Tâm lý bầy đàn trong thị trường bất động sản - thực trạng và giải pháp Chuyên đề tốt nghiệp TP.HCM Trường Đại Học Kinh Tế (1)

KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 1

TRNG I HC KINH T TP.HCM
KHOA KINH T PHÁT TRIN


KHÓA LUN TT NGHIP

 TÀI :

TÂM LÝ BY ÀN TRONG TH TRNG BT NG SN
-THC TRNG VÀ GII PHÁP


Giáo viên hng dn : ThS. Chơu Vn ThƠnh
Sinh viên thc hin : Phm Th Thanh Trà
Lp- khóa : BS00K34



Niên khóa: 2008 – 2012

KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 2

MC LC:
LI M U 3
1.Lý do chn đ tài 3

2.Câu hi nghiên cu: 3
3.Mc tiêu nghiên cu 4
4.Phng pháp nghiên cu 4
5.Kt cu ni dung đ tài: 4
Chng 1: C S LÝ LUN V TÂM LÝ BY ÀN TRONG 6
TH TRNG BT NG SN 6
1.1 Bt đng sn: 6
1.1.1 Khái nim bt đng sn: 6
1.1.2 Phân loi bt đng sn: 6
1.2 Th trng BS: 9
1.2.1 Khái nim th trng bt đng sn: 9
1.2.2 Các yu t tác đng đn th trng BS: 9
1.3 Tâm lý by đƠn: 10
Chng 2: TÂM Lụ BY ÀN TRONG TH TRNG BT NG SN
TI VIT NAM 20
2.1 gii thiu mô hình EFA: 20
2.2 Tâm lý by đƠn trong th trng bt đng sn ti Vit Nam: 25
2.3 Tâm lý by đƠn trong th trng bt đng sn ti thành ph H Chí Minh
28
Chng 3: NHNG GII PHÁP LÀM GIM TÂM LÝ BY ÀN TRONG
TH TRNG BT NG SN 32
3.1 Kinh nghim trên th gii v tâm lý by đƠn: 32
3.1.1 Kinh nghim ca Hoa K v cuc khng hong cho vay nhƠ đt di
chun 32
3.1.2 Bong bóng bt đng sn Nht Bn vào thp niên 90 ca th k 20 35
3.2 Nhng bin pháp nhm gim hành vi by đƠn trên th trng bt đng sn
36
KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 3

KT LUN 39
PH LC 40
Tài liu tham kho 42


















KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 4


LI M U
1. Lý do chn đ tài
Bt đng sn là loi tài sn có giá tr và vai trò rt ln trong nn kinh t ca

bt k quc gia nào trên th gii.T trng bt đng sn trong s tng ca ci xã
hi ca mi quc gia lƠ khác nhau nhng thng chim trên di 50% tng tài
sn kinh t quc dân.Ti Vit Nam cng vy, bt đng sn và th trng bt
đng sn đóng mt vai trò rt ln trong nn kinh t.Trong các hot đng ca th
trng bt đng sn, hot đng đu t đóng vai trò rt quan trng.ó lƠ cách
các nhƠ đu t rót vn vào th trng và bù li h nhn đc mt khon li
nhun t vic trên.iu đó có th to ra nhng tài sn bt đng sn mi hoc
ch đn thun là vic mua đi bán li đ kim li.Trong sut mt thi gian t
khi th trng bt đng sn ra đi vi nhng thông tin không minh bch và
kinh nghim v th trng còn yu, vic các nhƠ đu t hƠnh đng theo đám
đông (hay còn gi là tâm lý by đƠn-animal spirit) lƠ điu không th tránh
khi.Vic tri qua các chu kì kinh doanh vi nhng cn st giá đt b đy lên
cao hay khi b đóng bng vi giá nh chic xe không phanh (thng) lao xung
dc mt phn chính t nguyên nhân tâm lý by đƠn trên. Vi mong mun tìm
hiu v hin tng đu t nƠy cng nh đa ra thêm mt cách nhìn đn các nhà
đu t đƣ thúc đy tôi nghiên cu đ tài: “Tâm lý by đàn trong th trng bt
đng sn Vit Nam-Thc trng và gii pháp”.
2. Câu hi nghiên cu:
1) Thc trng ca hin tng tâm lý by đƠn trong th trng bt đng
sn Vit Nam đƣ vƠ đang din ra nh th nào?
2) Gii pháp nào là phù hp đ gii quyt cho vn đ trên?

KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 5


3. Mc tiêu nghiên cu
Trên c s nghiên cu v mt trong nhng yu t ca tài chính hành vi mà
yu t chính  đơy là tâm lý by đƠn, đ tài làm rõ mt khía cnh trong vn đ

quyt đnh mua bt đng sn da vào yu t ra quyt đnh ca ngi khác hay
không.Bên cnh đó đ tƠi cng có th là tài liu tham kho đi vi nhng cá
nhân, t chc quan tơm đn lnh vc bt đng sn và mun phát trin hn na
đ tài.
4. Phng pháp nghiên cu
 làm rõ nhng Ủ tng, đ tài tp trung gii thích các khái nim xoay
quanh các vn đ chính là th trng bt đng sn, tài chính hành vi.Bên cnh
đó bng vic thu thp d liu vƠ dùng phng pháp phơn tích nhơn t khám
phá EFA (Exploratory Factor Analysis) đ kim đnh vic la chn ca cá
nhân ph thuc vào nhân t quyt đnh ca nhóm ngi khác nh th nào.
5. Kt cu ni dung đ tài:
Ni dung đ tƠi đc c cu thành 3 chng:
Chng 1
: C s lý lun chung v tâm lý by đàn trong th trng bt đng
sn.
u tiên chng 1 đi vƠo gii thích các khái nim v bt đng sn cng nh
th trng bt đng sn vƠ đi sơu vƠo tìm hiu v tâm lý by đƠn trong th
trng bt đng sn.T đó lƠm c s lý lun cho vic phơn tích trong chng
2.
Chng 2
: Tâm lý by đàn trong th trng bt đng sn ti Vit Nam.
KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 6

Trong chng 2 trc ht s gii thiu v mô hình phân tích nhân t khám
phá (EFA) và t đó s dng mô hình trên nhm phân tích các yu t nh hng
ti tâm lý by đƠn ti th trng Vit Nam bng nhng bin đi din.
Chng 3
:  ngh gii pháp cho vn đ trên.

