Đánh giá thực trạng biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2011-2013.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




LỤC THỊ HUYỀN


Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI KHU
VỰC NỘI THỊ THÀNH PHỐ LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2011-2013”



KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC






Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Địa chính môi trường
Khoa : Quản lý tài nguyên

Khoá học : 2010 - 2014

Thái Nguyên, năm 2014


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




LỤC THỊ HUYỀN


Tên đề tài:
“ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI KHU
VỰC NỘI THỊ THÀNH PHỐ LẠNG SƠN GIAI ĐOẠN 2011-2013”


KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC





Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Địa chính môi trường
Khoa : Quản lý tài nguyên

Khoá học : 2010 - 2014

Giáo viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Duy Hải
Khoa Môi trường - Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên





Thái Nguyên, năm 2014

LỜI CẢM ƠN

Được sự đồng ý và tạo điều kiện của Ban Giám Hiệu nhà trường, Ban
chủ nhiệm Khoa Quản lí tài nguyên, tôi đã tiến hành khóa luận tốt nghiệp:
“Đánh giá thực trạng biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố
Lạng Sơn giai đoạn 2011-2013”.
Để hoàn thành khóa luận này, tôi xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Thầy
giáo Th.s Nguyễn Duy Hải hướng dẫn tôi trong suốt quá trình viết khóa luận
tốt nghiệp.
Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Ban Giám Hiệu nhà trường, Ban
chủ nhiệm Khoa cùng quý Thầy, Cô trong Khoa Quản lí tài nguyên - Trường
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình truyền đạt kiến thức trong 4 năm
học tập, một hành trang quý báu để tôi tự tin bước vào cuộc sống.
Tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn Sở tài nguyên tỉnh Lạng Sơn tạo điều
kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực tập tại phòng Tài Nguyên Đất.
Tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn đến bà con nhân dân khu vực nội thị thành
phố Lạng Sơn đã giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra thu thập số liệu, tìm hiểu tại
địa phương.
Tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè đã ủng hộ,

động viên giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập cũng như thực hiện khóa luận.
Cuối cùng, xin chúc các thầy cô giáo mạnh khỏe, hạnh phúc và thành
công trong sự nghiệp trồng người.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 25 tháng 5 năm 2014
Sinh viên


Lục Thị Huyền

DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang

Bảng 4.1. Tình hình dân số thành phố Lạng Sơn năm 2012 phân
theo xã, phường 39
Bảng 4.2. Tình hình dân số phân theo các nhóm ngành 40
Bảng 4.3. Thực trạng sử dụng đất ở tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn
giai đoạn 2011 - 2013 46
Bảng 4.4. Khung giá đất ở tại đô thị 46
Bảng 4.5. Giá đất ở đô thị tại địa bàn thành phố Lạng Sơn năm 2013 48
Bảng 4.6. Giá đất theo vị trí của các đường, phố trung tâm 50
Bảng 4.7. Giá đất theo vị trí của các đường, phố cận trung tâm 52
Bảng 4.8. Giá đất theo vị trí của các đường, phố xa trung tâm 53
Bảng 4.9. Biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai
đoạn 2011 - 2013 55


DANH MỤC CÁC HÌNH

Trang
Đồ thị 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai 8
Hình 2.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 9
Đồ thị 4.1. Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường phố 57
Hình 4.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn
năm 2013 59
Hình 4.3. Tuổi, nghề, trình độ, thu nhập ảnh hưởng tới giá đất 60
Hình 4.4. Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở 61
Hình 4.5. Yếu tố pháp lý 62


MỤC LỤC

Trang
Phần 1: MỞ ĐẦU 1
1.1. Đặt vấn đề 1
1.2. Mục đích, yêu cầu, ý nghĩa 2
1.2.1. Mục đích 2
1.2.2. Yêu cầu 2
1.2.3. Ý nghĩa của đề tài 2
Phần 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
2.1. Cơ sở lý luận của giá đất và định giá đất ở nước ta 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của giá đất và định giá đất 4
2.1.2. Cơ sở khoa học của giá đất và định giá đất 5
2.1.2.1. Địa tô 5
2.1.2.2. Lãi suất ngân hàng 7
2.1.2.3. Quan hệ cung cầu 7
2.2. Mối quan hệ giữa giá đất với quản lý tài chính về đất đai 17
2.3. Mối quan hệ giữa giá đất với thị trường bất động sản 17
2.4. Tình hình giá đất và công tác định giá đất ở nước ta 18

