Tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH
***** *****

NGUYN TH THÚY HNG




TÍN DNG BT NG SN
TI CÁC NGÂN HÀNG
THNG MI VIT NAM



LUN VN THC S KINH T




THÀNH PH H CHÍ MINH - NM 2010


B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH
***** *****

NGUYN TH THÚY HNG

TÍN DNG BT NG SN TI CÁC
NGÂN HÀNG THNG MI VIT NAM


CHUYÊN NGÀNH : KINH T TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG.
MÃ S : 60.31.12


LUN VN THC S KINH T
NGI HNG DN KHOA HC: TS. LÊ TH LANH




THÀNH PH H CHÍ MINH - NM 2010
i

LI CAM OAN

Tôi xin cam đoan lun vn này là do chính bn thân tôi nghiên cu và thc
hin vi s hng dn ca Tin s Lê Th Lanh. Các thông tin và s liu đc s
dng trong lun vn đc trích dn đy đ ngun tài liu ti danh mc tài liu tham
kho là hoàn toàn trung thc.

TP.H Chí Minh, tháng 10 nm 2010.

Nguyn Th Thúy Hng
Hc viên cao hc khóa 16
Chuyên ngành: Kinh t - Tài chính – Ngân hàng.
Trng i hc Kinh t
TP.H Chí Minh.








ii

LI CM N

Tín dng bt đng sn là hot đng đem li hiu qu cao trong hot đng chung
ca Ngân hàng, đem li hiu qu cho các ch th kinh t, góp phn phát trin xã hi
nu đc đu t cht lng và hiu qu. Vi nhng bin đng ca nn kinh t nói
chung và th trng bt đng sn nói riêng, cùng nhng chính sách ca Nhà nc trc
tip đn lnh vc bt đng sn và tín dng bt đng sn đã đy nhiu d án, phng án
vào tình cnh “tin thoái lng nan”, các ch đu t có kh nng mt vn, các doanh
nghip có th dn đn phá sn, các Ngân hàng lâm vào tình trng mt thanh
khon, hiu qu ca nhng khon đu t tín dng Bt đng sn không đt, không
nhng không đóng góp cho s phát trin chung ca xã hi mà còn to ra nhng h ly
khó lng.
Là ngi tham gia và chng kin nhng thành tu mà tín dng bt đng sn đã
đóng góp, cng nh nhng khó khn đang din ra đi vi tín dng bt đng sn nói

riêng và hot đng ca các Ngân hàng, s phát trin ca th trng bt đng sn nói
chung, tác gi quyt đnh tìm hiu, nghiên cu và đa ra mt s gii pháp đ có th
nâng cao hiu qu cho các Ngân hàng trong quá trình cp phát tín dng bt đng sn.
 tài đã đc hoàn thành vi s hng dn tn tình ca Tin s Lê Th Lanh, cùng
vi s h tr ca các anh ch đng nghip, ban lãnh đo c quan, đã to điu kin và
thi gian đ tác gi có điu kin thc hin tt nht.
Qua đây, cho phép tác gi gi li cm n sâu sc đn T.S Lê Th Lanh, ngi
thy đã có nhng hng dn và ch bo tn tình, ban lãnh đo và các đng nghip ti
Ngân hàng thng mi c phn Sài Gòn đã to điu kin và thi gian cho tác gi hoàn
tt đ tài. Kính gi đn li chúc sc khe và thành công.

TP.H Chí Minh, tháng 10 nm 2010.
Hc viên: Nguyn Th Thúy Hng
iii

MC LC

DANH MC CÁC KÝ HIU, CH VIT TT.
DANH MC CÁC HÌNH V, BNG BIU.
LI M U

CHNG 1. TÍN DNG BT NG SN VÀ CHT LNG TÍN DNG
BT NG SN TI CÁC NGÂN HÀNG THNG MI VIT NAM 1
1.1.Tng quan v Tín dng Bt đng sn. 1
1.1.1.Bt đng sn và Th trng Bt đng sn. 1
1.1.1.1.Bt đng sn. 1
1.1.1.2.Các yu t nh hng đn giá tr Bt đng sn. 2
1.1.1.3.Th trng Bt đng sn. 3
1.1.2.Tín dng Bt đng sn ti các Ngân hàng thng mi Vit Nam. 5
1.1.2.1.Khái nim tín dng Bt đng sn. 5

1.1.2.2.Vai trò ca Tín dng Bt đng sn. 6
1.1.2.3.Qui trình thc hin tín dng Bt đng sn ti các Ngân hàng thng mi Vit
Nam. 6
1.2.Cht lng tín dng và hiu qu Tín dng Bt đng sn ti các Ngân hàng thng
mi Vit Nam. 10
1.2.1.Cht lng tín dng. 10
1.2.1.1.Khái nim. 10
1.2.1.2.Ý ngh ca vic nâng cao cht lng ca hot đng Tín dng ngân hàng trong
thi k hi nhp kinh t. 10
1.2.2.Hiu qu Tín dng Bt đng sn. 12
1.2.3.Các nhân t nh hng đn cht lng và hiu qu tín dng Bt đng sn. 15
1.2.3.1.Môi trng kinh t và môi trng pháp lý. 15
1.2.3.2.Nng lc s dng vn và kh nng hot đng ca khách hàng. 15
1.2.3.3.T các chính sách và quá trình thc hin ca các Ngân hàng. 16
iv

1.3.Kinh nghim t sau cuc khng hong cho vay cm c Bt đng sn di chun
ti M và các nc trong khu vc – Bài hc cho các NHTM Vit Nam. 17
1.3.1.Khng hong tài chính tín dng Hoa K và các nc trong khu vc. 17
1.3.1.1.Khng hong tài chính - tín dng bt đng sn ti Hoa K. 17
1.3.1.2.Khng hong tài chính tín dng ti Thái Lan. 17
1.3.1.3.Khng hong tài chính tín dng ti Singapor. 18
1.3.1.4.Th trng tài chính tín dng ti Trung Quc. 18
1.3.2.Bài hc kinh nghim cho các Ngân hàng thng mi Vit Nam. 20
1.3.2.1.Hoàn thin các chính sách đi vi Tín dng Bt đng sn. 20
1.3.2.2.m bo tuân th chính sách, qui đnh trong cho vay. 21
1.3.2.3.Nâng cao qun tr ri ro trong hot đng tín dng Bt đng sn. 21
CHNG 2.THC TRNG TH TRNG BT NG SN VÀ TÍN DNG
BT NG SN TI CÁC NGÂN HÀNG THNG MI VIT NAM THI
GIAN T NM 2005 N NM 2009 24

