đồ án kỹ thuật công trình xây dựng Dự án đầu tư xây dựng công trìnhTòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại Constrexim Plaza

1
Đồ án tốt nghiệp: Lập DAĐTXD tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại Constrexim Plaza

MỞ ĐẦU
I. Vai trò của dự án trong quản lý đầu tư xây dựng
1. Khái niệm dự án đầu tư xây dựng công trình
Dự án là tế bào cơ bản của hoạt động đầu tư. Đó là là một tập hợp các biện pháp
có căn cứ khoa học, có cơ sở pháp lý được đề xuất về các mặt kĩ thuật, công nghệ, tổ
chức sản xuất, tài chính, kinh tế và xã hội để làm cơ sở cho việc quyết định bỏ vốn đầu
tư với hiệu quả tài chính đem lại cho doanh nghiệp và hiệu quả kinh tế-xã hội đem lại
cho quốc gia và xã hội lớn nhất có thể được. Dự án đầu tư xây dựng có thể là dự án xây
dựng mới hoặc mở rộng, cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt được sự tăng
trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm, dịch vụ
trong khoảng thời gian xác định.
2. Vai trò của dự án trong quản lý đầu tư xây dựng
Dự án đầu tư đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc định hướng và thực hiện
hoạt động đầu tư.
Dự án đầu tư được lập theo quy định hiện hành của Nhà nước là căn cứ để trình
duyệt các cấp có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt dự án. Khi đã được phê duyệt thì
dự án đầu tư là căn cứ để xin cấp giấy phép xây dựng. Ngoài ra, dự án đầu tư còn có vai
trò đặc biệt quan trọng vì thông qua đó Nhà nước có thể kiểm soát được một cách toàn
diện về mặt hiệu quả kinh tế - tài chính, xã hội và hiệu quả an ninh quốc phòng.
Đối với chủ đầu tư, dự án là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội dự kiến đạt
được các yêu cầu kinh tế xã hội, môi trường và tính hiệu quả của dự án, giúp cho các
nhà đầu tư quyết định nên hay không nên đầu tư dự án đó hay không. Là căn cứ để xin
phê duyệt và cấp phép đầu tư. Những chỉ tiêu kinh tế kĩ thuật, quy mô trong dự án đã
được phê duyệt đóng vai trò làm mốc khống chế cho các giai đoạn tiếp theo và giúp cho
chủ đầu tư thực hiện các công việc tiếp theo đúng dự kiến.
Cùng với những vai trò quan trọng như trên, hoạt động đầu tư xây dựng thường
tiêu tốn nguồn lực khá lớn của xã hội. Và việc lập dự án đầu tư sẽ giúp cho việc đầu tư
xây dựng đạt hiệu quả hơn, hạn chế việc quản lý kém sẽ gây thất thoát rất lớn cho xã

hội. Dự án đầu tư là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đã đề ra, từ đó giúp cho
các nhà quản lý có phương pháp quản lý và thực hiện dự án tốt hơn.
II. Lý do chọn đề tài tốt nghiệp
Xã hội đang ngày càng phát triển, thị trường ngày càng mở rộng. Cùng với đó là
sự ra đời của ngày càng nhiều công ty, doanh nghiệp. Để đáp ứng nhu cầu về nơi làm
việc của các công ty, doanh nghiệp, sự ra đời của những văn phòng cho thuê là rất cần
thiết, đóng vai trò là nguồn cung trong một thị trường mà nhu cầu sẽ tăng lên trong
tương lai. Cùng với đó, là nhu cầu về những trung tâm thương mại để đáp ứng nhu cầu
mua sắm ngày càng cao và có tính chọn lọc của người dân. Vì thế, dự án đầu tư xây
dựng một tòa nhà với chức năng kết hợp giữa văn phòng cho thuê và trung tâm thương
SVTH: Đặng Thị Huyền Trang – MSSV: 7073.54 – Lớp : 54KT2
2
Đồ án tốt nghiệp: Lập DAĐTXD tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại Constrexim Plaza

mại là rất cần thiết và khả thi, đáp ứng được nhu cầu và xu hướng phát triển của xã hội
trong tương lai không xa.
Lập dự án đầu tư là một trong số những công việc chính trong chuyên ngành kinh
tế xây dựng. Đây dạng đề tài rất hay, nó đòi hỏi kiến thức tổng hợp của tất cả các môn
học và đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về nhiều vấn đề. Để lập được một dự án đầu tư, ngoài
các công cụ và kĩ thuật phân tích đã có, người lập cần có kĩ năng rất tốt để thiết kế
phương án và phân tích hiệu quả của phương án đưa ra.
Nhận thấy vai trò rất quan trọng của việc lập dự án đầu tư đối với việc quản lý
xây dựng. Hơn nữa, thực tế hiện nay rất nhiều dự án đầu tư được lập ra đã không mang
lại hiệu quả như mong muốn. Em thấy đây là một cơ hội tốt để được học hỏi và trao đổi
cùng các thầy cô một cách tỉ mỉ về những thắc mắc đối với việc lập dự án để việc lập dự
án sau này được chính xác và hiệu quả. Cùng với sự đam mê và yêu thích của mình, em
đã chọn lập dự án đầu tư xây dựng : “Tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại
Constrexim Plaza ”để làm đồ án tốt nghiệp. Việc làm đồ án tốt nghiệp là lần tập duyệt
cuối cùng và cũng để chúng em hệ thống hóa lại các kiến thức của mình để có thể áp
dụng vào công việc sau này trước khi bước ra một môi trường mới- thực tế cuộc sống.

Em tin tưởng rằng dưới sự hướng dẫn và chỉ bảo tận tình của các thầy cô, em sẽ
làm tốt được công tác chuyên môn sau khi ra trường.
Trên đây là một số lý do em chọn lập dự án đầu tư để làm đồ án tốt nghiệp.
III. Giới thiệu tổng quan về dự án
1. Tên công trình: Tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại Constrexim Plaza.
2. Địa điểm xây dựng: Một phần lô đất E2, khu đô thị mới Cầu Giấy – Từ Liêm – Hà
Nội.
3. Hình thức đầu tư: Xây dựng mới toàn bộ.
4. Chủ đầu tư: Công ty cổ phần Constrexim số 1.
5. Đơn vị tư vấn: Công ty cổ phần tư vấn đầu tư và thiết kế xây dựng Việt Nam.
6. Nguồn vốn: Vốn tự có : 30%
Vốn vay : 70%
SVTH: Đặng Thị Huyền Trang – MSSV: 7073.54 – Lớp : 54KT2
3
Đồ án tốt nghiệp: Lập DAĐTXD tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại Constrexim Plaza

THUYẾT MINH DỰ ÁN
CHƯƠNG 1. NHỮNG CĂN CỨ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ
1.1 Xuất xứ và các căn cứ pháp lý hình thành dự án
1.1.1 Xuất xứ hình thành dự án
Việt Nam đang nằm trong xu thế phát triển và hội nhập chung của toàn xã hội.
Các nước đang trong quá trình vươn mình ra toàn cầu để phát triển theo đúng quỹ đạo
của nó, theo kịp với bạn bè năm châu. Chính điều đó đã tạo nên những làn sóng đầu tư
mạnh mẽ giữa các nước. Đầu tư ra nước ngoài là cách làm mà đôi bên đều có lợi, bên
đầu tư sẽ chiếm lĩnh được thị trường mới, tận dụng được quỹ đất đai ưu đãi và nguồn
nhân lực giá rẻ, còn bên được đầu tư sẽ có cơ hội tiếp cận với những công nghệ hiện đại,
phương pháp quản lý tiên tiến, và thị trường sẽ có những sản phẩm chất lượng hơn. Việt
Nam với lợi thế về cơ chế chính sách thu hút đầu tư và nguồn nhân lực đã, đang và sẽ
thu hút được ngày càng nhiều vốn đầu tư nước ngoài vào trong nước. Tại địa bàn Hà
Nội, ước tính 9 tháng đầu năm 2013 đã thực hiện cấp mới và điều chỉnh 246 dự án đầu

tư nước ngoài với tổng vốn đầu tư đăng ký mới đạt 768,19 triệu USD, tăng 6,5% số dự
án và bằng 83,6% vốn đầu tư đăng ký so với cùng kỳ. Nguồn vốn này sẽ được sử dụng
đầu tư vào các dự án như xây dựng, công nghiệp…Nguồn vốn này không những trực
tiếp tạo nên các công trình mà còn là một yếu tố đáng kể kích thích nhu cầu xây dựng
phát triển. Đây sẽ là một trong các điểm tựa rất đáng mong đợi của các dự án xây dựng.
Để có thể cạnh tranh với các doanh nghiệp nước ngoài đang ồ ạt tràn vào Việt
Nam, các doanh nghiệp trong nước cũng không thể ngồi yên. Để có thể cạnh tranh, đối
đầu được với các doanh nghiệp nước ngoài, các doanh nghiệp trong nước cũng đã mạnh
tay đầu tư để sẵn sàng ứng phó với làn sóng đầu tư nước ngoài. Do đó mấy năm gần đây,
vốn đầu tư trong nước cũng không ngừng tăng lên.
Khi có các dự án đầu tư, và các doanh nghiệp được thành lập ngày càng tăng lên
nhu cầu về chỗ làm việc cũng tăng theo. Trong điều kiện chưa thể tự xây dựng được cơ
sở làm việc tốt thì đi thuê văn phòng là xu hướng thịnh hành. Trong một môi trường
ngày càng hiện đại và áp lực như ngày nay, nhu cầu về văn phòng làm việc không chỉ là
một chỗ để làm việc đơn thuần, đó còn phải là nơi để tạo ra những ý tưởng có giá trị, đòi
hỏi điều kiện văn phòng làm việc ngày càng tốt hơn, tiện nghi và hiện đại hơn.
Bên cạnh chỗ làm việc có hiệu quả, xu hướng của con người trong xã hội hiện đại
đã dần quen với việc mua sắm ở những trung tâm thương mại, siêu thị thay vì đến những
khu chợ như trước. Sự thay đổi đó là do đời sống người dân đang ngày càng được nâng
cao, tập quán và thói quen mua sắm cũng dần thay đổi, hướng dần đến sự đa dạng, uy tín
và chất lượng. Những trung tâm thương mại ra đời đã đáp ứng được điều đó. Cùng với
đó là sự phát triển ngày càng mạnh mẽ của những trào lưu, những phong cách mua sắm,
ăn uống, vui chơi giải trí. Các tập đoàn bán lẻ, những chuỗi siêu thị, nhà hàng ăn nhanh
đang cố gắng phủ sóng ngày càng rộng. Dự kiến, tổng mức bán hàng hoá và doanh thu
SVTH: Đặng Thị Huyền Trang – MSSV: 7073.54 – Lớp : 54KT2
4
Đồ án tốt nghiệp: Lập DAĐTXD tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại Constrexim Plaza

dịch vụ tiêu dùng xã hội 9 tháng đầu năm 2013 tăng 12,1% so cùng kỳ năm trước, trong
đó, bán lẻ tăng 12,3%.

