Pháp luật về góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong sản xuất kinh doanh

1
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT






LÊ VĂN HÙNG




PHÁP LUẬT VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG SẢN XUẤT KINH DOANH



Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số : 60 38 50




LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Vũ Quang








Hà Nội - 2013

2

LỜI NÓI ĐẦU


1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài.

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, không chỉ có ý nghĩa về
mặt chính trị - cơ sở cho sự tồn tại của một quốc gia mà còn có ý nghĩa về mặt
kinh tế. Trong giai đoạn đất nước chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, đất đai
không chỉ là tư liệu sản xuất đặc biệt mà còn là nguồn lực quan trọng để thực
hiện “công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước”. Kể từ khi Luật Đất đai năm 2003
được ban hành thay thế Luật Đất đai năm 1993 đã kế thừa, sửa đổi và tiếp tục
quy định giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài và
cho phép họ được góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thời hạn giao đất, thuê
đất đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất phát huy hiệu quả
những tiềm năng đất đai trong việc thu hút các nguồn vốn đầu tư nước ngoài vào
Việt Nam.

Mặt khác, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng tạo điều kiện cho
người sử dụng đất tiếp cận được các nguồn vốn vay của Nhà nước, nâng cao hiệu
quả sử dụng của đồng vốn, góp phần đắc lực vào công cuộc xóa đói giảm nghèo
phát triển kinh tế trang trại ở nông thôn. Tuy nhiên đây là những quy định mới
nên thực tế áp dụng còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Tình trạng người cần
đất để sản xuất kinh doanh thì không có đất, còn người có đất thì lại để đất hoang
phí, làm cho đất chưa được sử dụng một cách hiệu quả và hợp lý. Chính vì tính
cấp thiết như vậy đã khiến em chọn đề tài: Tìm hiểu các quy định của pháp luật
về góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong sản xuất kinh doanh làm Luận Văn
Cao học chuyên ngành Luật Kinh tế.


3

2. Mục đích và ý nghĩa của việc nghiên cứu đề tài.

Mục đích của việc nghiên cứu đề tài nhằm:

- Làm sáng tỏ cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn của việc xây dựng quy định
góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường hiện nay, cũng như
phân tích sâu hơn các quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong các văn
bản pháp luật nhằm tháo gỡ những khuyết tật của nó.

- Cung cấp cơ sở khoa học cho việc ban hành và sửa đổi bổ sung các quy
định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất, đồng thời góp phần vào việc hoàn
thiện hệ thống pháp luật đất đai ở nước ta.

3. Phạm vi và đối tƣợng nghiên cứu đề tài.

Theo quy định của Luật Doanh nghiệp năm 2005 [1] thì tài sản góp vốn có
thể là tiền Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, giá trị
quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, các tài sản khác. Vì vậy,
ngoài quyền sử dụng đất ra thì tài sản góp vốn còn những thứ khác.

Đề tài không nghiên cứu về việc góp vốn nói chung mà tập trung tìm hiểu
việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong sản xuất kinh doanh. Trên cơ sở đó
đưa ra những phương hướng và một số kiến nghị cụ thể nhằm góp phần hoàn
thiện các quy định về vấn đề này.

4. Phƣơng pháp nghiên cứu đề tài.

Trong quá trình nghiên cứu đề tài, Luận văn đã sử dụng các phương pháp
nghiên cứu sau đây:


4
- Phương pháp luận khoa học của triết học Mác-Lê nin: phương pháp luận
duy vật biện chứng và phương pháp luận duy vật lịch sử.

- Phương pháp phân tích, so sánh, đánh giá, tổng hợp, điều tra xã hội, lịch
sử…

5. Bố cục đề tài.

Ngoài Lời nói đầu, mục lục và danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn
được bố cục thành các chương sau đây:

- Chương 1: Một số vấn đề lý luận về việc góp vốn bằng quyền sử dụng
dất trong sản xuất, kinh doanh.

- Chương 2: Nội dung các quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất
trong sản xuất, kinh doanh.

- Chương 3: Định hướng và giải pháp nhằm xây dựng và hoàn thiện các
quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong sản xuất kinh doanh.

Góp vốn trong sản xuất kinh doanh không phải là vấn đề xa lạ đối với các
nước có nền kinh tế thị trường phát triển nói chung, cũng như đối với các chủ thể
kinh doanh ở nước ta nói riêng. Nhưng góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong
điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý là một
điều khá mới mẻ và chưa hề có tiền lệ ở nước ta. Đây là một vấn đề khó và phức
tạp, nó đòi hỏi phải tập trung công sức và trí tuệ nghiên cứu của nhiều ngành
khoa học xã hội ở nước ta.

5
CHƢƠNG I
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ VIỆC GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRONG SẢN XUẤT, KINH DOANH


1.1. Cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn của việc quy định về góp vốn
bằng quyền sử dụng đất trong sản xuất, kinh doanh.