2.1.Thc trng Th trng Bt đng sn. 24
2.1.1.Tình hình kinh t Vit Nam. 24
2.1.2.Thc trng Th trng Bt đng sn. 25
2.1.2.1.S phát trin và nhng bin đng ca Th trng Bt đng sn. 25
2.1.2.2.Tác đng chung t nhng din bin ca Th trng Bt đng sn. 25
2.1.2.3.Hu qu ca Th trng Bt đng sn đóng bng. 28
2.2.Các c ch, chính sách đi vi Tín dng Bt đng sn. 29
2.2.1.Các chính sách v mô. 29
2.2.1.1.Các chính sách ca Ngân hàng Nhà nc. 29
2.2.1.2.Các chính sách ca các ban ngành liên quan. 29
2.2.2.Các chính sách vi mô ca các Ngân hàng thng mi. 31
2.2.2.1.Theo đi tng đc cp tín dng. 31
2.2.2.2.Theo hàng hóa đc tài tr. 31
2.2.2.3.Theo loi Tài sn đm bo. 32
2.2.2.4.Theo loi tin cp tín dng. 32
v

2.2.2.5.Theo thi gian tài tr. 32
2.2.2.6.Theo ngun s dng tài tr. 33
2.3.Thc trng Tín dng Bt đng sn ti các NHTM Vit Nam. 33
2.3.1.Thc trng tín dng Bt đng sn. 33
2.3.1.1.Tình hình huy đng. 33
2.3.1.2.Tình hình cho cho vay. 35
2.3.2.Cht lng và Hiu qu ca Tín dng Bt đng sn. 43
2.3.2.1.N có vn đ đang ngày mt tng lên ti các Ngân hàng. 43
2.3.2.2.Cht lng và Hiu qu ca Tín dng Bt đng sn. 46
2.4.Mt đt đc và nhng hn ch trong Tín dng Bt đng sn ti các NHTM Vit
Nam. 49
2.4.1.Nhng đóng góp ca Tín dng Bt đng sn 49
2.4.1.1.i vi nn kinh t. 49

2.4.1.2.i vi các Thành phn kinh t 49
2.4.2.Nhng hn ch trong quá trình thc hin. 49
2.4.2.1.Cha đ ngun nhân lc thc hin. 50
2.4.2.2.Chính sách, qui trình cha hoàn thin. 50
2.4.2.3.Cha phát huy vai trò ca khi Qun tr ri ro. 50
2.4.2.4.m bo tính dng cha cht ch. 51
2.4.2.5.Bt cp trong thc hin đnh giá Tài sn đm bo. 51
2.4.2.6.Công ngh qun lý cha đáp ng đc nhu cu phát trin. 52
2.4.2.7.Huy đng còn nhiu bt cp. 53
2.4.2.8.Cha đóng tròn vai trò ca nhà cung ng vn. 53
2.5.Nguyên nhân ca nhng tn ti trong Tín dng Bt đng sn ti các NHTM Vit
Nam. 54
2.5.1.Nguyên nhân khách quan. 54
2.5.1.1.S bin đng ca tình hình th gii và khu vc. 54
2.5.1.2.T c ch, chính sách ca Nhà nc. 55
vi

2.5.2.Nguyên nhân ch quan. 55
2.5.2.1.T khách hàng – các ch th đc tài tr. 55
2.5.2.2.T bn thân các Ngân hàng thng mi. 57
CHNG 3.GII PHÁP NÂNG CAO CHT LNG VÀ HIU QU TÍN DNG
BT NG SN TI CÁC NGÂN HÀNG THNG MI VIT NAM. 61
3.1.nh hng phát trin ca các Ngân hàng thng mi Vit Nam. 61
3.1.1.nh hng chung. 61
3.1.2.nh hng đi vi Tín dng Bt đng sn. 62
3.2.Gii pháp nâng cao cht lng và hiu qu Tín dng Bt đng sn ti các Ngân
hàng thng mi Vit Nam. 63
3.2.1.Các gii pháp v mô. 63
3.2.1.1.Hoàn thin c ch, chính sách cho TT BS phát trin hiu qu. 63
3.2.1.2.Hoàn thin các chính sách đi vi các Ngân hàng thng mi. 66

3.2.2.Các gii pháp vi mô ca các Ngân hàng thng mi. 67
3.2.2.1.Hoàn thin qui trình, qui ch cp tín dng. 67
3.2.2.2.Lp chin lc đu t và phát trin d n Bt đng sn. 69
3.2.2.3.m bo ngun và kh nng thanh khon. 70
3.2.2.4.Thành lp Công ty qun lý và khai thác bt đng sn. 72
3.2.2.5.To lp và khai thác ngun d liu v th trng bt đng sn và Tín dng Bt
đng sn. 73
3.2.2.6.Liên kt vi các Qu phát trin BS và các công ty chuyên v BS. 74
3.2.2.7.Phát trin ngun nhân lc. 74
3.2.2.8.u t phát trin h thng công ngh hin đi. 75
3.2.2.9.Nâng cao hiu qu hot đng ca khi Qun tr ri ro. 75
3.2.3.Các gii pháp h tr. 76
3.2.3.1.NHNN cn gi vai trò là đnh hng phát trin cho NHTM. 76
3.2.3.2.Thúc đy các t chc đánh giá, xp loi doanh nghip và cung cp các thông
tin tài chính hình thành và phát trin. 76
vii

3.2.3.3.Hoàn thin nhng qui đnh v cp giy phép tham gia hot đng Bt đng sn.
77
3.2.3.4.Nâng cao vai trò ca Hip hi Ngân hàng và Bt đng sn. 78
3.2.3.5.Nâng cao vai trò và kh nng thc hin ca các thành phn kinh t. 78

KT LUN CHUNG.
TÀI LIU THAM KHO.
viii

DANH MC CÁC KÝ HIU, CH VIT TT


- BS: Bt đng sn.

