BÁO CÁO THỰC TẬP-THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ VÀ ĐIỀU HÀNH GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
MỤC LỤC
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 1 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài cần nghiên cứu
Bất động sản là tài sản gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong toàn
xã hội. Cùng với thị trường vốn, thị trường sức lao động thì thị trường bất động sản
là một trong những thị trường đầu vào của quá trình sản xuất, đóng một vai trò vô
cùng quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Trong thị trường bất động sản, hàng
hóa bất động sản được giao dịch, mua bán, chuyển nhượng… thông qua các sàn
giao dịch bất động sản có quy mô, tổ chức được pháp luật quy định và cho phép.
Sàn giao dịch bất động sản là “cầu nối” giúp những người có nhu cầu thực
tiếp xúc được với những người cần bán sản phẩm. Tuy là đơn vị trung gian nhưng
nó lại đóng vai trò hết sức quan trọng trong quá trình diễn ra hoạt động mua bán,
chuyển nhượng giữa hai bên, thậm chí sàn giao dịch còn là địa chỉ “tin cậy”, nơi ký
gửi hàng hóa bất động sản trực tiếp từ chủ đầu tư.
Sàn giao dịch bất động sản ra đời không những đáp ứng được yêu cầu ngày
càng phức tạp của các hoạt động giao dịch bất động sản trong thị trường mà còn
thỏa mãn nhu cầu ngày một đa dạng, khó tính của khách hàng cũng như của chủ đầu
tư, phần nào góp phần khẳng định đẳng cấp. thương hiệu cho chủ đầu tư, các đơn vị
phân phối và tiếp thị dự án bất động sản. Đồng thời, sàn giao dịch bất động sản còn
là sân chơi chung cho các lĩnh vực tài chính, pháp lí, bảo hiểm khi tham gia thị
trường bất động sản. Tuy nhiên, không phải sàn giao dịch bất động sản nào cũng có
thể đảm nhiệm được vai trò và hoạt động một cách có hiệu quả, đúng theo quy định
của Bộ xây dựng đã đề ra. Thực tế cho thấy, hiện nay cả nước có trên 600 sàn giao
dịch bất động sản nhưng hoạt động của các sàn hầu như vẫn chưa được quản lí một
cách có hiệu quả và vẫn còn mắc rất nhiều sai phạm, dẫn đến tình trạng mặc dù sàn
giao dịch bất động sản mọc ra như nấm nhưng thị trường vẫn bị rối.
Luật Kinh doanh bất động sản 2006 ra đời, cùng với sự ra đời của một loạt
các Nghị định và Thông tư như: Nghị định 153/2007/NĐ-CP, Nghị định

71/2010/NĐ-CP, Thông tư 13/2008/TT-BXD … quy định giao dịch bất động sản
bắt buộc phải được thực hiện thông qua sàn giao dịch là một bước ngoặt lớn, một
thành công lớn của các cơ quan quản lí Nhà nước nhằm làm minh bạch hóa thị
trường bất động sản và hạn chế các yếu tố gây ảnh hưởng xấu tới thị trường bất
động sản nói riêng cũng như toàn bộ nền kinh tế quốc dân nói chung.
Thực trạng “trầm lắng” của thị trường bất động sản thời gian gần đây cho
thấy việc quản lí và điều hành hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản một
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 2 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
cách có hiệu quả và đạt chất lượng cao, phù hợp với nhu cầu của thị trường và tuân
thủ đúng theo quy định pháp luật đang là một vấn đề hết sức bất cập và nan giải
không chỉ với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hay kinh doanh dịch vụ
bất động sản, mà còn là mối quan tâm của các tổ chức, cơ quan quản lí Nhà nước.
Bên cạnh những những tác dụng to lớn, thực tiễn của công tác quản lí và điều hành
sàn giao dịch bất động sản đối với nền kinh tế thị trường, thì bản thân mỗi sàn giao
dịch khi thực hiện tốt công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản của
mình sẽ ngày càng tăng số lượng giao dịch, nâng cao uy tín, khẳng định niềm tin
của khách hàng cũng như chủ đầu tư trong hoạt động mua bán, chuyển nhượng,
phân phối hay kí gửi hàng hóa bất động sản.
2. Mục tiêu nghiên cứu của chuyên đề
Mục tiêu nghiên cứu của chuyên đề trước hết là hệ thống hóa cơ sở lý thuyết,
đánh giá thực trạng cụ thể của vấn đề nghiên cứu, trên cơ sở đó đề xuất những giải
pháp, kiến nghị nhằm giải quyết những khó khăn vướng mắc đã, đang và sẽ gặp
phải trong thực tế hiện nay.
Cụ thể, chuyên đề sẽ tập trung đi sâu vào giải quyết những vấn đề sau đây:
-Làm rõ những nội dung cơ bản về bất động sản, hàng hóa bất động sản và
sàn giao dịch bất động sản.
-Chỉ ra các quy định pháp luật cụ thể về điều kiện thành lập, nguyên tắc tổ
chức và quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cũng như quyền lợi và
nghĩa vụ của những người tham gia giao dịch bất động sản qua sàn.

-Phân tích nội dung cũng như sự cần thiết của công tác quản lí và điều hành
sàn giao dịch bất động sản, những yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lí và điều
hành sàn giao dịch.
-Đánh giá thực trạng công tác quản lí điều hành sàn giao dịch bất động sản
An Lạc tại công ty cổ phần xây dựng và đầu tư bất động sản An Lạc, tổng hợp,
phân tích và đánh giá những kết quả đạt được cũng như những mặt còn hạn chế và
chỉ ra những nguyên nhân dẫn đến hạn chế đó.
-Trên cơ sở tổng hợp, phân tích các vấn đề lí thuyết có liên quan và thực
trạng công tác quản lí và điều hành tại sàn giao dịch bất động sản An Lạc, từ đó đề
xuất những giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác quản lí và điều hành sàn
giao dịch bất động sản phù hợp với yêu cầu thực tế hiện nay.
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 3 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
Với những mục tiêu cụ thể mà chuyên đề đưa ra để giải quyết có thể thấy đối
tượng và phạm vi nghiên cứu mà chuyên đề hướng tới là hàng hóa bất động sản, sàn
giao dịch bất động sản và các hoạt động trong công tác quản lí, điều hành sàn giao
dịch bất động sản nói chung và tại sàn giao dịch bất động sản An Lạc trực thuộc
công ty cổ phần xây dựng và đầu tư bất động sản An Lạc nói riêng.
Bên cạnh đó chuyên đề cũng sẽ đi vào tìm hiểu nghiên cứu những văn bản
pháp luật có liên quan đến các hoạt động giao dịch bất động sản và công tác quản
lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản từ khi có Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh
doanh bất động sản 2006 ra đời cho đến nay như: Nghị định số 153/NĐ-CP/2007
ngày 15-10-2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động
sản, Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21-5-2008 hướng dẫn thực hiện một số nội
dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, Nghị định số 71/NĐ-CP/2010 ngày 23-6-
2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở … và một số Chỉ thị,
Thông tư, Nghị định khác.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện chuyên đề những phương pháp được sử dụng trong

