Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất tại phường Vĩnh Trại - thành phố Lạng Sơn - Tỉnh Lạng Sơn.

I HC THI NGUYấN
TRNG I HC NễNG LM





Lấ THANH TM



Tờn ti:
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hởng đến giá đất và phân vùng giá đất
tại phờng Vĩnh Trại , thành phố Lạng Sơn , Tỉnh Lạng Sơn


khóa luận tốt nghiệp đại học



H o to : Chớnh quy
Chuyờn ngnh : a chớnh Mụi trng
Lp : K42A - CMT
Khoa : Qun lý ti nguyờn
Khoỏ hc : 2010-2014
Ging viờn hng dn :
Th.S Nguyn Quang Thi

Thỏi Nguyờn, nm 2014

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là giai đoạn cuối cùng của quá trình đào tạo tại các Trường
Đại học. Đây là thời gian giúp cho mỗi sinh viên làm quen với công tác nghiên cứu khoa
học, củng cố những kiến thức lý thuyết và vận dụng những kiến thức đó vào thực tế, là
kết quả của quá trình tiếp thu kiến thức thực tế, qua đó giúp cho sinh viên tích lũy kinh
nghiệm để phục vụ cho quá trình công tác sau này.
Để đạt mục tiêu trên, được sự nhất trí của khoa Quản lí Tài nguyên, Trường
Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tôi đã tiến hành nghiên cứu chuyên đề: “Nghiên
cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất tại phường Vĩnh
Trại , thành phố Lạng Sơn , Tỉnh Lạng Sơn. ”
Để hoàn thành khoá luận này trước tiên tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám
hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lí Tài nguyên, cảm ơn các thầy cô giáo
đã truyền đạt cho tôi những kiến thức quý báu trong suốt quá trình học tập và rèn
luyện tại Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
Tôi đặc biệt xin trân trọng cảm ơn sự hướng dẫn tận tình, sự quan tâm sâu
sắc của thầy Th.S Nguyễn Quang Thi, cảm ơn tập thể cán bộ khoa Quản lí Tài
nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi trong
quá trình thực hiện chuyên đề.
Trong quá trình nghiên cứu do có những lý do chủ quan và khách quan nên
khoá luận không tránh khỏi những thiếu sót và hạn chế. Tôi rất mong nhận được sự
đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo và các bạn sinh viên để giúp tôi hoàn thành
khoá luận được tốt hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 30 tháng 5 năm 2014

Sinh viên



Lê Thanh Tâm

DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1: Đặc trưng dòng chảy sông Kỳ Cùng 28

Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất của phường Vĩnh Trại năm 2011 36

Bảng 4.3: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại các vị trí của
đường , phố nhóm I 40

Bảng 4.4: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại các vị trí của
đường , phố nhóm II 41

Bảng 4.5: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại các vị trí của
đường , phố nhóm III 42

Bảng 4.6: Mức chênh lệch giá theo quy định của Nhà nước giữa các vị trí năm
2014 44

Bảng 4.7: Mức chênh lệch giá đất trên thực tế giữa các vị trí năm 2014 44

Bảng 4.8: Đặc điểm một số thửa đất trên đoạn đường Lê Lợi đoạn 2. 45

Bảng 4.9: Các trường thuộc tính xây dựng dữ liệu 54

DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 4.1: Đồ thị mức độ ảnh hưởng của vị trí tới giá đất thị trường của các
đường Trần Đăng Ninh đoạn 1, đường Bà Triệu đoạn 3, đường Nội bộ khu
chung cư Mỹ Sơn năm 2013 43

Hình 4.2: Mức độ ảnh hưởng của khả năng sinh lợi đến giá đất 46

Hình 4.3 : Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất của phường
Vĩnh Trại năm 2014 (MSD) 48

Hình 4.4: Nghề nghiệp , thu nhập bình quân, giá thị trường , giá quy định
(MSD) 49

Hình 4.6: Các yếu tố liên quan tới thửa đất ảnh hưởng tới giá đất (PCA) 50

Hình 4.7: Bản đồ phường Vĩnh Trại được chuẩn hóa và chuyển sang dạng
Shap File của ArcGIS 51