- TDBS: Tín dng Bt đng sn.
- TSB: Tài sn đm bo.
- NHTM, ngân hàng: Ngân hàng thng mi.
- NHNN: Ngân hàng Nhà nc
- TCTD: T chc tín dng.
- HQT: Hi đng qun tr
- TT1: Th trng 1
- UBND: y ban nhân dân.
- CBRE: CB Richard Ellis, công ty bt đng sn hàng đu th gii ca M.
ix

DANH MC HÌNH NH

Hình 1.1. S đ Qui trình tín dng 7

DANH MC CÁC BNG, BIU


Bng 2.1. Tình hình huy đng vn ti 1 s NHTM (2005 – 2009) 34
Bng 2.2. Vn huy đng t TT1 và Vn điu l ti 1 s NHTM (2005 -2009) 34
Bng 2.3. D n cho vay và D n BS ti 1 s NHTM (2005 -2009) 36
Biu 2.1. So sánh Tng d n và Ngun huy đng qua các nm ca ICB 36
Biu 2.2. So sánh Tng d n và ngun huy đng qua các nm ca SACB 37
Biu 2.3. So sánh Tng d n và Ngun huy đng qua các nm ca TCB 37
Biu 2.4. So sánh Tng d n và Ngun huy đng qua các nm ca OCB 38
Bng 2.4. T l tng trng D n BS ti 1 s NHTM (2005 -2009) 39
Biu 2.5. Tc đ tng trng TDBS ti 1 s NHTM (2005-2009) 40
Bng 2.5. D n Ngành ngh kinh t “Hot đng Phc v cá nhân và cng đng”
ti 1 s NHTM (2005 -2009) 40
Bng 2.6. T l tng trng d n Ngành ngh kinh t “Hot đng Phc v cá

nhân và cng đng” ti 1 s NHTM (2005 -2009) 41
Biu 2.6. Tc đ tng trng D n ngành ngh kt “Hot đng phc v cá nhân
và cng đng” ca 1 s NHTM (2005-2008) 42
Bng 2.7. T trng d n trung dài hn ti 1 s NHTM (2005-2009) 42
Bng 2.8. D n không đ tiêu chun ti 1 s NHTM (2005-2009) 43
Bng 2.9. T trng D n không đ tiêu chun trên Tng d n 43
ti 1 s NHTM ( 2005-2009) 43
Bng 2.10.T l tng D n không đ tiêu chun ti 1 s NHTM ( 2005-2009) 44
Bng 2.11.H s chênh lch lãi ròng ti 1 s NHTM (2005 -2009) 44
Bng 2.12. H s N có kh nng mt vn trên Tng d n
ti 1 s NHTM (2005 -2009) 45

x

LI M U

Ü TÍNH CP THIT CA  TÀI.
S phát trin nóng ca th trng BS, cùng vi nhng điu kin “d dãi” trong
quá trình cp phát TDBS đã to nên cuc khng hong kinh t - tài chính ti M, làm
chao đo th trng tài chính th gii và to nguy c ln cho s phát trin ca nn kinh
t các nc. Thông qua cuc khng hong đã cho thy, vai trò và tm nh hng ca
th trng BS đi vi nn kinh t là rt ln.
Ti Vit Nam hin nay, hot đng cho vay ca các ngân hàng phn ln là cho
vay có bo đm bng tài sn, trong đó tài sn là BS chim đa s vì đc đa vào
danh sách các tài sn u tiên, tt c nhng tác đng ca th trng BS tng hoc
gim đu nh hng trc tip đn hot đng cho vay, đc bit là các khon tài tr BS
khi tài sn đm bo cng chính là hàng hóa, đi tng đc tài tr. Quá trình thc hin
d án, phng án s nh hng trc tip đn tính pháp lý và giá tr đm bo khon
vay. S bin đng ca th trng BS, ca hot đng tín dng ti các Ngân hàng, đc
bit là TDBS trong thi gian qua đã cho thy, ri ro và nhng h ly t các khon tài

tr kém cht lng tht khó lng. Phi chng chúng ta m ca, hc tp và cng đi
theo li mòn suy thoái ca các nc? Và ri chúng ta s mt bao nhiêu nm đ khc
phc nhng hu qu do nhng yu kém trong quá trình thc hin, trong x lý phát
sinh? Nhng ánh mt thiu thin cm, nhng quan nim không đng lòng v TDBS
ngày mt tng cao. Phi chng tt c nhng khng hong, nhng tn ti và nhng tiêu
cc đu do TDBS đem li? Phi chng s phát trin ca th trng BS và s “l
đà” trong vic tài tr cho BS là nhng nguyên nhân đa nn kinh t đi vào trì tr?
Vi quá trình làm vic ti Ngân hàng, là ngi trc tip tham gia thc hin tài
tr tín dng, chng kin nhng thng trm t th trng BS và hot đng ca các
Ngân hàng, vic nghiên cu hot đng tài tr tín dng đi vi lnh vc BS ca các
ngân hàng tr thành mt yêu cu cn thit cho s phát trin ca th trng BS và
hiu qu ca hot đng ngân hàng, t đó to nên s gia tng li ích v mt kinh t, góp
phn phát trin xã hi.
xi

Vi nhng lý do trên, tác gi quyt đnh chn đ tài “ Tín dng bt đng sn
ti các ngân hàng thng mi Vit Nam” đ nghiên cu và thc hin.