bài viết chủ yếu là:
-Tiếp cận lí thuyết chung về bất động sản, hàng hóa bất động sản, sàn giao
dịch bất động sản và các hoạt động trong công tác quản lí, điều hành sàn giao dịch
bất động sản.
-Tham khảo các tài liệu qua mạng internet về thực trạng công tác quản lí và
điều hành sàn giao dịch bất động sản hiện nay trên thị trường. Trên cơ sở đó phân
tích, so sánh, đánh giá công tác quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản An
Lạc tại công ty cổ phần xây dựng và đầu tư bất động sản An Lạc.
-Thống kê các số liệu thứ cấp, các thông tin có chọn lọc từ các tài liệu và
website đáng tin cậy của Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng như:
Vietlaw.gov.vn, xaydung.gov.vn…
-Tổng hợp, đánh giá, phân tích các tài liệu, thông tin thu thập được, trên cơ
sở đó có thể hiểu sâu hơn thực trạng công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 4 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
động sản ở Việt Nam, nhằm đề xuất giải pháp và kiến nghị hướng tới hoàn thiện
công tác quản lí, điều hành sàn giao dịch bất động sản hiện nay.
- Sử dụng phương pháp phỏng vấn sâu các cán bộ công nhân viên làm việc
tại sàn giao dịch bất động sản An Lạc cũng như các đối tác, bạn hàng, khách hàng
khi đến giao dịch, kí gửi hàng hóa bất động sản qua sàn. Đồng thời kết hợp với
phương pháp điều tra khảo sát thực tế công tác quản lí và điều hành một số sàn giao
dịch khác trong cùng khu vực hoạt động để thấy được thực trạng hoạt động của các
sàn giao dịch hiện nay.
5. Kết cấu và nội dung của chuyên đề
Ngoài lời mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, chuyên đề được
kết cấu thành ba chương:
Chương I: Quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản – những vấn đề
cơ bản.
Chương II: Thực trạng công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động
sản An Lạc tại công ty cổ phần xây dựng và đầu tư bất động sản An Lạc.

Chương III: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lí và điều hành
sàn giao dịch bất động sản hiện nay.
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 5 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
LỜI CẢM ƠN
Chuyên đề thực tập hoàn thành, ngoài sự nỗ lực của bản thân người nghiên
cứu, bài viết còn nhận được sự quan tâm góp ý nhiệt tình của nhiều tổ chức, cơ
quan, tập thể, cá nhân trong và ngoài nhà trường.
Trước hết, em xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy, cô giáo trong khoa
Bất động sản và Kinh tế tài nguyên, trường Đại học Kinh tế quốc dân đã hết lòng
giúp đỡ và truyền đạt cho em những kiến thức quý báu trong quá trình học tập tại
trường.
Đặc biệt em xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Thạc sĩ Nguyễn Thị Hải
Yến, là người đã tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em trong suốt quá trình thực hiện và
hoàn thành chuyên đề thực tập.
Em cũng xin được gửi lời cảm ơn chân thành tới toàn thể các cán bộ công
nhân viên sàn giao dịch bất động sản An Lạc, công ty cổ phần xây dựng và đầu tư
bất động sản An Lạc, đặc biệt là ông Trần Việt Cường - giám đốc công ty cổ phần
xây dựng và đầu tư bất động sản An Lạc, là người đã trực tiếp giúp đỡ, hướng dẫn
em trong suốt thời gian thực tập tại sàn giao dịch bất động sản An Lạc.
CHƯƠNG I
QUẢN LÍ VÀ ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG
SẢN - NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 6 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
I. Khái quát chung về bất động sản
1. Khái niệm chung về bất động sản và hàng hóa bất động sản
1.1. Khái niệm chung về bất động sản
Theo Khoản 1, Điều 174 của Bộ luật dân sự 2005 thì bất động sản là các tài
sản bao gồm:

a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Như vậy, bất động sản là những tài sản cố định, không di dời được, là yếu tố
gắn liền với đất đai hoặc công trình xây dựng và khi tách rời nó khỏi đất đai và
công trình thì tính chất công dụng của nó thay đổi. Các bất động sản thường gồm:
nhà ở, đất đai, công trình xây dựng và những vật thể gắn liền với đất đai và công
trình xây dựng như: cây cối, cánh đồng muối, hầm mỏ … hoặc còn có thể là các tài
sản do pháp luật quy định như: máy bay, tàu biển …
1.2. Các tiêu chí xác định bất động sản
- Bất động sản phải là một tài sản vật chất hữu hình có ích cho con người.
- Bất động sản phải xác định được chủ quyền quốc gia hoặc cá nhân gắn liền với
nó, từ đó tạo ra quyền năng đối với bất động sản đó.
- Bất động sản phải có khả năng đo lường được bằng giá trị nhất định.
- Nó không thể di dời hoặc di dời rất hạn chế, khi tách rời khỏi đất đai, công
trình xây dựng thì tính chất, công năng của vất thể cũng bị thay đổi theo.
- Bất động sản phải là một vật thể tồn tại lâu dài.
1.3. Hàng hóa bất động sản và quy định của pháp luật về hàng hóa bất động sản
đưa vào kinh doanh
Đối tượng trong kinh doanh bất động sản chính là hàng hóa bất động sản bao
gồm cả tài sản hữu hình và tài sản vô hình. Nó cũng bao gồm quyền sử dụng đất và
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 7 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
đây cũng chính là đặc điểm nổi bật, khác biệt so với hàng hóa là đối tượng của hoạt
động kinh doanh thương mại thông thường.
Không phải bất cứ tài sản nào là bất động sản cũng đều có thể trở thành hàng
hóa đưa vào giao dịch kinh doanh trên thị trường bất động sản. Căn cứ vào tình hình
phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản và lộ trình hội nhập kinh tế quốc

tế Chính phủ sẽ quy định cụ thể danh mục các loại bất động sản đưa vào kinh doanh
và dẫn chiếu theo Khoản 1, Điều 6, Luật kinh doanh bất động sản 2006, thì các loại
bất động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm:
a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây
dựng;
b) Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường theo quy định của pháp luật
về đất đai;
c) Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật.
Bất kì một bất động sản nào dù là nhà, công trình xây dựng hay quyền sử
dụng đất khi đưa vào kinh doanh đều phải đảm bảo các điều kiện theo quy định của
pháp luật kinh doanh bất động sản 2006. Theo Điều 7, Luật kinh doanh bất động
sản 2006, thì với bất động sản là nhà, công trình xây dựng khi đưa vào giao dịch
kinh doanh trên trị trường phải thuộc đối tượng được phép kinh doanh, phải đảm
bảo chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng, không có tranh chấp về
quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án, không nằm trong khu vực cấm xây
dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng và có hồ sơ, giấy tờ hợp pháp chứng
minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật.
Đối với bất động sản là quyền sử dụng đất khi đưa vào kinh doanh trên thị
trường cũng phải đảm bảo các điều kiện: phải thuộc đối tượng được phép kinh
doanh, có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật, không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án và quan trọng là quyền
sử dụng đất phải nằm trong thời hạn sử dụng đất. Trong trường hợp chuyển nhượng,
cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, dự án hạ tầng kĩ
thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và
tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 8 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
2. Đặc điểm cơ bản của hàng hóa bất động sản – Những vấn đề đặt ra khi giao
dịch hàng hóa bất động sản qua sàn
Khác với các hàng hóa thông thường khác, hàng hóa bất động sản có nhiều

