Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất địa chỉ 7A Hàm Nghi, phường Nguyễn Thái Bình, quận 1 cho mục đích thực hiện nghĩa vụ tài chính

GVHD: TH.S
SVTH:
BS001
KHÓA: 35
MSSV: 31091022722


NH N XÉT C A GI NG VIÊN
NG D N
.................................................................................................
.................................................................................................
.................................................................................................
.................................................................................................
.................................................................................................
.................................................................................................
.................................................................................................
.................................................................................................
.................................................................................................
.................................................................................................
.................................................................................................
.................................................................................................

Tp.H


KHÓA LU N T T NGHI P

NH N XÉT C
TH C T P
.................................................................................................
.................................................................................................

.................................................................................................
.................................................................................................
.................................................................................................
.................................................................................................
.................................................................................................
.................................................................................................
.................................................................................................
.................................................................................................
.................................................................................................
.................................................................................................

Tp.H

2


KHÓA LU N T T NGHI P

L I CAM
n này là quá trình nghiên c u c a b n thân tơi, các s li u trong
Khóa lu n là trung th c. Nh ng ki n ngh

xu t trong khóa lu n khơng sao chép c a b t c

tác gi nào.

Sinh viên th c hi n

Nguy n Ng c Thiên Kim

3


KHĨA LU N T T NGHI P

L IC
Trong q trình h c t p và th c hi n bài báo cáo th c t
ng d

c r t nhi u s

th t quý báu c a các Th y cô, các anh ch . V i lịng kính tr ng và bi

sâu s

c bày t l i c

n:

Th y Ch

ng d

tài th c t p này.

lịng bi

o cùng tồn th các anh ch trong
ng S n An Gia , chân thành c

nB
ng d n, h tr

u – thông tin cho tôi và t

h c t p kinh nghi m th c t trong su t th

gi

-

xin g i l i c

c nh

Th y Phùng Thanh Bình và Th y Nguy n Ng c Danh

Tri

ng S n

c hi

ng d n và t n tình truy

t

tài.

Cơ Nguy n Th Bích H ng, giáo viên ch nhi m c

trong quá trình h c t

ng B

n:

ki n th c v mơ hình VAR và nh ng ch d
-

c

ng S n Thành Ph H

tôi r t nhi u trong vi c tìm ki m d li u và tìm hi u v th

Tơi

u ki n thu n l

c t p t i công ty.

– Hi p H i B

Lê Hồng Vi

Cao Trí

ng viên, khuy n khích tơi

tài, cùng q Th y Cơ Khoa Kinh T Phát

t cho tôi r t nhi u ki n th c và nh ng kinh nghi m – l i khun q báu

t Th y Cơ.
M

g ng n l c th c hi n trong ph m vi và kh

tài khó tránh kh i nh ng thi u sót và nh ng nh

c ch

nh mang tính ch quan. Kính mong nh n

c s thơng c m, góp ý và nh n xét chân tình t q Th

ct

tài

c hồn ch
Cu i cùng, tơi xin kính chúc q Th

o và tồn th các anh ch trong công ty

d i dào s c kh e và luôn thành công trong công vi c.

4

KHÓA LU N T T NGHI P

DANH SÁCH B NG S LI
NH
Hình 2.1 C u th
Hình 2.2 Cung th

ng B
ng B

ng s n
ng S n

Hình 2.3 M i quan h gi a cung c u và giá c th

ng B

ng S n

th hàm ph n ng xung c a các bi n trong mơ hình
B ng 1 Tóm t t các bi n s d ng trong Mơ Hình
B ng 2 Mô t th ng kê
B ng 3 Ki

nh nghi

- Augmented Dickey- Fuller (ADF)

B ng 4 Ki

nh VAR

B ng 5 Ki

nh nhân qu Granger

B

n HPI

B

n GDP

B

n CPI

B

n M2

B
Ph l

n VNI
th phân ph i d li u c a các bi n

Ph l

ng mơ hình VAR

Ph l c 3 Ki

nh nghi

cho các ph

tr t

5


KHÓA LU N T T NGHI P

T NG VI T T T
BDS – B

ng S n

CPI – Consumer Price Index – Ch s giá tiêu dùng
GDP Gross Domestic Product – T ng s n ph m qu c n i
HPI – Housing Price Index – Ch s giá nhà
M2 – Money Supply – Cung ti n
R – Lending Rate – Lãi su t cho vay
VAR – A Vector Autoregressive – Mơ hình t h i quy
VHLSS 2006 - Vietnam Household Living Standards Survey 2006 - Kh o sát m c s ng h gia