Ü MC TIÊU NGHIÊN CU.
Tp trung nghiên cu nhng tn ti, vng mc và khó khn trong hot đng
TDBS ti các NHTM Vit Nam trong mi quan h và nh hng ca th trng
BS, nhng chính sách ca Nhà nc và nn kinh t, t đó đa ra các gii pháp cho
các vn đ đc nêu nhm nâng cao hiu qu TDBS ti các ngân hàng thng mi,
góp phn n đnh và phát trin kinh t, th hin theo 2 ni dung chính:
- Nâng cao cht lng và hiu qu hot đng TDBS đi đôi vi vic hn ch
và phòng nga ri ro trong hot đng ca các Ngân hàng thng mi.
- Nâng cao hiu qu quá trình s dng vn t nhng khon TDBS cho các
thành phn kinh t, là tin đ phát trin th trng BS đúng vi vai trò và chc nng
trong mi quan h tng th, góp phn n đnh và phát trin kinh t - xã hi.

Ü I TNG VÀ PHM VI NGHIÊN CU.
Th trng BS chu s chi phi ca nhiu yu t chính tr, kinh t, vn hóa, xã
hi trong đó các chính sách pháp lut, các chính sách kinh t, các chính sách xã hi là
nhng yu t tác đng mnh nht. Vì vy, vic nghiên cu TDBS ti các ngân hàng
thng mi không khi liên quan đn nhng vn đ nêu trên. Tuy nhiên, trong phm vi
nghiên cu ca đ tài, ch gii hn :
- i tng nghiên cu: Nhng din bin ca th trng BS trong thi gian
qua và hot đng TDBS ti các Ngân hàng thng mi Vit Nam.
- Thi gian: S liu nghiên cu và tìm hiu trong khong thi gian t nm
2005 đn ht nm 2009.
Ü PHNG PHÁP NGHIÊN CU
Thc hin theo: phng pháp nghiên cu lch s; phng pháp phân tích, tng
hp; phng pháp nghiên cu đnh lng, đnh tính; và phng pháp nghiên cu tham
kho ý kin các chuyên gia trong lnh vc BS, ngân hàng.

xii

Ü TÍNH THC TIN CA  TÀI NGHIÊN CU.
Hot đng tín dng là mt trong các hot đng ch yu ca Ngân hàng. Trong
đó, tín dng BS luôn chim t trng cao và tng trng qua các nm theo s phát
trin và nhu cu ca xã hi, là hot đng góp phn tng trng d n, tng li nhun
cho hot đng Ngân hàng, cng là hot đng có nhng nh hng tích cc đi vi
hot đng Ngân hàng nói riêng và s phát trin ca xã hi nói chung nu đc đu t
cht lng và hiu qu. Nhng cng là hot đng mang li nhiu tiêu cc nu thc
hin không đúng vai trò, chc nng ca tín dng.
T nhng nh hng ca nn kinh t th gii và khu vc, sau nhng nh hng
tích cc là nhng nh hng tiêu cc.  n đnh và phát trin xã hi, Nhà nc đa
ra nhng chính sách nhm qun lý và điu chnh các ngành ngh phát trin trong
khuân kh. Tuy nhiên, nhng chính sách đã ít nhiu tác đng đn th trng BS, tác
đng trc tip và gián tip đn hot đng tín dng ti các Ngân hàng, đ sau nhng

đóng góp tích cc t TDBS đem li là nhng “ánh nhìn” ái ngi, thiu thin cm v
TDBS.
Qua quá trình công tác trong ngành Ngân hàng, là ngi trc tip tham gia và
cng chng kin nhng thng trm t th trng BS và TDBS, mt s các gii
pháp đ có th nâng cao hiu qu TDBS ti các Ngân hàng thng mi, là kt qu
nghiên cu thc t ti các Ngân hàng, vi s tìm hiu, phân tích t các s liu thc t
qua báo chí, các kênh truyn thông, cùng vi nhng ý kin tham kho t các chuyên
gia BS, ngân hàng, các ch th đang tham gia trc tip trong giao dch BS,…Hi
vng, đây là nhng gii pháp có tính thc tin cao, có th áp dng trong hot đng
TDBS ca ngân hàng  c ngn hn và trung dài hn.

Ü NHNG IM MI CA  TÀI.
 tài “ Tín dng bt đng sn ti các ngân hàng thng mi Vit Nam” là
đ tài nghiên cu cha có tác gi nào thc hin t trc đn nay. Các nhn đnh, phân
tích đu xut phát t nhng thc tin mà tác gi đã trãi qua. Các gii pháp đc đa ra
t nhng kinh nghim ca chính bn thân tác gi vi các s liu, thông tin thc t có
s tham kho ca các chuyên gia; các gii pháp va mang tính ngn hn, va mang
xiii

tính dài hn và là gii pháp mi có th áp dng trong thc tin hot đng mang li hiu
qu cho TDBS ca ngân hàng.
Hn ch ca  tài là s liu kho sát và tham kho cha th hin đc ht  tt
c các Ngân hàng, tác gi ch kho sát t nhng s liu mà các Ngân hàng đã công b
th hin qua các Báo cáo tài chính và Báo cáo thng niên đc công b rng rãi trên
các website. Tuy s liu báo cáo cha hoàn toàn đy đ nhng th hin đc phn nào
thc trng và cng là khó khn cho các nhà đu t trong quá trình tìm hiu và tip cn
thông tin h thng các Ngân hàng.
Ü KT CU CA  TÀI.
Kt cu ca đ tài gm 03 chng:
Chng 1: Tín dng Bt đng sn và cht lng Tín dng Bt đng sn ti các

Ngân hàng thng mi Vit Nam.
Chng 2: Thc trng ca th trng Bt đng sn và Tín dng Bt đng sn
ti các Ngân hàng thng mi Vit Nam, giai đon 2005 - 2009.
Chng 3: Gii pháp nâng cao cht lng và hiu qu tín dng Bt đng sn
cho các ngân hàng thng mi Vit Nam.

