Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng của một số dự án thu hồi đất tại quận thanh xuân, thành phố hà nội

1

MỤC LỤC
MỤC LỤC 1
CHỮ CÁI VIẾT TẮT 4
DANH MỤC BẢNG BIỂU 5
DANH MỤC HÌNH VẼ 6
MỞ ĐẦU 7
1. Tính cấp thiết đề tài 7
2. Mục tiêu nghiên cứu 8
3. Nhiệm vụ nghiên cứu 8
4. Phạm vi nghiên cứu 9
5. Phương pháp nghiên cứu 9
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn 9
CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ THỰC TRẠNG THỰC HIỆN
CHÍNH SÁCH 10
BỒI THƢỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 10
1.1. Cơ sở lý luận về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng 10
1.1.1. Phát triển kinh tế - xã hội và vấn đề chuyển dịch cơ cấu sử dụng
đất 10
1.1.2. Những yếu tố ảnh tự nhiên, kinh tế, xã hội hưởng đến việc thu
hồi đất, giải phóng mặt bằng 11
1.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ của các tổ chức tài trợ và ở một số nước trên
thế giới 14
1.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB ở Việt Nam 18
1.3.1. Thời kỳ trước năm 1993 18
1.3.2. Thời kỳ từ năm 1993 đến năm 2003 21
1.3.3. Thời kỳ từ khi có Luật đất đai 2003 đến 2013 23
1.3.3.1. Những nội dung chủ yếu của Nghị định số 69/NĐ-CP 23
1.3.3.2. Thời kỳ từ khi có Luật đất đai 2003 đến 2013 31
2

1.3.4. Thời kỳ từ khi có Luật đất đai 2013 đến nay 32
CHƢƠNG 2 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI
THƢỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TẠI
QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 38
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Quận Thanh Xuân, TP Hà Nội 38
2.1.1 Điều kiện tự nhiên 38
2.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội 41
2.1.3. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Quận Thanh
Xuân 44
2.2. Khái quát chung về tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn quận Thanh
Xuân, thành phố Hà Nội 53
2.2.1. Tình hình quản lý đất đai tại quận Thanh Xuân 53
2.2.2. Tình hình sử dụng đất quận Thanh Xuân 57
2.2.3. Đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất quận Thanh Xuân 59
2.3. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, GPMB khi nhà nước thu hồi
đất thực hiện dự một số dự án quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội. 60
2.3.1. Lựa chọn dự án nghiên cứu 61
2.3.2.Một số tiêu chí trong điều tra phỏng vấn 61
2.3.3.Việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi
đất tại các dự án nghiên cứu 61
CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN
THIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƢỜNG CHÍNH SÁCH BỒI
THƢỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI CÁC DỰ ÁN TRÊN ĐỊA
BÀN QUẬN THANH XUÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI 82
3.1. Định hướng của việc đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác giải
phóng mặt bằng 82
3.2. Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng tại
các dự án đầu tư trên địa bàn Quận Thanh xuân 84
3.2.1. Giải pháp chung 84

3

3.2.2. Giải pháp cụ thể cho dự án nghiên cứu 88
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 90
1. Kết luận 90
2. Kiến nghị 91
TÀI LIỆU THAM KHẢO 92
4

CHỮ CÁI VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Ý nghĩa
ADB
Ngân hàng phát triển Châu Á
BTHT&TĐC
Bồi thường hỗ trợ và tái định cư
CNH-HĐN
Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá
CP
Chính phủ
GCNQSD
Giấy chứng nhận quyền sử dụng
GPMB
Giải phóng mặt bằng
HĐND
Hội đồng nhân dân
HTXNN
Hợp tác xã nông nghiệp
NĐ
Nghị định

QĐ
Quyết định
TĐC
Tái định cư
TTPTQĐ
Trung tâm phát triển Quỹ Đất
UBND
Ủy ban nhân dân
V/v
Về việc
WB
Ngân hàng thế giới
5

DANH MỤC BẢNG BIỂU



1.3.1.1. Thời kỳ trước khi có luật đất đai 1988 18
1.3.1.2. Thời kỳ từ năm 1988 đến năm 1993 20
Bảng 2.1. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế (theo GDP) 45
Bảng 2.2. Biểu thống kê, kiểm kê đất đai năm 2013 57
Bảng 2.3. tình hình biến động đất đai từ năm 2005 đến 2013 Quận Thanh Xuân 58
2.3.3.1. Quy trình thực hiện công tác GPMB của 03 dự án 61
2.3.3.2. Đánh giá chính sách bồi thường GPMB của 3 dự án 63
Bảng 2.4. Bảng tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ của dự án 1 67
Bảng 2.5. Bảng tổng hợp ý kiến đánh giá về dự án 1 68
Bảng 2.6. Bảng tổng kinh phí bồi thường, hỗ trợ dự án cải tạo đường và thoát nước
ven hồ Hạ Đình 73
Bảng 2.7. Bảng tổng hợp ý kiến đánh giá về dự án 2 74

Bảng 2.8. Bảng tổng hợp kinh phí bồi thường đường nối từ đường Lê Văn Thiêm
đến đường Khuất Duy Tiến 77
3.2.1.1.Giải pháp về chính sách bồi thường 84
3.2.1.3.Phát triển, nâng cao trình độ đội ngũ cán bộ 85
3.2.1.4. Nâng cao nhận thức cho người dân 86
3.2.1.5. Giải pháp về tài chính 86
3.2.1.6. Phát triển quỹ nhà, đất phục vụ tái định cư 87


6

DANH MỤC HÌNH VẼ

Hình 2.1. Sơ đồ vị trí quận Thanh Xuân, thành phố Hà Nội 38
Hình 2.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế (theo GDP) 46
Hình 2.3. Biểu đồ cơ cấu đất đai năm 2013 của quận Thanh Xuân 59


7

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết đề tài
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối
vớiđời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn của
cải vô tận của con người, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất
giúp xã hội không ngừng phát triển. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở
nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần
kinh tế phát triển mạnh mẽ và một xu hướng tất yếu về nguồn lực đầu vào cho sản
xuất và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không

phải là ngoại lệ.
Xác định được tầm quan trọng của đất đai, chính vì vậy vấn đề quản lý, sử
dụng đang là một vấn đề được nhiều quốc gia quan tâm. Ở Việt Nam hiện nay,
trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp mà nhu cầu đầu tư ngày càng tăng thì
vấn đề lợi ích kinh tế của các tổ chức, cá nhân khi Nhà nước giao đất cũng như thu
hồi đất ngày càng được quan tâm. Vì vậy, công tác bồi thường, hỗ trợ GPMB khi
Nhà nước thu hồi đất đã và đang là một vấn đề mang tính thời sự cấp bách.Vì vậy,
công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) vốn là vấn đề phức tạp, nhạy cảm. Có nhiều
nguyên nhân khiến việc GPMB gặp nhiều vướng mắc. Cơ chế chính sách ban hành
chưa đồng bộ và thường xuyên thay đổi; điều này tạo ra sự không nhất quán, đồng
bộ, thậm chí nảy sinh mâu thuẫn. Trong quá trình chỉ đạo phải có sự quan tâm của
cả hệ thống chính trị. Nguyên tắc GPMB phải đảm bảo dân chủ, công khai. Và đòi
hỏi cán bộ phải có trình độ hiểu biết và có tâm với nghề nghiệp. Tuyên truyền
trong GPMB phải cụ thể, đáp ứng yêu cầu của người dân. Mỗi lần công khai
phương án GPMB phải tiếp thu ý kiến của người dân, từ đó giải thích, tuyên
truyền, vận động; nếu khiếu nại có lý phải ghi nhận và điều chỉnh cho phù hợp.
Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng, công tác GPMB đóng vai
trò hết sức quan trọng, mang tính quyết định đến hiệu quả đầu tư và tiến độ hoàn


8

thành dự án; tiến độ GPMB ra sao thì vấn đề chính sách bồi thường, hỗ trợ của Nhà
nước cho người dân có đất bị thu hồi hợp lý sẽ có ý nghĩa vô cùng to lớn.
Quận Thanh Xuân là một trong những quận có sự phát triển mạnh về kinh
tế, xã hội của thành phố Hà Nội. Hiện nay, trên địa bàn quận Thanh Xuân có nhiều
dự án lớn nhỏ đang được triển khai đồng loạt song một số dự án vẫn còn vướng
mắc mặt bằng vì chưa GPMB được. Nên tiến độ thực hiện công tác bồi thường, hỗ
trợ GPMB trên địa bàn quận hiện nay còn nhiều khó khăn vướng mắc về cả chủ
quan và khách quan.

Xuất phát từ yêu cầu của thực tiễn, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá thực
trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện chính sách bồi
thường, giải phóng mặt bằng của một số dự án thu hồi đất tại quận Thanh
Xuân, thành phố Hà Nội” nhằm tìm ra một số giải pháp phục vụ cho quá trình
thực hiện chính sách bồi thường, GPMB tốt hơn.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá được thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ GPMB
thực hiện một số dự án tại Quận Thanh Xuân, TP Hà nội. Trên cơ sở đó đề xuất
một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường, GPMB nói chung và thực
hiện tốt công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của Dự án nghiên cứu nói riêng.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý về bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư của Nhà nước ta từ sau khi có Luật đất đai 2003 đến nay.
- Điều tra, khảo sát thu thập tài liệu, số liệu về công tác bồi thường, GPMB,
về giá đất bồi thường của dự án; phỏng vấn các hộ bị thu hồi đất và nhận hỗ trợ của
dự án khu đấu giá quyền sử dụng đất ở.
- Đánh giá, phân tích thực trạng công tác thu hồi đất, GPMB, làm rõ những
nguyên nhân, những khó khăn vướng mắc trong GPMB của dự án.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường, GPMB
nói chung và thực hiện tốt công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của Dự án
nghiên cứu nói riêng.


9

4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: Khu vực nghiên cứu cụ thể của luận văn là địa bàn
Quận Thanh Xuân, TP Hà nội.
Phạm vi khoa học: Đánh giá thực trạng chính sách bồi thường, giải phóng
mặt bằng của một số dự án thu hồi đất thuộc khu vực nghiên cứu. Trên cơ sở đó đề

xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện, đề tài, đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:
- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu: sử dụng để thu thập thông
tin, tài liệu, số liệu về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ phục vụ cho mục
đích đánh giá, điều tra phỏng vấn hộ gia đình.
- Phương pháp điều tra, phỏng vấn trực tiếp theo mẫu phiếu các hộ gia đình,
cá nhân có đất bị thu hồi: để thu thập các thông tin về giá đất, về giá bồi thường,
điều kiện ăn ở của các hộ khi được bố trí tái định cư.
- Phương pháp thống kê: sử dụng để thống kê các số liệu về giá đất bồi
thường, số liệu về hỗ trợ phục vụ cho mục đích nghiên cứu.
- Phương pháp tổng hợp và phân tích: để đánh giá làm rõ thực trạng công
tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ của dự án và đề xuất các giải pháp có tính khoa
học và phù hợp với thực tiễn cao, góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính sách
bồi thường GPMB nói chung và việc thực hiện chính sác bồi thường giải phóng
mặt bằng trên địa bàn thành phố Hà Nội nói riêng.
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn
- Luật đất đai 2003 và các văn bản dưới luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Các báo cáo của các cấp: Thành phố, quận có liên quan đến vấn đề nghiên cứu.
- Các giáo trình cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống chính sách pháp
luật đất đai,
- Tài liệu chuyên ngành của các chuyên gia;
- Thu thập thông tin từ việc điều tra thực tế tại địa phương.


10

CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ THỰC TRẠNG THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH

BỒI THƢỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG

1.1. Cơ sở lý luận về thu hồi đất, giải phóng mặt bằng
1.1.1. Phát triển kinh tế - xã hội và vấn đề chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất
Có thể coi những yếu tố đầu vào để tạo ra tổng sản phẩm quốc nội (GDP)
bao gồm: vốn, lao động, đất đai, công nghệ. Trong đó, đất đai đóng vai trò như là
một tư liệu sản xuất, có ảnh hưởng tới giá trị sản lượng. Khi đầu vào (đất đai) có
biến động (tăng hoặc giảm do chuyển mục đích sử dụng) theo nhu cầu của các
ngành thì sẽ ảnh hưởng đến giá trị sản lượng và qua đó tác động đến giá trị GDP
của các ngành, tác động đến cơ cấu kinh tế và tốc độ tăng trưởng của kinh tế.
Giữa tốc độ tăng trưởng GDP của các ngành với diện tích các loại đất có mối
quan hệ với nhau. Như vậy, biến động đất đai (tăng hoặc giảm) do chuyển mục đích
sử dụng đất là cơ sở tạo điều kiện cho thực hiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế.
Qua tổng hợp, so sánh các chỉ tiêu kinh tế với chỉ tiêu sử dụng đất theo diện
tích các nhóm đất với giá trị tuyệt đối của GDP thì trong giai đoạn 1995 - 2000
(năm 1994 bắt đầu thực hiện công nghiệp hóa), GDP phi nông nghiệp tăng thêm
167.692 tỷ đồng, diện tích đất phi nông nghiệp tăng 166.049 ha; trong giai đoạn
2000 - 2005, GDP phi nông nghiệp tăng thêm 310.339 tỷ đồng, diện tích đất phi
nông nghiệp tăng thêm 375.442 ha; giai đoạn 2005 - 2010, GDP phi nông nghiệp
tăng thêm 504.000 tỷ đồng, diện tích đất phi nông nghiệp tăng thêm 472.000 ha.
So sánh diện tích các nhóm đất với cơ cấu kinh tế trong giai đoạn 1996 -
2000, tỷ trọng GDP phi nông nghiệp cả nước tăng 2,9%, cơ cấu đất phi nông
nghiệp tăng 0,5%, tương đương tăng 166.049 ha; trong giai đoạn 2001 - 2005, tỷ
trọng GDP phi nông nghiệp tăng 3,4%, cơ cấu đất phi nông nghiệp tăng 1%, tương
đương tăng 375.442 ha; trong giai đoạn 2005 - 2010, tỷ trọng GDP phi nông
nghiệp tăng 0,8%, cơ cấu đất phi nông nghiệp tăng 1,43%, tương đương tăng
472.000 ha.


11

So sánh tốc độ tăng diện tích các nhóm đất với tốc độ tăng trưởng kinh tế
trong giai đoạn 1996 - 2000, tăng 1% GDP phi nông nghiệp thì đất phi nông nghiệp
tăng 0,15%. Trong giai đoạn 2001 - 2005, tăng 1% GDP phi nông nghiệp thì đất
phi nông nghiệp tăng 0,29%. Trong giai đoạn 2005 - 2010, tăng 1% GDP phi nông
nghiệp thì đất phi nông nghiệp tăng 1,78%.
Như vậy, từ các phân tích so sánh cho thấy khi cơ cấu kinh tế thay đổi do
tăng trưởng kinh tế thì diện tích các nhóm đất cũng như cơ cấu sử dụng đất cũng
thay đổi theo vì đất đai là phục vụ cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ là tư liệu sản
xuất, là một thành phần trong hàm sản xuất, do vậy khi mục tiêu kinh tế thay đổi
(do tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế) thì diện tích đất cũng thay đổi. [19]
1.1.2. Những yếu tố ảnh tự nhiên, kinh tế, xã hội hưởng đến việc thu hồi đất,
giải phóng mặt bằng
Ở Viê
̣
t Nam, quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân và do Nhà nước là đại
diện, còn các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp, v.v (thường gọi là
người sử dụng đất) chỉ có quyền sử dụng trên mảnh đất được Nhà nước giao, cho
thuê. Nhà nước - đại diện chủ sở hữu, không sử dụng toàn bộ đất đai mà trao quyền
sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân để sử dụng vào các mục đích
dưới các hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, không thu tiền sử dụng đất và
cho thuê đất [19]
Quyền sử dụng đất là một tính chất đặc thù của pháp luật đất đai Việt
Nam.Trên cơ sở khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, pháp luật đất đai đã
từng bước phát triển, hoàn chỉnh các quy định về “người sử dụng đất” và các
“quyền sử dụng đất”, theo đó “Người sử dụng đất” bao gồm: các tổ chức trong
nước, hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức
nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài
đầu tư vào Việt Nam; “quyền sử dụng đất” bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ; thế chấp, bảo lãnh, góp

vốn bằng quyền sử dụng đất và được thực hiện thông qua giao dịch dân sự . Với
việc trở thành đối tượng trao đổi thông qua các giao dịch này , quyền sử dụng đất


12

được xa
́
c đi
̣
nh là loại hàng hoá đặc biệt . Các giao di
̣
ch về quyền sử dụng đất từng
bước được mở rộng và ngày càng hoàn thiện [20]
Dựa trên những yếu tố đặc trưng cơ bản của tính chất sở hữu toàn dân về đất
đai ở nước ta như đã nêu ở trên, những yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng
đến việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng bao gồm:
- Điều kiện tự nhiên: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau
với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội thành, mật độ
dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô,
mức độ tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất
đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực
ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp. Do đó
việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có những đặc trưng riêng và được
tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi
khu vực và từng dự án cụ thể.
Ngoài ra, đất đai còn có một đặc trưng rất cơ bản là cố định về vị trí, vì vậy
thậm trí ngay trong một khu vực có điều kiện kinh tế, xã hội giống nhau thì 2 thửa
đất (kể cả liền kề) cũng có những đặc điểm riêng không giống nhau và điều này
dẫn đến giá của chúng không đồng nhất, vì vậy, nhu cầu bồi thường cũng khác

nhau. Pháp luật hiện hành quy định: “…bồi thường để người dân có thể tạo lập
được một nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ…”, cũng đã khiến cho người dân
và chính quyền gặp nhiều vướng mắc vì cách hiểu “bằng, hoặc tốt hơn…” của 2
đối tượng này không giống nhau. Tìm được một nơi ở mới y hệt như nơi ở cũ là
điều không tưởng.
- Kinh tế (kinh tế phát triển thì thu hồi sẽ khó khăn hơn):
Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế -
xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ
vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng
trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp
khó khăn, do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ


13

cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê.
Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên
truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và
việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư
sau này.
Về lý thuyết, giá đất luôn có xu hướng tăng vì bị hạn chế bởi số lượng trong
khi đó dân số ngày càng tăng và nhu cầu về đất đai lại càng nhiều. Tuy nhiên, đầu
tư vào bất động sản nói chung và đất đai nói riêng cũng ẩn chứa những rủi ro:
lượng vốn lớn, tính thanh khoản không cao, bị chi phối bởi rất nhiều thị trường
khác Vì vậy, thường xẩy ra một nghịch lý khi nền kinh tế phát triển, nhu cầu về
đất đai cao, đối với các dự án, công trình cung luôn luôn không đáp ứng được cầu
thì quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng luôn gặp khó khăn vì người dân luôn
có những đòi hỏi về giá bồi thường cũng như các khoản hỗ trợ khác cao hơn bình
thường. Còn khi nền kinh tế gặp khủng hoảng, lập tức thị trường đất đai đóng
băng, việc bồi thường “có vẻ” dễ dàng hơn. Ở Việt Nam, giai đoạn từ năm 1995

đến năm 2010 nền kinh tế phát triển rất mạnh, số lượng các dự án tăng kỷ lục. Tuy
nhiên, công tác giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều vướng mắc, và hiện nay một
thực trạng: khi kinh tế suy thoái, số lượng các dự án hoặc bỏ hoang, hoặc còn đang
dang dở rất nhiều, nhiều người dân sẵn sàng thỏa thuận với Chính phủ để chuyển
đổi đất đai, tuy nhiên nhu cầu hiện nay không hoàn toàn khả thi.
- Xã hội (phong tục, tập quán, văn hóa, trình độ dân trí): Tiếp cận vấn đề đất
đai luôn luôn đòi hỏi sự nghiên cứu chuyên sâu về các vấn đề xã hội, vì thực tế
chính các yêu tố tự nhiên (khí hậu, đất đai ) tạo ra sự khác biệt trong đời sống của
con người, tạo ra bản sắc riêng đối với mỗi dân tộc. Thu hồi đất đã khiến cho người
dân phải di chuyển chỗ ở, đồng nghĩa với việc thay các đặc tính, cách thức canh tác
và phương thức sản xuất, thậm trí cả các vấn đề về tâm linh, tôn giáo, tín ngưỡng
của từng đồng bào dân tộc. Hiện nay và mãi sau này, chính sách xã hội đối với các
khu vực bị thu hồi đất luôn luôn là vấn đề then chốt, có tính chất quyết định tới sự
thành công của dự án.


14

1.2. Chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ của các tổ chức tài trợ và ở một số nƣớc
trên thế giới
* Chính sách bồi thường của một số nước:
Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan
trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước thu
hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống
kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân. Dưới đây là một số kinh nghiệm về
chính sách bồi thường GPMB của một số nước:
 Trung Quốc
Hiến Pháp Trung quốc quy định có 2 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu Nhà
nước và sở hữu tập thể. Vì đất đai thuộc sở hữu Nhà nước nên khi thu hồi đất, kể cả
đất nông nghiệp tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ

sử dụng bị thu hồi đất và bồi thường cho các công trình gắn liền với đất bị thu hồi.
Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết
trước cho việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền lựa
chọn các hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Tại thủ đô
Bắc Kinh và thành phố Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt
hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình.
Về giá bồi thường, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng được Nhà
nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất
linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh
tài chính thị trường đó. Đối với đất nông nghiệp, bồi thường theo tính chất của đất
và loại đất (tốt, xấu).
Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời,
thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác
nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý tạo điều kiện về
việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách.
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu TĐC được
quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông động và


15

tĩnh.Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý theo phương
thức trước tiên là dựa vào trọng tài, sau đó khiếu tố.
 Thái Lan
Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trưng dụng đất cho các mục
đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất
nước, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo
giá thị trường cho những người có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về tất
cả các thiệt hại do việc trưng dụng gây ra và quy định việc bồi thường phải khách
quan cho người chủ mảnh đất và người có quyền thừa kế tài sản đó.

Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BĐS áp dụng cho việc
trưng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng, quốc
phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nước, phát triển
đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng. Luật
quy định những nguyên tắc về trưng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường
các loại tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành đưa ra các quy định cụ thể
và trình tự tiến hành bồi thường TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị bồi
thường, các bước lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan,
ủy ban tính toán bồi thường TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền
khiếu nại, quyền khởi kiện đưa ra tòa án.
 Hàn Quốc
Thực hiện bồi thường theo luật của Hàn Quốc thì sẽ thực hiện theo ba giai
đoạn:
Thứ nhất: Tiền bồi thường đất đai được giám định viên công cộng đánh giá
trên tiêu chuẩn giá quy định để thu hồi đất phục vụ cho công trình công cộng. Mỗi
năm Hàn Quốc cho thi hành đánh giá đất trên 27 triệu địa điểm trên toàn quốc và
chỉ định 470.000 địa điểm làm tiêu chuẩn và thông qua đánh giá của giám định để
dựa theo đó hình thành giá quy định cho việc bồi thường. Giá quy định không dựa
vào lợi nhuận khai thác do đó có thể đảm bảo sự khách quan trong việc bồi thường.


16

Thứ hai: Pháp luật có quy định không gây thiệt hại nhiều cho người có
quyền sở hữu đất trong quá trình thương lượng chấp thuận thu hồi đất. Quy trình
chấp thuận theo thứ tự là công nhận mục đích, lập biên bản tài sản và đất đai,
thương lượng, chấp nhận thu hồi.
Thứ ba: Biện pháp di dời là một đặc điểm quan trọng. Nhà nước hỗ trợ tích
cực về mặt chính sách đảm bảo sự sinh hoạt của con người, cung cấp đất đai cho
những người bị mất nơi cư trú do thực hiện công trình công cộng cần thiết của Nhà

nước. Đây là công việc có hiệu quả lôi cuốn người dân tự nguyện di dời và liên
quan rất nhiều tới việc GPMB. Theo luật bồi thường, nếu như tòa nhà nơi dự án sẽ
được thực hiện có trên 10 người sở hữu thì phải xây dựng cho các đối tượng này
nơi cư trú hoặc hỗ trợ 30% giá trị của tòa nhà đó. Còn nếu như các dự án xây dựng
chung cư nhà ở thì cung cấp cho các đối tượng này chung cư hoặc nhà ở thấp hơn
giá thành.
*Chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ giải phóng mặt bằng của các tổ chức tài trợ
(WB và ADB)
a. Mục tiêu của chính sách
Đó là giảm thiểu tối đa TĐC và phải đảm bảo cho các hộ bị di chuyển được
BTvà HT sao cho tương lai kinh tế và xã hội của họ được thuận lợi tương tự như
trong trường hợp không có dự án, chính sách của WB và ADB bao hàm toàn bộ
quá trình bồi thường, di chuyển, khôi phục điều kiện sống và tạo thu nhập cho các
hộ bị ảnh hưởng ít nhất bằng mức như khi không có dự án.
b. Quan niệm hợp pháp và bất hợp pháp trong chính sách bồi thường, hỗ
trợ giải phóng mặt bằng
Theo các tổ chức này thì người sử dụng đất thiếu các chứng chỉ hợp pháp về
đất sẽ không là vật cản đối với việc bồi thường mà chỉ những người “nhảy dù” sau
ngày kết thúc việc lên danh sách các hộ bị ảnh hưởng mới là những người bất hợp
pháp và không được hưởng bồi thường.
c. Phạm vi xác định những người bị ảnh hưởng


17

Những người bị ảnh hưởng là những người bị mất toàn bộ hay một phần các
tài sản vật chất hoặc phi vật chất kể cả đất đai và tài nguyên của gia đình hay cộng
đồng như rừng, khu đánh cá Do vậy, phạm vi ảnh hưởng của dự án phải quan tâm
là rất rộng.
d. Mức bồi thường đất đai và tài sản

Đất đai và tài sản phải được bồi thường bằng giá trị thay thế và đảm bảo tái
tạo lại được các tài sản như không có dự án, tức là số tiền bồi thường về đất phải
đảm bảo mua được mảnh đất tương tự, còn số tiền bồi thường tài sản phải bằng
100% giá trị xây dựng mới của nhà và công trình.
Trong công tác TĐC, tổ chức đòi hỏi các chủ dự án phải quan tâm và giúp
đỡ nhiều hơn nữa những người bị ảnh hưởng trong suốt quá trình TĐC: Tìm nơi ở
mới thích hợp cho khi họ phải di chuyển đi nơi khác, bố trí tổ chức các khu TĐC;
trợ giúp các chi phí về vận chuyển, đào tạo nghề nghiệp, cho vay vốn để phát triển
sản xuất, cung cấp các dịch vụ tại khu TĐC.
e. Thời gian bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng
Việc bồi thường và TĐC bao giờ cũng phải hoàn thành xong trước khi tiến
hành xây dựng công trình.
f. Một số quy định của tổ chức
Không những phải thông báo đầy đủ các thông tin về dự án cũng như các
chính sách về BT, TĐC của dự án cho các gia đình có đất bị thu hồi mà còn tham
khảo ý kiến và tìm mọi cách để thoả mãn những yêu cầu chính đáng của họ trong
suốt quá trình kế hoạch hoá cũng như thực hiện công tác TĐC.
Việc lập kế hoạch cho công tác TĐC ở tất cả các dự án có TĐC không phải
là tự nguyện mà là điều bắt buộc trong suốt quá trình thẩm định dự án. Mức độ chi
tiết của kế hoạch TĐC phụ thuộc vào số lượng và mức độ bị ảnh hưởng của dự án
đối với người dân bị thu hồi đất.
Ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện dự án phải thuê một tổ chức bên
ngoài làm giám sát độc lập để đảm bảo những thông tin khách quan. Nhiệm vụ của cơ
quan giám sát độc lập là phải kiểm tra xem các hoạt động TĐC có được thực hiện


18

triển khai đúng không ? Từ đó có những kiến nghị biện pháp giải quyết sao cho công
tác TĐC đạt được mục tiêu cuối cùng là giải quyết những vướng mắc nảy sinh.

* Kinh nghiệm cho Việt Nam
Qua nghiên cứu chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB và TĐC của một số nước
và các tổ chức ngân hàng quốc tế, Việt Nam chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm
để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB ở một số điểm sau:
- Hoàn thiện các quy định về công tác định giá đất nói chung và định giá đất
để bồi thường, hỗ trợ GPMB và TĐC nói riêng bằng cách thành lập các đơn vị tư
vấn trong việc điều tra, nghiên cứu và xây dựng giá đất ở các tỉnh, thành phố cả
nước để giúp nhà nước xây dựng được một khung giá phù hợp sao cho hài hòa
giữa lợi ích của người và lợi ích quốc gia.
- Công khai hoá đầy đủ các thông tin liên quan về dự án cũng như chính sách bồi
thường, hỗ trợ và TĐC cho các hộ dân bị thu hồi được biết, được bàn và kiểm tra.
- Quan tâm hơn nữa đối với việc lập quy hoạch và xây dựng các khu TĐC; các
chế độ chính sách của những người bị thu hồi đất; giá cả đền bù phải sát với giá thị
trường; xử lý hài hoà lợi ích và quyền lợi của người bị thu hồi đất, chủ đầu tư với
Nhà nước.
- Ngoài khoản tiền bồi thường, hỗ trợ theo quy định cần nghiên cứu chính
sách hỗ trợ trong việc chuyển đổi nghề và tạo công ăn việc sau khi bị thu hồi đất.
1.3. Chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ GPMB ở Việt Nam
1.3.1. Thời kỳ trước năm 1993
1.3.1.1. Thời kỳ trước khi có luật đất đai 1988
Trong thời kỳ các triều đại phong kiến trị vì đất nước chính sách bồi thường
cho người bị thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đã được xác lập và chủ yếu tập
trung vào bồi thường ruộng đất canh tác. Hình thức bồi thường chủ yếu bằng tiền,
mức bồi thường này được quy định chặt chẽ, tương xứng với thiệt hại của người bị
thu hồi đất.
Giai đoạn thực dân Pháp xâm lược nước ta, ngoài một số hiệp ước bất bình
đẳng để chiếm hữu đất, Nghị định của Toàn quyền Đông Dương ngày 17 tháng


19

chạp năm 1913 là văn bản chính thức định ra những nguyên tắc nhượng địa, núp
dưới hình thức mua bán để chiếm đoạt đất đai.
Sau khi Cách mạng tháng tám thành công, năm 1946 nước Việt Nam Dân
Chủ Cộng Hòa đã ban hành Hiến pháp đầu tiên, trong đó chỉ rõ: “ Nhiệm vụ của
dân tộc ta trong giai đoạn này là phải bảo toàn lãnh thổ, giành độc lập hoàn toàn và
kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủ”. Ngày 14/12/1953, Luật cải cách ruộng
đất ra đời đã thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và tay sai ở
Việt Nam, xóa bỏ chế độ phong kiến, chiến hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ,
thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân.
Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị định 151/TTg quy
định thể lệ tạm thời về trung dụng ruộng đất. Đây có thể coi là văn bản pháp quy
đầu tiên liên quan đế việc bồi thường và tái định cư bắt buộc ở Việt Nam. Ngày
06/07/1959, Liên bộ Ủy ban Kế hoạch nhà nước và Bộ nội vụ ban hành Thông tư
liên tịch số 1424/TTLB hướng dẫn thi hành Nghị định 151/TTg với các nguyên tắc
cơ bản như những người có ruộng đất bị trưng dụng được bồi thường và trong
trường hợp cần thiết được giúp giải quyết công ăn việc làm; chỉ được trưng dụng
số ruộng đất thật cần thiết, hết sức tiết kiệm ruộng đất cày cấy, trồng trọt, hết sức
tránh những nơi dân cư đông đúc, nghĩa trang liệt sỹ, nhà thờ, chùa, đền. Cách bồi
thường tốt nhất là vận động nông dân điều chỉnh hoặc nhượng ruộng đất cho người
bị trưng dụng để họ tiếp tục sản xuất.Trường hợp không thực hiện được như vậy,
về đất sẽ được bồi thường bằng tiền từ 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của
ruộng đất bị trưng dụng. Mức bồi thường căn cứ thực tế ở từng nơi, đời sống nhân
dân cao hay thấp, ruộng ít hay nhiều, tốt hay xấu mà định. Đối với ruộng đất bị đào
để tu bổ đường sá, làm đập thì tùy theo đất bị đào sâu hay nông, sản lượng bị giảm
nhiều hay ít mà định mức bồi thường không quá 2 năm sản lượng thường niên…
Ngày 11/01/1970 Thủ tướng Chính phủ ban hành Thông tư 1792/TTg quy
định một số điểm tạm thời về bồi thường thiệt hại nhà cửa, đất đai, cây cối hoa màu
cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố trên nguyên tắc
“Phải đảm bảo thỏa đáng quyền kinh tế của hợp tác xã và của nhân dân”.

20

Về mức bồi thường, Thông tư 1792/TTg quy định:
- Đối với nhà cửa thì căn cứ vào giá trị sử dụng, diện tích mà định giá bồi thường.
- Đối với đất đai, vùng đồng bằng chia làm 4 loại, vùng trung du đồi núi
chia làm 5 loại, mỗi loại có giá tối thiểu và giá tối đa.
- Đối với các loại cây lưu niên, việc bồi thường các cây ăn quả dài ngày và
ngắn ngày phải căn cứ vào sảng lượng thu hoạch hàng niên và thời hạn trồng, hoa
lợi của mỗi loại cây để quy định giá bồi thường.
Về thể thức bồi thường: Trước hết là các ngành cơ quan xây dựng phải liên
hệ với chính quyền các cấp để tiến hành công khai chính sách bồi thường với nhân
dân, rồi căn cứ vào tài sản hiện có (nhà cửa, sản lượng thu hoạch thường niên và
thời hạn hưởng lợi hoa màu) công sức bỏ ra khai phá và phân loại đất đai của địa
phương mà định giá bồi thường cho phù hợp.
Sau khi thống nhất đất nước 1975, Hiến pháp 1980 ra đời, tại Điều 19 quy
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, pháp luật không quy định đất đai có giá, tại
Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 của Hội đồng Chính phủ quy định “không
được phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng đất dưới bất kỳ hình thức
nào, không được dùng đất để thu những khoản lợi không do lao động mà có…”
Nhà nước cấp đất không thu tiền sử dụng đất, quan hệ đất đai là quan hệ đơn thuần.
1.3.1.2. Thời kỳ từ năm 1988 đến năm 1993
Luật đất đai năm 1988 ra đời dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Tại khoản 4 điều 48 quy định: “Đền bù thiệt
hại thực tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi hoàn thành
quả lao động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của
pháp luật.”
Hội đồng Bộ trưởng ban hành Quyết định 186-HĐBT ngày 31/5/1990, về
bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác.

Căn cứ để tính mức bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp và đất có rừng tại
Quyết định này là diện tích, chất lượng và vị trí đất. Toàn bộ tiền bồi thường phải
nộp vào ngân sách Nhà nước và được điều tiết theo phân cấp ngân sách Trung


21

ương 30%, địa phương 70% để sử dụng vào mục đích khai hoang, phục hóa và
định canh, định cư cho nhân dân vùng bị thu hồi đất.
Hiến pháp 1992 ra đời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng chính
sách pháp luật đất đai nói chung và chính sách bồi thường, GPMB nói riêng, đó là:
Tại Điều 17 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”.
Tại Điều 18 quy định “Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất sử
dụng lâu dài và được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.
Tại Điều 23 quy định “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc
hữu hóa. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và lợi ích của
quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân
hoặc tổ chức theo thời giá thị trường. Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định”.
1.3.2. Thời kỳ từ năm 1993 đến năm 2003
Luật Đất đai 1993 ra đời và có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993. Với
các quy định tại Luật này thì “đất có giá” và người sử dụng đất có quyền và nghĩa
vụ cụ thể.
Tại Điều 12 quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất. Tính giá trị tài
sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá
các loại đất đối với từng vùng theo thời gian”.
Điều 27 quy định “ Trong từng trường họp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi
đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh và lợi ích của quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù

thiệt hại”
Căn cứ Luật đất đai 1993, Chính phủ ban hành Nghị định 90/CP ngày
17/8/1994 quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng
và mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.[9]
Để đáp ứng yêu cầu của xã hội và sự chuyển biến mạnh mẽ của nền kinh tế,
Quốc hội đã liên tục sử đổi Luật đất đai vào các năm 1998 và 2001. Theo đó,


22

Chính phủ và các bộ ngành đã ban hành các văn bản quy định về chính sách bồi
thường GPMB.
Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc
phòng, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng.
Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ.
Chính sách bồi thường GPMB theo quy định tại Nghị định 22/1998/NĐ-CP
và thông tư 145/1998/TT-BTC:
Đối tượng được đền bù thiệt hại: người sử dụng đất được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất.
Phạm vi áp dụng: đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sự dụng vào
mục đích quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Phạm vi đền bù thiệt hại:
Đền bù thiệt hại về đất cho toàn bộ diện tích đất thu hồi.
Đền bù về tài sản hiện có.
Trợ cấp đời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở, di
chuyển địa điểm sản xuất kinh doanh.
Trả chi phí chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi mà phải
chuyển nghề nghiệp.

Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện đền bù, di
chuyển, GPMB.
Điều kiện được đền bù thiệt hại về đất: Được quy định rất cụ thể, chi tiết tại
Điều 6 Nghị định 22/1998/NĐ-CP.[10]
Giá đất để tính đền bù thiệt hại: được xác định trên cơ sở giá đất của địa
phương ban hành kèm theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo
giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của địa phương.
Chính sách hỗ trợ:


23

Hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống, chi phí đào tạo chuyển đổi nghề
nghiệp, trợ cấp ngừng việc cho cán bộ công nhân viên của doanh nghiệp trong thời
gian ngừng sản xuất.
Chi phí di chuyển đối với các cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội,
đơn vị sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân phải di chuyển cơ sở đến địa
điểm mới.
Hỗ trợ đối với người sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước nằm trong phạm
vi thu hồi đất phải phá dỡ nếu không tiếp tục thuê nhà của Nhà nước.
Hỗ trợ các đối tượng chính sách và tiền thưởng đối với trường hợp thực hiện
đúng kế hoạch.
Tái định cư: Được quy định cụ thể, chi tiết tại Chương V như: Quy định
thẩm quyền lập, trình duyệt khu tái định cư; điều kiện bắt buộc phải có của khu tái
định cư và việc bố trí đất ở cho các hộ gia đình tại khu tái định cư, nguồn vốn xây
dựng khu tái định cư.
Tổ chức thực hiện: Nghị định quy định rõ trình tự thực hiện đền bù thiệt hại
và trách nhiệm của từng cấp, từng nghành, việc thành lập và nhiệm vụ của Hội
đồng đền bù GPMB.

1.3.3. Thời kỳ từ khi có Luật đất đai 2003 đến 2013
1.3.3.1. Những nội dung chủ yếu của Nghị định số 69/NĐ-CP
a. Nguyên tắc bồi thường:
- Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được
bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để
bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất
mới hoặc giao đất ở tái định cư hoặc nhà nở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá
trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng theo quy định sau:
Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền nhà
ở tại khu tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch;


24

Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn tiền sử dụng đất ở hoặc mua
nhà ở tái định cư thì người tái định cư thì người tái định cư phải nộp phần chênh
lệch, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 19 Nghị định này.
- Trường hợp người sử dụng đất dược bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định
của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền
được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước.
- Nhà nước điều tiết một phần lợi ích từ việc thu hồi, chuyển mục đích sử
dụng đất để thực hiện các khoản hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi quy định tại
Điều 17 Nghị định này.
b. Điều kiện bồi thường:
Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng có đủ điều kiện quy định tại
các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10 và 11 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày
03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về BTHT&TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và
các Điều 44, 45 và 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của
Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu

hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục BTHT&TĐC khi Nhà nước
thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai thì được bồi thường; trường hợp
không đủ điều kiện được bồi thường thì UBND cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ.
c. Một số quy định cụ thể:
* Bồi thƣờng đất nông nghiệp:
Được quy định tại Điều 16 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi được
bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thường thì
được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cùng mục đích sử dụng.
- Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng vượt hạn
mức thì việc bồi thường được thực hiện như sau:


25

+ Trường hợp diện tích đất vượt hạn mức do thừa kế, tặng cho, nhận chuyển
nhượng từ người khác, tự khai hoang theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt thì được bồi thường;
+ Diện tích đất vượt hạn mức của các trường hợp không thuộc quy định tại
điểm a khoản này thì không được bồi thường về đất, chỉ được bồi thường chi phí
đầu tư vào đất còn lại.
- Trường hợp đất thu hồi là đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã,
phường, thị trấn thì không được bồi thường về đất, người thuê đất công ích của xã,
phường, thị trấn được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do nhận giao khoán đất sử dụng vào mục
đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản (không bao gồm đất rừng đặc
dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi
được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
- Đất nông nghiệp sử dụng chung của nông trường, lâm trường quốc doanh
khi Nhà nước thu hồi được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, nếu chi phí

này là tiền không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
* Bồi thƣờng nhà, công trình xây dựng trên đất
1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân:
Được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu
chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành. Giá trị xây dựng mới của
nhà, công trình được tính theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với đơn
giá xây dựng mới của nhà, công trình do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định
của Chính phủ.
2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng quy định
tại khoản 1 Điều này được bồi thường như sau:
a) Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công
trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của
nhà, công trình;