Hình 4.8 : Hệ thống giao thông phường Vĩnh Trại trong ArcGIS 52

Hình 4.9 : Hệ thống dân cư trên trục đường Ngô Quyền và Mĩ Sơn 52

Hình 4.10 : Hệ thống dân cư trên trục đường Lê Đại Hành 53

Hình 4.11 : Hệ thống dân cư trên trục đường Chu Văn An 53

Hình 4.12 : Dữ liệu thuộc tính thuộc đoạn đường Trần Đăng Ninh 54

Hình 4.13 : Vùng giá trị đất đai theo vị trí của các đường 54

Hình 4.14 : Cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai hoàn chỉnh 55


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Giải nghĩa
BĐS Bất động sản
CS Cộng sự
CP Chính Phủ
GIS Hệ thống thông tin địa lý
HTĐ Hệ tọa độ
MDS Multi – Dementional Scaling
NĐ Nghị định
PCA Principal Component Analysis

QĐ Quyết định
QSDĐ Quyền sử dụng đất
UBND Ủy ban nhân dân
VND Việt Nam đồng
VT Vị trí
Gtt Giá thị trường
Gqđ Giá quy định


MỤC LỤC
Trang

PHẦN 1. MỞ ĐẦU 1

1.1. Đặt vấn đề 1
1.2.Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

1.2.1.Mục tiêu nghiên cứu tổng quát 2

1.2.2. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể 2

1.3. Yêu cầu của đề tài 3

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1. Khái quát về đất đai và thị trường đất đai 4

2.1.1. Khái niệm về đất đai 4

2.1.2. Khái niệm về thị trường đất đai 4

2.2. Giá đất 5

2.2.1. Khái niệm về giá đất: 5

2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành đất 5

2.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng và giải pháp tìm vùng giá trị đất đai. 8

2.3. Định giá đất 12

2.3.1. Khái niệm: 12

2.3.2. Các nguyên tắc định giá đất 12

2.3.3. Các phương pháp định giá đất 14

2.4. Công tác định giá đất ở một số quốc gia trên thế giới 18

2.4.1. Công tác định giá đất ở Đức 18

2.4.2. Công tác định giá đất ở Úc 18

2.4.3. Công tác định giá đất ở Malaysia 20

2.5. Công tác định giá đất tại Việt Nam 21

2.5.1. Công tác định giá đất và phân vùng giá đất tại Việt Nam 21

2.5.2. Công tác định giá đất và phân vùng giá đất tại tỉnh Lạng Sơn: 22

PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG , NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU 23

3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 23

3.1.1.Đối tượng nghiên cứu 23


3.1.2.Phạm vi nghiên cứu 23

3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành 23

3.3. Nội dung nghiên cứu 23

3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Vĩnh Trại 23

3.3.2. Tình hình tổ chức, quản lý, sử dụng đất của phường Vĩnh Trại. 23

3.3.3. Đánh giá thực trạng giá đất trên địa bàn phường Vĩnh Trại 23

3.3.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Vĩnh Trại,
thành phố Lạng Sơn. 23
3.3.5.Xây dựng vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ của bản đồ địa chính và
công nghệ GIS………………………………………………………… … 24

3.3.6. Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai 24

3.3.7. Đề xuất một số giải pháp khác. 24

3.4. Phương pháp nghiên cứu 24

3.4.1.Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 24

3.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 25

3.4.3. Phương pháp điều tra , phỏng vấn 25

3.4.4. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu 25

3.4.5. Phương pháp bản đồ 26

3.4.6. Phương pháp chuyên gia 26

3.4.7. Phương pháp GIS 26

PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27

4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Vĩnh Trại 27

4.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên 27

4.1.2 . Đặc điểm kinh tế- xã hội 30

4.2. Hiện trạng sử dụng đất của phường Vĩnh Trại 35

4.3. Tình hình tổ chức quản lý, sử dụng đất của phường Vĩnh Trại 37

4.3.1. Bộ máy quản lí đất đai của phường Vĩnh Trại 37

4.3.2. Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất; chuyển nhượng, thế chấp, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Vĩnh Trại. 37

4.4. Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn phường Vĩnh Trại 38

4.4.1. Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn phường Vĩnh Trại 38


4.4.2. Thực trạng giá đất ở của phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn 39

4.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất trên địa bàn
phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn 43