Cui cùng chng 3 tng kt li nhng kinh nghim thc t trên th gii
cng nh đ xut nhng bin pháp chung đ làm gim tâm lý by đƠn trong th
trng bt đng sn.













KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 7


Chng 1
: C S LÝ LUN V TÂM LÝ BY ÀN TRONG
TH TRNG BT NG SN
Phn này ca đ tài s gii thiu mt cách khái quát v bt đng sn, th
trng bt đng sn cng nh đi sơu vƠo lƠm rõ khái nim tâm lý by đƠn
trong th trng bt đng sn.
1.1 Bt đng sn:
1.1.1 Khái nim bt đng sn:
Theo Wikipedia (2010), bt đng sn (BS) là mt thut ng pháp quy đ

ch đn các tài sn bao gm đt đai vƠ các công trình xơy dng gn lin vi v
trí ca đt đai và có tính không dch chuyn đc.Thut ng nƠy thng đc
hiu đng ngha vi thut ng quyn tài sn bt đng sn (real property).
Theo y ban Tiêu chun thm đnh giá quc t (IVSC), thut ng real
property là quyn tài sn bt đng sn, mt khái nim pháp lý bao gm các
quyn và li ích liên quan đn quyn s hu bt đng sn, mt khái nim pháp
lỦ liên quan đn quyn s hu bt đng sn.
Mt s đnh ngha ngoƠi ám ch đn đt đai tƠi sn vt cht gn lin vi đt
đai, còn có th bao gm c khái nim quyn đi vi tài sn bt đng sn đó.
Theo Lut Dân s nc Cng Hòa Xã Hi Ch Ngha Vit Nam, iu 174
quy đnh, bt đng sn là các tài sn bao gm: đt đai; nhƠ công trình xơy dng
gn lin vi nhà, công trình xây dng đó; các tƠi sn khác gn lin vi đt đai;
các tài sn khác do pháp lut quy đnh.
1.1.2 Phân loi bt đng sn:
Theo tiêu chun đa ra ca b tài chính, bt đng sn đc chia ra thành
các dng sau:
KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 8

Cn c vào hình thái vt cht ca đi tng trao đi: Trên th trng hàng
hóa BS đi tng trao đi lƠ hƠng hóa BS gm quyn s hu công trình
gn vi đt và quyn s dng đt có điu kin.Theo cn c này bt đng sn
đc chia thành th trng BS t liu sn xut và th trng BS t liu tiêu
dùng:
Th trng BS t liu sn xut: gm th trng đt đai, th trng BS
mt bng nhƠ xng công nghip.
Th trng BS t liu tiêu dùng: gm th trng BS nhƠ , BS thng
mi, vn phòng, các ca hàng bán lầ
Va là th trng BS t liu sn xut va là th trng BS t liu tiêu

dùng nh: đng sá, cu cngầ
Cn c vào khu vc:
Khu vc đô th: th trng đt  đô th, th trng nhà  đô th, th trng
BS nhƠ xng công nghip, th trng BS thng mi, th trng BS
công cngầ
Khu vc nông thôn: th trng đt  nông thôn, th tng đt nông nghip,
th trng đt lâm nghip, th trng nhà  nông thôn, th trng đt phi nng
nghip (đt xây dng tr s, vn phòng lƠm vic, ca hƠng kinh doanhầ), th
trng BS nhƠ xng nông nghip, th trng BS công cngầ
Khu vc giáp ranh: th trng đt , th trng đt nông nghip, th trng
BS nhƠ xng công nghip, sn xut nông nghip, th trng BS công
cngầ
Cn c theo công dng:
Th trng đt đai (nông nghip và phi nông nghip)
KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 9

Th trng công trình thng nghip (tr s, vn phòng, khách sn, trung
tơm thng mi, ca hƠngầ) vƠ công trình công cng (giao thông, thy li, t,
vn hóaầ)
Th trng công trình công nghip (nhƠ xng, mt bng sn xut, khu
công nghip, khu ch xutầ)
Th trng nhà  (đô th và nông thôn)
Th trng công trình đc bit có hƠng hóa BS lƠ các BS phi vt th
đc coi lƠ nh tƠi nguyên khai thác đc (kinh doanh du lchầ) nh tƠi sn
vn hóa, di tích lch sầ
Cn c theo hot đng trên th trng BS: bao gm các th trng: Th
trng mua bán chuyn nhng BS; Th trng đu giá quyn s dng đt;
Th trng cho thuê BS; Th trng th chp và bo him BS; Th trng

dch v BS: bao gm các hot đng dch v môi gii BS, t vn BS,
thông tin BS, đnh giá BS, bo trì bo dng BSầ
Cn c theo th t thi gian BS tham gia th trng:
Th trng s cp: th trng chuyn nhng, giao hoc cho thuê quyn s
dng đt.
Th trng th cp 1: th trng xây dng công trình đ bán hoc cho thuê.
Th trng th cp cp 2: th trng bán hoc cho thuê li các công trình đƣ
đc mua hoc thuê.



KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 10

1.2 Th trng BS:
1.2.1 Khái nim th trng bt đng sn:
Th trng bt đng sn là tng hòa các quan h giao dch v BS đc
thc hin thông qua các quan h hàng hóa tin t, trong đó hƠng hóa BS đu
gn lin không tách ri yu t đt đai (Theo HoƠng Vn Cng, Nguyn Minh
Ngc, Nguyn Th Phán vƠ V Th Tho (2006))
Theo Thái Bá Cn và Trn Nguyên Nam, th trng BS lƠ s mua, bán và
trao đi đt đai vƠ các công trình, vt kin trúc gn lin vi đt đai.
1.2.2 Các yu t tác đng đn th trng BS:
Cu th trng là tng s lng hàng hóa bt đng sn, bao gm đt đai vƠ
công trình xây dng gn lin vi đt mƠ ngi mua mun chim hu theo các
mc giá trên th trng.
Các yu t nh hng ti cu BS:
- Dân s: tng trng dân s là nhân t lƠm tng mi nhu cu ca xã hi và
theo đó cu v nhà  tng lên.Lng cu bt đng sn là mt đi lng t l

thun vi yu t dân s mà  đơy th hin trong quy mô các gia đình, đc bit
khi t l tng dơn s c hc càng cao s gây ra nhng đt bin v nhu cu bt
đng sn.
- Tng trng kinh t: vi mt nn kinh t có sc tng trng cao, nhu cu
v bt đng sn phc v cho hot đng ca nn kinh t càng ln.
- Thay đi v ni c trú: điu nƠy cng tác đng đn cu bt đng sn mt
khi ni c trú ca h thay đi.Mt trong nhng nguyên nhân lƠm thay đi ni
c trú do s thay đi v thu nhp và vic làm.
- Thay đi v vic làm, thu nhp: bt đng sn là tài sn không th thiu
ca mi ngi dân.Khi thu nhp ca ngi dơn tng nhu cu v ni  ca h
KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 11

cng thay đi.T đơy, nhƠ  không ch lƠ ni c ng ca gia đình mƠ còn có
th đáp ng nhng tin ích sng khác phù hp vi nhu cu cng nh thu nhp
ca h gia đình.
-Thay đi công ngh: S thay đi công ngh nh vt liu xây dng, k
thut làm giá thành gim và dn ti cu tng.
- Thay đi chính sách s dng đt ca NhƠ nc: bng các chính sách
khuyn khích đu t, thay đi lãi sut cho vay trong lnh vc bt đng snầ
nh hng trc tip đn cu ca các nhƠ đu t cng nh ngi mua bt đng
sn đ s dng.
Cung BS lƠ lng đt đai vƠ nhƠ , công trình xây dng gn lin vi đt
đc cung ng trên th trng ti mt thi đim nƠo đó theo các mc giá cân
bng trên th trng.
Các yu t nh hng đn cung BS:bao gm ngun cung đt đai t Nhà
nc: bng vic chuyn đi hình thc s dng đt mà làm tng ngun cung;
cung t nhân dân, doanh nghip bng vic chuyn nhng hay bán các bt
đng sn; Tng trng kinh t; Th trng vn; Công ngh xây dng.

1.3 Tâm lý by đƠn:
i theo chiu dài lch s phát trin ca các hc thuyt kinh t, bt đu t
trng phái c đin, Adam Smith đƣ đa ra khái nim v “con ngi kinh
t”.iu này cho rng con ngi luôn duy lý và ch hƠnh đng nhng điu có
li cho bn thân mình.Th nhng thc t đƣ không nh vy:Con ngi thng
không hƠnh đng hoàn toàn theo lý trí ca bn thân.Vi s phát trin kt hp
tâm lý hc vào tài chính-S khai t nm 1880 khi nhƠ tơm lỦ hc ngi Pháp
Gabriel Tarde tìm cách ng dng tâm lý hc vào kinh t.Vi nhng tác phm
nn tng ca Amos Tversky và Daniel Kahneman (1979), Richad
H.Thaler(1985) vƠ đc bit là Robert Shiller vi quyn sách ni ting
KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 12

“Irrational Exuberance” (2000). Ngoài ra còn phi k đn mt nghiên cu quan
trng nm 1993 ca Jegadeesh và Titman mƠ đn nay vn là mt thách thc
cho trng phái th trng hiu qu là hiu ng xu th.Lý thuyt tài chính hành
vi ch ra rng, không phi lúc nƠo c ch điu chnh da vào kinh doanh chênh
lch giá cng có th xy ra.Hay nói cách khác s có nhng trng hp nhƠ đu
t “hp lỦ” không th chin thng th trng và nhng nhƠ đu t “bt hp
lỦ”.Khi đó, th trng s không hiu qu và bt đng sn s b đnh giá sai.
Trong tƠi chính hƠnh vi có hai lnh vc ln: tâm lý hc nhn thc và nhng
hn ch ca kinh doanh chênh lch giá.Nhn thc ám ch cách con ngi suy
ngh nh th nào (how people think).Có rt nhiu tài liu ch ra rng nhƠ đu t
mc phi nhng li h thng bi cách suy ngh ca h: h quá c tin. H đt
quá nhiu vào nhng kinh nghim trc đơyầS thích ca h cng có th to
ra nhng nhn đnh lch lc.Hn ch ca kinh doanh chênh lch giá ám ch
vic d đoán trong trng hp nào thì kinh doanh chênh lch giá hiu qu và
khi nào thì không.Và mt trong nhng nguyên lý ca tài chính hành vi là hành
vi không hp lý mang tính h thng hay còn có tên gi khác là tâm lý đám

