Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất tại dự án xây dựng đường 5 kéo dài và dự án xây dựng cầu nhật tân, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI



HOÀNG ANH TUẤN



ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT
TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG ðƯỜNG 5 KÉO DÀI VÀ DỰ ÁN
XÂY DỰNG CẦU NHẬT TÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI




LUẬN VĂN THẠC SĨ







HÀ NỘI - 2013
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

HOÀNG ANH TUẤN



ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT
TẠI DỰ ÁN XÂY DỰNG ðƯỜNG 5 KÉO DÀI VÀ DỰ ÁN
XÂY DỰNG CẦU NHẬT TÂN, THÀNH PHỐ HÀ NỘI




CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03


NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. ðÀM XUÂN HOÀN



HÀ NỘI - 2013
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi.
Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn ñảm bảo ñộ tin cậy, chính xác
và trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng ñược ai công
bố trong bất kỳ công trình nào khác.




TÁC GIẢ LUẬN VĂN








Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu ñề tài, tôi ñã nhận ñược sự quan
tâm giúp ñỡ nhiệt tình, sự ñóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, ñã
tạo ñiều kiện thuận lợi ñể tôi hoàn thành luận văn Thạc sĩ này.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành ñến TS ðàm Xuân Hoàn, ñã
hướng dẫn, giúp ñỡ tôi hoàn thành tốt luận văn.

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc ñến các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài
nguyên và Môi trường, Ban Quản lý ðào tạo - Trường Nông nghiệp Hà Nội
ñã giúp ñỡ tôi thực hiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban bồi thường giải phóng mặt bằng huyện
ðông Anh, trung tâm phát triển quỹ ñất các ñồng nghiệp trong cơ quan và
trong phòng ñã tạo ñiều kiện cho tôi về thời gian, tài liệu và những ý kiến
quý báu ñể giúp tôi hoàn thành tốt bản luận văn.
Tôi xin cảm ơn gia ñình, bạn bè và ñồng nghiệp ñã ñộng viên, giúp ñỡ
tôi hoàn thành khoá học.
Một lần nữa xin chân thành cảm ơn!

Tác giả


Hoàng Anh Tuấn

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


iii

MỤC LỤC



Lời cam ñoan i
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục bảng vi
Danh mục hình vii

Danh mục các chữ viết tắt viii
MỞ ðẦU 1
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU 3
1.1 Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái ñịnh cư
khi nhà nước thu hồi ñất.
3
1.1.1 Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư 3
1.1.2 Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường GPMB. 4
1.2 Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB của một số nước trong khu vực
và một số tổ chức ngân hàng. 7
1.2.1 Trung Quốc 7
1.2.2 Thái Lan 9
1.2.3 Ngân hàng Thế giới WB và Ngân hàng phát triển Châu Á ADB 9
1.3 Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái ñịnh cư ở Việt Nam. 10
1.3.1 Trước khi có Luật ðất ñai năm 1993 10
1.3.2 Từ khi có Luật ðất ñai năm 1993 ñến năm 2003 14
1.3.3 Từ sau Luật ðất ñai năm 2003 ñến nay 17
1.4 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, GPMB và tái ñịnh cư 27
1.4.1 Thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng ở tỉnh Vĩnh Phúc 27
1.4.2 Thực trạng bồi thường, giải phóng mặt bằng tại tỉnh Hưng Yên 29
1.4.3 ðánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thường hỗ trợ, GPMB và
tái ñịnh cư trên ñịa bàn thành phố Hà Nội
30
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


iv

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34
2.1 ðối tượng nghiên cứu. 34

2.2 Nội dung nghiên cứu. 34
2.3 Phương pháp nghiên cứu. 34
Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 36
3.1 Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện ðông Anh,
thành phố Hà Nội.
36
3.1.1 ðiều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 36
3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 40
3.1.3 ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội. 47
3.2 Tình hình quản lý, sử dụng ñất ñai huyện ðông Anh. 49
3.2.1 Hiện trạng sử dụng ñất ñai 49
3.2.2 Tình hình quản lý ñất ñai tại huyện ðông Anh. 50
3.3 Tình hình thực hiện chính sách bồi thường GPMB khi nhà nước thu hồi
ñất trên ñịa bàn huyện ðông Anh, thành phố Hà Nội.
51
3.3.1 Các văn bản hướng dẫn thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ,
tái ñịnh cư. 51
3.3.2 Quy trình thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng 55
3.4 ðánh giá kết quả thực hiện chính sách bồi thường GPMB của hai dự
án nghiên cứu ( dự án 1 và dự án 2 ).
59
3.4.1 Giới thiệu về 2 dự án nghiên cứu 59
3.4.2 Kết quả xác ñịnh ñối tượng và ñiều kiện ñược bồi thường tại 02 dự án 62
3.4.3 Việc xác ñịnh giá bồi thường về ñất và tài sản trên ñất 65
3.4.4 Các chính sách hỗ trợ và tái ñịnh cư 68
3.4.5 ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng
tại 02 dự án nghiên cứu.
75
3.5 ðề xuất một số giải pháp ñể góp phần hoàn thiện chính sách bồi
thường GPMB tại huyện ðông Anh. 80

3.5.1 Công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai. 80
3.5.2 Về chính sách bồi thường, hỗ trợ và TðC 82
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


v

3.5.3 Về tổ chức thực hiện 83
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 84
1 KẾT LUẬN 84
2 KIẾN NGHỊ 85
TÀI LIỆU THAM KHẢO 87
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


vi

DANH MỤC BẢNG


STT Tên bảng Trang

3.1 Cơ cấu kinh tế của huyện ðông Anh qua một số năm. 40
3.2 Tổng hợp tình hình dân số từ năm 2006 ñến năm 2012 44
3.3 Hiện trạng sử dụng ñất năm 2012 huyện ðông Anh 49
3. 4 Tổng hợp diện tích thu hồi của 02 dự án 62
3.5 Tổng hợp kinh phí bồi thường, hỗ trợ của 02 dự án 62
3.6 Tổng hợp kết quả xác ñịnh ñối tượng ñược bồi thường và không ñược
bồi thường
63