4.5.1. Yếu tố vị trí 43

4.5.2. Đặc điểm thửa đất 45

4.5.3. Khả năng sinh lợi 46

4.5.4. Yếu tố khác 47

4.6. Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của phường Vĩnh Trại năm
2014 thông qua điều tra thị trường. 48

4.6.1. Nghề nghiệp, thu nhập bình quân, giá thị trường, giá quy định và yếu
tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất. 49

4.6.2. Các yếu tố liên quan tới thửa đất ảnh hưởng tới giá đất 50

4.7. Xây dựng vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ bản đồ địa chính và công nghệ
GIS 51

4.7.1. Xây dựng dữ liệu không gian 51

4.7.2. Xây dựng dữ liệu thuộc tính 54

4.7.3. Hoàn thiện cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai. 54

4.8. Đề xuất một số giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai 55

4.8.1. Giải pháp chính sách 55

4.8.2. Giải pháp quản lý 56

4.8.3. Giải pháp kỹ thuật 56

4.8.4. Một số giải pháp thực hiện 56

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 58

5.1. Kết luận 58

5.2. Kiến nghị 58

TÀI LIỆU THAM KHẢO 59

1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng (Luật đất đai năm
2003)[15]. Đất đai là nguồn tài nguyên không thể thay thế được loại tài nguyên này cố
định về vị trí và giới hạn về diện tích, không thể tăng lên cũng không tự mất đi. Trong sử
dụng đất, diện tích các loại đất có thể được chuyển đổi từ mục đích sử dụng này sang
mục đích sử dụng khác (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng ,2005)[17].
Đất đai là một loại hàng hóa đặt biệt, loại hàng hóa này hình hiện bằng quyền
sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản của một loại hàng hóa đó là thuộc tính giá
trị và thuộc tính giá trị sử dụng. Đất đai là nhu cầu thiết yếu của các tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân vì đất đai là nơi để sinh hoạt, lao động và sản xuất, đồng thời là điều

kiện cơ bản nhất để phát triển kinh tế - xã hội. Ngày nay , khi xã hội ngày càng phát
triển thì nhu cầu đất đai ngày càng lớn và trở nên bức thiết , trong khi đó đất đai
không thể sinh ra, phát triển hoặc mở rộng về diện tích nên giá trị sử dụng của đất
đai ngày càng lớn, giá cả đất đai ngày càng cao.
Từ những nhu cầu bức thiết về đất đai của xã hội, việc trao đổi mua bán loại
hàng hóa này là một xu thế tất yếu, từ đó hình thành nên một thị trường còn gọi là
thị trường đất đai thuộc thị trường bất động sản (Nguyễn Thanh Trà , Nguyễn Đình
Bồng, 2005)[17]. Thị trường này ở Việt Nam đang trong quá trình phát triển và
bước đầu hoạt động có hiệu quả, tạo cơ sở cho thị trường đất đai hoạt động sôi nổi.
Trong thị trường này , quyền sử dụng đất có một vị trí đặc biệt, giá của quyền sử
dụng đất (còn gọi là giá đất) thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng, vì họ
muốn áp dụng giá đất vào nhiều mục đích khác nhau như : chuyển nhượng, trao đổi
quyền sử dụng đất, kinh doanh hoặc đầu tư đất đai (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Anh
Quân, 2006)[14].
Thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường biến động rất lớn, giá tăng cao và
nhanh qua các năm. Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã hội ,
giá đất của nhà nước lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn so với thị
trường. Điều này dẫn đến rất nhiều vấn đề bất cập trong công tác quản lí và sử dụng
đất. Cụ thể như, công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự án bị kéo dài do không
thỏa thuận được giá bồi thường với người sử dụng đất khi thu hồi đất, giải phóng
2

mặt bằng và bố trí tái định cư. Như vậy, để khắc phục được những hạn chế này, việc
có một bảng giá đất thị trường phù hợp với thực tế đòi hỏi rất nhiều vấn đề, trong đó
việc xác định đầy đủ các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố là việc làm
quan trọng và cần thiết (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[19].
Thành phố Lạng Sơn là đô thị loại III , được công nhận là thành phố trực
thuộc tỉnh vào năm 2002. Thành phố Lạng Sơn đang trên đà hội nhập và phát triển,
các hoạt động kinh tế - xã hội của thành phố ngày càng phong phú và đa dạng,
nhiều chương trình dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhất là phát triển cơ sở hạ tầng