2.4.1. Tình hình giá đất và công tác định giá đất trong cả nước 18
2.4.2. Tình hình giá đất và công tác định giá đất trong tỉnh Lạng Sơn 20
2.5. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 20
2.5.1. Yếu tố vị trí 20
2.5.2. Yếu tố hình thể lô đất 20
2.5.3. Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật 21
2.5.4. Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội 21
2.6. Những nghiên cứu về giá đất trên thế giới và ở Việt Nam 21
2.6.1. Những nghiên cứu về giá đất trên thế giới 21
2.6.2. Những nghiên cứu về giá đất ở Việt Nam 23
2.2.3.1. Giai đoạn 1: trước năm 1993 24
2.2.3.2. Giai đoạn 2: từ năm 1993 đến năm 2002 25
2.2.3.3. Giai đoạn 3: từ năm 2003 đến nay 27
LỜI CẢM ƠN

Được sự đồng ý và tạo điều kiện của Ban Giám Hiệu nhà trường, Ban
chủ nhiệm Khoa Quản lí tài nguyên, tôi đã tiến hành khóa luận tốt nghiệp:
“Đánh giá thực trạng biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố
Lạng Sơn giai đoạn 2011-2013”.
Để hoàn thành khóa luận này, tôi xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Thầy
giáo Th.s Nguyễn Duy Hải hướng dẫn tôi trong suốt quá trình viết khóa luận
tốt nghiệp.
Tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Ban Giám Hiệu nhà trường, Ban
chủ nhiệm Khoa cùng quý Thầy, Cô trong Khoa Quản lí tài nguyên - Trường
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình truyền đạt kiến thức trong 4 năm
học tập, một hành trang quý báu để tôi tự tin bước vào cuộc sống.
Tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn Sở tài nguyên tỉnh Lạng Sơn tạo điều
kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực tập tại phòng Tài Nguyên Đất.
Tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn đến bà con nhân dân khu vực nội thị thành
phố Lạng Sơn đã giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra thu thập số liệu, tìm hiểu tại

địa phương.
Tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè đã ủng hộ,
động viên giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập cũng như thực hiện khóa luận.
Cuối cùng, xin chúc các thầy cô giáo mạnh khỏe, hạnh phúc và thành
công trong sự nghiệp trồng người.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 25 tháng 5 năm 2014
Sinh viên


Lục Thị Huyền

4.1.1.3. Đặc điểm khí hậu, thủy văn 33
4.1.2. Tài nguyên thiên nhiên 35
4.1.2.1. Tài nguyên đất 35
4.1.2.2. Tài nguyên nước 35
4.1.2.3. Tài nguyên khoáng sản 36
4.1.2.4. Tài nguyên nhân văn 36
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên 36
4.1.3.1. Thuận lợi 36
4.1.3.2. Khó khăn 37
4.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế 37
4.2.1.1. ngành nông nghiệp 38
4.2.1.2. Ngành công nghiệp 38
4.2.1.3. ngành thương mại, dịch vụ và du lịch 38
4.2.1.4. Dân số 39
4.2.1.5. Lao động và việc làm. 40
4.2.2. Thực trạng cơ sở hạ tầng 40
* Giao thông 40
4.3. Thực trạng sử dụng đất ở tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai

đoạn 2011 - 2013 46
4.4. Giá đất ở quy định trong phạm vi cả nước và giá đất ở tại khu vực nội thị
thành phố Lạng Sơn. 46
4.4.1. Giá đất ở quy định trong phạm vi cả nước 46
4.4.2. Giá đất ở quy định tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn năm 2013 47
4.4.2.1. Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn. 47
4.4.2.2. Giá đất ở quy định tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn
năm 2013 48
4.4.2.3. Giá các vị trí đất ở tại các phường 49
4.5. Thực trạng giá đất ở tại Thành phố Lạng Sơn năm 2013 49
4.5.1. Các tuyến đường chọn để điều tra 49
4.5.2. Thực trạng giá đất ở tại Thành phố Lạng Sơn năm 2013 50
4.5.2.1. Nhóm đường phố trung tâm 50
4.5.2.2. Nhóm đường, phố cận trung tâm 52
4.5.2.3. Nhóm đường, phố xa trung tâm 53
4.6. Biến động và các yếu tố ảnh hưởng giá đất ở tại khu vực nội thị thành
phố Lạng Sơn giai đoạn 2011 - 2013 55
4.6.1. Biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn
2011 - 2013 55
4.6.2. Đánh giá quá trình biến động 55
4.6.3. Các yếu tố ảnh hưởng giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn
giai đoạn 2011 - 2013 56
4.6.2.1. Yếu tố vị trí 56
4.6.2.2. Yếu tố hình thể lô đất 58
4.7. Đánh giá mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa
bàn thành phố Lạng Sơn năm 2013. 59
4.7.1. Tuổi, nghề nghiệp, trình độ, thu nhập ảnh hưởng đến giá đất ở 60
4.7.2. Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở 61
4.7.4. Yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 62
4.8. Đề xuất một số giải pháp về giá đất ở phục vụ công tác quản lý tài chính

đất đai và thị trường bất động sản 63
Phần 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 65
5.1. Kết luận 65
5.2. Kiến nghị 66
TÀI LIỆU THAM KHẢO 68


1
Phần 1
MỞ ĐẦU

1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn phát sinh ra mọi của cải vật chất “Đất là cha, lao động
là mẹ, của cải là con”. Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt nó tham gia trong quá
trình sản xuất như một tư liệu sản xuất. Loại tư liệu này đặc biệt vì nó không
bị hao mòn. Nếu biết sử dụng, nó không những không mất đi mà còn tốt lên.
Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. tuỳ
loại đất mà vấn đề nước, khí hậu và sinh vật có thể khác nhau.Cải tạo môi
trường đất người ta có thể cải tạo được môi trường nước, khí hậu và sinh vật
Đất đai là cốt lõi, nền tảng của nền kinh tế, chính trị, xã hội với những
vấn đề sở hữu, vấn đề sử dụng đất
Như vậy, đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
các khu dân cư, xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, văn hoá, xã hội, an ninh
và quốc phòng.
Với những nguồn lợi to lớn đó thì vấn đề đất đai ngày càng nóng bỏng
và đất có giá. Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc
dân cũng như giải quyết các vấn đề về đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của
đất nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất, giá đất phản ánh trình độ sử dụng
đất sự phát triển xã hội nếu giá đất phản ánh đúng, thúc đẩy việc sử dụng đất

ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường bất động sản ra quyết định
nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường bất động sản điều tiết quan hệ
cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc
quản lý đất và thị trường bất động sản.
Bên cạnh đó, tại Đại hội X của Đảng cũng đã xác định sự cần thiết tạo
tính đồng bộ các yếu tố thị trường, trong đó có thị trường bất động sản. Báo
cáo chính trị tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng chỉ rõ: “Phát
triển đồng bộ và quản lý có hiệu quả sự vận hành các loại thị trường cơ bản
theo cơ chế cạnh tranh lành mạnh. Cùng với việc phát triển mạnh thị trường
hàng hoá, dịch vụ và thị trường sức lao động, cần phát triển vững chắc thị

2
trường tài chính, bao gồm thị trường vốn và thị trường tiền tệ theo hướng
đồng bộ, cơ cấu hoàn chỉnh; phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị
trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai
thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong
nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực”.
Lạng Sơn là một thành phố được thành lập vào năm 2002, với 3 xã, 5
phường; chính vì vậy vấn đề về giá đất đang là vấn đề rất phức tạp. Giá đất đã
có những biến động đáng kể đặc biệt là trong khu vực nội thị thành phố cùng
với đó là quá trình quản lý giá đang gặp nhiều khó khăn cần có những biện
pháp quản lý để giải quyết vấn đề này sao cho phù hợp với tình hình phát
triển kinh tế xã hội và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh trong giai
thời kỳ Công Nghiệp hóa Hiện đại hóa hiện nay.
Xuất phát từ những ý nghĩa hết sức to lớn đó và được sự đồng ý của
Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa
Quản lý Tài nguyên cùng sự hướng dẫn của thầy giáo Th.S Nguyễn Duy Hải
em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng biến động giá đất ở tại
khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2011-2013”.
1.2. Mục đích, yêu cầu, ý nghĩa