1.1.1 Cơ sở lý luận.

- Nền kinh tế nước ta chuyển từ cơ chế tập trung, quan liêu bao cấp, kế
hoạch hóa cao độ sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, trong
đó pháp luật ghi nhận và bảo hộ quyền tự do kinh doanh của công dân và mọi
thành phần kinh tế đều bình đẳng trước pháp luật. Để xây dựng thành công nền

kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa
thì trước hết cần xây dựng đồng bộ các yếu tố cấu thành của nền kinh tế thị
trường. Đó là thị trường vốn, thị trường lao động và thị trường quyền sử dụng
đất. Giữa thị trường vốn và thị trường quyền sử dụng đất có mối quan hệ tác
động qua lại lẫn nhau. Một lượng giá trị có thể luân chuyển từ thị trường quyền
sử dụng đất sang quyền thị trường vốn và ngược lại. Thị trường vốn đã hình
thành với nhiều hình thức huy động vốn như thế chấp vay ngân hàng hay góp
vốn… trong điều kiện đất đai được thừa nhận là một tài sản có giá trị. Do vậy,
cần có các quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất để xác lập nhiều hình
thức huy động vốn cho các chủ thể kinh doanh lựa chọn, đồng thời góp phần
thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất phát triển mạnh mẽ ở nước ta.

- Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không gì có thể thay thế được. Giữa
đất đai và lao động có mối quan hệ khăng khít. Mác đã nhấn mạnh vai trò của đất
đai và sức lao động: “Đất đai là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải
vật chất”

[2]. Như vậy, quy định góp vốn bằng quyền sử dụng đất sẽ giúp cho đất

6
đai tích tụ tập trung vào những hộ gia đình, cá nhân có nguồn lao động dồi dào
có khả năng và điều kiện sử dụng đất có hiệu quả. Trên cơ sở đó, tạo ra được
nhiều của cải vật chất và cải thiện đời sống của chính những người nhận vốn góp
cũng như người góp vốn thông qua việc phân chia lợi nhuận theo tỉ lệ phần trăm
vốn góp.

- Điều 57 Hiến pháp năm 1992 [3] quy định công dân có “quyền tự do
kinh doanh theo quy định của pháp luật”, mà muốn kinh doanh thì một trong
những điều kiện vật chất ban đầu là họ phải có vốn. Chính vì vậy, việc quy định
cho người sử dụng đất được góp vốn bằng quyền sử dụng đất cũng chính là cụ

thể hóa quy định trên đây của Hiến pháp.

- Quá trình xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai trong nền
kinh tế thị trường các nhà làm luật Việt Nam phải giải quyết mâu thuẫn giữa lý
luận và thực tế đòi hỏi của cuộc sống. Về mặt nguyên lý đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, không cho phép tư nhân hóa đất đai,
mua bán đất đai. Tuy nhiên thực tiễn hoạt động sản xuất, kinh doanh trong cơ
chế thị trường đòi hỏi đất đai phải có sự chuyển dịch. Để giải quyết “bài toán”
này, các nhà làm luật nước ta đã tìm ra lời giải là cho phép người sử dụng đất
chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng quyền
sử dụng đất.

Về mặt lý luận, thừa nhận đất đai là một tài sản đặc biệt thì pháp luật cần
ghi nhận và bảo hộ góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Bởi
lẽ đất đai hội tụ trong bản thân nó các yếu tố giá trị và giá trị sử dụng. Nếu mà
không cho phép người sử dụng đất được góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một
sự vô lý.

7
Mặt khác, các bất động sản trên đất như nhà xưởng, công trình xây
dựng… có tính đặc thù là không di dời được, và nó luôn gắn liền với đất. Vì vậy,
nếu chỉ cho phép góp vốn bằng các tài sản trên đất mà không cho phép góp vốn
bằng quyền sử dụng đất là chưa phù hợp với thực tế và gây khó khăn cho đại đa
số người dân trong việc “tiếp cận” các nguồn vốn.

Trong cơ chế thị trường, đất đai trở thành một yếu tố không thể thiếu được
của nền sản xuất hàng hóa. Đất đai từ chỗ là điều kiện sinh tồn, chuyển thành tư
liệu sản xuất - điều kiện vật chất cần thiết của hoạt động sản xuất, kinh doanh và
vận động không ngừng, nhằm mang lại nhiều lợi nhuận cho người sử dụng đất.
Đây là những điều kiện tiền đề cho việc ra đời quy định góp vốn bằng quyền sử

dụng đất của người sử dụng.


1.1.2 Cơ sở thực tiễn của quy định góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Một là, sau khi xóa bỏ nền kinh tế kế hoạch hóa, tập trung, Đảng và Nhà
nước ta ban hành nhiều chính sách về kinh tế. Kinh tế trang trại ra đời là sản
phẩm của sự đổi mới các chủ trương, chính sách kinh tế của Đảng và Nhà nước
ta. Kinh tế trang trại được khuyến khích phát triển nhằm khai thác có hiệu quả
đất trống, đồi núi trọc và đất hoang hóa. Kinh tế trang trại là hình thức sản xuất
mới có tác dụng thúc đẩy quá trình phát triển nông nghiệp, nông thôn ở nước ta
hiện nay. Mà một trong những tiền đề của việc phát triển kinh tế trang trại là nhu
cầu vốn để phát triển sản xuất, kinh doanh, để giải quyết nhu cầu này Nhà nước
cần quy định cho hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có
quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất.