của địa phương được triển khai thực hiện đã gây áp lực lớn lên đất đai (UBND tỉnh
Lạng Sơn, năm 2003)[20]. Cùng với tiến trình phát triển của địa phương, nhu cầu sử
dụng đất cũng ngày càng nhiều và phức tạp, đất đai lại có giới hạn nên làm cho giá
đất tăng cao và biến động mạnh, dẫn đến tình trạng xuất hiện những bất cập do
chênh lệch giá đất của nhà nước và thực tế. Nhìn nhận dưới góc độ quản lý nhà
nước thì giá đất của nhà nước ban hành phải góp phần ổn định kinh tế - xã hội, còn
giá đất thị trường là do những giao dịch trên thực tế tác động, xuất phát từ nhu cầu
của các bên tham gia nên giá thị trường luôn cao hơn giá nhà nước. Việc điều chỉnh
giá đất để giảm chênh lệch là vấn đề rất khó nên cần xây dựng một bảng giá đất thị
trường cho thành phố, làm công cụ hỗ trợ cho các hoạt động liên quan đến việc
quản lí và sử dụng đất, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của địa phương
và ổn định trong lĩnh vực quản lí đất đai (UBND tỉnh Lạng Sơn 2003)[20]. Như vậy
, để góp phần tích cực trong công tác xác định giá đất thị trường thì việc nghiên cứu
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng
Sơn là cần thiết. Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, dưới sự hướng dẫn của Thầy
Nguyễn Quang Thi nên tôi đã chọn đề tài : “ Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất và phân vùng giá đất tại phường Vĩnh Trại , thành phố Lạng Sơn ,
Tỉnh Lạng Sơn.”
1.2.Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
1.2.1.Mục tiêu nghiên cứu tổng quát
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Vĩnh
Trại, thành phố Lạng Sơn trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác
định giá đất ở đô thị phù hợp với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
1.2.2. Mục tiêu nghiên cứu cụ thể
- Đánh giá hiện trạng giá đất ở trên địa bàn phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn.
3

- Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và giá đất ở trên địa bàn
phường Vĩnh Trại, thành phố Lạng Sơn.
- Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ cho công tác định giá đất và công tác

quản lý đất đai khu vực nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp
với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như :
Luật đất đai ; Nghị định của Chính phủ , Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và
Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ
quan thuế, Quyết định của UBND tỉnh Lạng Sơn.
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và
phân vùng giá đất ở.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.
- Ý nghĩa khoa học:
+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn.
-Ý nghĩa thực tiễn:
Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu nổi bật yếu tố vị trí trong
công tác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban
hành bảng giá đất hợp lý mang lại tính hiệu quả trong thực tế.

4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Khái quát về đất đai và thị trường đất đai
2.1.1. Khái niệm về đất đai
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loài tài nguyên sản xuất, bao
gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất
đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả
mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm
ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, động vật và thực vật.
Theo nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất , bao gồm đồng ruộng, đồng
cỏ, bãi chăn thả gia súc, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy, bãi đá Theo
nghĩa hẹp, đất đai hình hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi trên đất về mặt
pháp lý cũng như quyền theo tập quán không thành văn. Khi nghiên cứu khái niệm
về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên
thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt là thành phần quan trọng của môi trường
sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và
quốc phòng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân 2006)[14].
2.1.2. Khái niệm về thị trường đất đai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi, là nơi giao quyền sở hữu sản phẩm , dịch vụ hoặc
tiền tệ , nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất
định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của
sản phẩm, dịch vụ. Thực chất, thị trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng
có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi
để thỏa mãn nhu cầu đó.Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch
đất đai. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hoà các mối quan hệ về giao
dịch diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một thời gian nhất định, theo

nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến
giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền
kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị
trường Xã hội Chủ nghĩa như nước ta hiện nay (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn
Quân 2006 )[14].
5