Chính vì thế mà sự ra đời của những dự án kết hợp văn phòng và trung tâm
thương mại là rất cần thiết.
1.1.2 Các căn cứ pháp lý hình thành dự án
1. Quy chế đầu tư và xây dựng ban hành kèm theo nghị định số 52/1999/NĐ-CP ban
hành ngày 08/07/1999.
2. Nghị định của Chính phủ số 12/2009/NĐ-CP về việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng
công trình ngày 12/02/2009.
3. Nghị định số 83/2009/NĐ-CP ngày 15/10/2009 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung
một số điều Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2009 của Chính
phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
4. Nghị định của Chính phủ 15/2013/NĐ-CP ngày 06/02/2013 về việc quy định quản lý
chất lượng công trình xây dựng.
5. Quyết định số 10/1998/QĐ-TTg ngày 23/2/1998 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt
định hướng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020.
6. Quyết định số 108/QĐ-TTg ngày 20/6/1998 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê
duyệt điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà nội đến năm 2020.
7. Công văn số 2983/BXD/KTQH ngày 11/11/1999 của Bộ xây dựng về việc tổ chức
thực hiện định hướng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020.
8. Quyết định số 39/2007/NĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội ngày
30/3/2007 về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 phần còn lại khu đô thị mới
Cầu Giấy, Hà nội (phục vụ dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật chung khu vực).
9. Quyết định số 40/2007/QĐ-UBND ngày 30/3/2007. Của Uỷ ban nhân dân thành phố
Hà Nội. Về việc ban hành “Điều lệ quản lý xây dựng theo quy hoạch chi tiết 1/500 -
phần còn lại khu đô thị mới Cầu Giấy Hà Nội (phục vụ dự án xây dựng hạ tầng kỹ
thuật chung khu vực)”.
10. Quyết định số 2016/2007/UBND-XDĐT ngày 16/4/2007. Của Uỷ ban nhân dân
thành phố Hà Nội. Về việc Đầu tư xây dựng tại phần còn lại khu đô thị mới Cầu Giấy
Hà Nội.
11. Công văn số 5004/UBND-KDKH&DT ngày 17/9/2007 của Uỷ ban nhân dân thành
phố Hà nội về việc chấp thuận cho Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và thương mại

Việt nam nghiên cứu lập Dự án đầu tư xây dựng Toà nhà văn phòng và thương mại
Constrexim Plaza tại một phần ô đất có ký hiệu E2 (khoảng 4000m
2
) thuộc khu đô
thị mới Cầu Giấy - Hà Nội.
12. Căn cứ quyết định số 09.08/NQ-HĐQT ngày 24/08/08 của HĐQT Tổng Công ty Cổ
phần đầu tư và thương mại Việt Nam Contrexim Holdings về việc đồng ý cho Công
ty cổ phần Contrexim số 1 làm Chủ đầu tư thực hiện dự ánToà nhà văn phòng và
thương mại Constrexim plaza tại một phần ô đất có ký hiệu E2 (khoảng 4000m
2
)
thuộc khu đô thị mới Cầu Giấy, Hà Nội (phần còn lại).
SVTH: Đặng Thị Huyền Trang – MSSV: 7073.54 – Lớp : 54KT2
5
Đồ án tốt nghiệp: Lập DAĐTXD tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại Constrexim Plaza

13. Công văn số 1834/KDNS-KT ngày 06/11/2007 của Công ty kinh doanh nước sạch –
Sở Giao thông công chính về việc Thoả thuận cấp nước cho Dự án đầu tư xây dựng
toà nhà văn phòng và thương mại Constrexim Plaza tại ô đất E2 khu đô thị mới Cầu
giấy – Hà nội.
14. Công văn số 5672/CV-ĐLHN-P04 ngày 09/11/2007 của Công ty Điện lực thành phố
Hà nội – Tập đoàn điện lực Việt nam về việc Thoả thuận cấp nguồn điện cho Dự án
đầu tư xây dựng toà nhà văn phòng và thương mại Constrexim Plaza tại ô đất E2 khu
đô thị mới Cầu giấy – Hà nội.
15. Công văn số 62/QHKT-PL ngày 10/1/2008 của Sở quy hoạch kiến trúc Hà nội về
việc Quy hoạch tổng mặt bằng toà nhà văn phòng thương mại của Công ty Cổ phần
constrexim tại ô đất ký hiệu E2 thuộc khu đô thị Cầu giấy.
16. Công văn số 129/VQH-TTL ngày 20/03/2008 của Viện Quy hoạch xây dựng hà nội –
Sở Quy hoạch kiến trúc thành phố về việc cấp số liệu kỹ thuật tại ô đất ký hiệu E2 -
Khu đô thị mới Cầu giấy - Hà nội.

17. Công văn số 172/UBND-TN&MT ngày 01/04/2008 của Uỷ ban nhân dân quận Cầu
giấy về việc thực hiện Dự án đầu tư xây dựng toà nhà văn phòng và thương mại
Constrexim Plaza tại ô đất E2 khu đô thị mới Cầu giấy.
18. Quyết định số 16.08/QD/MC – HĐQT ngày 08/04/2008 của Tổng Công ty Cổ phần
đầu tư xây dựng và thương mại Việt nam về việc phê duyệt chủ trương đầu tư, quy
mô đầu tư dự án "Toà nhà văn phòng và thương mại Constrexim plaza tại một phần ô
đất có ký hiệu E2 thuộc khu đô thị mới Cầu giấy, HN ".
19. Công văn số 369/TNHN ngày 9/5/2008 của Công ty TNHH Nhà nước một thành
viên Thoát nước Hà nội về việc Thoả thuận hướng thoát nước cho dự án đầu tư xây
dựng toà nhà văn phòng và thương mại Constrexim Plaza tại ô đất E2 khu đô thị mới
Cầu giấy – Hà nội.
20. Công văn số 207CV-DA/PC23(TM) ngày 20/05/08 của Phòng PC23 – Công an thành
phố Hà nội về việc Thoả thuận PCCC quy hoạch cho dự án E2.
21. Bản đồ hiện trạng khu đất số 08.64/HT do Công ty TNHH nhà nước một thành viên
Địa chính Hà Nội lập tháng 01/2008.
22. Bản vẽ chỉ giới đường đỏ do Viện quy hoạch xây dựng Hà nội lập tháng 03/2008, đã
được Sở Quy hoạch kiến trúc chấp thuận ngày 26/03/2008.
23. Công văn số 1013/QHKT-P1 ngày 28/05/08 của Sở Quy hoạch Kiến trúc về việc Quy
hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc Toà nhà văn phòng thương mại của
công ty Cổ phần thương mại Constrexim tại ô đất ký hiệu E2 thuộc khu đô thị mới
Cầu giấy.
24. Hợp đồng kinh tế số 74/08/HĐKT ký ngày 09/06/08 0 giữa Công ty Cổ phần
Contrexim số 1 và Công ty CDC về việc triển khai Lập dự án đầu tư và thiết kế cơ sở
của Dự án xây dựng Toà nhà văn phòng và thương mại Constrexim plaza.
SVTH: Đặng Thị Huyền Trang – MSSV: 7073.54 – Lớp : 54KT2
6
Đồ án tốt nghiệp: Lập DAĐTXD tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại Constrexim Plaza

25. Thông tư 04/2010/TT-BXD của bộ xây dựng ban hành ngày 26/05/2010 về hướng
dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng.

26. Định mức chi phí quản lý DAĐTXDCT và chi phí tư vấn ĐTXDCT do Bộ XD công
bố theo quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29 tháng 9 năm 2009.
27. Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao TSCĐ ban hành kèm theo Thông tư số
203/2009/TT - BTC của Bộ TC.
28. Định mức chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán và chi phí kiểm toán quyết toán vốn
đầu tư theo Thông tư số 19/2011/TT-BTC ngày 14/2/2011 của Bộ Tài chính.
29. Bảo hiểm công trình xây dựng theo Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC ngày 12/4/2004
của BTC.
30. Bảng giá đất của UBND thành phố Hà Nội.
31. Luật thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 và luật thuế giá trị gia tăng sửa đổi số
31/2013/QH13 của Quốc hội.
32. Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 và Luật thuế thu nhập doanh
nghiệp sửa đổi số 32/2013/QH13 của Quốc hội.
33. Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công
trình năm 2012(kèm theo quyết định số 439/QĐ-BXD ngày 26/4/2013 của bộ xây
dựng về việc công bố tập suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng
hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2012).
34. Chỉ số giá của thành phố Hà Nội các quý gần đây.
35. Các văn bản pháp quy của Nhà nước về việc quản lý và lập các dự án đầu tư, xây
dựng khác.
1.2 Các điều kiện tự nhiên, tài nguyên, kinh tế xã hội liên quan đến dự án
1.2.1 Các điều kiện tự nhiên, khí hậu, địa chất
Dự án sẽ được xây dựng tại một phần ô đất có ký hiệu E2 thuộc khu đô thị mới
Cầu giấy - Từ Liêm - Hà nội”. Ô đất E2 có tổng diện tích khoảng 5,5 ha được xác định
chức năng là đất phát triển hỗn hợp. Tại ô đất này, hiện nay quỹ đất trống tại đây còn
khoảng 4.000 m
2
để thực hiện dự án. Vị trí khu đất được xác định:
- Phía Đông - Bắc giáp đường quy hoạch rộng 25 m nối với đường Phạm Hùng.
- Phía Đông - Nam giáp đường quy hoạch rộng 50m.

- Phía Tây - Bắc giáp khu đất của phòng khám đa khoa.
- Phía Tây - Nam khu đất dự kiến của hội nhà báo Việt Nam.
• Điều kiện tự nhiên:
Địa hình khu vực nghiên cứu dự án hiện trạng là khu đất thổ canh phường Yên
Hoà. Khu đất này nằm trên vùng châu thổ Sông Hồng, địa hình hiện tại chủ yếu là trồng
cây ăn quả và hoa mầu. Địa hình khu đất nghiên cứu khá bằng phẳng, bề mặt là các
thành tạo trẻ, bao gồm sét, sét pha, cát pha, cát, cuội, sỏi. Bề dầy của các thành tạo biến
đổi theo từng khu vực.
• Khí hậu:
SVTH: Đặng Thị Huyền Trang – MSSV: 7073.54 – Lớp : 54KT2
7
Đồ án tốt nghiệp: Lập DAĐTXD tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại Constrexim Plaza

Thành phố Hà Nội nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa. Mùa mưa từ tháng
4 đến tháng 10 thường có giông bão, mùa khô từ tháng 10 đến tháng 4 năm sau thường
có những đợt rét.
Nhiệt độ: Nhiệt độ trung bình năm: 23,6
0
C
Nhiệt độ cao nhất : 39,4
0
C
Nhiệt độ thấp nhất: 4
0
C
Biên độ ngày của nhiệt độ: 6,1
0
C
Độ ẩm: Độ ẩm trung bình năm: 84,5%
Mưa: Lượng mưa trung bình năm: 1661mm

