Ước tính tỷ lệ vốn hóa cho bất động sản nhà phố mặt tiền tại Quận Tân Bình, TP. Hồ Chí MInh

TRNG I HC KINH T TP.H CHÍ MINH
KHOA KINH T PHÁT TRIN
NGÀNH KINH T THM NH GIÁ






 TÀI
C TÍNH T L VN HÓA CHO BT NG SN NHẨ PH
MT TIN TI QUN TÂN BÌNH, TP.H CHÍ MINH



GVHD: TS NGUYN QUNH HOA
SVTH: INH TH HNG CHÂU
MSSV: 108201601
LP: VG01 – K34




TP. H CHÍ MINH 2012
i

LI CM N

u tiên, em xin gi li cm n chân thành đn Quý thy cô Trng i hc
Kinh t Thành ph H Chí Minh vì s tn tâm truyn đt nhng kin thc, k
nng cng nh kinh nghim trong cuc sng đn sinh viên.
Xin gi li cm n đn Tin s Nguyn Qunh Hoa – Ging viên Khoa Kinh t
Phát trin, ngi đư trc tip hng dn và giúp em thc hin chuyên đ tt
nghip trong sut thi gian qua.
Em cng xin chân thành cm n Ban Giám đc và các anh ch đang công tác ti
Công ty C phn Thm đnh giá ông Á đư nhit tình giúp đ và to điu kin
cho em hoàn thành tt chuyên đ tt nghip này.
Em xin kính chúc Quý thy cô và các anh ch đc di dào sc khe và luôn
thành công trong công vic.
Em xin chân thành cm n.
TP.HCM, ngày 08 tháng 04 nm 2012








ii

CNG HÒA XÃ HI CH NGHA VIT NAM
c Lp ậ T Do ậ Hnh Phúc

NHN XÉT THC TP
H và tên sinh viên: inh Th Hng Châu
MSSV: 108201601

Khóa: K34
1. Thi gian thc tp


2. B phn thc tp


3. Tinh thn trách nhim vi công vic và ý thc chp hành k lut



4. Kt qu thc tp theo đ tài



5. Nhn xét chung



n v thc tp


iii

NHN XÉT CA GIÁO VIÊN HNG DN


iv

DANH MC T VIT TT

 BS: Bt đng sn.
 CLCL: Cht lng còn li
 TSSS: Tài sn so sánh.
 TSVH: T sut vn hóa.
 DTXD: Din tích xây dng.
 DTSD: Din tích s dng.
 QSD: Quyn s dng đt.

v

MC LC

Li cm n.
Li m đu.
1. Lý do chn đ tài.
2. Mc tiêu nghiên cu.
3. i tng nghiên cu.
4. Phng pháp nghiên cu.
5. Ni dung nghiên cu.
Gii thiu v Công ty C phn Thm đnh giá ông Á.
CHNG 1: PHNG PHÁP THU NHP TRONG THM NH GIÁ
BT NG SN.
1.1 C S Lý Lun Ca Phng Pháp Thu Nhp 7
1.2 Nhng Gi nh Ca Phng Pháp 7
1.3 Vn Hóa Thu Nhp 7
1.3.1 Vn hóa trc tip 8
1.3.2 Vn hóa thu nhp (K thut dòng tin chit khu - DCF) 9
1.4 Các Nguyên Tc Áp Dng Trong Phng Pháp Thu Nhp 10

1.5 Các Bc Tip Cn Ca Phng Pháp Thu Nhp 10
1.6 Các Trng Hp Áp Dng 11
vi

1.7 u Nhc im Ca Phng Pháp 12
1.8 Các Dng Thm nh Bng Phng Pháp Thu Nhp 12
CHNG 2: CÁC PHNG PHÁP XÁC NH T SUT VN HÓA
TRONG THM NH GIÁ BT NG SN
2.1 Khái Nim T Sut Vn Hóa. 13
2.2 Các Loi T Sut Vn Hóa. 14
2.2.1 T sut vn hóa toàn b Ro 14
2.2.2 T sut vn hóa ca đt R
L
14
2.2.3 T sut vn hóa ca công trình trên đt R
B
15
2.2.4 T sut vn hóa tin th chp R
M
15
2.2.5 T sut vn hóa vn s hu R
E
16
2.2.6 T sut vn hóa tin cho thuê R
LF
16
2.2.7 T sut vn hóa ca bt đng sn thuê theo hp đng R
LH
16
2.2.8 T sut vn hóa thu nhp cui chu k đu t R