2.2. Giá đất
2.2.1. Khái niệm về giá đất:
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất
đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá
trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác, giá cả đất đai cao hay
thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi nhuần cao hay thấp ở một khoảng thời gian
nào đó. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường , giá đất được hình hiện mặt
giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân,
giá cả đất đai dựa trên giá chyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện
thành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở
hữu đất đai trong kinh tế. Do vậy, giá đất chính là giá trị quyền sử dụng đất.
Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất)
là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong
thời hạn sử dụng đất xác định[15]. Giá quyền sử dụng đất được hình thành từ nhiều
giao dịch trên thị trường mà không bị chi phối bởi các yếu tố phi thị trường. Giá đất
ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây: (1) Do UBND tỉnh,
huyện trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4
Điều 56 Luật đất đai 2003; (2) Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án
có sử dụng đất; (3) Do người sử đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất[15].
Các giao dịch về quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, tặng, thế chấp,thừa kế, bảo lãnh, góp vốn. Giá cả đất đai dựa trên chuyển

nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được
chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm
và chú trọng của nhiều ngành, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu tố
cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất
là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn
tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như:
địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
6

*Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô
lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do
tạo ra . Ở chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị
chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về
ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô.Chủ nghĩa tư bản có các loại địa
tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội,
khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư
bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá
bỏ. Tuy vậy, địa tô chênh lệch vẫn tồn tại nhưng nó thuộc sở hữu của Nhà nước và
về bản chất khác với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. Địa tô chênh lệch là
loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản
xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn v.v.) làm cho tư bản đầu
tư có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và
địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là những địa tô thu được trên những ruộng đất có độ
màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có gần thị trường tiêu thụ. Nó thuộc về người có
quyền sở hữu đất đai và được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm

(Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)[14].
- Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên
thửa đất đó. Nó thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó (Hồ
Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)[14]. Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh
lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên.
Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất các biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà
tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư
bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này
là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình
hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất
không ngừng tăng lên.
7

* Lãi suất ngân hàng:
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng
của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược
lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên. Trong quá trình phát
triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng,
việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng
làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi
suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn.
Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết
định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn
Quân, 2006)[14]. Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá
đất, với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã

tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:
Địa tô
Giá đất = ────────
Lãi suất ngân hàng
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó
giá đất ngày tăng. Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào
lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất
phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ
ảnh hưởng nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất
của các ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy lãi suất
ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao
hơn giá đất nông nghiệp
*Quan hệ cung cầu:
Quan hệ cung – cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến
có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa thông thường. Vấn
đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất cơ bản là cố định
và bất biến. Nhưng vì đất đai khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự
nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên
mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng.
8

Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không
sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh cung và cầu
đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh
chủ yếu là xảy ra về phía cầu. Nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn
toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả. Do đó, đất đai không chỉ lấy
nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả. Nhất là đất đai ở nước ta thuộc quyền sở
hữu của toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là
quyền sử dụng đất trong một thời gian nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do

Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng các đặc tính trên thị trường đất đai.
Ngoài ra, khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân tích
động thái. Vì hiện trạng của cung cầu thường là được hình thành từ sự xem xét tình
trạng phát triển trong tương lai nghĩa là từ hiện tại mà xét đến về tương lai[14].
Cung – cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định
giá đất, bởi cung cầu của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong một
khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: mật độ dân cư, mức tăng
trưởng kinh tế, mức thu thập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của
hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất của ngân hàng. Mặc dù tổng cung của đất đai là
cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì
có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.
Quan hệ cung – cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa các
khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm trí giữa những
vùng ven đô thị khác nhau trong cùng một đô thị. Không một hàng hóa nào khác lại
hình hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy. Nói chung , một mặt càng cố định về số
lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng . Đất đai vốn là cố định, giá trị
của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hóa thông thường khác, mặc dù giao
thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa
các vùng.
2.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng và giải pháp tìm vùng giá trị đất đai.
2.2.3.1. Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất
Có 3 nhân tố ảnh hưởng tới giá đất bao gồm : nhân tố thông thường, nhân tố
khu vực, nhân tố cá biệt (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)[14].
* Nhân tố thông thường
9