8
Hai là, hiện nay Nhà nước ta thực hiện chính sách “mở cửa” nhằm thu hút
các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam và cho phép các doanh nghiệp
Việt Nam được góp vốn liên doanh để sản xuất, kinh doanh với các nhà đầu tư
nước ngoài. Tuy nhiên, trên thực tế do khả năng tài chính hạn chế nên doanh
nghiệp Việt Nam gặp khó khăn về nguồn vốn trong thực hiện liên doanh đối với
các đối tác trong và ngoài nước để sản xuất, kinh doanh. Trong khi đó, các doanh
nghiệp này lại được Nhà nước giao hoặc cho thuê những diện tích đất rất lớn có
giá trị hàng ngàn tỉ đồng. Do đó, để giải quyết khó khăn về nguồn vốn đầu tư cho
sản xuất của các doanh nghiệp này được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Ba là, trên thực tế có một bộ phận gia đình, cá nhân ở nông thôn là các hộ
nghèo. Để giúp các hộ gia đình, cá nhân này nâng cao mức sống và giảm sự

nghèo đói, Nhà nước thực hiện chủ trương cho các hộ gia đình, cá nhân nghèo
được vay vốn với lãi suất ưu đãi để đầu tư cho sản xuất. Tuy nhiên để vay được
nguồn vốn của Nhà nước thì một trong những biện pháp nhằm bảo toàn nguồn
vốn cho vay là hệ thống ngân hàng và các tổ chức tín dụng yêu cầu các hộ gia
đình, cá nhân này phải có tài sản thế chấp. Mà đối với các hộ gia đình, cá nhân
nghèo không có tài sản có giá trị nào khác ngoài đất đai. Tuy nhiên, đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý; người sử dụng đất chỉ được
quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài. Vì vậy cho phép các hộ gia đình, cá nhân
nghèo được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất sẽ tạo điều kiện nâng cao
năng lực sản xuất của đối tượng sử dụng này.

Bốn là, hiện nay nhu cầu về nhà ở đang có chiều hướng ngày càng gia
tăng trong xã hội, do Nhà nước xóa bỏ chế độ bao cấp về nhà ở đối với cán bộ,
công nhân viên chức khiến số lượng người có nhu cầu về nhà ở tăng lên. Trước
đòi hỏi thực tế, nhiều tổ chức kinh tế đã được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê

9
đất để xây dựng kết cấu hạ tầng nhằm giải quyết các nhu cầu về nhà ở cho nhân
dân. Tuy nhiên để thực hiện được mục đích này, đòi hỏi các tổ chức kinh tế phải
có tiềm lực tài chính dồi dào. Các tổ chức kinh tế này thường có xu hướng hợp
tác với các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước hoặc vay vốn tại các tổ chức tín
dụng nhằm huy động các nguồn vốn. Vì vậy phải có các quy định để tạo thuận
lợi cho các tổ chức sử dụng đất này được thực hiện việc góp vốn bằng quyền sử
dụng đất để sản xuất, kinh doanh.

Năm là, Nhà nước thực hiện công khai hóa quy hoạch, kế hoạch, cùng
những chính sách thông thoáng khác đã tạo nên sự an tâm cho các tổ chức, cá
nhân mạnh dạn đầu tư sản xuất kinh doanh. Bằng các nguồn vốn khác nhau như
tiền mặt, giá trị quyền sử dụng đất… các chủ thể trên tham gia vào thị trường ở
các mức độ khác nhau, có thể là độc lập tiến hành hoạt động sản xuất, kinh

doanh hay hợp tác với nhau.

1.2. Khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong sản xuất, kinh
doanh.


1.2.1 Định nghĩa.

Luật Đất đai năm 2003 (Điều 109, 110 và Điều 113) [4] đã quy định cho
người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Trong đó có quyền
góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hiện nay khoa học pháp lý nước ta
chưa đưa ra một khái niệm chính thức về góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Vậy
chúng ta nên hiểu thuật ngữ “góp vốn bằng quyền sử dụng đất” như thế nào cho
đúng?


10
Theo quy định Luật đất đai năm 2003 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
được Nhà nước giao đất phải trả tiền sử dụng đất, cho thuê đất mà trả tiền thuê
đất cả thời gian thuê hoặc trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm, nếu thời hạn
thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất 05 năm có quyền góp vốn bằng quyền sử
dụng đất trong thời hạn giao đất, cho thuê đất. Như vậy, từ các quy định của
pháp luật hiện hành chúng tôi nhận thấy rằng góp vốn bằng quyền sử dụng đất là
trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp được
Nhà nước cho phép góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh
doanh với tổ chức, và cá nhân trong nước.

Qua sự phân tích các quy định của pháp luật về vấn đề này, chúng tôi
mạnh dạn đưa ra khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau: Góp vốn

bằng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo điều kiện, nội
dung, hình thức, chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự và pháp luật về
đất đai quy định, theo đó người sử dụng đất góp phần vốn của mình bằng quyền
sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức khác ở
trong nước hoặc nước ngoài.

Vào thời điểm Luật đất đai năm 2003 được ban hành, cơ chế thị trường
đang từng bước được xác lập và các quan hệ đất đai bắt đầu vận động trong cơ
chế mới. Các quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa được pháp luật
đề cập. Cùng với sự phát triển nhanh chóng của tình hình kinh tế - xã hội, pháp
luật đất đai được bổ sung, hoàn thiện nhằm đáp ứng đòi hỏi của thực tiễn. Qua
hai lần sử đổi bổ sung Luật đất đai năm 1993 vào các năm 1998, 2001 và Luật
Đất đai năm 2003, các quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất được xây
dựng và dần hoàn thiện thông qua việc ban hành các Nghị định quy định về điều
kiện, trình tự và thủ tục của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

11
1.2.2 Đặc điểm của góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Qua nghiên cứu, tìm hiểu vấn đề góp vốn bằng quyền sử dụng đất, chúng
tôi nhận thấy nó có một số đặc điểm sau đây:

Thứ nhất, để có thể thực hiện việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì
trước tiên hộ gia đình, cá nhân phải có quyền sử dụng đất hợp pháp. Điều đó có
nghĩa là họ phải được Nhà nước giao hoặc cho thuê hoặc nhận chuyển quyền
một cách hợp pháp.

Thứ hai, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện đối với
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước. Đây là một trong những quyền mà
pháp luật quy định cho người sử dụng đất trong nước. Các tổ chức, cá nhân nước

ngoài thuê đất tại Việt Nam thì không được pháp luật cho hưởng quyền này.
Trong khi đó pháp luật không hạn chế đối với bất kỳ tổ chức, cá nhân nào khi
góp vốn bằng các tài sản để sản xuất, kinh doanh.

Thứ ba, do ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý và Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong
nước sử dụng ổn định lâu dài nên đối tượng của quan hệ góp vốn là quyền sử
dụng đất chứ không phải là bản thân đất đai. Sau khi góp vốn để sản xuất, kinh
doanh thì quyền sử dụng đất trở thành tài sản của doanh nghiệp. Trong trường
hợp doanh nghiệp phá sản thì quyền sử dụng đất này bị xử lý để giải quyết các
khoản nợ.
Thứ tư, giá trị vốn góp được xác định không chỉ bao gồm quyền sử dụng
đất mà cả giá trị tài sản thuộc sở hữu của bên góp vốn gắn liền với đất. Bởi vì,
thực tế sử dụng đất cho thấy đất đai luôn gắn liền với các tài sản trên đất và trong

12
nhiều trường hợp giá trị của các tài sản này được thừa nhận chỉ khi nó gắn liền
với đất.
Thứ năm, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất không làm thay đổi quan
hệ sở hữu đất đai, bởi lẽ trong quan hệ góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì người
góp vốn không phải là chủ sở hữu đất đai. Ngược lại, đối với các quan hệ góp
vốn bằng các tài sản khác thì người góp vốn đồng thời là chủ sở hữu các tài sản
này. Do đó, khi doanh nghiệp bị phá sản, thì có sự thay đổi chủ sở hữu đối với
các tài sản này thông qua việc xử lý phần tài sản vốn góp.
Thứ sáu, việc góp vốn bằng các tài sản khác được thực hiện theo ý chí của
chủ sở hữu và không bị pháp luật hạn chế về các điều kiện thực hiện. Còn đối
với trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất chỉ được
thực hiện trong thời hạn giao đất hoặc cho thuê đất.
Thứ bảy, khoa học pháp lý nước ta quan niệm quyền sử dụng đất được coi
là một loại quyền về tài sản và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp

lý xác định quyền về tài sản của người sử dụng đất, nên việc góp vốn bằng
quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi người sử dụng đất có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Hơn nữa việc góp
vốn này có thể bị chấm dứt bởi ý chí của Nhà nước khi các bên vi phạm nghiêm
trọng các quy định của pháp luật.
Thứ tám, xuất phát từ tầm quan trọng đặc biệt của đất đai đối với con
người và do đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý nên việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được đăng ký tại cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền.
Thứ chín, giá trị của các tài sản khác đem đi góp vốn do các bên thỏa
thuận, trong khi đó thì đối với trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì
pháp luật quy định giá trị quyền sử dụng đất góp vốn do các bên thỏa thuận,
nhưng không thấp hơn khung giá đất do Nhà nước ban hành.

13
1.2.3 Ý nghĩa của việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Trong những năm đầu thực hiện công cuộc “công nghiệp hóa, hiện đại
hóa” đất nước, việc pháp luật quy định cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân quyền
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất có một ý nghĩa vô cùng to lớn nhằm giúp
người sử dụng đất giải quyết các nhu cầu về vốn để mở rộng quy mô sản xuất và
nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai.

Quy định này góp phần chuyển quan hệ đất đai từ trạng thái “tĩnh” (giao
đất-thu hồi đất) sang trạng thái “động”, đất đai từ chỗ chỉ là nơi cư trú của cộng
đồng, trở thành một nguồn lực to lớn để phát triển đât nước.

Mặt khác, việc tổ chức hộ gia đình, cá nhân được góp vốn bằng quyền sử
dụng đất đã tạo điều kiện thuận lợi cho họ trong việc “tiếp cận” các nguồn vốn
vay để đầu tư cho sản xuất, đồng thời giúp hệ thống ngân hàng, các tổ chức tín

dụng ở nước ta mở rộng tối đa phạm vi và đối tượng cho vay, nâng cao hiệu quả
đồng vốn vay, góp phần trực tiếp vào công cuộc “xóa đói, giảm nghèo” và nâng
cao năng lực cạnh tranh cho các chủ thể kinh doanh thuộc mọi thành phần kinh
tế.

1.3. Khái quát lịch sử hình thành chế định góp vốn bằng quyền sử
dụng đất ở nƣớc ta.


1.3.1 Giai đoạn trƣớc khi ban hành Luật Đất đai năm 1993.

Sau khi thống nhất đất nước, nước ta bước vào thời kỳ xây dựng chủ nghĩa
xã hội. Quán triệt quan điểm của chủ nghĩa Mác-Lênin về quốc hữu hóa đất đai
“mỗi bước tiến của nền nông nghiệp tư bản chủ nghĩa là một bước tiến không
những trong nghệ thuật bóc lột người lao động mà còn là một bước tiến về mặt

14
làm cho đất đai bị kiệt quệ”

[5] , chế độ xã hội chủ nghĩa ở nước ta không nhận
sự tồn tại của tình trạng người bóc lột người. Để thực hiện điều này thì chúng ta
phải xóa bỏ chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất nói chung vào chế độ tư hữu nói
riêng. Chính vì vậy, Hiến pháp năm 1980 [6] đã quy định: “đất đai, rừng núi,
sông hồ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa… là
của Nhà nước đều thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 19).

Trong thời kỳ này, nền kinh tế nước ta được quản lý theo cơ chế kế hoạch
hóa, tập trung. Quan hệ đất đai trong thời kỳ này mang nặng cơ chế “xin - cho”,
Nhà nước quản lý đất đai theo phương pháp mệnh lệnh, hành chính. Pháp luật
đất đai trong thời kỳ này không cho phép mua bán, chuyển nhượng đất đai. Với

cách thức quản lý đất đai như vậy, nên người sử dụng đất không được quyền làm
chủ thực sự đối với đất đai. Chế định góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản
xuất, kinh doanh chưa ra đời trong thời kỳ này.

Quán triệt đường lối đổi mới mà Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (tháng
12/1986) đã xác định, pháp luật đất đai đã có những thay đổi quan trọng, đánh
dấu bằng việc ra đời của Luật đất đai năm 1987 và Nghị quyết 10 của Bộ chính
trị ngày 05/4/1988. Luật đất đai năm 1987 [7] đã cụ thể hóa nguyên tắc đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý của Hiến pháp năm 1980.
Tạo cơ sở pháp lý để Nhà nước thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả
nước. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đã được pháp luật cụ thể hóa
một bước cho phù hợp với việc sử dụng từng loại đất cụ thể. Đặc biệt Luật đất
đai năm 1987 đã quy định rõ các quyền của người sử dụng đất, như sử dụng ổn
định lâu dài, được hưởng thành quả lao động trên đất… nhưng quyền góp vốn
bằng quyền sử dụng đất thì chưa được ghi nhận trong Luật đất đai năm 1987.

15
1.3.2 Giai đoạn ban hành Luật Đất đai năm 1993 đến trƣớc khi ban
hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1998.

Ngày 14/7/1993 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam đã thông qua toàn
văn Luật Đất đai [8], (sau đây gọi tắt là Luật Đất đai năm 1993) thay thế Luật
Đất đai năm 1987, vì nó đã bộc lộ nhiều quy định không còn phù hợp với sự phát
triển nhanh chóng của tình hình kinh tế-xã hội của đất nước. Với chủ trương đưa
đất đai tham gia vào quan hệ thị trường, coi đó là một động lực quan trọng để
phát triển sản xuất nông nghiệp hàng hóa, Luật Đất đai năm 1993 đã quy định về
các quyền của người sử dụng đất như chuyển đổi, chuyền nhượng cho thuê, thừa
kế, thế chấp quyền sử dụng đất, nhưng chưa đề cập đến quyền góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.

Sau khi chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, nước ta đã thu hút được
một nguồn đầu tư nước ngòai góp phần đáng kể vào việc thúc đẩy sự phát triển
kinh tế-xã hội. Tuy nhiên, do khả năng tài chính của phần lớn các đối tác Việt
Nam còn hạn chế, gây khó khăn, trở ngại khi liên doanh với các đối tác nước
ngoài đầu tư tại Việt Nam. Mặt khác, do Luật Đất đai năm 1993 chưa có những
quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất. Nên ngày 14/10/1994 UBTVQH đã thông qua Pháp lệnh quyền và
nghĩa vụ của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất, và được sửa đổi,
bổ sung một số điều ngày 27/8/1996 (sau đây gọi tắt là Pháp lệnh năm 1994,
Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung năm 1996) nhằm bổ sung, điều chỉnh các lĩnh vực mà
Luật Đất đai chưa quy định.
Căn cứ vào mục đích, thời hạn, cách thức thanh toán tiền sử dụng đất,
Pháp lệnh năm 1994 phân loại các tổ chức trong nước thành: các tổ chức được
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng và các tổ chức được Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất. Các quyền và nghĩa vụ (trong đó có quyền góp vốn

16
bằng quyền sử dụng đất) của tổ chức trong nước sử dụng đất được xác định
tương ứng với mục đích sử dụng đất và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với
Nhà nước của các tổ chức này. Như vậy, chế định góp vốn bằng quyền sử dụng
đất lần đầu tiên được ra đời tại Pháp lệnh năm 1994.

Theo điều 4 của Pháp lệnh này thì các doanh nghiệp Nhà nước, doanh
nghiệp của các tổ chức chính trị-xã hội, doanh nghiệp quốc phòng-an ninh, công
ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, tổ chức kinh tế tập thể được Nhà nước
giao đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ
chức, cá nhân trong nước; với tổ chức, cá nhân nước ngoài để tiếp tục sử dụng
vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, mở rộng
công nghiệp chế biến, dịch vụ nhằm phát triển sản xuất theo quy định của Chính

phủ. Và theo điều 10 “Doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp của các tổ chức
chính trị xã hội, doanh nghiệp quốc phòng an ninh trong thời hạn cho thuê đất có
quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức, cá nhân trong
nước; với tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của Chính phủ”.

Mặc dù một trong những căn cứ để phân loại các tổ chức sử dụng đất ở
trong nước là nghĩa vụ “phải trả tiền hay không trả tiền sử dụng khi được Nhà
nước giao đất hoặc cho thuê đất” song các quy định của Pháp lệnh năm 1994 lại
không “cá biệt hóa” quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của từng loại tổ
chức theo căn cứ này. Do vậy đã dẫn đến tình trạng “cào bằng” về quyền góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất của từng loại tổ chức sử dụng đất nói chung
và quyền được góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất nói riêng. Pháp lệnh sửa
đổi, bổ sung năm 1996 ra đời đã khắc phục các thiếu sót trên bằng việc “cá biệt
hóa” quyền của từng loại tổ chức được Nhà nước giao đất theo hướng: mở rộng

17
quyền cho các tổ chức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong đó có
quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung
năm 1996 lại chưa quy định cụ thể quyền của từng loại tổ chức được Nhà nước
cho thuê đất theo hướng “cá biệt hóa” tương ứng với cách thức trả tiền thuê đất.
Đây cũng là một khiếm khuyết cản trở các quan hệ đất đai phát triển. Năm 1996,
Luật Đầu tư nước ngoài [10] tại Việt nam cũng được ban hành. Trong đó ghi
nhận quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của bên Việt Nam trong liên doanh:
“Bên Việt nam tham gia doanh nghiệp liên doanh góp vốn pháp định bằng
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Tiếp đó, Chính phủ
ban hành Nghị định 85/CP ngày 17/12/1996 quy định chi tiết việc thi hành Pháp
lệnh sửa đổi, bổ sung năm 1996. Nghị định này không chỉ quy định cụ thể việc
góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà còn đưa ra căn cứ để xác định giá trị quyền
sử dụng đất, đó là tiền thuê đất hay thỏa thuận trên cơ sở khung giá tìên đất do
Nhà nước ban hành. Mặc dù vậy, vấn đề xác định giá trị quyền sử dụng đất là

một vấn đề phức tạp nên Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 70 TC/QLCS
ngày 07/10/1997 [11] hướng dẫn việc nộp tiền thuê đất góp vốn liên doanh bằng
giá trị quyền sử dụng đất của các tổ chức trong nước. Tại thông tư này, việc xác
định giá trị quyền sử dụng đất được quy định chi tiết hơn so với Nghị định số
85/NĐ-CP.
Trong giai đoạn này, quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân chưa được đề cập tới. Điều này tạo sự bất bình đẳng về quyền
và nghĩa vụ giữa các chủ thể sử dụng đất đai và gây cản trở cho hoạt động sản
xuất kinh doanh của các hộ gia đình, cá nhân.
1.3.3 Giai đoạn từ khi ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật đất đai năm 1998 đến Luật Đất đai năm 2003.

Đất đai là một vấn đề nhạy cảm và phức tạp, sau hơn 05 năm thi hành
Luật Đất đai năm 1993 bên cạnh những thành công nhất định còn bộc lộ những

18
mặt hạn chế chưa phù hợp với đòi hỏi thực tiễn phát triển nền kinh tế thị trường.
Thực tế đòi hỏi Nhà nước cần phải nhanh chóng sửa đổi, bổ sung Luật đất đai để
khắc phục những hạn chế này và thúc đẩy sản xuất phát triển. Ngày 02/12/1998,
Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm
1998 [12] (sau đây gọi là Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 1998). Theo đó
quyền của các đối tượng sử dụng đất cũng có nhiều sửa đổi, bổ sung, đặc biệt lần
đầu tiên quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được ghi
nhận trong Luật Đất đai.

Mặc dù Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành từ ngày 15/10/1993,
nhưng không có văn bản hướng dẫn thi hành nên năm quyền năng của hộ gia
đình, cá nhân đối với đất đai cũng không thể hiện thực hóa trong đời sống xã hội.
Thị trường quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân đã có thể chế nhưng
cuộc sống chưa được tiếp nhận. Mặt khác, Luật Đất đai năm 1993 chưa đề cập

cơ chế tham gia thị trường quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế. Để đáp
ứng yêu cầu của thực tiễn, ngày 14/10/1994, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban
hành Pháp lệnh về Quyền và Nghĩa vụ của tổ chức kinh tế trong nước được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất và Pháp lệnh về Quyền và Nghĩa vụ của tổ chức, cá
nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam. Sau đó, Chính phủ đã ban hành nhiều
văn bản quy phạm pháp luật về chế độ quản lý, sử dụng đất phi nông nghiệp và
cụ thể hóa về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất. Qua các quy
định trong những văn bản này, có thể thấy thị trường quyền sử dụng đất mới chỉ
được xác lập như một yếu tố gắn thị trường các tài sản đã đầu tư trên đất thuê
của Nhà nước. Báo cáo chính trị Đại hội Đảng toàn quốc khóa VIII [13] đã quyết
định chủ trương đổi mới chính sách đất đai và thị trường bất động sản với nội
dung là:

19
Quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản. Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, không tư nhân hóa, không cho phép mua bán đất đai. Thực hiện đúng
Luật Đất đai, bổ sung, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và chính sách về đất đai.
Trong việc giao quyền sử dụng đất hay cho thuê đất phải xác định đúng giá các
loại đất có hiệu quả, duy trì và phát triển quỹ đất, đảm bảo lợi ích toàn dân. Khắc
phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng
đất.
Năm 1998, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993
được Quốc hội ban hành, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng
đất, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; bổ
sung các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Quy định hộ gia đình, cá nhân thuê đất
mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê có quyền góp vốn bằng giá trị quyền
sử dụng đất thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình gắn liền với
đất thuê để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước theo

quy định của pháp luật. Luật này cũng quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước
giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong và
ngoài nước để tiếp tục và mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thủy sản, làm muối, mở rộng công nghệ chế biến, dịch vụ nhằm phát triển sản
xuất theo quy định của Chính phủ. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cùng với
tài sản gắn liền với đất đó để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân
trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật. Đối với
doanh nghiệp Nhà nước được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất hàng

20
năm có quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh
với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước theo quy định của pháp luật. Tổ chức
được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã
trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm nếu thời gian thuê đất đã được trả tiền còn
lại ít nhất năm năm thì có quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất thuê
trong thời gian thuê cùng với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê
để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước theo
quy định của pháp luật. Tổ chức kinh tế đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
đất hợp pháp từ người khác hoặc đã được Nhà nước giao đất có thu tiền mà tiền
đó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có quyền góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong và
ngoài nước theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp kèm theo chuyển mục đích sử dụng
đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép thì thời hạn sử dụng đất
được tính theo thời hạn của dự án được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt nhưng không quá 50 năm.

Luật Đất đai này đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với
đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp
với cơ chế thị trường. Quyền sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng
đất; các tổ chức kinh tế trong nước được lựa chọn hình thức giao đất hoặc được
thuê đất từ Nhà nước và áp dụng cơ chế một giá đất phù hợp với giá đất trên thị
trường trong điều kiện bình thường, tức là đã xóa bỏ cơ chế “xin- cho” về đất; đã
hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký
đất đai thống nhất với các trình tự, thủ tục hành chính tương đối rõ ràng; công
khai hóa từ khâu quy hoạch sử dụng đất. cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự
án đầu tư, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư giải phóng mặt bằng; xử

21
lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích
sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đảm bảo quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu
tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất.

Tuy nhiên, bước vào năm 2002, Bộ Chính trị đã nhìn thấy nhiều bất cập
trong chính sách đất đai đối với phát triển kinh tế - xã hội trong 10 năm qua, do
vậy đã quyết định triển khai đề án tổng kết 10 năm thực hiện chính sách, pháp
luật về đất đai đề ra những chính sách tiếp tục đổi mới. Ngày 12/3/2003, Ban
chấp hành trung ương Đảng khóa IX đã thông qua Nghị quyết số 26 – NQ/TW
[14] về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, với chủ trương tiếp tục đổi mới chính
sách, pháp luật về đất đai với các quan điểm và nguyên tắc sau:

“Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước; quyền sử dụng đất là hàng hóa
đặc biệt. Chính sách đất đai phải đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử
dụng đất, nhà đầu tư. Đổi mới phải phù hợp với đường lối phát triển nền kinh tế
thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Chủ động phát triển vững chắc thị

trường bất động sản có sự quản lý, điều tiết của Nhà nước, với sự tham gia của
nhiều thành phần kinh tế, trong đó kinh tế Nhà nước giữ vai trò chủ đạo; không
tách rời thị trường quyền sử đất và các tài sản gắn liền với đất”. Báo cáo chính trị
tại đại hội Đảng toàn quốc khóa X [15] đã đề ra nội dung đổi mới chính sách về
đất đai và bất động sản: “Phát triển thị trường bất động sản (bao gồm thị trường
quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất; bảo đảm quyến sử dụng đất
chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi; làm cho đất đai thực sự trở thành
nguồn vốn cho phát triển; từng bước làm cho thị trường bất động sản trong nước
có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Thực

22
hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong
quản lý đất đai. Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ cung – cầu về đất đai và
thông qua các chính sách về thuế có liên quan đến đất đai. Nhà nước vừa quản lý
tốt thị trường bất động sản, vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất. Hoàn thiện
pháp luật về kinh doanh bất động sản”.
Nếu như các văn bản pháp luật được ban hành trước năm 2003 chỉ dừng
lại ở các quy định về quyền góp vốn bằng quyền sử đụng đất đối với tổ chức
trong nước thì Luật Đất đai năm 2003 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2004) đã “luật
hóa” quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất không chỉ của các tổ chức mà còn
cả các hộ gia đình, cá nhân. Hơn nữa, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định chi tiết
quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất của từng loại tổ chức sử dụng đất theo
phương thức: tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng
đất, tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, và các
tổ chức trong nước được nhà nước cho thuê đất tùy thuộc vào nghĩa vụ tài chính
mà họ phải thực hiện với Nhà nước. Ví dụ: “tổ chức trong nước được Nhà nước
giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền góp vốn bằng quyền sử
dụng đất; tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có
quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất cùng với tài sản thuộc sở hữu của
mình gắn liền với đất đó để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân

trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật”.

Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực đất đai đã đánh giá với việc ban hành
Luật Đất đai năm 2003 đã khắc phục được tình trạng “cào bằng” về quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời tạo cơ sở pháp lý cho các tổ chức sử
dụng đất thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất [16].


23
Bên cạnh đó, Luật Đất đai năm 2003 còn ghi nhận quyền góp vốn bằng
quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tùy thuộc vào từng hình thức sử dụng
đất và cách thức trả tiền sử dụng đất.

Việc chính thức “luật hóa” quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất đã tạo
cơ sở pháp lý cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong việc “tiếp cận” các nguồn
vốn vay cho sản xuất, kinh doanh. Luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998 lại
chưa quy định cụ thể trình tự, thủ tục thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử
dụng đất. Để khắc phục, bổ sung sự thiếu hụt này, Luật Đất đai năm 2003 đã quy
định cụ thể, chi tiết về trình tự, thủ tục thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử
dụng đất. Việc quy định này đã tháo ngỡ khó khăn cho người sử dụng đất trong
việc thực hiện quyền này trên thực tế [17].



24
CHƢƠNG II
NỘI DUNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ GÓP VỐN BẰNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT TRONG SẢN XUẤT, KINH DOANH

2.1 Đối tƣợng đƣợc góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong sản xuất,
kinh doanh

Luật Đất đai năm 2003, cùng với Bộ Luật Dân sự [18] và các văn bản quy
phạm pháp luật khác cùng điều chỉnh, quy định điều kiện chung cho các chủ thể
để thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất, trong đó cớ quyền góp vốn bằng
quyền sử dụng vào sản xuất, kinh doanh. Theo quy định tại khoản 1 Điều 106
Luật Đất đai, các chủ thể sử dụng đất được phép dùng quyền sử dụng đất để góp
vốn hợp tác sản xuất, kinh doanh khi thỏa mãn những điều kiện sau:

* Có giấy Chứng nhận Quyền sử dụng đất;

* Đất không có tranh chấp;

* Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi lãnh án;

* Trong thời hạn sử dụng đất

Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất chịu sự điều chỉnh của pháp luật về
đất đai, Bộ Luật Dân sự và các văn bản quy phạm pháp luật khác. Đây là một
đặc trưng cho thấy sự phức tạp về lĩnh vực đất đai nói chung, quan hệ góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất nói riêng ở Việt Nam hiện nay.

Pháp luật về đất đai quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài
sản thuộc quyền sở hữu trên đất của tổ chức kinh tế như sau:

* Theo quy định Điều 110 của Luật Đất đai năm 2003, Tổ chức kinh tế
được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ

25

Nhà nước, có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất
thuộc sở hữu của tổ chức kinh tế đó.
* Theo quy định tại Điều 111 của Luật Đất đai năm 2003, Tổ chức kinh tế
được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2007 và đã thực hiện nghĩa vụ tài
chính với Nhà nước bằng việc đóng tiền thuê đất cho cả thời gian hoặc đã trả
trước tiền thuê đất cho nhiều năm, mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền ít nhất
còn lại là năm năm, thì có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản
thuộc quyền sở hữu trên đất của tổ chức kinh tế mình trong thời hạn đã trả tiền
thuê đất. Trường hợp tổ chức kinh tế có nhu cầu chuyển hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất, khi đó tổ chức kinh tế có
quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và tài sản thuộc quyền sở hữu trên
đất của tổ chức kinh tế mình như đối với các tổ chức kinh tế được giao đất có thu
tiền sử dụng đất.
* Theo quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai năm 2003, tổ chức kinh tế
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng, mà tiền đã thanh toán cho việc chuyển
nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có quyền góp vốn
bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc quyền sở hữu trên đất.
* Tổ chức kinh tế được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không thu tiền sử dụng đất sang đất có thu
tiền sử dụng đất mà đã trả tiền cho việc chuyển mục đích sử dụng đất đó không
có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước và tổ chức kinh tế đất chọn hình thức giao
đất có thu tiền sử dụng đất có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản
thuộc sở hữu của tổ chức kinh tế đó trên đất.

Theo quy định tại các Điều 109, Điều 111 Luật Đất đai năm 2003 cũng
cho phép một số tổ chức kinh tế góp vốn bằng tài sản thuộc quyền sở hữu của
mình gắn liền trên đất (mà không có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất),