Quản lý rủi ro tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV)

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM
j



NGUYN NGC THI

QUN LÝ RI RO TÍN DNG
TRONG CHO VAY KINH DOANH
U T BT NG SN TI NGÂN
HÀNG U T VÀ PHÁT TRIN
VIT NAM (BIDV)

Chuyên ngành: Kinh t tài chính – Ngân hàng
Mã s: 60.31.12



LUN VN THC S

NGI HNG DN: PGS.TS TRN HUY HOÀNG





THÀNH PH H CHÍ MINH – 2010


[1]

 tài lun vn: QUN LÝ RI RO TÍN DNG TRONG CHO VAY KINH
DOANH U T BT NG SN TI NGÂN HÀNG U T VÀ PHÁT TRIN
VIT NAM.
Tôi cam đoan đã chnh sa ni dung lun vn thc s kinh t vi đ tài trên, theo góp
ý ca Hi đng chm lun vn thc s.














[2]

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT 1
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU 2
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, CÔNG THỨC, SƠ ĐỒ 3

LỜI MỞ ĐẦU: 4
1. Ý nghóa của đề tài 4
2. Mục tiêu của đề tài 5
3. Đối tượng và phạm vi thực hiện đề tài 5
4. Phương pháp thực hiện đề tài 6
5. Tính mới của đề tài. 6
6. Kết cấu và nội dung của đề tài 6
7. Hạn chế của đề tài 6
CHƯƠNG 1
. CƠ SỞ LÝ LUẬN KINH DOANH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY KINH DOANH ĐẦU TƯ BẤT
ĐỘNG SẢN 8
1.1 . Thò trường bất động sản trong nền kinh tế thò trường 8
1.1.1. Khái niệm kinh doanh bất động sản 8
1.1.2. Đặc điểm của kinh doanh bất động sản 8
1.2. Chính sách liên quan đến phát triển kinh doanh đầu tư bất động sản 11
1.2.1. Khái niệm ngành kinh doanh đầu tư bất động sản 11
1.2.2. Chính sách liên quan đến phát triển kinh doanh đầu tư bất động sản 11
1.2.2.1. Các chính sách tạo lập, sở hữu, cung - cầu bất động sản 11
1.2.2.2. Chính sách về doanh nghiệp, kinh doanh bất động sản 12
1.2.2.3 Chính sách ïvề đất đai 12
[3]

1.2.2.4. Chính sách về xây dựng 13
1.2.2.5. Chính sách tài chính bất động sản 13
1.2.2.6. Chính sách tiền tệ - tín dụng bất động sản 14
1.3. Quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 15
1.3.1. Khái niệm và đặc điểm của cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 15
1.3.1.1. Khái niệm cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 15
1.3.1.2. Đặc điểm của cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 16

1.3.2. Quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 18
1.3.2.1. Rủi ro tín dụng và các chỉ số đo lường rủi ro tín dụng 18
1.3.2.1.1. Khái niệm quản lý rủi ro tín dụng 18
1.3.2.1.2. Cáùc chỉ số đo lường rủi ro tín dụng 18
1.3.2.2. Nguyên nhân và hậu quả của rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu
tư bất động sản 20
1.3.2.2.1. Những nguyên nhân dẫn đến rủi ro 20
1.3.2.2.2. Hậu qủa của rủi ro 20
1.3.3. Những biện pháp quản lý rủi ro cho vay kinh doanh đầu tư bất động
sản 21
1.3.3.1. Nhận dạng rủi ro 21
1.3.3.2. Thiết lập hệ thống thông tin quản lý tín dụng 22
1.3.3.3. Quản lý nợ có vấn đề 22
1.3.3.4. Kiểm tra, giám sát khoản vay 22
1.3.3.5. Tài trợ rủi ro tín dụng 23
1.3.3.6. Hệ thống xếp hạng rủi ro 23
1.3.4. Kinh nghiệm của một số nước châu Á trong đầu tư bất động sản 24
1.3.4.1. Kinh nghiệm đầu tư bất động sản của Hàn Quốc 25
1.3.4.2. Kinh nghiệm đầu tư bất động sản của Singapore 26
[4]

Kết luận chương 1 28
CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY KINH
DOANH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV 29
2.1. Đánh giá diễn biến của thò trường kinh doanh đầu tư bất động sản trong
giai đoạn 2005 - 2009 29
2.2. Tổng quan về Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam 33
2.2.1. Sơ lược về Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam 33
2.2.2. Sơ lược tình hình hoạt động kinh doanh giai đoạn 2005-2009 34
2.2.2.1. Chất lượng tổng tài sản 34

2.2.2.2. Vốn chủ sở hữu 37
2.2.2.3. Kết quả kinh doanh 38
2.3. Tình hình cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 39
2.3.1. Về nguồn vốn 40
2.3.2. Chính sách cho vay kinh doanh đầu tư bất động sảnï 41
2.3.3. Quy trình qun lý rủi ro cho vay kinh doanh đầu t bt đng sn 43
2.3.4. Dư nợ cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản 44
2.3.3. Phân tích nguyên nhân nợ xấu 48
2.3.3.1. Nguyên nhân thuộc về năng lực quản trò của Ngân hàng 48
2.3.3.2. Các nguyên nhân thuộc về phía khách hàng 51
2.3.3.3. Các nguyên nhân khách quan có liên quan đến môi trường hoạt
động kinh doanh 52
2.4. Thành tựu và hạn chế của quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư
bất động sản 54
2.4.1. Những thành tựu đạt được 54
2.4.2. Những nguyên nhân và hạn chế tồn tại 55
Kết luận chương 2 60
[5]

