Phân tích một số yếu tố tác động tới giá trị bất động sản trên đường Cách Mạng Tháng Tám

1



I HC KINH T
THÀNH PH H CHÍ MINH
KHOA KINH T PHÁT TRIN




CHUYÊN  THC TP TT NGHIP


PHÂN TÍCH MT S YU T NG TI GIÁ TR
BNG SNG CÁCH MNG THÁNG
TÁM


GVHD: TS. NGUYN NGC VINH
SVTH: VÕ TN PHÚC
LP: BS-00 K34
MSSV: 108202828



TP.HCM, THÁNG 4 NM 2012

2

MC LC

 LÝ LUN 4
I.Tng quan v bt đng sn 4
1. Khái nim 4
2. 





 





 5
3. . 7
4. 







 7
5.  8
6. P. 8
II .Tng quan v thm đnh giá 9
1) Khái nim v thnh giá 9

2) Ma thnh giá 10
3)  giá tr trong thnh giá bng sn. 10
4) c các cách tip cn trong thnh giá 12
III.Các yu t nh hng ti giá tr bt đng sn 17
1) Quyn tài sn 17
2) u kin bán 17
3) V trí 17
4) ng 18
5) An ninh 18
6) Phong thy 18
U T N GIÁ TR BT
NG SNG CÁCH MNG THÁNG TÁM 20
1.Cách đánh giá các yu t tác đng ti giá tr bt đng sn ti công ty
c phn Thm đnh giá EXIM 20
A. c công ty c phn thnh giá EXIM 20
B. ng ca yu t i vi giá tr bng sn ti
công ty c phn thnh giá EXIM 21
2. Cách tính giá đt ca v trí trong hm so vi mt tin ca UBND
Thành ph H Chí Minh 22
A. V trí mt tin 22
3

B. V trí hm 22
C. Phân cp hm 22
3. ng dng mô hình hi quy trong vic phân tích tác đng ca các yu
t ti giá tr bt đng sn. 23
A. K hoch kho sát 23
B. Chy mô hình hi quy và phân tích kt qu 26
4. Áp dng mô hình vào trong công tác d báo giá tr bng sn. 33
Tóm tt chng 2 37

Tài liu tham kho
Ph lc



















4


I. Tng quan v bng sn
1. Khái nim





















 ,  174 quy


, 












:
-
- , 



 

, 









 



,
công .
- 
- .
Theo Wikipedia ( 2010), bng sn ( real estate) là mt thut ng 
ch n các tài sn bao gi thin( 
nhà, công trình xây dng gn lin vi v ch chuyc.

Thut ng i thing hoc các hong to lp
ci trên v 
a Bloomber, bng st mt c các tài
sn gn lin v
Theo t n Oxford, bng si d
d
Theo t chc Economic Adventure, bng sm tt c các tài
nguyên thiên nhiên và công trình xây dn gn lin v
Thut ng bng sc hii thut ng quyn tài sn
b ng sn (real property)    i quyn tài s ng sn (personal
property).
a y ban Tiêu chun thnh giá Quc t ( IVSC), thut ng
quyn tài sn bng sn là khái nim mang tính cht pháp lí bao gm quyn và li
n bng sn.
Tuy nhiên,  mt s ng hp c th t ng bng sn (real
estate) ch nhm nht, và công trình gn lin vt, tách bit hoàn toàn so
vi so vi thut ng quyn tài sn bng sn, vn ám ch n quyn s h
và các tài s
ng sn không ch ám ch tt và công trình gn lin
vt tc là mt tài sn hi vi tài sn bng
sy có th ng s
 



: 

















:
- 
- , 

, 





: 
: , 




5

- , 

(  ): 




, 

, 





, 

, 




 



: 








.
-




-




-



 , 

 

, cho thuê, 

 , 

 , 







, , , .
Bên cn b ng sn thì còn có th hiu bng sn là mt
ngành và mt ngh nghip. Bng sn bao gm c mt phm vi rt rng các hot
ng kinh doanh và th ch gn cht vi vic phát trin, mua bán, s d
các công trình xây dng. Thut ng c s d ám ch các hong ca
ngành gn cht vi vinh giá, to lp, mua, qun lý và bán tài sn bng sn.
Ngh nghip gn vi bng sn: môi gii bng sn, cho thuê, dch v qun
lý bng sn; dch v thn bng sn; chm mua và phát
trin bng sn; xây dng; cung cp dch v tài tr có th chp và chng khoán hóa;
ng sn ca các doanh nghip và các th ch; và các hong chính quyn
ch, ban hành lut.

2. 












- 





















, t



























 . 























 . 













 . 









. 


, 



























.

 , 

 , 

 , 












.























 , 










.
- 

























,




 












 ,, 

,



















. 