Số ngày mưa trung bình hàng năm: 141 ngày
Gió: hướng chủ yếu về mùa hè: gió Đông Nam mát và kèm theo mưa.
Hướng gió chủ yếu về mùa đông: Gió Đông Bắc khô lạnh
Tốc độ gió trung bình: 1.5m/s - 2,5m/s
Tốc độ gió cao nhất: 34m/s
Bão thường xuất hiện vào tháng 7 đến tháng 9 hàng năm, cấp gió mạnh từ cấp 8 đến cấp
10 và đôi khi lên tới cấp 12.
• Địa chất công trình
Theo số liệu khảo sát của Công ty cổ phần Núi Tản – Sông đà - lập tháng 06 năm
2008 có những đặc điểm sau:
- Cấu trúc địa chất: Khu vực dự án bao gồm các loại đất đá có thành trẻ, có thành
phần khác nhau được phân thành 08 lớp chính và 01 thấu kính.
- Điều kiện địa chất thuỷ văn: Như kết quả quan trắc và mực nước ngầm đo được
tại thời điểm khảo sát, mực nước ngầm biến đổi từ 2,6m (HK01) đến 3,2m
(HK02) so với mặt đất.
- Điều kiện địa chất:Căn cứ vào tài liệu thu thập được trong quá trình khảo sát địa
chất công trình ngoài thực địa, kết hợp với các kết quả thí nghiệm trong phòng, có
thể phân chia cấu trúc địa tầng của khu vực khảo sát theo các lớp từ trên xuống
dưới như sau:
1. Lớp KQ - Đất thổ nhưỡng:
Là lớp trên cùng – bao gồm đất thổ nhưỡng: Sét mầu xám xanh lẫn rễ cây, trạng
thái dẻo chảy. Lớp đất này gặp ở các hố khoan. Cao độ mặt lớp HK01 là 4.92 và HK02
là 4.95, bề dầy 0.5 đến 0.8m.
2. Lớp số 1:
Sét màu xám xanh, trạng thái dẻo mềm. Lớp này gặp tại cả hai hố khoan, nằm
ngay dưới lớp (KQ). Cao độ mặt lớp biến đổi từ + 4.12m (HK01) đến + 4.45m (HK02).
Bề dày lớp biến đổi từ 2.10m (HK02) đến 3.4 (HK01), trung bình 2.75m.
Theo kết quả thí nghiệm từ thí nghiệm xuyên tiêu chuẩn SPT và thí nghiệm trong
phòng, tính chất cơ lý của lớp số 1 như sau:
SVTH: Đặng Thị Huyền Trang – MSSV: 7073.54 – Lớp : 54KT2

8
Đồ án tốt nghiệp: Lập DAĐTXD tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại Constrexim Plaza

Giá trị N
30
của lớp là 4 búa.
Góc ma sát trong ϕ = 10
0
21’
Hệ số nén lún a
1-2
= 0.066kG/cm
2
Lực dính kết C = 0.17kG/cm
2
Mô đun tổng biến dạng E
o
= 38.4kG/cm
2
Sức chịu tải quy ước R
0
= 1.0kG/cm
2
3. Lớp số 2:
Bùn sét mầu xám xanh, xám nâu lẫn ít hữu cơ, đôi chỗ xen kẹp lớp than bùn. Lớp
này nằm ngay dưới lớp số 1 và gặp ở tất cả các lỗ khoan. Cao độ mặt lớp biến đổi từ
+0.72m đến + 2.35m, bề dầy lớp biến đổi từ 9.0m (HK01) đến 10.4m (HK02), trung
bình là 9.7m.
Theo kết quả thí nghiệm từ thí nghiệm xuyên tiêu chuẩn SPT và thí nghiệm trong
phòng, tính chất cơ lý của lớp số 2 như sau:

Giá trị N
30
của lớp biến đổi từ 0 ÷ 7 búa, trung bình 30 búa
Góc ma sát trong ϕ = 8
0
13’
Hệ số nén lún a
1-2
= 0.066kG/cm
2
Lực dính kết C = 0.11kG/cm
2
Mô đun tổng biến dạng E
o
= 20.2kG/cm
2
Sức chịu tải quy ước R
0
= 0.7kG/cm
2
4. Lớp số 3:
Sét pha màu xám trắng, xám ghi, xám xanh, trạng thái dẻo mềm dẻo cứng. Lớp
này gặp ở cả 02 lỗ khoan trong quá trình khảo sát Cao độ mặt lớp thay đổi từ – 8.05m
(HK02) đến 8.28m (HK01). Bề dầy biến đổi từ 3.8m (HK02) đến 5.1m (HK01) trung
bình 4.45m.
Theo kết quả thí nghiệm từ thí nghiệm xuyên tiêu chuẩn SPT và thí nghiệm trong
phòng, tính chất cơ lý của lớp số 3 như sau:
Giá trị N
30
của lớp biến đổi từ 6 ÷ 17 búa, trung bình 14 búa

Góc ma sát trong ϕ = 16
0
16’
Hệ số nén lún a
1-2
= 0.024kG/cm
2
Lực dính kết C = 0.19kG/cm
2
Mô đun tổng biến dạng E
o
= 192.3kG/cm
2
Sức chịu tải quy ước R
0
= 1.5kG/cm
2
5. Lớp số 4:
Cát pha màu nâu vàng trạng thái chặt vừa. Lớp này chỉ gặp tại lỗ khoan HK02,
Cao độ mặt lớp – 11.85m. Bề dầy lớp 4.7m.
Theo kết quả thí nghiệm từ thí nghiệm xuyên tiêu chuẩn SPT và thí nghiệm trong
phòng, tính chất cơ lý của lớp số 4 như sau:
Giá trị N
30
của lớp biến đổi từ 27 ÷29 búa, trung bình 28 búa
SVTH: Đặng Thị Huyền Trang – MSSV: 7073.54 – Lớp : 54KT2
9
Đồ án tốt nghiệp: Lập DAĐTXD tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại Constrexim Plaza

6. Lớp số 5:

Cát hạt trung màu vàng, nâu vàng trạng thái chặt vừa đến chặt. Cao độ mặt lớp
-16.55m (HK02) đến – 13.38m (HK01). Lớp này gặp trong cả 2 lỗ khoan trong quá trình
khảo sát. Bề dày lớp biến đổi từ 9.1m (HK02) đến 16.2m (HK01), trung bình 12.65m.
Theo kết quả thí nghiệm từ thí nghiệm xuyên tiêu chuẩn SPT và thí nghiệm trong
phòng kết hợp tiêu chuẩn xây dựng 45-78 cho thấy tính chất cơ lý của lớp số 5 như sau:
Giá trị N
30
của lớp biến đổi từ 17 ÷ 57 búa, trung bình 34 búa
Mô đun tổng biến dạng E
o
= 350.0kG/cm
2
Sức chịu tải quy ước R
0
= 3.0kG/cm
2
7. Lớp số 6
Cát trung đến thô lẫn dăm sạn màu xám trắng, trạng thái rất chặt. Cao độ mặt lớp
từ -29.58m (HK01) đến -27.85 (HK02). Bề dày lớp biến đổi từ 3.2 (HK01) đến 4.1m
(HK02), trung bình lớp 3.65m.
Theo kết quả thí nghiệm từ thí nghiệm xuyên tiêu chuẩn SPT và thí nghiệm trong
phòng kết hợp tiêu chuẩn xây dựng 45 – 78 cho thấy tính chất cơ lý của lớp số 6 như
sau:
Giá trị N
30
của lớp biến đổi từ 44 ÷ 97 búa, trung bình 34 búa
Mô đun tổng biến dạng E
o
= 450.0kG/cm
2

Sức chịu tải quy ước R
0
= 4.0kG/cm
2
8. Lớp số 7:
Cuội sỏi đa mầu lẫn ít dăm sạn, trạng thái rất chặt. Lớp này gặp ở cả hai hố
khoan. Cao độ mặt lớp thay đổi từ -32.78 (HK01) đến -31.95m (HK02). Bề dầy lớp chưa
xác định tại tất cả các hố khoan. Trong phạm vi chiều sâu các lỗ khoan mới chỉ kết thúc
ở cao độ từ -50.23m (HK01) đến -54.7m (HK02) vẫn chưa khoan qua lớp này.
Theo kết quả thí nghiệm từ thí nghiệm xuyên tiêu chuẩn SPT và thí nghiệm trong
phòng kết hợp tiêu chuẩn xây dựng 45 – 78 cho thấy tính chất cơ lý của lớp số 7 như
sau:
Giá trị N
30
của lớp biến đổi từ 84>200 búa, trung bình >100 búa
Mô đun tổng biến dạng E
o
= 750.0kG/cm
2
Sức chịu tải quy ước R
0
= 7.0kG/cm
2
9. Lớp thấu kính (TK):
Sét pha mầu nâu, nâu vàng trạng thái dẻo mềm. Thấu kính này chỉ gặp ở hố
khoan HK02. Cao độ mặt lớp -17.95m, cao độ đáy lớp -20.15m. Bề lớp là 2.2m.
Theo kết quả thí nghiệm từ thí nghiệm xuyên tiêu chuẩn SPT và thí nghiệm trong
phòng, tính chất cơ lý của lớp thấu kính như sau:
Giá trị N
30

của lớp là 16 búa.
1.2.2 Các điều kiện về kinh tế xã hội
SVTH: Đặng Thị Huyền Trang – MSSV: 7073.54 – Lớp : 54KT2
10
Đồ án tốt nghiệp: Lập DAĐTXD tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại Constrexim Plaza

Trên bản đồ địa lý huyện Từ Liêm nằm ở phía Tây - Tây bắc Thủ đô, ở vị trí 106
o
kinh Đông và 21
o
độ vĩ Bắc. Phía bắc giáp huyện Đông Anh (bên tả ngạn sông Hồng).
Phía đông giáp quận Cầu Giấy, Tây Hồ. Phía tây giáp huyện Hoài Đức, Đan Phượng (Hà
Tây). Phía Nam giáp quận Thanh Xuân. Là một huyện có lịch sử lâu đời, được sát nhập
vào thành phố Hà Nội năm 1961. Là một vùng đất phì nhiêu, nằm trong vùng đồng bằng
lưu vực các con sông Hồng, sông Nhuệ. Ngay từ những buổi đầu của lịch sử dân tộc,
dân cư ở đây đã lập nên những xóm làng trù phú. Do đó, nơi đây được coi là một vùng
đất có lịch sử định cư lâu đời, giàu truyền thống văn hóa.
Hơn nữa, Từ Liêm từ lâu đã là 1 phần của thành phố Hà Nội - Thủ đô của nước
ta, trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị lớn của đất nước. Đây là một lợi thế mà không
phải nơi đâu cũng có được, bên cạnh sự giao lưu, tiếp xúc với những cái hay, cái mới
một cách dễ dàng, thuận lợi thì cũng phải chú ý để không làm mất đi những giá trị
truyền thống tốt đẹp vốn có.
Cũng do là một phần của Hà Nội nên nơi đây cũng nhận được sự quan tâm đặc
biệt về các chính sách, các định hướng chiến lược để phát triển cả về kinh tế và văn hóa
xứng tầm với thủ đô của cả nước. Đó là thuận lợi to lớn nhưng cũng là thách thức đáng
suy nghĩ đối với Từ Liêm.
Mức sống người dân nơi đây nói chung khá cao, tập quán sinh hoạt theo lối hiện
đại, thành thị. Nguồn lao động nơi đây dồi dào, chất lượng khá cao do gần các trường
đại học cao đẳng. Trên địa bàn quận Cầu Giấy có đến hơn 80 cơ sở đào tạo và nghiên
cứu khoa học cấp Nhà nước và cấp Bộ. Một số trường Đại học và Viện nghiên cứu lớn

