kinh doanh bất động sản là một hình thức kinh doanh của hoạt động kinh doanh bất động sản

Lời nói đầu
Trong đời sống xã hội, có nhiều các hoạt động kinh doanh của nhiều chủ
thể nhằm hướng tới mục tiêu lợi nhuận. Xã hội ngày càng phát triển thì các loại
hình kinh doanh cáng phong phú, đa dạng hơn. Hiện nay, trong nền kinh tế thị
trường, hoạt động kinh doanh bất động sản là hoạt động đang diễn ra hết sức sôi
nổi và đem lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư kinh doanh nhưng bên cạnh đó
cũng không ít những rủi ro. Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm kinh
doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản. Kinh doanh Bất động
sản là một hoạt động đang diễn ra rất sôi động trên thị trường. Mặc dù đòi hỏi
một nguồn vốn lớn nhưng nó có sức thu hút rất mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư.
Hoạt động này mang lại một nguồn lợi nhuận khổng lồ nhưng cũng ẩn chứa rất
nhiều rủi ro. Vì vậy, các doanh nghiệp, cá nhân khi tham gia vào hoạt động kinh
doanh bất động sản cần phải hiểu rõ những quy định của pháp luật về hợp đồng
đối với loại hình kinh doanh này cũng như các giao dịch bất động sản cần thiết
phải xác lập thông qua hợp đồng theo quy định của pháp luật để tránh rủi ro về
sau.
Đề tài của nhóm tôi tìm hiểu về kinh doanh bất động sản là một hình thức
kinh doanh của hoạt động kinh doanh bất động sản.
1
Nội dung
I. Kinh doanh bất động sản và các hành vi bị cấm trong KDBĐS
1. Khái quát về KDBĐS.
Trước hết để hiểu về kinh doanh bất động sản (KDBĐS), ta cần phải hiểu rõ
về bất động sản và các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.
Theo Điều 174 của Bộ luật dân sự hiện hành thì Bất động sản là các tài sản
bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai;
các tài sản khác do pháp luật quy định. Từ những quy định về bất động sản và
những quy phạm pháp luật điều chỉnh nó cùng với cơ chế kinh tế thị trường, kinh
doanh bất động sản ra đời.
Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh được quy định tại khoản 1

Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản:
“1. Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:
a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây
dựng;
b) Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định
của pháp luật về đất đai;
c) Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.”
Khái niệm kinh doanh bất động sản được đề cập trong khoản 2 điều 4
Luật Kinh doanh bất động sản 2006 (KDBĐS), thì: “Kinh doanh bất động sản
là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động
sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích
sinh lợi”.
Các hình thức kinh doanh bất động sản (khoản 1, Điều 9, Luật KDBĐS)
Kinh doanh nhà, công trình xây dựng:
- Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua (Thuê mua nhà,
công trình xây dựng là hình thức kinh doanh bất động sản, theo đó bên thuê mua trở thành chủ
sở hữu nhà, công trình xây dựng đang thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng
thuê mua);
2
- Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
Kinh doanh quyền sử dụng đất
- Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ
tầng;
- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng,
cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.
Chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản:
Cá nhân, tổ chức trong nước (được kinh doanh đủ 5 hình thức);
Tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được kinh
doanh dưới 2 hình thức:

- Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ
tầng;
Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản.
- Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước
- Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài
- Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh (Điều 6 của LKDBĐS)
- Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng
Công trình xây dựng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây
dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dưới
mặt đất, phần trên mặt đất, phần dưới mặt nước và phần trên mặt nước, được xây dựng theo
thiết kế. Công trình xây dựng bao gồm công trình xây dựng công cộng, nhà ở, công trình công
nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, năng lượng và các công trình khác
- Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật
về đất đai;
- Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Các hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản
Trong KDBĐS nói riêng và các hính thức kinh doanh nói chung, để nhận
được nhiều lợi ích từ hoạt động kinh doanh của mình thì các nhà kinh doanh
luôn phải cạnh tranh, giành giật về thị trường, giá cả, nguồn hàng ... Trong
KDBDS, các nhà kinh doanh luôn tìm đủ mọi thủ đoạn nhằm cạnh tranh kiếm
lời, điều này có thể gây nên sự lũng loạn của thị trường và xâm hại nghiêm trọng
đến khách hàng. Để hạn chế việc cạnh tranh không lành mạnh trong hoạt động
3
KDBĐS thì các nhà làm luật đưa ra điều luật quy định hành vi bị cấm trong hoạt
động KDBĐS.
Theo Điều 16 Luật kinh doanh bất động sản (2006) pháp luật quy đinh
các hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản bao gồm mười loại hành vi:
Thứ nhất: Hoạt động kinh doanh bất động sản không đăng ký kinh doanh;