:
 











































 c tính d bit ca bt

ng sa chn tài sn thích hu hp trong danh m
6

ca mình, s d bit này giúp cho th ng bng sn tr thành mt tài sn có nhiu
sn phu s la ch
Mi bng sn thì s hu mt v trí khác nhau làm nên tính khác bit cho tng
bng sn. Trong nghip v th


















a các bng s












  c
giá ch dn chính xác.
Chính do thu

 m cho khách hàng, do chi phí
 làm ng ti giá tr u ca bng sn làm cho bng
sn không th hi ca mình, t o nên thông tin sai lch v sn phm
là giá càng cao thì giá tr s dng càng lu này làm cho th ng tr nên mt
cân xng gây tht bi th ng.










 , 











  ng : 

 , u này mà bt
ng sn tr thành tài sn có danh m
- 






, 












 , 
. 















 , 













, 













 . 


.
, 














 .
, 



, 



, 








.
- 
Bng sn hình thành t ng nên khi giá tr 









 . Mang giá tr cao nên
ng si phi có vn ln, vn dài hn. T 

 u
n dài hu này mà khi bng sng mng
 ng v tín dng thi thì t s m cho
rng tín d  phát trin ca th
ng bng sn. Qu tht, tín dng bng sng trong phát
trin th ng bng sn
- 




























-  ng ti th ng, vt liu xây d, 

,














.


























 , 







 u kin kinh t- xã hi. 



 





ng
ng ích cc và tiêu cc mà bng si.
7

3. .
 










Cung là s i bán mun bán ti mc giá có thi vi bt
ng sn, cung bng s, công trình xây dng gn lin
vc cung ng trên th ng ti mt thi c giá cân
bng trên th ng. Ngun cung co bn ca bng sn tít
i hng cung bng sn là có gii hn. Bên ci
 xây dng công trình gn lin vng kéo dài lâu nên cung bng sn

co gip so vi mc cu. Chính vì bng sn có cung co gin
kém nên giá bng sng ph thuc vào cu bng sn. Và chính vì do cung
b ng sn co gi     t trong nhng nguyên nhân khin cho th
ng bng sn mang tính chu kì.
 













.
Xut phát t giá tr bng sng có giá tr cao nên khi mua bán sn phm
bng sng e dè, phu này làm cho thi
gian giao dng thi thì chính do vic tài sn bng sn có tính
d bi bit rõ v thông tin sn phm thì khách hàng phi tn chi phí l có
th nm bt thông tin và t c bng sn phù hp thì khách hàng ph
hi có chi phí giao dch l th ng hong hiu qu i chi phí giao
dch phi nh ng bng sn tr nên kém
hiu qu t bi th ng.
 
Do bng sng có giá tr ln, thi gian giao dch kéo dài nên làm cho sn
phm bng sn có kh n thành tin kém làm cho sn phm bng sn

có tính thanh khon kém. Tuy nhiên, theo tác gi thì tính thanh khon bng sn còn
ph thuc rt nhiu vào các chu kì bng sn, khi th n m rng
thì kh n thành tin ca bng sn làm cho nó tr thành sn phm có tính
thanh khon cao. Vì v cn tính thanh khon bng sn thì c cp
n th ng bng s t  có quynh sáng sut khi tham
gia th ng này.
 
Sn phm b ng sn có giá tr  ng thi thì th ng b ng sn là
 có th kéo theo các ngành khác phát trin, nên th ng bng
sng trong nn kinh t, có ng mnh m tu kin
kinh t xã hi nên cn có s qun lý cht ch cc
4. 








 











Bng sng bao gm:
- Bng sn nhà ;
8

- Bng sn nhà i- dch v;
- Bng sn h tng;
- Bng sn là tr s làm vi
Trong bng sng thì nhóm bng sn có t trng ln nht
trong các bng sng sn và là bng sn này chim tuyt
 trong các giao dch trên th ng thng sn có tính
cht phc tp và chu ng ca nhiu yu t ch quan va khách quan, góp phn
quan trng vào quá trình phát tri bn vng.
 










Ch yt nông nghit rt nuôi trng thy st hi
 











ng bng sn có kh  ng thp nht trong 3
dng bng so tn quc gia, di s h, miu
m
5. 
 Hình dng
Th hit, có 3 dng ch yu:
Vuông vng hình dng ph bin nht trong các dng bng
sn hin nay, chiu rt bt ng sn.
N hu: chiu rng phía sau lu rc.
Tóp hu: chiu rng phía sau nh u rc
 


Th hing ca nhà,  u tt
nht nên h ng chn nhng này.
 
V trí mang tính chc xã ( th trng), huyn (
qun), tnh, thành ph. V trí hành chính mang tính cht qun lý.
: v i, v trí ti trí
này làm  bng sn
Bng sn tuy có ging nhau v cu trúc, kt c nào có th
nào ging nhau v v trí, chính s khác nhau v v o nên d bit cho bng
s  to nên kh p cn cho bng
sn. V trí nào có th d dàng tip cc li.