là: Học viện Báo chí và Tuyên truyền, Đại học Quốc gia Hà Nội, Học viện Kỹ thuật
Quân sự, Đại học Thương mại, Đại học Công nghệ, Đại học Sư phạm Hà Nội, Học viện
Công nghệ Bưu chính Viễn thông, Học viện Quốc phòng, Học viện Chính trị Quốc gia
Hồ Chí Minh, Viện Khoa học và Công nghệ Việt Nam, Viện Khoa học và Công nghệ
Quân sự, Viện Khoa học và Kỹ thuật Hạt nhân, Trung tâm nhiệt đới Việt- Nga
Cơ sở hạ tầng gần đây đã được đầu tư phát triển đồng bộ, hiện đại, điện nước,
thông tin liên lạc rất phát triển. Các công ty được thành lập ở khu vực ngày càng nhiều,
rất thuận lợi cho việc phát triển kinh tế của huyện.
1.2.3 Kết luận chung
Những đặc điểm trên cho thấy việc đặt công trình ở đây có nhiều thuận lợi về các
mặt cả về tự nhiên và xã hội. Những thuận lợi chủ yếu đối với dự án là về cơ sở hạ tầng
đồng bộ, trình độ dân trí cao, nguồn lao động có chất lượng tốt, kinh tế phát triển và lợi
thế về chính sách phát triển. Đây là những yếu tố rất quan trọng đối với bất cứ một dự án
nào. Khó khăn tồn tại ở đây là sức cạnh tranh đối với dự án đòi hỏi phải cao trong một
môi trường khá hấp dẫn như vậy.
1.3 Các chính sách kinh tế xã hội, các quy hoạch, định hướng chiến lược liên
quan đến phát triển ngành có dự án và bản thân dự án
1.3.1 Các chính sách liên quan đến phát triển ngành có dự án
SVTH: Đặng Thị Huyền Trang – MSSV: 7073.54 – Lớp : 54KT2
11
Đồ án tốt nghiệp: Lập DAĐTXD tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại Constrexim Plaza

• Về kinh tế, tài chính
Tại Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XIII đã xác định mục tiêu kinh tế tổng quát của
năm 2013 là: “Tăng cường ổn định kinh tế vĩ mô; lạm phát thấp hơn, tăng trưởng cao
hơn năm 2012. Đẩy mạnh thực hiện 3 đột phá chiến lược gắn với tái cơ cấu nền kinh tế,
chuyển đổi mô hình tăng trưởng ”, với tốc độ tăng GDP khoảng 5,5% và kiểm soát CPI
dưới 8%.
Để thực hiện các mục tiêu trên, Chính phủ đang có nhiều nỗ lực để tạo niềm tin
cho thị trường thông qua một “gói giải pháp hỗ trợ thị trường” nhằm: giải quyết hàng tồn

kho; xử lý nợ xấu và tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Ba vấn đề này có
quan hệ nhân quả với nhau, nên không thể giải quyết riêng rẽ. Ngày 07/01/2013, Chính
phủ đã ban hành Nghị quyết 01 và 02 để hỗ trợ thị trường.
Gói giải pháp hỗ trợ thị trường lần này tập trung vào khâu xử lý “điểm nghẽn”
của tín dụng và tăng sức mua của thị trường, trong đó quan tâm đặc biệt đến tồn kho sản
phẩm bất động sản. Cụ thể, với các giải pháp về tín dụng áp dụng biện pháp cho vay mới
các DN có khả năng tồn tại và phát triển; các DN đang thực hiện các dự án nhà ở đang
có thị trường…; ngăn chặn xu hướng tăng số DN phải ngưng hoạt động, giải thể do thiếu
vốn lưu động; mở rộng tín dụng tiêu dùng; giảm lãi suất huy động tiền gửi và lãi suất
cho vay; áp dụng nhiều biện pháp để xử lý nợ xấu, trong đó có việc thành lập định chế
mua bán nợ của Nhà nước (VAMC).
Đồng thời, Chính phủ tiếp tục thực hiện biện pháp hoãn thời hạn nộp thuế, thời
hạn nộp tiền sử dụng đất, miễn giảm thuế Tại Kỳ họp thứ 5 (tháng 5-6/2013), Quốc hội
đã sửa đổi một số điều của Luật Thuế thu nhập DN và Luật Thuế giá trị gia tăng nhằm
miễn giảm thuế cho một số đối tượng để kích thích thị trường và giảm khó khăn cho
DN. Áp dụng thuế suất thu nhập DN là 22% từ tháng 1/2014 và 20% từ tháng 01/2016
để khuyến khích DN mở rộng đầu tư, giảm 50% thuế giá trị gia tăng cho nhà giá thấp….
Hiện nay là thời điểm thích hợp, là thời cơ để đưa ra những quyết sách mạnh mẽ,
tạo bước ngoặt làm thay đổi tình hình. Cụ thể:
• Về ngắn hạn, nhiệm vụ tập trung vẫn là giải quyết nợ xấu của ngân hàng thương mại để
xử lý điểm nghẽn của tín dụng, tạo điều kiện cho nền kinh tế hấp thụ vốn; trong đó phải
xử lý một phần nợ xây dựng cơ bản, mà ngân sách đang nợ DN.
• Về dài hạn, cần một chương trình trung hạn phục hồi kinh tế kéo dài đến hết năm 2015,
dựa trên các nội dung chính sau đây:
Thứ nhất, chính sách chủ đạo của chương trình là thực hiện chính sách” lạm phát
mục tiêu”, với mức tăng CPI khoảng 7% mỗi năm trong 3 năm 2013-2015 và dưới 5%
trong các năm tiếp theo. Chương trình phục hồi kinh tế trung hạn sẽ chấm dứt tình trạng
ban hành các giải pháp theo kiểu “ăn đong” như vừa qua. Phải chuyển chính sách từ
kiềm chế lạm phát bị động sang lạm phát chủ động. Mức lạm phát mục tiêu sẽ tạo ra dư
địa cho chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ, cũng như lộ trình điều chỉnh giá cả

dịch vụ, hàng hóa công cộng, mà không gây ra lạm phát do chi phí đẩy.
SVTH: Đặng Thị Huyền Trang – MSSV: 7073.54 – Lớp : 54KT2
12
Đồ án tốt nghiệp: Lập DAĐTXD tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại Constrexim Plaza

Thứ hai, từ chính sách “lạm phát mục tiêu” nêu trên, chính sách tiền tệ và chính
sách tài khóa phải phục vụ cho mục tiêu huy động tổng đầu tư xã hội từ 30-32% GDP
trong 3 năm sắp đến.
Thứ ba, trong 2 năm 2013-2014, cần mạnh dạn tăng chi tiêu công dưới nhiều hình
thức để kích thích tăng tổng cầu. Một khi nền kinh tế hấp thụ được vốn tốt hơn, có điều
kiện để tăng tín dụng, thì sẽ giảm đầu tư công, khuyến khích đầu tư tư nhân, cân bằng
mức nợ công như Quốc hội đã cho phép.
Thứ tư, lồng ghép vào các nhóm giải pháp trên trong chương trình trung hạn cần
có sự đột phá trong nhiệm vụ tái cơ cấu khu vực DN nhà nước (DNNN).
• Về cải thiện môi trường đầu tư
Cho rằng kết quả thu hút FDI trong 9 tháng đầu năm 2013 còn nhiều hạn chế và
chưa ‘xứng’ với tiềm năng của Thủ đô, UBND TP Hà Nội đã đưa ra một loạt các giải
pháp nhằm đẩy mạnh thu hút FDI trong những tháng cuối năm 2013 và những năm tiếp
theo.
Theo đó, thủ đô sẽ tiếp tục triển khai có hiệu quả Đồ án nâng cao hiệu quả nguồn
vốn FDI trên địa bàn Thành phố giai đoạn 2011-2015. Để làm được điều này, thành phố
sẽ xây dựng và ban hành một loạt các văn bản, bao gồm: Đơn giản hóa và rút ngắn thời
gian giải quyết thủ tục hành chính cho doanh nghiệp và nhà đầu tư ; xây dựng các
chương trình xúc tiến đầu tư và danh mục dự án kêu gọi FDI giai đoạn 2013-2015 ;
nghiên cứu và xây dựng Chương trình kế hoạch hành động thu hút FDI của Nhật Bản
đến năm 2015 ;…
Để cải thiện môi trường đầu tư, thành phố cho biết sẽ cương quyết xử lý bằng
cách thu hồi giấy chứng nhận đầu tư và chấm dứt hoạt động đối với các dự án vi phạm
pháp luật, nhằm xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, và tạo quỹ đất sạch cho những
dự án triển khai hiệu quả.

Với những giải pháp này, TP Hà Nội hy vọng, năm 2014 TP sẽ thu hút được 1,45
tỷ USD vốn FDI. Trong đó, khoảng 950 triệu USD vốn đăng ký mới và 500 triệu USD là
vốn tăng thêm.
• Về phát triển hệ thống giao thông tại TP Hà Nội
12 dự án, công trình giao thông trọng điểm quốc gia do Bộ GTVT và các đơn vị
trực thuộc đang thực hiện. Các dự án này bao gồm cả đường bộ, hàng không và đường
thủy nội địa: Dự án cầu Nhật Tân, Dự án đường kết nối Nhật Tân - Nội Bài, cao tốc Nội
Bài - Lào Cai, cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, Dự án xây dựng Quốc lộ 3 mới đoạn Hà Nội
- Thái Nguyên, Dự án xây dựng cầu Vĩnh Thịnh trên Quốc lộ 2C, Dự án cao tốc Láng -
Hòa Lạc, nút giao Quốc lộ 5; Dự án xây dựng Nhà ga T2 - Cảng Hàng không Quốc tế
Nội Bài; Dự án đường thủy nội địa (Phát triển GTVT khu vực đồng bằng Bắc bộ -
WB6); Dự án xây dựng đường sắt nội đô tuyến Ngọc Hồi - Yên Viên (tuyến 1) và tuyến
Cát Linh - Hà Đông (tuyến 2).
• Về quy hoạch đô thị Hà Nội
Ngày 29/7/2011 Bộ Xây dựng tổ chức công bố Quy hoạch chung xây dựng Thủ
đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050
• Về quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội TP Hà Nội
SVTH: Đặng Thị Huyền Trang – MSSV: 7073.54 – Lớp : 54KT2
13
Đồ án tốt nghiệp: Lập DAĐTXD tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại Constrexim Plaza

Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng vừa ban hành Quyết định 1081/QĐ-TTg phê duyệt
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội thành phố Hà Nội đến năm 2020, định
hướng đến năm 2030 với quan điểm xây dựng và phát triển Thủ đô thành động lực thúc
đẩy phát triển đất nước.
Theo Quy hoạch, Hà Nội đặt mục tiêu tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân thời
kỳ 2011-2015 đạt 12-13%/năm, thời kỳ 2016-2020 đạt khoảng 11-12%/năm và khoảng
9,5-10%/năm thời kỳ 2021-2030.
Cũng trong đó có nêu rõ, bên cạnh dịch vụ, Hà Nội cũng sẽ tập trung phát triển
nhanh một số ngành, sản phẩm công nghiệp có tính chất dẫn đường như: công nghệ

thông tin, công nghệ vật liệu mới, công nghiệp điện tử, cơ khí chính xác, công nghiệp
dược, hóa mỹ phẩm…
Trong giai đoạn đến năm 2015, tiếp tục triển khai 9 khu công nghiệp (KCN) đã
được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Giai đoạn đến năm 2020, định hướng đến năm
2030 dự kiến xây dựng mới và mở rộng 15 KCN; phát triển các cụm công nghiệp ở
ngoại thành, chú trọng thu hút các ngành công nghiệp không gây ô nhiễm môi trường.
Tiếp tục triển khai phát triển các làng nghề truyền thống theo hướng ứng dụng kỹ
thuật, công nghệ cao; kết hợp giữa phát triển các làng nghề với phát triển du lịch…
• Về phát triển hạ tầng Hà Nội
Các chương trình đầu tư các dự án trọng điểm phát triển hạ tầng được quan tâm
đặc biệt, tạo cơ sở và hình ảnh mới cho Thủ đô phát triển và hiện đại hóa.
Trong giai đoạn 2008-2012, Thành phố đã hoàn thành 230.195 km đường; 2,1 km
cầu và đang tiếp tục nhiều dự án trọng điểm đường bộ, nhà ga Hàng không; 3 tuyến
đường xe điện đô thị…Hệ thống cấp thoát nước; vườn hoa, công viên, cải tạo một số hồ
tại nội đô và có 12 hồ đang được triển khai xây dựng, cải tạo. Nhiều tuyến phố được
chỉnh trang hạ tầng kỹ thuật đồng bộ; việc sắp xếp, hạ ngầm các tuyến đường dây, cáp
nổi trên nhiều tuyến đường nội đô được triển khai tích cực.
Đặc biệt, 08 khu công nghiệp đã và đang hoạt động diện tích trên 1230 ha, tỷ lệ
lấp đầy diện tích đạt 98%. Năm 2013 có thêm 02 khu công nghiệp mới đi vào hoạt động
là Khu công viên Công nghệ thông tin Hà Nội (36 ha) và Khu công nghiệp hỗ trợ Nam
Hà Nội (72 ha); đã xây dựng 107 cụm công nghiệp với tổng diện tích 3.192 ha, tăng 5
cụm và tăng 2,8% về diện tích so với năm 2008.
1.3.2 Các chính sách liên quan đến bản thân dự án
Chính phủ tiếp tục thực hiện biện pháp hoãn thời hạn nộp thuế, thời hạn nộp tiền
sử dụng đất, miễn giãm thuế Tại Kỳ họp thứ 5 (tháng 5-6/2013), Quốc hội đã sửa đổi
một số điều của Luật Thuế thu nhập DN và Luật Thuế giá trị gia tăng nhằm miễn giảm
thuế cho một số đối tượng để kích thích thị trường và giảm khó khăn cho DN. Áp dụng
thuế suất thu nhập DN là 22% từ tháng 1/2014 và 20% từ tháng 01/2016 để khuyến
khích DN mở rộng đầu tư, giảm 50% thuế giá trị gia tăng cho nhà giá thấp….
1.4 Phân tích thị trường

1.4.1 Đánh giá nhu cầu hiện tại về văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại
Theo tình hình nền kinh tế vẫn đang trong giai đoạn khủng hoảng, mới chỉ bước
đầu hồi phục. Nhu cầu hiện tại về văn phòng cho thuê chưa có dấu hiệu tăng lên. Một
SVTH: Đặng Thị Huyền Trang – MSSV: 7073.54 – Lớp : 54KT2
14
Đồ án tốt nghiệp: Lập DAĐTXD tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại Constrexim Plaza

phần do có một số doanh nghiệp bị phá sản. Một phần do kinh tế khó khăn, chủ đầu tư
không dám mạnh dạn mở rộng kinh doanh. Chính điều đó khiến thị trường văn phòng
cho thuê ở thời điểm hiện tại vẫn còn gặp khó khăn.
Tuy nhiên, trung tâm thương mại lại có vẻ tiềm năng khi mà Việt Nam được đánh
giá là khá hấp dẫn về thị trường bán lẻ.
Ngày 9/10/2013, Savills Việt Nam công bố báo cáo nghiên cứu thị trường bất
động sản Hà Nội quý III/2013. Tổng nguồn cung của thị trường bán lẻ Hà Nội tăng
mạnh với tổng diện tích cho thuê thêm lên tới 108.000 m2.
Thị trường bán lẻ của Hà Nội vẫn thu hút nhà đầu tư ngoại, đặc biệt đối với hạng
mục siêu thị điện máy.
1.4.2 Dự báo nhu cầu tương lai về văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại.
Mặc dù đang trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế, nhưng năm 2013 được đánh
giá là năm bắt đầu có những dấu hiệu của sự phục hồi. Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Viện
trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển kinh doanh (BDI), từ cuối tháng 8 đầu tháng 9/2013,
nền kinh tế Việt Nam đã có dấu hiệu phục hồi. Điều này đem đến nhiều hi vọng cho nền
kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Khi mà kinh tế đi lên, nhu cầu về
văn phòng cho thuê sẽ theo đó mà tăng lên. Mặc dù nguồn cung đang rất dồi dào và
cũng đang ngày càng tăng lên, nhưng theo đà phát triển của nền kinh tế thì vẫn cần rất
nhiều văn phòng cho thuê để đáp ứng sự đi lên của xã hội.
Về trung tâm thương mại, thị trường Việt Nam với quy mô thị trường rộng lớn và
số lượng người tiêu dùng đông khiến nó vẫn rất hấp dẫn, đầy sức hút đối với các nhà đầu
tư trong và ngoài nước.
Mặt bằng bán lẻ trong tương lai chủ yếu tập trung tại các quận nội thành với

khoảng 1 triệu m2, chiếm đến 50% tổng nguồn cung tương lai. Trong khi đó, do có
không gian giới hạn, khu vực trung tâm có nguồn cung tương lai thấp nhất, chỉ chiếm
1% tổng cung.
1.4.3 Phân tích về năng lực hiện tại đáp ứng về văn phòng cho thuê và trung tâm thương
mại
Báo cáo mới nhất về thị trường văn phòng của CBRE Việt Nam cho thấy, trong
quý III/2013, 4 tòa nhà Hạng B được hoàn thành và đưa vào sử dụng, cung cấp thêm cho
thị trường khoảng 90.000m2.
Diễn biến thị trường có sự khác biệt giữa Hạng A và Hạng B. Giá chào thuê trung
bình hạng A ghi nhận mức giảm nhẹ 2,8% so với quý trước. Giá chào thuê trung bình
của hạng B tăng nhẹ khoảng 1,5% so với quý trước. Tuy nhiên, căn cứ theo số liệu hàng
năm, các tòa nhà Hạng A ghi nhận hoạt động khả quan hơn.
Với nguồn cung văn phòng ổn định, giá thuê hấp dẫn hơn đã giúp giảm tỷ lệ
trống của các tòa hạng A xuống 26% từ mức 28% trong quý trước. Trong khi đó các tòa
hạng B có tỷ lệ trống tăng lên 34,7%, tăng 4,5% so với quý trước, chủ yếu do 4 tòa nhà
hạng B mới gia nhập thị trường.
SVTH: Đặng Thị Huyền Trang – MSSV: 7073.54 – Lớp : 54KT2
15
Đồ án tốt nghiệp: Lập DAĐTXD tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại Constrexim Plaza

CBRE nhận định, xu hướng di chuyển ra ngoài khu vực trung tâm tiếp tục diễn ra
trong quý nghiên cứu, do sự thiếu hụt những mặt bằng cho thuê văn phòng lớn cùng với
giá thuê cao tại khu vực trung tâm.
Những khách hàng lớn đã di chuyển đến các tòa nhà mới có chất lượng tốt hơn và
thu hẹp không gian văn phòng. Trước khi đưa ra quyết định, khách thuê xem xét các yếu
tố chủ đạo bao gồm mức giá thuê cạnh tranh, vị trí tòa nhà,điều khoản thuê, ưu đãi và sự
linh hoạt của chủ tòa nhà.
Cạnh tranh về giá hiện là chiến lược được sử dụng rộng rãi nhất để thu hút khách
thuê. Thêm vào đó, một số chủ tòa nhà đã đưa ra chương trình quảng bá và ưu đãi hấp
dẫn, cùng lúc đó nâng cao chất lượng dịch vụ tiện ích đi kèm để thu hút khách thuê. Các

điều kiện an ninh, an toàn của tòa nhà cũng nhận được sự chú ý ngày càng tăng với cả
khách thuê nước ngoài và khách thuê trong nước.
CBRE dự kiến, khoảng 95.000m2 sàn văn phòng mới dự kiến sẽ được cung cấp
trong quý cuối năm 2013 với 71% diện tích cho thuê mới nằm ở phía Tây. Điều này sẽ
làm tăng áp lực lên giá thuê trong khu vực này, đặc biệt là các tòa văn phòng hạng B.
Dự báo thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội từ nay đến cuối năm 2013, CBRE
Việt Nam cho biết, một nguồn cung lên đến 490.000 m2 sẽ gia nhập thị trường trong 9
tháng sắp tới. Riêng trong quý II/2013, thị trường sẽ tiếp nhận nguồn cung khoảng
400.000 m2, 40% diện tích này đang trong giai đoạn hoàn thiện (khoảng 160.000 m2)
cần có khách hàng lấp đầy.
Báo cáo thị trường văn phòng cho thuê của CBRE VN cho thấy, thị trường văn
phòng Hà Nội vẫn tương tự như những quý trước và thật khó để dự đoán khi nào sẽ
chạm đáy. Thậm chí, Hà Nội còn chuẩn bị đón nhận thêm nguồn cung văn phòng mới
đạt xấp xỉ 134.000m2 vào 6 tháng cuối năm 2013. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm
55% so với cùng kỳ năm trước.
CBRE dự đoán gần 500.000m2 sẽ đi vào hoạt động trong giai đoạn 2015-2017.
Nguồn cung mới này sẽ tăng gấp đôi nguồn cung hiện tại lên tổng hơn 2 triệu m2 diện
tích cho thuê trong thời gian tới.
Còn Savills ước tính đến năm 2015, 54 dự án văn phòng mới cung cấp khoảng
713.000 m2 dự kiến gia nhập thị trường. Đặc biệt, nguồn cung mới tính đến năm 2015
tập trung chủ yếu ở khu vực phía Tây, bao gồm Cầu Giấy và Từ Liêm với tổng nguồn
cung xấp xỉ 269.800m2, chiếm 38% nguồn cung mới của toàn thị trường.
1.4.4 Phân tích số lượng văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại phải tăng lên
Nhu cầu về văn phòng cho thuê đã giảm xuống thấp nhấp trong 3 năm qua. Điều
đó có có thể tin tưởng rằng chỉ cần nền kinh tế đi lên, nhu cầu thuê văn phòng sẽ tăng
lên một cách đáng kể.
1.4.5 Phân tích về khả năng cạnh tranh, khả năng xâm nhập thị trường của văn phòng cho
thuê và trung tâm thương mại
SVTH: Đặng Thị Huyền Trang – MSSV: 7073.54 – Lớp : 54KT2
16

Đồ án tốt nghiệp: Lập DAĐTXD tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại Constrexim Plaza

Do nguồn cung chính của trung tâm rất ít nên giá thuê văn phòng ở khu đắc địa
có nguồn cầu rất cao. Vị trí lấp đầy ở văn phòng trung tâm thường khoảng 80-90%. Tuy
nhiên, trong quý một, diện tích đã cho thuê chủ yếu thuộc các tòa nhà hạng B với tổng
diện tích thực thuê hơn 10.000m2. Văn phòng hạng B sôi động hơn vì kinh tế khó khăn,
nhiều doanh nghiệp muốn cắt giảm chi phí và họ muốn chuyển sang tòa nhà khác có giá
rẻ hơn.
Tuy nhiên, ông Greg Ohan, giám đốc Dịch vụ Văn phòng CBRE Việt Nam cho
rằng, tỷ lệ lấp đầy của các văn phòng trong khu vực trung tâm sẽ cao vì nguồn cung
thấp. Trong năm nay sẽ chỉ có 2 tòa nhà văn phòng hạng A được hoàn thành. Tại các tòa
nhà mới ở khu vực xung quanh tỷ lệ lấp đầy cũng dần tăng lên nhờ giá chào thuê cạnh
tranh. Riêng các tòa nhà cũ và ở thứ hạng thấp hơn, tỷ lệ lấp đầy sẽ giảm xuống do có
nhiều khách hàng chuyển đi sang văn phòng mới hơn với giá ưu đãi.
Thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội và TP HCM thuộc dạng đắt đỏ nhất khu
vực Đông Nam Á. Thành phố Singapore trung bình khoảng trên 90 USD mỗi m2 một
tháng. Đài Bắc và Kuala Lumpur lần lượt đứng thứ 2 và 3 với mức giá thuê lần lượt là
55 và 45 USD. Tiếp đến là TP HCM và Hà Nội với mức giá trên 40 USD. Mức giá thuê
văn phòng ở Hà Nội cao do chi phí về xây dựng, đất dự án rất cao. Nếu chiến lược về
giá khả thi và thực hiện được tốt thì khả năng xâm nhập thị trường vẫn rất lớn, các nhà
đầu tư ngoại sẽ chọn để đặt địa điểm.
Hiện tại, chủ đầu tư hiểu rõ sự khó khăn của các doanh nghiệp, do vậy, chủ đầu tư
sẽ đưa ra các chính sách ưu đãi như giảm giá, ưu tiên thời gian làm nội thất dài hơn
Các chủ đầu tư có thể chia nhỏ văn phòng để nâng cấp lại và giảm giá thuê. Những tòa
nhà hạng A mới vào thị trường thường có giá chào thuê cao để xứng với chất lượng công
trình. Tuy nhiên đây chỉ là giá chào thuê, mức thuê thực hoàn toàn khác.
Chủ đầu tư sẽ ưu đãi về giá để lấp đầy văn phòng trước. Sau khoảng 2-3 năm, khi
hoạt động kinh doanh ổn định, doanh nghiệp cũng đã quen vị trí thì các chủ đầu tư sẽ
xem xét lại mức thuê.
Báo cáo về thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội từ 2008 - 2012 do CBRE

Việt Nam công bố ngày 12/12, chỉ ra sau 5 năm, số lượng tòa nhà văn phòng cho thuê
hạng A, B đã tăng từ 36 lên 65 tòa, trong đó phần lớn tập trung ở phía Tây.
Cùng với xu hướng tăng lên của các tòa nhà, diện tích thuê mới trung bình trong 5 năm
cũng không ngừng tăng, đạt 66.000m2, riêng 2 năm 2011 và 2012 đạt 100.000m2.
Nguyên nhân là do giá văn phòng tại nhiều khu vực, trong đó tiêu biểu là phía Tây đã
giảm khoảng 50%, tạo điều kiện cho một số tập đoàn, công ty đa quốc gia có điều kiện
thay đổi văn phòng rộng hơn.
Ở khu vực Cầu Giấy, nơi có rất nhiều công ty đang hoạt động thì khả năng xâm
nhập của văn phòng cho thuê và trung tâm thương mại mặc dù cạnh tranh gay gắt nhưng
vẫn có nhiều cơ hội bước vào thị trường này.
1.4.6 Kết luận về sự cần thiết phải đầu tư, thuận lợi và khó khăn
SVTH: Đặng Thị Huyền Trang – MSSV: 7073.54 – Lớp : 54KT2
17
Đồ án tốt nghiệp: Lập DAĐTXD tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại Constrexim Plaza

Tình hình trước mắt cho thấy nền kinh tế mới bắt đầu có dấu hiệu phục hồi, sau
một vài năm nữa có thể tăng trưởng lại và phát triển. Trong giai đoạn này, cần những
quyết định đầu tư mạnh dạn hơn từ phía các chủ đầu tư. Tận dụng những thuận lợi và
tìm cách tháo gỡ những khó khăn trước mắt để không dừng lại, tiếp tục phát triển, đón
trước thị trường. Những thuận lợi về địa điểm và chính sách hiện tại sẽ giúp ích rất nhiều
cho nhà đầu tư. Vượt qua được những khó khăn trước mắt về giá cả, về tìm kiếm khách
hàng sẽ làm cho chủ đầu tư thêm uy tín trên thị trường.
1.5 Mục tiêu đầu tư của dự án
Mục tiêu đầu tư dự án là khai thác được quỹ đất hiện có theo quy hoạch, đáp ứng
được nhu cầu phát triển khu đô thị mới, tạo ra kiến trúc cảnh quan trong khu vực, đáp
ứng được nhu cầu hạ tầng xây dựng cho khu vực và tạo thêm quỹ văn phòng làm việc,
góp phần đáp ứng nhu cầu của thị trường trong giai đoạn hiện nay, tạo thêm lợi ích cho
công ty trong lĩnh vực kinh doanh văn phòng cho thuê và kinh doanh thương mại.
Ngoài ra, việc hoàn thành dự án cũng đáp ứng được nhu cầu văn phòng cho chính
công ty, tạo điều kiện thuận lợi, thúc đẩy việc kinh doanh của công ty phát triển. Hơn

nữa, dự án cũng góp phần giải quyết được vấn đề lao động trong xã hội.
CHƯƠNG 2.HÌNH THỨC ĐẦU TƯ VÀ QUY MÔ CÔNG SUẤT
2.1 Phân tích lựa chọn hình thức đầu tư cho dự án
Hình thức đầu tư của dự án thường được phân loại theo các cách chủ yếu:
- Hình thức đầu tư theo xây dựng mới, cải tạo, mở rộng.
- Hình thức đầu tư theo loại hình quản lý và khai thác dự án.
- Hình thức đầu tư theo nguồn vốn thực hiện dự án.
Đối với dự án này lựa chọn hình thức đầu tư cụ thể như sau:
- Theo giác độ đầu tư xây dựng mới, cải tạo, mở rộng: dự án này là dự án xây dựng mới toàn
bộ bao gồm 2 hạng mục chính:
o Hạng mục 1: xây dựng mới – Tòa nhà văn phòng và trung tâm thương
mại CONSTREXIM PLAZA.
o Hạng mục 2: xây dựng mới – Hạ tầng kĩ thuật, tổng thể toàn khu đất
thuộc phạm vi dự án và các công trình phụ trợ.
- Theo giác độ loại hình quản lý khai thác dự án: chủ đầu tư là công ty cổ phần Constrexim số
1 trực tiếp thực hiện. Chủ đầu tư là đơn vị đã có nhiều năm kinh nghiệm và có đầy đủ năng
lực để thực hiện việc quản lý và khai thác dự án một cách hiệu quả.
- Theo giác độ nguồn vốn thực hiện dự án: căn cứ vào tình hình tài chính hiện tại của công ty
thì thành phần nguồn vốn để thực hiện dự án có cơ cấu như sau:
 Vốn chủ đầu tư: 30%
 Vốn huy động: 20%
 Vốn vay: 50%
2.2 Lựa chọn công suất của dự án
2.2.1 Các căn cứ lựa chọn công suất
SVTH: Đặng Thị Huyền Trang – MSSV: 7073.54 – Lớp : 54KT2
18
Đồ án tốt nghiệp: Lập DAĐTXD tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại Constrexim Plaza

- Căn cứ vào phương hướng, kế hoạch sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
- Căn cứ vào các kết quả điều tra thị trường mà doanh nghiệp có được.

- Căn cứ vào điều kiện kinh tế, tài chính của doanh nghiệp.
- Căn cứ vào điều kiện năng lực thực hiện, quản lý của doanh nghiệp.
- Căn cứ vào quy hoạch của địa phương.
- Căn cứ vào quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng.
- Căn cứ vào vị trí, quy mô của lô đất mà doanh nghiệp dự kiến khai thác.
2.2.2 Các phương án công suất và lựa chọn phương án thích hợp
Yêu cầu mà dự án đặt ra là tổng thể toàn khu có sân vườn, cây có bóng mát đan
xen tạo cảnh quan đẹp cho toàn khu vực và cải thiện môi trường không khí, đảm bảo tốt
điều kiện làm việc cũng như sinh hoạt của những người sử dụng.
Phương án thiết kế đưa ra là tận dụng tối đa diện tích lô đất kết hợp với hệ thống
đường giao thông nội bộ trên cơ sở tuân thủ các chỉ tiêu quy định khoảng lùi xây dựng,
đường giao thông xung quanh công trình để đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy.
Bên cạnh những đòi hỏi sự phù hợp về mặt bằng thì hình thức kiến trúc của các
công trình phải thể hiện tính hiện đại, tiên tiến. Hiện nay, ngoài nhu cầu nơi làm việc
phải rộng thì công trình còn cần phải đảm bảo chất lượng làm việc. Đó là một trong
những tiêu chí mà khách hàng rất quan tâm. Không gian văn phòng cần được thiết kế
hợp lí, hiện đại, linh hoạt đáp ứng yêu cầu làm việc theo phong cách hiện đại. Hơn nữa
còn cần phải có khả năng cải tạo nâng cấp tiện nghi. Có hệ thống công nghệ thông tin
hiện đại, hệ thống chiếu sáng và âm thanh đạt tiêu chuẩn.
Về quy mô của dự án:
- Tổng diện tích khu đất: 4.000 m2
- Diện tích xây dựng: 1.600 m2
- Mật độ xây dựng: 40%
- Tổng diện tích sàn: 21.009 m2
Trong đó: DT khối văn phòng: 16.252 m2
DT khu DV,TM: 4.757 m2
- Diện tích tầng hầm và gara: 7.160 m2
- Số tầng cao: 20 tầng
- Số tầng hầm: 2 tầng
- Hệ số sử dụng: 2,52 lần

- Diện tích sân, vườn, đường nội bộ: 2.400 m2
Về công năng chính của từng tầng được cụ thể hóa như sau:
 Tầng hầm 1 (cao 4,2m), diện tích 3.580m
2

- Tầng hầm là không gian để xe ô tô, xe đạp, xe máy và hệ thống các phòng kỹ thuật điều
hoà, điện, nước v.v
- Trong đó :
+ Diện tích để xe: 2.905m
2
+ Diện tích giao thông kỹ thuật: 675m
2
 Tầng hầm 2 ( cao 3,3m), diện tích 3.580m
2

- Tầng hầm là không gian để xe ô tô, xe đạp, xe máy v.v
SVTH: Đặng Thị Huyền Trang – MSSV: 7073.54 – Lớp : 54KT2
19
Đồ án tốt nghiệp: Lập DAĐTXD tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại Constrexim Plaza

- Trong đó :
+ Diện tích để xe: 3.257m
2
+ Diện tích giao thông: 323m
2
 Tầng 1: (cao 4,5m), diện tích 1.600m
2

- Bao gồm hệ thống các sảnh đón của khối văn phòng, sảnh và không gian dịch vụ thương
mại.

- Trong đó :
+ Sảnh văn phòng: 197m
2
+ Sảnh dịch vụ: 98m
2
+ Diện tích dịch vụ thương mại: 909m
2
+ Diện tích giao thông, phục vụ : 396m
2
 Tầng 2, 3: (cao 4,5m), diện tích khoảng 1.600m
2
mỗi tầng
- Toàn bộ diện tích dành cho trung tâm thương mại.
- Trong đó :
+ Diện tích văn phòng : 1283m
2
+ Diện tích giao thông, phục vụ : 277m
2
 Tầng 4-18: ( cao 3,3m), diện tích khoảng 970m
2
mỗi tầng
- Bao gồm sảnh tầng, hành lang phục vụ và toàn bộ diện tích khối văn phòng.
- Trong đó :
+ Diện tích dịch vụ thương mại: 810m
2
+ Diện tích giao thông, phục vụ : 160m
2
 Tầng 19, diện tích 1.076m
2
:

- Bao gồm sảnh, hành lang phụcvụ, phòng hội thảo và văn phòng.
+ Diện tích văn phòng: 428m
2
+ Diện tích phòng hội thảo : 492m
2
+ Diện tích giao thông, phục vụ : 156m
2
 Tầng 20, diện tích 667m
2
:
- Bao gồm sảnh, khối kỹ thuật phục vụ, không gian phục vụ giải khát.
+ Diện tích phục vụ giải khát và ăn nhẹ : 511m
2
+ Diện tích giao thông, phục vụ : 156m
2
 Tầng kỹ thuật & mái, diện tích 259m
2
:
- Bao gồm các phòng kỹ thuật điện, nước, điều hoà, thông gió, phòng kỹ thuật thang
máy, bể nước mái.
CHƯƠNG 3. LỰA CHỌN CÔNG NGHỆ VÀ KĨ THUẬT
III.1 Phân tích lựa chọn phương án (giải pháp) kĩ thuật, công nghệ của dự án
Các giải pháp kĩ thuật, công nghệ của dự án được lựa chọn phù hợp với loại hình
tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại. Việc phân tích, nghiên cứu lựa chọn tốt các
giải pháp này có liên quan rất lớn đến việc thu hút khách hàng và kinh doanh của dự án.
Do đó các giải pháp công nghệ được lựa chọn bao gồm 8 giải pháp:
SVTH: Đặng Thị Huyền Trang – MSSV: 7073.54 – Lớp : 54KT2
20
Đồ án tốt nghiệp: Lập DAĐTXD tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại Constrexim Plaza

III.2 Thuyết minh giải pháp công nghệ lựa chọn
III.2.1 Giải pháp vận chuyển
1. Cơ sở thiết kế giải pháp
- Thang máy được chọn lựa theo các tiêu chuẩn và quy phạm trong nước và nước ngoài:
TCVN 5744-1993. TCVN 5866-1995, TCVN 6395-1999; TCVN 6397-1999.
- Các tiêu chuẩn quốc tế ISO 9001, BS, IEC, JIS, ANSI vv
2. Giải pháp thiết kế
Căn cứ vào quy mô và công năng của tòa nhà ta bố trí các hệ thống thang máy
như sau:
 Số lượng
- Hệ thống thang máy phục vụ cho khu văn phòng khách sạn:
06 thang tải trọng 900kg, 20 điểm dừng
Với tốc độ chọn tối ưu là 90m/phút hay 1,5m/s.
- Hệ thống thang phục vụ cho trung tâm thương mại:
04 thang cuốn, công suất vận chuyển 6750 người/giờ, tốc độ 30m/phút, bề rộng bậc 1m.
01 thang chở hàng 3 điểm dừng, tải trọng 100kg.
 Các thiết bị an toàn, tiện nghi
Hệ thống điều khiển VVVF ( biến đổi điện áp và biến đổi tần số): là hệ thống điều
khiển hiện đại nhất nhờ đó mà tiết kiệm được 40% điện năng (công suất động cơ), chất
lượng tốt, dừng tầng chính xác, tạo cảm giác êm ái, dễ chịu, an toàn và tin cậy.
Điều chỉnh thời gian đóng cửa: Có thể điều chỉnh chỉnh thời gian đóng cửa
nhanh hay chậm để phù hợp với điều kiện chuyên chở sao cho hiệu quả nhất.
SVTH: Đặng Thị Huyền Trang – MSSV: 7073.54 – Lớp : 54KT2
21
Đồ án tốt nghiệp: Lập DAĐTXD tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại Constrexim Plaza

Hệ thống điện thoại nội bộ ( Interphone): Trong trường hợp có sự cố khẩn cấp
nào đó, nhờ có hệ thống điện thoại nội bộ (hai chiều) mà hành khách có thể liên lạc trực
tiếp với người trực thang máy.
Tự động ngắt đèn quạt : Để tiết kiệm điện và tăng tuổi thọ của đèn và quạt lắp

trong cabin, khi thang không hoạt động.
Nút đóng mở nhanh: Sử dụng những nút này trong trường hợp cần đóng, mở
nhanh trước khi của tự động đóng mở.
Nút giữ cửa: Sử dụng nút này để giữ mở cửa lâu hơn trong trường hợp cần thời
gian để người vào ra khỏi ca bin.
Hệ thống quá tải: Trường hợp người hoặc hàng hóa đưa vào trong cabin quá tải
trọng quy định thì hệ thống làm việc ngay. Chuông kêu, đèn quá tải sáng, của ca bin
không đóng và thang máy không chạy. Khi giảm tải đúng quy định thì thang hoạt động
bình thường mà không cần có một sự can thiệp kỹ thuật nào cả.
Hệ thống an toàn khi cabin vượt quá tốc độ cho phép : Dù bất kỳ nguyên nhân
nào dẫn đến cabin vượt quá tốc độ quy định 0,25%, thì cabin sẽ được hãm ngay trên ray
để đảm bảo an toàn cho khách hàng.
Đóng cửa an toàn : Khi cửa cabin đang đóng, nếu chạm nhẹ vào hành khách hay
sự cố mất điện. Hành khách có thể nhìn thấy nút gọi khẩn cấp để liên lạc ra ngoài bằng
hệ thống điện thoại nội bộ.
Hệ thống phát hiện chướng ngại vật: Cửa và đóng cửa an toàn giữa 2 cánh cửa ca
bin có các cảm biến cơ và quay điện tử để phát hiện người hoặc chướng ngại vật xuất
hiện giữa 2 cánh khi đóng cửa để điều khiển thang mở cửa cho người và hàng hoá ra
vào.
Trang bị chiếu sáng trong ca bin: Các đèn huỳnh quang và đèn chiếu sáng sợi đốt
đảm bảo độ rọi 250 Lux khi cửa ca bin mở.
Hệ thống đèn chiếu sáng sự cố: Trong hệ thống này có trang bị đèn chiếu sáng sự
cố. Hệ thống đèn này hoạt động khi có sự cố điện lưới bị mất, chiếu sáng để hành khách
có thể quan sát đường để thoát ra ngoài
Chuông báo tầng: Khi cabin chuẩn bị chuyển động hoặc sắp dừng thì xuất hiện
những tiếng chuôn nhẹ nhàng êm ái để nhắc nhở hành khách chuẩn bị chuyển sang một
trạng thái khác.
Công tắc chạy – dừng (RUN – STOP ): đặt ở bảng gọi tầng dưới cùng: dùng chìa
khóa chuyên dùng thì đưa công tắc về vị trí dừng (stop), trong trường hợp có hỏa hoạn,
hoặc cần đưa cabin về ngay tầng dưới cùng để đón khách và đặc biệt khi người vận hành

cần tắt máy ra về mà sơ xuất không để ý có người trong cabin hay không. Cabin về ngay
tầng dưới cùng và tự động mở cửa giải phóng hành khách ra ngoài. Nếu tiếp tục cho
thang hoạt động thì dùng chìa khóa đưa công tắc về vị trí chạy (Run).
III.2.2 Giải pháp về điện
1. Cơ sở thiết kế giải pháp
 Các tiêu chuẩn, quy phạm thiết kế:
SVTH: Đặng Thị Huyền Trang – MSSV: 7073.54 – Lớp : 54KT2
22
Đồ án tốt nghiệp: Lập DAĐTXD tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại Constrexim Plaza

- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam 1997 - Tập I-II-III.
- Quy chuẩn xây dựng VN 09: 2005 - Các công trình sử dụng năng lượng có hiệu quả.
- Quy chuẩn xây dựng VN 05: 2008 - Nhà ở và công trình công cộng an toàn tính mạng và
sức khỏe.
- Quy chuẩn kĩ thuật quốc gia về an toàn điện – QCVN01: 2008/BCT.
- Quy phạm trang bị điện 18-21: 2006.
- TCXD 16: 1986 – Chiếu sáng nhân tạo trong công trình dân dụng.
- TCXD 25: 1991 – Đặt đường dẫn điện trong nhà ở và công trình công cộng.
- TCXD 27: 1991 – Đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công cộng.
- TCXD 333: 2005 – Chiếu sáng nhân tạo bên ngoài các công trình công cộng và kĩ thuật
hạ tầng đô thị.
- TCXD 46: 1984 – Chống sét cho các công trình xây dựng.
- TCVN 4756: 1989 – Quy phạm nối đất và nối không các thiết bị điện.
- NFC – 17 – 102 - Tiêu chuẩn chống sét của cộng hòa Pháp.
 Bản thiết kế sơ bộ phần kiến trúc của công trình.
2. Các giải pháp kĩ thuật
A. Hệ thống cung cấp điện
a.1 Công suất điện tính toán
- Căn cứ theo mặt bằng bố trí các thiết bị điện, các thiết bị đã lựa chọn sơ bộ
trong thiết kế có tính đến dự phòng phát triển sau này, căn cứ đến nhu cầu dùng điện của

các thiết bị có tính đến hệ số đồng thời của các thiết bị.
- Căn cứ vào các chỉ tiêu cấp điện sơ bộ :
Trong công trình dự kiến chia làm 2 nhóm phụ tải:
- Phụ tải ưu tiên: lấy điện từ máy biến áp và máy phát điện dự phòng.
- Phụ tải không ưu tiên, lấy điện từ các nguồn không ưu tiên từ các máy biến
áp.
Từ các cơ sở trên, công suất điện của công trình được xác định như sau:
Bảng: Bảng tính toán phụ tải toàn công trình
S
T
T
Nơi dùng điện
Diện
tích
(m2)
Công suất
đơn vị
( W/m2)
Công
suất đặt
(kW)
Hệ số
yêu cầu
Kn
Tổng công
suất tính
toán (kW)
1 Tầng hầm 2
- Chiếu sáng
3.580 5 17,9 0,8 14,32

2 Tầng hầm 1
- Chiếu sáng
3.580 5 17,9 0,8 14,32
3 Tầng 1(trung tâm
thương mại)
- Chiếu sáng
- Ổ cắm điện
1.600
10
15
16
24
1
0,7
16,00
16,80
4 Tầng 2( trung tâm
thương mại)
- Chiếu sáng 1.555 10 15,55 1 15,55
SVTH: Đặng Thị Huyền Trang – MSSV: 7073.54 – Lớp : 54KT2
23
Đồ án tốt nghiệp: Lập DAĐTXD tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại Constrexim Plaza

- Ổ cắm điện 15 23,325 0,7 16,33
5 Tầng 3(trung tâm
thương mại)
- Chiếu sáng
- Ổ cắm điện
1.934 10
15

19,34
38,68
1
0,7
16,02
16,82
6 Tầng 4-5 (văn phòng)
- Chiếu sáng
- Ổ cắm điện
1.934 10
20
19,34
38,68
1
0,7
19,34
27,08
7 Tầng 6-16(văn phòng)
- Chiếu sáng
- Ổ cắm điện
10.659 10
20
106,59
213,18
1
0,7
106,59
149,23
8 Tầng 17-19(văn phòng)
- Chiếu sáng

- Ổ cắm điện
2.874 10
20
28,74
57,48
1
0,7
28,74
40,24
9 Tầng 20(văn phòng):
- Chiếu sáng
- Ổ cắm điện
1.076 10
20
10,76
21,52
1
0,7
10,76
15,06
10 Thang máy (6 thang) 6x15=90 0,75 67,50
11 Thang nâng cuộn (4
thang)
40 0,75 30,00
12 Bơm nước sinh hoạt 2x7,5=15 1 15,00
13 Quạt tăng áp cầu thang 2x10=20 0,75 15,00
14 Bơm nước chữa cháy 45,00
15 Cấp điện điều hòa thông
gió
1500

Tổng cộng Ptt1= 2195,69
- Công suất tính toán của trạm biến áp là: Ptt
- Công suất tính toán tổng của công trình là: Ptt
1
= 2195,69kW
- Hệ số cosφ tính toán toàn công trình sau bù là: cosφ =0.9
- Hệ số phát triển công trình sau là: Kpt =1.25
- Hệ số đồng thời toàn công trình là: Kđt =0.75
 Ptt trạm = Ptt tổng*Kđt*Kpt = 2195,69*0.75*1,25 = 2058 kW
a.2 Nguồn điện
Với công suất tính toán trạm như trên dự kiến trạm biến áp đặt 2 máy công suất
như sau: áp dụng công thức: S (KVA) =P(kW)/cos φ
Stt trạm =Ptt trạm/cosφ = 2058/0.9=2287 KVA.
Dự kiến: S=S1+S2=2x1250KVA=2500KVA để cung cấp điện cho toàn công trình
+ Máy 1 sẽ cấp điện cho hệ thống phụ tải ưu tiên và 1 phần phụ tải điều hoà
S1= 1250KVA
SVTH: Đặng Thị Huyền Trang – MSSV: 7073.54 – Lớp : 54KT2
24
Đồ án tốt nghiệp: Lập DAĐTXD tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại Constrexim Plaza

+ Máy 2 sẽ cấp điện cho hệ thống điều hoà không khí
S2 = 1250 KVA
- Bên cạnh việc cấp nguồn từ trạm biến áp trong công trình còn đặt 1 máy phát
dự phòng chạy DIEZEL để cấp điện cho những phụ tải quan trọng không cho phép mất
điện đó là phụ tải chiếu sáng: tầng hầm, khu thưong mại, khu văn phòng, cấp điện thang
máy, quạt tăng áp cầu thang bộ, chiếu sáng khu hành lang chung các tầng khu vực kỹ
thuật, bơm nước sinh hoạt và chữa cháy, nhu cầu cụ thể mỗi nhà được tính toán như sau:
Tổng công suất ưu tiên cấp điện cho công trình là: P
ưt
= 695,69kW

với hệ cosφ =0,9, hệ số đồng thời là: Kđt =0,75
Ptt=695,69*0,75=521,77kW
Stt=695,69*0,75/0.9=579,74KVA
Với công suất trên chọn máy phát điện dự phòng có công suất liên tục
S=750KVA, tần số 50HZ, 3 pha điện áp ra 380/220V có bộ tự động chuyển đổi nguồn
ATS 1250A.
a.3 Lưới cung cấp và phân phối điện
Trong phòng kĩ thuật điện của tầng hầm 1 bố trí 2 tủ điện tổng TĐT 1 và TĐT 2
để cấp điện đến các tủ điện các tầng của công trình. Các lộ ra từ tủ điện tổng cấp đến các
tủ điện tầng bằng các tuyến cáp lõi đồng cách điện XLPE/PVC, được cố định vào thang
cáp theo trục đứng trong hộp kỹ thuật. Hộp kỹ thuật điện được bố trí ở khu vực trung
tâm của khối nhà, có cánh cửa mở ra phía ngoài và có khoá bảo vệ để tiện cho việc quản
lý, vận hành và sửa chữa sau này. Tủ điện tầng và công tơ của các đơn vị thuê văn phòng
đặt trong tủ được lắp tập trung tại hộp kỹ thuật của từng tầng.
Dây dẫn từ công tơ đến các tủ điện của từng tủ phân phối cho các đơn vị thuê
dùng cáp lõi đồng, cách điện PVC, đi vào phòng được chạy theo máng cáp trên trần giả
dọc hành lang tầng.
Khu thương mại tủ điện bố trí trong phòng kĩ thuật.
Khu văn phòng tủ điện bố trí trong phòng phục vụ của mỗi khu.
Tại mỗi khu vực văn phòng, dịch vụ công cộng hoặc tại mỗi căn hộ đều được bố
trí 1 tủ phân phối điện, trong đó lắp các áptômát để cấp điện và bảo vệ riêng cho từng
loại phụ tải như: chiếu sáng, ổ cắm điện, điều hoà nhiệt độ, v.v,
B. Hệ thống điện chiếu sáng công trình
b.1 Hệ thống điện chiếu sáng bên trong công trình
Hệ thống chiếu sáng trong nhà được thiết kế theo tiêu chuẩn chiếu sáng nhân tạo
trong công trình dân dụng (TCXD 16:1986), chiếu sáng trong các phòng làm việc,
phòng họp, tầng hầm để xe… dùng đèn huỳnh quang; chiếu sáng hành lang, sảnh dùng
đèn downlight φ200mm, bóng compact, chiếu sáng các khu vực phụ trợ như: cầu thang,
SVTH: Đặng Thị Huyền Trang – MSSV: 7073.54 – Lớp : 54KT2
25

Đồ án tốt nghiệp: Lập DAĐTXD tòa nhà văn phòng và trung tâm thương mại Constrexim Plaza

gara, kho, khu WC, v.v chủ yếu dùng đèn sợi đốt hoặc đèn ốp trần bóng huỳnh quang
đảm bảo độ rọi tối thiểu tại các khu vực như sau:
- Phòng làm việc: 300 lux
- Phòng họp, hội trường: 150 lux
- Khu thương mại: 300 lux
- Phòng kỹ thuật, phòng bơm: 100 lux
- Hành lang, cầu thang, khu WC, kho, gara: 100 lux
Các đèn báo lối ra (EXIT) sẽ được bố trí tại tất cả các lối đi lại và lối ra vào chính
như: sảnh, hành lang, cầu thang và một số khu vực công cộng khác. Đèn chiếu sáng
chiếu nghỉ các cầu thang thoát nạn được điều khiển tập trung tại tủ điện của các phòng
trực của khối nhà.
b.2 Hệ thống điện chiếu sáng bên ngoài công trình
Chiếu sáng ngoài nhà sử dụng các loại đèn chiếu sáng sân vườn, nhằm đảm bảo
ánh sáng cho giao thông và bảo vệ bên ngoài công trình. Các loại đèn được dùng như
đèn đường, bóng thuỷ ngân cao áp, lắp trên cột thép bát giác, đèn cây, đèn nấm tuỳ theo
cảnh quan nơi lắp đặt. Hệ thống chiếu sáng ngoài nhà được vận hành tự động hoặc bằng
tay. Tủ điều khiển hệ thống chiếu sáng ngoài nhà được đặt tại phòng thường trực, do các
nhân viên bảo vệ vận hành.
C. Hệ thống chống sét và nối đất
c.1 Hệ thống chống sét
Chống sét cho công trình sử dụng loại đầu kim thu sét loại phát tia tiên đạo sớm,
có bán kính bảo vệ R=128m (cấp bảo vệ III); dây dẫn sét dùng cáp đồng mềm 70mm2
để nối xuống hệ thống nối đất. Hệ thống nối đất bao gồm các cụm cọc nối đất bằng thép
φ18 dài 2,50m mạ đồng dây nối đất dùng thanh đồng dẹt (25x3)mm2. Điện trở nối đất
của hệ thống chống sét sẽ được thiết kế bảo đảm ≤ 10 ôm. Trong trường hợp nếu điện trở
suất của đất quá lớn, khó đảm bảo được giá trị điện trở nêu trên thì có thể sử dụng hoá
chất (GEM) làm giảm điện trở suất của đất, để đạt được giá trị điện trở nối đất theo yêu
cầu.

c.2 Hệ thống nối đất
Hệ thống nối đất an toàn cho thiết bị được thực hiện độc lập với hệ thống nối đất
chống sét. Điện trở của hệ thống nối đất an toàn sẽ được thiết kế bảo đảm ≤ 4 ôm. Hệ
thống nối đất này được dùng chung với hệ thống nối đất an toàn của trạm biến áp. Sử
dụng dây đồng dẹt (25x3)mm chạy theo tuyến cáp chính làm dây nối đất chung. Tất cả
các kết cấu kim loại của các thiết bị dùng điện như: khung tủ điện các tầng, bảng điện,
vỏ động cơ máy bơm, động cơ thang máy, máy điều hoà nhiệt độ, bình đun nước nóng,
v.v đều được nối vào dây nối đất này và nối về hệ thống nối đất an toàn chung của
trạm biến áp. Hệ thống nối đất này được thiết kế cùng với trạm biến áp.
D. Quy cách của các thiết bị và vật liệu
SVTH: Đặng Thị Huyền Trang – MSSV: 7073.54 – Lớp : 54KT2