3.7 Ý kiến của người dân có ñất bị thu hồi trong việc xác ñịnh ñối tượng
và ñiều kiện ñược bồi thường
64
3.8 ðơn giá bồi thường, hỗ trợ tài sản trên ñất của 02 Dự án 65
3.9 Chênh lệch giữa giá ñất bồi thường và giá thị trường ở 02 dự án 66
3.10 Ý kiến của người có ñất bị thu hồi trong việc xác ñịnh giá bồi thường
ñất và tài sản trên ñất tại 02 dự án
67
3.11 Tổng hợp các chính sách hỗ trợ của 02 dự án 70
3.12 Ý kiến của người có ñất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính sách
hỗ trợ của 02 Dự án;
71
3.13 Ý kiến của người có ñất bị thu hồi trong việc thực hiện các chính sách
Tái ñịnh cư của 02 Dự án;
73
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


vii

DANH MỤC HÌNH



STT Tên hình Trang

3.1 Trình tự thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng 56
3.2 Thi công ñường 5 kéo dài 60
3.3 Mô hình cầu Nhật Tân 61
3.4 Thi công cầu Nhật Tân 61

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT


STT Ý nghĩa ñầy ñủ Chữ viết tắt
1 Bộ Tài chính BTC
2 Bộ Tài nguyên và Môi trường BTNMT
3 Chính phủ CP
4 Hội ñồng nhân dân HðND
5 Hội ñồng bộ trưởng HðBT
6 Giải phóng mặt bằng GPMB
7 Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất GCNQSDð
8 Quyền sử dụng QSD
9 Quyết ñịnh Qð
10 Tái ñịnh cư TðC
11 Thủ tướng TTg
12 Uỷ ban nhân dân UBND
13 Ngân hàng thế giới WB
14 Ngân hàng phát triển Châu Á ADB
15 Quốc Lộ QL
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


1

MỞ ðẦU

1. Tính cấp thiết của ñề tài.
ðất ñai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là thành
phần quan trọng của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở
kinh tế, văn hoá, an ninh quốc phòng. Trải qua hàng nghìn năm dựng nước và giữ
nước ông cha ta ñã ñổ bao xương máu ñể bảo vệ ñất nước. Vì vậy ñất ñai là tài sản
thiêng liêng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc.
Hiện nay, nước ta ñang phát triển mạnh mẽ theo hướng công nghiệp hoá,
hiện ñại hoá thúc ñẩy quá trình ñô thị hoá. Nhiều ñô thị mới, khu công nghiệp,
khu kinh tế, khu du lịch…ñược hình thành. Hệ thống hạ tầng cấp quốc gia, cấp
ñô thị, cấp ñịa phương ñược chỉnh trang, mở rộng. ðiều này tạo ra tình trạng
nhóm ñất phi nông nghiệp hiện có không ñủ ñể có thể ñáp ứng ñược nhu cầu của
phát triển của ñất nước, vì vậy cần phải chuyển ñổi một phần ñất nông nghiệp và
ñất chưa sử dụng ñể mở rộng diện tích của nhóm ñất này và thậm chí trong nội
bộ ñất phi nông nghiệp cũng có sự chuyển ñổi thông qua nhiều biện pháp trong
ñó có biện pháp thu hồi ñất.
ðông Anh là huyện ngoại thành, nằm ở phía bắc thành phố Hà Nội ñang
chuyển mình mạnh mẽ trên ñà phát triển công nghiệp hoá, ñô thị hoá. Theo quy
hoạch chung xây dựng thủ ñô Hà Nội ñến năm 2030 và tầm nhìn ñến 2050 ñã ñược
Thủ tướng Chính phủ phê duyệt (tại Quyết ñịnh số: 1259/Qð-TTg ngày 26/7/2011)
thì phần lớn diện tích ñất tự nhiên của huyện ðông Anh sẽ là các phân khu ñô thị lõi,
ñô thị trung tâm, khu công nghiệp hiện ñại của Thủ ñô. Tuy nhiên, theo quy luật, chỉ
sau khi hệ thống giao thông chính ñược xây dựng, các khu ñô thị, khu công nghiệp
mới thực sự phát triển. Vì vậy, trong những năm qua hàng loạt các dự án giao thông
ñã ñược triển khai thực hiện trên ñịa bàn huyện ðông Anh như: ðường 5 kéo dài,
ðường Quốc lộ 3 mới, Quốc lộ 18, Quốc lộ 23, Cầu và ñường nối cầu Nhật Tân ñi
sân bay quốc tế Nội Bài…
Vấn ñề thu hồi ñất ñang là vấn ñề lớn, bức xúc cả về phương diện lý luận
và thực tiễn, vi mô lẫn vĩ mô, chính sách và thực thi chính sách ñối với người dân

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


2

cũng như với các cấp chính quyền. Việc bồi thường ñất ñai, giải phóng mặt bằng,
tái ñịnh cư ñang là vấn ñề hết sức nhạy cảm, phức tạp tác ñộng ñến mọi mặt của ñời
sống kinh tế - chính trị - xã hội. Trong ñiều kiện quỹ ñất ngày càng hạn hẹp, giá ñất
ngày càng tăng cao, nhịp ñộ phát triển ngày càng lớn thì nhu cầu giải phóng mặt
bằng càng trở nên cấp thiết và quan trọng. Có thể thấy hiện nay việc bồi thường hỗ
trợ giải phóng mặt bằng và công tác tái ñịnh cư ñều gặp rất nhiều vướng mắc, khó
khăn cho việc thực hiện các dự án, không những gây thiệt hại cho Nhà nước mà còn
là nguyên nhân của những vụ khiếu kiện ñông người và kéo dài. ðiều này khiến ta
phải suy nghĩ tìm hiểu nguyên nhân là ở ñâu? ở những người thực hiện chính sách
hay vấn ñề chính trong các chính sách?
Xuất phát từ những yêu cầu ñó, chúng tôi thực hiện ñề tài: “ðánh giá việc
thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi ñất
tại dự án xây dựng ñường 5 kéo dài và dự án xây dựng cầu Nhật Tân, thành phố
Hà Nội”,
2. Mục ñích:
- ðánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB khi Nhà nước thu
hồi ñất của 2 dự án nghiên cứu .
- ðề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác bồi thường GPMB
các dự án trong thời gian tới của thành phố Hà Nội nói chung và huyện ðông Anh
nói riêng.
3. Yêu cầu:
- Các số liệu ñiều tra phải ñầy ñủ, chính xác và khách quan .
- Phải biết phân tích, ñánh giá các số liệu ñiều tra một cách khoa học
- Phải ñưa ra ñược các giải pháp cần thiết nhằm ñẩy nhanh tiến ñộ thực hiện
các dự án, trên cơ sở ổn ñịnh ñời sống việc làm của người dân có ñất bị thu hồi, góp

phần ñẩy nhanh sự phát triển của xã hội.
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài :
ðề tài góp phần hoàn thiện việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB của
thành phố Hà Nội.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


3

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU


1.1. Cơ sở lý luận về chính sách bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi
nhà nước thu hồi ñất.
1.1.1. Khái quát về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư
1.1.1.1 Bồi thường
Bồi thường là ñền bù những tổn thất ñã gây ra. ðền bù là trả lại tương xứng
với giá trị hoặc công lao. Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc
công lao cho một chủ thể nào ñó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác (Quốc Hội,
2003)
.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất (Quốc Hội, 2003).
1.1.1.2. Hỗ trợ
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước giúp ñỡ người bị thu hồi
ñất thông qua ñào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí ñể di dời ñến ñịa
ñiểm mới (Quốc Hội, 2003).
1.1.1.3. Tái ñịnh cư
Tái ñịnh cư (TðC) là việc di chuyển ñến một nơi khác với nơi ở trước

ñây ñể sinh sống và làm ăn (Quốc Hội, 2003). TðC bắt buộc ñó là sự di chuyển
không thể tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu ñất ñai ñể thực hiện
các dự án phát triển.
TðC ñược hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản; di chuyển
ñến nơi ở mới và các hoạt ñộng hỗ trợ ñể xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật
chất, tinh thần Như vậy, TðC là hoạt ñộng nhằm giảm nhẹ các tác ñộng xấu về kinh
tế - xã hội ñối với một bộ phận dân cư ñã gánh chịu vì sự phát triển chung.
Hiện nay ở nước ta, khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở thì
người sử dụng ñất ñược bố trí TðC bằng một trong các hình thức sau:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng giao ñất ở mới.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


4

- Bồi thường bằng tiền ñể người dân tự lo chỗ ở.
Vì vậy việc TðC là không thể tách rời và giữ vị trí rất quan trọng trong chính
sách GPMB. Các dự án TðC cũng ñược coi là các dự án phát triển và phải ñược
thực hiện như các dự án phát triển khác.
1.1.2. Một số yếu tố ảnh hưởng ñến công tác bồi thường GPMB.
1.1.2.1. Việc ban hành văn bản và thực hiện các văn bản.
Ở nước ta, sau khi ban hành Luật ðất ñai 1993 ñến nay, Chính phủ ñã ba lần
trình Quốc hội Luật sửa ñổi, bổ sung các quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 1998, 2001
và 2003 nhằm ñáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội ñất nước. Theo ñó, chính
sách bồi thường, GPMB cũng luôn ñược Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa
ñổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những ñổi mới về pháp Luật ðất
ñai, ñã cơ bản ñáp ứng ñược tính ổn ñịnh, thống nhất của pháp Luật ðất ñai qua các
thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB ñã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực
tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất

ñai có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác bồi thường, GPMB.
Việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng ñất ñai, việc tổ
chức thực hiện các văn bản ñó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi
hành Luật ðất ñai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: Nhận thức
của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý ñất ñai ở ñịa phương
về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi ñó việc tuyên truyền, phổ
biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt. Nhận thức pháp luật chưa ñến nơi ñến
chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý ñất ñai cùng với việc áp dụng
pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các ñịa phương chính là
nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân
cũng như các nhà ñầu tư và ảnh hưởng trực tiếp ñến tiến ñộ GPMB.
1.1.2.2. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
ðất ñai là tài nguyên hữu hạn nhưng lại là ñiều kiện không thể thiếu ñược
trong mọi quá trình phát triển. Vì vậy, việc sử dụng thật tốt nguồn tài nguyên ñất
không chỉ sẽ quyết ñịnh tương lai của nền kinh tế ñất nước mà còn là sự ñảm bảo
cho mục tiêu ổn ñịnh chính trị và phát triển xã hội. Quy hoạch sử dụng ñất ñược
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