Th trng BS là mt th trng chu s chi phi ca nhiu yu t, t s phát
trin chung ca nn kinh t, kh nng ca các ch th, đn các ngun vn thc hin.
Bên cnh đó, còn chu nhiu tác đng t s bin đng và phát trin ca các ngành liên
quan nh xây dng, sn xut nguyên liu, dch v t vn, dch v đu t,…Các gii
pháp đa ra bao gm t v mô đn vi mô, tp trung ch yu cho TDBS nói riêng và
hot đng tín dng nói chung ti các Ngân hàng. Ngoài ra, mt s gii pháp h tr
cng đc đ xut đ góp phn nâng cao tính hiu qu cho các gii pháp chính. 
phát huy ht hiu qu trong vic thc hin các gii pháp cn có s liên h, ni kt, tng
hp trong tt c các chính sách phát trin th trng BS và các ngành ngh, lnh vc
liên quan. ng thi phi có thi gian đ dài đ thc hin trên nn tng môi trng
pháp lý phù hp, s phát huy đc tính ng dng cao trong thc tin.
1

CHNG 1. TÍN DNG BT NG SN VÀ CHT LNG
TÍN DNG BT NG SN TI CÁC NGÂN HÀNG
THNG MI VIT NAM
1.1. Tng quan v Tín dng Bt đng sn.
1.1.1. Bt đng sn và Th trng Bt đng sn.
1.1.1.1. Bt đng sn.
Hu ht các nc đu coi BS là đt đai và nhng tài sn có liên quan đn đt
đai, không tách ri vi đt đai, đc xác đnh bi v trí đa lý ca đt (iu 517, 518
Lut Dân s Cng hoà Pháp, iu 86 Lut Dân s Nht Bn, iu 130 Lut Dân s
Cng hoà Liên bang Nga, iu 94, 96 Lut Dân s Cng hoà Liên bang c…).
Theo B lut Dân s nm 2005 ca nc Cng hoà XHCN Vit Nam, ti iu

174 có quy đnh: “BS là các tài sn bao gm: t đai; Nhà, công trình xây dng gn
lin vi đt đai, k c các tài sn gn lin vi nhà, công trình xây dng đó; Các tài sn
khác gn lin vi đt đai; Các tài sn khác do pháp lut quy đnh”.
Khái nim BS rt rng, đa dng và cn đc quy đnh c th bng pháp lut
ca mi nc, có nhng tài sn ti quc gia này không cho là BS, trong khi quc gia
khác li lit kê vào danh mc BS. Hn na, các quy đnh v BS trong pháp lut ca
Vit Nam là khái nim m mà cho đn nay cha có các quy đnh c th danh mc các
tài sn này.
Theo quy đnh ca Lut dân s
 sa đi s 33/2005/QH11, Quc hi khóa XI,
k hp th 7 thì BS là các tài sn bao gm: đt đai; nhà, công trình xây dng gn lin
vi đt đai, k c các tài sn gn lin vi nhà, công trình xây dng đó; các tài sn khác
gn lin vi đt đai và các tài sn khác do pháp lut quy đnh.
Nh vy, theo quy đnh trên cho thy BS hàm cha hai đc đim sau:
- Th nh
t, BS là tài sn không di chuyn đc. Trong đó, BS đin hình
nht là đt đai, nhà . Mt khác, do đc đim không di chuyn đc, nên v trí BS (
2

thành ph hay  nông thôn,  khu vc trung tâm hay  khu vc xa trung tâm, ) đóng
mt vai trò rt quan trng trong vic đnh giá BS. Cùng mt mnh đt có cùng din
tích nh nhau, nhng  hai ni khác nhau thì giá tr, giá mua bán cng s khác nhau.
ây chính là tính hàng hóa ca BS.
- Th hai, công trình xây dng, tài sn khác nu nh không gn lin vi đt
đai, nhà  thì không th xem là BS, nhng khi gn vi đt đai, nhà  thì đc xem là
BS. Vì vy, đt đai, nhà  bn thân nó là BS. ng thi, nó cng là yu t đu tiên
ca bt k BS nào khác.
BS đa ra giao dch, trao đi đc gi là hàng hóa BS. Nhng cng có
nhng BS không th là hàng hóa vì đó là nhng BS dùng đ phc v các mc đích
chính tr xã hi hay phc v cng đng. Nhng BS nh vy, tuy không chu tác đ

ng
chi phi ca th trng nhng li chu tác đng ln v mt chính sách ca Nhà Nc.
Nhng BS này có th m rng hay thu hp, có th đc bán cho các đi tng khác
đ tr thành BS hàng hóa.
Xét v mt tích cc, BS là yu t vt cht có ích cho con ngi, là tài nguyên
ca quc gia và có tính lâu bn th hin rõ trong quá trình s dng đt đai bi vì đt
đai hu nh không b hao mòn giá tr s dng theo thi gian s dng.
Mt khác, đi vi BS là hàng hoá còn có th giao dch trên th trng và
mang li giá tr tng thêm cho nn kinh t thông qua vic chuyn t giá tr hin vt
sang tin t. Tuy nhiên, mt hn ch ca BS chính là yu t BS không di chuyn
đc, và có tính khan him theo thi gian khi dân s ngày mt tng, nhng din tích
đt đai thì không th tng (tr trng hp do đc bi đp và ln bin, ln sông,…).
ây chính là nguyên nhân dn đn tng cung BS trong tng lai luôn thp hn so
vi tng nhu cu BS xét v dài hn.
1.1.1.2. Các yu t nh hng đn giá tr Bt đng sn.
Khi đánh giá BS ngm hiu rng đây là BS hàng hóa, là BS có th mua đi,
bán li, cho thuê, chuyn quyn s hu, Nh vy, các yu t quan trng tác đng
đn vic đnh giá tr BS có th k đn nh sau:
3

(1). V trí bt đng sn: Do BS không di chuyn đc, nên v trí BS  đâu,
môi trng xung quanh th nào, v trí  trung tâm hay xa trung tâm, v trí có th dùng
làm ch kinh doanh hay ch dùng đ , là nhng yu t tác đng không nh đn giá
tr BS đc đnh giá cao hay thp. Mt khác, đi sng xã hi ngày càng phát trin,
con ngi càng chú trng quan tâm đn môi trng sng và làm vic, c s h tng
phát trin s thúc đy ngi s dng chp nhn mt v trí BS vi giá cao hn.
(2). Hình dáng bt đng sn và yu t vn hóa: V mt giá tr s dng, rõ ràng
mt mnh đt vuông vn, chiu rng không quá rng, chiu dài không quá dài là mt
la chn a thích ca đa s nhiu ngi. Nhng điu đó, th hin đc đim vn hóa,
th hiu, s thích và nhu cu ca mi cá nhân đi vi hình dáng ca BS. Mt khi h

yêu thích và va lòng vi hình dáng, din tích, kích c BS đó thì h s đnh giá BS
cao hn và ngc li. Do đó, hình dáng BS và yu t vn hóa cng là mt trong các
yu t làm nh hng đn giá tr BS.
(3). Cung - cu v bt đng sn: Din bin cung cu v BS trong tng giai
đon nht đnh có th đy giá BS lên cao hoc ngc li. Yu t này mang tính th
trng và có khi làm cho giá tr BS b tng, gim mt cách bt ng lên cao hoc thp
hn so vi giá tr thc ca chính BS đó.
(4). Chính sách ca Nhà nc: Chính sách ca Nhà nc nh quy hoch, gii
ta, phóng đng, có th làm nh hng ln đn giá tr BS, làm cho BS bin đng
không ng, tng hoc gim giá đt bin, hoc không th giao dch.
Tóm li, vic xác đnh các yu t nh hng đn giá tr BS là rt quan trng,
thông qua vic phân tích, x lý và đánh giá đúng các yu t này là c s đ xác đnh
giá tr thc ca BS, giúp cho vic th chp, mua và bán, liên doanh, liên kt,… tr
nên chính xác hn, minh bch hn và th trng BS bt nhng cn nóng lnh tht
thng nh hin nay.
1.1.1.3. Th trng Bt đng sn.
Hin ti trên th gii tn ti nhiu quan đim khác nhau v th trng BS,
theo đó có 3 quan đim c bn sau:
- Quan đim th nht cho rng th trng BS và th trng đt đai là mt.
4

- Quan đim th hai cho rng th trng BS là th trng nhà, đt.
- Quan đim th ba cho rng th trng BS là hot đng mua bán, trao đi,
cho thuê, th chp, chuyn dch quyn s hu hay quyn s dng BS theo c ch th
trng có s qun lý ca Nhà Nc.
Trong ba quan đim trên, quan đim th ba phn ánh trc tip các hot
đng
ca th trng, làm cho ngi ta d nhn bit phm vi và ni dung ca th trng BS.
Quan đim này cng cho thy th trng BS là ni duy nht chuyn nhng tài sn
BS cha phi là hàng hóa thành nhng tài sn BS hàng hóa đ giao dch trên th

trng.
Th trng BS có nhng đc đim chung sau:
(1). Cp đ phát trin: Hu h
t  các quc gia có nn kinh t th trng, th
trng BS đu hình thành và phát trin qua 4 cp đ: s khi (đt đai ban đu), tp
trung hoá (d án hình thành), tin t hoá (huy đng vn) và tài chính hoá (tái cp vn).
(2). Chu k dao đng: Trong mi cp đ phát trin ca th trng BS, quá
trình vn đng ca th trng đu có chu k dao đng tng t nh
nhiu th trng
khác, bao gm có 4 giai đon: phn vinh (sôi đng), suy thoái (có du hiu chng li),
tiêu điu (đóng bng) và phc hi (nóng dn lên có th gây “st”).
(3). Mang tính vùng, khu vc: Th trng BS mang tính vùng, tính khu vc
sâu sc và không tp trung, tri rng trên khp các vùng min ca mi đt nc. Sn
phm hàng hoá BS có “d tha”  vùng này cng không th đem bán  vùng khác.
Bên cnh đó, mi th trng mang tính cht đa phng vi quy mô và trình đ khác
nhau do có s phát trin không đu gia các vùng, các min, do điu kin t nhiên và
trình đ phát trin kinh t-vn hoá-xã hi khác nhau dn đn quy mô và trình đ phát
trin ca th trng BS cng khác nhau.
(4). Chu s chi phi ca yu t pháp lut: BS là tài sn ln ca mi quc gia,
là hàng hoá đc bit, các giao dch v BS tác đng mnh m đn hu ht các hot
đng kinh t-xã hi. Do đó, các vn đ v BS đu chu s chi phi và điu chnh cht
ch ca h thng các vn bn quy phm pháp lut riêng v BS, đc bit là h thng
các vn bn quy phm pháp lut v đt đai và nhà .
5

(5). Th trng BS là mt dng th trng không hoàn ho: thông tin không
đy đ, thiu mt s t chc ca th trng. c đim này xut phát t nhng đc
trng riêng ca mi vùng, chu s chi phi ca điu kin t nhiên cng nh truyn
thng và tp quán, th hiu, tâm lý xã hi trong quá trình s dng BS. Trong đó, s
tác đng ca Nhà nc đang là mt trong các yu t to nên tính không hoàn ho ca

