Chuyên đề tốt nghiệp Xác định hệ số chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất tại xã Trung Chánh huyện Hóc Môn TPHCM

GVHD: TS.Nguyn Qunh Hoa SV:  Th Thy Lp BS001 K35
MSSV: 31091020321
I HC KINH T TP.
H CHÍ MINH
KHOA KINH T PHÁT TRIN
CHUYÊN NGÀNH KINH T BNG SN






 TT NGHIP
NH H S CHÊNH LCH GIA T TH
NG VÀ GIÁ T UBND XÃ TRUNG CHÁNH, HUYN
HÓC MÔN,TPHCM


GVHD : TS. NGUYN QUNH HOA
SVTH :  TH THY
LP : BS001- KHÓA 35
MSSV: 31091020321


Niên khóa: 2009 - 2013
Trang 1

GVHD: TS.Nguyn Qunh Hoa SV:  Th Thy Lp BS001 K35
MSSV: 31091020321
MC LC
CHNG 1: TNG QUAN V BT NG SN VÀ C S LÝ LUN V

THM NH GIÁ TR BT NG SN.
7
1.1 TÔNG QUAN V BT NG SN 7
1.1.1. Khái nim bt đng sn. 7
1.1.2. c đim ca bt đng sn 7
1.1.2.1. Tính bt đng 7
1.1.2.2. Tính cá bit và khan him 7
1.1.2.3. Tính bn lâu 8
1.1.2.4. Tính chu s nh hng ln nhau 8
1.1.2.5. Các tính cht khác 8
1.1.3. Phân loi bt đng sn 9
1.1.3.1. Bt đng sn có đu t xây dng gm: 9
1.1.3.2. Bt đng sn không đu t xây dng: 9
1.1.4. Nhng yu t nh hng ti giá tr bt đng sn 10
1.1.4.1. Các yu t có mi liên h trc tip vi BS: 10
1.1.4.2. Các yu t v pháp lý liên quan đn BS: 11
1.1.4.3. Các yu t chung bên ngoài: 12
1.2 TNG QUAN V THM NH GIÁ TR BT NG SN 13

1.2.1. Khái nim v thm đnh giátr bt đng sn 13
1.2.2. Mc đích ca thm đnh giá tr bt đng sn 14
1.2.2.1. Theo quan đim chc nng có th phân ra làm ba mc đích thm
đnh: 14
1.2.2.2. Theo quan đim đi tng phc v có th phân ra làm hai nhóm: 14
1.2.3. Các nguyên tc trong thm đnh giá tr bt đng sn 14
1.2.3.1. Nguyên tc s dng cao nht và tt nht 14
1.2.3.2. Nguyên tc cung – cu 15
1.2.3.3. Nguyên tc đánh giá các yu t tham gia quá trình to ra thu nhp
thc t bt đng sn
1.2.3.4. Nguyên tc thay đi 15

1.2.3.5. Nguyên tc cân đi 16
Trang 2

GVHD: TS.Nguyn Qunh Hoa SV:  Th Thy Lp BS001 K35
MSSV: 31091020321
1.2.3.6. Nguyên tc phù hp 16
1.2.3.7. Nguyên tc cnh tranh 16
1.2.3.8. Nguyên tc đóng góp 17
1.2.3.9. Nguyên tc tng, gim giá tr bt đng sn do tác đng bi nhng bt
đng sn khác.
1.2.3.10. Nguyên tc thay th 17
1.2.3.11. Nguyên tc kh nng sinh li cu đt 17
1.2.4. C s thm đnh giá tr bt đng sn 18
1.2.4.1. Khái nim v giá c, chi phí và giá tr 18
1.2.4.2. C s giá tr th trng ca bt đng sn 18
1.2.4.3. C s giá tr phi th trng 19
1.2.5. Qui trình thm đnh giá 19
1.2.6. Các phng pháp thm đnh giá tr bt đng sn 20
1.2.6.1. Phng pháp so sánh: 20
1.2.6.2. Phng pháp chi phí: 20
1.2.6.3. Phng pháp thu nhp: 21
1.2.7. Khái nim, phân loi các cp hm 21
1.2.7.1. Khái nim hm 21
1.2.7.2. Phân loi hm 21
1.2.7.3. Nguyên tc xác đnh v trí hm: Là da vào chiu rng nh nht ca
hm mà mun vào v trí đt đó phi đi qua (hình 1.2). 22

1.2.8. Ý ngha ca h s điu chnh trong phng pháp so sánh 23
1.2.8.1. Nguyên nhân cn phi tính toán h s điu chnh 23
1.2.8.2. Các phng pháp điu chnh 23

CHNG 2:
THC TRNG GIÁ T KHU VC XÃ TRUNG CHÁNH,
HUYN HÓC MÔN

2.1 GII THIU V HUYN HÓC MÔN TPHCM 25
2.1.1. Tng quan 25
2.1.1.1. Lch s 26
2.2 GII THIU V XÃ TRUNG CHÁNH 27
2.2.1. H tng kinh t - xã hi : 27
Trang 3

GVHD: TS.Nguyn Qunh Hoa SV:  Th Thy Lp BS001 K35
MSSV: 31091020321
2.2.2. Thc trng kinh t và t chc sn xut 30
2.2.3. Môi trng : 32
2.2.4. H thng chính tr ca xã: 32
2.3 THC TRNG GIÁ T KHU VC XÃ TRUNG CHÁNH 33
2.3.1. Bng điu tra (Tham kho ph lc) 33
2.3.2. Phng thc tin hành kho sát : 33
2.3.3. Mô t đc đim và c tính giá tr bt đng sn kho sát.(Tham kho ph
lc)
2.3.3.1. Phân tích tài sn và c tính giá tr đt trung bình. 34
2.3.4. Tng kt: 56
CHNG 3:
XÁC NH H S CHÊNH LCH GIA N GIÁ T TH
TRNG VÀ N GIÁ T CA UBND XÃ TRUNG CHÁNH
57
3.1 Xác đnh h s chênh lch giá đt th trng và giá nhà nc 57
3.2 Xác đnh h s chênh lch gia mt tin và hm các cp. 60
3.3 Nhng u đim và nhc đim ca mô hình 64