đông (tâm lý by đƠn).
Trc khi đi vƠo tìm hiu tơm lỦ đám đông ta s làm rõ khái nim v đám
đông (by đƠn): Theo ngha thông thng đám đông có ngha lƠ mt s kt hp
ca nhng cá nhân bt k không ph thuc vào dân tc, gii tính và nguyên do
kt hp.
Theo quan đim tâm lý hc, khái nim “ám đông” mang mt Ủ ngha hoƠn
toàn khác. Trong nhng điu kin nht đnh và ch  đó mƠ thôi, mt tp hp
nhng con ngi s có nhng đc tính hoàn toàn khác bit vi nhng đc tính
ca riêng tng con ngi trong đó. Cá tính có ý thc b bin mt, tình cm và
suy ngh ca mi cá nhơn đu hng v mt phía. Mt tâm hn chung đc
KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 13

hình thƠnh, nó d nhiên có th bin đi, nhng hoƠn toƠn lƠ mt th loi xác
đnh.
Toàn b cái đó lúc nƠy đƣ tr thƠnh, do cha tìm ra đc khái nim nào din
t tt hn đc tm gi nó lƠ “đám đông có t chc” vƠ có th gi lƠ đám đông
tơm lỦ. ám đông lƠ mt c th duy nht và chu tác đng ca quy lut đng
nht tâm hn đám đông (loi de l'unite des foules). Hin tng nhiu cá nhân vô
tình t hp li vi nhau, cng cha to cho nó nhng đc tính ca mt đám
đông (Gustave, 2008).
Mt khi đám đông tơm lỦ đc hình thành, nó s bt đu thu np nhng đc
tính chung tm thi nhng có th đnh rõ đc. Các đc tính chung này kt hp
thêm vi nhng tính cht đc bit thay đi tùy thuc vào các phn t cu thành
đám đông, vƠ qua đó lƠm thay đi cu trúc t duy ca nó. ám đông tơm lỦ
nh vy có th đc phân chia thành nhiu loi.
Phân loi đám đông, Gustave Le Bon (2008) cho rng đám đông có th chia
thành hai loi: đám đông hn tp, có ngha lƠ mt tp hp bi nhng phn t
không cùng loi, vi mt đám đông thun nht, ngha mt tp hp bi nhng

phn t tng t nhau (các môn phái, các đng cp, các giai cp) đu có cùng
nhng đc tính chung.Ngoài ra chúng cng có nhng đc tính riêng, qua đó
ngi ta có th phân bit gia chúng vi nhau.
S xut hin nhng đc tính riêng bit ca đám đông đc quyt đnh bi
nhiu nguyên nhơn khác nhau.Nguyên nhơn đu tiên ca các nguyên nhân này
nm  ch các thành viên ca đám đông ch trung thành vi cái cm giác là s
đông đƣ có mt sc mnh vô đch, cho phép nó hin mình cho bn nng, điu
khi cha lƠ thƠnh viên ca đám đông nó nht thit phi kim ch.Nó s sm
tuân theo bn nng mt khi, ln trong đám đông, con ngi tr nên không tên
tui và t đó cm giác chu trác nhim, cái luôn gi cho các cá nhân khi đi
quá đƠ, hoƠn toƠn bin mt.
KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 14

Nguyên nhân th hai là s lây nhim tinh thn (contagion mentale), cng lƠ
cái tác đng gây ra s xut hin các nét đc trung ca đám đông vƠ đng thi
vƠo phng hng ca nó.S lây nhim có th d dàng nhn thy, nhng cha
có th gii thích đc; ngi ta phi xp nó vào loi nhng hin tng nh
kiu thôi miên.Trong đám đông, mi mt tình cm, mi mt hƠnh đng đu có
th lây nhim, và chc chn  mc đ cao đn ni thành viên ca nó có th hy
sinh mong mun ca cá nhân cho mong mun ca tp th.Tính cht nƠy ngc
vi tính cách t nhiên ca con ngi vƠ con ngi ch có th lƠm đc điu đó
khi nó là thành viên ca đám đông.
Còn mt nguyên nhân th ba và là nguyên nhân quan trng nht, nó làm cho
thành viên ca đám đông bc l nhng cá tính đc bit hoàn toàn mâu thun
vi nhng cá tính ca nhng ngi đó khi h cha lƠ thƠnh viên ca đám đông:
tên nguyên nhân này là tính d b kích hot (suggestibilité), hn na s lây
nhim tinh thn nói đn  trên ch là mt tác đng ca nó.
Khái nim v tâm lý by đƠn: Trong đi sng xã hi cng nh kinh t, có

nhiu tình hung mà vic ra quyt đnh ca con ngi chu nh hng bi
nhng quyt đnh ca ngi khác, hay nhng gì mƠ ngi khác đang
làm.Nhng ví d đn gin th hin cho điu nƠy đn t cuc sng hng ngày:
chng hn chúng ta thng quyt đnh la chn trang phc, quán n, ca hàng
da trên c s tính ph bin ca chúng. Keynes(1936) đƣ thy rng điu này
cng chính cách hƠnh x ca nhƠ đu t trên th trng tài sn.VƠ đc bit
trong lnh vc tài chính, các nhà kinh t tài chính tin rng: các nhƠ đu t b
nh hng bi quyt đnh ca các nhƠ đu t khác vƠ s nh hng này tác
đng đáng k đn quyt đnh ca các nhƠ đu t.Hin tng nƠy đc gi là
hin tng by đƠn (hay tơm lỦ by đƠn, hƠnh vi by đƠn).Trong th trng bt
đng sn, hành vi by đƠn bao hƠm vic các nhƠ đu t có xu hng b qua
các thông tin riêng mà thiên v các kt qu quan sát đc nhng điu mà có
th không tng thích vi các yu t c bn, nn tng ca th trng.ó lƠ
KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 15

hành vi mà các cá nhân thit lp da trên vic quan sát hƠnh đng ca ngi
khác hay còn gi lƠ hƠnh đng bt chc nhau.Còn theo Banerjee (1992):
“hƠnh vi by đƠn-mi ngi hƠnh đng theo nhng gì mà nhng ngi khác
đang lƠm, thm chí ngay c khi thông tin riêng ca h cho thy nên hƠnh đng
mt cách khác đi”.
Charles, Robert (2009) đa ra mt s gi đnh đ lý gii nhng cuc khng
hong do tâm lý by đƠn gơy ra.ó lƠ “mt loi “t tng mi” khi tt c
nhng ngi tham gia th trng thay đi quan đim cùng mt lúc và hành
đng nh “by đƠn” ”.Gi đnh th hai lƠ các cá nhơn khác nhau, đa s bt đu
rt hp lỦ nhng sau đó cƠng có nhiu ngi mt kh nng liên h vi thc t,
ban đu t t vƠ sau đó nhanh hn.Kh nng th ba là tính hp lý ca các
nhóm ngi mua vƠ bán, nhƠ đu t vƠ đu c khác nhau, vƠ s lng ngày
càng ln các cá nhân trong các nhóm này không chng đ đc s cung lon