- Yếu tố hành chính: Sự thay đổi về chính sách của Nhà nước cũng như của
chính quyền địa phương sẽ có những tác động nhất định đến giá đất.
- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh

tế, xã hội. Ảnh hưởng của nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật
độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
- Yếu tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với
giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn
định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.
- Yếu tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng
đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong
quá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự gia tăng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả
vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.
Giá đất cũng không ngoại lệ cũng chịu ảnh hưởng của tình trạng phát triển kinh tế,
mức độ dự trữ và đầu tư, biến động vật giá và mức lãi xuất.
* Nhân tố khu vực:
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi
có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này có ảnh hưởng
quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.
- Vị trí: nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,
là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được
xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến trung
tâm tập trung khu đông dân cư, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại
trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.
- Điều kiện thiết bị hạ tầng: điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá
đất chủ yếu bao gồm: điện, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện,…. ngoài ra ,
còn xem xét đến cấp hạng kết cấu, hệ số đảm bảo, điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật
có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương.
- Chất lượng môi trường: chất lượng môi trường có ảnh hưởng đến giá đất
chủ yếu bao gồm môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên.
- Nhân tố quy hoạch: nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính
chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng.
* Nhân tố cá biệt:
- Diện tích: diện tích của thửa đất phải phù hợp với mục đích sử dụng đất,

lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài
chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất.
10

- Chiều rộng : chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu
quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu chất đó dùng cho mục đích kinh
doanh, thương mai và ngay cả đất ở, do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.
- Chiều sâu: trong trường hợp của thửa đất quá nông hoặc sâu so với mặt
đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào
đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
- Hình dáng: hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn
các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành….đều không thuận lợi cho việc
sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng tới giá đất.
- Độ dốc: độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao
nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Hạn chế của quy hoạch đô thị: nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân
tố cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây
dựng, loại hình sử dụng đất.
2.2.3.2. Các nhân tố ảnh hưởng tới vùng giá trị đất đai
Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng giá trị đất đai bao gồm:
kinh tế xã hội, tự nhiên và hành chính v.v
* Nhân tố kinh tế xã hội
Trình độ kinh tế xã hội phát triển là nhân tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến
phân vùng đất đai, bao gồm mấy mặt sau:
- Mức độ phồn hoa.
- Mức độ thông thoáng.
- Mức độ hoàn thiện của thiết bị thành phố, thị trấn.
- Mật độ nhân khẩu.
* Nhân tố tự nhiên
Nhân tố tự nhiên cũng là một trong những nhân tố trọng yếu ảnh hưởng đến

phân vùng đất đai. Chất lượng môi trường, độ dốc địa hình, lực chịu tải của đất, tình
trạng ngập lũ và thoát nước, cấu tạo địa chất và cảnh quan tự nhiên của thành phố gây
ảnh hưởng tốt xấu đến phân vùng đất đai.
- Độ dốc địa hình.
- Lực chịu tải của đất.
- Tình trạng ngập lụt và thoát nước.
- Công viên và đất cây xanh.
- Chất lượng môi trường.
11

* Nhân tố hành chính
Nhân tố hành chính chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng đất đai là quy hoạch
đô thị. Bố trí sắp xếp sử dụng các loại đất đô thị hợp lý, là nội dung chủ yếu của
quy hoạch đô thị. Tuy việc sử dụng đất trong quy hoạch là mục tiêu của tương lai,
nhưng sự tốt xấu của phân vùng đất đai đã được thể hiện trên thực tế trong thị
trường đất đai.
2.2.3.3.Giải pháp tìm vùng giá trị đất đai
Theo các cách tiếp cận của các định nghĩa về vùng giá trị đất đai trên chúng
ta có các phương pháp tương ứng xác định vùng giá trị đất đai.
Phương pháp 1. Nếu có một giải pháp nào đó ta xác định được vùng giá đất
tại thời hai điểm t1 và t2, nếu trong thời gian này, giá đất có thể tăng hay giảm
nhưng các thửa đất trong các vùng này cũng tăng giảm theo cùng tỷ lệ hoặc trị số
chênh nhỏ (không vượt quá 10%) khi đó ta sẽ có vùng giá trị đất đai trong khoảng
từ t1 đến t2 tại khu vực đó.
Nhận xét: Phương pháp 1 có thể thực hiện được với việc điều tra giá đất kết
hợp với sự hỗ trợ của các công nghệ như GIS, đặc biệt là các thông tin trợ giúp từ
bản đồ địa chính và thông tin đăng ký đất đai. Khi hình thành những vùng tác
động mới trong thời điểm kế tiếp, ta có thể tìm vùng giá trị của thời điểm t1 đến t2
bằng cách bổ sung tác động mới vào vùng giá trị đã có. Công nghệ GIS sẽ trợ giúp
thực hiện thuận lợi dù đó là tác động cục bộ hay tác động theo diện rộng.