VN-Index – Ch s giá ch ng khoán

6


KHÓA LU N T T NGHI P

T T ........................................................................................................ 9

tv

............................................................................................

c tiêu c a bài nghiên c u ................................................................
Câu h i nghiên c u: .............................................................................
Câu h i m c tiêu: ............................................................................
Câu h i nghiên c u: ........................................................................
C u trúc bài nghiên c u: ......................................................................

m và lý thuy t liên quan: ....................................................
m: ........................................................................................
a.

: ................................................................................................

B. Ch s

ng s n.........................................................................
t liên quan ............................................................................

2.1.2.1.

........................................................................
Cung

:.....................................................................

2.

..................................................
T ng quan th

ng b

ng s n Vi

.................................

.........................................................................
-

..................................................................

-

..................................................................
7


KHÓA LU N T T NGHI P

n nay .............................................................

u th c nghi m ................................................................. 23
2.3. T

t qu nghiên c

.......................................... 26

li u thu th p ..................................................................................... 28
3.

nh .................................................... 29

3.3 Ti

c hi n ................................................................................ 33

....................................................................................... 34
nh nghi
4.3 L a ch n chi

........................................................................ 35
tr c

........................................... 36

nh nhân qu Granger .................................................................. 37
........................................................ 38
.................................................................... 42

t lu

n ngh .............................................................................. 46

ng m t h n ch c

tài ............................................................... 47

TÀI LI U THAM KH O .............................................................................. 49
PH L C.................................................................................................. 51

8


KHÓA LU N T T NGHI P

TÓM T T
Nghiên c u này nh m
t i th

ng b

ng c a các bi n kinh t

ng s n thành ph H Chí Minh. . Bài vi t s d ng s li u chu i th i gian

theo quý t Q1, 2009

n Q4, 2012 cho các bi n t

lãi su t, và ch s VN-Index. Các ki

cs d

nh nghi

ng GDP, l m phát, cung ti n,
ADF, ki

nh nhân qu Granger

ki m tra tính d ng và m i quan h gi a các bi n. Nh ng bài nghiên c u v
t cách th

kinh t

n giá nhà

i giá nhà

nào gi i quy

cv
cs

r ng, giá nhà ch u

i quan h qua l i gi a các bi n

thì bài nghiên c u này v i mơ hình VAR (Vector t h
này. Mơ hình VAR v
a các bi

ng c a các bi n kinh t

ph n
n ng xung

i giá nhà . K t qu nghiên c u cho th y
trong ng n ,dài h

cl i

9


KHÓA LU N T T NGHI P

: GI I THI
TV
B

ng s n là tài s n l n c a m i qu c gia,

và chi m t i 30% t ng ho
ng, b

ng chi m kho

ng c a c i

ng c a n n kinh t

u ki n kinh t th

ng s n không ch là m t tài s n l n c a m
c hi n t ch c ho

thông qua ho

i ch

ng kinh t

nv

phát tri n

ng th ch p.
, nó là m

c

ơ.

c

c khá thú v

ng b

ng s

uc

c k t n i ch t ch v i

a,

ng c a chu k b

s n trùng v i chu kì phát tri n kinh t . Ngồi ra, giá b

ng s n có th

ng

c coi là m t

ch s

u c a chu k kinh doanh nói chung (Wang (2003); Grissom và De Lisle

(1999)).

, phân tích th

tình hình kinh t c
ng b

vi c

i tiêu dùng. Mua b

ng s

ng b

Tuy nhiên,
ng b

th c s có th
ng s n chi m m t ph

ng s

các n n kinh t phát tri n, b
t khi th

ng s n là m t ph n quan tr ng trong phân tích

.

Trên th

dùng, kinh doanh b

ng b

trong chi phí tiêu

t ngu n thu nh p cho các h
ng s

cs d

ng hóa danh m c

ng s n có k t n i ch t ch v i th

ng ch ng khốn.

n. Vì v y, thơng tin v
ng s

u ki n th

.
,
,

,
.