khi giá tài sn tng.Th t lƠ tt c nhng ngi tham gia th trng b cun
theo quan đim “ngy bin tng th”(fallacy of composition)-quan đim cho
rng đôi lúc hƠnh vi ca mt nhóm các cá nhân khác vi tng s hành vi ca
tng cá nhân trong nhóm.Th nm lƠ th trng không đáp ng đc các k
vng hp lý v cht lng ca phn ng đi vi tác nhân kích thích nhm c
tính s lng phù hp, đc bit khi co s chm tr gia tác nhân kích thích và
phn ng.Cui cùng là tính bt hp lý có th tn ti bi các nhƠ đu t vƠ các
nhà kinh t chn la sai mô hình.
Khi xem xét tâm lý by đƠn, ta có th thy mt s nguyên nhân to nên hiu
ng nƠy.Trc ht, con ngi luôn có xu hng thuc v mt tp th nƠo đó,
lch s tin hóa ca con ngi đƣ dy cho h rng, đi sng xã hi mang tính
quyt đnh ti s tn ti ca mt cá th.Do đó, mt cá nhân luôn n lc làm
cho mình thuc v mt tp th hay mt xu hng nƠo đó.Hu ht mi ngi rt
mun hòa đng và có mt mong mun bn nng lƠ đc s chp nhn bi mt
nhóm ngi, ch không mun làm mt ngi b xã hi rung b. iu này
KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 16

cng đc th hin trong các t tng tâm lý ca các nhà tâm lý :Trong hc
thuyt sinh xã hi(sociobiology) ca C.George Boeree cho rng con ngi
hƠnh đng theo bn nng có t ngun gc t loài vt mƠ trong đó hƠnh vi mang
tính by đƠn là mt hành vi quan tâm tht s.Theo C.George Boeree lý gii
mt s loài thú có nhu cu đc sng gn nhau rt cao và nhng tình hung
nguy him s khin chúng càng gn sát hn.iu nƠy tng đi d hiu bi vì
khi xích li gn nhau, chúng s càng gim c hi b tn công bi các loài thú
ln hn. con ngi, có lúc ta mun chy trn đng loi nhng phn nhiu
chúng ta vn liên h vi ngi khác trên nhng bình din khác nhau.Mt lý
gii khác t mt nhà tâm lỦ theo trng phái thuyt nhân cách truyn thuyt,
Otto Rank, cho rng bn nng con ngi có hai loi :bn nng ham sng và

bn nng s cht.Chính bn nng s cht đƣ đy con ngi chúng ta tr li nh
nhng thƠnh viên trong gia đình, mt thành viên ca mt cng đng hay mt
chng loi.iu này lí gii ti sao con ngi chúng ta ngoài vic hƠnh đng
đc lp vn mong mun làm chung hay làm theo nhng ngi khác: Vì khi đó
h cm thy an toƠn hn khi  trong đám đông.
Lý do th hai là nhng lý l ph bin cho rng hƠnh đng ca mt nhóm
ln thì không th sai.Sau tt c, thâm chí nu bn đc thuyt phc rng mt ý
tng, mt hƠnh đng không hp lý hoc không chính xác, bn có th vn thc
hin theo đám đông đn gin vì tin rng h đƣ bit cái bn không bit.iu này
đc bit ph bin trong tình hung mƠ cá nhơn đó có rt ít kinh nghim cng
nh kin thc trong các lnh vc đu t, cng nh kh nng phơn tích th
trng.
Tâm lý by đƠn đc đa vƠo cui nhng nm 1990 khi mƠ các nhƠ t bn
vƠ các nhƠ đu t cá nhơn đu t mt cách điên cung vào các công ty có liên
quan đn lnh vc công ngh truyn thông, thm chí cho dù công ty này không
có mt mô hình kinh doanh hiu qu.Nhng lc lng mnh m này có v nh
KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 17

đƣ ép các nhƠ đu t nhn chìm s tin ca h vào trong nhng công ty không
an toàn.
Làm theo đám đông không ch gii hn vi nhng nhƠ đu t cha có kinh
nghim mà vic lƠm theo đám đông còn xut hin tác đng trc tip đn tình
hung không chc chn vƠ m h.Khi mt tình hung ra quyt đnh tr nên
không chc chn thì nh hng hƠnh vi vƠ quan đim đám đông s làm các cá
nhơn đó tr lên chc chn hn.
Mt trng thái tâm lý by đƠn mnh m thm chí có th tác đng đn c các
chuyên gia.Mc tiêu ti cao ca mt nhà qun lý l theo đui các k hoch đu
t sao cho ti đa hóa giá tr tài sn ca ch s hu.Trong nhiu trng hp,

tht hp dn khi các nhà qun lý ch vic đu t theo by đƠn, nu thành công
thì các ch s hu s vui lòng, còn nu tht bi thì các nhà qun lý ch cn bin
minh cho s đu t tht bi ca mình bng cách ch ra có rt nhiu ngi cng
đi sai hng nh mình.
Có th nói, tâm lý by đƠn lƠ mt điu không th tránh không ch trong th
trng bt đng sn mƠ điu này còn xy ra  tt c các th trng trong mi
lnh vc và ngành ngh khác trong sut quá trình phát trin ca nhân loi.Nó
đc th hin trong nhng vic đn gin hng ngƠy nh chn mt quán đ n,
chn mt trang phc đ mc cho đn nhng la chn gây ra nhng chn đng
trong nn kinh t th gii.Có th nói bong bóng bt đng sn là h qu đi theo
ca hƠnh vi tơm lỦ đám đông.Trong sut lch s phát trin ca nn kinh t đƣ
chng kin bao nhiêu cuc suy thoái vì nguyên nhân trên.Bt đu có th k đn
là bong bóng hoa Tulip ti Hà Lan.
Khng hong bong bóng hoa Tulip din ra vào nm 1963-1967 ti Hà
Lan.Nm 1593, hoa Tulip đc mang t Th Nh Kì vƠo đt nc Hà Lan.c
trng mi l ca loài hoa này làm rt nhiu ngi tìm kim đ mua, do đó giá
cng đt dn lên. Mt thi gian sau, hoa tu-líp mc phi mt loi virus không
KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 18

gây hi có tên là th khm, loi virus này không gây hi đn loài hoa mà tác
đng làm cho màu sc trên nhng cánh hoa có ánh hng tía. S bin đi màu
sc này làm cho loài hoa tu-líp vn đƣ khó tìm cƠng tr lên khan him. Ngi
ta bt đu giao dch vi nhau bng b c hoa, bt đu hình thành hin tng
đu c trên th trng, khi đó ai cng ngh rng giá s tng không gii
hn.Thm chí ngi ta còn có niêm yt giá hoa tulip lên th trng giao dch
(nh th trng chng khoán).
Khi đó, giá hoa vn cng đƣ cao gi cƠng cao hn tùy thuc mc đ tác
đng ca loi virus.Bên cnh đó, nhng ngi chi hoa thc s đƣ d tr các

c ca hoa làm cho cung gim và làm cu tng.Chính vì tơm lỦ đám đông lƠ
nguyên nhơn chính đy giá hoa tulip lên cao.Ngi ta bán nhà vi giá r ch đ
đi ly 1 c hoa tulip.T vic nhng ngi trong tng lp trung lu phung phí
nhng khon tin đ chi hoa tulip dn ti mt đi cc mi tng lp trong xã
hi cng buôn bán trao đi c hoa tulip.Trong biu đ hình 1 trong ph lc cho
thy ch trong 4 nm, giá hoa đƣ tng lên đn gn 30 ln.Và loi hoa mc nht
lƠ đc đnh giá tng đng vi 12 hecta đt.Nhng giá c hoa không tng
lên mãi mãi.Khi th trng mt đi tính hp lý và giá hoa lên cc đim, bong
bóng v nhng ngi đu c hoa ri đt ngt vào tình trng phá sn buc
chính ph phi nhy vào cuc đ điu tit th trng bng cách thông báo là
nhng hp đng giao dch đc kí kt trong đnh đim cn st, tc trc tháng
11 nm 1636, s b xem nh vô hiu lc, và tt c nhng cái kí sau thi gian
đó s b vô hiu hoá bng cách ngi mua đn bù 10% tng giá tr cho ngi
bán. ó lƠ cuc bong bóng đu tiên do tâm lý by đƠn gơy ra.
Khng hong kinh t th gii gn đơy nht là cuc khng hong tài chính
ca M kéo dài t nm 2007-2009.Cuc khng hong này bt ngun t cuc
khng hong tín dng nhà  th cp ti M và là nguyên nhân chính gây ra
khng hong kinh t toàn cu.S hình thành ca cuc khng hong này bt
ngun t vic cho vay mua bt đng sn di chun ca các ngân hàng.Ngân
KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 19

hƠng sau đó bán khon n này qua các qu đu t.Các qu đu t nƠy tip tc
chia nh gói n thành chng khoán vƠ bán cho các nhƠ đu t.Mi vic có th
nói là suôn s nu nh khon vay đó cho c nhng ngi không có kh nng
chi tr vay đ mua nhà.Vic cho vay tin đ mua nhƠ cha bao gi d hn
th.Các t chc đánh giá tín dng đ đánh giá khon cho vay là có mc tín
dng tt.Ch cho đn khi bong bóng v, các ngân hàng sp đ kéo theo đó lƠ
mt cuc khng hong din ra trên toàn th gii buc chính ph M phi đa

ra mt gói kích cu 700 t dollar di hình thc kích thích tiêu dùng đ vc
dy nn kinh t.
Chính kinh nghim thc t đƣ cho thy th gii đƣ phi tr nhng bài hc
đt giá cho hành vi by đƠn gơy ra.
Các dng tâm lý by đƠn:
Có rt nhiu dng tâm lý by đƠn khác nhau nhng theo nghiên cu ca
Bikhchandani& Sharma (2000) đƣ đ cp đn 3 dng chính: Tâm lý by đƠn
da theo thông tin (Information-based herding), tâm lý by đƠn theo danh ting
(Reputation- based), tâm lý by đƠn theo thù lao (compensation-based).
Tâm lý by đàn da theo thông tin: NhƠ đu t có th theo dõi hƠnh đng
ca nhƠ đu t khác nhng không th bit rng h có nm gi thông tin bí mt
hay không.Ngay c khi nhng cá nhân có th trao đi vi nhau thì vn có
nhng hoài nghi và h giám sát hƠnh đng thay vì ch bng li nói.Bng cách
giám sát, h s suy tính vƠ đa ra quyt đnh riêng ca mình. Tht ra by đƠn
theo thông tin vì ngi ta tin rng có th mt ngi nƠo đó bit đc nhng
thông tin mà mình không bit và h ngh thông tin nƠy có th lƠ đúng, có th là
nhng thông tin mt b l, vì th mà h hƠnh đng theo.
Ti Vit Nam chúng ta có th d dàng chng kin hành vi tâm lý by đƠn
da theo thông tin:Nm 2010 lƠ mt nm m đm đi vi th trng bt đng
KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 20

sn Vit Nam.Th nhng th trng bt đng sn Hà Ni li chng kin mt
cn st đt mà trung tâm ca cn st xy ra khi có thông tin trung tâm hành
chính ca quc gia s chuyn lên Ba Vì.Thêm vƠo đó trc đng Thng Long
ni t Tây H lên Ba Vì cng góp phn lƠm giá đt xung quanh trc đng đi
l Thng Long vƠ Ba Vì tng mnh.Rt nhiu nhƠ đu t nhy vào tham gia th
trng này vi mong mun kim li nhun làm giá tip tc tng.VƠ mt h qu
tt yu kéo theo là mt lng ln nhng nhƠ đu t khác cng tip tc đu t

vƠo đơy.
Tâm lý by đàn theo danh ting:Mt gi thuyt khác nhau là hành vi by
đƠn theo danh ting ca nhng nhà qun lý qu và nhân viên phân tích tài
chính.H đc thuê mn đ đa ra nhng báo cáo, nhn đnh, d đoán th
trng hay giá c.Nu d đoán ca h khác xa so vi nhng d báo t các
chuyên gia hay nhƠ phơn tích khác vƠ đc bit khi d đoán ca h li không
chính xác thì danh ting ca h s b tn hi, h s không đc thng tin hoc
thm chí b sa thi.Do vy nhng nhà qun lý qu hay các nhƠ phơn tích (đc
bit là nhng ngi ít kinh nghim) s bt chc theo nhng d báo ca ngi
khác.iu này to ra tâm lý by đƠn theo danh ting.
Tâm lý by đàn theo thù lao: Nu mc thù lao ca mt nhà qun lỦ đu t
ph thuc vào t sut li nhun ca danh mc đu t so vi t sut sinh li
tham chiu (Benchmark). Benchmark có th là mt ch s hoc t sut sinh li
ca nhng nhà qun lỦ khác.Khi đó nhƠ qun lý có th có xu hng la chn
nhng khon đu t không hiu qu vì nhà qun lý có th s quan sát ngi
khác hay benchmark đ bt chc cho theo kp.VƠ điu nƠy cng có th có dn
ti hành vi by đƠn.Nu thù lao ca nhƠ đu t gim khi t sut li nhun nh
hn benchmark thì cƠng có đng lc đ nhà qun lý bt chc theo nhng
ngi khác.
KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 21

Nhìn chung, vic phân loi các dng tâm lý by đƠn nh trên ch mang tính
tham kho ch cha có mt chun mc đc chp nhn chung v vn đ
này.Tuy nhiên, có mt điu cn đc bit lu Ủ lƠ cn nhn thc rõ ràng tâm lý
by đƠn có ch ý (intentional herding), khác vi tâm lý by đƠn gi (spurious
herding) to ra khi các nhóm nhƠ đu t đa ra các quyt đnh tng t nhau
da trên các phơn tích đc lp t các tp hp thông tin tng t nhau.
Tâm lý by đƠn d nhiên không phi là hin tng ca riêng th trng bt

đng sn Vit Nam mà hin tng này còn tn ti  nhng th trng khác 
các nc phát trin cng nh đang phát trin.Vn đ lƠ dng nh tơm lỦ by
đƠn hin vn chi phi quá nhiu đn hành vi ca đa s các nhƠ đu t cá
nhân.Tâm lý by đƠn xut hin  hu ht các th trng mi ni thm chí ngay
c  các th trng phát trin thì vn có nhng giai đon tn ti tâm lý này.
Nh đƣ trình bƠy  trên, tâm lý by đƠn thng là nguyên nhân gây ra tình
trng bong bóng bt đng sn.Xem xét tâm lý by đƠn trong các cuc khng
hong ta có thy hai dng tâm lý by đƠn: Mt lƠ, các nhƠ đu t vì nh hng
ca vic ra quyt đnh ca ngi khác, khi thy mt lng ln các giao dch
bt đng sn xy ra và vi k vng giá bt đng sn s tng trong tng lai nên
đ xô  t mua vƠo.iu này làm cho giá bt đng sn tng lên nhanh chóng.
Khi nhc ti bong bóng bt đng sn không th không nhc ti mt lý thuyt
dùng đ lý gii hin tng bong bóng nói chung có tên là "lý thuyt v k ngc
hn". LỦ thuyt này gii thích hành vi ca nhng ngi tham gia vào mt th
trng vi s lc quan thái quá (anh ngc). Nhng anh ngc này sn sàng mua
nhng hƠng hóa đc đnh giá quá cao, vi mong đi s bán đc nó cho mt
tay đu c tham lam khác (k ngc hn)  mt mc giá cao hn nhiu. Bong
bóng s tip tc phình to thêm chng nào mà anh chàng ngc này vn còn tìm
đc mt k ngc hn mình sn sàng mua nhng hƠng hóa đó. VƠ bong bóng
kinh t s kt thúc khi anh ngc cui cùng tr thành "k ngc nghch nht",
ngi tr giá cao nht cho th hƠng hóa đc đnh giá quá cao và không tìm
KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 22

đc ngi mua nƠo khác cho chúng, lúc đó bóng n. Và hai là, khi giá bt
đng sn hay bong bóng bt đng sn đƣ đt đn đnh đim mt trng thái tâm
lý by đƠn ngc li lƠ các nhƠ đu t đng lot bán ra.Trong c hai trng
hp nhƠ đu t đu phn ng ging nhau.ơy đc gi là phn ng thun
chiu.

Tâm lý by đƠn-mt trong các nhân t ca lý thuyt tài chính hành vi- đƣ
ch ra rng hot đng đu t vƠo th trng bt đng sn cng nh các th
trng khác là không hp lý.Mi nhƠ đu t có nhng k vng khác nhau vào
khon đu t nhng hƠnh đng li bt chc nhau da theo thông tin, theo
danh ting hay theo thù lao.












KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 23


Chng 2: TÂM LÝ BY ÀN TRONG TH TRNG BT NG
SN TI VIT NAM

Phn này ca đ tƠi đ cp đn tâm lý by đƠn trong th trng bt đng sn
Vit Nam.Bên cnh đó dùng mô hình phơn tích nhơn t khám phá nhm đánh
giá các nhân t nh hng đn tâm lý by đƠn trong th trng bt đng sn
Vit Nam.
2.1 Gii thiu mô hình EFA:

S dng mô hình EFA đ kim đnh là phng pháp phơn tích nhơn t
khám phá EFA thuc nhóm phơn tích đa bin ph thuc ln nhau, ngha lƠ
không có bin ph thuc và bin đc lp mà nó da vào mi tng quan gia
các bin vi nhau.EFA dùng đ rút gn mt tp k bin quan sát thành mt tp
F (F< k) các nhân t có Ủ ngha hn.C s ca vic rút gn này là da vào mi
quan h tuýên tính ca các nhân t vi các bin nguyên thy (bin quan
sát).Phng pháp EFA đc s dng rng rãi trong nghiên cu đ đánh giá s
b các thang đo lng.
Mô hình EFA bao gm nhân t (F
i
), bin đo lng (X
i
) và mi quan h gia
chúng vi nhau.Ba đi lng quan trng trong mô hình :
-phng sai ca bin đo lng X
i
: Var (X
i
),
-hip phng sai gia nhân t F
i
và bin đo lng X
i
:Cov (F
i
, X
i
)
-hip phng sai gia hai bin đo lng X
i

và X
j
: Cov(X
i
, X
j
).
Mô hình EFA mt nhân t:
Chúng ta xem xét mô hình EFA cho trng hp mt nhân t, đơy lƠ trng
hp ca thang đo đn hng ngha lƠ nhơn t trong mô hình là bin tim n
KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 24

đc đo lng bng các bin X
1
, X
2
,ầ, X
k
.Gi đnh ca mô hình là bin đo
lng X, bao gm 2 thành phn :phn chung F (common factor) cho nhiu bin
đo lng và phn riêng U
i
(Unique factor) cho bin đo lng đó:
Xi= 
i
.F+
i
.U

i
Gi đnh tip theo ca mô hình là phn chung F và phn riêng U đc lp vi
nhau và các phn riêng ca bin đo lng khác nhau vì nó là phn đc trng
riêng ca tng bin đo lng:
Cov (F,U
i
)=Cov (F, U
j
)= Cov(U
i
, U
j
)=0
Quan h ca các bin đo lng X
1
, X
2
,ầX
k
vi nhân t F và phn riêng U
1
,
U
2
, ầU
k
đoc tính nh sau:
X
1
= 

1
.F+
1
.U
i
X
2
= 
2
.F+
2
.U
i
ầ
X
k
= 
k
.F+
k
.U
i
 hiu rõ hành vi ca X, F
i
v U
i
trong Mô hình EFA chúng ta cn hiu rõ
Var(X
i
), Cov(F, X

i
) và Cov(X
i
, X
j
). đn gin nhng không lƠm mt tính
tng quát chúng ta dùng bin chun trung bình ngha lƠ bin có trung bình
bng không nhng phng sai khác 1. đ chuyn mt bin thành bin chun
trung bình chúng ta ly bin đó tr cho trung bình ca nó.Nu chúng ta chuyn
mt bin Y thành bin chun Z chúng ta ly bin đó tr cho trung bình và chia
cho đ lch chun ca nó chúng ta s có bin chun hóa trung bình bng 0 và
phng sai bng 1.
Mô hình EFA hai nhân t đc lp:
KHÓA LUN TT NGHIP GVHD: ThS. Chơu Vn ThƠnh

Trang 25

Chúng ta xem xét mô hình hai nhân t F
1
và F
2
trong trng hp F
1
và F
2

đc lp :
Cov(F
1
, F

2
)=0
Trong trng hp hai nhân t đc lp đơy lƠ Mô hình đo lng hai khái
nim đn hng đc lp nhau, F
1
và F
2
.Hai khái nim nƠy đoc đo lng bi k
bin đo lng: X
1
, X
2
, X
k
.Tng t nh Mô hình EFA cho mt nhân t, bin
đo lng Xi bao gm 2 thành phn :phn chung cho F1 và F2 và thành phn
riêng U
i
ca X
i
:
X
i
= 
i1
.F
1
+ 
i2
.F

2
+
i
.U
i
gi đnh ca mô hình là các nhân t F
1
và F
2
đc lp vi nhau và chúng
cng đc lp vi thành phn riêng ca các bin đo lng.Các thành phn riêng
ca hai bin đo lng khác nhau cng đc lp vi nhau:
Cov(F
i
, F
j
)=Cov(F
i
, U
i
)=Cov(F
i
, U
j
)=Cov(U
i
, U
j
)=0
Tng t nh trng hp mô hình EFA môt nhân t, chúng ta cn bit

:Var(X
i
), Cov(F,X
i
) và Cov(X
i
,X
j
) và s dng bin chun trung bình đ tính
toán.
2.2 Tâm lý by đƠn trong th trng bt đng sn ti Vit Nam:
Nm 2007 Vit Nam đƣ chng kin mt cuc tng trng nóng ca hai lnh
vc đu t: chng khoán và bt đng sn.Vi suy ngh ch cn đu t lƠ thng
hàng lot các nhƠ đu t chuyên nghip đn nhng ngi dơn bình thng
không có chút khái nim v kin thc đu t min là có mt chút vn sn sàng
nhy vào tham gia vào hai th trng này. Chng khoán và bt đng sn tr
thành mt “chic bình thông nhau”: Vi vic giá vn đang trên đƠ tng nhƠ đu
t chng khoán thu đc mt khon li nhun đ ln đ nhƠ đu t nƠy
chuyn khon tin đó sang đu t vƠo bt đng sn vƠ điu đó lƠm cho giá bt