Phương pháp 2. Nếu trong quá trình xây dựng cơ sở dữ liệu với sự hỗ trợ
của các công nghệ chúng ta có thể xây dựng được các vùng tác động vào giá đất
thì tập giao của các vùng tác động (hay vùng ảnh hưởng) đến giá đất trong khoảng
thời gian nào đó sẽ là vùng giá trị đất đai trong khoảng thời gian đó.
Nhận xét: Chúng ta cũng có nhận xét tương tự khi đã phân tích với phương
pháp 1, với sự trợ giúp của các công nghệ hiện đại ta có thể thành lập được các
vùng tác động. Công nghệ GIS cho phép thực hiện phép giao của tất cả các vùng
ảnh hưởng để tìm ra vùng giá trị đất đai. Khi có tác động mới sẽ xử lý như nhận
xét ở phương pháp 1.
Phương pháp 3: Tiến hành theo định nghĩa 1: Nếu ta tiến hành phân hạng
định cấp đất đai đô thị như đã nêu trong định nghĩa, đó là quá trình tiến hành kiểm
định tổng hợp đối với các thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai, rồi xếp hạng
các kết quả kiểm định theo mục đích xác định tất yếu sẽ sinh ra các vùng có cùng
12

cấp hạng đất, hay vùng có cùng giá trị sử dụng. Ta gọi các vùng này là vùng cùng
cấp hạng giá trị sử dụng - vùng giá trị đất.
Phương pháp phân vùng giá trị đất đai này thực chất là phương pháp sử
dụng giải pháp điều tra phân hạng định cấp đất đai, từ đó xác định các vùng cùng
cấp hạng - vùng giá trị đất đai (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2012)[19].
2.3. Định giá đất
2.3.1. Khái niệm:
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính
pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn
tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định
giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong
lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt. Ngày nay,
theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá càng ngày càng được
hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu nền kinh tế (Hồ Thị Lam Trà,
Nguyễn Văn Quân, 2006)[14].

2.3.2. Các nguyên tắc định giá đất
2.3.2.1. Nguyên tắc thay thế:
Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Thay thế trong định giá đất được hiểu là
sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh
trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong
khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể.
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh
hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các
tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa
thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu
sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả
năng thay thế nó (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)[14].
Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua
các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để xác định giá cả
đất đai. Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra
những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất có khả năng
thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng
trong định giá đất là lấy nguyên tắc cơ bản hình hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm
13

vi thích nghi của nguyên tắc này là rộng, là một trong những nội dung trung tâm của
nguyên tắc định giá (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)[14].
2.3.2.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất:
Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau , trong số
đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với
các quy định của chính quyền địa phương. Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu
thập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử dụng khác
nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại
giá trị thu thập ròng lớn nhất trong khoảng thời gian xác định. Loại sử dụng đó, lý thuyết
định giá gọi là sử dụng hiệu quả (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)[14].

Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng
nhất của định giá đất. Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất
nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất thửa đất đó đang sử dụng hợp pháp
cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của
thu nhập ròng tương lai là lớn nhất, sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo
dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn
Quân, 2006)[14].
2.3.2.3. Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là
kết quả tác động nhau giữa các nhân tố hình thành đất mà các nhân tố hình thành
giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá đất đai được hình thành trong quá
trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động của chúng (Hồ
Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)[14].
Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá
biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố cấu thành giá
và sự biến động của những nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn thay đổi, nên phải
nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ
giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai. Trong việc định giá đất, không
những phải dự tính chính xác sự biến động trong tương lai mà đồng thời còn phải
theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu
chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lý (Hồ Thị Lam
Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006)[14].