3.4 Kin ngh: 65




Trang 4

GVHD: TS.Nguyn Qunh Hoa SV:  Th Thy Lp BS001 K35
MSSV: 31091020321
PHN M U
1. Lý do ch tài:
T thc t cho thy, th trng nhà đt là mt th trng tim nng, ngun thu
t qu đt không ngng gia tng.Tuy nhiên th trng này còn b các yu t đu c chi
phi, to nên nhng bin đng cc đoan,đc bit ti các khu vc đô th, khu công
nghip và nhng ni mà s dch chuyn c cu s dng đt đang din ra mnh
m.u c đt đai gây nên nhng cn st trên th trng bt đng sn, đy giá đt
tng cao mt cách bt hp lý.
Nhìn vào th trng đt đai ca nc ta trong nhng nm gn đây cho thy giá
mua bán chuyn nhng nhà đt có nhng din bin rt phc tp; th trng luôn tim
n nhng "cn st" v giá nhà đt. Cui nm 2001, đu nm 2002 giá đt  các đô th
ln nh Hà Ni, TP H Chí Minh và nhng vùng có quy hoch liên tip nóng lên, giá
tng nhanh chóng. Giá đt  TP H Chí Minh cui nm 2001 đn tháng 3/2002  mi
khu vc gia tng 3-4 ln, có ni tng 6-7 ln.T đó hình thành nên ch đ hai giá.
Cng ging nh nhiu tnh, thành ph trên c nc, huyn Hóc Môn cng tng
gp không ít khó khn, vng mc v chính sách pháp lut đt đai nói chung và công
tác đnh giá đt nói riêng. Hin nay, hàng nm đa phng xây dng giá đt phc v
cho hai mc đích chính: Là giá đn bù cho thu hi đt đ xây dng các công trình
phúc li công cng ca đa phng và là giá khi Nhà nc giao đt có thu tin s
dng đt. Khi áp dng cho đn bù thì ngi dân kêu là giá đn bù quá thp phi theo
giá th trng. khi giao đt có thu tin s dng đt cng giá đó, thì ngi dân cho rng

giá quá cao không có kh nng np đ ngh Nhà nc xem xét min gim. ây chính
là khó khn hi
n nay ca các d án đu t bt đng sn. Qua tham kho các đn th
khiu ni v đt đai cho thy, đa phn ngi dân đòi hi phi công bng và đ ngh
đn bù phi theo giá th trng, tuy nhiên, làm th nào đ xác đnh đc giá th trng
và làm th nào đ xác đnh, “sát vi giá th trng” là điu không đn gin, đây là vn
đ khó.Do đó, tôi xin đc nghiên cu v vn đ: “ nh h s chênh lch gia
giá t th ng và giá t ca UBND xã Trung Chánh, Huyn Hóc
Môn”.
2. ng nghiên cu:
Các bt đng sn ngoài mt tin và trong hm đang giao dch hoc va mi
giao dch ti thi đim nghiên cu ca xã Trung Chánh.
3. Phm vi nghiên cu:
Bt đng sn: là đt đai, nhà ph.
Trang 5

GVHD: TS.Nguyn Qunh Hoa SV:  Th Thy Lp BS001 K35
MSSV: 31091020321
 tài tp trung vào khu vc ng Song Hành Quc L 22, ng ông
Tâm, ng Nguyn nh Th, ng Tô Ký, p M Hu, Ranh p M Hòa 1 – M
Hòa 3.
4. Mc tiêu nghiên cu:
Ch ra mc đ chênh lch gia giá đt nhà nc và giá đt th trng.
Phc v cho công tác nghiên cu ca UBND xã Trung Chánh cng nh sinh
viên.
5. u.
iu tra thc t, thu thp và x lý s liu điu tra, phân tích la chn, ng dng
các phng pháp thm đnh giá c bn: phng pháp so sánh và phng pháp chi phí
.

Trang 6

GVHD: TS.Nguyn Qunh Hoa SV:  Th Thy Lp BS001 K35
MSSV: 31091020321

 TNG QUAN V BNG S
LÝ LUN V THNH GIÁ TR BNG SN.

1.1 TÔNG QUAN V BNG SN
1.1.1. Khái nim bng sn.
Tùy theo mc đích qun lý và s dng, tài sn đc phân thành nhiu loi khác
nhau nhng v c bn tài sn đc phân thành hai loi: đng sn và bt dng sn.S
phân chia này đã có trong b lut La Mã cách đây hàng trm nm và vn tn ti cho
đn ngày hôm nay.
Thut ng bt đng sn đc s dng ph bin ti nhiu quc gia và vùng lãnh
th trên th gii.Vy bt đng sn đc hiu nh th nào?
iu 174 B lut dân s nc ta ban hành ngày 14/6/2005 quy đnh: Bt đng
sn là các tài sn không th di di bao gm:
• t đai:
• Nhà , các công trình gn lin vi đt đai, k c các tài sn gn lin nhà , công
trình xây dng đó.
• Các tài sn khác gn lin vi đt;
• Các tài sn khác do pháp lut quy đnh.
1.1.2. m ca bt ng sn
1.1.2.1. Tính bt đng
Bt đng sn là tài sn có tính cht bt đng vì bt đng sn bao gm đt đai và
các tài sn gn lin vi đt đc đnh v cùng vi đt bng ta đ v trí c đnh, và ta
đ này đc xác lp bi c quan đa chính ghi rõ s d gii tha, s ca t bn đ, đa
ch, thông tin v din tích trên giy chng nhn quyn s dng đt. Do đó v lý thuyt
con ngi có th di di các tài sn gn lin vi đt nhng không th di di đc ta
đ (vi trí) ca nó.
1.1.2.2. Tính cá bit và khan him
c đim này ca BS xut phát t tính cá bit và tính khan him ca đt đai.
Tính khan him ca đt đai là do din tích b mt trái đt là có hn. Tính khan him
c th ca đt đai là gii hn v din tích đt đai ca tng ming đt, khu vc, vùng,

đa phng, lãnh th v.v Chính vì tính khan him, tính c đnh và không di di đc
Trang 7

GVHD: TS.Nguyn Qunh Hoa SV:  Th Thy Lp BS001 K35
MSSV: 31091020321
ca đt đai nên hàng hoá BS có tính cá bit. Trong cùng mt khu vc nh k c hai
BS cnh nhau đu có nhng yu t không ging nhau. Trên th trng BS khó tn
ti hai BS hoàn toàn ging nhau vì chúng có v trí không gian khác nhau k c hai
công trình cnh nhau và cùng xây theo mt thit k. Ngay trong mt toà cao c thì các
cn phòng cng có hng và cu to nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đu t,
kin trúc s đu quan tâm đn tính d bit hoc đ to s hp dn đi vi khách hàng
hoc tho mãn s thích cá nhân v.v
1.1.2.3. Tính bn lâu
Do đt đai là tài sn do thiên nhiên ban tng, mt loi tài nguyên đc xem nh
không th b hu hoi, tr khi có thiên tai, xói l, vùi lp. ng thi, các vt kin trúc
và công trình xây dng trên đt sau khi xây dng hoc sau mt thi gian s dng đc
ci to nâng cp có th tn ti hàng trm nm hoc lâu hn na. Vì vy, tính bn lâu
ca BS là ch tui th ca vt kin trúc và công trình xây dng.
Cn phân bit “tui th vt lý” và “tui th kinh t” ca BS. Tui th kinh t
chm dt trong điu kin th trng và trng thái hot đng bình thng mà chi phí s
dng BS li ngang bng vi li ích thu đc t BS đó. Tui th vt lý dài hn tui
th kinh t khá nhiu vì nó chm dt khi các kt cu chu lc ch yu ca vt kin trúc
và công trình xây dng b lão hoá và h hng, không th tip tc an toàn cho vic s
dng. Trong trng hp đó, nu xét thy tin hành ci to, nâng cp BS thu đc li
ích ln hn là phá đi và xây dng mi thì có th kéo dài tui th vt lý đ “cha”
đc my ln tui th kinh t. Thc t, các nc trên th gii đã chng minh tui th
kinh t ca BS có liên quan đn tính cht s dng ca BS đó. Nói chung, tui th
kinh t ca nhà , khách sn, nhà hát là trên 40 nm; ca tui th kinh t nhà xng
công nghip, nhà  ph thông là trên 45 nm v.v Chính vì tính cht lâu bn ca hàng
hoá BS là do đt đai không b mt đi, không b thanh lý sau mt quá trình s dng,