đặc điểm khác biệt mà khi tham gia giao dịch kinh doanh trên thị trường bất động
sản, cả nhà đầu tư xây dựng lẫn các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc các
sàn giao dịch và người tiêu dùng cuối cùng đều cần phải tìm hiểu và nắm rõ.
2.1. Bất động sản là hàng hóa có vị trí địa lí, địa điểm cố định và không có khả
năng di dời được
Do bất động sản luôn gắn liền với yếu tố đất đai mà đất đai lại mang những
đặc điểm là có vị trí địa lí cố định, có giới hạn về diện tích và không gian. Điều này
cho thấy yếu tố địa lí và địa điểm sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của bất
động sản và nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách từ bất động sản đến các
trung tâm, các điểm dịch vụ, các công trình xây dựng như: công trình thương mại,
công trình văn hóa, y tế, giáo dục … phụ thuộc vào khả năng tiếp cận của bất động
sản đến các tiện ích đó. Do vậy, khi đầu tư, kinh doanh bất động sản phải dự tính
trước được những thay đổi của các yếu tố tiện ích trên, cũng như việc phát triển các
công trình bất động sản phải đi đôi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận, giảm
thiểu khoảng cách từ bất động sản đến các trung tâm bằng cách phát triển hệ thống
cơ sở hạ tầng giao thông, điện nước, điện thoại, y tế, giáo dục…
Có thể thấy các dự án đầu tư phát triển, kinh doanh bất động sản càng lớn thì
khả năng tạo lập vị trí bất động sản càng cao.
Vấn đề đặt ra khi giao dịch kinh doanh hàng hóa bất động sản qua sàn là
không thể mang hàng hóa bất động sản trưng bày trực tiếp trên sàn giao dịch như
các loại hàng hóa thông thường mà người mua có thể nhìn ngắm, lựa chọn, thậm chí
là có thể dùng thử. Vì lẽ đó, các sản phẩm hàng hóa bất động sản trưng bày trên sàn
chỉ là những hình ảnh chụp lại, những giấy tờ, thủ tục pháp lí liên quan đến bất
động sản đó. Người bán bất động sản phải thu thập đầy đủ chính xác các thông tin
liên quan đến bất động sản cần bán và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về độ
chính xác của các thông tin cung cấp cho khách hàng.
2.2. Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 9 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
Bất động sản là một loại hàng hóa luôn gắn liền với đất đai – một vật thể tồn tại

lâu dài. Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc, vật kiến trúc cũng
là những vật thể có tuổi thọ cao và có khả năng tồn tại tới hàng trăm năm.
Tính lâu bền của bất động sản được biểu hiện trên hai góc độ: tuổi thọ vật lí và
tuổi thọ kinh tế, song giữa hai tuổi thọ này lại thường không ngang nhau và thường
thì tuổi thọ vật lí dài hơn tuổi thọ kinh tế.
Điều đó cho thấy khi đầu tư xây dựng bất động sản phải dự tính được tuổi
thọ kinh tế của bất động sản để quyết định tuổi thọ vật lí của chúng, tránh việc đầu
tư lãng phí hay đầu tư nhiều lần vào cùng một bất động sản. Muốn kinh doanh bất
động sản hoạt động có hiệu quả phải tìm biện pháp để hai yếu tố tuổi thọ trên diễn
ra song trùng nhau ở cả giai đoạn phát triển bất động sản và giai đoạn cuối chu kì
vật lí của nó.
Vấn đề đặt ra với các sàn giao dịch bất động sản là phải tận dụng được các
thông tin về tuổi thọ vật lí và tuổi thọ kinh tế của bất động sản để tư vấn cho khách
hàng sử dụng và khai thác giá trị bất động sản một cách hiệu quả nhất.
2.3. Bất động sản là một tài sản có giá trị rất cao, giá trị này không bị mất đi theo
thời gian cũng như có khả năng bảo toàn và tái tạo giá trị
Nguyên nhân cơ bản là do giá trị của đất đai là rất lớn, chi phí đầu tư xây
dựng các công trình bất động sản thường cao và mang tính lâu bền. Thời gian sử
dụng vốn dài nên bỏ lỡ rất nhiều các cơ hội kinh doanh khác song lại có khả năng
bảo toàn giá trị và khả năng sinh lời trong trường hợp tuổi thọ vật lí và tuổi thọ kinh
tế còn tồn tại. Ngoài ra, khả năng tái tạo vốn còn thể hiện ở khả năng thế chấp bất
động sản mà không cần phải cầm cố như các tài sản khác để vay vốn đầu tư trong
kinh doanh.
Do vậy, muốn đầu tư kinh doanh bất động sản phải có một nguồn vốn lớn,
vốn dài hạn đồng thời cũng phải biết khai thác các đặc tính của bất động sản có khả
năng tái tạo vốn để quay lại đầu tư cho kinh doanh.
Với các sàn giao dịch bất động sản, vấn đề đặt ra ở đây là phải nắm rõ được
giá trị to lớn của bất động sản, phân tích công năng, tác dụng và khả năng bảo toàn,
tái tạo giá trị nhằm thuyết phục người mua yên tâm khi bỏ một lượng tiền lớn để
mua bất động sản đó. Đồng thời biết cách tư vấn cho chủ đầu tư các phương án sử

SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 10 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
dụng luân chuyển tiền vốn kinh doanh một cách hợp lí và hiệu quả do bất động sản
là tài sản có giá trị lớn, có khả năng bảo toàn và tái tạo giá trị.
2.4. Bất động sản là hàng hóa có tính dị biệt
Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt được sản xuất đơn chiếc, cho nên
chúng không thể giống nhau một cách tuyệt đối mà ít nhất chúng khác nhau về vị trí
địa lí, địa điểm, kết cấu, kiến trúc, hướng, cảnh quan hay vật ngoại cảnh …
Bản chất tính dị biệt của bất động sản chính là sự khác biệt về giá trị gia tăng
cho các bất động sản. Nó không phải là chi phí kết tinh trong các bất động sản và nó
hoàn toàn phụ thuộc vào các giá trị dị biệt đó. Chính vì vậy khi đầu tư tạo lập bất
động sản phải tạo ra được sự khác biệt giữa các bất động sản chính là tạo nên giá trị
gia tăng song đồng thời cũng phải quản lí được tính dị biệt đó để tạo nên sự đồng
nhất cho các bất động sản thông qua quy hoạch kiến trúc thống nhất giữa các cá thể
dị biệt đó.
Vấn đề đặt ra với các sàn giao dịch bất động sản là phải hiểu rõ sự khác biệt
cơ bản giữa các bất động sản cùng loại, nhấn mạnh những điểm mạnh của từng bất
động sản phù hợp với nhu cầu, sở thích và sự lựa chọn của người mua, giải tỏa tâm
lí và tạo lòng tin, sự yên tâm cho khách hàng.
2.5. Hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau
Các bất động sản tồn tại bên cạnh nhau có thể tác động lẫn nhau không chỉ
về mặt tâm lí mà còn ảnh hưởng đến nhau về công dụng, đặc tính và giá trị. Sự ra
đời hay hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện ra đời hoặc mất đi,
làm tăng hoặc làm giảm giá trị và giá trị sử dụng của bất động sản kia.
Có thể khẳng định bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh mẽ
giữa các bất động sản liền kề và có ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế
có liên quan. Do vậy khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đến
khả năng ảnh hưởng của chúng tới các công trình liền kề; khi định giá giá trị bất
động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng của môi trường bên ngoài và sự ra đời
của các bất động sản khác tới bất động sản mục tiêu cần định giá.