14

2.3.3. Các phương pháp định giá đất
2.3.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
a. Khái niệm:
Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông qua
việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng

đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng
đất, loai đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại
đất cần định giá (Điều 4, Nghị định 188/2004/NĐ-CP )[8].
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất trên thị trường
có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh với loại đất
cần định giá. Giá chuyển nhượng sử dụng đất của loại đất tương tự sử dụng để phân
tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường (Điều 5, Nghị định
188/2004/NĐ- CP)[8].
b.Trình tự các bước tiến hành phương pháp này như sau:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin.
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa đất,
khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
- Thời gian thu thập thông tin.
- Những thông tin cần thu thập: Vị trí, hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về
kết cấu hạ tầng, môi trường, các đặc điểm về pháp lý, thời điểm chuyển nhượng, mức
giá chuyển nhượng, thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết
quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường quy định tại Khoản 2 Điều 1 của Nghị định số
123/2007/NĐ-CP.
Bước 2: So sánh, phân tích thông tin.
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1 tiến hành tổng
hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa
các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác
định các tiêu chí giống nhau và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa
đất, khu đất cần định giá.
Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất
15

Bước 4: Xác định giá thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của
các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt
về giá đất.
2.3.3.2. Phương pháp thu thập
a.Khái niệm:
Phương pháp này xác định giá đất bằng thương số giữa mức thu nhập thuần
tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm
bình quân một năm (tính đến thời điểm xác đinh giá đất) của loại tiền gửi Việt Nam
đồng (VNĐ) kỳ hạn một năm tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền
gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn (Nghị định 188/2004/NĐ-CP, 2004)[9].
b.Trình tự tiến hành:
Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá.
+ Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc để cho thuê thì tổng
thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc thuê BĐS thu được hàng
năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê BĐS trên thị trường tại thời điểm định giá đất.
+Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì
tổng thu nhập được tính như sau:
+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản thì tổng thu nhập
của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của
thửa đất thu được hàng năm.
+ Đối với đất trồng cây lâu năm thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh
thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tuỳ đặc điểm của từng
loại cây.
Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu
nhập.Tổng chi phí bao gồm: thuế sử dụng đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản
xuất. Các khoản chi phí này tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước, khoản
chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại
thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất kinh doanh đã chi trả.
Bước 3: Xác định thu nhập thuần tuý hàng năm .
Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Thu thập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất
Giá đất ước tính =───────────────────────────────
Lãi suất ngân hàng gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam
16

2.3.3.3. Phương pháp chiết trừ
a.Khái niệm
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng
cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản
(bao gồm giá trị của thửa đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất). Phương pháp
chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất
trong trường hợp không đủ số liệu về giá thị trường của thửa đất trống tương tự để
áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị
trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần định giá
(Nghị định 123/2007/NĐ-CP) [10].
b.Trình tự tiến hành
Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 BĐS đã
chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các BĐS đó có những đặc điểm tương
tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm
pháp lý, giá cả,…).
Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất
(nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các BĐS nói trên.
Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất
Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các BĐS đã lựa chọn ở bước 1:
Giá trị của thửa đất
Đơn giá của thửa đất =──────────────
Diện tích của thửa đất
Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa
đất của các BĐS nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các BĐS.Đơn

giá của thửa đất cần định giá được xác định theo giá bình quân của các đơn giá đất
đã điều chỉnh của các BĐS đó (Bộ Tài Chính 2007)[2].
2.3.3.4. Phương pháp thặng dư
a.Khái niệm:
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển
theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất
bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị
phát triển giả định của BĐS (Nghị định 188/2004/NĐ-CP, 2004)[8]. Phương pháp
17

thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát
triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không
có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng
phương pháp so sánh trực tiếp(Nghị định 123/2007/NĐ-CP,2007)[9].
b.Trình tự tiến hành:
Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu
đất dựa vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất.
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch và các quy định về xây dựng,
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS
Tổng giá trị phát triển của BĐS bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô…
dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất. Việc ước tính tổng
giá trị phát triển phải tiến hành dự án đầu tư vào khu đất. Việc chuyển nhượng thực
tế thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiến trúc, đất phân lô tại những dự
án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tương tự với dự án đã hoàn thành mà có
những đặc điểm tương tự với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực
liền kề hoặc những khu vực lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng
tương đương, có dự kiến và tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá thị
trường để ước tính mức giá dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế.

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá,
suất vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
quy định, hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án
tương tự ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận.
Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm,
nhiều giai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện
theo từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại
thời điểm định giá đất theo công thức: