Tòa nhà thông minh r

TÒA NHÀ THÔNG MINH – BUILDING MANAGER SYSTEM
Tòa nhà thông minh: Giảm 40% phí vận hành Tòa nhà Ruby Plaza (Hà Nội) nổi tiếng là
thông minh. Thông minh vì mọi thiết bị trong tòa nhà đều rất thuận tiện cho người sử
dụng, dễ quản lý và vận hành, nhất là tiết kiệm điện, nước. Để tăng lợi nhuận, công ty
DOJI (chủ đầu tư) đã ứng dụng giải pháp BMS (Building Management System - Hệ
thống điều khiển và quản lý tòa nhà).
Nhu cầu lớn Trước “cơn sốt” về giá thuê văn phòng cao cấp, công ty cổ phần vàng bạc đá
quý và đầu tư thương mại DOJI tự tin đầu tư xây dựng tòa nhà đa năng Ruby Plaza ứng
dụng các tiện ích của công nghệ quản lý tiên tiến nhằm tiết kiệm chi phí để tăng doanh
thu. Ruby Plaza gồm 16 tầng được xây dựng trên diện tích 10.000m2 gồm khu thương
mại, thư giãn, ẩm thực và văn phòng. Chỉ tính riêng nhân viên của DOJI làm việc tại đây
đã trên 300 người, chưa kể lượng nhân viên của các công ty thuê và lượng khách viếng
thăm.
Nhu cầu sử dụng đa dạng dẫn đến quản lý, vận hành rất phức tạp. Với khối lượng lớn
nhu cầu sử dụng như vậy, giá cho thuê cao đến đâu thì một lãng phí nhỏ cũng gây “hao
hụt” túi tiền của chủ đầu tư. Mà giá cả thì không thể tăng lên mãi. Bài toán đặt ra là DOJI
phải quản lý tòa nhà sao cho hiệu quả? Xây dựng lợi thế cạnh tranh ngay từ dự án đầu
tiên sẽ giúp DOJI có nhiều lợi nhuận từ dự án cụ thể, đồng thời tạo đà cho các dự án tiếp
theo. Phương án được DOJI lựa chọn là tạo dựng hình ảnh Ruby Plaza thông minh (thuận
tiện cho người sử dụng, dễ vận hành, quản lý và đặc biệt tiết kiệm năng lượng). Tiết kiệm
năng lượng Với tòa nhà hiện đại, việc sử dụng hệ thống điều khiển và quản lý toà nhà
BMS là không thể thiếu. DOJI đã chọn hệ thống BMS sử dụng phần mềm (PM) điều
khiển chuyên dụng Apogee Insight (của Siemens) có chức năng điều khiển, giám sát,
phối hợp hoạt động giữa các hệ thống ánh sáng, làm lạnh, thông gió, chống cháy, lập lịch
vận hành, bảo dưỡng
Ưu điểm hệ thống này là phù hợp với tiêu chuẩn công nghiệp của nhiều nước tiên tiến
như Mỹ, Anh, Pháp, Đức do được xây dựng bằng các giao thức mở, phổ biến trong công
nghiệp giúp việc triển khai thuận tiện, dễ dàng. Với hệ thống BMS, tại Ruby Plaza, các
công việc vận hành và giám sát tòa nhà đều được thực hiện qua máy tính và màn hình đồ
họa đặt tại trung tâm điều hành tòa nhà. Đối với hệ thống điều hòa, PM theo dõi các yếu
tố liên quan đến quá trình vận hành như nhiệt độ, độ ẩm không khí bên trong, dòng chảy