1.2.1. Mục đích
- Tìm hiểu giá đất ở do Nhà nước quy định tại khu vực nội thị thành
phố Lạng Sơn.
- Đánh giá thực trạng giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn
giai đoạn 2011-2013.
- Đề xuất một số giải pháp giá đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành phố
Lạng Sơn phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường
bất động sản trên địa bàn.
1.2.2. Yêu cầu
- Số liệu tài liệu thu thập phải khách, trung thực phản ánh đúng hiện trạng.
- Nắm chắc Luật đất đai và các nội dung liên quan
- Giải pháp đưa ra phải phù hợp với địa phương và có tính khả thi cao.
1.2.3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

3
+ Giúp sinh viên hoàn thiện hơn kiến thức chuyên ngành địa chính
môi trường.
+ Tạo điều kiện cho sinh viên có thời gian tiếp xúc thực tế với công
tác quản lý nhà nước về đất đai, học tập những kinh nghiệm thực tế trước
khi ra trường.
Ý nghĩa trong thực tiễn
+ Cung cấp cho mọi người những thông tin về nguyên nhân và điều kiện
của sự biến động giá, xu hướng và khả năng có thể thay đổi trong tương lai.
+ Làm tài liệu tham khảo giá cho các sinh viên khóa sau.
+ Làm tài liệu tham khảo cho các nhà quản lý ở thành phố lạng Sơn
tiếp tục nghiên cứu và hoàn thành trợ giúp trong công tác quản lý.

4
Phần 2

TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở lý luận của giá đất và định giá đất ở nước ta
2.1.1. Cơ sở pháp lý của giá đất và định giá đất
Các văn bản pháp quy, khung giá đất cua chính phủ và UBND tỉnh Lạng
Sơn 2011 đến năm 2013. Các thông tin thu được liên quan đến việc định giá
đất, QLDĐ và thực hiện áp dụng các loại đất vào thực tế. Cụ thể là :
- Luật đất đai năm 2003.
- Căn cứ Nghị định số 91/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số Điều của Luật Ban hành văn bản quy phạm
pháp luật của Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân ngày 03/12/2004;
- Nghị Định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về
thi hành luật đất đai.
- Nghị Định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị Định 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 quy định khung giá các loại
đất. Trong đó có quy định khung giá cho 5 loại đô thị.
- Nghị Định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi 1 số điều
của các Nghị Định hướng dẫn thi hành luật đất đai.
- Nghị Định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 về việc sửa đổi bổ
sung cho một số Điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Nghị Định số 69/2009 ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hổi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư.
- Căn cứ Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày
08/01/2010 của Liên bộ Tài nguyên và Môi Trường - Tài Chính hướng dẫn
xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc
thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
- Căn cứ Nghị quyết số 96/2012/NQ-HĐND ngày 11 tháng 12 năm
2012 của Hội đồng Nhân dân tỉnh Lạng Sơn về phê chuẩn phương án Giá

các loại đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2013;

5
2.1.2. Cơ sở khoa học của giá đất và định giá đất
Giá cả là biểu hiện của tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên
đất đai là sản phẩm của tự nhiên, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với
đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong các hoạt
động kinh tế - xã hội, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, trao đổi và thu
lợi trong quá trình sử dụng đất đai. Như vậy, cơ sở khoa học hình thành nên
giá đất dựa trên hai yếu tố chính là: địa tô và lãi xuất ngân hàng.
2.1.2.1. Địa tô
Khi nghiên cứu về ruộng đất trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất
C.Mác chỉ ra rằng: “Địa tô là một căn cứ hình thành nên giá đất”. Địa tô là
phần sản phẩm thặng dư do người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp
cho chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ
tư hữu ruộng đất, từ chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, đến tư bản chủ
nghĩa và cả trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội. Trong chế độ chiếm
hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng
đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng
dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư
bản, do còn chế độ tư hữu ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô.
Nhưng cuối cùng Mác kết luận rằng: “Dù hình thái đặc thù của địa tô như
thế nào thì tất cả những loại hình của nó đều có một đặc điểm chung là sự
chiếm hữu địa tô là hình thái kinh tế dưới đó quyền sở hữu ruộng đất được
thực hiện”.
Với kết luận này, C.Mác đã khẳng định địa tô chính là phương tiện, là
công cụ để bọn địa chủ bốc lột nhân dân, ai có ruộng, có đất thì được quyền
thu địa tô, tức là có quyền bóc lột sức lao động của người làm thuê.
Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa
ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho

địa chủ. Như vậy địa tô có được là một phần lợi nhuận mà nhà tư bản thu
được từ hoạt động sản xuất kinh doanh trên đất, khi lợi nhuận thu được tăng
lên thì địa tô cũng tăng lên và từ đó kéo theo sự tăng lên của giá đất.
Trong chế độ xã hội chủ nghĩa, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn
dân, không còn thuộc sở hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì vẫn tồn tại
DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang

Bảng 4.1. Tình hình dân số thành phố Lạng Sơn năm 2012 phân
theo xã, phường 39
Bảng 4.2. Tình hình dân số phân theo các nhóm ngành 40
Bảng 4.3. Thực trạng sử dụng đất ở tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn
giai đoạn 2011 - 2013 46
Bảng 4.4. Khung giá đất ở tại đô thị 46
Bảng 4.5. Giá đất ở đô thị tại địa bàn thành phố Lạng Sơn năm 2013 48
Bảng 4.6. Giá đất theo vị trí của các đường, phố trung tâm 50
Bảng 4.7. Giá đất theo vị trí của các đường, phố cận trung tâm 52
Bảng 4.8. Giá đất theo vị trí của các đường, phố xa trung tâm 53
Bảng 4.9. Biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Lạng Sơn giai
đoạn 2011 - 2013 55



7
Như vậy địa tô giảm sẽ làm cho giá đất giảm, chi phí sản xuất giảm mà
lợi nhuận vẫn tăng. Đất chính là cơ sở để các định giá đất.
2.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể tăng hay giảm. Trong điều kiện các yếu tố khác không thay đôi thì

lãi suất ngân hàng cao, người dân sẽ có xu hướng sử dụng tiền của mình để
gửi tiết kiệm nhằm có được lợi nhuận mà vẫn đảm bảo an toàn. Điều này dẫn
đến thị trường bất động sản trở nên tầm lắng hoặc đóng băng và vô hình làm
cho giá đất có xu hướng giảm xuống. Ngược lại, khi lãi suất ngân hàng thấp
thì giá đất sẽ có xu hướng tăng cao. Chính vì vậy, các nhà định giá lấy lãi suất
ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.
Mặt khác, trong nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ
nghĩa, dưới sự can thiệp của Nhà nước thì lãi suất ngân hàng là như nhau,
không phân biệt nông thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ
quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn
giá đất ở tại nông thôn.
Dựa trên kết quả nghiên cứu của các nhà kinh tế học, đã tổng kết và
đưa ra công thức xác định giá đất dựa trên phạm trù địa tô và lãi xuất ngân
hàng như sau:

Giá đất

=

Địa tô
Lãi xuất ngân
hàng
2.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.

8

P

Đường cầu

Đường cung
E
E
’

D
0

D
1

Q
0
Q
1
O
P
0

P
1
Q

Đồ thị 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai
Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm
cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường
cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho
vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D
0
sang D
1
, điểm cân
bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P
0

xuống P
1
.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn
biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không
thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa
lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư …

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần
phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu

9
cũng như việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung
cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2003,
hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành
là: giá do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về
nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường. Trong
mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp
áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ).
Giá
D1
G1
D

G

Số lượng đất đai
Hình 2.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất
trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số
lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do
vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu
tăng lên từ điểm D lên D
1
, thì giá tăng từ điểm G lên G
1
.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một

loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm
xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
2.1.2.4.Phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam
Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày06/12/2007 của Bộ Tài
chính về hướng dẫn thi hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá
các loại đất, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. Các

10
phương pháp xác định giá đất được áp dụng phù hợp với điều kiện cụ thể
tại Việt Nam bao gồm:
* Phương pháp so sánh trực tiếp
Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các
bước sau đây:
a- Bước 1: khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư
xây dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định
giá để thu thập thông tin;
Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất
trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định
giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm: giao dịch
trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất,
giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm
tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về loại đất, vị trí đất, qui mô diện
tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất.
- Thời gian thu thập thông tin:
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần
nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá.
Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời

gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển
nhượng quyền sử

dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát
để xác định giá đất.
- Những thông tin cần thu thập:
+ Vị trí;
+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các
cạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử
dụng đất theo quy hoạch);
+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng;
+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn
nước, không khí, tiếng ồn,… và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã
hội, trình độ dân trí);
DANH MỤC CÁC HÌNH

Trang
Đồ thị 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai 8
Hình 2.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 9
Đồ thị 4.1. Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường phố 57
Hình 4.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn
năm 2013 59
Hình 4.3. Tuổi, nghề, trình độ, thu nhập ảnh hưởng tới giá đất 60
Hình 4.4. Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở 61
Hình 4.5. Yếu tố pháp lý 62



12
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của thửa đất so sánh trên thị trường

trong điều kiện bình thường tại địa phương, sau đó tính thành tiền) được xác
định căn cứ vào đánh giá của các tổ chức tư vấn hoặc các chuyên viên và cơ
quan có nhiệm vụ trực tiếp xác định giá đất tham mưu cho Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại địa phương căn cứ vào các chứng cứ thị trường.
Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm
chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời
điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì trước khi thực hiện việc điều
chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên, cần phải điều
chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa
đất so sánh theo chỉ số biến động (tăng hoặc giảm) giá của loại đất đó trong
khoảng thời gian này. Chỉ số biến động giá của từng loại đất có thể được tính
toán từ những thông tin mà Sở Tài chính hoặc các tổ chức tư vấn về giá đất
thu thập thông qua việc điều tra, khảo sát và thống kê giá đất theo hướng dẫn
tại Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính hướng
dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê
báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;
hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).
d- Bước 4: xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số
bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán
điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3.
* Phương pháp thu nhập
Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:
a- Bước 1: tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất
cần định giá
- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa)
để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê
đất hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được
hàng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá
tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất.
- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất

thì tổng thu nhập được tính như sau:

13
+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu
nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất
nói trên của thửa đất thu được hàng năm;
+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấy
gỗ) thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu
theo giai đoạn, doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây.
b- Bước 2: tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng đất,
chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này được tính theo
các quy định hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định
của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà
cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (quy định trong hợp đồng, hóa đơn mua
bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành).
Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các
tài sản trên đất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu hao
cơ bản của các tài sản trên đất.
c- Bước 3: xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập thuần
túy hàng năm
= Tổng thu nhập hàng
năm đã tình ở bước 1
- Tổng chi phí đã
tình ở bước 2
d- Bước 4: ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất
ước tính

=

Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng

Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, tổng chi
phí xác định ở bước 1, bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở bước 3 phải là
tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của vị trí đất
của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có
thẩm quyền phê duyệt và được tính bình quân trong 3 năm ngay trước thời
điểm xác định giá đất. Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm
thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm định giá đất. Việc tính tổng
thu nhập, tổng chi phí phải tính theo mặt bằng giá tại thời điểm định giá đất
bằng cách áp dụng đơn giá về hàng hóa, vật tư, dịch vụ và tiền công lao động
tại thời điểm định giá đất đối với khối lượng về chi phí theo khoản mục và

14
khối lượng sản phẩm sản xuất của các năm (nếu loại chi phí có giá do Nhà
nước quy định thì tính theo giá Nhà nước, nếu loại chi phí không có giá do
Nhà nước quy định thì tính theo mặt bằng giá thị trường).
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ
hạn 12 tháng là mức lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao
nhất tại địa phương.
Đối với những thửa đất đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất (bao
gồm công trình, nhà cửa, vật kiến trúc; hoặc trồng cây lâu năm như cao su, cà phê,
chè, tiêu, điều, cây ăn quả,… ) để đưa vào kinh doanh, sản xuất thì trước hết áp
dụng phương pháp thu nhập để ước tính giá trị của cả thửa đất và tài sản trên đất;
sau đó thực hiện khấu trừ phần giá trị tài sản trên đất, phần còn lại là giá trị của
thửa đất.
* Phương pháp chiết trừ

Khi áp dụng phương pháp chiết trừ để định giá đất cho mỗi loại đất
phải tiến hành các bước sau đây:
a- Bước 1: thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất
động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà
thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất
cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý,
mục đích sử dụng, giá cả… ).
Thời gian của những thông tin cần thu thập trên thị trường áp dụng như
hướng dẫn tại bước 1 của phương pháp so sánh trực tiếp.
b- Bước 2: khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản
trên đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản
nói trên.
c- Bước 3: xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng
trên đất.
Giá trị hiện tại của các
tài sản trên đất
=

Giá trị xây dựng mới
tại thời điểm định giá
-
Phần giá trị hao
mòn
Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá được tính bằng chi phí
thay thế để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với

15
các tài sản hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo (tức là, đầu tư xây dựng các tài
sản mới giống y hệt) các tài sản trên đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm

các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu
tư xây dựng.
- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mòn hữu hình và
hao mòn vô hình (bao gồm các hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá
trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác động của các
yếu tố bên ngoài).
Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của các tài sản
trên đất thực hiện theo quy định hiện hành của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và
những Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam. Trường hợp chưa có quy định hoặc
hướng dẫn cụ thể về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn
thì việc tính toán thực hiện theo đánh giá của chuyên gia tư vấn, của chuyên viên
hoặc tổ chức trực tiếp xác định giá trên cơ sở những thông tin, số liệu thực tế thu
thập được trên thị trường.
d- Bước 4: tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã
lựa chọn ở bước 1
Giá trị của
thửa đất
=

Giá chuyển nhượng
bất động sản
−

Giá trị hiện tại của các tài
sản trên đất

Đơn giá của
thửa đất
=
Giá trị của thửa đất

Diện tích thửa đất
e- Bước 5: xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa
đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất
động sản (tương tự như bước 3 của phương pháp so sánh trực tiếp).
Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình
quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó.
* Phương pháp thặng dư
Khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất phải tiến hành các
bước sau đây:
a- Bước 1: xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của
khu đất.
MỤC LỤC

Trang
Phần 1: MỞ ĐẦU 1
1.1. Đặt vấn đề 1
1.2. Mục đích, yêu cầu, ý nghĩa 2
1.2.1. Mục đích 2
1.2.2. Yêu cầu 2
1.2.3. Ý nghĩa của đề tài 2
Phần 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
2.1. Cơ sở lý luận của giá đất và định giá đất ở nước ta 4
2.1.1. Cơ sở pháp lý của giá đất và định giá đất 4
2.1.2. Cơ sở khoa học của giá đất và định giá đất 5
2.1.2.1. Địa tô 5
2.1.2.2. Lãi suất ngân hàng 7
2.1.2.3. Quan hệ cung cầu 7
2.2. Mối quan hệ giữa giá đất với quản lý tài chính về đất đai 17

2.3. Mối quan hệ giữa giá đất với thị trường bất động sản 17
2.4. Tình hình giá đất và công tác định giá đất ở nước ta 18
2.4.1. Tình hình giá đất và công tác định giá đất trong cả nước 18
2.4.2. Tình hình giá đất và công tác định giá đất trong tỉnh Lạng Sơn 20
2.5. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 20
2.5.1. Yếu tố vị trí 20
2.5.2. Yếu tố hình thể lô đất 20
2.5.3. Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật 21
2.5.4. Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội 21
2.6. Những nghiên cứu về giá đất trên thế giới và ở Việt Nam 21
2.6.1. Những nghiên cứu về giá đất trên thế giới 21
2.6.2. Những nghiên cứu về giá đất ở Việt Nam 23
2.2.3.1. Giai đoạn 1: trước năm 1993 24
2.2.3.2. Giai đoạn 2: từ năm 1993 đến năm 2002 25
2.2.3.3. Giai đoạn 3: từ năm 2003 đến nay 27