môi giới bất động sản, định giá bất động sản không có chứng chỉ theo quy định
của Luật này.
Thứ hai: Cung cấp thông tin về bất động sản không trung thực.
Thứ ba: Gian lận, lừa dối trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Thứ tư: Huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê,
bên thuê mua bất động sản hoặc bên góp vốn đầu tư kinh doanh bất động sản.
Thứ năm: Không thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
Thứ sáu: Lợi dụng chính sách ưu đãi của Nhà nước để thực hiện kinh doanh
bất động sản trái pháp luật.
Thứ bảy: Cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá bất động
sản không đúng quy định của Luật này.
Thứ tám: Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến hoạt động kinh
doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.
Thứ chín: Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để vụ lợi hoặc can thiệp trái phép
vào hoạt động kinh doanh bất động sản.
Thứ mười: Các hành vi bị cấm khác theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại điều luật này thì các chủ thể kinh doanh bất động sản
phải chú ý thực hiện đúng theo nguyên tắc kinh doanh và thực hiện việc cạnh
tranh kinh doanh một cách lành mạnh. Các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản
với tính cách là người tạo lập ra hàng hóa bất động sản để cung cấp cho thị
trường, đưa hàng hóa đến với người sử dụng qua những kênh giao dịch về bất
động sản. Vì vậy họ nắm giữ vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh bất
động sản. Thực hiện vai trò trong kinh doanh bất động sản không phải là việc
làm đơn giản. Tuy pháp luật không cấm những hành vi như mối giới bất động
sản, thu phí, lệ phí trong hoạt động kinh doanh bất động sản, ... nhưng để tránh
gây những hậu quả đáng tiếc trong việc các nhà kinh doanh bất động sản lạm
dụng chức vụ hay uy tín của mình để thực hiện những hành vi gây hại, hoặc
4
những hành vi dẫn tới cạnh tranh không lành mạnh trong thị trường kinh doanh
bất động sản, các nhà làm luật bắt buộc phải đưa ra điều luật về các hành vi bị

cấm.
II. Chế tài xử lý vi phạm trong KDBĐS
Việc quy định ra các hành vi bị cấm, gắn liền với việc xử phạt các hành vi
bị cấm đó. Việc xử lý vi phạm trong kinh doanh bất động sản được quy định tại
Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản:
“1. Tổ chức, cá nhân vi phạm quy định của Luật này thì tuỳ theo tính chất,
mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách
nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
2. Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản không có Giấy
chứng nhận đăng ký kinh doanh thì bị đình chỉ hoạt động, xử phạt hành chính và
truy thu thuế theo quy định của pháp luật.
3. Cá nhân không có chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá
bất động sản mà thực hiện môi giới bất động sản, định giá bất động sản thì bị
đình chỉ hoạt động, xử phạt hành chính và không được cấp chứng chỉ trong thời
hạn ba năm, kể từ ngày ra quyết định xử phạt.
4. Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, chứng chỉ định giá
bất động sản không thực hiện đúng nội dung chứng chỉ thì bị xử phạt hành chính
bằng hình thức cảnh cáo hoặc phạt tiền; nếu tái phạm lần đầu thì còn bị đình chỉ
hoạt động một năm, nếu tái phạm lần thứ hai thì còn bị thu hồi chứng chỉ và
không được cấp lại trong thời hạn năm năm, kể từ ngày ra quyết định xử phạt.
5. Chính phủ quy định cụ thể việc xử phạt hành chính trong hoạt động kinh
doanh bất động sản.”
Như vậy, các vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản có thể dưới
cả hình thức xử phạt hành chính, chế tài dân sự và truy cứu trách nhiệm hình sự.
Tuy nhiên, theo thực tế và sự quan ái của luật định, có thể thấy hình thức xử
phạt bằng các biện pháp hành chính là chủ yếu.
5