không khí trong ống dẫn gió, áp suất gas trong các đường ống và xử lý tham số thiết bị,
thời gian tham gia vận hành.
Từ đó, hệ thống ghi lại để lập lịch bảo trì và có phương án làm việc tiết kiệm năng lượng
nhất. Cụ thể, Ruby Plaza được trang bị 2 hệ thống điều hòa: tại khu thương mại – dịch vụ
sử dụng hệ thống điều hòa chạy chế độ điều tần (có hệ thống cảm nhiệt, tự động điều
chỉnh để nhiệt độ luôn ở mức cho phép). Với khu văn phòng cho thuê, sử dụng hệ thống
điều hòa tổ hợp “nhiều mẹ nhiều con” giúp điều chỉnh nhiệt độ theo nhu cầu của từng
khu vực cho thuê. Với hệ thống cấp nước, PM giám sát các thông số kỹ thuật, trạng thái
bơm nước sinh hoạt; mức nước trong bể chứa, tổng thời gian của bơm để lập lịch bảo trì.
Hệ thống vệ sinh, bồn rửa đều có hệ thống cảm biến tiết kiệm tối đa nước sinh hoạt và
nước thải.
Các tuyến đèn của tòa nhà cũng được vận hành tự động theo lịch trình. Qua màn hình,
người vận hành nhận biết được đèn bật/tắt và điều khiển từ xa. Thông thường, lệnh
bật/tắt được thực hiện tự động theo lịch trình đặt sẵn. Tuy nhiên, khi cần người sử dụng
có thể vận hành tại chỗ các tuyến đèn theo yêu cầu chiếu sáng thực tế. Đối với hệ thống
bơm nước, số lượng bơm nước tham gia hoạt động do lưu lượng nước làm lạnh yêu cầu
của hệ thống điều hoà quyết định. Các thông số này được thể hiện trên màn hình đồ hoạ
tại máy tính điều khiển, người vận hành dễ dàng điều khiển hoạt động như Tắt/ Bật/ thay
đổi chế độ hoạt động mà không cần phải đến tủ điều khiển. Hệ thống thông gió được tích
hợp với hệ thống giám sát lưu lượng khí. Chẳng hạn, tại tầng hầm để xe, khi hệ thống đo
nồng độ CO2 báo đến ngưỡng, quạt gió tự động hoạt động. Nồng độ tăng dần, quạt tự
động tăng tốc và ngược lại.
Điều này giúp tiết kiệm điện năng và duy trì tuổi thọ thiết bị thông gió. Thông qua màn
hình đồ họa hệ thống BMS Apogee Insight, người vận hành quản lý được tình trạng các
quạt hút và chế độ vận hành của các quạt tăng áp cầu thang. Khi có sự cố cháy nổ, các
quạt được hệ thống tự động điều khiển về trạng thái “OFF” để giảm đối lưu không khí
trong tòa nhà, giảm tối đa tác nhân gây cháy, đảm bảo tính hiệu quả của việc dập tắt các
đám cháy. Huyết mạch để vận hành mọi thiết bị, hệ thống trên chính là hệ thống điện
trong tòa nhà. Nếu ngừng cung cấp điện, hệ thống kỹ thuật sẽ ngừng hoạt động. Do đó,
việc giám sát hệ thống điện trong hệ thống BMS Apogee Insight là một ứng dụng không

tách rời.
Hệ thống BMS Apogee Imsight thực hiện việc giám sát hệ thống điện qua thiết bị theo
dõi được các thông số kỹ thuật chính của nguồn điện như: kW; kVA; kVAr Các thông
số này được giám sát chặt vì sẽ ảnh hưởng rất lớn tới việc vận hành tất cả thiết bị sử
dụng điện của tòa nhà. Quản lý tốt các tham số chính này cũng đồng nghĩa với việc giảm
chi phí vận hành của tòa nhà, nâng cao hiệu quả sử dụng thiết bị. Các tham số này đều
được đo đếm nhờ bộ đo đếm điện năng kỹ thuật số (Digital Electric Meter) nối mạng, thể
hiện thông số trên màn hình máy tính và lưu trữ dữ liệu. Giảm giá thuê Theo tính toán
của nhà đầu tư, chi phí ban đầu của toà nhà Ruby Plaza có trang bị hệ thống BMS cao
hơn so với các tòa nhà có phân hệ điều khiển bình thường. Nhưng Ruby Plaza tiết kiệm
được chi phí vận hành và năng lượng khoảng 40% so với các toà nhà khác, đồng thời
tăng tuổi thọ cho các thiết bị trong nhà.
Vì vậy, dù trên thị trường nhà đất hiện nay, giá văn phòng trung bình 38 USD/m2 nhưng
tại Ruby Plaza giá chỉ từ 22-34 USD/m2. Sử dụng BMS để quản lý, vận hành các tòa nhà
đang là xu hướng đầu tư của nhiều doanh nghiệp như trung tâm Thương Mại Dầu Khí Hà
Nội, cao ốc văn phòng và trung tâm thương mại Sacombank, tòa nhà trụ sở Bảo