5

xem là một giải pháp tổng thể ñịnh hướng cho quá trình phát triển và quyết ñịnh
tương lai của nền kinh tế. Thông qua quy hoạch sử dụng ñất, Nhà nước can thiệp
vào các quan hệ ñất ñai, khắc phục những nhược ñiểm do lịch sử ñể lại hay giải
quyết những vấn ñề mà quá trình phát triển ñang ñặt ra.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất có tác ñộng tới chính sách bồi thường
GPMB trên hai phương diện:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất ñể thực hiện việc giao ñất, cho thuê ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, mà theo
quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, việc giao ñất, cho thuê ñất chỉ ñược thực hiện

khi có quyết ñịnh thu hồi ñất ñó của người ñang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; từ ñó tác ñộng tới giá ñất tính bồi thường.
1.1.2.3. Công tác ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
Theo quy ñịnh của các nước, ñất ñai là một trong các tài sản phải ñăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy ñịnh của Luật ðất ñai, người sử
dụng ñất phải ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và
ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
là chứng thư pháp lý khẳng ñịnh quyền sử dụng ñất của các tổ chức, hộ gia ñình, cá
nhân ñối với những mảnh ñất (lô ñất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các
quyền của người sử dụng ñất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử
dụng ñất. Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất là
căn cứ ñể xác ñịnh loại ñất, diện tích ñất, ñối tượng tính bồi thường. Hiện nay, công
tác ñăng ký ñất ñai ở nước ta vẫn còn hạn chế, ñặc biệt là ñăng ký biến ñộng về sử
dụng ñất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì
vậy mà công tác bồi thường, GPMB ñã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác
ñăng ký ñất ñai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thì công tác bồi thường
GPMB sẽ thuận lợi, tiến ñộ GPMB nhanh hơn.
1.1.2.4. Yếu tố giá ñất và ñịnh giá ñất
Một trong những vấn ñề ñang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB
hiện nay ñó là giá bồi thường cho người có ñất bị thu hồi.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


6

Giá ñất là số tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc
ñược hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng ñất (Quốc Hội, 2003). Theo quy
ñịnh của pháp luật ñất ñai hiện hành thì giá ñất ñược hình thành trong các trường hợp
sau ñây:

- Do UBND các tỉnh, thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh)
quy ñịnh (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung gia ñất do
Chính phủ quy ñịnh) và ñược công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
- Do ñấu giá quyền sử dụng ñất hoặc ñấu thầu dự án có sử dụng ñất.
- Do người sử dụng ñất thỏa thuận về giá ñất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất;
góp vốn bằng quyền sử dụng ñất.
ðể xác ñịnh ñược giá ñất chính xác và ñúng ñắn chúng ta cần phải có những
hiểu biết về ñịnh giá ñất. ðịnh giá ñất ñó là những phương pháp kinh tế nhằm tính
toán lượng giá trị của ñất bằng hình thái tiền tệ tại một thời ñiểm khi chúng tham
gia trong một thị trường nhất ñịnh. Hay nói cách khác, ñịnh giá ñất ñược hiểu là sự
ước tính về giá trị quyền sử dụng ñất bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích cụ thể
ñã ñược xác ñịnh tại một thời ñiểm xác ñịnh.
Khi ñịnh giá ñất người ñịnh giá phải căn cứ vào mục ñích sử dụng của từng
loại ñất tại thời ñiểm ñịnh giá ñể áp dụng phương pháp ñịnh giá ñất cho phù hợp với
thực tế. Hiện nay, việc ñịnh giá ñất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền
thống như các nước trên thế giới thực hiện, ñó là phương pháp so sánh trực tiếp và
phương pháp thu nhập.
Theo quy ñịnh của Luật ðất ñai năm 2003, nguyên tắc ñịnh giá ñất là phải
sát với giá thị trường trong ñiều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến
hiện nay là giá ñất cho các ñịa phương quy ñịnh và công bố ñều không theo ñúng
nguyên tắc ñó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường ñất ñai và phát sinh
khiếu kiện. Kết quả kiểm tra thi hành Luật ðất ñai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường cho thấy trong 17.480 ñơn tranh chấp khiếu nại, tố cáo về ñất ñai thì có
tới 12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường GPMB chiếm 70,64%. Trong các
trường hợp khiếu nại về bồi thường, GPMB thì có tới 70% là khiếu nại về giá ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


7

nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên thị
trường hoặc giá ñất ở ñược giao tại nơi TðC lại quá cao so với giá ñất ở ñã ñược
bồi thường tại nơi bị thu hồi.
Như vậy, nếu công tác ñịnh giá ñất ñể bồi thường GPMB không ñược làm tốt
sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng ñầu tư, làm chậm
tiến ñộ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội ñầu tư.
1.1.2.5. Thị trường bất ñộng sản
Thị trường bất ñộng sản là nơi giải quyết quan hệ về cung - cầu bất ñộng
sản trong một thời gian và không gian nhất ñịnh. Việc hình thành và phát triển
thị trường bất ñộng sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi ñất ñể thực hiện các dự
án ñầu tư do người ñầu tư có thể ñáp ứng nhu cầu về ñất ñai thông qua các giao
dịch trên thị trường; ñồng thời, người bị thu hồi ñất có thể tự mua hoặc thuê ñất
ñai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách
TðC và bồi thường.
Giá cả của bất ñộng sản ñược hình thành trên thị trường và nó sẽ tác ñộng tới
giá ñất tính bồi thường.
1.2. Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB của một số nước trong khu vực và
một số tổ chức ngân hàng.
Trên thế giới bất cứ quốc giá nào, ñất ñai là nguồn lực quan trọng, cơ bản
của mọi hoạt ñộng ñời sống kinh tế - xã hội. Phát triển công nghiệp và ñô thị là một
tiến trình tất yếu. Khi Nhà nước thu hồi ñất phục vụ cho các mục ñích của Quốc gia
ñã làm thay ñổi toàn bộ ñời sống kinh tế của hàng triệu người dân, người bị ảnh
hưởng có xu hướng ngày càng tăng về số lượng. ðặc biệt ở những nước ñang phát
triển người dân chủ yếu sống bằng nông nghiệp thì ñó là vấn ñề sống còn của họ.
ðể có thể hài hòa ñược lợi ích của xã hội, tập thể và cá nhân, mỗi quốc gia có một
phương pháp và cách làm riêng. Chúng ta có thể thấy thực tiễn một số kinh nghiệm
trong công tác bồi thường, GPMB của một số nước trong khu vực (Ánh Tuyết,
2000) và một số tổ chức Ngân hàng (Ngân hàng phát triển Á Châu, 2005).
1.2.1. Trung Quốc

ðất ñai thuộc sở hữu của Nhà nước nên không có chính sách bồi thường thiệt
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


8

hại khi Nhà nước thu hồi ñất, kể cả ñất nông nghiệp, tuy nhiên trường hợp cụ thể,
Nhà nước sẽ cấp ñất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi ñất. Nhà nước chỉ bồi
thường cho các công trình gắn liền với ñất khi bị thu hồi của các chủ sử dụng.
Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất năm 2009 tại một số
thành phố lớn của Trung quốc: Thâm Quyến, Bắc Kinh
Người bị thu hồi ñất ñược bồi thường bằng ñất nông nghiệp, nếu không có
ñất nông nghiệp thì ñược bồi thường bằng tiền. Giá ñất ñược tính ñể bồi thường
bằng tiền ñược xác ñịnh theo phương pháp thu nhập (lấy thu nhập ròng bình quân 3
năm liền ñối với khu ñất bị thu hồi chia cho lợi tức tín dụng, sau ñó nhân với 30 lần
- tương ứng 30 năm ñược giao ñất). Tiền bồi thường ñược huy ñộng từ 3 nguồn:
- Nguồn thu từ ñất ñai khoảng gần 70%, nguồn thu này chiếm khoảng 15%
tổng thu ngân sách nhà nước hàng năm.
- Doanh nghiệp bồi thường bằng việc trích từ 10% - 15% diện tích ñất thu
hồi ñể nông dân có thể sử dụng ñất ñó làm khách sạn, nhà hàng, nhà ở, v.v. hoặc
góp vốn bằng ñất với doanh nghiệp ñể kinh doanh, dịch vụ.
- Cộng ñồng thôn trích một khoản trong quỹ chung của thôn quỹ này ñược
hình thành từ nhiều nguồn trong ñó một phần từ tiền Nhà nước ñền bù cho người bị
thu hồi ñất) ñể hỗ trợ cho người bị thu hồi ñất.
Ngoài việc bồi thường bằng ñất, bằng một phần ñất và tiền hoặc bằng tiền,
người bị thu hồi ñất nông nghiệp còn ñược ñào tạo nghề ñối với người trong ñộ tuổi
cho phép, ñược mua bảo hiểm xã hội.
Việc thu hồi ñất Nhà nước thông báo cho người sử dụng ñất biết trước trong
phạm vi một năm. Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường thiệt hại
bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Tại Bắc Kinh và Thượng Hải, người dân

thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi
làm việc của mình.
Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường. Mức giá này cũng
ñược Nhà nước quy ñịnh cho từng khu vực và chất lượng nhà, ñồng thời ñược ñiều
chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa ñược coi là Nhà nước tác ñộng ñiều
chỉnh tại chính thị trường ñó. ðối với ñất nông nghiệp, bồi thường thiệt hại theo
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


9

tính chất của ñất và loại ñất.
Về TðC, các khu TðC và các khu nhà ở ñược xây dựng ñồng bộ và kịp
thời, thường xuyên ñáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng
khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển ñều ñược chính quyền chú ý ñiều
kiện về việc làm, ñối với các ñối tượng chính sách xã hội ñược Nhà nước có
chính sách riêng.
1.2.2. Thái Lan
Hiếp pháp năm 1982 quy ñịnh việc trưng dụng ñất cho các mục ñích xây
dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho ñất nước, phát
triển ñô thị, cải tạo ñất ñai và các mục ñích công cộng khác phải theo giá thị trường
cho những người có ñủ ñiều kiện theo quy ñịnh của pháp luật về tất cả các thiệt hại
do việc trưng dụng gây ra và quy ñịnh việc bồi thường phải khách quan cho người
chủ mảnh ñất và người có quyền thừa kế tài sản ñó. Dựa trên các quy ñịnh này, các
ngành có quy ñịnh chi tiết cho việc thực hiện trưng dụng ñất của ngành mình.
Năm 1987 Thái Lan ban hành Luật về trưng dụng BðS áp dụng cho việc
trưng dụng ñất sử dụng vào các mục ñích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng,
phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho ñất nước, phát triển ñô thị,
nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo ñất ñai vào các mục ñích công cộng. Luật quy
ñịnh những nguyên tắc về trưng dụng ñất, nguyên tắc tính giá trị bồi thường các tài

sản bị thiệt hại. Căn cứ vào ñó, từng ngành ñưa ra các quy ñịnh cụ thể về trình tự
tiến hành bồi thường TðC, nguyên tắc cụ thể xác ñịnh giá trị bồi thường, các bước
lập và phê duyệt dự án bồi thường, thủ tục thành lập các cơ quan, uỷ ban tính toán
bồi thường TðC, trình tự ñàm phán, nhận tiền bồi thường, quyền khiếu nại, quyền
khởi kiện ñưa ra toà án.
1.2.3. Ngân hàng Thế giới WB và Ngân hàng phát triển Châu Á ADB
Theo kinh nghiệm của các tổ chức Ngân hàng quốc tế thì " chìa khoá dẫn tới
việc bồi thường TðC hợp lý là chấp nhận và thực hiện chính sách phát triển mà con
người là trung tâm chứ không phải là chính sách ñền bù vật chất "
Vì vậy, mục tiêu chính sách bồi thường TðC của Ngân hàng thế giới (WB)
và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) là việc bồi thường TðC sẽ ñược giảm thiểu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


10

càng nhiều càng tốt và ñưa ra những biện pháp khôi phục ñể giúp người bị ảnh
hưởng cải thiện hoặc ít ra vẫn giữ ñược mức sống, khả năng thu nhập và mức ñộ sản
xuất như trước khi có dự án (Ngân hàng phát triển Á Châu, 2005). Các biện pháp
phục hồi ñược cung cấp là bồi thường theo giá trị thay thế nhà cửa và các kết cấu
khác, bồi thường ñất nông nghiệp là lấy ñất ñai có cùng hiệu suất và phải thật gần
với ñất ñã bị thu hồi, bồi thường ñất thổ cư có cùng diện tích ñược người bị ảnh
hưởng chấp nhận, giao ñất TðC với thời hạn ngắn nhất. ðối với ñất ñai và tài sản
ñược ñền bù chính sách của WB và ADB là phải bồi thường theo giá xây dựng mới
ñối với tất cả các công trình xây dựng và quy ñịnh thời hạn bồi thường TðC hoàn
thành trước một tháng khi dự án triển khai thực hiện. Về quyền ñược tư vấn và tham
gia của các hộ bị thu hồi ñất, WB và ADB quy ñịnh các thông tin về dự án cũng như
chính sách bồi thường TðC của dự án phải ñầy ñủ, công khai ñể tham khảo ý kiến,
hợp tác và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính ñáng của họ trong suốt quá trình
lập kế hoạch bồi thường TðC cho tới khi thực hiện công tác lập kế hoạch. Kế hoạch

giải toả ñất ñược thực hiện sau khi ñã hội ý với người bị thu hồi ñất. Việc lập kế
hoạch cho công tác bồi thường TðC ñược WB và ADB coi là ñiều bắt buộc trong
quá trình thẩm ñịnh dự án. Mức ñộ chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng
người bị ảnh hưởng và mức ñộ cộng tác của dự án. Kế hoạch bồi thường TðC phải
ñược coi là một phần của chương trình phát triển cụ thể, cung cấp ñầy ñủ nguồn vốn
và cơ hội cho các hộ bị ảnh hưởng. Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao
cho người bị di chuyển hoà nhập ñược với cộng ñồng mới. ðể thực hiện các biện
pháp này, nguồn tài chính và vật chất cho việc di dân luôn ñuợc chuẩn bị sẵn.
1.3. Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái ñịnh cư ở Việt Nam.
- Chính sách bồi thường, hỗ trợ, GPMB và tái ñịnh cư qua các thời kỳ.
1.3.1. Trước khi có Luật ðất ñai năm 1993
Từ các triều ñại phong kiến, trong mỗi kiểu Nhà nước, tuỳ theo hình thức
kinh tế, chính trị xã hội và những ñặc ñiểm truyền thống, huyết thống, tập tục mà
các hình thức sở hữu ñất ñai luôn ñược giai cấp thống trị chú trọng. Ngay từ thời kỳ
phát triển Nhà nước Trung ương tập quyền ñến thời Nguyễn, chính sách bồi thường
cho người thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñã ñược xác lập và chủ yếu tập trung
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


11

vào bồi thường cho ruộng ñất canh tác, ñất ở không ñược quan tâm nhiều so với các
loại ñất khác. Hình thức bồi thường chủ yếu bằng tiền, mức bồi thường ñược quy
ñịnh chặt chẽ, tương xứng với những thiệt hại của người bị thu hồi ñất.
Năm 1858 khi thực dân Pháp xâm lược nước ta, chúng thực hiện chính sách
lập ñồn ñiền, ban hành một số Hiệp ước, Nghị ñịnh bất bình ñẳng ñể chiếm hữu ñất
ñai và khai thác tài nguyên của ñất nước ta.
Sau cách mạng tháng 8/1945, Hiến pháp ñầu tiên của nước Việt Nam dân
chủ Cộng hoà (1946) chỉ rõ: "Nhiệm vụ của dân tộc trong giai ñoạn này là nhằm
bảo toàn lãnh thổ giành ñộc lập hoàn toàn và kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân

chủ ". Với mục tiêu người cày có ruộng, ngày 04/12/1953, Luật cải cách ruộng ñất
ra ñời nhằm thủ tiêu chính quyền chiếm hữu ruộng ñất của thực dân Pháp và tay sai
bán nước ở Việt Nam, xoá bỏ chế ñộ phong kiến chiếm hữu ruộng ñất, thực hiện
chế ñộ sở hữu ruộng ñất của nông dân, ñồng thời tịch thu, trưng thu, trưng mua
ruộng ñất. Cải cách ruộng ñất hoàn thành, nông dân có quyền sử dụng ruộng ñất
ñược chia cấp.
Ngay sau khi hoà bình lập lại ở Miền Bắc năm 1954, ðảng và Nhà nước ñã
khẳng ñịnh con ñường tất yếu của cách mạng Việt Nam là xây dựng chủ nghĩa xã
hội ở miền Bắc và ñấu tranh giải phóng Miền Nam. ðể ñáp ứng nhiệm vụ xây dựng
ñất nước trong giai ñoạn cách mạng mới.
Ngày 14/4/1959, Hội ñồng chính phủ; nay là Chính phủ ñã ban hành Nghị ñịnh
151/TTg quy ñịnh thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng ñất. ðây có thể coi là văn bản
pháp quy ñầu tiên liên quan tới bồi thường TðC bắt buộc ở Việt Nam. Tiếp sau ñó,
Liên bộ uỷ ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành Thông tư Liên bộ số
1424/TTLB ngày 06/7/1959 hướng dẫn việc thi hành Nghị ñịnh 151/TTg với các
nguyên tắc cơ bản là ñảm bảo kịp thời và ñủ diện tích cần thiết cho xây dựng, ñồng thời
chiếu cố ñúng mức quyền lợi và ñời sống của người có ruộng ñất; những người có
ruộng ñất bị trưng dụng ñược bồi thường và trong trường hợp cần thiết phải ñược giải
quyết công ăn việc làm; chỉ ñược trưng dụng số ruộng ñất cần thiết, không ñược trưng
dụng thừa, hết sức tiết kiệm ruộng ñất cày cấy trồng trọt; hết sức tránh những nơi dân
cư ñông ñúc, nghĩa trang liệt sĩ, nhà thờ, chùa, ñền, những người có ruộng ñất trưng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


12

dụng cần ñược báo cáo trước một thời gian là hai tháng ñể kịp di chuyển.
Khi trưng dụng ruộng ñất, Nhà nước xác ñịnh, cách bồi thường tốt nhất là vận
ñộng nhân dân ñiều chỉnh hoặc nhượng ruộng ñất cho người ñược trưng dụng ñể họ
tiếp tục sản xuất. Trường hợp không làm ñược như vậy, về ñất ñược bồi thường bằng

số tiền từ 1 ñến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng ñất bị trưng dụng. Mức bồi
thường căn cứ vào thực tế ở mỗi nơi, ñời sống của nhân dân cao hay thấp, ruộng ñất ít
hay nhiều, tốt hay xấu mà ñịnh. Có thể nói, Nghị ñịnh số 151/TTg ra ñời phần nào ñáp
ứng nhu cầu trưng dụng ruộng ñất trong những năm 1960. Tuy nhiên, Nghị ñịnh này
chưa có quy ñịnh cụ thể về mức bồi thường mà chủ yếu dựa vào sự thoả thuận giữa
các bên.
Ngày 11 tháng 01 năm 1970, thủ tướng Chính phủ ban thành Thông tư
1792/TTg quy ñịnh một số ñiểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, ñất ñai, cây cối lưu
niên, các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố.
Nguyên tắc bồi thường theo quy ñịnh của Thông tư 1972/TTg là phải bảo
ñảm thoả ñáng quyền lợi kinh tế của các hợp tác xã và của nhân dân, nhưng cũng
không vì thiên lệch về phía nhân dân mà Nhà nước phải bồi thường quá.
+ Về thể thức bồi thường, trước hết là các ngành, các cơ quan xây dựng phải
ñến liên hệ với chính quyền các cấp ñể tiến hành thương lượng với nhân dân, căn cứ
vào tài sản hiện có hoặc hoa mầu, công sức bỏ ra khai phá và phân loại ñất ñai của
ñịa phương mà ñịnh giá bồi thường cho phù hợp.
+ Mặc dù chính sách bồi thường về ñất chưa ñược quy ñịnh trong luật và thể
chế thành một chính sách ñầy ñủ, song quy ñịnh về bồi thường khi mà mức trưng
dụng ñất tại Thông tư 1792/TTg ñã có sự thay ñổi so với Nghị ñịnh 151/TTg, từ
"chiếu cố ñúng mức quyền lợi và ñời sống của những người có ruộng ñất bị trưng
dụng" trước ñây sang "ñảm bảo quyền lợi kinh tế của HTX và của nhân dân", ñồng
thời những quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 151/TTg trước ñây chỉ có tính nguyên tắc thì
ñến Thông tư 1792/TTg ñã ñược quy ñịnh cụ thể mức bồi thường nhà ở, ñất ñai, cây
lâu năm, hoa màu trên ñất.
Sau khi giải phóng Miền Nam, ñể ñáp ứng yêu cầu của giai ñoạn cách mạng
mới, Hiến pháp năm 1980 ra ñời, bước ñầu tạo ra sự ñổi mới về nhận thức cũng như
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


13

phương thức quản lý kinh tế. ðiều 19 của Hiến pháp khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở
hữu toàn dân, nhưng sự phát triển kinh tế vẫn dựa trên cơ sở chế ñộ bao cấp. Về ñất
ñai, pháp luật không quy ñịnh có giá và không cho phép ñất ñai tham gia chuyển
dịch dân sự; ñiều này thể hiện trong Quyết ñịnh số 201/CP ngày 01/07/1980 của
Hội ñồng Chính phủ. Khi có nhu cầu sử dụng ñất, Nhà nước sẽ cấp ñất và không thu
tiền sử dụng ñất, cần bao nhiêu, Nhà nước cấp bấy nhiêu, quan hệ ñất ñai giữa Nhà
nước với người sử dụng ñất ñơn thuần chỉ là quan hệ "giao - thu".
Luật ðất ñai 1987 ra ñời dựa trên quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý, khi Nhà nước thu hồi ñất ñể phục vụ cho các mục
ñích công cộng, người sử dụng ñất không ñược Nhà nước bồi thường bằng ñất, chỉ
ñược bồi thường bằng tiền, tài sản hoa màu có trên diện tích bị thu hồi.
+ Tại ðiều 17 quy ñịnh “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”.
+ Tại ðiều 18 quy ñịnh “Các tổ chức và cá nhân ñược Nhà nước giao ñất sử
dụng lâu dài và ñược chuyển nhượng quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật”.
+ Tại ðiều 23 quy ñịnh “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc
hữu hoá. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích của
quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc
tổ chức theo thời giá thị trường. Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật ñịnh”.
Ngày 31 tháng 5 năm 1990, Hội ñồng Bộ trưởng ban hành Nghị ñịnh số
186/HðBT về bồi thường thiệt hại ñất nông nghiệp, ñất có rừng khi chuyển sang sử
dụng vào mục ñích khác. Theo quy ñịnh của Nghị ñịnh số 186/HðBT thì các tổ
chức, cá nhân ñược giao ñất nông nghiệp, ñất có rừng ñể sử dụng vào mục ñích
khác phải bồi thường thiệt hại về ñất nông nghiệp, ñất có rừng mà người ñược Nhà
nước giao ñất phải nộp ñược ñiều tiết về ngân sách Trung ương 30%, còn lại 70%
thuộc ngân sách ñịa phương ñể sử dụng vào việc khai hoang, phục hoá, cải tạo ñất
nông nghiệp và ñịnh canh, ñịnh cư cho nhân dân vùng bị lấy ñất. Người có ñất bị
thu hồi chỉ ñược bồi thường thiệt hại tài sản trên ñất, trong lòng ñất. Nếu Nhà nước
thu hồi vào ñất làm nhà ở, việc bồi thường thiệt hại về ñất không ñược ñặt ra ngoài

người bị thu hồi ñất làm nhà ở sẽ phải tự lo liệu.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


14

Trong thời kỳ này ñất ñai ñược thừa nhận có giá trị nên các chính sách bồi
thường, GPMB còn nhiều hạn chế, thế hiện trong cách tính giá trị bồi thường,
phương thức thực hiện. Tuy nhiên, nhìn nhận một cách công bằng thì những chính
sách này cũng ñã ñóng vai trò tích cực trong việc GPMB ñể dành ñất cho việc xây
dựng các công trình quan trọng trong hệ thống cơ sở hạ tầng ban ñầu của ñất nước.
1.3.2. Từ khi có Luật ðất ñai năm 1993 ñến năm 2003
Hiến pháp 1992, Luật ðất ñai năm 1993 ñược Quốc hội thông qua và có hiệu
lực từ ngày 15/10/1993. Quy ñịnh "ñất có giá" và người sử dụng ñất có các quyền
và nghĩa vụ, ñây là sự ñổi mới có ý nghĩa rất quan trọng ñối với công tác bồi
thường, GPMB của Luật ðất ñai năm 1993.
+ Tại ðiều 12 quy ñịnh “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế
chuyển quyền sử dụng ñất, thu tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất. Tính giá trị tài
sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi ñất. Chính phủ quy ñịnh khung
giá các loại ñất ñối với từng vùng theo thời gian”.(Quốc Hội, 1993)
+ ðiều 27 quy ñịnh “Trong từng trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi
ñất ñang sử dụng của người sử dụng ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc phòng, an
ninh và vì lợi ích của quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi ñất ñược ñền
bù thiệt hại” (Quốc Hội, 1993)
Những quy ñịnh về bồi thường, GPMB của Luật ðất ñai năm 1993 ñã thu
ñược những thành tựu quan trọng trong giai ñoạn ñầu thực hiện, nhưng càng về sau,
do sự chuyển biến của tình hình kinh tế xã hội, nó ñã dần mất ñi vai trò làm ñộng
lực thúc ñẩy phát triển. ðể tạo ñiều kiện ñẩy nhanh tốc ñộ GPMB, ñẩy nhanh tiến
ñộ thi công công trình, ñồng thời ñảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng
ñất, nhiều văn bản quy ñịnh về chính sách bồi thường, GPMB ñã ñược ban hành:

Luật sửa ñổi bổ sung một số ñiều năm 2001 Luật ðất ñai
Nghị ñịnh số 90/CP ngày 17/9/1994 của Chính phủ quy ñịnh về việc bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc
phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ về việc bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích an ninh, quốc
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ………………………


15

phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; thay thế Nghị ñịnh số 90/CP nêu trên.
Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi
hành Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ.
Nghị ñịnh số 22/1998/Nð-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC ñã quy ñịnh rõ
phạm vi áp dụng bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất, ñối tượng phải bồi
thường thiệt hại, ñối tượng ñược bồi thường thiệt hại, phạm vi bồi thường thiệt hại và
các chính sách cụ thể về bồi thường thiệt hại về ñất, tài sản gắn liền với ñất, việc lập
khu TðC cũng như việc tổ chức thực hiện.
Về việc áp dụng: Chính sách bồi thường, GPMB theo quy ñịnh của Nghị
ñịnh số 22/1998/Nð-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC áp dụng chung cho mọi
trường hợp bị Nhà nước thu hồi ñất. ðây là một ñiểm khác so với Nghị ñịnh số
90/CP.
ðối tượng phải bồi thường thiệt hại: Người sử dụng ñất ñược Nhà nước giao
ñất hoặc cho thuê ñất có trách nhiệm bồi thường thiệt hại về ñất và tài sản cho người
có ñất bị thu hồi ñể giao hoặc cho mình thuê.
ðối tượng ñược bồi thường thiệt hại: Phải là người có quyền sử dụng ñất,
người sở hữu tài sản hợp pháp theo quy ñịnh của pháp luật.
Phạm vi bồi thường thiệt hại gồm:
Bồi thường thiệt hại về ñất cho toàn bộ diện tích ñất thu hồi.

Bồi thường thiệt hại về tài sản hiện có.
Trợ cấp ñời sống và sản xuất cho những người phải di chuyển chỗ ở, di
chuyển ñịa ñiểm sản xuất kinh doanh.
Trả chi phí chuyển ñổi nghề nghiệp cho người có ñất bị thu hồi.
Trả các chi phí phục vụ trực tiếp cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, di
chuyển, GPMB.
Về nguyên tắc bồi thường thiệt hại về ñất: Khi Nhà nước thu hồi ñất thì tuỳ
từng trường hợp cụ thể mà người có ñất bị thu hồi ñược bồi thường bằng tiền, nhà ở
hoặc bằng ñất. Khi bồi thường bằng ñất hoặc nhà ở mà có sự chênh lệch về giá trị
thì người ñược bồi thường ñược nhận hoặc phải trả lại phần chênh lệch giá trị ño
bằng tiền.