li có th s dng vào nhiu m
c đích khác nhau, nên hàng hoá BS rt phong phú và
đa dng, không bao gi cn.
1.1.2.4. Tính chu s nh hng ln nhau
BS chu s nh hng ln nhau rt ln, giá tr ca mt BS này có th b tác
đng ca BS khác. c bit, trong trng hp Nhà nc đu t xây dng các công
trình kt cu h tng s làm tng v đp và nâng cáo giá tr s dng ca BS trong
khu vc đó. Trong thc t, vic xây dng BS này làm tôn thêm v đp và s hp dn
ca BS khác là hin tng khá ph bin.
1.1.2.5. Các tính cht khác


Trang 8

GVHD: TS.Nguyn Qunh Hoa SV:  Th Thy Lp BS001 K35
MSSV: 31091020321
Tính thích ng:
Li ích ca BS đc sinh ra trong quá trình s dng. BS trong quá trình s
dng có th điu chnh công nng mà vn gi đc nhng nét đc trng ca nó, đng
thi vn đm bo yêu cu s dng ca ngi tiêu dùng trong vic tho mãn nhu cu
sinh hot, sn xut-kinh doanh và các hot đng khác.
Tính ph thuc qun lý:
Hàng hoá BS đòi hi kh nng và chi phí qun lý cao hn so vi các hàng
hoá thông thng khác. Vic đu t xây dng BS rt phc tp, chi phí ln, thi gian
dài. Do đó, BS đòi hi cn có kh nng qun lý thích hp và tng xng.
Mang nng yu t tp quán, th hiu và tâm lý xã hi:
Hàng hoá BS chu s chi phi ca các yu t này mnh hn các hàng hoá
thông thng khác. Nhu cu v BS ca mi vùng, mi khu vc, mi quc gia là rt
khác nhau, ph thuc vào th hiu, tp quán ca ngi dân sinh sng ti đó. Yu t
tâm lý xã hi, thm chí c các vn đ tín ngng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phi nhu

cu và hình thc BS.
1.1.3. Phân loi bng sn
T kinh nghim ca nhiu nc và kt qu nghiên cu  nc ta, bt đng sn
có th phân thành ba loi: BS có đu t xây dng, BS đu t xây dng và BS sn
đc bit.
1.1.3.1. Bt đng sn có đu t xây dng gm:
BS nhà , BS nhà xng và công trình thng mi- dch v, BS h tng
(h tng k thut, h tng xã hi), BS là tr s làm vic v.v Trong BS có đu t
xây dng thì nhóm BS nhà đt (bao gm đt đai và các tài sn gn lin vi đt đai)
là nhóm BS c bn, chim t trng rt ln, tính cht phc tp rt cao và chu nh
hng ca nhiu yu t ch quan và khách quan. Nhóm này có tác đng rt ln đn
quá trình công nghip hoá, hin đi hoá đt nc cng nh phát trin đô th bn vng.
Nhng quan trng hn là nhóm BS này chim tuyt đi đa s các giao dch trên th
trng BS  nc ta cng nh  các nc trên th gii.
1.1.3.2. Bt đng sn không đu t xây dng:
BS thuc loi này ch yu là đt nông nghip (di dng t liu sn xut)
bao gm các loi đt nông nghip, đt rng, đt nuôi trng thu sn, đt làm mui, đt
him, đt cha s dng v.v
Bt đng sn đc bit là nhng BS nh các công trình bo tn quc gia, di
sn vn hoá vt th, nhà th h, đình chùa, miu mo, ngha trang v.v c đim ca
loi BS này là kh nng tham gia th trng rt thp.
Trang 9

GVHD: TS.Nguyn Qunh Hoa SV:  Th Thy Lp BS001 K35
MSSV: 31091020321
Vic phân chia BS theo 3 loi trên đây là rt cn thit bo đm cho vic xây
dng c ch chính sách v phát trin và qun lý th trng bt đng sn phù hp vi
điu kin kinh t-xã hi ca nc ta.
(Ngun: Cc Qun lý nhà – B Xây Dng)

1.1.4. Nhng yu t nh ng ti giá tr bng sn
Giá c BS tu thuc mt phn ln vào quan h cung-cu trên th trng. Khi
c
u ln hn cung, giá BS thng b đy cao lên; ngc li, khi cu th
p hn cung,
giá BS có xu h
ng gim xung. Tuy nhiên, giá c còn ph thuc vào nhiuyu t

khác nh nh
ng yu t xut phát t nhng khuyt tt ca th trng nh "đc quy
n",
"đ
u c", "cnh tranh không lành mnh" có nhng yu t xut phát t s can thi
p
c
a Nhà nc nh đu t ca Nhà nc vào vic nâng cp c s h tng khu
dân c
(đ
ng giao thông, cp và thoát nc, cp đin ), tng hoc min gim thu
cho các
doanh nghi
p kinh doanh đa c, áp dng vic bán đu giá tài sn BS thuc s h
u
Nhà n
c, chính sách nhà  cho ngi có thu nhp thp ; có nhng yu t bt ngu
n
t
 tâm lý, thói quen ca ngi dân nh không mun bán nhà đt do cha ông đ l
i,
ho

c không thích  nhà chung c, hoc ham mun có nhà nm trên quc l, tnh l

Có 3 nhóm nhân t
 tác đng nh hng đn giá BS nói riêng cng nh đi v
i BS
nói chung,
c th là:
1.1.4.1. Các yu t có mi liên h trc tip vi BS:

Nhóm các y
u t t nhiên:

- V trí ca BS: kh nng sinh li do yu t v trí BS mang l
i càng cao thì
giá tr ca BS càng ln. Mi BS luôn đng thi tn ti 2 loi v trí, v
trí
tuyt đi và v trí tng đi. Xét trên phng din tng quát, c 2 loi v
trí nói
trên đu có vai trò quan trng trong vic xác lp giá tr ca BS. Nh
ng BS
nm ti trung tâm đô th hay mt vùng nào đó s có giá tr ln hn nhng b
t
đng sn nhà đt cùng loi nm  các vùng ven trung tâm (v trí tng đ
i).
Nhng BS nm ti các ngã 4 hay ngã 3, trên các trc l giao thông quan tr
ng
li có giá tr cao hn nhng BS nm  v trí khác (v trí tuyt đi). Vi
c xem
xét đánh giá u th v v trí BS là cc k quan trng, đc bit là đi vi vi
c

xác đnh giá đt.

- Kích thc, hình th, din tích tha đt hoc lô đt: mt kích thc và di
n tích
tha đt ti u khi nó tho mãn mt loi nhu cu c th ca đa s
dân c trong
vùng. Ví d: ti Hà Ni, vi nhu cu đ , thì loi kích thc và din tích t
i u
khi mt tin tha đt t 4m-5m và chiu sâu tha đt là t 10m-15m.
Trang 10

GVHD: TS.Nguyn Qunh Hoa SV:  Th Thy Lp BS001 K35
MSSV: 31091020321
- a hình BS to lc: đa hình ni BS to lc cao hay thp so vi các BS
khác trong vùng lân cn có tác đng đn giá tr BS.  nhng khu vc th
p,
thng hay b ngp nc vào mùa ma hay b hin tng triu c
ng thì giá
ca BS s thp, ngc li giá ca nó s cao hn.
- Hình thc (kin trúc) bên ngoài ca BS (đi vi BS là nhà ho
c là các công
trình xây dng khác): nu 2 BS có giá xây dng nh nhau, BS nào có ki
n
trúc phù hp vi th hiu thì giá tr ca nó s cao hn và ngc li.
- c đim trên mt đt và di lòng đt (đ dày ca lp b mt, tính cht th

nhng, tính cht vt lý ). Mc đ nh hng ca các yu t trên đn giá tr

ca BS tu thuc vào mc đích s dng đt. Ví d: đ màu m ca đt có th


rt quan trng đi vi giá tr đt khi s dng vào mc đích nông nghi
p, nhng
li không quan trng khi s dng đt cho xây dng.
- Tình trng môi trng: môi trng trong lành hay b ô nhim n
ng, yên tnh
hay n ào đu nh hng trc tip đn giá tr BS.
- Các tin li và nguy c ri ro ca t nhiên: nhng BS nm  nh
ng vùng
thng hay b các s c ca thiên tai (bão, lt, đng đt, khí hu khc nghi
t )
làm cho giá tr BS b sút gim và ngc li.

Nhóm các y
u t kinh t:
- Kh nng mang li thu nhp t BS: mc thu nhp hàng nm t BS mang l
i
s có nh hng quan trng đn giá tr ca BS đó. Khi kh nng t
o ra thu
nhp t BS càng cao thì giá chuyn nhng ca nó càng cao và ngc li.
- Nhng tin nghi gn lin vi BS: nh h thng đin, nc, v sinh, đi
u hoà
nhit đ, thông tin liên lc. H thng tin nghi càng đy đ và cht l
ng càng
tt thì càng làm cho giá tr BS càng gia tng.

Nhóm các y
u t n th ng:
- Tính hu dng ca BS;
- Nhu cu loi BS trên th trng.
1.1.4.2. Các yu t v pháp lý liên quan đn BS:

Tình tr
ng pháp lý c Các giy t chng th pháp lý v quyn s dng đ
t,
s
 hu nhà, giy phép xây dng v.v hin có.
Các quy đnh v xây dng và kin trúc gn vi BS, các hn ch v quyn s

d
ng đt, s hu nhà và công trình xây dng khác gn vi BS: tình tr
ng cho thuê,
th
 chp BS, tình trng tranh chp quyn s dng đt, s hu nhà, s hn ch quy
n
s
 hu chung (ví d nhà xây dng  các khu vc là đng bng lên xung c
a máy
bay không đ
c cao quá 3 tng ).

Trang 11

GVHD: TS.Nguyn Qunh Hoa SV:  Th Thy Lp BS001 K35
MSSV: 31091020321
1.1.4.3. Các yu t chung bên ngoài:

Các y
u t chính tr pháp lý:
S thay đi v đng li chính sách ca Nhà nc và chính quyn đ
a phng
có th

 có nhng tác đng đn hot đng ca th trng BS nói chung và s đ
u t
vào lnh v
c BS nói riêng.
C
 th là:
- Các chính sách có tác đng gián tip nh: s khuyn khích đu t bên ngoài
vào đa phng có th làm tng nhu cu v BS qua đó có th
làm cho giá
BS gia tng.
- Các chính sách tác đng trc tip nh:
-
Chính sách cho phép Vit kiu mua BS ti Vit Nam.
-
Chính sách cho phép nhng ngi không có h khu thành ph đ
c mua nhà
ti thành ph.
-
Chính sách tài chính áp dng đi vi nhng ngi đc nhà nc giao đ
t, cho
thuê đt
-
Chính sách tín dng đi vi hot đng đu t vào lnh vc BS
-
Các chính sách thu ca Nhà nc đi vi BS


Các y
u t thuc v kinh t 

- Tình hình cung-cu BS trong khu vc
- c đim ca nhng ngi tham gia th trng BS trong khu vc
- Các điu kin ca th trng BS trong khu vc
- Hin trng vùng lân cn (c s h tng nh đng, h thng cp thoát n
c,
cp đin, thông tin liên lc )
- Mc đ tng trng GDP hàng nm ca vùng
- Thu nhp bình quân hàng nm ca ngi dân trong vùng (thu
c nhóm cao,
trung bình hay thp) so vi các vùng khác
- Kh nng đáp ng nhu cu tín dng ca h thng tín dng trong vùng;
- S lng các lô, tha đt trng trong vùng
- Mc giá bình quân các loi đt trong vùng
- T l thu và mc thu sut
- Mc đ lm phát chung
- Tình hình th trng lao đng, th trng chng khoán, th trng tín d
ng
trong vùng.

Các y
u t xã hi:
Trang 12

GVHD: TS.Nguyn Qunh Hoa SV:  Th Thy Lp BS001 K35
MSSV: 31091020321

1.2 TNG QUAN V THNH GIÁ TR BNG SN
1.2.1. Khái nim v thnh giátr bng sn
Thm đnh giá bt đng sn (BS), là mt dng đc bit ca vic đnh giá
BS, đc tha nhn nh là mt ngh nghip chuyên nghip  nhiu nc phát trin

t sau Th chin th II.
 Vit Nam, vic thm đnh giá BS còn tng đi mi m vi nhiu cách
hiu khác nhau: “Thm đnh giá là s c tính v giá tr ca các quyn s hu tài sn
c th bng hình thái tin t cho mt mc đích đã đc xác đnh rõ” (W.Seabrooke –
UK).
Hoc “Thm đnh giá là mt ngh thut hay khoa hc v c tính giá tr cho
mt mc đích c th ca mt tài sn c th ti mt thi đim, có cân nhc đn tt c
nhng đc đim ca tài sn và cng nh xem xét tt c các yu t kinh t c bn ca
th trng, bao gm các loi đu t la chn” (Lim Lan Yuan – Singapore).
“Thm đnh giá là vic đánh giá hay đánh giá li giá tr ca tài sn phù hp vi
th trng ti mt đa đim, thi đim nht đnh theo tiêu chun ca Vit Nam hoc
theo thông l quc t” (iu 4, Pháp lnh giá ca Vit Nam); “nh giá bt đng sn
là hot đng t vn, xác đnh giá ca mt bt đng sn c th ti mt thi đim xác
đnh” (iu 4, Lut Kinh doanh bt đng sn ca Vit Nam).
Thm đnh giá BS có th coi là mt trong nhng trung tâm đc thù ca các
ho
t đng kinh t, bi l: th trng BS có v th và vai trò vô cùng quan trng đi
vi nn kinh t, mi vic có liên quan đn hot đng kinh doanh BS (bao gm kinh
doanh BS và kinh doanh dch v BS) đu chu tác đng ca khái nim giá tr mà
vic thm đnh giá BS là đ xác đnh giá ca BS  trên th trng.

Các yu t xã hi cng tác đng ln đn giá tr BS. Mt khu vc mà mt đ

dân s
 đt nhiên tng cao do tc đ tng ca dân s c hc thì giá tr BS ni đó s

tng lên do cân b
ng cung-cu b phá v. Mt khác các yu t
khác trong vùng nh:
ch

t lng dch v y t, giáo dc, trình đ dân trí, vn đ an ninh, tp quán ng
i dân
trong vùng cng có
nh hng đn giá tr ca BS. Tình trng nhng ngi s
ng
trong BS, tình tr
ng sc kho, ngh nghip và tình trng vic làm, các mi quan h

tình c
m gia đình, xã hi ca nhng ngi đang chung sng Nhng vn đ
liên quan
đ
n thuyt phong thu.

(
Ngun: Cc Qun lý nhà- B Xây dng)
Trang 13

GVHD: TS.Nguyn Qunh Hoa SV:  Th Thy Lp BS001 K35
MSSV: 31091020321
Do đó, Thm đnh BS có vai trò quan trng trong tt c các loi quyt đnh
liên quan đn vic mua, bán, chuyn nhng, cho thuê, cho thuê li, đánh thu, bo
him, cm c, thuê mua nhm mc đích sinh li…

1.2.2. Ma thnh giá tr bng sn
Có th phân các mc đích thm đnh giá tr bt đông sn theo quan đim chc
nng phc v và theo quan đim đi tng phc v.
1.2.2.1. Theo quan đim chc nng có th phân ra làm ba mc đích thm đnh:
Thnh giá thông ng: Nhm đa ra giá tr c tính v bt đng cn
thm đnh phn ánh các d liu th trng thích hp.

n thnh giá: Nhm phân tích, gi ý hay ý kin v mt vn đ xác
đnh do khách hàng yêu cu, trong đó giá tr c tính ca bt đng sn là mt phn
trong tng giá tr tài sn, kt qu thm đnh này có tácđng đn vic đa ra quyt đnh
cui cùng ca khách hàng v vn đ quan tâm.
Tái thnh giá: kim đnh li kt qu thm đnh giá tr do thm đnh viên
khác tin hành nhm đánh giá cht lng hay trình bày quan đim khác v nghip v
do các cá nhân hay t chc yêu cu.
1.2.2.2. Theo quan đim đi tng phc v có th phân ra làm hai nhóm:
Nhóm theo quan đim khu vc t nhân và nhóm theo quan đim khu vc
công.
Khu v Phc v cho các mc đích gn lin vi th trng, kinh t,
tài chính, tín dng mà khách hàng ch yu là các cá nhân, t chc t nhan có nhu cu
thm đnh phc v cho các mc đích nh: Mua bán, chuyn nhng, bo him, th
chp, góp vn, bo lãnh, t vn, đu t, sáp nhp, gii th, cho thuê, chng minh tài
sn.
Khu vc công: Phc v cho các mc đích gn lin vi công tác qun lý Nhà
nc mà khách hàng ch yu là các c quan, t chc nhà nc có nhu cu thm đnh
phc v cho các mc đích nh: ánh thu, x án, phân chia tài sn, bi thng, tha
k, lp khung giá đt, c phn hóa doanh nghip Nhà nc.
( TS nguyn Ngc Vinh – TS.Nguyn Qunh Hoa.Thm nh Giá Tr Bt ng Sn .
Nh̀ xut bn Lao ng – X̃ Hi)
1.2.3. Các nguyên tc trong thnh giá tr bng sn
1.2.3.1. Nguyên tc s dng cao nht và tt nht
Mt bt đng sn đc đánh giá là s dng cao nht và tt nht nu ti thi
đim đnh giá cho thy bt đng sn đó đang đc s dng hp pháp cng nh đang
cho thu nhp ròng ln nht hoc có kh nng cho giá tr hin ti ca thu nhp ròng
Trang 14

GVHD: TS.Nguyn Qunh Hoa SV:  Th Thy Lp BS001 K35
MSSV: 31091020321

trong tng lai là ln nht, s dng cao nht và tt nht đó có th tn ti và kéo dài
liên tc trong mt khong thi gian nht đnh.
S dng cao nht và tt nht đc xem là mt trong s các nguyên tc quan
trng nht ca đnh giá bt đng sn.
Ni dung ca nguyên tc s dng cao nht và tt nht đc phn ánh  4 mt
sau đây:
- V mt vt cht, mt bt đng sn đc đánh giá là s dng cao nht và tt
nht khi nó tha mãn đc nhiu s la chn s dng nht ( cho nhiu ngi hoc cho
mt ngi c th);
- V mt pháp lut, mt bt đng sn đc đánh giá là s dng cao nht và tt
nht khi mà vic s dng bt đng sn phi hp pháp, đc nhà nc tha nhn và
bo h.
- V mt s dng, mt bt đng sn đc đánh giá là s dng cao nht và tt
nht khi mà bt đng sn đó cho thu nhp ròng cao nht hoc cho giá tr hin ti ca
thu nhp ròng trong tng lai là cao nht.
- V mt thi gian, mt bt đng sn đc đánh giá là s dng cao nht và tt
nht khi mà thi gian cho thu nhp ròng cao nht kéo dài nht.
1.2.3.2. Nguyên tc cung – cu
Nguyên tc này cho rng: Giá th trng đc xác đnh bng s tng tác ca
cung và cu. Khi lng cung tng lên mà lng cu không tng hoc gim thì giá th
trng s gim, khi lng cung gim mà lng cu không gim hoc tng thì giá th
trng s tng lên, khi lng cung và lng cu cùng tng hoc cùng gim thì giá s
tng hoc gim tùy theo tc đ tng, gim ca cung và cu, giá tng khi tc đ tng
ca cu ln hn cung và ngc li.
1.2.3.3. Nguyên tc đánh giá các yu t tham gia quá trình to ra thu nhp thc
t bt đng sn
Nguyên tc này cho rng, đ c tính giá tr thc mt bt đng sn, cn phi
đánh giá đy đ các yu t tham gia quá trình to ra thu nhp thc t bt đng sn đó.
Vic đánh giá các yu t nói trên đc thc hin thông qua hot đng xem xét, đánh
giá mt giá tr ca tng yu t.  đm bo tính đng nht v mt giá tr, thng trong

quá trình đánh giá ngi ta đa giá tr ca tng yu t v cùng mt mt bng thi
gian. Các yu t tham gia quá trình to ra thu nhp thc t bt đng sn bao gm: Lao
đng, vn, đt đai, qun lý.
1.2.3.4. Nguyên tc thay đi
Nguyên tc này cho rng giá th trng ca mt loi bt đng sn c th không
bao gi gi nguyên vì các lc lng t nhiên, kinh t, nhà nc và pháp lut, xã hi
Trang 15

GVHD: TS.Nguyn Qunh Hoa SV:  Th Thy Lp BS001 K35
MSSV: 31091020321
và môi trng luôn tác đng làm thay đi giá tr ca bt đng sn, thay đi môi trng
ca bt đng sn, thay đi c xu th ca th trng đi vi loi bt đng sn đó nh xu
th v quy mô đu t bt đng sn, v cht lng đu t bt đng sn S thay đi là
mt quy lut khách quan, nó din ra liên tc không ph thuc vào ý mun ch quan
ca con ngi, vic c tính giá th trng hay vic đnh giá trên c s giá th trng
tuy ch có giá tr vào thi đim đnh giá, nhng nó bao hàm phn ánh đc c xu th
tng lai ca bt đng sn. Nguyên tc 'thay đi' luôn vn dng kt hp vi nguyên
tc 'd báo'.
1.2.3.5. Nguyên tc cân đi
Cân đi trong th trng bt đng sn đc hiu, đó là s đu t hp lý gia
các yu t nh hng ti giá th trng mt bt đng sn hoc các bt đng sn trong
cùng mt khu vc, mt vùng xác đnh, đ giá tr thu đc t chúng đt ti mc cao
nht.
Nguyên tc cân đi có ý ngha kép.
- Khi áp dng đi vi mt bt đng sn riêng bit: Nguyên tc này cho rng giá
th trng ti đa đt ti khi các yu t to ra bt đng sn đt ti trng thái cân đi.
- Khi áp dng vào mt vùng hay mt khu vc c th, nguyên tc cân đi ch ra
rng giá th trng ti đa ca mt bt đng sn có th đt ti khi qu đt dành cho
vic xây dng bt đng sn đó đc s dng hp lý
Nguyên tc cân đi khi áp dng cho mt vùng hay mt khu vc c th nào đó

thng có s kt hp vi nguyên tc cnh tranh.
1.2.3.6. Nguyên tc phù hp
Nguyên tc này cho rng, vic đnh giá mt bt đng sn phi trên c s mt
giá tr s dng duy nht đi vi toàn b bt đng sn đó. Trong thc t mt bt đng
sn có th đc s dng vào nhiu mc đích. Do đó, mi bt đng sn cùng mt lúc
có th có nhiu loi giá tr khác nhau nh giá tr đ , giá tr đ kinh doanh thng
mi - dch v, giá tr hin ti, giá tr tim nng… Trong đó, mc đích s dng đt là
cn c mang tính pháp lý và gi vai trò quyt đnh chi phi mc đích s dng ca toàn
bt đng sn. Vì vy, khi đnh giá mt bt đng sn phi cn c vào mc đích s dng
chính ca bt đng sn đ đnh giá, không đc ln ln vi các s dng khác và càng
không đc ln ln vi s dng tim nng.
1.2.3.7. Nguyên tc cnh tranh
Th trng bt đng sn là mt th trng cnh tranh không hoàn ho, bi vy
tính cht và mc đ ca cnh tranh không gay gt nh các loi hàng hoá thông
thng. Song nh hng ca cnh tranh có tm quan trng trong vic xác đnh giá ca
bt đng sn. Các tha đt có th không ging nhau nhng chúng có th thay th đc
Trang 16

GVHD: TS.Nguyn Qunh Hoa SV:  Th Thy Lp BS001 K35
MSSV: 31091020321
cho nhau. Ngi mua bt đng sn thuc khu vc dân c có th thích mt v trí hoc
mt loi nhà bit th, nhng ngi đó cng có th thay bng mt v trí hoc mt lai
nhà  khác nu giá c hp dn. Nhng ngi kinh doanh bt đng sn có th chuyn
t th trng bt đng sn đa phng này đ đn th trng bt đng sn ca đa
phng khác đ tìm kim
li nhun cao hn.
1.2.3.8. Nguyên tc đóng góp
Nguyên tc đóng góp cho rng: Giá tr ca mt b phn cu thành bt đng sn
tu thuc vào s đóng góp ca nó vào giá tr tng thu nhp t bt đng sn mà nó
tham gia hp thành, nu thiu nó thì s làm gim giá tr thu nhp ca bt đng sn mà

nó tham gia hp thành.
Vi các bt đng sn to ra li nhun thì giá tr ca mt phn tài sn nào đó ca
bt đng sn có th đc đo bng đnh lng v giá tr mà nó đóng góp vào tng thu
nhp thc, vì thu nhp thc có th đc vn hoá thành giá tr.
1.2.3.9. Nguyên tc tng, gim giá tr bt đng sn do tác đng bi nhng bt
đng sn khác.
Tng, gim giá tr bt đng sn do tác đng bi nhng bt đng sn khác trong
đnh giá bt đng sn đc hiu, đó là s phn ánh tính ph thuc v mt giá tr ca
bt đng sn ch th đc đu t so vi các bt đng sn so sánh trong cùng mt vùng
giá tr.
Giá tr th trng ca nhng bt đng sn có giá tr thc thp s đc tng thêm
nh s hi nhp vi các bt đng sn khác trong vùng có cùng kiu loi s dng
nhng chúng có giá tr cao hn nhiu ln.
Nhng bt đng sn có giá tr thc cao nm trong mt khu vc mà nhng bt
đng sn  đó ch yu có giá tr thp hn nhiu ln, thì giá tr th trng ca các bt
đng sn có giá tr cao đó có chiu hng gim so vi giá tr thc ca chính nó.
1.2.3.10. Nguyên tc thay th
Nguyên tc này cho rng: Giá th trng ca mt bt đng sn ch th có
khuynh hng b áp đt bi giá bán mt bt đng sn thay th khác tng t v giá tr
và các tin dng so vi bt đng sn ch th, vi gi thit không có s chm tr trong
vic tho thun giá c và thanh toán.
Nguyên tc thay th đóng vai trò là c s cho ba phng pháp đnh giá bt
đng sn: đnh giá bt đng sn theo giá thành, theo th trng và theo thu nhp.
1.2.3.11. Nguyên tc kh nng sinh li cu đt
Các nhà kinh t chia các yu t sn xut ra làm 4 nhóm: đt đai, lao đng, vn
và qun lý. Nguyên tc kh nng sinh li t đt cho rng phn thu nhp còn li sau khi
tr các khon chi phí v lao đng, vn và qun lý là thuc v đt đai. Nguyên tc kh
Trang 17

GVHD: TS.Nguyn Qunh Hoa SV:  Th Thy Lp BS001 K35

MSSV: 31091020321
nng sinh li t đt nhn mnh đn đc tính 'đc nht vô nh' v v trí ca tha đt
trong sn xut kinh doanh, nguyên tc này giúp cho vic gii thích ti sao giá tr ca
đt li có th thay đi mt cách mnh m theo các v trí.
1.2.4.  thnh giá tr bng sn
1.2.4.1. Khái nim v giá c, chi phí và giá tr
Giá c (price) là s tin th hin giá tr ca bt đng sn trong điu kin th
trng c th.
Chi phí (cost) là toán b phí tn ca bên to ra bt đng sn phi b ra đto
lp hoc đ có đc quyn s hu bt đng sn (loi tr đt), đây là yu t quan trng
mà thm đnh viên phi xem xét khi thm đnh giá tr bt đng sn.Tuy nhiên không
phi bt c chi phí nào cng to nên giá tr bt đng sn trên th trng mà có khi còn
có tác dng ngc li.
Chi phí nói trên là chi phí hình thành ca ngi bán. Ngoài ra nhân viên thm
đnh cng cn chú ý đn chi phí b ra đ có mt bt đng sn theo ý mun ca mình,
đó là chi phí ca ngi mua.
Giá tr bt đng sn (value) là s tin c tính biu hin v nhng quyn li,
chc nng, công nng, li ích mà bt đng sn mang li cho ch th ti mt thi đim
nht đnh.
Theo lý thuyt kinh t th trng giá tr ca bt đng sn hình thành và phát
trin trên bn yu t có mi tng quan cht ch vi nhau: tính hu dng, tính khan
him, có nhu cu và có kh nng chuyn giao.
1.2.4.2. C s giá tr th trng ca bt đng sn
Giá tr th trng ca mt bt đng sn là s tin c tính đ mt bt đng sn
nên trao đi vào ngày thm đnh giá gia mt ngi mua t nguyn và mt ngi bán
t nguyn trong các giao dch khách quan, trong khong thi gian giao dch đ dài và
các bên hành đng mt cách hiu bit ln nhau, thn trng và không áp đt.(tiêu chun
thm đnh giá 2005).
Ni dung trên đây đc hiu nh sau:
S tin c tính: đây là yu t v lng ca s tin s đc đa ra trong trao

đi đ ly bt đng sn.
Ngi mua t nguyn và ngi bán t nguyên: điu này có ngha là c hai bên
đu có th đa ra s la chn và mt quyt đnh khách quan đ trao đi và giao dch.
Trang 18

GVHD: TS.Nguyn Qunh Hoa SV:  Th Thy Lp BS001 K35
MSSV: 31091020321
Khách quan: giao dch thc hin trong điu kin gia các bên không có mi
quan h ràng buc nh: Quan h t thân, quan h đi tác,quan h công tác, quan h
cùng h thng, quan h chính sách.
Hành đng mt cách thn trng: có ngha là mi bên đã cân nhc quan đim
nht đnh ca chính mình và đã cân nhc la chn khách quan.
Hành đng không áp đt: có ngha là không có s thúc ép áp đt đi vi ngi
mua và ngi bán.
1.2.4.3. C s giá tr phi th trng
Giá tr phi th trng ca tài sn là mc giá c tính theo nhng cn c khác
vi giá tr th trng hoc có th mua bán, trao đi theo các mc giá không phn ánh
giá tr th trng nh giá tr đu t,giá tr bo him, giá tr th chp, giá tr đc bit
(Theo quyt đnh s 770/2005/Q-BTC, tiêu chun s 2).
1.2.5. Qui trình thnh giá
Bc 1 : Xác đnh tng quát v BS cn thm đnh giá và xác đnh giá tr th trng
hoc phi th trng làm c s thm đnh giá.
• Mc đích thm đnh giá
• Xác đnh khách hàng, yêu cu ca khách hàng
• Xác đnh thi đim thm đnh giá.
Bc 2 : Lp k hoch thm đnh giá.
Vic lp k hoch mt cuc thm đnh giá nhm xác đnh rõ nhng bc công
vic phi làm và thi gian thc hin tng bc công vic cng nh toàn b thi gian
cho cuc thm đnh giá.
Bc 3 : Kho sát hin trng và thu thp thông tin

• Thu thp và tng hp tài liu trên th trng
• Thm đnh hin trng bt đng sn thm đnh và bt đng sn so sánh
Bc 4 :Phân tích thông tin
• Phân tích nhng thông tin t kho sát hin trng tài sn.
• ng dng các phng pháp thm đnh giá
Bc 5 : Xác đnh giá tr BS cn thm đnh giá.
Bc 6: Lp báo cáo và chng th kt qu thm đnh giá.
Trang 19

GVHD: TS.Nguyn Qunh Hoa SV:  Th Thy Lp BS001 K35
MSSV: 31091020321
1.2.6. nh giá tr bng sn
1.2.6.1. Phng pháp so sánh:
Phng pháp so sánh trc tip đc s dng khá rng rãi trong nhiu nc trên
th gii, đng thi đc s dng nhiu nht trong thc t đnh giá các tài sn khác
nhau. Phng pháp này không có công thc hay mô hình c đnh, mà da vào thông
tin ca các giao dch th trng đ đnh giá.
C s lý lun :
Phng pháp này da trên lý lun cho rng giá tr th trng ca mt Bt đng
sn có mi liên h mt thit vi giá tr ca các Bt đng sn tng t có th so sánh đã
đc mua, bán trên th trng.
Phng pháp so sánh da trên c s nhng BS tng t nhau v đc
đim kinh t, k thut ch yu, tình trng pháp lý Ngi đnh giá phi so sánh các
thông s kinh t, k thut ch yu, tình trng pháp lý ca BS cn đnh giá vi BS
so sánh đ điu chnh (tng, gim) mc giá ch dn đ đi đn mc giá tài sn cn thm
đnh.
Phng pháp so sánh áp dng đ đnh giá các tài sn có giao dch ph bin
trên th trng. Kt qu thm đnh s dng cho các mc đích mua, bán, cho thuê, góp
vn, th chp tài sn, xây dng báo cáo tài chính …
1.2.6.2. Phng pháp chi phí:

Phng pháp chi phí da trên gi đnh các hàng hoá có tính thay th ln
nhau. Chính vì th, giá tr tài sn cn đnh giá có th đc đo bng chi phí làm ra mt
tài sn tng t. Lp lun trong phng pháp này cho rng mt ngi mua có đy đ
thông tin s không bao gi tr giá cho mt tài sn ln hn so vi chi phí b ra đ làm
ra (to ra) mt tài sn tng t.
Các trng hp áp dng :
- nh giá các bt đng sn có mc đích s dng riêng bit, ít có trao đi trên th
trng nh: bnh vin, trng hc, nhà th, th vin, nhà máy đin, nhà máy
hoá cht, c s lc du
- nh giá cho mc đích bo him;
- nh giá đt đ tham gia đu thu các d án, gii to, đn bù đt
Phng pháp chi phí ch yu đc áp dng trong thm đnh giá các tài sn
chuyên dùng, ít hoc không có mua, bán ph bin trên th trng; tài sn đã qua s
dng; tài sn không đ điu kin đ áp dng phng pháp so sánh.
Trang 20

GVHD: TS.Nguyn Qunh Hoa SV:  Th Thy Lp BS001 K35
MSSV: 31091020321
1.2.6.3. Phng pháp thu nhp:
Phng pháp thu nhp là phng pháp đnh giá da trên c s chuyn đi các
dòng thu nhp ròng trong tng lai có th nhn đc t vic khai thác tài sn cn
thm đnh thành giá tr vn hin ti ca nó (quá trình chuyn đi này còn đc gi là
quá trình vn hoá thu nhp) đ c tính giá tr th trng ca tài sn cn thm đnh
giá.
C s lý lun : Phng pháp thu nhp da c s lý lun là, giá c ca mt tài
sn là khon thu nhp trong tng lai do tài sn đó mang li, hay giá tr th trng ca
mt tài sn bng vi giá tr hin ti (ti thi đim thm đnh giá). Phng pháp thu
nhp đc chia thành 2 phng pháp:
- Phng pháp vn hóa trc tip,
- Phng pháp dòng tin chit khu.

Phng pháp thu nhp ch yu đc áp dng trong thm đnh giá tài sn đu t
(bt đng sn, đng sn, doanh nghip, tài chính) mà tài sn đó có kh nng to ra thu
nhp trong tng lai và đã xác đnh t l vn hoá thu nhp.
1.2.7. Khái nim, phân loi các cp hm
1.2.7.1. Khái nim hm
Hm là mt ni hp hay mt ngõ hm, hai bên có th có núi hoc tng cao. Nu hai
bên là núi thì ngõ này là hm núi,còn hm trong các đô th thì hai bên có tng cao,
nhà  hai bên mt đng và là mt đng r đi t đng chính vào.(Theo t đin
Ting Vit).
Nu tính theo cách đánh s nhà, thì hm hm ca đng nào s mang tên đng đó và
đc đánh s theo trt t s trên đng.
1.2.7.2. Phân loi hm
- Hm cp 1: Là hm có v trí tip giáp vi mt tin đng. n giá đt ca hm cp 1
đc xác đnh theo h s v trí so vi đn giá đt mt tin đng.
- Các cp hm còn li: (bao gm hm cp 2 và cp hm còn li)
+ Hm cp 2: Làm hm có v trí tip giáp vi hm cp 1. n giá đt ca hm cp 2
đc tính bng 0,8 ln đn giá đt ca hm cp 1 cho tng v trí hm tng ng.
+ Cp hm còn li: Là hm có v trí tip giáp vi hm cp 2. n giá đt ca cp hm
còn li đc tính bng 0,8 ln đn giá đt ca hm cp 2 cho tng v trí hm tng
ng.
Trang 21

GVHD: TS.Nguyn Qunh Hoa SV:  Th Thy Lp BS001 K35
MSSV: 31091020321
-Nu là hm đt: tính bng 0,8 ln so vi mc giá ca hm tri đá, tri nha hoc bê
tông, xi mng ca cùng loi hm.

Hình 1.1 : Phân loi hm

1.2.7.3. Nguyên tc xác đnh v trí hm:
Là da vào chiu rng nh nht ca hm mà mun vào v trí đt đó phi đi qua
(hình 1.2).







Trang 22

GVHD: TS.Nguyn Qunh Hoa SV:  Th Thy Lp BS001 K35
MSSV: 31091020321

nh v trí hm

(Theo Quyt đnh s 7575/HD-LS v/v Hng dn áp dng Bng giá các loi đt ban
hành kèm theo Quyt đnh s 144/2007/Q-UBND ngày 27 tháng 12 nm 2007 ca
y ban nhân dân thành ph).
1.2.8. a h s u ch
1.2.8.1. Nguyên nhân cn phi tính toán h s điu chnh
Phng pháp so sánh trc tip áp dng đ thm đnh giá các tài sn cn thm
đnh có giao dch ph bin trên th trng.
Thm đnh viên cn cn c vào s khác bit v các yu t so sánh ca tài sn so
sánh vi tài sn cn thm đnh đ điu chnh ( tng,gim) mc giá đã giao dch thành
công ca tài sn so sánh đ xác đnh mc giá ch dn ca tài sn so sánh.
Cn c đ điu chnh các giao dch th trng này đ tìm ra giá tr ca tài sn
cn thm đnh là h s điu chnh ca các yu t so sánh.
Nh vy, do mi bt đng sn đu có nhng đc đim riêng nên khi tìm đc

các giao dch th trng thì phi phân tích, so sánh đ rút ra nhng đim tng t và
nhng đim khác bit, nhng li th và đim bt li ca tài sn cn thm đnh giá vi
tài sn so sánh.Do đó, vic tính toán h s điu chnh đ tìm ra mc giá hp lý là rt
quan trng.
1.2.8.2. Các phng pháp điu chnh
 Phân tích theo cp
Trang 23

GVHD: TS.Nguyn Qunh Hoa SV:  Th Thy Lp BS001 K35
MSSV: 31091020321
Các cp giao dch đc hiu là giao dch ca hai tài sn, lý tng nht là ging
ht nhau, ngoi tr mt đim khác bit (ví d din tích), mà s hin hu ca nó có th
gii thích s khác nhau trong giá bán ca các tài sn này.Phng pháp này cho phép
tính toán các điu chnh theo đc trng và s dng kt qu này đ tin hành điu chnh
giá bán ca tài sn so sánh v tài sn thm đnh.
Hn ch ca phng pháp này là  s phc tp trong vic la chn các cp
giao dch cng nh phi x lý mt s lng khá ln thông tin.
 Phân tích thng kê :
Bn cht ca phng pháp phân tích tng quan hi quy nm  vic mô hình
hóa mi liên h gia nhng thay đi ca giá bt đng sn vi nhng s thay đi các
đc tính (yu t tác đng đn giá tr ca tài sn).

Trang 24

GVHD: TS.Nguyn Qunh Hoa SV:  Th Thy Lp BS001 K35
MSSV: 31091020321

 THC TRT KHU VC XÃ
TRUNG CHÁNH, HUYN HÓC MÔN
2.1 GII THIU V HUYN HÓC MÔN TPHCM
Din tích: 109,18 km2
Dân s: 254.598 ngi (Nm 2006)
Các xã, th trn: Th trn Hóc Môn và 11 xã là: Tân Thi Nhì, Tân Hip, Thi
Tam Thôn, ông Thnh, Nh Bình, Xuân Thi Sn, Xuân Thi Thng, Bà i
m,
Tân Xuân, Trung Chánh, Xuân Thi ông.
2.1.1. Tng quan
Hóc Môn là huyn ngoi thành  phía Tây Bc ca thành ph H Chí Minh

• Phía Bc giáp huyn C Chi.
• Phía Nam giáp Qun 12, thành ph H Chí Minh.
• Phía ông giáp huyn Thun An ca tnh Bình Dng, ranh gii là sông
Sài Gòn.
• Phía Tây giáp Huyn c Hòa ca Tnh Long An.
Nm  ca ngõ ca thành ph, Hóc Môn có h thng đng quc l, đng vành đai,
tnh l, hng l khá hoàn chnh. Sông, kênh rch cng là th mnh v giao thông
đng thy, tt c to cho huyn mt v trí thun li đ phát trin công nghip và đô
th hóa, h tr cho ni thành gim áp lc dân c đng thi là vành đai cung cp thc
phm cho thành ph.
Ngoài ra huyn Hóc Môn còn s hu nhng đa đim tham quan nh di tích
Ngã Ba Ging, vn tru Bà im, Bo tàng Hóc Môn cùng nhiu di tích tôn giáo
khác nh: chùa Hong Pháp, Chn c Thin Vin, đn Phan Công Hn Ni đây
còn ni ting vi tên gi Mi tám thôn vn tru trong thi k kháng chin chng
Pháp






Trang 25