KHĨA LU N T T NGHI P

,

.
.
c nghiên c

ng b

vơ cùng c n thi t trong b i c nh hi n nay. M t v
b ng cách nào s bi
kinh t

ng c a giá nhà

c quy

nh b i s

nào và
i các bi n s

n

t Nam?

g ng tr l i câu h i quan tr ng này b ng cách ki m tra

m i quan h gi a giá nhà

và các bi n s kinh t

chu i th i gian hàng quý t

c s d ng d li u

2009

th c hi n b
giá nhà

n a n y sinh là: M

nh ng thành ph l n c a các qu
,

ng s

2012. Bài nghiên c u

c

ng mơ hình VAR nh m mơ t m i quan h gi a

và các bi n s kinh t

ng ch n l

ng kinh t ,

cung ti n, ch s giá ch ng khoán, l m phát và lãi su t.
. Th

ng

.
ts

c thù kinh t

ho

c thu nh

c uv

i

các thành ph

khác.

M

A BÀI NGHIÊN C

M c tiêu chung c a bài nghiên c
quan h nàogi a giá nhà

tr l i xem li u r ng có t n t i b t k m i

v i các bi n kinh t

M c tiêu c th c a bài nghiên c u:
1. Nghiên c

ng c a các bi n kinh t

2. Tìm xem li u có b t k m

.
a giá nhà

v i các bi

.


KHÓA LU N T T NGHI P

I NGHIÊN C
IM C
Nh ng nhân t

n giá nhà

t

?

n giá nhà

t i thành ph H Chí Minh hay

I NGHIÊN C
Các bi n kinh t
khơng?
Các bi n kinh t

Nh ng cú s c c a th

n th
ng B

ng B

ng S n

ng S n?
n n n Kinh T ?

C
Ti p theo sau c a Ph n 1, bài nghiên c u s ti p t c v
Ph n 3 s

Ph n 2. Trong

u, cách th c hi n bài nghiên c u, l ach n bi n

a vào mơ hình. Phân tích các nhân t kinh t
trình bày

lí thuy t

n giá nhà

Ph n 4 thơng qua mơ hình VAR. Ph n 5 k t lu

nh ng m t còn h n ch

ng phát tri n c

tài.

s

c

su t nh ng ki n ngh ,


KHÓA LU N T T NGHI P

T
CÁC KHÁI NI M VÀ

:

KHÁI NI M:
A

NHÀ :
Nhà

là m t lo i b

ng s

d ng v i m

. Nó bao g m các lo i

tl

cao

c p, nhà t p th . Trong b d li u VHLSS 2006 thì nhà

Vi t Nam chia thành 5 c

,

và các c

s 7/LB-TT ngày 30/9/1991 c a B

Tài chính, B Xây d ng, T ng c c Qu n lí ru

t, U ban V

C p 1: Nhà ki u bi t th . Là lo i nhà
xungquanh. Trong bi t th

c:

riêng bi

ng rào

và hoàn ch nh các bu

ho t, v sinh,b p, kho,… Trang thi t b trong bi t th có ch

, sinh
ng cao. Niên h n s

d ng t 80 –
C p 2: Nhà kiên c khép kín. Là nhà kiên c m t, hay nhi u t ng ho c nh
h trong nhà kiên c nhi u t ng có khu ph g n li

dùng riêng cho h

,

niên h n s d ng t 60 –
C p 3: Nhà kiên c khơng khép kín. Là nhà kiên c m t, hay nhi u t ng ho c
nh

trong nhà kiên c nhi u t ng mà khơng có khu ph s d ng riêng, có

khu ph s d ngchung v i nhi u h khác (khu ph tách r i). Niên h n s d ng t
40–
C p 4: Nhà bán kiên c
bì
d ng b ng cácv t li
v i nhà

c xây d ng b ng các v t li u có ch

ng

ng xây hay ghép g , khung g , mái ngói, mái tơn ho c xây
(khơng k có hay khơng có khu ph g n li n
. Niên h n s d ng t 20 –

C p 5: Nhà t m và khác. Là các lo i nhà khơng thu c các nhóm trên. G m nhà có
k tv t li

i tranh, tre, lán, tr i và nh

nd


KHĨA LU N T T NGHI P

có tính ch t t m th

m c u, thùng hàng t n d

. Niên h n s d ng

CH S GIÁ B

NG S N

B Xây d

xu t và ph i h p v i các chuyên gia c a Vi n Nghiên c u qu n lý

kinh t

ng c c Th ng kê, Vi n Nghiên c u th

nghiên c

ra m t s ch s

Ch s giá b

ng s

m t hàng hóa b

ng b

c tính d a trên t ng kh

ng giá c t ch c

ng s n.
ng giao d ch b

ng s n (tính b ng m2); Giá 01 m2 c a hàng hóa b

giao d ch trong k g c; Giá 01 m2 c a hàng hóa b t
tính tốn. Ch s này

ng s

ng s n c a
ng s

c

c giao d ch trong k

tính tốn cho riêng t ng phân khúc hàng hóa c a th

ng.
Ch s giá b

ng s n RPI cho bi t s bi n thiên v giá c a t ng phân khúc c a th

ng và cho bi t trong t ng phân khúc c a th

ng thì nhóm hàng hóa nào t

m giá nhanh hay ch m.

2.1.2.1.

C uv b

ng s n là kh

ch p nh n và có kh
trên th

ng hàng hóa b

nh n

ng s
c kh

i tiêu dùng s n sàng
ng hàng hóa b

ng. Gi a nhu c u tiêu dùng và c u v hàng hóa b

bi t khá l n v quy mơ, ph

ng s n có m t s cách

ng xu t hi n. Nhu c

m t quy mô l n trên ph m vi r ng v i t t c

ng s

ng xu t hi n v i

ng. Song c u th c t trên th

ng l i khơng hồn tồn trùng kh p do có nh ng nhu c u khơng có kh
tốn, có nh
có nh

i

ng có nhu c

ng khơng có nhu c u s d ng

nên có c u xu t hi n trên th

thành c u trên th
i có nhu c

ng,
m l i,

ng. Chính vì v y, c u là m t ph m trù có quan h h t


KHÓA LU N T T NGHI P

s c ch t ch v i nhu c u, kh
C uv b
-

u ki n ho

ng s n xu t hi

có s h i t c

S xu t hi n c a nhu c u tiêu dùng v m t d ng b

Ph i có các ngu n l

ng s
i dân.

m b o kh

u

này. Ch khi có các ngu n l c tài chính cho thanh tốn thì nhu c u m
thành c u trên th
-

Ph i có s ho
ki n g
th

c chuy n

ng.
ng c a th

nhu c u có kh

u

c cung và c u và th c s tr thành c u xu t hi n trên th
ng là

t

ng.

u ki n sau:

không th t tho mãn b ng các ngu n l c s n có c a m
-

ng c a th

nhu c u có kh

ng. Chính

c tr thành c u th c

c tho mãn.

ng v i m c giá Po
giá c

ng c
ng c u gi

Hình 2.1. C u th

ng bi u di
i, tr giá c P và s

u ki n các y u t

i,khi

c l i.

ng B

ng S n

c hình thành trên gi thi t là t t c các nhân t
i v i nhi u lo

ng c u còn ph thu c vào m t s nhân t khác:

u không thay
ch ng h n, s


KHĨA LU N T T NGHI P

Thu nh p: Hình 2.1 cho th y n u thu nh

cùng m t m c giá s

ng c u

c l i.
Giá c c a hàng hóa có th thay th : S

ng c u v m t lo

t l thu n v i giá c hàng hóa thay th . Ví d : N

uv

nhà cho thuê s
D báo v

u d báo l c quan v tri n v ng phát tri n kinh t thì nhu c u v
)s

Chinh sách c a Chính ph
ng m

thu , quy ho

t

nc uv

2.1.2.2. CUNG

:

A.

P:
t s n ph m có ngu n g c v n có t t nhiên v i s
i không th t t

theo ý mu n. Gi a các lo i

i v cung lo
khác. M

ng có gi i h n,con

i v cung c a lo i

m h t s c quan tr

u ki n v n có v

trí c

nh và g n li n v i các

u ki n t nhiên.Do v y, cung v

ch

u

ng lo i hay ch
ng khác là có th

u chuy

ng lo i hàng hố mà th

ng có nhu c u t

hác, t vùng này sang vùng

khác, th m chí k c xu t kh u t qu c gia này sang qu c gia khác. Do v y, d dàng d n
n s m t cân b ng v cung c u b
lo

t theo t

ng s n m t cách c c b v khơng gian, ch ng

Cung v

có th

các ngu
n xu t

c chuy n sang các m c

s n xu t thu c khu v c I
tt

khu v c I ngày càng gi m d n do m t ph
d ng thu c khu v c II và khu v

ng s n
t

nhóm cung

ng th i nh ng ph

y, m c

c gi m cung v b
m n i b t c a cung b

ng s n nhà

ng s n trên th

ng này là


KHÓA LU N T T NGHI P

t

cho t t c

th

B.

nh và m c tiêu là c

nh, m c dù s c i t

t có

nh b ng t ng kh

ng

n biên trong t ng cung.

Cung trên th
Cung b

ng th c p:

ng s n là m t v c a b

hàng hóa b

ng s n s

i trên th

v i m t m c giá gi i h n nh
Cung b

ng th

ng t i m t th

nh.

ng s n không ph i là tồn b qu hàng hóa b

ng hàng hóa b

m nào

ng s n có th có mà là

ng s n có th và s n sàng tham gia ho

i v.v.. trên th

ng. Có th

ng giao d ch mua bán,

i có nhi u hàng hóa b t

u h khơng có nhu c

i v.v..) ho c có nhu c u bán (cho
i là bán v i m t b ng giá hi n t i c a th

mu n ch m

i v i m t b ng

t

ng cung t i th
ng c n có s h i t c

-

Qu hàng hóa b

ng s n

ng mà

ng s

các ngu n hàng hóa b

ng s n trên th

u ki n sau:
ng s n hi n có ph

c các tiêu chu n và yêu c u c a th

ng hi n th

c yêu c

c th

ng ch p nh n v giá tr s d ng;
-

i ch s h u qu hàng hóa b

ng s n khơng có m

c u tiêu dùng c a mình mà có nhu c u bán (cho thuê,
chuy n giao hàng hóa b
-

Ph i có th

ng b

ng s

Vi

ng s n trên th

ng này là cung không th ph n ng

i c a c u.
a m t lo i hàng hóa b

m t nhi u th i gian cho vi c t o l p b
chuy

ng s

c th a nh n.

m n i b t c a cung b
nhanh chóng v i s

i v.v..), t c là s n sàng

i khác;

ng s n xu t hi n và qu hàng hóa b

vào giao d ch trên th

s d ng cho nhu

o qu

ng s n v i m
ng s

th

c tìm hi u thơng tin v

ng
i,

t, xin phép xây d ng, thi t k , thi công xây l p, các


KHÓA LU N T T NGHI P

th t c pháp lý ph c t p khác v.v..Th i gian xây d ng b
u ch nh th

ng b

ng s n dài nên kh

ng s n ch m ch p, c n có nghiên c u d báo và k ho ch

n u khơng d n y sinh tình tr ng m t cân b ng cung c u;
S

ng cung có quan h t l thu n v i giá c

và s

c bi u di n trong hình 2.2, v

ng. Quan h gi a giá c
u ki n là các nhân t khác khơng

i

Hình 2.2. Cung th

u, có nhi u nhân t

ng B

ng s n

n cung:

-

ng tr c ti
n quy

n m c l i nhu n c
ng cung. Giá thành cao th p còn ph

thu c vào lãi su t cho vay c a Ngân hàng, tình hình l m phát,…n u lãi su t cho vay c a
Ngân hàng gi
-

ng cung s d ch chuy n sang ph

Chính sách c a Chính ph : N u Chính ph

t ho

thì cung s gi m

ng cung d ch chuy n sang trái.
-

D

báo s p t i giá nhà s
gi m.

KHÓA LU N T T NGHI P

ng cung và c

t nhau t

m cân b ng:

Hình 2.3. M i quan h gi a cung-c u và giá c th
Khi các nhân t

i, d

m cân b

ng c u,

i theo. Ch ng h n lãi su
mua nhà gi m d n

t Do sang

n s chuy n d ch c

nc uv

m cân b ng d ch chuy n t E sang E’, n

gi m xu ng t Po xu ng P1.

ng c u d ch chuy n sang trái
i thì giá nhà


KHÓA LU N T T NGHI P

2.1.3.

NG B

2.1.3.1

N VI

1993:

Sau cách m ng

c quy n s h u c a toàn dân, ho

mua bán di

ng. Cách th c, th t c mua bán di

ng

ng, các bên

t tìm nhau và t th a thu n giá c

t v

c v n công nh n và làm các th t c mua bán.
T

c quy n s h

nh ng ho

c cơng nh

trong th i kì này ch y u là giao d

m, th

c

ng s n di n ra m

hình thành m t cách t

ng, hình

c g i là th

n 1991th c giao d ch ph bi n là mua bán nhà

2.1.3.2.G

ch

ng ng m.

g nv is d

t.

N 1993-1999

T

-1995, là th i gian có s

ng giao d ch chuy

tv
ml

ng s n. Do có hi

o tình tr ng khan hi m, m

i cung-c u gi t o.

n 1996-1999, th

n

thu h i v

2.1.3.3.G

ng gi m.

N 2000-2006

-2002 s

t tr l

a c và các cá nhân tham gia vào th

v i hình th c “phân lơ bán n n”. Xu t hi n tình tr
giá r i bán. Các th thu t làm giá xu t hi

mc

ng
t lên

c tình th c p

u ti t là “Lu
181”(n i dung c m phân lô bán n n).Sau khi ngh
t t i thành ph H Chí Minh gi m m
a
bán l

y giá lên ng

nh
i, tình hình giao d ch
n c c và lo l ng v s
c mu
i mua, còn nay giá gi m


KHÓA LU N T T NGHI P

xu ng r t nhi u thì khơng m

ng vào. Th

ng th t s g

c ch

tn

mu n vào cu

n khơng th tham gia tồn l

c vì v n trung và dài h n huy

ng lúc này r t khó.
ng l

n có nhi u d

c bi

c các

t thì

uc

i dân thì khơng h gi m. Bên c

c ngo i ti p c n th

nh m i giúp cho

t Nam m t cách d dàng. N

c làm d án ph i gi i t a m t b ng. t
iv

chuy n

c s gi i t a m t b ng r

u này làm ngu

nh có th

t cho h

i k p th i kì 1990-

1991.

2.1.3.4 .G

N 2007

N NAY

n 2007h

ng lên ngôi,
y lên quá cao do c

b ch nên m c giá không ph n

t cung. Tuy nhiên do th
c ch

ng s n ph m. Bên c

ch ng khoán phát tri n m

ng

n tháng 3/2007 ch ng khoán

tm cc

n ra th

h t vào th
nm

ng thi u minh

ng ch ng

ng Ch ng khoán suy gi m m nh, th
t n n l i ti p t c s
8-10 tri

d án Tân Huy

t trong khu v c thành ph H

ng/ m2 nh y lên 16-20 tri
14-16 tri

ng/m2 nh y v t lên 20-30 tri u

m là tháng 10.2007 giá c a Him Lam qu
ng/ m2. G

ng 40-45 tri u
ch thành công

tuy
ng quá nhi u, các doanh nghi p kinh doanh
n Ngân Hàng, lãi su t lúc n
ng kê cho th y 90% d án trong th

u ch

i cu i

m này n v n Ngân hàng. Bên


KHÓA LU N T T NGHI P

c

n, m c s ng t i Vi

cao nh t t

ng a l

y lãi su t lên cao nh m th t ch t ti n t l

c có chính sách

u này gây

ng l

n th

ng

t quá cao khi n doanh nghi p không th
các doanh nghi

án,

có kh

i

dân khơng th vay ti n vì lãi su
tr

c tiêu th gây tình

i dânch t vì khơng th mua nhà, doanh nghi p ch t vì khơng th
t vì khơng cho ai v
ts c

c. Th

m.

Kh ng ho ng tài chính tồn c

ng khơng nh

ng 2009 ph i gánh ch u m i h u qu
ng hi n nay v

ph c h

i th

l

c hoàn toàn, tuy nhiên theo các chuyên gia thì

n kinh t t i Vi
n nay, th

c nhi u kh i s c m i…

có nhi u chuy n bi n, phân khúc nhà

n c a ch

có quy mơ

n cung c

cao c

o Kim
mang tính thanh kho

c ng h , tr giúp. Các cơng trình phát tri n nhà
nhà

ng

v c d y m t cách m nh m và góp ph n giúp các

th

nh s

n th

i có thu nh p th

cho công nhân khu công nghi p,

c tri

tuy phân khúc này l i nhu

c Nhà

n r ng. Vì v y
bán và vịng quay v n c c kì

nhanh.
i Hà N

ng tr l i, nhu c u nhà b
u d

tn

ng lo

nh nên
i m c giá 1.300-

c, tuy nhiên giao d ch thì l i r t ít. T i

thành ph H Chí Minh, sau khi s ki n dìm h m Th Thiêm n i qu n 2 v i trung tâm
thành ph
thành công r t th p. Ph

ng giao d ch
án có m

xây d
22


KHĨA LU N T T NGHI P

Th

1-4 tri

có m

xâyd ng th

ng/m2 so v i cu i 2009. Các d án

ng và giao d ch th p.

u tháng 4/2010, th

t t i thành ph H Chí Minh b

Hà N i dân s

h t

các khu v

u m tr l i.

ng xu ng c p nên nhu c u nhà
t khu v c Vân Canh, C u Di n

m c 30 tri u

ng/m2, nhà li n k xây thô t
i 32 - 36 tri

ng/m2. Di n bi n t i thành ph H

nhi u kh i s c, dịng v

v có d

td

c chào bán v i

khuy n mãi h p d n, tuy nhiên v

n nay thì v n

mua nhà. Vì th , phân khúc m nh nh t hi n gi v n ch là phân
khúc nhà giá th p.

CÁC NGHIÊN C

C NGHI M
.
,
. Trong các n n kinh t phát tri n, th

ng b

ng s n không ph i là cách hi u qu cho vi

m

t khác, th

n

ng hóa danh

c k t n i ch t ch v i chu k kinh t t ng h p

(Wang (2003) et al (2000);. Hilbers et al (2001)). Vì v y, có m

tích th

ng và tìm th y các cơng c

vi

n ch
n th

n thi

phân

phát tri n c a nó. Các bài

bao g m các nghiên c u, phân tích các y u t

ng b

nh

ng s n. Tóm t t các k t qu c a nh ng nghiên c

: GDP, t l l m phát, ch s giá tiêu dùng, m

th t nghi p,

thu , m c thu nh p, lãi su t….
các y u t quy

nh giá b

n
ng s n. Tuy nhiên ,

.
Hilbers (2001):
.

,

,
23


KHĨA LU N T T NGHI P

,
.
. Bài phân tích k t lu n r

t

ng s

ng th

ng s n c

c theo dõi ch t ch trong b i c nh c a vi

Phát hi n khác c a bài báo là s

ng b

ng s n có th

ng b

ng s n Thâm

th ng tài chính.
th

Huang và Wang (2004)
Quy n. H

b

ng s n và t o ra h th ng các ch s

phát tri n c a th

ct

dõi th

t công c

u ti t.

n th

ng b

ph n ánh s phát tri n th
s n, ch s
tri n th
s

c tài chính.

i giá nhà trong th

cs d

ng b t

ut

ng s n. Các y u t

ng b

ng) là t l bán tài s n ho c t l tr ng, ch s giá b
ut

ng
n phát

ng s n th c s

ng s

nh

c coi là y u t c nh báo (ch s

.
ng b

theo

nc
, t ng di

nh, ti t ki m, dân s ,
, doanh thu c a các nhà

, các kho n thu và l

, l i nhu n c

ng s ti n cho vay phát tri n và các kho n vay cá nhân. H th ng các ch s d
ng c a th

ng b

ng s n và nó có th

Nicholas Apergis (2003) nghiên c

cs d

phân tích và d báo.

ng c a các bi n kinh t

n giá nhà

c bán ra t i Hi L p. Tác gi s d ng mơ hình ECVAR (An Error Correction Vector
ng c a các bi n s
tích này cho th y lãi su t cho vay là bi n có kh
c a giá nhà

th c, ti

ng v n c ph

th c. Phân

i thích cao nh t s bi

ng

n l m phát và t l vi c làm

Raymond Y.C.Tse (2001) nghiên c u m
phi u t i th

n giá nhà

mà giá b

ng H ng Kông. Các công ty b
ng b

ng s n

n giá c

ng s n chi

ng s n là nh ng nhân t chính l

giá c phi u. Bài nghiên c u này s d ng d li u trong kho ng th i gian t

n
24