
• Quy mô và sự tăng trưởng: Thị trường của dự án có quy mô khá
lớn và đang có sự tăng trưởng mạnh mẽ cùng với đà phát triển
của Hà Nội, đặc biệt là xu hướng mở rộng dần của Hà Nội về
khu vực phía Tây, Tây Nam.
 Nhu cầu hiện tại rất lớn và có xu hướng phát triển trong tương lai.
2.3 Xác định sản phẩm của dự án:
Sản phẩm của dự án là một thể thống nhất, đáp ứng đầy đủ, hài lòng
nhất nhu cầu của bất kì người nào khi sử dụng sản phẩm và dịch vụ của
dự án:
10
a. Sân bóng mini cỏ nhân tạo, chất lượng FIFA: 06 sân kích
thước 20m x40m
b. Sân Tennis chất lượng ILA: 02 sân, kích thước 14,64x 36,6m
c. Canteen: hướng đến đối tượng khách hàng cả bên trong và bên
ngoài sân bóng, có các hoạt động: phục vụ nước giải khát, đồ ăn nhẹ, cafe
bóng đá được trang bị 1 TV 60inch và 1 TV 40inch, hệ thống 4 bàn bi-a.

Các sản phẩm đặc trưng của canteen:
- Đồ uống:
+ Cafe đen, cafe sữa, ca cao, cafe chocola…
+ Trà lipton, lipton sữa, trà đào, trà bạc hà, trà dâu, siro sữa, siro
cam, siro dâu, nước ép, sinh tố các loại hoa quả,
+ Nước giải khát: trà chanh, trà đá, nước me, nước sấu, nước chanh
muối, pepsi, coca- cola, Sting, bò húc…
Giao động từ 10.000đ đến 20.000đ/ 1 ly, chai, cốc; 10.000đ/1 lít trà
đá, nhân trần.
11
- Đồ ăn:
+ Bánh mì trừng, pate, xúc xích, thịt nướng, hambuger, sandwich…
+ Cơm rang dưa bò, cơm rang thập cẩm, cơm rang hải sản…
+ Cánh gà chiên, cánh gà nướng, đùi gà chiên, bánh bao, mỳ xào, mỳ
tôm trứng…
Mức giá dao động từ 8.000đ đến 35.000đ/1 suất. Phù hợp với nhiều
đối tượng khách hàng.
- Ngoài ra còn tổ chức các sự kiện về chủ đề thể thao, bóng đá,
tennis… nhằm giới thiệu quảng bá cho hình ảnh sân, cũng như địa
điểm để mọi người giao lưu, kết bạn.
d. Quầy dụng cụ thể thao: bán, cho thuê và nhận thiết kế các dụng
cụ, phụ kiện phục vụ các môn thể thao như bóng đá, tennis, bóng rổ… và
một vài dụng cụ cổ vũ hay các loại cúp, cờ trao thưởng.
e. Một số sản phẩm phụ trợ khác:
- Sân bóng rổ miễn phí góp phần cuốn hút khách hàng đến với dự án,
quảng bá hình ảnh của dự án.
- Dịch vụ y tế, chăm sóc sức khỏe, sẵn sàng xử lí bất kỳ tình huống
xấu nào xảy ra trên sân.
- Khu vực trông xe, được thiết kế hợp lí, đảm bảo an ninh.
2.4 Dự báo cung cầu:

2.4.1 Phân tích và dự báo cầu:
a. Phân tích cầu về thị trường sản phẩm trong hiện tại và quá khứ:
Một số thống kê cụ thể thực tế sau phản ánh cầu về hoạt đông thể
dục thể thao ở đây là rất lớn, phục vụ cho công tác thực hiện dự án đầu tư
sân bóng Mini Nhổn là hoàn toàn khả thi: Đại học Công Nghiệp Hà Nội
mỗi năm tuyển sinh 6000 - 7000 sinh viên, khu công nghiệp Huyện Từ
Liêm với gần 10.000 công nhân. Đại học Thành Đô cơ sở 2, Học Viện
Khoa HọcQuân Sự, cùng hàng chục nghìn người sống tại khu vực quanh
12
dự án tại các làng Tu Hoàng, Xuân Phương, Hoài Đức, Tây Tựu, Văn
Trì…
Dân cư ở huyện Từ Liêm chiếm tỷ lệ lớn trong thành phần dân cư ở
Hà Nội, theo thống kê hiện tại năm 2012, dân cư huyện Từ Liêm là
2,346,758 người, chiếm gần 30 % dân cư Hà Nội.
 Phân tích dựa vào các tiêu chí khác :
* Theo độ tuổi:
- Đối tượng là các em học sinh (12 đến 18 tuổi ): nhu cầu luyện tập
thể thao còn hạn chế , do đang trong giai đoạn học tập, học thêm,
ôn thi đại học, chỉ có thể tham gia vào các ngày cuối tuần, 1 đến 3
buổi/tuần.
- Đối tượng là sinh viên, những người đi làm, dân cư (từ 18 đến 30):
thời gian nhiều, hoạt động thể dục, thể thao lớn nhất, có điều kiện,
có thời gian và tổ chức các trận cầu để thi đấu, mục đích chính là
luyện tập nâng cao sức khoẻ, bất cứ thời gian nào trong tuần.
* Theo thu nhập:
- Căn cứ vào thu nhập trung bình thì đối tượng học sinh, sinh viên,
đa số là phụ thuộc vào trợ cấp từ gia đình, có khoản chi tiêu hàng
tháng (nghiên cứu thực tế) vào khoảng từ 2,5 triệu đến 3 triệu
đồng. Còn đối với dân cư và nguời đi làm thì có nhiều mức thu
nhâp khác nhau, dao động trong khoảng trung bình từ 5 triệu cho

đến 10 triệu, nên việc tham gia các hoạt động thể thao là không quá
khó khăn, mà ngược lại nhu cầu ngày càng tăng.
* Theo mục đich:
- Đối tượng là học sinh và sinh viên: nhu cầu là rất lớn để rèn luyện
sức khỏe và giải trí, thi đấu,…
- Đối tượng là những nguời đi làm : giải trí , họp mặt , rèn luyện sức
khỏe
- Dân cư : giải trí , kinh doanh , rèn luyện thể dục thể thao.
13
Bảng 2: Kết quả điều tra 200 Nam SV ĐH Công Nghiệp về số lần
thuê sân, đá bóng trong 1 tháng:
Số sinh viên Số buổi đá bóng
trong 1 tháng
Tổng số buổi
đá bóng
1 12 12
6 8 48
12 6 72
15 4 60
23 3 69
46 2 92
12 1 12
85 0 0
Tổng: 200 365
Qua bảng, ta thấy, với 200 nam sinh viên Đại học Công Nghiệp Hà Nội
được điều tra thì:
- Có 85 sinh viên không tham gia đá bóng, 115 sinh viên tham
gia đá bóng. Tỉ lệ đá bóng đạt 57,5%
- Tỉ lệ đá bóng 2 buổi/1 tháng là lớn nhất và chiếm 40% trên
tổng số người tham gia đá bóng (46 người)

- Có tất cả 365 trận bóng. Trung bình 1 sinh viên được điều
tra đá 1,8 trận bóng/1 tháng.
Như vậy có thể suy ra,1 nam sinh viên trường Đại học Công Nghiệp Hà
Nội tham gia trung bình là ~1,8 trận trong 1 tháng. Vậy, với số sinh viên
nam lên đến 40.000 sinh viên.
- Trung bình 1 tháng sẽ có 72.000 lần sinh viên tham gia đá bóng.
(*)
- Số người trung bình trong 1 trận bóng là 16 người.(**)
- Từ (*), (**), ta có thể thấy sẽ có 4.500 lượt trận/tháng.
14
b. Phân tích cung về thị trường sản phẩm trong hiện tại và quá
khứ:
Dựa trên tình hình hoạt động thực tế của các sân bóng, sân tennis nói
chung trên toàn địa bàn Hà Nội và các sân trong khu vực gần dự án, có
thống kê sau:
- Thời gian hoạt động chủ yếu: buổi sáng sớm, buổi chiều tối. Với
thời lượng trung bình là khoảng 9 tiếng/ 1 ngày, đặc biệt có những ngày
cao điểm lên đến 12 tiếng/ 1 ngày. Hoạt động ít, dao động từ 2 đến 3 tiếng
với một số ngày mưa và ngày sân nghỉ phục vụ.
- Số người phục vụ trung bình một ngày, tùy thuộc vào số giờ hoạt
động của sân: trung bình một sân từ 100- 120 người/1 ngày với các ngày
bình thường. Từ 160-200 người với các ngày cao điểm và các ngày diễn
ra các giải bóng đá. Như vậy tổng số khách hàng phục vụ trên 6 đến 8 sân
dao động từ 600 người đến 1600 người.
Theo kết quả điều tra về tình hình kinh doanh của một số sân bóng
trong khu vực huyện Từ Liêm:
- Sân Cổ Nhuế trong tháng 3/2013 có 21 ngày sân bóng hoạt động
với công suất khoảng 9 tiếng/ ngày, 4 ngày hoạt động với công suất 12
tiếng/ ngày, 6 ngày hoạt động khoảng 3 tiếng/ ngày. Phục vụ mỗi ngày
trùng bình gần 700 người và hơn 30 trận bóng.

- Sân VFF và Mirolin trong tháng 3/2013 có 24 ngày sân bóng, sân
tennis hoạt động với công suất 9 tiếng/ngày, có 4 ngày cuối tuần hoạt
động với công suât 12 tiếng/ngày,3 ngày hoạt động khoảng 3 tiếng/ ngày.
Phục vụ trung bình gần 40 trận bóng và gần 1000 khách hàng mỗi ngày.
- Sân Mai Dịch và Sân Thành Đô trong tháng 3/2013 có 20 ngày sân
bóng, sân tennis hoạt động với công suất khoảng 8 tiếng một ngày, 5
ngày hoạt động với công suất 6 tiếng/ngày và 2 ngày hoạt động với công
suất 12 tiếng/ ngày, 4 ngày hoạt động từ 2, 3 tiếng/ngày. Phục vụ mỗi
ngày hơn 900 người và khoảng 36 trận bóng.
15
c. Dự báo cầu sản phẩm của dự án trong tương lai:
- Khi dự án được triển khai, ngoài đáp ứng nhu cầu hoạt động thể
thao, còn khiến hoạt động kinh doanh ở quanh khu vực này phát triển, tạo
việc làm, các hoạt động mua sắm, ăn uống, trông xe, các dụng cụ phục vụ
nhu cầu thể thao như quần áo, giày dép…
- Một số phân tích dựa trên các yếu tố, dự báo về cầu dịch vụ của
dự án trong tương lai:
 Dân số
+ Dân số Hà Nội năm 2009 là hơn 6,4 triệu người. Theo ước tính,
quy mô dân số Hà Nội đến năm 2015 đạt 7,2 - 7,3 triệu người, năm 2020
khoảng 7,9 - 8 triệu người.
Qua 10 năm (từ 1999 đến 2009) dân số Hà Nội tăng thêm 1,2 triệu
người, bình quân mỗi năm trong 10 năm dân số Hà Nội tăng 120 nghìn
người, tốc độ tăng dân số bình quân năm là 2,11%.
+ Dân cư ở huyện Từ Liêm chiếm tỷ lệ lớn trong thành phần dân cư
ở Hà Nội, theo thống kê hiện tại năm 2012, dân cư huyện Từ Liêm là
2,346,758 người, chiếm gần 30% dân cư Hà Nội.
+ Tỷ lệ giới tính Tỷ số giới tính biểu thị bằng số nam trên 100 nữ của
dân số Hà Nội là 97/100.
+ Theo cơ cầu tuổi thì Hà Nội vẫn đang trong giai đoạn dân số vàng,

số người trong độ tuổi lao động chiếm đa số là 4,3 triệu người.
 Như vậy, có thể thấy được số dân rất đông đúc của Hà Nội,
Huyện Từ Liêm cũng như khu vực quanh dự án. Và số lượng dân cư
( chính là đối tượng khách hàng, quyết định cầu về sản phẩm của dự án)
đang ngày càng tăng qua các năm. Cầu về sản phẩm dịch vụ của dự án
có xu hướng tăng cùng với quy mô dân số.
 Thu nhập bình quân đầu người:
16
+ Tăng trưởng GDP của thành phố trong 5 năm gần đây đạt khoảng
10,2%. Ước tính năm 2010, GDP trên đầu người của Hà Nội đạt xấp xỉ
2.000 USD.
+ Dự báo tốc độ tăng GDP bình quân thời kỳ 2011 - 2015 đạt
10%/năm. Con số này sẽ giảm xuống còn 9% trong giai đoạn 2016-2020
và 8% trong những năm 2021 – 2030. Năm 2015, GDP bình quân đầu
người của Hà Nội sẽ tăng lên mức 3.300 USD. Đến 2020, chỉ số này đạt
5.300 USD.
 Thu nhập bình quân một người đang có xu hướng tăng, và
giữ ở tốc độ cao.
+ Mức chi tiêu trung bình cho hoạt động giải trí, dịch vụ thể thao đối
với dân cư trong khu vực khoảng 158 nghìn/ người/ tháng năm 2012, tăng
15% so với năm 2011.
+ Cơ cấu chi tiêu có sự thay đổi: Chi cho ăn uống giảm xuống nhưng
có xu hướng ngày càng đòi hỏi cao về chất lượng, chi cho hoạt động cafe,
giao lưu, hoạt động vui chơi, thể dục thể thao tăng lên.
Bảng 3: Dự tính cầu về sản phẩm của dự án trong tương lai:
Năm 2015 2017 2020 2025
Sân bóng đá (nghìn lượt người) 235 293 296 302
Sân tennis (nghìn lượt người) 22 32 34 35
Canteen (nghìn lượt người) 265 325 328 332
Quầy dụng cụ (nghìn lượt người) 8 8,5 8,8 9

Ta có thể thấy, nhu cầu giải trí, thể thao có xu hướng tăng, dự báo số
lượt người có xu hướng tăng cùng với sự gia tăng dân số và việc gia tăng
thu nhập; số tiền dành cho hoạt động thể thao, vui chơi, giải trí ngày càng
tăng. Đặc biệt là yêu cầu về các dịch vụ có chất lượng cao, cơ sở hạ tầng
hiện đại.
2.4.2 Phân tích và dự báo cung:
17
- Dựa trên những nhu cầu , kế hoạch phát triển của dự án, thấy
đựơc rằng dự án này rất tiềm năng , sẽ nhanh chóng thu hồi đựoc vốn đầu
tư và mang lại lợi nhuận lớn . Dó đó, khả năng cung về dịch vụ thể thao sẽ
tăng lên, không chỉ các thành phố lớn , mà còn tại các vũng miền khác
nhau.
- Thời gian bắt đầu đi vào hoạt động của các sân là:
+ Sân Cổ Nhuế, Sân Mễ Trì Thượng: Năm 2008
+ Sân VFF: Năm 2009
+ Sân Mirolin: năm 2010
+ Sân Mai Dịch: năm 2011
+ Sân Thành Đô: 2012
Có thể thấy rằng, các sân bóng đang ngày càng xuất hiện nhiều.
Cùng với việc đáp ứng ngày càng nhiều nhu cầu của khách hàng.Như vậy,
trong tương lai, hoàn toàn có thể xuất hiện thêm những đối thủ cạnh tranh
mới. Nhưng việc hạn chế của quỹ đất sẽ dẫn đến các sân bóng mới xuất
hiện sẽ xuất hiện ngày càng nhiều nhưng sẽ thiếu những địa điểm thuận
tiện nhất.
2.5 Tiếp thị dự án
2.5.1 Cấp thẻ thành viên cho các CLB thành viên:
- Hoạt động của sân bóng được chia nhỏ thành các khung giờ khác
nhau. Để khuyến khích sự tham gia thường xuyên và ổn định doanh thu,
dự án thực hiện việc cấp thẻ thành viên cho các đội bóng đăng ký sân theo
1 giờ nhất định (Ví dụ: từ 17h-18h thứ 2, 4, 6 trong tuần hoặc từ 20h-21h

thứ 3, 5, 7…)
- Mỗi CLB sở hữu thẻ thành viên sẽ được tặng 5 lít nước chanh (hoặc
trà đá…) nếu đá vào khung giờ đã đăng ký.
18
- Một số chính sách ưu đãi, khi là thành viên lâu năm của sân bóng.
VD: giảm giá 10% đối với giờ cao điểm, 20% đối với các khung giờ
khác…
- Thẻ thành viên sẽ được in ấn trên bìa cứng, có dán ảnh và đóng dấu
của dự án
- Hoạt động cấp thẻ được tổ chức hàng tháng vào ngày 25 và CLB sẽ
được sử dụng thẻ bắt đầu vào ngày 1 tháng sau.
2.5.2 Băng rôn, áp phích:
- Thiết kế 5 băng rôn, áp phíchkích thước 2mx8m, 10 chiếc kích
thước 1mx4m, 20 chiếc kích thước 0.6mx 1,2m có in màu, nổi bật.
- Vị trí treo là những địa điểm đông người qua lại, dễ nhìn, dễ thấy
(ngã từ chờ đèn xanh đền đỏ, đối diện cổng trường học, cơ quan…); khu
vực tường rào bao quanh sân, một số khu vực lân cận.
2.5.3 Thành lập fanpage Sân bóng mini – Nhổn:
- Fanpage được thành lập như kênh quảng cáo cho sân bóng, có từ
1-2 nhân viên chịu trách nhiệm xây dựng và hoạt động.
- Với những hình ảnh đẹp về sân bóng, khu canteen, cafe, bi-a, quầy
dụng cụ thể thao: hình ảnh các đội bóng, các nhân viên thể hiện thái độ
phục vụ chuyên nghiệp, dịch vụ khách hàng tốt, cơ sở vật chất cũng như
hoạt động của sân bóng…
2.5.4 Giải bóng đá thường niên:
- Là 1 sự kiện tổ chức vào tháng 9 hằng năm nhằm thu hút sự quan
tâm của những người yêu thể thao và khích lệ tinh thần thể dục thể thao
của xã hội.
- Ban tổ chức sân bóng sẽ tài trợ 1 phần chi phí tổ chức giải, chịu
trách nhiệm quảng cáo và kêu gọi tài trợ (nếu giải bóng được tổ chức 1

cách ổn định và được ủng hộ)
19
- Các đội bóng tham gia sẽ nộp phí tham dự là 1tr/đội. Thể lệ tổ chức
dựa trên số đội đăng kí
- Giải thưởng sẽ được công bố trước khi vào giải và tùy thuộc vào số
lượng đội tham gia
2.5.5 Tờ rơi:
- Phát 30.000 tờ rơi chia làm nhiều đợt, quanh khu vực sân bóng, địa
điểm là cổng trường ĐH Công nghiệp hà Nội, Học viên KH Quân Sự, Đại
học Thành Đô, lối đi vào khu công nghiệp vừa và nhỏ Huyện Từ Liêm…
Mở rộng ra các khu vực đông dân cư khác từ dự án đến khu vực cầu giấy.
- Mục tiêu hướng đến của hoạt động này 80% nam sinh viên ĐH
Công Nghiệp biết đến dự án, và 50% số người đi làm biết đến dự án.
- Thời gian:
+ Từ 11h->12h và 17h->18h: Giờ tan học, tan ca; hướng đến đối
tượng chủ yếu là sinh viên và người đi làm.
2.6 Phân tích khả năng cạnh tranh:
2.6.1 Nghiên cứu khả năng cạnh tranh
Với dự án sân bóng đá MINI, khả năng cạnh tranh và chiếm lĩnh thị
trường của dự án được hiểu là khả năng mà dự án giành được thị phần và
có được mức lợi nhuận nhất định.Nội dung của nghiên cứu khả năng cạnh
tranh và chiếm lĩnh thị trường của dự án:
- Nghiên cứu các đối thủ cạnh tranh:
Tên đối thủ
cạnh tranh
Sân Cổ nhuể, Mễ
Trì Thượng.
Sân Thành Đô,
Mirolin
Sân Mai Dịch, VFF

Khả năng sản
xuất
- Sân Cổ Nhuế: 6
sân bóng.
- Sân Mễ trì: 6 Sân
bóng
Phục vụ tối đa từ
150-> 180 người
- Sân Mirolin: 6
sân bóng, 2 sân
tennis
- Sân Thành Đô: 6
sân bóng, 1 sân
tennis.
- Sân Mai Dịch: 8
sân bóng, 4 sân
tennis.
- Sân VFF: 8 sân
bóng, 2 sân tennis
-> Phục vụ tối đa
20
cùng 1 lúc -> Phục vụ tối đa
từ 170->200 người
cùng 1 lúc
220 người-> 260
người cùng 1 lúc
Mặt mạnh
- Không gian xung
quanh rộng rãi,
thoải mái.

- Đáp ứng cơ bản
yêu cầu khách
hàng: sân bóng,
nước giải khát,
chỗ để xe.
- Giao thông thuận
tiện.
- Đáp ứng các yêu
cầu khách hàng:
sân bóng, nước
giải khát, chỗ để
xe.
- Chất lượng sân
tốt
- Giao thông thuận
tiện
- Chất lượng sân
đảm bảo.
- Cơ sở vật chất tốt,
có các khu nhà
phân theo chức
năng riêng biệt
- Có dịch vụ cho
thuê đồ thể thao.
Mặt yếu
- Giao thông đi lại
khó khăn.
- Giá cả khá cao
- Tình trạng quá
tải vào cuối tuần,

giờ cao điểm
- Thái độ phục vụ
của nhân viên
chưa tốt.
- Một số khu vực
xuống cấp: khu
vực vệ sinh,
đường đi lại trong
sân…
- Không gian xung
quanh chật chội,
ồn ào
- Tình trạng quá
tải vào các ngày
cuối tuần, giờ cao
điểm
- Cơ sở vật chất
vẫn còn đơn giản,
chưa có khu nhà
chức năng riêng
biệt
- Không gian xung
quanh chật chội, ồn
ào.
- Giá cả còn cao.
- Tình trạng quá tải
vào các ngày cuối
tuần, giờ cao điểm.
- Thái độ phục vụ
của nhân viên chưa

tốt.
Ước tính khả
năng phát
triển trong
tương lai
Có khả năng mở
rộng.
Không còn khả
năng mở rộng do
quỹ đất cạn kiệt.
Không còn khả
năng mở rộng do
quỹ đất cạn kiệt
- Như vậy, qua bảng phân tích các đối thủ cạnh tranh ở trên có thể
nhận thấy rằng:
21
• Các đối thủ hiện tại, cạnh tranh khách hàng trực tiếp với dự án
có những điểm mạnh nhất định nhưng vẫn còn tồn tại những
điểm yếu. Đó là cơ sở để giúp cho dự án rút kinh nghiệm để
thu hút khách hàng tốt hơn.
• Các đối thủ cạnh tranh nằm khá xa dự án và chủ yếu phục vụ
đối tượng khách hàng khu vực Mĩ Đình, Mai Dịch, Cổ Nhuế,
… và một số khách hàng khu vực gần dự án. Dẫn đến tình
trạng khách hàng gần khu vực dự án phải di chuyển xa.
• Các đối thủ hiện tại khó có khả năng mở rộng và phát triển
trong tương lai. Như vậy đối thủ của dự án trong tương lai sẽ
là việc xuất hiện những sân bóng hoàn toàn mới.
Vì vậy, dự án nhấn mạnh việc xây dựng uy tín, cũng như duy trì uy
tín lâu dài, để đảm bảo công suất hoạt động tốt trong nhiều năm.
2.6.2 Xác định chiến lược cạnh trạnh:

- Chiến lược sản phẩm: Để xem xét những tiềm năng của dự án
trên thị trường, các khía cạnh được đưa ra để xem xét:
• Thị trường:
+ Sân bóng mọi đối tượng nam thanh niên từ 12-30 tuổi.
+ Sân tennis hướng đến các đối tượng khách hàng >22 tuổi, đã có thu
nhập ổn định.
+ Canteen hướng đến mọi đối tượng khách hàng.
• Khả năng cạnh tranh
+ Sản phẩm:
o Sân bóng: 6 sân bóng mini cỏ nhân tạo 40x20m. Luôn vệ sinh
hàng ngày, bảo dưỡng toàn bộ sân định kì 6 tháng một lần. Đảo bảo môi
trường sạch sẽ, mát mẻ, giữ vững chất lượng sân.
o Khu căng tin: đồ ăn nhẹ, nước giải khát, phục vụ các hoạt động
cafe bóng đá. Hoạt động bi-a với 4 bàn bi-a chất lượng cao.
22
o Quầy dụng cụ thể thao: đồng phục, găng tay, băng tay, băng
chân, bóng, vợt, bóng tennis… Tăng tính tiện ích, đáp ứng nhu cầu người
chơi bóng, chơi tennis một cách tối đa với mức chi phí tốt nhất có thể.
o Dụng cụ y tế cho việc sơ cứu như bông, băng, ugo… luôn có một
bác sĩ…
Là 1 điểm mới, thể hiện sự quan tâm, chu đáo đối với khách hàng.
o Sân bóng rổ miễn phí góp phần thu hút khách hàng, quảng bá cho
hình ảnh dự án.
+ Chiến lược nhãn hiệu của sản phẩm:
Các sản phẩm của dự án được gắn lô gô biểu tượng của dự án được
ban tổ chức thiết kế, đặc biệt là các giải thưởng đối với các giải đấu được
sân bóng tổ chức và tài trợ.
+ Chiến lược về giá:
• Sân bóng:
Trước 17h: 250 nghìn đồng/giờ

Sau 17h: 300 nghìn đồng/giờ.
• Sân tennis:
Từ 6h – 17h: 180 nghìn đồng/giờ
Trước 6h và sau 17h: 230 nghìn đồng/giờ
Nhận tổ chức các trận đấu: 15 nghìn đồng/lượt
Dịch vụ nhặt bóng 35 ngìn đồng/giờ
Giá cả phù hợp với mức độ của sinh viên, các công nhân viên khu
công nghiệp.
 Vì mức giá cơ bản thấp hơn các đối thủ nên giá trở thành lợi thế
cạnh tranh.
+ Chiến lược về chất lượng dịch vụ:
Bên cạnh một sản phẩm tốt, dự án còn mang đến một thái độ phục vụ
tận tình, phương thức làm việc khoa học, chuyên nghiệp. Luôn đặt khách
hàng lên làm cơ sở để tồn tại và phát triển của dự án. Mọi nhân viên của
dự án, đều được đào tạo để hiểu rõ về điều này.
- Chiến lược tiếp thị: Được chia làm các giai đoạn:
23
+ Giai đoạn dự án mới được hình thành: tổ chức phát tờ rơi, quảng
cáo dự án trên các phương tiện thông tin đại chúng, tổ chức các giải đấu
có thưởng, gắn mác, lô gô dự án trên các sản phầm…
+ Giai đoạn dự án đi vào ổn định: Lúc này đa số mọi người biết đến
dự án, sẽ tập trung vào chất lượng các sản phẩm, chất lượng dịch vụ.
II- PHÂN TÍCH KĨ THUÂT CỦA DỰ ÁN:
1. Về địa điểm mặt bằng dự án:
- Dự án thuê mặt bằng: Khu đất trống gần ngã tư Nhổn.
- Với tổng diện tích: 8.730m2
- Giá thuê đất: 10 tỷ VNĐ
- Thời gian thuê đất: 10 năm
- Dự án sẽ thanh toán trước: 4 tỷ ( tiền thuê đất trong 4 năm đầu, các
năm sau sẽ thanh toán định kì hàng năm)

24
• Sơ đồ dự án:
2. Mô tả sản phẩm của dự án
Dự án Sân bóng Mini sẽ thực hiện cung cấp các dịch vụ kinh doanh
chính thu lợi nhuận từ các hoạt động sau:
- Dịch vụ kinh doanh sân bóng: 6 sân bóng với kích thước 20m x
40m, diện tích mỗi sân là 800 m
2
.
- Dịch vụ kinh doanh sân tennis: 2 sân với kích thước 14.64m x
36.60m, diện tích mỗi sân là 536 m
2
.
- Cửa hàng bán dụng cụ thể thao: kích thước 3m x 8m.
25