N
16
2.3 Các Phng Pháp Xác nh T Sut Vn Hóa. 17
2.3.1 Theo quan đim th trng. 17
2.3.1.1 So sánh các thng v đ c tính t sut vn hóa toàn b R
O
17
2.3.1.2 c tính R
0
t bi s / h s vn hóa tng thu nhp thc hin. 19
2.3.1.3 c tính R
O
t đu t – vay th chp và vn ch s hu. 20
2.3.1.4 c tính R
O
t t s thanh toán n. 21
vii

2.3.1.5 c tính R
O
t đu t đt và nhà. 22
2.3.2 Theo quan đim tài chính. 22
2.3.2.1 Mi quan h gia t sut chit khu Y và t sut vn hóa R. 22
2.3.2.2. Mô hình GORDON 23
2.3.2.3. Mô hình INWOOD 23
2.3.2.4. Mô hình RING 24
2.3.2.5 Mô hình HOSKOLD. 25
2.3.2.6 Lý thuyt vn hóa da trên mô hình CAPM và WACC. 26
CHNG 3: XÁC NH T SUT VN HÓA CA NHÀ PH MT
TIN TI QUN TÂN BÌNH TP.HCM.

3.1 Tng Quan V Th Trng Bt ng Sn Hin Nay 29
3.1.1 Thc trng th trng bt đng sn ti Tp.HCM. 30
3.1.2 Các nhân t nh hng đn giá tr ca nhà ph hin nay. 35
3.1.3 Khái quát v khu vc la chn tài sn kho sát 36
3.2 Xác nh T Sut Vn Hóa 39
3.3 Tng Hp, Kt Lun 74
KT LUN  TÀI 78


1

Chuyên  Tt Nghip


LI M U
1. Lý do chn đ tài:
Hot đng đnh giá bt đng sn là mt trong nhng hot đng quan trng
nht ca th trng bt đng sn, đó là vic đa ra mt thc đo giá tr cho mi
loi hàng hoá bt đng sn trên th trng ti mt thi đim xác đnh vi mt
mc tiêu c th.
Khi nn kinh t ngày càng phát trin, thu nhp ngày càng tng, đi sng
càng đc ci thin thì nhu cu v nhà  ngày càng cao cng vi quá trình đô th
hóa din ra nhanh chóng. Trong khi qu đt luôn có gii hn, chính vì điu này
mà giá đt đư không ngng gia tng.
Vic xác đnh đúng giá tr ca đt tr thành mi quan tâm hàng đu không
ch đi vi Nhà Nc mà c vi nhng nhà đu t vào th trng bt đng sn.
Tuy nhiên, thc t vic xác đnh đúng giá tr thc ca bt đng sn gp rt nhiu
khó khn bi giá ca bt đng sn chu s tác đng ca nhiu yu t nh: Cung
cu bt đng sn trên th trng, chính sách ca Nhà Nc, chính sách ca đa
phng, các yu t tâm lý xã hi,…Chính vì giá đt chu nh hng ca nhiu

yu t nh vy nên vic đnh giá đt cho phù hp vi thc t th trng, phù hp
vi tng v trí trong tng thi đim là vic làm cn thit không ch phc v cho
các mc đích: Chuyn nhng, cm c, góp vn…đc chính xác mà còn có ý
ngha ht sc quan trng đ Nhà Nc có nhng chính sách điu tit li ích, đm
bo s công bng xã hi.
T nhng nguyên nhân trên, đ góp phn cng c kin thc v lý lun và
kinh nghim thc t v thm đnh giá đt, sinh viên đư chn đ tài:
2

Chuyên  Tt Nghip


“c Tính T L Vn Hóa Cho Bt ng Sn Là Nhà Ph Mt Tin Ti
Thành Ph H Chí Minh”.
2. Mc tiêu nghiên cu:
Nhm đa ra mt t l vn hóa thích hp đ ng dng trong xác đnh giá
tr bt đng sn là nhà ph mt tin ti Thành ph H Chí Minh bng phng
pháp vn hóa thu nhp.
3. i tng nghiên cu:
Tp trung ch yu nghiên cu bt đng sn là nhà ph mt tin đư và đang
đc rao bán, cho thuê trên th trng ti khu vc Qun Tân Bình, Thành ph
H Chí Minh.
4. Phng pháp nghiên cu:
Phng pháp thng kê, phng pháp tng hp, phân tích và xem xét thc
tin hot đng mua bán, cho thuê bt đng sn Tìm hiu, kho sát thc t, điu
chnh, đánh giá da trên s liu thu thp và nhng c s lý thuyt có liên quan.
5. Ni dung nghiên cu:
Ngoài phn m đu và kt lun, chuyên đ đc trình bày gm có 3 chng:
Chng 1: Phng pháp thu nhp trong đnh giá bt đng sn.
Chng 2: Các phng pháp xác đnh t sut vn hóa trong thm đnh giá bt

đng sn.
Chng 3: Xác đnh t sut vn hóa ca nhà ph mt tin ti Qun Tân Bình,
Thành ph H Chí Minh.


3

Chuyên  Tt Nghip


GII THIU V CÔNG TY C PHN THM NH GIÁ ÔNG Á
1. Gii thiu v công ty.
Công ty C phn Thm đnh giá ông Á là mt trong nhng Doanh
Nghip đu tiên thành lp và hot đng trong lnh vc thm đnh giá theo Ngh
đnh s 101/2005/N-CP ngày 03 tháng 08 nm 2005 ca chính ph và Thông
t s 17/20006/TT-BTC ngày 13 tháng 03 nm 2006 ca B Tài Chính.
Công ty C phn Thm đnh giá ông Á đc S K Hoch u
T Thành ph H Chí Minh cp giy Chng nhn đng ký kinh doanh ngày
19/07/2007, đng ký thay đi ln th 2 ngày 24/12/2008.
 Tên doanh nghip: CÔNG TY C PHN THM NH GIÁ ÔNG Á
 Tên ting Anh: EASTERN ASIA APPRAISAL CORPORATION
 Tên vit tt: EAA CORP
 Tr s chính: S 1123 đng Phm Vn Bch, P12, Qun Gò Vp, Tp.HCM.
 in thoi: (08) 6289 2049 - Fax : (08) 5427 2301
 Email:

 Website: www.thamdinhgiadonga.com
Công ty C phn Thm đnh giá ông Á là thành viên ca Hip hi Thm
đnh giá Vit Nam (VVA), hot đng chuyên nghip v thm đnh giá, t vn
đu thu, kinh doanh bt đng sn, t chc đu giá tài sn, lp d án đu t,

thm tra d án.

4

Chuyên  Tt Nghip


2. NgƠnh ngh hot đng
 Thm đnh giá:
+ Thm đnh giá bt đng sn: Quyn s dng đt, nhà , vn phòng, cao c,
h thng ca hàng, siêu th, kho bưi, nhà xng, cu cng, cu.
+ Thm đnh giá đng sn: Máy móc thit b, dây chuyn sn xut, vt t,
hàng hóa.
+ Thm đnh giá tr doanh nghip, giá tr quyn thuê, quyn khai thác.
+ Thm đnh giá tr thng hiu, giá tr vô hình, c phiu, trái phiu.
 T vn u thu:
+ T vn th tc đu thu.
+ Lp H s mi thu.
+ T chc xét thu và đánh giá H s d thu.
 Kinh doanh bt đng sn:
+ Kinh doanh bt đng sn.
+ Mua bán, ký gi, môi gii bt đng sn.
 T chc đu giá tƠi sn:
+ Bt đng sn.
+ ng sn và tài sn khác.
 Lp d án đu t:
+ T vn, lp báo cáo kinh t - k thut; lp d án đu t.
 Thm tra d án.
5

Chuyên  Tt Nghip


3. B máy t chc.
Công ty C phn Thm đnh giá ông Á quy t đi ng cán b là nhng
thm đnh viên v giá do B Tài Chính cp th hành ngh thm đnh giá, cùng
vi đi ng chuyên gia giàu kinh nghim đc đào to chuyên nghip trong lnh
vc chuyên môn thc hin nghip v thm đnh giá đúng quy trình, đúng tiêu
chun và đúng phng pháp thm đnh giá ca B Tài Chính.
Tn tâm vi ngh nghip, có đo đc ngh nghip, luôn đt li ích ca
khách hàng lên hàng đu, tuân th pháp lut, tiêu chun thm đnh giá Vit Nam
và thông l Quc t, chu trách nhim trc pháp lut v hot đng ngh nghip và
kt qu thm đnh giá, bo đm tính đc lp, khách quan, bo mt thông tin ca
khách hàng.
B máy hot đng gn nh, nhanh chóng, hiu qu, EAAC ly cht lng
chuyên môn và thi gian làm trng yu. Vì vy kt qu thm đnh giá là sn
phm ca mt tp th các thm đnh viên v giá và đi ng cán b nhân viên ca
công ty.
Khách hàng ca EAAC gm tt c các thành phn kinh t có nhu cu thm
đnh giá:
 Cá nhân.
 Doanh nghip trong nc thuc mi lnh vc ngành ngh và hình thc s
hu khác nhau.
 Doanh nghip có vn đu t nc ngoài.
 Ban qun lý d án các công trình đu t xây dng c bn.
 Các đn v hành chính s nghip.
6

Chuyên  Tt Nghip

7

Chuyên  Tt Nghip


Chng I: PHNG PHÁP THU NHP TRONG THM NH GIÁ
BT NG SN
1.1 C s lý lun ca phng pháp thu nhp.
C s lý lun ca phng pháp này là giá tr th trng ca mt tài sn
bng vi giá tr hin ti ca tt c các khon li nhun tng lai có th nhn
đc t tài sn.
Phng pháp thu nhp da trên c s chuyn đi mt dòng thu nhp hàng
nm thành mt tng s vn, tng s tin nhn đc ngày hôm nay có giá tr
nhiu hn mt s tin nh th nhn đc trong tng lai. iu này đ cp đn
vic tính chit khu giá tr tng lai ca thu nhp.
Phng pháp thu nhp da trên nguyên tc chuyn đi các dòng thu nhp
ròng tng lai thành giá tr vn hin ti đc bit đn nh là quá trình vn hóa.
1.2 Nhng gi đnh ca phng pháp.
Thu nhp n đnh vnh vin. Thông thng gi đnh là mc thuê trên th
trng hin hành s tip tc bit đc (mt trong s nhng nhân t đóng góp vào

điu chnh t l hoàn vn là tim nng v mc tng trng vn và tin thuê).
Ri ro đi vi mc thu nhp tng lai d tính vn  mc n đnh và ri ro
này đc phn ánh trong t l t bn hóa.
1.3 Vn hóa thu nhp
“Vn hóa thu nhp là quá trình chuyn đi thu nhp thành giá tr tài sn”.
8

Chuyên  Tt Nghip


Tài sn to ra thu nhp thông thng đc mua bán nh mt khon đu t,
là mt yu t c bn đi vi tài sn. Mt tài sn to ra thu nhp cao thì giá tr th
trng ca nó càng cao. (Gi s t l ri ro không đi)
Phng pháp vn hóa thu nhp đc s dng đ phân tích kh nng to ra
dòng thu nhp trong tng lai ca mt tài sn, sau đó vn hóa dòng thu nhp này
đ tìm ra giá tr hin ti ca tài sn.
Có hai phng pháp vn hóa:
 Vn hóa trc tip.
 Vn hóa thu nhp (k thut dòng tin chit khu DCF)
1.3.1 Vn hóa trc tip
Là phng pháp chuyn đi thu nhp c tính trong mt nm đn l thành
giá tr ch dn ca tài sn thông qua vic chia thu nhp c tính cho mt t l
vn hóa hoc nhân thu nhp c tính vi h s phù hp.
Là mt loi k thut vn hóa da trên s dng t l vn hóa hoc h s
nhân vn hóa rút ra t th trng, trong đó ch quan tâm đn thu nhp ca nm
đu tiên t tài sn.
Công thc:
R
I
V 

 V: Giá tr bt đng sn.
 I: Thu nhp ròng t tài sn.
 R: T l vn hóa.
9

Chuyên  Tt Nghip


1.3.2 Vn hóa thu nhp (K thut dòng tin chit khu - DCF)
Là mt phng pháp vn hóa nhm chuyn đi nhng li ích d báo trong
tng lai thành giá tr hin ti theo mt t l chit khu thích hp.
n
n
Y
CF
Y
CF
Y
CF
Y
CF
PV
)1(

)1()1()1(
3
3
2
2

1
1









 CF
i
: Thu nhp c tính ca nm th i
 Y: T l chit khu.
Giá tr ca tài sn là tng giá tr hin ti ca thu nhp hot đng ròng và giá tr
hin ti ca bt đng sn đc thu hi.
Công thc:
V
0
= V
I0
+ V
PR

 V
0
: Giá tr ca tài sn
 V
I0

: Giá tr hin ti ca dòng thu nhp hot đng ròng.
 V
PR
: Giá tr hin ti ca bt đng sn thu hi.
 i vi tài sn mang li thu nhp có thi hn.
 Dòng thu nhp không bng nhau.
n
n
t
t
i
T
i
A
V
)1()1(
1






 V: Là giá tr ca tài sn.
 A
t
: Thu nhp ròng nm t.
 T: Giá tr thu hi nm n.
10

Chuyên  Tt Nghip


 t : Nm th (t =1,n)
 n: S nm hot đng.
 i: T l lưi đòi hi.
 Thu nhp bng nhau:
n
n
i
T
i
i
AV
)1(
])1(1[






 V: Là giá tr ca tài sn.
 A : Thu nhp ròng hàng nm.
 T: Giá tr thu hi nm n.
 n: S nm hot đng.
 i: T l lưi đòi hi.
1.4 Các nguyên tc áp dng trong phng pháp thu nhp.
 Nguyên tc đóng góp.
 Nguyên tc cung cu

 Nguyên tc d kin li ích tng lai.
1.5 Các bc tip cn ca phng pháp thu nhp
c tính thu nhp trung bình hàng nm cho mt tài sn có tính đn tt c
các yu t có liên quan tác đng đn thu nhp.
Bc 1: c tính tt c các khon chi phí to ra thu nhp đ tr khi thu nhp
hàng nm nh chi phí duy tu, sa cha…các khon thu phi np.
Bc 2: c tính thu nhp ròng hàng nm = Doanh thu hàng nm – Chi phí phát
sinh hàng nm.
11

Chuyên  Tt Nghip


Bc 3: Xác đnh t sut vn hóa: Da vào phân tích doanh s bán nhng tài sn
tng t giao dch trên th trng.
Bc 4: Áp dng công thc chuyn hóa vn đ tìm ra giá tr ca bt đng sn.
1.6 Các trng hp áp dng
Phng pháp thu nhp dung đ đánh giá giá tr th trng ca các tài sn to
ra thu nhp, và thng áp dng cho đnh giá trong lnh vc đu t đ la chn
phng án đu t.
Nguyên tc c bn ca vic đu t là mt nhà đu t mun đu t vn đ
có đc mt thu nhp hàng nm trên s vn đó, di hình thc mt thu nhp
thun vi sut li tc có th chp nhn đc.
Phng pháp này rt phù hp áp dng cho nhng tài sn mang li mt khon
thu nhp đu đn qua thi gian. Nhng bt đng sn phù hp vi phng pháp thu
nhp gm:
 Trung tâm thng mi.
 Khu công nghip.
 Trung tâm mua bán.
 Khách sn, nhà tr.

1.7 u nhc đim ca phng pháp
 u đim:
Phng pháp vn hóa thu nhp là phng pháp c tính giá tr ca tài sn
trên c s phân tích các thng v bán các tài sn tng t. Vic phân tích các
thng v này cn phi chng minh d đoán v kh nng thu nhp t tài sn
12

Chuyên  Tt Nghip


hin ti và tng lai, và phn ánh mc lưi đu t thích hp cho loi ri ro ca
đu t.
Li th ca phng pháp thu nhp là công thc tính toán đn gin, d
hiu. Có đ chính xác tng đi khá khi có nhng chng c v các thng v có
th so sánh đc.
 Nhc đim:
Phng pháp này phi da vào các d liu th trng đ so sánh nên cng
gp phi nhng hn ch ging nh phng pháp so sánh trc tip.
Phng pháp vn hóa ph thuc nhiu vào các s liu lch s. V mt lch
s, t l vn hóa và tng li nhun thay đi theo thi gian, tính cng nhc ca
phng pháp vn hóa (mt t l vn hóa c đnh) gây khó khn cho vic tính
toán s thay đi mc sinh li trong trung và dài hn và có th đánh giá quá cao
hoc quá thp giá tr ti mt thi đim cho trc trong chu k ca th trng.
Khó thuyt phc khách hàng, do các s liu đư b điu chnh, ít liên quan
đn bng chng có th nhìn thy ngay đc.
1.8 Các dng thm đnh bng phng pháp thu nhp
 Toàn quyn s dng
 Theo hp đng cho thuê
 Toàn quyn s dng đc thu hi li

13

Chuyên  Tt Nghip


Chng II: CÁC PHNG PHÁP XÁC NH T SUT VN HÓA
TRONG THM NH GIÁ BT NG SN
2.1 Khái nim t sut vn hóa.
T sut vn hóa là t sut li tc mà thm đnh viên cn c vào đó đ
chuyn hóa thu nhp thành giá tr vn ca bt đng sn. ó là t sut mong
mun ca nhà đu t khi đu t vào bt đng sn nào đó vì mc đích kinh doanh.
Lãi sut vn hóa đc xác đnh bi 3 yu t:
 Lãi sut thc t hay giá tr thi gian ca tin t.
 T l lm phát d kin.
 Ri ro d kin.
Sut li tc bt buc = T sut li nhun ca nhƠ đu t không ri ro + Ph
phí ri ro.
T sut li nhun ca các nhƠ đu t không ri ro = Lãi sut thc t + T l
lm phát d kin.
Mt khon đu t không ri ro là khon đu t trong đó nhà đu t bit rõ
s lng li nhun và thi gian mình s thu hi đc li nhun. Ví d nh lưi
sut tin gi tit kim.
Ph phí ri ro là mc chênh lch gia mt t l hoàn vn cao vi t sut
li nhun ca các đu t không ri ro. Phn ln các nhà đu t đu thn trng
đi vi ri ro, nên thng yêu cu mt t l hoàn vn cao hn đi vi khon đu
t mang tính ri ro cao. Ri ro d kin là s kt hp ca tt c các yu t không
n đnh, có 3 yu t ri ro thng gp là:
14

Chuyên  Tt Nghip


 Ri ro kinh doanh: Là nhng ri ro chu tác đng bi nhng bin đng
trong li nhun do bn cht ngành ngh kinh doanh ca doanh nghip hay
là s bin đng v li nhun ca doanh nghip do kt qu ca doanh thu
bán hàng không n đnh và t sut n trên vn cao.
 Ri ro tài chính: Là ri ro đi kèm vi hình thc đu t hay t sut n cao
nên ri ro tài chính cao.
 Ri ro thanh khon: Kh nng mua hoc bán khon đu t mt cách nhanh
chóng vi mt mc giá chênh lch không ln đc gi là tính thanh
khon. Mc chênh lch giá c càng ln thì tính thanh khon càng cao.
Các yu t nh hng đn ri ro bao gm: Quy mô, thi đim và cht lng ca thu
nhp có kh nng nhn đc, chi phí tin mt và chi phí chuyn nhng, lm phát.
2.2 Các loi t sut vn hóa.
2.2.1 T sut vn hóa toàn b R
O

Là t sut vn hóa thu nhp hot đng thun (I
O
) trên giá tr tài sn (V
O
).
Phn ánh mi quan h gia li tc mong đi trong mt nm hot đng và tng giá
bán hay giá tr tài sn, t sut này dùng đ chuyn đi thu nhp thun sang giá tr
toàn b ca bt đng sn.
0
0
0

R
I
V 

2.2.2 T sut vn hóa ca đt R
L

Là t sut thu nhp t phn đt ca bt đng sn I
L
trên giá tr đt V
L
. Phn
ánh mi quan h gia thu nhp thun mong đi hàng nm t đt vi giá tr đt.
15

Chuyên  Tt Nghip


L
L
L
V
I
R 

T sut này dùng đ chuyn đi thu nhp thun t đt sang giá tr đt. R
L
thng nh hn R
O
và R

B
.
L
L
L
R
I
V 

2.2.3 T sut vn hóa ca công trình trên đt R
B
Là t sut thu nhp t phn công trình trong bt đng sn I
B
trên giá tr nhà V
B

dùng đ chuyn đi dòng thu nhp thun t công trình sang giá tr ca công trình.
B
B
B
R
I
V 

R
B
thng ln hn R
O
và R
L.

2.2.4 T sut vn hóa tin th chp R
M
Là t sut vn hóa cho mt khon n, phn ánh mi quan h ca khon n
phi tr hàng nm I
M
vi khon n th chp V
M
.
M
M
M
V
I
R 

 R
M
liên quan đn thành phn tài chính trong bt đng sn, do đó thng
gn vi thành phn vn.
 R
M
có th ln hn, bng hay nh hn R
O
và R
E
tùy thuc vào lãi sut và thi
hn vay.
16

Chuyên  Tt Nghip


2.2.5 T sut vn hóa vn s hu R
E
Là t sut vn hóa li tc vn c phn, phn ánh mi quan h gia li tc
thun mong đi ca mt nm đn l gn vi giá tr vn. R
E
thng liên quan ti
vn vay, khi xem xét R
E
mà không có yu t tin vay thì R
E
= R
O
 R
E
có th ln hn, bng hay nh hn R
O
tùy thuc vào R
M

 R
E
có th ln hn, bng hay nh hn R
M
tùy thuc vào lãi vay và thi gian vay.
2.2.6 T sut vn hóa tin cho thuê R
LF
Là t sut vn hóa tin thu nhp ca khon tin cho thuê giá tr bt đng

sn, phn ánh mi quan h gia tin thu nhp thun mong đi ca mt nm đn
l gn vi tin thuê và giá tr ca hp đng thuê. R
LF
th hin t s ca thu nhp
thun t tin thuê I
LF
và giá tr ca hp đng thuê V
LF
. R
LF
thng nh hn R
O .

2.2.7 T sut vn hóa ca bt đng sn thuê theo hp đng R
LH
Là t sut vn hóa thu nhp ròng t bt đng sn thuê theo hp đng trên
tài sn, phn ánh mi quan h gia li tc thun NOI
LH
(I
LH
) mong đi ca mt
nm đn l gn vi thu nhp thuê theo hp đng và giá tr ca bt đng sn thuê
theo hp đng V
LH
.
R
LH
thng ln hn R
O
và R

LF
.
2.2.8 T sut vn hóa thu nhp cui chu k đu t R
N
Là t sut dùng đ chuyn hóa li tc nh là I
0
hay dòng tin thu đc vào
cui chu k đu t đ c tính giá bán li hoc giá tr ca tài sn. R
N
đc s
dng đ c tính giá tr thu hi trong k thut phân tích dòng tin chit khu. R
N
thng ln hn R
O
.
17

Chuyên  Tt Nghip


Bng tng hp mi liên quan gia tài sn, thu nhp ròng và t sut vn hóa.
TÀI SN
THU NHP THUN HOC
DÒNG TIN
T SUT
VN HÓA
Toàn b tài sn (V
O
)
Thu nhp hot đng thun (I

O
)
R
O
Khon vay th chp
(V
M
)
Lưi vay tháng, nm (I
M
)
R
M

Vn (V
E
)
C tc (I
E
)
R
E

t V
L
I
L
R
L

Công trình (V
B
)
I
B
R
B
Quyn tài sn đc thuê
theo hp đng (V
LH
)
Thu nhp hot đng thun ca
ngi thuê (I
LH
)
R
LH

Bt đng sn cho thuê
theo hp đng (V
LF
)
Thu nhp hot đng thun ca
ngi cho thuê (I
LF
)
R
LF

2.3 Các phng pháp xác đnh t sut vn hóa

2.3.1 Theo quan đim th trng.
2.3.1.1 So sánh các thng v đ c tính t sut vn hóa toàn b (R
O
)
c tính R
O
t các thng v có th so sánh đc là cách thc phù hp
khi có đ các d liu ca các tài sn cnh tranh tng t bt đng sn cn thm
đnh giá. Các d liu v giá bán tài sn, thu nhp, chi phí, các h tr tài chính,
điu kin th trng ti thi đim mua bán rt cn thit. Ngoài ra, thm đnh viên
phi đm bo chc chc rng thu nhp hot đng thun ca mi thng v so