Điều đó cũng cho phép việc dự báo xu hướng tăng giảm giá bất động sản dựa
vào xu hướng chung của hàng hóa bất động sản trên thị trường.
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 11 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
Sàn giao dịch bất động sản có thể phân tích và dự báo xu hướng tăng giảm
giá hàng hóa bất động sản khi giao dịch với khách hàng, cập nhập và cung cấp các
thông tin kinh tế, xã hội, điều kiện môi trường tác động đến bất động sản trong
tương lai để tạo sự kì vọng cho khách hàng.
2.6. Hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm
Nguyên nhân chính của sự khan hiếm hàng hóa trên thị trường là việc thiếu
thông tin về cung do hàng hóa bất động sản không có sẵn trên thị trường, cộng thêm
với sự phát triển ngày càng cao của các hoạt động kinh tế xã hội càng làm tăng sự
khan hiếm bất động sản do đất đai được dùng vào đầu tư phát triển các công trình
xây dựng là có giới hạn.
Quan hệ cung cầu bất động sản luôn mất cân đối theo hướng cầu > cung dẫn
đến tình trạng đầu cơ về bất động sản. Vì lẽ đó Nhà nước cần phải có các chính sách
phù hợp chống lại hiện tượng đầu cơ và hạn chế việc sở hữu bất động sản để giảm
thiểu sự khan hiếm hàng hóa bất động sản trên thị trường.
Vấn đề đặt ra đối với các sàn giao dịch bất động sản là phải cung cấp đầy đủ,
chính xác thông tin về hàng hóa bất động sản giao dịch qua sàn, hạn chế việc bóp
méo thông tin, nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động môi giới, tư vấn để góp
phần minh bạch hóa thị trường bất động sản.
2.7. Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lí xã hội
Đặc điểm này có thể là chung cho mọi loại hàng hóa và đối với hàng hóa bất
động sản do nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu
ảnh hưởng mạnh mẽ bởi các yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lí xã hội, thậm chí còn
bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của các tầng lớp dân cư ở đó.
Chính vì vậy khi đầu tư xây dựng hay kinh doanh bất động sản không thể
không quan tâm đến thị hiếu tiêu dùng, đến nhu cầu tín ngưỡng hay tâm linh của
người dân ở từng khu vực.

Những người làm nghề môi giới bất động sản hay tư vấn bất động sản tại các
sàn giao dịch bất động sản cần phải nắm bắt được tâm lí và thị hiếu tiêu dùng của
từng khách hàng, đặc biệt nên quan tâm đến các vấn đề phong thủy, tâm linh để tư
vấn cho khách hàng một cách đầy đủ và hiệu quả nhất. Đây có thể là một hoạt động
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 12 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
tư vấn tích cực nhằm thu hút và gây dựng lòng tin nơi khách hàng đến giao dịch tại
sàn.
2.8. Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính
sách của Nhà nước
Bất động sản được xem là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân
tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như mỗi con người. Các quan hệ giao dịch bất động
sản trên thị trường cũng tác động mạnh mẽ đến hoạt động kinh tế xã hội, do vậy, mà
Nhà nước thực hiện vai trò, chức năng quản lí đối với các hoạt động của thị trường
bất động sản.
Vấn đề đặt ra cho các sàn giao dịch bất động sản là sự cần thiết phải chú ý
đến những chính sách pháp luật về đất đai và pháp luật trong kinh doanh bất động
sản mới nhất do Nhà nước ban hành để từ đó có thể tư vấn cho người mua thực hiện
các thủ tục pháp lí khi sở hữu hay nhận chuyển nhượng một bất động sản bất kì.
Mỗi sàn giao dịch bất động nên có một luật sư chuyên nghiên cứu các văn bản pháp
luật về đất đai và bất động sản và bản thân mỗi cán bộ công nhân viên của sàn cũng
phải am hiểu về các vấn đề pháp luật liên quan đến đất đai và bất động sản để có thể
hoạt động một cách chuyên nghiệp và có hiệu quả cao.
2.9. Giá trị, công năng và khả năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ thuộc
nhiều vào năng lực quản lí
Chính bởi bất động sản là loại hàng hóa có giá trị lớn, gồm nhiều chủng loại,
do vậy việc quản lí bất động sản là khá phức tạp và đòi hỏi ở người quản lí phải có
năng lực cao và chi phí quản lí lớn. Vì lẽ đó cần quan tâm tới việc huy động vốn để
tạo dựng bất động sản và khai thác bất động sản đạt hiệu quả cao.
Đối với các sàn giao dịch bất động sản người quản lí và điều hành sàn giao

dịch bất động sản phải là người có năng lực quản lí bất động sản, biết cách khai thác
giá trị, công năng của các sản phẩm hàng hóa bất động sản mang vào giao dịch trên
sàn để có thể điều hành việc phân phối và marketing hàng hóa bất động sản một
cách hợp lí.
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 13 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
II. Sàn giao dịch bất động sản
1. Khái niệm và đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản
Khác với các hàng hóa thông thường, đặc điểm của hàng hoá bất động sản là
cố định và không thể di dời được, do vậy những người có hàng hoá bất động sản
cần bán không thể mang hàng hoá của mình đến “chợ” bán như các loại hàng hóa
khác. Mặt khác thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo, rất thiếu
thông tin và các thông tin thường là bất đối xứng, cho nên để người bán và người
mua có thể gặp gỡ nhau, trao đổi và thương lượng với nhau về nhu cầu và giá cả
mua bán hàng hóa thì phải tổ chức các “chợ” giao dịch bất động sản. Chợ bất động
sản không giống như các chợ hàng hóa thông thường, không có sản phẩm hàng hóa
bất động sản bày bán mà chỉ có những thông tin cần thiết hoặc những ảnh chụp, bản
vẽ thiết kế … về những sản phẩm hàng hoá đó để những người quan tâm đến xem
xét, tham khảo và giao dịch. Sự khác biệt đó tạo nên các sàn giao dịch bất động sản
thay vì gọi là “chợ” như cách gọi thông thường.
Theo Khoản 5, Điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản 2006: “sàn giao dịch
bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho
kinh doanh bất động sản”.
Sàn giao dịch bất động sản chính là nơi gặp gỡ giữa người mua và người
bán, giữa người cung cấp dịch vụ và người có nhu cầu về các dịch vụ liên quan đến
hoạt động kinh doanh bất động sản. Đây là nơi mua bán giao dịch không có sự hiện
diện của các sản phẩm hàng hoá bất động sản, đồng thời, các dịch vụ đi kèm liên
quan đến các hoạt động giao dịch bất động sản qua sàn cũng rất phức tạp và đa
dạng. Có thể coi sàn giao dịch bất động sản là mô hình hoạt động tổng hợp, ở đó
cung cấp đầy đủ và khép kín mọi dịch vụ liên quan đến các hoạt động mua bán,

thuê, cho thuê hoặc chuyển nhượng bất động sản, hơn nữa, các dịch vụ đó phải
mang tính chuyên nghiệp, phải đảm bảo tính minh bạch, chuẩn xác và được pháp
luật quản lý hết sức nghiêm ngặt.
2. Vai trò và chức năng của sàn giao dịch bất động sản
2.1. Vai trò của sàn giao dịch bất động sản
Thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản có vai trò quan trọng trong việc minh
bạch hóa thông tin từ thị trường bất động sản, góp phần làm tăng tính hoàn hảo lành
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 14 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
mạnh cho thị trường. Đó là thông tin từ các hoạt động giao dịch bất động sản diễn
ra thông qua sàn giao dịch như: số lượng bất động sản được mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê hàng tháng, hàng quý, hàng năm trong một khu vực cụ thể hay xu
hướng lựa chọn các dịch vụ bất động sản của khách hàng khi tham gia giao dịch qua
sàn Đó còn là các thông tin về nguồn cung và hàng hóa bất động sản từ các nhà
cung cấp bất động sản có thương hiệu, uy tín trên thị trường hoặc những thông tin
về chính sách, pháp luật, quy hoạch từ phía các cơ quan quản lí và điều tiết thị
trường. Bên cạnh đó, sàn giao dịch bất động sản cũng là nơi tiếp nhận những thông
tin chia sẻ về kinh nghiệm cũng như thành quả hoạt động của các sàn giao dịch bất
động sản khác. Và hầu hết những thông tin đó là tấm gương phản chiếu một cách
chân thực nhất, sống động nhất về tình hình hoạt động của thị trường bất động sản.
Thứ hai, đối với Nhà nước, sàn giao dịch bất động sản giữ vai trò quan trọng
trong việc thay mặt Nhà nước tham gia trực tiếp vào các hoạt động giao dịch bất
động sản trên thị trường như: quản lí thông tin giao dịch; đấu giá đất đai, bất động
sản; chuyển giao các bất động sản xã hội.
Sàn thực hiện việc báo cáo định kì các thông tin giao dịch bất động sản trên
thị trường đến cơ quan quản lí Nhà nước, trên cơ sở đó phổ biến và tư vấn pháp luật
phù hợp để Nhà nước có những chính sách điều tiết thị trường một cách chính xác
và kịp thời, hạn chế tối đa thất thu thuế do việc chuyển nhượng, mua bán bất động
sản ngầm bên ngoài.
Sàn là nơi thu nhận các kết quả phản hồi từ phía thị trường đối với các chính

sách quy hoạch của Nhà nước, đồng thời là trung gian kết nối giữa Nhà nước với thị
trường bất động sản, góp phần xây dựng, bổ sung và hoàn thiện hệ thống chính sách
pháp luật kinh doanh bất động sản trong thời gian tới.
Thứ ba, đối với các tác nhân tham gia hoạt động giao dịch bất động sản trên
thị trường, sàn đóng vai trò là thanh công cụ giúp đỡ những tác nhân đó dễ dàng
tiếp cận, tra cứu, lựa chọn thông tin bất động sản cần thiết cho các hoạt động giao
dịch. Thông tin bất động sản trên sàn được đảm bảo đầy đủ về mặt pháp lý, tính sát
thực và có độ chính xác cao. Do vậy, có thể coi sàn giao dịch là kênh thông tin hữu
hiệu, đáng tin cậy, là đầu mối trực tiếp đưa hàng hóa bất động sản của các chủ đầu
tư ra thị trường đến với khách hàng.
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 15 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
Thực hiện vai trò đó, sàn có khả năng nâng cao tính chuyên nghiệp và năng
lực cạnh tranh trong các hoạt động dịch vụ giữa các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản và các trung tâm môi giới không chuyên, góp phần ngày càng hoàn thiện
cơ cấu thị trường bất động sản.
Mối quan hệ, liên kết, hợp tác giữa sàn giao dịch bất động sản với các tổ
chức tín dụng, ngân hàng, văn phòng công chứng, địa chính thường rộng và chặt
chẽ nên người tham gia giao dịch bất động sản qua sàn có khả năng nhận được sự
hỗ trợ đầy đủ của tất cả các tổ chức đó và có thể hoàn tất các thủ tục mua bán bất
động sản theo đúng nghĩa "một cửa khép kín", đồng thời rút ngắn được thời gian
giao dịch, giảm thiểu chi phí và có nhiều cơ hội được hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu
đãi hoặc thế chấp bất động sản một cách thuận lợi
Thứ tư, đối với nền kinh tế vĩ mô: sàn giao dịch bất động sản đóng một vai
trò tương đối quan trọng trong việc phát triển kinh tế xã hội nói chung và phát triển
hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng. Vì nếu giá cả thị trường của bất động
sản mà cao hơn giá trị thật của bất động sản đó trên thị trường sẽ dẫn tới mọi người,
mọi thành phần kinh tế đều “đổ xô” tham gia kinh doanh bất động sản để kiếm lời
và sao lãng các hoạt động kinh doanh khác của mình làm ảnh hưởng tới hoạt động
sản xuất tạo ra sản phẩm tiêu dùng khác cho xã hội. Khi giá cả bất động sản tăng

cao dẫn tới các chi phí sản xuất kinh doanh dịch vụ tăng lên và giá thành sản xuất
sản phẩm cũng tăng cao, lạm phát tăng nhanh, nền kinh tế rơi vào khủng hoảng.
Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản cũng góp phần phát triển phong phú
đa dạng thêm hoạt động của thị trường thông qua các dịch vụ môi giới, tư vấn thiết
kế, lập và quản lí dự án đầu tư bất động sản … một cách chuyên nghiệp, tạo được
giá trị gia tăng cho chủ đầu tư và cho toàn xã hội; đồng thời cũng tạo điều kiện hoạt
động cho nhiều loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản còn đang bỏ ngỏ như:
dịch vụ đấu giá, quảng cáo bất động sản, các dịch vụ pháp lí, ngân hàng, tín dụng,
bảo hiểm, thế chấp bất động sản …
2.2. Chức năng của sàn giao dịch bất động sản
Hai chức năng chính của sàn giao dịch bất động sản là chức năng giao dịch
và chức năng môi giới.
Thứ nhất, với chức năng giao dịch: thông thường các giao dịch bất động sản
trên thị trường đều được thực hiện qua ba bước: đàm phán giao dịch – kiểm tra thực
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 16 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
địa – đăng kí pháp lí. Quá trình thực hiện ba bước này thường tốn rất nhiều thời
gian vì bất động sản là một tài sản có giá trị lớn, thủ tục pháp lí nhiều và phức tạp.
Do vậy, khi thực hiện giao dịch bất động sản qua sàn, người tham gia giao dịch sẽ ít
tốn thời gian hơn do hàng hóa bất động sản khi đưa lên sàn giao dịch đã được thẩm
định tiêu chuẩn theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản. Việc hoàn tất
các thủ tục pháp lí liên quan cũng sẽ diễn ra nhanh gọn và ít gặp rủi ro.
Thứ hai, với chức năng môi giới, sàn có tư cách là người đại diện hoặc môi
giới bất động sản của người mua hoặc người thuê nên có quyền chuyển cho người
mua hoặc người thuê tất cả các đề nghị mua bán và trả giá cho đến khi được sự chấp
thuận của tất cả các bên tham gia giao dịch. Đồng thời, sàn có trách nhiệm khuyến
cáo cho người bán hoặc người cho thuê nên có tư vấn pháp lý trước khi chấp nhận
một đề nghị kế tiếp, trừ khi sự chấp nhận này liên quan đến việc chấm dứt một hợp
đồng mua bán hoặc hợp đồng cho thuê bất động sản đã có từ trước.
Sàn thực hiện chức năng môi giới với một đội ngũ các chuyên gia môi giới,

tư vấn bất động sản chuyên nghiệp, có chứng chỉ hành nghề, thành thạo chuyên
môn nghiệp vụ, có tinh thần hoạt động và trách nhiệm cao trong công việc, giúp
khách hàng đến giao dịch yên tâm và xóa bỏ được tâm lí sợ bị lừa đảo.
Ngoài hai chức năng chính, sàn giao dịch bất động sản còn đảm nhiệm chức
năng đăng tải thông tin về các chủ thể là tổ chức hoặc cá nhân có nhu cầu tham gia
giao dịch mua bán, thuê hoặc cho thuê, chuyển nhượng các loại bất động sản. Đồng
thời, tổ chức các phiên giao dịch hàng ngày để phục vụ cho các tổ chức, cá nhân có
nhu cầu tham gia giao dịch qua sàn dưới hai hình thức:
+ Người rao bán hoặc cho thuê và người có nhu cầu mua hoặc thuê sẽ trực
tiếp tìm hiểu, thương lượng mà không phải thông qua trung gian giao dịch nào. Đây
là loại hình thu phí dịch vụ ban đầu.
+ Người rao bán hoặc cho thuê và người có nhu cầu mua hoặc thuê sẽ không
trực tiếp tìm hiểu, thương lượng mà giao dịch được thực hiện thông qua sàn giao
dịch bất động sản. Đây là loại hình thu hoa hồng môi giới.
3. Điều kiện thành lập, nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất
động sản
3.1. Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 17 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
Theo Điều 57, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định: điều kiện thành
lập sàn giao dịch bất động sản như sau:
1. Đáp ứng các điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này.
2. Có quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.
3. Có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao
dịch bất động sản.
4. Có người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản đáp ứng các điều
kiện do Chính phủ quy định.
Sàn giao dịch bất động sản phải là tổ chức có tư cách pháp nhân, cho nên
việc thành lập sàn phải thỏa mãn các điều kiện như: Là tổ chức được cơ quan có
thẩm quyền thành lập, đăng kí và công nhận; có cơ cấu tổ chức chặt chẽ; có tài sản

độc lập với tổ chức, cá nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó; nhân danh
tổ chức mình tham gia các quan hệ giao dịch một cách độc lập.
Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động riêng: đó là các quy
định mà sàn định ra, trong đó chỉ rõ chức năng, nhiệm vụ, tổ chức, bộ máy, cơ chế
hoạt động, điều kiện hoạt động, trách nhiệm của người quản lý, điều hành và các
nhân viên làm việc tại sàn, nguyên tắc, lề lối làm việc, tiếp nhận, xử lý thông tin về
bất động sản, thẩm quyền ký các hợp đồng giao dịch, chế độ quản lý tài chính, mối
quan hệ công tác, giao tiếp với khách hàng và các chương trình, kế hoạch công tác
khác
Sàn phải có cơ sở vật chất, trang thiết bị về trụ sở, văn phòng làm việc, phải
đáp ứng được các hoạt động thường nhật và yêu cầu tổ chức các phiên giao dịch.
Theo dự thảo Thông tư hướng dẫn thi hành Nghị định 153 của Chính phủ về quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, quy định sàn
giao dịch phải có diện tích tối thiểu là 120 m2.
Điều kiện về nhân sự: theo Khoản 2, Điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản
2006: “khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người
có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có
ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản”. Ngoài ra, để sàn hoạt động có
hiệu quả thì đội ngũ nhân sự của sàn ngoài trình độ chuyên môn, phải có đạo đức
nghề nghiệp. Phải biết bảo vệ và đề cao quyền lợi của khách hàng và của tất cả các
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 18 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
bên tham gia giao dịch bất động sản qua sàn; không hướng dẫn và làm sai lệch về
thông tin hay quyền lợi có thể có được qua việc sử dụng các dịch vụ mà sàn kinh
doanh; có thể đại diện cho tất cả các khách hàng mua và bán hoặc thuê và cho thuê
trong cùng một thương vụ chỉ sau khi tiết lộ đầy đủ cho cả hai bên biết và được sự
chấp nhận của họ. Cán bộ nhân viên của sàn không được phép tiết lộ những thông
tin tế nhị do các bên cung cấp và phải yêu cầu giữ kín các thông tin về bất động sản
đang giao dịch. Tuy nhiên, sàn cũng không được dấu giếm những thông tin xấu, bất
hợp pháp về bất động sản đang giao dịch nếu người quản lý điều hành sàn đã điều

tra và có được.
3.2. Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 quy định cụ thể, chi tiết nguyên
tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Theo đó, tổ chức, cá nhân
khi kinh doanh bất động sản hoặc kinh doanh dịch vụ bất động sản được thành lập
sàn giao dịch bất động sản hoặc thuê sàn giao dịch bất động sản của tổ chức, cá
nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản của mình.
Sàn giao dịch bất động sản được thành lập phải là pháp nhân. Trong trường
hợp doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản mà thành lập sàn giao
dịch bất động sản thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư
cách pháp nhân của doanh nghiệp hoặc hợp tác xã kinh doanh bất động sản để hoạt
động.
Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch, phải
tuân thủ các quy định của pháp luật và phải chịu trách nhiệm về mọi hoạt động giao
dịch bất động sản của sàn mình.
Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo
về việc thành lập trên các phương tiện thông tin đại chúng. Trước khi đi vào hoạt
động sàn phải thông báo trước với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương.
4. Quy định về tiêu chuẩn hoạt động của một sàn giao dịch bất động sản
Hiện nay Nhà nước ta chưa có một văn bản pháp luật nào quy định tiêu
chuẩn hoạt động của một sàn giao dịch bất động sản trên thị trường. Tuy nhiên, theo
nghiên cứu của nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản về hoạt động của thị
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 19 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
trường bất động sản ở một số nước trên thế giới thì tiêu chuẩn hoạt động của một
sàn giao dịch bất động sản bao gồm các tiêu chí sau:
+ Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân có chức năng kinh doanh bất
động sản hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản.
+ Sàn có nhiệm vụ thực hiện các dịch vụ giao dịch, mua bán, chuyển nhượng,

cho thuê, thuê mua và môi giới bất động sản, có thể thực hiện các dịch vụ về định
giá bất động sản, tư vấn bất động sản, quảng cáo bất động sản, đấu giá bất động sản
và quản lí bất động sản.
+ Cơ cấu tổ chức của sàn phải gồm: Giám đốc, các Phó Giám đốc và các bộ
phận chuyên môn nghiệp vụ. Trong đó người quản lí và điều hành sàn phải có giấy
chứng nhận đã hoàn thành khóa học đào tạo kiến thức về quản lí và điều hành sàn
giao dịch bất động sản.
+ Về nhân sự: sàn phải có tối thiểu 02 nhân viên có chứng chỉ môi giới bất động
sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì tối thiểu phải có 02 nhân viên có
chứng chỉ định giá bất động sản.
+ Diện tích hoạt động của sàn tối thiểu là 50 m2, thêm mỗi dịch vụ bất động sản
phải tăng thêm 20 m2 diện tích sàn và thêm trang thiết bị phù hợp.
+ Trước khi hoạt động phải gửi hồ sơ tới Sở Xây dựng gồm: đăng kí kinh doanh
và quy chế hoạt động của sàn. Sở Xây dựng báo cáo lên Bộ Xây dựng và đưa lên
mạng các sàn giao dịch bất động sản. Đồng thời sàn giao dịch phải có tên, biển hiệu
và địa chỉ giao dịch ổn định tối thiểu 12 tháng.
Những quy định về tiêu chuẩn hoạt động của một sàn giao dịch bất động sản
mà các chuyên gia đã nghiên cứu và đề xuất hoàn toàn phù hợp và tuân thủ theo
đúng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành. Đây có thể coi là
những căn cứ cơ bản để xem xét và đánh giá hình thức kinh doanh cũng như chất
lượng dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản hiện nay.
5. Các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản được tổ chức qua sàn
Theo quy định tại Điều 59, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, các tổ chức,
cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua
bất động sản phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản. Việc làm đó
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 20 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
không những tuân thủ đúng quy định của pháp luật hiện hành mà còn được Nhà
nước khuyến khích thực hiện để đảm bảo công khai, minh bạch và bảo vệ quyền lợi
các bên tham gia.

Theo đó, quy định tại Điều 58, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 cho thấy
những hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản sau được tổ chức qua sàn giao
dịch bất động sản:
+ Hoạt động giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc thuê mua bất
động sản.
+ Hoạt động môi giới bất động sản
+ Hoạt động định giá bất động sản
+ Hoạt động tư vấn bất động sản
+ Hoạt động quảng cáo bất động sản
+ Hoạt động đấu giá bất động sản
+ Hoạt động quản lý bất động sản.
Ngoài các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản trên được thực hiện
qua sàn, sàn giao dịch bất động sản còn tổ chức bộ máy và quy chế hoạt động riêng.
Đó là hệ thống các quy định về quyền và nghĩa vụ của các đối tượng là tổ chức và
cá nhân tham gia giao dịch bất động sản qua sàn, của người quản lý và điều hành
sàn giao dịch trong việc tổ chức và thực hiện các giao dịch bất động sản.
6. Điều kiện, quyền lợi và nghĩa vụ của các đối tượng tham gia giao dịch bất
động sản qua sàn
6.1. Đối với các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch bất động sản qua sàn
Các tổ chức, cá nhân khi tham gia giao dịch bất động sản qua sàn ngoài các
quyền và nghĩa vụ cơ bản mà luật pháp Nhà nước cho phép, họ còn có các quyền và
nghĩa vụ riêng theo quy định tại Điều 62 của Luật kinh doanh bất động sản 2006
như sau:
Có quyền yêu cầu sàn giao dịch cung cấp thông tin, các tài liệu có liên quan
đến bất động sản đang giao dịch, cung cấp các dịch vụ bất động sản mà sàn đăng kí
hoạt động, và có quyền yêu cầu sàn giao dịch bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn gây
ra trong quá trình thực hiện giao dịch.
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 21 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
Có nghĩa vụ thực hiện các quy chế hoạt động của sàn, trả tiền phí dịch vụ

cho sàn khi yêu cầu thực hiện các dịch vụ đó. Đồng thời có nghĩa vụ bồi thường
thiệt hại cho sàn nếu lỗi là do mình gây ra trong quá trình các bên thực hiện giao
dịch.
6.2. Đối với người quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản
Người quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản có quyền quản lí, điều
hành mọi hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật Kinh
doanh bất động sản 2006 tại Điều 60, 61.
Có quyền yêu cầu các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp các thông
tin liên quan đến bất động sản theo quy định của pháp luật cũng như có quyền yêu
cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu về các bất động sản được đưa lên giao
dịch qua sàn.
Có quyền từ chối đưa lên sàn giao dịch các bất động sản không đủ điều kiện
đưa vào kinh doanh, có quyền thu tiền phí dịch vụ của khách hàng có bất động sản
được đưa lên sàn giao dịch bất động sản và yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại
khi họ là người gây ra lỗi.
Bên cạnh những quyền cơ bản đó, người quản lí và điều hành sàn giao dịch
bất động sản phải thực hiện các nghĩa vụ sau: phải bảo đảm bất động sản đưa lên
sàn giao dịch phải có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh; cung cấp đầy đủ, trung
thực thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản và chịu trách nhiệm về các thông
tin và tài liệu mà mình cung cấp.
Có nghĩa vụ cung cấp các dịch vụ về bất động sản mà sàn mình giao dịch,
bảo đảm để sàn hoạt động theo đúng nội dung đã đăng kí, thực hiện chế độ báo cáo
theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm soát, thanh tra của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền; thực hiện các nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác.
Có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại cho khách hàng về tất cả các lỗi mà cá nhân
người quản lí, điều hành sàn hoặc sàn mình gây ra trong suốt quá trình thực hiện
hợp đồng.
III. Quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản
1. Khái niệm và sự cần thiết phải quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động
sản

1.1. Khái niệm về quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 22 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
Bàn về khái niệm quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản thì thực tế
hiện nay chưa có một quan điểm thống nhất nào được đưa ra. Tuy nhiên do bản chất
mô hình hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cũng chính là mô hình hoạt động
của một doanh nghiệp nên quản lí và điều hành sàn giao dịch cũng tương tự như
quản lí và điều hành một doanh nghiệp.
Có một số quan điểm riêng về hoạt động quản lí, ví dụ như theo quan điểm
của Fayel: "Quản lý là một hoạt động mà mọi tổ chức (gia đình, doanh nghiệp,
chính phủ) đều có, nó gồm 5 yếu tố tạo thành là: kế hoạch, tổ chức, chỉ đạo, điều
chỉnh và kiểm soát. Quản lý chính là thực hiện kế hoạch, tổ chức, chỉ đạo điều
chỉnh và kiểm soát ấy”. Hoặc theo Hard Koont: "Quản lý là xây dựng và duy trì một
môi trường tốt giúp con người hoàn thành một cách hiệu quả mục tiêu đã định"
Dựa trên những quan điểm ấy quản lí hoạt động của một doanh nghiệp được
hiểu là tổng hợp của các quá trình: xác định mục tiêu hoạt động kinh doanh của
doanh nghiệp; phối hợp, tổ chức, chỉ huy và điều hành những hoạt động đó để thực
hiện các mục tiêu đề ra; kiểm tra, kiểm soát các hệ thống tổ chức đã được hình
thành trong quá trình thực hiện mục tiêu đó.
Xét cho cùng, mục tiêu chung của quản lí doanh nghiệp chính là sự duy trì và
thúc đẩy các hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp nhằm đảm bảo sự tồn tại và
vận hành của toàn bộ doanh nghiệp đó và hướng vào mục tiêu nâng cao hiệu quả
sản xuất kinh doanh. Còn cốt lõi của hoạt động quản lí doanh nghiệp là con người,
bởi con người luôn là chủ thể của mọi quá trình sản xuất kinh doanh của doanh
nghiệp.
Trên cơ sở tham chiếu các quan điểm quản lí riêng và quan điểm quản lí
doanh nghiệp nói chung, ta có thể hiểu một cách đơn giản, quản lí và điều hành sàn
giao dịch bất động sản là việc thực hiện công việc hoạch định các chiến lược kinh
doanh dịch vụ bất động sản phù hợp với thực tế nhu cầu giao dịch của thị trường và
khả năng hoạt động của cán bộ nhân viên trong sàn; phân tích các cơ hội phát triển

của thị trường bất động sản trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn để hướng tới phát
triển các dịch vụ bất động sản còn đang tiềm ẩn; đảm bảo tổ chức bộ máy và tổ
chức nhân sự cho các hoạt động của sàn kết hợp với việc điều phối các tổ chức đó
một cách nhịp nhàng nhằm đạt hiệu quả cao nhất. Đồng thời, quản lí và điều hành
sàn giao dịch bất động sản cũng chính là việc kiểm tra, khảo sát chất lượng các hoạt
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 23 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
động dịch vụ mà sàn kinh doanh, tiến độ hoàn thành công việc của các bộ phận,
doanh thu và lợi nhuận từ các hoạt động dịch vụ đó để đảm bảo duy trì ổn định
mọi hoạt động kinh doanh trên sàn, nâng cao uy tín và thương hiệu cho sàn trên thị
trường.
1.2. Sự cần thiết phải quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản
Công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản là rất cần thiết và
mang tính chất quyết định đến sự tồn tại, phát triển cũng như hiệu quả của các hoạt
động giao dịch bất động sản diễn ra trên sàn.
Một là, theo quy định tại Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, một
sàn giao dịch bất động sản được thành lập phải có tư cách pháp nhân, hoạt động
theo đúng các quy định của pháp luật hiện hành, có quy chế và cơ cấu tổ chức riêng.
Trên cơ sở đó, sàn giao dịch bất động sản phải có người đứng đầu, quyết định mọi
hoạt động giao dịch của sàn và chịu trách nhiệm trước pháp luật về các quyết định
đó. Đó chính là người giữ vai trò quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản.
Hai là, hoạt động của sàn là tổ hợp các dịch vụ kinh doanh bất động sản như
môi giới bất động sản, định giá bất động sản, tư vấn bất động sản, quản li bất động
sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản và các hoạt động dịch vụ khác.
Mỗi hoạt động này đều đòi hỏi phải có nghiệp vụ chuyên môn riêng, có kĩ năng
kinh nghiệm hoạt động và giao tiếp khách hàng riêng nên không thể chỉ một người
có thể đảm nhận hoạt động của tất cả các dịch vụ đó. Hơn nữa quy định hoạt động
của sàn là phải có tối thiểu hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có
thêm dịch vụ định giá bất động sản thì cũng phải có tối thiểu hai người có chứng chỉ
định giá bất động sản. Vì lẽ đó cần phải có công tác quản lí và điều hành sàn giao

dịch bất động sản để quản lí và điều hành mọi dịch vụ hoạt động của sàn một cách
thống nhất, nhịp nhàng và đạt hiệu quả cao nhất.
Ba là, thị trường bất động sản Việt Nam là thị trường phát triển chưa hoàn
thiện và còn khá nhiều bất cập. Sàn giao dịch bất động sản chính là pháp nhân thay
mặt Nhà nước tham gia trực tiếp vào các hoạt động giao dịch bất động sản trên thị
trường cho nên công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản cần thiết
phải có chiến lược hoạt động phù hợp với tình hình thực tế chung để giữ vững vai
trò là tấm gương hai mặt phản chiếu sức nóng của thị trường bất động sản, đồng
thời cũng là nơi tiếp nhận, sàng lọc, cung cấp và phản hồi thông tin từ thị trường bất
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 24 GVHD: Ths. Nguyễn Thị Hải Yến
động sản đến các cơ quan quản lí Nhà nước. Tuy nhiên, để các giao dịch bất động
sản được đưa lên sàn một cách tự nguyện và công khai, sàn phải chứng tỏ được
năng lực hoạt động của mình theo hướng chuyên nghiệp, thu hút lượng khách hàng
tới giao dịch và tạo niềm tin, uy tín khi khách hàng đến giao dịch bất động sản và
yêu cầu sử dụng các dịch vụ bất động sản được kinh doanh tại sàn.
2. Nội dung công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản
Quản lí và điều hành sàn giao dịch bất động sản cũng giống như quản lí và
điều hành hoạt động của một doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch
vụ bởi hoạt động của sàn giao dịch bất động sản chính là kinh doanh các dịch vụ bất
động sản liên quan đến việc mua bán, thuê, cho thuê, chuyển nhượng bất động
sản trên thị trường. Nội dung của công tác quản lí và điều hành sàn giao dịch bất
động sản bao gồm:
Hoạch định các chiến lược kinh doanh dịch vụ bất động sản mà sàn hướng
tới như môi giới bất động sản, định giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, tư vấn
bất động sản, quản lí bất động sản Xây dựng quy trình hoạt động cụ thể cho từng
dịch vụ bất động sản đó.
Tuyển chọn và bố trí nhân sự phù hợp, có kĩ năng và chứng chỉ hành nghề,
được đào tạo cơ bản về chuyên môn, nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp, có kinh
nghiệm làm việc với khách hàng.

Tạo dựng môi trường làm việc phù hợp, với các trang thiết bị máy móc tối
thiểu cần thiết cho các hoạt động giao dịch như: máy tính, máy điện thoại cố định,
máy fax, máy in, máy ảnh, máy ghi âm, la bàn, điện thoại di động, các loại bản đồ
quy hoạch, bản đồ số, bản đồ vệ tinh, các loại bản vẽ kĩ thuật, các loại hồ sơ, hợp
đồng dịch vụ của các dự án mà sàn nhận phân phối cũng như thông tin về các dự án
khác mà sàn thu thập được, các loại sổ sách ghi chép
Phân tích thị trường, định hướng các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động
sản trong từng giai đoạn cụ thể, kiểm tra giám sát kết quả hoạt động của từng bộ
phận chức năng trên sàn, từ đó đưa ra các giải pháp và phương hướng hoạt động
phù hợp với yêu cầu của thị trường và đem lại lợi nhuận kinh doanh cao nhất.
Kí kết các hợp đồng dịch vụ phân phối hàng hóa bất động sản từ các dự án
đầu tư xây dựng lớn để tạo dựng và duy trì nguồn hàng đa dạng, sẵn sàng cung cấp
SV: Đào Thị Thu Hiền Lớp: QTKD Bất động sản 50A