6. .
Giá tr ca bng sn không nhng ph thuc vào nhng yu t tn ti
trong chính bn thân nó mà còn ph thuc nhiu vào tình trng pháp lý ca bt
ng s. Khi bng sn càng hoàn thin v mt pháp lý thì giá càng cao. Xét
v pháp lý bng sn thì bao gôm:
9

 






S hng là giy chng nhn quyn s hu nhà  và quyn s d t  do
UBND tnh, thành ph cp và có giá tr pháp lí cao nhi vi mt bng sn;
S  là giy chng nhn quyn s dt   ch ct
t nên khi xây dng công trình thì ch công trình phi
i sang s h th hin công trình
 






Các loi quynh hp thc hóa nhà, Quynh mua bán nhà,
Quynh cp ch quyn nhà do UBND Thành ph, S t thành ph, UBND
Qun/ Huyn cp l c b.
Giy phép xây dng nhà kèm theo giy s hu nhà hoc giy ct, git

hp l. Giy phép y quyn nhà do S t thành ph hoc UBND Qun/ Huyn
cc hin th tc b.
Ngoài ra, các loi giy t y ch quyn nhà cùa ch 
hp l v s hu nhà.
T di chúc hoc phân chia tài sn v nhà , có chng nhn c
chng. Bn án hoc quynh ca Tòa án công nhn quyn s h có hiu lc
pháp lut. Hng và np l c b. n bn
u giá ca Trung tâm dch v u giá hoc mua phát mãi c
quan thi hành án.
Các loi giáy ch quyn nhà ( giy t hp pháp và giy t hp lu có giá tr
 ã c chuyng, th chp xin cp phép xây dn
bù khi gii ta.
II. Tng quan v thm nh giá
1) Khái nim v thnh giá
Có mt s ý kin cho rnh giá và thnh giá là m
nhng v thc s  n pháp lý thì ta có s phân bit
ginh giá và thnh giá.
           -UBTVQH10

 

 

10





khách quan, không th



nh giá bng sn là honh giá ca mt bng sn c
th ti mt thnh.
Thnh giá là mt khoa hc vì nó da vào công vii
phi có kin thc chuyên môn, ngh nghip v cn
thing tht ngh thui s nhy cm ti vi th
ng.
Tóm li, có th hiu mt cách khái quát, thnh giá bng sn là vic xác
nh giá tr th ng ca mt bng sc th hin bng tin ti mt thm
c th. Tuy nhiên,  thng nht trong cách dùng t m
n pháp lut.
2) Ma thnh giá
Thnh giá là yêu cu ca nhiu loi hình nghip v bng sn mà sinh ra
(m dng bng sn). Mt khác, thnh giá bng sn có liên quan
n li ích nhiu mt c, các bên tham gia. Vi
th ng ca bng sn là chn ca th
  bo h  các quyn li hm bo nghip v bt
ng sn tin hành thun li.
Vic thnh giá bng sn nhm mn, mua sm tài sn, khu
hao tài sn, bo him, bn, phc v thu
3)  giá tr trong thnh giá bng sn.
Các thut ng v giá c, chi phí, giá tr th ng và giá tr ng có ý
ng trong hong thnh giá. 
Giá c: là s th hin bng tin ca giá tr bng sn u kin th ng
c th.
Chi phí: là s tin b  to l dng mt bng sn. Chi phí
có th là s tin b  to lp nên tài sn bng sn, hay là giá mua bng sn.
Trong mt s u kin c th thì chi phí giúp to nên giá tr bng sn, mt khác li
có mt s ng hp thì chi phí có th làm gim giá tr bng sn.

Giá tr th trng: giá bán có xác sut cao nht ca tài s  
selling price), gi u ki th c
11

c giá tt nht mà ti mi ca tài sc thm
 bán có th nhc ti thm nhnh vi gi nh:
-i bán t nguyn
-Khong thi gian h bán
-Giá tr ca tài si theo thi gian
-Tài sc bán t do trên th ng
-n bt kì mt s tr giá b sung nào do mc bit thc
hin.
Theo tiêu chun s 1 ca thnh giá quc t phiên bn 2005, giá tr th ng
 th ng là s tic tính ca tài sn s i vào
ngày thnh gia mt bên sn lòng bán và mt bên sn lòng mua trong mt giao
dch khách quan, sau quá trình tip th thích hp, tu hành
ng mt cách hiu bit, thn trng và không chu bt c áp lc nào.
Các gi thuyt trong khái nim th ng:
Nhu kin giao dch trên th u king.
Giá tr th ng th hin mc giá hình thành trên th ng công khai, cnh tranh.
Khái nim giá tr th ng phn ánh nhng nhn thc và nhng hong chung
trên th  cho vic thnh giá tài sn trong nn kinh t th ng.
Khái nim v giá tr th ng không ph thuc vào mt giao dch mua bán c th
ti thm thnh giá. Giá tr th i din cho mc giá bên mua và bên bán
ng ý, tha thun s tii gian quan sát, cân nhc các
i.
i liên tc là bn cht ca th nh viên
phi xem xét các s liu thu thc trên th ng các tiêu chun v giá
th ng hay không. Trong nhng tình hung cá bi th ng có th
là mt con s ng hp mt s tài sc bit, nh

mà chi phí tháo d l   r ca m t, nhng tài sn gây ô nhim môi
ng.
Giá tr phi th trng
Theo quynh s - BTC, Tiêu chun 2 Giá tr phi th 
s cho thnh giá tài sn: Giá tr phi th ng ca tài sn là mc tính theo
nhng  khác vi giá tr th ng hoc có th i theo các mc
giá không phn ánh giá tr th   tính thu, giá tr th
chp, giá tr c bit.
12

Ngoài ra, có th xem giá tr phi th ng là tng s tic tính mà khi thm
nh giá tài sn da vào công dng kinh t hoc các cha tài s
c mua bán trên th ng ca tài sn hoc khi thnh giá tài su
kin th ng.
Các dng giá tr phi th ng tiêu biu trong nghip v th
Giá tr bng sn chuyên dng: là giá tr ca bng sn chuyên bit có công
di vi mt hay mi din cho th ng; Giá tr th chp
ca bng sn; Giá tr ng sn; Giá tr bo him tài sn bng sn; Giá
tr thay th khu hao; Giá tr tính th bng sn; Giá tr thanh lý; Giá tr buc phi
bán.
4) c các cách tip cn trong thnh giá
Trong thnh giá bng sn có nhi có 3 cách tip
cn: tip cn so sánh, tip cn chi phí, tip cn thu nhp. Vic áp dng cách tip cn
nào làm ch o trong công tác thnh giá ph thuc nhiu lom bt
ng sn và kt hp cùng vi kinh nghim ca thnh viên.
A. Tip cn so sánh giá bán
Trong các tip cn thì tip cn so sánh là cách tip cn thông dng nhng
c các thnh viên áp dng
a)  lý lun
Giá tr th ng ca mt bng sn có quan h mt thii vi các giá tr ca

các tài sn cu chnh các khác bit v
các yu t so sánh gia bng sn so sánh và bng sn thra
mc giá ch nh cho bng sn thnh.
b) ng hp áp dng
Tip c o trong hu ht các m
thnh.
 tr nhm kim tra kt qu 
c) u kin áp dng
Tuy là cách ph bi có th tic tip ci:
 Ch c vn dng khi có d liu th y.
 Ngun d liu phi s dc
d) u chnh
Sau khi s dng ngun d liu th ng thì chúng ta tin u chnh nhng
yu t khác bit gia tài sn so sánh và tài sn th c giá ch dn
hp lí, s khác bi ng hoa1 chúng bng tin hoc bng t l
13

phi giá bán. Có 2 lou chu chnh giao du chnh trên
bng sn, và gom chung li thì có các yu t cu chnh là:
 Quyn tài sn: nng sn thnh có quyn s hu hoàn toàn,
còn bng sn so sánh có thi hn cho thuê dài hn ch không phi theo giá th
ng, thì thnh viên c u chnh. Quyn tài sn
m hoàn thin v mt pháp lí ca tài sn, bng sn nào có s hoàn thin v mt
pháp lí càng cao thì giá tr càng l làm tt v ving pháp lí thì
hi thnh viên phi am hinh cc, cac pháp lut
n quyn s hu.
 u kin tài chính: khi thnh giá bng sn thì cn quan tn
u kin tài chính. Nhu kin trong tha thun tài chính ca bt kì giao dch nào
cn hiu bit m u kin tài chính khác nhau làm cho mc giá phi
tr cho mt bng sn khác bit so vi mt tài s: bng sc bán

tr u kin tr góp, khon tr  thuu là nhng yu t cn tính
u ch c giá ch dn thích hp cho tài sn.
 u kin bán: vì mt s ng hi
c giá bt hp lí, có th c thi
giá tr th ng nhc ma hi bán st cnh, hay
h b nu này thì thnh viên phi có s u chnh thích hp trong
u kin bán
 Chi phí b ra sau khi mua: m có th c
ng ra s tin mà h phi b ra sau khi tip nhn bng sn nên h ng yêu cu
i bán trích cho h khon chit khu này. Khi thnh tài sn bng sn thì
thnh viên ci mc chit khu hay mc chi phí này nhc giá
thm nh hp lí.
 u kin th ng: thi gian giao dch khác nhau thì dn mc giá giao
dch khác nhau, bi vì thu kin th i, hay
i gian khác nhau thì bng sn s nn khác nhau
trong chu kì. Bên ci gian khác nhau thì co th có nhng chính sách ca
nh lãi sung
yu t c các thu chnh theo t l phi giá bán.
 V trí: mi bng sn có mt v trí khác nhau. V trí th hin qua các mt
 p cn ca bng sng sn nm trên mt tin hay nm
trong hm bng sn càng d tip cn thì giá càng cao, li th kinh doanh ca tài sn
t ng ti kh i ca tài sn làm ng ti giá tr ca bt
ng sng khác bit v v i tim n không
d nhn thi khi phân tích v trí thì thnh viên phi có kinh
14

nghim v rt am hiu th  có th nhn bi 
cy v giá tr bng sn thnh viên cn phân tích t  tin
u chnh sao cho phù hp.
 m vt cht là: chiu rng, chit, din tích mt ba

a th, chng và tui th công trình, tùy vào s khác bi nào mà
u chm vt ch m ca các ci tt. Khi
m công trình xây dt thì nguyên t
quan trng. Giá tr t hoc thiu vng ca mt yu t
trong mng sng không ngang vi chi phí tháo d nó. Viu
chnh phi da theo giá tr a v bât ng sn và nh
c ph th ng.
 m kinh t: bao gm các yu t ng ti thu nhp thun ca bt
ng snh viên cn phi nghiên cm vt cht và v trí tác
 i vi thu nhp thun ca bt ng s có th u chnh hp lí.
 Vic s dng hin ti: bt kì s khác nhau nào trong vic s dng hin ti
hoc s dng tt nht và hiu qu nht ca giao dch so sánh tin thm
nh phc làm rõ. Thnh viên phi làm rõ s khác nhau và tiu
chnh nu các giao dch là mt so sánh phù hp. Và ch nhng tài sn mà s s dng
tt nht và hiu qu nht mc s dng trong phân tích so sánh.
 Giá tr các thành phn không thuc bng sn: chúng không phi là nhng
bng s góp phn vào vic to nên giá tr th ng lúc giao
dch nên cn phu chnh chúng cho phù hp.
B. Tip cn chi phí
Tip cn chi phí gi vai trò quan trng trong vic thnh giá tr bng sn,
c bit là nhng bng sc mua bán trên th ng.
a)  lý lun
Giá tr bng sc hình thành t 3 thành phn chính nu biu dii
dng công thc thì giá tr bng sn s biu di
Giá tr bng sn= Giá tr t+ giá tr công trình gn lin tt+ giá tr 
hiu ca bng sn;
Trong phm vi nghiên c tài ch  cp ti giá tr t và giá tr công trình gn
lin vt, còn giá tr u ca bng s cp.
y thì nc giá tr t và giá tr công trình gn lin vt thì s
c giá tr bng sn.

15

b) ng hp áp dng
Tip c o khi vic thnh giá
c s dng cho các m ch, phân chia tài sn, tha
k, x án thánh lý, xác nhp, gii th.
 tr  kinh kt qu cháp chính
c) u kin áp dng
Tip cc s du sau:
 t
 c tài sn gn lin vt.
d) p cn chi phí
Trong tip cn này thì gi thuyt bình quân, vic cn
phi thc hinh giá tr còn li ca công trình.
 ng cho các công trình
mi. Chi phí tái tc tính theo giá vn hành ti thi thi
m th   xây dng m , hoc g
 i vi tòa nhà thnh, s dng cùng loi vt liu, thit k kin trúc, tiêu
chun xây dng, tay ngh công nhân, bao gm nhm li thi, lc hn
thnh.
  phí thay th khu hao theo kt cu chính: áp dng cho các
 c tính theo giá vi thi
m th xây dng m vi tòa
nhà cn thnh giá, s dng vt liu hii, theo các tiêu chun thit k, kin trúc
hic chi phí thay th i phc t
l chng còn li ca công trình theo kt cu chính c t 
giá tr hin ti ca công trình.
  khu hao theo tui gi
chi thí thay th khu hao theo kt c khác bit

trong cách tính t l chng còn li cng cách
tính khu hao theo tui c t  hin ti ca công trình
C. Tip cn thu nhp
a)  lý lun
Trong 3 cách tip cn thnh giá tr tài sn : tip cn so sánh, tip cn chi phí,
tip cn thu nhnh giá tr 
nhp là: giá tr ca bng sn thnh có th c tính t thu nhp hay dòng thu
nhc to ra t bng sn thnh, chuyn v giá tr hin ti thông qua t sut
16

vn hóa hoc t sut sinh li thích hp. Vì vy, giá tr ca mt bng sn là mt
hàm s ca dòng thu nhc kì vng sinh ra.
ng hp áp dng, tip cn thu nhc s d tính:
Giá tr  mà m th t ra cho mt loi tài sn. Giá tr
a trên nhng kì vng ca ti trên th ng
nói chung. Vì vi mua s không chi tr nhiho bng sn so vi giá
tr hin ti ca dòng thu nhc to ra t bng si
n lòng bán khi nhng sn so vi giá tr hin ti
ca dòng thu nhc to ra t bng s
b) ng hp áp dng
 o khi thnh các bng sn to ra thu nhp.
 tr  ki
c) u kin áp dng
Tip cn thu nhp trong thnh giá bng sn có th áp dng vu
kin sau:
Tài sn thnh có kh o ra thu nhp.
Thu nhp ng gi nh là mc tin thuê trên th th
ng là có th bi d  tính toán
phù hp.
Ri vi thu nhp  mc nh và rc phn ánh trong

t sut vn hóa.
Giá tr thu hi phi d  khoa hc
S  p phi c th và không quá dài. Theo ý kin ca tác
gi, thì s  p khong mt chu kì kinh t là phù hp vì:
Th nht, giá tr bng sng cùng pha so vi chu k kinh t.
Th hai, thi gian d m bo nhng ri ro din ra
i vi dòng thu nhp.
d) p cn thu nhp
 Vn hóa trc tip.
 Chit khu dòng thu nhp.
Mi cách tip cn có nhm, khuym riêng nên khi trong công tác
thnh giá thì thnh viên nên có cách nhìn toàn din v tài sng thi kt
17

hp nhiu cách tip c tránh tình trng quá nghiêng v v mt cách tip c
 nhc giá ch dn cho tài s
III. Các yu t ng ti giá tr bng sn
Giá tr bng sn chu ng ca nhiu yu t. Khi thnh giá bng
sn chung ta phng ca tng yu t i vi giá tr bng
sn. Các yu t m:
1) Quyn tài sn
Quyn tài sn là kh  mà ch bt dng sn có th khai thác bt
ng sn khi kh n thì giá tr bng sn càng cao, và th hin
bng s hoàn thin v mt pháp lí ca bng sn. Bng sn nào càng hoàn
thin v mt pháp lý thì cáng có giá tr càng ln.
2) u kin bán
t trong nhng yu t cu chnh khi so sánh gia bng sn
so sánh và bng sn thnh. Trong mt s ng hi bán và
i mua có th c th th  t
mn xem xét yu t u kin bán khi thnh giá bng sn.

3) V trí
Trong thnh giá thì v trí bng sc th hin qua các yu t 
  h tng bao gm:
 H tt: bao gm các yu t ng h thc,
giao thông
 H tng xã hi: bao gm chng hc, bnh vii
trí.
Theo nguyên t th h tng này có cht
ng cao thì s góp ph bng sn.
 Giao thông: th hin qua chiu rng l gii, s chi
 ging hay không. Yu t giao thông th hin vic tip cn các tài sn bng
sn có d dàng và nhanh chóng hay không. Khi yu t giao thông càng có chng
thì giá tr bng sn càng cao.
 Li th c th hin qua các thành t chiu rng tip xúc mt
tin, chiu rng va hè, tip giáp my mt tin. Yu t này ng ti dòng thu
nhp ca bng sn, khi yu t giao thông càng thun li thì giá tr càng cao
 Cnh quan: ci ta càng sn lòng tr vi mc giá tr
t bng sn có cp thì giá tr càng cao.
18

Trong các yu t ng ti giá tr bng sn thì có th nói v trí là yu t hàng
u, quan trong nht tác ng trc tip ti giá tr bng sn. Mt v trí càng tt thì giá tr
càng lc li.
4) ng
ng bao gc, ánh sáng, không khí, âm thanh. Nhng yu t
ng trc tin ca nhi sng, làm vic ti bng sBt
ng sng sng hoàn thin thì giá tr bng sn càng cao.
5) An ninh
Th hin qua m phòng th, h thng chiu sáng va hè, cht phòng
th. Yu t i s hu có ci vi khu bng

sn ta lac, cm thy an tâm v tính mng và tài sn. Khi bng sn ta lc có
m an ninh t sn lòng tr ng su
này cho thy yu t an ninh tt s c vào giá tr bng sn.
6) Phong thy
ng ca, hình dt, hình dng công trình, l gic
u t nay hình thành thành yu t phong thy trong bng sn. Theo
m ca mt s i tin vào phong thy thì h có th chp nhn tr mc
  c bt ng sn mà h mong mun.





















19

Tóm tt chng I

Bng sn là tài sn ln có giá tr lng thi là tài st bit va xut hin
trong th ng tài sn va hin din trên th ng không gian. Bng sn luôn tn
ti trong chính mình tính bng, d bit, tính lâu bn, và ng ln nhau ti nên
mn phm mang tính chng thng thuc
tính này làm cho bng sn tr thành hàng hóa riêng. Có th phân loi bng sn
ng s dng, theo quyn tài sn, theo ch dng hoc theo hin
trng ca bng sn. Tùy vào tng loi bng sn mà b
th i vi xã hi.
 th ng bng sn hong hiu qu và minh bch thì công vic thm
nh giá là nhu cu thit thc v thnh
m, vai trò và m lý lung hp áp dng,
u kin áp dng ca các cách tip cn thnh giá bí,
thu nhp.
Giá tr bng sn là s ng ca nhiu yu t  ng, giao
 h tnh giá tr bng sn thì phi có cái nhìn tng quát
nhm phân tích rõ ng ca tng yu t ti giá tr bng s k
c giá ch dn hp lí.

20

U T N GIÁ TR
BNG SNG CÁCH MNG THÁNG TÁM
i thi  lý lun v bng sn, giá trng thi
ng ý tng quát v 3 cách tip cn trong thnh giá bng sn.
 s n chính c là gii thiu mô hình ca
nhng yu t ng lên giá tr bng sn ta lng Cách Mng tháng tám
c rao bán trên th ng. Nhng quát v các yu t tác
n giá tr bng sn.


A. c công ty c phn thnh giá EXIM
V pháp lý
Giy chng nhp s 0306230988 ngày 20/ 11/ 2008 và thay
i ln th 05 ngày 25/ 07/ 2011 do S K Hop
Thông báo s 48/ TB-BTC ngày 21/ 01/ 2011 ca B Tài Chính v vic cho phép
c phép hành ngh thnh giá theo Pháp lnh giá và Ngh nh
-nh v thnh giá.
V tên gi
Tên gi ting Vit: CÔNG TY C PHN THNH GIÁ EXIM
Tên ting Anh: EXIM APPRAISAL CORPORATION
Tên vit tt: EXIMA CORP
a ch: S 15 Nguyn Kim, P.12, Q.5, TP. HCM
n thoi: (84.8) 62646087- Fax: (84.8) 62646804
Website:
www.exima.com.vn- Email:
V hong:

Tuy ch thành lp g hic s chuyên nghip ca
c thnh giá trên nhic:
Thng sn:các may móc thit b gia di, vn ti
ng thng bt, máy xây dng, máy công c; các thit
b n tn gia dn công nghip; các máy thit b công nghip, dây
chuyn sn xung b.

21

Thnh giá bng sn: thnh giá nhà ph, nhà bit th
thng, nhà máy, bn bãi, bn cng; tht t chuyên
dùng, các khu resort;
Thnh giá tr doanh nghinh giá tr  lên sàn giao dch
chng khoán; xnh giá tr doanh nghi c phn hóa, thành lp mi, liên doanh
liên kt, gii th, mua ban, chuynh giá tr quyn khai thác: nhà hàng,
khách sc
Ngoài ra thì EXIMA còn ho
Dch v u giá tài sn: bng sn, các loi tàu bin, tàu sông, máy, thit b,
dây chuyn sn xut, tranh ngh thu c
Dch v khách: môi gii bng su thu, giám sát và lt máy,
thit b, kinh ch
Vhâm hoP- 
nghi khách hàng gi trn nim tin.
B. ng ca yu t i vi giá tr bng sn ti công
ty c phn thnh giá EXIM
Ti công ty c phn thnh giá EXIM hin nay, trong công tác thnh giá
u t n giá tr n bng sn nói
ng s dc tip, s dng chng c d
liu th ng và da vào kinh nghim ca th tin hành công tác thm
 ng ca các yu t lên giá tr bng sn

nói riêng trên nguyên tc cân b thc
hin.
ng pháp so sánh trc tip da trên lý lun cho rng giá tr th ng ca mt
tài sn có mi quan h mt thit vi giá tr ca các tài s có th c
 th ng. Vì th n s nhn bing
ng ca s hin hu, hoc thiu vng mt, hoc mt s c tính có trong tài sn có
th ng ba nguyên tc  trên, c th:
- Nguyên ti: giá tr ca tài si theo s i ca nhng
yu t hình thành nên giá tr ca nó. Giá tr ca tài sc hình thành trong quá trình
i liên tc phn ánh hàng lot các mi quan h nhân qu gia các yu t nh
n giá tr. Bn thân các yu t n giá tr u
n  thnh viên phi nc mi quan h nhân qu gia các nhân t 
trng, phi nhnh mc s dng tài sn
tt nht và hiu qu nht.

22

- Nguyên t mà mi b phn ca tài s
tng thu nhp t toàn b tài sn tng giá tr ca tài s ca
mt tác nhân sn xut hay mt b phn cu thành tài sn ph thuc vào s vng mt
c ca toàn b tài sng giá
tr  toàn b tài sn là bao nhiêu.
- Nguyên tc cân bng: mi quan h git và công trình phi cân b
bng sn giá tr tng sn càng cân bng thì giá tr càng ln
c li.
i vi cách thc hin vi kinh nghim ca thi thnh viên
trong quá trình thc hin công tác th dng các d liu quá kh trong
thc tt cách nhìn nhn,
chóng nh tin ci cao, vi m v  tin
cy thì còn tùy thu ca mi thnh viên.

t ca v trí trong hm so vi mt tin ca UBND Thành ph
H Chí Minh

A. V trí mt tin
Bng Cách Mng tháng 8, trên tn
ng CMT8
Qun
ng

( tring/ m
2
)
Q.3
Võ Th Sáu
Ranh gii Tân Bình
22
Q.10
Võ Th Sáu
Ranh gii Tân Bình
22
Q. Tân Bình
Hng

15.4


V trí 1: có chiu rng hm lc tri nha ho
V trí 2: có chiu rng hm t c tri nha ho
V trí 3:có chiu rng hm t c tri nha ho
V trí 4: có chiu rng hc tri nha hoc bê 


 Hm cp 1: là hm có v trí tip giáp vi mt ting.
 Các cp hm còn li.

23

Bng 2: H s t theo các v trí và cp hm so vi mt ting
S TT
Loi hm
V trí 1
V trí 2
V trí 3
V trí 4
1
Hm cp 1
0,5
0,4
0,3
0,2
2
Các cp hm còn li
Tính không quá 0,8 ln giá hm cp 1
Ngun:
Nu là ht, tính bng 0,8 ln so vi mc giá ca hm tri nha hoc bê tông,
u cùng loi hm.
m
 m:
Cách tính ca UBND Thành Ph nh
c giá bng sn, thun tin cho vic tính thu quyn s dt, tính thu khi
chuyng mua bán, cho vic bc thu ht s dng vào

muc phòng, an ninh, li ích quc gia, phát trin kinh t
 m:
i vi cách tính ca UBND TP, giá ca bng sn trong hm khác nhau
khi cp hm ca bng sn rng trong cùng cp hm giá
ca bng s n yu t  sâu ca tng bng sn
so vi mc ting.
Cách tính giá tr bng sn trong hm so vi mt ti ng phù hp
trong np vi qun huyn vùng ven.
3. ng dng mô hình hi quy trong vic phân ng ca các yu t ti
giá tr bng sn.
A. K hoch kho sát
Mo sát
Kho sát giá nhng bng sng Cách Mch,
nhng ca các bng sng thi ghi nhn các yu t
thuc tính cht v trí: chiu rng l gii, din tích, và khong cách t bng sn ti
ng Cách Mng tháng 8.
V trí kho sát
 có th cho các mu ng nht nhnh nên tác gi quynh
chn các bng sng, tránh cho các bng sn có tính d bit
nhiu. V trí kho sát mà tác gi chng Cách Mng tháng 8
c kho sát

24

Kho sát hii vi tng bng sn c th kt hp vi thng kê miêu t
Thm kho sát
T 20-2-n 20-3-2012
Tóm tt d liu.
Bng 3: Kt qu kho sát
Stt




2
)
(m )


1
3.0
50.8
200.0
4.5
2
4.5
25.2
50.0
2.4
3
3.0
66.0
200.0
3.3
4
3.0
37.0
100.0
2.8
5
6.5

63.8
65.0
5.6
6
5.0
68.2
30.0
6.0
7
5.0
66.6
100.0
5.4
8
5.0
51.5
90.0
6.0
9
5.0
60.0
120.0
3.2
10
3.0
64.0
100.0
3.8
11
5.0

70.0
180.0
5.5
12
4.0
125.0
80.0
7.0
13
4.0
81.0
90.0
2.6
14
4.0
51.0
100.0
3.5
15
4.0
87.5
120.0
6.1
16
4.0
27.0
20.0
3.2
17
25.0

94.0
0.0
12.9
18
5.0
48.0
300.0
3.7
19
5.0
37.2
100.0
4.0
20
5.0
64.4
120.0
3.0
21
8.0
52.7
80.0
3.5
22
25.0
81.9
0.0
10.5

25

23
2.0
19.7
240.0
1.6
24
2.0
46.8
260.0
2.2
25
5.0
452.0
250.0
48.0
26
6.0
41.4
250.0
4.5
27
25.0
127.2
0.0
17.5
28
5.0
64.6
180.0

2.6
29
2.0
43.2
290.0
2.2
30
3.0
42.0
100.0
2.5
31
3.5
88.4
100.0
5.6
32
3.0
44.9
300.0
3.6
33
3.0
29.3
230.0
1.7
34
3.0
34.0
200.0

2.7
35
5.0
46.9
160.0
3.6
36
1.0
32.0
150.0
1.5
37
4.0
48.0
120.0
2.5
38
2.0
41.8
200.0
2.1
39
6.0
150.0
210.0
5.8
40
3.0
56.2
260.0

1.3
41
4.0
100.0
80.0
4.6
42
2.0
21.0
160.0
1.7
43
3.0
57.0
220.0
3.0
44
3.5
70.0
100.0
3.3

Bng 4: Phân tích thc lp các bin