th trng BS.
(6). Th trng BS có mi liên h mt thit vi th trng vn và tài chính:
BS là tài sn đu t trên đt bao gm c giá tr đt đai sau khi đã đc đu t. u t
to lp BS thng s dng mt l
ng vn ln vi thi gian hình thành BS cng
nh thu hi ngun vn dài. ng thái phát trin ca th trng này tác đng ti nhiu
loi th trng trong nn kinh t: th trng vn, th trng chng khoán (ngành xây
dng), th trng vt liu xây dng và đ ni tht, th trng lao đng,
Mc khác, v mt li ích, vic phát trin th tr
ng BS có tác dng ln đi vi
vn đ chu chuyn vn trong nn kinh t; phát trin c cu th trng (th trng vn,
tài chính, th trng BS, th trng chng khoán, lao đng, ) và còn mang li li
ích v an sinh xã hi, đáp ng nhu cu nhà , đt đai cho ngi dân,
1.1.2. Tín dng Bt đng sn ti các Ngân hàng thng mi Vit Nam.
1.1.2.1. Khái nim tín dng Bt đng sn.
TDBS
là quan h tín dng gia ngân hàng vi khách hàng (th nhân hoc
pháp nhân) liên quan đn lnh vc BS. Nói cách khác, TDBS là vic ngân hàng cp
vn cho khách hàng cn c vào mc đích vay vn ca khách hàng liên quan đn BS.
Theo đó, ngân hàng cho khách hàng vay đ: đu t kinh doanh BS, xây dng
nhà đ bán, sa cha mua bán nhà ca, xây dng hoàn thin c s h tng các d án,
mua nhà tr góp, xây dng vn phòng cho thuê, Nh vy, tín dng ngân hàng đi vi
lnh vc BS bao gm c hai hình thc: va đáp ng nhu cu đu t kinh doanh BS
ca nhà đu t, va đáp ng nhu cu s dng nhà  ca ngi dân, nhu cu s dng
BS ca các thành phn kinh t.
Vic cp tín dng BS ca các ngân hàng đã góp phn tác đng đn cung cu
BS trên th trng. Tuy nhiên, đ bo đm hiu qu hot đng và an toàn khi cho
6

vay, các ngân hàng yêu cu khách hàng vay vn phi đm bo nguyên tc tín dng nh

vn vay phi đc s dng đúng mc đích và phi đc hoàn tr c gc và lãi theo
đúng k hn đã cam kt. Mt khác, ngân hàng còn có th yêu cu khách hàng thc
hin đm bo tín dng hoc áp dng các nguyên tc đánh giá khách hàng khác đ làm
c s xét duyt cho vay.
1.1.2.2. Vai trò ca Tín dng Bt đng sn.
Trong giai đon hin nay, nn kinh t Vit Nam tuy có nhiu s tin trin so vi
giai đon trc, nhng các kênh cung cp vn cho s phát trin ca nn kinh t vn
cha phát trin, cha phát huy ht hiu qu vn có ca nó. Ngun cung cp ch yu
đu xut phát t h thng các ngân hàng. Vì vy, vai trò ca tín dng ngân hàng đi
vi nn kinh t nói chung và đi vi lnh vc BS nói riêng vn gi v trí quan trng.
Tín dng ngân hàng, va là kênh cung cp vn cho th trng BS di dng các d
án đu t BS (kích cung) va là kênh cho vay tiêu th BS (kích cu).
Mc khác, v tính hiu qu đi vi các d án BS, ngân hàng va là ngi
cung cp vn thc hin d án, phng án, nhà đu t góp vn cùng vi doanh nghip
kinh doanh BS, va là nhà t vn, nhà cung cp dch v thanh toán, nhà cung ng
vn cho ngi tiêu th, iu này đã to nên mt s gn kt gia cung và cu BS
trên th trng, góp phn to nên s phát trin cho th trng BS.
1.1.2.3. Qui trình thc hin tín dng Bt đng sn ti các Ngân hàng thng
mi Vit Nam.
Qui trình cp tín dng là các bc thc hin theo các vn bn hng dn đã
đc ban hành mt cách trình t và c th. Mi sn phm theo tng thi k s có
nhng hng dn và quy đnh nhm qui chun hóa quá trình thc hin t khâu bt đu
đn khi tt toán và hoàn tt khon tín dng. Vi TDBS, cng nh các sn phm tín
dng khác, qui trình đc thc hin ging nh tt c các sn phm ph bin đang đc
các Ngân hàng cung cp cho nn kinh t.


7

Hình 1.1. S đ Qui trình tín dng
Bt đu
P. KD tip cn và thm
đnh khách hàng
Thm đnh tính kh
thi và hiu qu d
án, phng án vay.
Thm đnh TSB
Chuyn phòng ban Hi

s nu vt quyn phán
quyt ti Chi nhánh
Gii ngân, phát hành Bo
lãnh
Trình h s và
phán quyt
Qun lý tín dng và x lý
p
hát sinh.
Tt toán và hoàn tr Tài sn
đm bo
Hoàn tt th tc v tài sn
đm bo
không
t
Không
t
8

(1). Tip cn và thm đnh khách hàng: Ngân hàng là ngi cung cp và tài tr
vn cho khách hàng thc hin d án, phng án nhm đem li hiu qu cho các bên
tham gia và góp phn phát trin kinh t. Mt khi đã tham gia và có k hoch thc hin,
khách hàng không th không cn vn. Ngòai vn t có, các ch đu t cn thêm các
ngun vn góp t các đi tác và tn dng t tt c các ngun có th. Tuy nhiên, cho
đn nay, vn Ngân hàng vn là ngun chính cho tt c các k hoch phát trin.
Ngân hàng là t chc trung gian huy đng và cho khách hàng s dng li ngun
vn đã đc huy đng. Vic tìm kim và nhn din ra khách hàng là đi tác đ có th
tài tr là mt quá trình ngh thut và khoa hc. Khách hàng phi là nhng ngi có
kh nng thc hin, đc cp phép thc hin theo qui đnh và quan trng là có thin
chí tr n dù bt k

 điu kin gì phát sinh trong quá trình thc hin.
(2).Thm đnh tính kh thi và hiu qu d án, phng án vay: D án, phng án
vay là đi tng s dng vn vay, hay còn gi là đi tng hàng hóa đc tài tr vn.
D án, phng án vay phi mang tính kh thi và có hiu qu theo kh nng thc hin
ca ch đu t, hi đ nhng điu kin theo qui đnh. Hiu qu không nhng mang li
kt qu cho ch đu t còn góp phn n đnh và phát trin xã hi.
Tùy theo đi tng đc tài tr, mi d án, phng án mang li mc đ hiu
qu khác nhau trong tng thi k c th. Vic phân tích, thm đnh tính hiu qu và
kh nng góp phn phát trin xã hi cn đc thc hin đy đ. iu đó, không nhng
mang li hiu qu cho ngi đc tài tr, t chc tài chính cung cp vn mà còn giúp
đng vn thc hin đc đúng vai trò và chc nng vn có.
Thm đnh Tài sn đm bo khon vay: Hu ht, tt c các khon tín dng đu
có TSB. Tuy nhiên, đ mt tài sn có th làm TSB cn hi đ các điu kin theo
qui đnh cn c theo tng thi k và chính sách ca mi ngân hàng đi vi tng đi
tng khách hàng. Trong quá trình tài tr cho khách hàng, hu ht ri ro tín dng
nghiên v phía Ngân hàng và TSB là bin pháp giúp gim thiu ri ro cho hot đng
ca Ngân hàng, tng cng kh nng tip cn ngun vn ti các Ngân hàng cho khách
hàng, kích thích hot đng ca các Ngân hàng và hn ch ri ro khi khon tín dng
phát sinh vn đ.
9

Vic thm đnh và chp nhn mt tài sn làm vt đm bo cho khon tín dng
tuy không phi là yu t chính quyt đnh vic tài tr, nhng là mt khâu quan trng
trong quá trình cp và x lý tín dng. TSB phi hi đ các điu kin theo qui đnh và
luôn mang giá tr đm bo cho khon tín dng đã cp.
(3).Trình h s và Phán quyt: Trình h s lên các cp lãnh đo là khâu cui
cùng trong quá trình thm đnh. Phán quyt vic cp tín dng quyt đnh mt khon tín
dng đc tài tr hay không. Quá trình trình và quyt đnh cp tín dng cho khách
hàng là quyt đnh bao gm qua các cp lãnh đo và c hi đng thm đnh. Cn c
theo tình hình hot đng ti tng t chc tín dng, và tùy thuc vào kh nng tài tr,

cng nh s y quyn phán quyt ti các cp, khon tài tr s đc quyt đnh cn c
trên mc đ đi tng khách hàng, hàng hóa tài tr và loi tài sn đm bo.
(4).Hoàn tt th tc tài sn đm bo: Hoàn tt th tc v TSB (bao gm hoàn
tt th tc công chng, chng thc Hp đng đm bo và ng ký giao dch đm bo
xác nhn quyn x lý tài sn) là khâu cui cùng đ hoàn tt các điu kin v vic cp
tín dng, cng là khâu đu tiên m ra vic giao dch chính thc gia bên cp tín dng
và bên đc cp tín dng. Hp đng giao dch tín dng (cp vn trc tip hoc gián
tip) ch đc thc hin sau khi TSB đã đc hoàn tt th tc. Tuy nhiên, tùy theo
mc đ và đi tng khách hàng đc tài tr, vic hoàn tt th tc v TSB có th
đc linh hot nhm mang li hiu qu tt nht.
(5).Gii ngân, phát hành bo lãnh: Gii ngân, phát hành bo lãnh là vic cung
cp vn cho khách hàng thc hin d án, phng án theo k hoch đã đnh. Tùy theo
nhu cu và k hoch, mi khon tài tr có th đc thc hin mt ln hoc nhiu ln
theo nhu cu thc t cn c trên chng t và tài liu cn s dng vn ca khách hàng.
(6).Qun lý tín dng và v lý phát sinh nu có: Theo thi gian, khon tín dng
đc khách hàng s dng thc hin d án, phng án. Vic qun lý khon tín dng sát
sao và cht ch không nhng hn ch và có bin phát kp thi x lý khi phát sinh s
c, mà còn phát huy đc hiu qu ca khon tín dng mt cách tt nht.
Mt khon tín dng luôn luôn đc thm đnh k càng và đy đ các bc
trc khi quyt đnh tài tr và cp vn. Tuy nhiên, theo thi gian, tr nhng phát sinh
10

do c ý, vic phát sinh vn đ là điu không th tránh khi khi tình hình thc t thay
đi so vi k hoch đã d kin. Ngân hàng và khách hàng cn phi hp và có nhng
hng x lý nhm gim thiu ri ro và có bin pháp x lý tt nht cho c đôi bên.
(7).Tt toán và hoàn tr Tài sn đm bo: Sau thi gian tài tr d án, phng án
cho khách hàng và đng vn đã hoàn tt vai trò ca mình trong quá trình luân chuyn.
ng vn tr v và khon tín dng đc tt toán theo cam kt.
Tùy theo tình hình s dng vn ca khách hàng, khon tín dng có th đc tt
toán đúng theo thi gian nh đã cam kt ban đu, hoc sm hn hoc tr hn khi vn

đ phát sinh. Tt toán khon tín dng là kt thúc chu trình ca đng vn theo thi gian,
và TSB cng đã đóng trn vai trò vt bo đm, đc hoàn tr li cho ch s hu.
1.2. Cht lng tín dng và hiu qu Tín dng Bt đng sn ti các
Ngân hàng thng mi Vit Nam.
1.2.1. Cht lng tín dng.
1.2.1.1. Khái nim.
Cht lng tín dng là tng hp nhng ch tiêu, đc trng đáp ng theo yêu cu
ca khách hàng (ngi vay tin), phù hp vi s phát trin kinh t - xã hi, đm bo
s tn ti và phát trin ca ngân hàng.
Cht lng tín dng là mt ch tiêu tng hp, phn ánh mc đ thích nghi ca
Ngân hàng thng mi vi s thay đi ca môi trng bên ngoài, cng nh th hin
sc mnh ca mt ngân hàng trong quá trình cnh tranh đ tn ti. Cht lng tín dng
không t nhiên sinh ra, mà là kt qu ca mt quá trình kt hp hot đng gia nhng
con ngi trong mt t chc, gia các t chc vi nhau vì mc đích chung. Do đó, đ
có cht lng cn có s qun lý phù hp.
1.2.1.2. Ý ngh ca vic nâng cao cht lng ca hot đng Tín dng ngân
hàng trong thi k hi nhp kinh t.
Xã hi ngày mt phát trin, nn kinh t phát trin vi tc đ không ngng, vn
huy đng không ngng tng lên là điu kin tin đ giúp cho h thng ngân hàng đáp