CHƯƠNG 3
. MỘT SỐ GIẢI PHÁP HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV 61
3.1. Quan điểm và dự báo thò trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 61
3.1.1. Các chỉ tiêu kinh tế cơ bản đến năm 2020 61
3.1.2. Quan điểm phát triển thò trường bất động sản 62
3.1.3. Dự báo nhu đất phát triển đô thò, phát triển kinh tế 62
3.2. Đònh hướng phát triển kinh doanh của BIDV đến năm 2020 63
3.2.1. Mục tiêu chiến lược tổng thể 63
3.2.2. Các giải pháp thực hiện 63
3.2.3. Các mục tiêu đònh lượng lớn đến năm 2020 64

3.3. Các giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất
động sản tại BIDV 65
3.3.1. Về phía Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việât Nam 65
3.3.1.1. Giải pháp về tổ chức - chính sách 65
3.3.1.2. Giải pháp về quy trình trong quản lý rủi ro 68
3.3.1.2. Giải pháp về con người 72
3.3.1.3. Giải pháp về công nghệ 72
3.3.2. Đối với Ngân hàng nhà nước 73
3.3.2.1. Giải pháp về nguồn vốn cho thò trường bất động sản 73
3.3.2.2. Nâng cao hiệu quả hoạt động thông tin tín dụng ngân hàng 74
3.3.3. Về phía Chính phủ 75
3.3.3.1. Giải pháp về cơ chế, chính sách thu hút đầu tư vào thò trường bất
động sản 75
3.3.3.2. Giải pháp về tổ chức trong quản lý thò trường bất động sản 76
3.3.3.3. Giải pháp chính sách để đo lường thò trường bất động sản 76
3.3.3.4. Phát triển nhân lực và nâng cao nhận thức cộng đồng 77
[6]

Kết luận chương 3 78
KẾT LUẬN 79
TÀI LIỆU THAM KHẢO 80
TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT 80
TÀI LIỆU TIẾNG ANH 80
PHỤ LỤC 81
Phụ lục 1
: Cơ cấu danh mục tín dụng theo các ngành kinh tế trong hệ thống SIBS
của BIDV 81
Phụ lục 2
: Liệt kê các dấu hiệu sớm nhận biết nợ có vấn đề 83
Phụ lục 3

: Lưu đồ trình tự, thủ tục thực hiện cấp tín dụng 88












[7]


DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT

- BIDV: Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam
- BĐS: Bất động sản
- CIC: Trung tâm thông tin tín dụng thuộc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam
- CBTD: Cán bộ tín dụng
- GDP: Tổng sản phẩm quốc dân
- KCN: Khu công nghiệp
- TSLN/TTS: Tỷ suất lợi nhuận/ tổng tài sản
- TSLN /VCSH: T sut li nhun/ vn ch s hu
- QLTD: Quản lý tín dụng
- QLRR: Quản lý rủi ro
- NHNN (hay NHNNVN): Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam
- NHTM: Ngân hàng Thương mại

- NHTMCP: Ngân hàng thương mại cổ phần
- RRTD: Rủi ro tín dụng
- SIBS: Hệ thống quản lý dữ liệu (Silverlake Integrate Banking System)
- TTBĐS: Thò trường bất động sản
- TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh
- TSĐB: Tài sản đảm bảo
- TA1: Chuyển đổi mô hình tổ chức (tháng 4/2004)
- TA2: Chuyển đổi mô hình tổ chức (tháng 10/2008)
- TW: Trung ương
- XHTD: Xếp hạng tín dụng
[8]



DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

Bảng 1.1: Sự khác biệt về cơ chế bất động sản giữa các nước Phương Tây và
Đông Á 24
Bảng 2.1: Tốc độ phát triển của nền kinh tế Việt Nam trong thời kỳ suy giảm của
thò trường bất động sản 31
Bảng 2.2: Tổng tài sản của BIDV giai đoạn từ năm 2005 - 2009 34
Bảng 2.3: Phân loại nhóm nợ không bao gồm cho vay ODA và ủy thác đầu tư 36
Bảng 2.4: Vốn chủ sở hữu của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 38
Bảng 2.5: Lợi nhuận trước thuế của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 39
Bảng 2.6: Nguồn vốn huy động của BIDV giai đoạn 2006 - 2009 40
Bảng 2.7: Cơ cấu của dư nợ cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản trong tổng dư
nợ trong giai đoạn 2006 - 2009 45
Bảng 2.8: Dư nợ xấu của cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản trong tổng dư nợ
giai đoạn 2006 - 2009 46
Bảng 2.9: Chỉ tiêu GDP và lạm phát giai đoạn 2005 - 2009 56

Bảng 2.10: Bảng tổng hợp ma trận rủi ro toàn hệ thống năm 2008 59
Bảng 3.1: Đònh hướng nhu cầu nhà ở của Việt Nam đến năm 2020 63
Bảng 3.2: Kiến nghò điều chỉnh chính sách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc
vay vốn đầu tư kinh doanh bất động sản 74




[9]



DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, CÔNG THỨC, SƠ ĐỒ

Bảng đồ 1.1: Ngân sách dự kiến cho việc đầu tư bất động sản 17
Biểu đồ 1.2: Hình thức thanh toán khi mua căn hộ 17
Biểu đồ 2.1: Loại hình bất động sản người tiêu dùng hướng đến 32
Biểu đồ 2.2: Mạng lưới hoạt động của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 34
Biểu đồ 2.3: Diễn biến tổng tài sản của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 35
Biểu đồ 2.4: Diễn biến dư nợ của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 36
Biểu đồ 2.5: Vốn chủ sở hữu của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 38
Biểu đồ 2.6: Lợi nhuận trước thuế của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 39
Biểu đồ 2.7: Diễn biến nguồn vốn huy động của BIDV giai đoạn 2005 - 2009 41
Biểu đồ 2.8: Cơ cấu dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản 45
Biểu đồ 2.9: Phân tích dư nợ và nợ xấu của cho vay kinh doanh đầu tư bất động
sản 47
Biu đ 2.10: Diễn biến lãi suất cơ bản trong năm 2005 - tháng 12/2009 53
Biểu đồ 2.11: Mức lãi suất chấp nhận khi vay dài hạn mua bất động sản và thời
gian vay ngân hàng mong muốn khi mua căn hộ 57
Công thức 1.1: Tỷ lệ nợ quá hạn 19

Công thức 1.2: Hệ số rủi ro tín dụng 19
Hộp 2.1: Các chính sách pháp luật điều chỉnh thò trường BĐS Việt Nam 29
Sơ đồ 1.1: Cấp độ phát triển của trò trường bất động sản 10
Sơ đồ 1.2: Sơ đồ về tiến trình quản lý đất đai từ nguồn tài nguyên đến nguồn vốn
trong xã hội 13
S đ 1.3: Sơ đồ các thành tố của thò trường bất động sản 15
[10]

S đ 1.4: nh hng ca khng hong tín dng BS đi vi nn kinh tế 21

LỜI MỞ ĐẦU
1. Ý nghóa của đề tài.
Trong thời gian 20 năm Đổi mới, thò trường bất động sản ở nước ta những
năm qua cho thấy hai "cơn sốt" vào năm 1994, năm 2001 và cơn sốt thứ ba vào
cuối năm 2007 đầu năm 2008 đã đẩy giá bất động sản đến mức kỷ lục. Đặc biệt,
TTBĐS Hà Nội và TP. HCM thường xuyên xảy ra các đợt “nóng - lạnh” thất
thường, nhất là tại thò trường chung cư cao cấp sau đó đã chững lại. Diễn biến
TTBĐS trên mang lại nhiều hệ quả, do đó hiện rất nhiều doanh nghiệp kinh
doanh BĐS phải đối mặt với nhiều khó khăn trong việc tiếp tục kinh doanh, phát
triển. Hệ thống Ngân hàng, như là một hệ quả kéo theo, rất dễ đứng trước nguy
cơ tăng tỷ lệ nợ xấu đối với các khoản cho vay bất động sản.
Đối với BIDV, trong thời gian qua hoạt động quản lý rủi ro tín dụng đạt
được những thành tựu không nhỏ đóng góp vào sự phát triển ổn đònh của hệ thống
Ngân hàng. BIDV đã quan tâm tới việc kiểm soát tỷ lệ tăng trưởng tín dụng, tập
trung vào tính hiệu quả của các hoạt động tín dụng, quy trình cho vay được thực
hiện ngày càng gần hơn với các chuẩn mực quốc tế.
Tuy nhiên, từ năm 2008 đến hiện nay đứng trước bối cảnh “đóng băng”
của thò trường BĐS, tỷ lệ nợ quá hạn, nợ xấu trong cho vay kinh doanh đầu tư
BĐS của BIDV tăng cao hơn nhiều so với các danh mục đầu tư khác. Quản lý rủi
ro tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư BĐS của BIDV vẫn còn yếu, thông

tin về khách hàng không được lưu trữ đầy đủ và kòp thời. Việc phân tích đánh giá
khách hàng còn nhiều bất cập, chưa hỗ trợ hiệu quả cho việc ra quyết đònh cho
vay và thu hồi nợ vay. Nguyên nhân của tình trạng này là do công tác quản lý rủi
[11]

ro tín dụng còn chưa được thực hiện tốt, việc xác đònh, đo lường, đánh giá và
kiểm soát thiếu chặt chẽ, và chưa phù hợp với thông lệ quốc tế và yêu cầu hội
nhập.
Để đảm bảo hoạt động cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản được an
toàn, hiệu quả và bền vững, BIDV đã ban hành một số hướng dẫn trong cho vay
kinh doanh đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, các hướng dẫn này vẫn còn tồn tại ít
nhiều khiếm khuyết cần phải được bổ sung chỉnh sửa để có thể đáp ứng được yêu
cầu trong điều kiện hiện nay cũng như trong tương lai.
Từ những hạn chế nêu trên, luận văn đã đi vào nghiên cứu đề tài “Quản lý
rủi ro tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Đầu
tư và Phát triển Việt Nam”.
2. Mục tiêu của đề tài
Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh đầu tư bất động
sản và kinh doanh dòch vụ tư vấn bất động sản. Đề tài nguyên cứu những tồn tại
và vướng mắc trong hoạt động quản lý rủi ro liên quan đến cho vay kinh doanh
đầu tư BĐS, chú trọng phân tích - đánh giá trong cho vay đầu tư dự án BĐS của
Ngân hàng nói chung và BIDV nói riêng. Từ đó, đưa ra giải pháp cho vấn đề
được nêu, mục đích cuối cùng là nâng cao hiệu quả QLRR tín dụng trong cho vay
kinh doanh đầu tư BĐS của BIDV. Đề tài tập trung vào các nội dung:
Nghiên cứu lý thuyết về TTBĐS và QLRR tín dụng trong cho vay kinh
doanh đầu tư bất động sản với đối tượng nguyên cứu chính là dự án bất động sản.
Phân tích thực trạng tín dụng và QLRR trong cho vay kinh doanh đầu tư bất
động sản đang áp dụng tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác QLRR tín dụng trong
cho vay kinh doanh đầu tư BĐS tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.

3. Đối tượng và phạm vi thực hiện đề tài
[12]

Đối tượng của đề tài: thực trạng tín dụng và QLRR tín dụng trong cho vay
kinh doanh đầu tư BĐS mà BIDV đang áp dụng.
Thời gian: cơ sở số liệu dùng để nguyên cứu từ năm 2005 - tháng 12/2009.
Không gian: trong phạm vi toàn bộ hệ thống BIDV.
4. Phương pháp thực hiện đề tài
Luận văn được thực hiện trên cơ sở phương pháp phân tích đònh tính và
phân tích đònh lượng, trong đó chủ yếu dùng phương pháp đònh tính để nghiên cứu
các vấn đề lý luận và thực tiễn của hoạt động QLRR tín dụng trong cho vay kinh
doanh đầu tư BĐS. Từ đó, đề xuất các biện pháp - giải pháp, các kiến nghò và
điều kiện để thực hiện giải pháp nhằm giảm thiểu rủi ro và thiệt hại.
5. Tính mới của đề tài.
Đề tài nghiên cứu “ Quản lý rủi ro tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu
tư bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam “ là đề tài nghiên
cứu chưa có tác giả nào thực hiện từ trước đến nay. Mặt khác, các giải pháp được
đưa ra có sự tham khảo ý kiến của các chuyên gia, các giải pháp vừa mang tính
ngắn hạn, vừa mang tính dài hạn và là giải pháp mới có thể áp dụng trong thực
tiễn hoạt động quản lý tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư BĐS của BIDV.
6. Kết cấu và nội dung của đề tài
Kết cấu đề tài bao gồm các nội dung sau:
Phần mở đầu.
Chương 1: Cơ sở lý luận kinh doanh đầu tư bất động sản và quản lý rủi ro
trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản.
Chương 2: Thực trạng quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất
động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
Chương 3: Một số giải pháp hạn chế rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư
bất động sản tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
[13]

Kiến nghò và kết luận.
7. Hạn chế của đề tài
TTBĐS là một thò trường đặc biệt, chòu sự chi phối của nhiều yếu tố. Sự
tham gia của các tổ chức tài chính, quỹ đầu tư và ngân hàng vào các giao dòch
của thò trường BĐS còn nhiều hạn chế cả về số lượng và nghiệp vụ, chưa đóng
vai trò hậu thuẫn về vốn cho TTBĐS phát triển. Hệ thống pháp luật về BĐS nói
chung và kinh doanh BĐS nói riêng tuy đã có, nhưng còn tản mạn, chưa đầy đủ
và không thống nhất, thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế, làm
giảm hiệu lực QLRR của Ngân hàng đối với tín dụng kinh doanh đầu tư BĐS.
QLRR tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư BĐS chỉ là một trong các
lónh vực QLRR của Ngân hàng. Vì thế, để phát huy hiệu quả trong việc thực hiện
các giải pháp đã được đưa ra cần có sự liên kết, nối kết, tổng hợp trong tất cả các
chính sách phát triển của hoạt động Ngân hàng và xã hội.
Về bản thân các giải pháp được đề nghò, có một số giải pháp cần có thời
gian thực hiện, có giải pháp đòi hỏi phải được xây dựng trên nền tảng môi trường
pháp lý phù hợp mới có thể phát huy hiệu quả, hoặc cần phải tiếp tục đi sâu, tìm
hiểu mới có thể áp dụng vào thực tế, trong khi phạm vi khả năng nghiên cứu của
tác giả vẫn còn rộng, chưa đủ sâu để Ngân hàng thuận tiện hơn trong việc áp
dụng các giải pháp vào thực tiễn.
Mặc dù biết những hạn chế đó của đề tài nghiên cứu, nhưng với khả năng
cũng như điều kiện hạn chế của bản thân, tác giả không thể giải quyết được tất
cả những điều này và mong rằng trong các đề tài tới, bản thân tác giả cũng như
những tác giả khác sẽ tiếp tục nghiên cứu, tiếp tục hoàn thiện những vấn đề chưa
được giải quyết trong đề tài này.

Chân thành cảm ơn.
[14]

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN KINH DOANH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
QUẢN LÝ RỦI RO TÍN DỤNG TRONG CHO VAY KINH DOANH ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN.
1.1. Thò trường bất động sản trong nền kinh tế trò trường
1.1.1. Khái niệm kinh doanh bất động sản
Luật dân sự nước Cộng hoà Xã hội chủ nghóa Việt Nam (2005/QH11), điều
174 khái niệm “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đất
đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy đònh”
Theo luật kinh doanh bất động sản s 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006, thì
hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh đầu tư bất động sản và
kinh doanh dòch vụ bất động sản.
 Kinh doanh đầu tư bất động sản: là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận
chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
 Kinh doanh dòch vụ bất động sản: là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS
và thò trường bất động sản, bao gồm các dòch vụ môi giới bất động sản,
đònh giá bất động sản, sàn giao dòch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu
giá bất động sản, quảng cáo bất động sản và quản lý bất động sản.
[15]

Theo qui đònh của pháp luật, các loại bất động sản được đưa vào kinh
doanh: công trình dân dụng; công trình công nghiệp; công trình giao thông; công
trình thủy lợi; công trình hạ tầng kỹ thuật.
1.1.2. Đặc điểm của kinh doanh bất động sản

 Kinh doanh đầu tư BĐS là hoạt động mang tính cục bộ và khu vực
Bất động sản có vò trí cố đònh, vò trí của BĐS sẽ mang lại cho nhà kinh
doanh những giá trò khác nhau, vì vậy nó mang lại thu nhập cho chủ sở hữu và
nhà kinh doanh nhà ở những lợi ích khác nhau. Mọi hoạt động đầu tư kinh doanh
BĐS phải gắn liền với vò trí của khu đất, môi trường xung quanh khu đất có vai
trò quan trọng đối với giá trò của bất động sản.
Ví dụ:
đất ở khu vực đô thò mới với cùng diện tích là 100m
2
thì nhà ở có 3
mặt tiền sẽ đắt hơn nhà 2 mặt tiền và đắt hơn nhà 1 mặt tiền, tương tự như vậy
nhà ở 2 mặt tiền mà có một mặt hướng ra khu vườn hoa hay khu công viên thì sẽ
đắt hơn nhà 2 mặt tiền bình thường hoặc là nhà 2 mặt tiền đường lớn sẽ đắt hơn
nhà 2 mặt tiền đường nhỏ…
Những hoạt động kinh doanh ở những đòa bàn, khu vực khác nhau cũng
khác nhau, không thể áp dụng mô hình kinh doanh của nơi này cho nơi khác.
Ví dụ:
tại các trung tâm thành phố ta có thể đầu tư kinh doanh văn phòng
cho thuê nhưng không thể mang nó về nông thôn để đầu tư được. Nhà kinh doanh
phải có khả năng nhận biết và phân tích được sự tương đồng và khác biệt trong
kinh doanh giữa các khu vực.
 Kinh doanh đầu tư bất động sản là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài
Bất động sản mang tính cố đònh và là hoạt động đầu tư dài hạn vì bất động
sản là hàng hoá có thời gian sử dụng lâu dài.
BĐS có giá trò lớn. Gắn liền với đất đai, đầu tư công trình, giá trò mang lại,
bảo tồn giá trò, cung nhỏ hơn cầu và là loại hàng hoá không thể thay thế được.
[16]

Như vậy, muốn kinh doanh đầu tư bất động sản phải có tiềm lực về tài
chính, phải có chiến lược kinh doanh dài hạn, vì để có thể đạt hiệu quả trong kinh

doanh, phải đủ tiềm lực về mọi mặt và thương hiệu, uy tín đóng vai trò quan
trọng trên thò trường, mặt khác phải rất quan tâm đến việc xây dựng chiến lược
kinh doanh của doanh nghiệp; đầu tư lâu dài, trải qua nhiều quá trình, nhiều công
đoạn từ đònh hướng đầu tư, khảo sát, đầu tư xây dựng , đến lưu thông tiêu thụ,
hoàn thành thủ tục pháp lý…
 Kinh doanh đầu tư bất động sản là hoạt động nhạy cảm, chòu ảnh hưởng
mạnh mẽ của pháp luật và chính sách
BĐS đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày
càng chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng đối với sự phát triển của nền kinh tế.
Nhà nước quản lý toàn bộ BĐS thông qua Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật kinh
doanh BĐS… Nhà đầu tư muốn kinh doanh đầu tư BĐS phải am hiểu pháp luật và
các chính sách của Nhà nước trong từng thời kỳ, từng khu vực , từ đó tìm ra cách
thức, phương hướng kinh doanh, dự báo xu hướng biến động của thò trường.






Sơ đồ 1.1: Cấp độ phát triển của trò trường bất động sản
 Hoạt động kinh doanh đầu tư bất động sản vừa là hoạt động đa ngành,
vừa là hoạt động kinh doanh đặc thù.

Tài chính hóa

Tiền tệ hóa
Tập trung hóa
Sơ khai
Chính
sách đất đai

Chính
sách

xây dựng

Chính sách tiền tệ

Chính sách ngân
hàng , tổ chức tín
dụng

- Công ty tài chính.
- Trái phiếu, cổ
phiếu bất động sản
- Thế chấp, tái thế
chấp.
- Hệ thống quỹ tín
dụng, Quỹ đầu tư
bất động sản.
[17]

Thò trường BĐS là thò trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậm hơn
cầu, thiếu thông tin thò trường, khó so sánh được, hàng hoá bất động sản mang
tính độc quyền, gắn với vò trí cảnh quan môi trường.
Hoạt động kinh doanh đầu tư BĐS là hoạt động đa ngành, nó liên quan đến
nhiều khâu từ sản xuất đến đầu tư xây dựng BĐS, lưu thông, khai thác… cầu phức
tạp và chòu ảnh hưởng nhiều yếu tố cả tâm linh, tập quán, thói quen… Do đó, nhà
kinh doanh phải có sự am hiểu, kiến thức rộng, kinh nghiệm trên nhiều lónh vực:
kinh tế, kó thuật, xã hội, chính trò , phải có những kiến thức đặc thù của ngành, từ
đó mới có thể đưa ra những quyết đònh chính xác và có hiệu quả.
1.2. Chính sách liên quan đến phát triển kinh doanh đầu tư bất động sản
1.2.1. Khái niệm ngành kinh doanh đầu tư bất động sản
Ngành kinh doanh đầu tư bất động sản là động cơ của hoạt động kinh
doanh huy động và phân bổ các nguồn lực tài chính và vật chất cho việc xây dựng
các không gian xây dựng mới. Sự đầu tư ở đây là một hàm phức tạp và sáng tạo
mà theo nghóa tích cực nhất thì thể hiện tầm nhìn rộng mở, còn theo nghóa tiêu
cực nhất thì thể hiện lòng tham vô đáy, nhưng trong hầu hết các trường hợp, việc
chấp nhận rủi ro là thuộc về phía người đầu tư. Sự đầu tư ở đây đòi hỏi có sự
tương tác và hợp tác mạnh mẽ giữa Chính phủ với khu vực tư nhân
1
.
1.2.2. Chính sách liên quan đến phát triển kinh doanh đầu tư bất động sản
1.2.2.1. Các chính sách tạo lập, sở hữu, cung - cầu bất động sản
 Chính sách tạo lập, sở hữu bất động sản
Là một trong những chính sách quan trọng trong TTBĐS. Khi BĐS được
xác lập quyền sở hữu sẽ tạo ra các giá trò phát sinh của BĐS.
 Chính sách về giao dòch, cung - cầu bất động sản

1
David Geltner & Normal G. Miller. South-Western Thomson Learning (2001)
“Commercial real estate analysis and investment”.

[18]

Luật pháp các nước đều quy đònh chặt chẽ việc đăng ký quyền sử dụng đất
cũng như thủ tục đăng ký lại BĐS sau khi có sự chuyển nhượng. Nhìn chung, các
giao dòch này thuộc loại dễ kiểm soát nên các chế đònh pháp lý về điều kiện tham
gia thò trường của các chủ thể kinh tế tương đối đơn giản hơn so với thò trường tài
chính. Các bên tham gia chỉ phải tuân thủ điều kiện có hàng hóa và có khả năng
thanh toán. Thủ tục chuyển nhượng về mặt pháp lý chỉ là hoạt động bảo hộ và
quản lý quyền sử dụng đất, BĐS, Nhà nước không can thiệp vào các quan hệ kinh
tế diễn ra trên thò trường. Tuy nhiên, để điều tiết thu nhập, Nhà nước nhiều nước
có đánh thuế giá trò gia tăng, thuế tiêu thụ đặc biệt khi chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, BĐS.
 Các cơ quan quản lý bất động sản và thò trường bất động sản
Các tổ chức quản lý của Nhà nước thường tập trung vào chức năng quản lý
BĐS của một nước và chủ yếu là quản lý đất đai nhằm sử dụng đất đai theo đúng
chính sách. Cơ quan quản lý đất đai của nhà nước có tên gọi khác nhau nhưng đều
có một số chức năng sau: (i) Đo đạc, lập bản đồ và danh bạ đăng ký đất đai; (ii)
Theo dõi sự biến đổi của đăng ký đất đai và cập nhật các thay đổi; (iii) Làm thủ
tục về xác nhận quyền sở hữu đất đai cho chủ đất; (iv) Giám sát, kiểm tra việc sử
dụng đất theo quy đònh của pháp luật. Ngoài cơ quan quản lý đất đai, Nhà nước
còn có thể thành lập một số tổ chức hỗ trợ quản lý đất đai như tổ chức thẩm đònh
giá đất để tính thuế, tổ chức xây dựng quy hoạch và chính sách sử dụng đất đai
1.2.2.2. Chính sách về doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Chính sách doanh nghiệp và đầu tư sẽ quy đònh các vấn đề liên quan đến
việc hình thành doanh nghiệp, quy trình quy phạm đầu tư nói chung và đầu tư
BĐS nói riêng. Bên cạnh đó, tại hầu hết các quốc gia, doanh nghiệp kinh doanh
BĐS và dự án kinh doanh đầu tư BĐS luôn có những ràng buộc khác nhau về chủ
thể thành lập doanh nghiệp, chủ thể đầu tư BĐS cũng như đòa bàn đầu tư BĐS.
[19]

Hơn nữa, các loại hình doanh nghiệp khác nhau khi kinh doanh đầu tư BĐS cũng
có những quy đònh khác nhau về điều kiện thành lập, về hạn chế lónh vực, đòa bàn
khác nhau. Suy cho cùng, kinh doanh đầu tư BĐS vẫn là một lónh vực, một ngành
nghề kinh doanh có điều kiện.
1.2.2.3. Chính sách về đất đai
Trong đánh giá về chính sách đất đai đối với sự phát triển TTBĐS, vấn đề
thông tin về đất đai là một trong những vấn đề quan tâm nhất. Đánh giá của các
chủ thể kinh tế về loại thông tin chính sách này lại rất không đồng nhất. Đặc biệt
là, cho đến nay vấn đề giải phóng bằng hiện đang còn nhiều khúc mắc cả về phía
người dân, nhà đầu tư và Nhà nước.







1.2.2.4. Chính sách về xây dựng
Chính sách xây dựng thường hướng vào các nội dung chủ yếu là: (i) Quy
đònh thẩm quyền quyết đònh phát triển thò trường, cho phép đầu tư và cấp phép
phát triển thò trường xây dựng; (ii) Quyết đònh nội dung công tác chuẩn bò phát
triển thò trường xây dựng; (iii) Quy đònh trình tự thiết kế dự án phát triển thò
trường xây dựng; (iv) Quy đònh về quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn xây dựng; (v)
Quy đònh về năng lực hành nghề xây dựng, năng lực hoạt động xây dựng; (vi)
Quy đònh về khuyến khích, nghiêm cấm trong hoạt động xây dựng.


- Quy hoạch
- Kế hoạch
- Giao đất

- Thuê đất
- Đăng ký
- Thống kê
- Cấp giấy
chứng nhận
- Đònh giá
- p giá
- Mua bán
- Cho thuê
- Thế chấp
Sơ đồ 1.2: Sơ đồ về tiến trình quản lý đất đai từ nguồn tài nguyên đến
nguồn vốn trong xã hội.
Nguồn: Tổng hợp của tác giả
Tài
nguyên
Nguồn
lực
Nguồn
tài sản
Nguồn tài
sản có
Nguồn
vốn
[20]

Tùy theo yêu cầu, trình độ phát triển kinh tế- xã hội nói chung và phát
triển TTBĐS nói riêng, mỗi quốc gia đều có những quy đònh cụ thể và kòp thời
hoàn thiện hệ thống chính sách xây dựng của mình.
1.2.2.5. Chính sách tài chính bất động sản
 Chính sách về giá

Đònh giá BĐS trong nền kinh tế thò trường là: (i) Sự ước tính giá trò của các
quyền sở hữu BĐS tại thời điểm đònh giá; (ii) Được biểu hiện bằng hình thái tiền
tệ; (iii) Việc ước tính giá trò đó phải được đặt trong một thò trường nhất đònh, có
nghóa là phải có những điều kiện nhất đònh về kinh tế - xã hội, luật pháp, quan hệ
cung cầu, thu nhập phải tuân theo những tiêu chuẩn, chuẩn mực và phương pháp
nhất đònh. Đònh giá BĐS phục vụ một mục đích nhất đònh. Sự phục vụ đó là một
hoạt động dòch vụ, cung cấp dòch vụ đònh giá BĐS, sản phẩm của dòch vụ này là
chứng thư đònh giá BĐS.
 Chính sách về thuế
Thuế đất đai, BĐS có những đặc tính khác so với các sắc thuế khác. Thứ
nhất, thuế trong lónh vực đất đai, BĐS có một số đặc điểm riêng so với các loại
thuế chung. Thứ hai, thuế trong lónh vực đất đai, BĐS chủ yếu phát huy vai trò
trong lónh vực quản lý và điều tiết đối với TTBĐS trên một số khía cạnh.
 Các kênh huy động vốn cho thò trường bất động sản
Trong thực tiễn phát triển, có rất nhiều kênh tài chính tiền tệ khác nhau.
Tựu trung lại có thể có một số kênh chính. Một là, kênh tín dụng từ các NHTM.
Hai là, kênh thông qua hệ thống thế chấp và tái thế chấp trong hệ thống ngân
hàng. Ba là, kênh tiết kiệm BĐS. Bốn là, kênh thông qua trái phiếu, cổ phiếu
BĐS. Năm là, kênh thông qua các quỹ đầu tư phát triển BĐS. Sáu là, nhà đầu tư
tiềm năng và kênh đầu tư từ nước ngoài.
[21]

Song thực tế tại Việt Nam hiện có 4 kênh đang hoạt động, gồm có: nguồn
vốn trong dân (tiết kiệm, kiều hối); đầu tư từ các doanh nghiệp (chủ đầu tư BĐS,
nhà đầu tư tư nhân và các doanh nghiệp góp vốn); thò trường chứng khoán và nhà
đầu tư nước ngoài; tín dụng từ các ngân hàng thương mại.
1.2.2.6. Chính sách tiền tệ - tín dụng bất động sản
Mọi hoạt động trong TTBĐS đều liên quan đến việc sử dụng tài chính. Có
hai nguồn: nợ và vốn. Một nhà phát triển TTBĐS có thể sử dụng toàn bộ vốn
hoặc toàn bộ tiền nợ hoặc kết hợp cả hai nguồn. Trường hợp kết hợp cả hai nguồn

là phổ biến nhất. Để có tính khả thi, một TTBĐS phát triển phải cung cấp đủ thu
nhập để trang trải chi phí của tiền nợ và vốn góp. Chi phí đi vay nói chung được
quy cho lãi suất. Chi phí của vốn góp là tỷ suất thu lợi trên vốn được đòi hỏi. Tỷ
suất này được đo lường căn cứ trên cơ sở trước thuế hoặc sau thuế.













Công nghiệp hóa, hiện đại Hội nhập quốc tế
Chín
h sách
đầu tư

Chính sách
xây dựng

Chính sách
tài

chính

Chính sách
đất

đai

Ch
ính sách
tiền tệ


Thò trường tài
chính tiền tệ

Thò trường
khoa học
công nghệ
Thò trường
hàng hóa
dòch vụ

Thò trường
lao động

Thò trường
bất động sản

Chính sách
về cung BĐS
Chính sách
v

ề
cầu BĐS

Chính sách
giao dòch BĐS
Thể
chế

Thành tố

Cấp độ phát triển

[22]

Sơ đồ 1.3: Sơ đồ các thành tố của thò trường bất động sản
1.3. Quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản
1.3.1. Khái niệm và đặc điểm cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản
1.3.1.1. Khái niệm cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản
Cho vay bất động sản thường phân thành hai loại: cho vay kinh doanh bất
động sản và cho vay BĐS để sử dụng cho chính nhu cầu của người vay. Việc cho
vay kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh đầu tư bất động sản và kinh
doanh dòch vụ bất động sản.
Có thể khái quát khái niệm tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư bất
động sản như sau: là hình thức cấp tín dụng, theo đó ngân hàng giao cho khách
hàng sử dụng một khỏan tiền để sử dụng vào mục đích đầu tư tạo lập, mua, nhận
chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi và thời gian nhất đònh theo thỏa
thuận với nguyên tắc có hoàn trả gốc và lãi.
Các loại hình trong cho vay kinh doanh đầu tư BĐS bao gồm nhà, công
trình xây dựng liên quan đến các công trình dân dụng, công trình công nghiệp,

công trình giao thông, công trình thủy lợi và hạ tầng kỹ thuật.
Nguồn trả nợ của các khoản cho vay kinh doanh đầu tư bt động sn được trả
dần từ nguồn khấu hao, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản , và lợi nhuận của
chính dự án cho vay và các nguồn thu hợp pháp khác của doanh nghiệp.
1.3.1.2. Đặc điểm của cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản
Cho vay kinh doanh đầu tư BĐS ngoài những đặc điểm thông thường của
loại hình cho vay khác thì nó còn có những đăïc điểm riêng biệt do tính chất đặc
biệt của hàng hoá bất động sản mang lại, như sau:
 Kinh doanh đầu tư BĐS là lónh vực đòi hỏi vốn lớn, thời hạn vay dài
[23]

Cơ cấu cho vay BĐS trung dài hạn luôn chiếm tỷ trọng khoảng 80% tổng dư
nợ cho vay BĐS, việc kinh doanh đầu tư BĐS thường là những khoản vay có giá trò
lớn nên việc hoàn trả khoản vay trong một thời gian ngắn mang tín khả thi thấp.
19.20%
30.80% 30.80%
13.50%
5.80%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
500-800
triệu đồng
800 triệu-1.5
tỷ đồng

1.5-2.5 tỷ
đồng
2.5-5 tỷ
đồng
Trên 5 tỷ
đồng
Bảng đồ 1.1: Ngân sách dự kiến cho việc đầu tư bất động sản
Nguồn: Điều tra TTBĐS Việt Nam 2009, Vietnam Report
 Người đi vay thường huy động theo tiến độ của dự án
Bất động sản là những hàng hoá thời gian hình thành dài, dàn trải theo
từng giai đoạn: đền bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thô, hoàn
thiện… Thế nên, nhà đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án, nhưng những khoản
tiền này sẽ sử dụng theo từng giai đoạn khác nhau do vậy nếu huy động theo từng
giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi suất. Còn nếu huy dộng vốn một lần thì vốn
không được sử dụng ngay một lúc nhưng vẫn phải trả lãi cho người cho vay dẫn
đến việc sử dụng vốn không hiệu quả.
[24]

7.70%
30.80%
51.90%
9.60%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%
Thế chấp bằng chính BĐS đònh mua để vay NH
Vay NH bằng TSTC khác, trả góp và thanh toán theo tiến
độ
Không vay ngân hàng và thanh toán theo tiến độ
Mua trả một lần
Biểu đồ 1.2: Hình thức thanh toán khi mua căn hộ
Nguồn: Điều tra TTBĐS Việt Nam 2009, Vietnam Report.

 Cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản lónh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro
Giá trò của BĐS rất để biến động một khi có sự thay đổi về chính sách tiền
tệ, quản lý, đầu cơ, mất cân đối cung cầu… Điều này làm cho khả năng thanh toán
của các khoản tín dụng của người đi vay gặp rất nhiều khó khăn có thể mất luôn
khả năng thanh toán.
 Tín dụng trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản không phải đơn
thuần là một sản phẩm tín dụng mà là lónh vực phát triển kinh tế.
Thò trường BĐS là một trong những thò trường quan trọng của nền kinh tế
thò trường vì thò trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về
quy mô, tính chất cũng như giá trò của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Vì
vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển
các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-
xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
1.3.2. Quản lý rủi ro trong cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản
1.3.2.1. Quản lý rủi ro và các chỉ số đo lường rủi ro tín dụng
1.3.2.1.1. Khái niệm quản lý rủi ro tín dụng