Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và ứng dụng GIS phân vùng giá đất tại TT. Chợ Mới - huyện Chợ Mới - tỉnh Bắc Kạn năm 2013.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM




NGUYỄN THỊ HUYỀN



Tên đề tài:
“NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
VÀ ỨNG DỤNG GIS PHÂN VÙNG GIÁ ĐẤT TẠI TT. CHỢ MỚI,
HUYỆN CHỢ MỚI, TỈNH BẮC KẠN NĂM 2013”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC




Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Khoa : Quản lý tài nguyên

Khoá học : 2010 - 2014

Thái Nguyên, năm 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



NGUYÊN THỊ HUYỀN


Tên đề tài:
“NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT
VÀ ỨNG DỤNG GIS PHÂN VÙNG GIÁ ĐẤT TẠI TT. CHỢ MỚI,
HUYỆN CHỢ MỚI, TỈNH BẮC KẠN NĂM 2013”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC



Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Lớp : K42B - QLĐĐ
Khoa : Quản lý tài nguyên

Khoá học : 2010 - 2014

Giáo viên hướng dẫn: TS. Hoàng Văn Hùng
Khoa Quản lý tài nguyên - Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Thái Nguyên, năm 2014

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Giải nghĩa
BĐS Bất động sản
CS Cộng sự
CP Chính Phủ
GIS Hệ thống thông tin địa lý
HTĐ Hệ tọa độ
NĐ Nghị định
QĐ Quyết định
QSDĐ Quyền sử dụng đất
UBND Ủy ban nhân dân
VND Việt Nam đồng
CSHT Cơ sở hạ tầng
TT Thị trấn

LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng đối
với mỗi sinh viên trước khi tốt nghiệp ra trường. Đó là thời gian để sinh viên
tiếp cận thực tế, củng cố và vẫn dụng những kiến thức đã học được trong nhà
trường vào công việc thực tế
Để đạt mục tiêu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường,
Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên - trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên, tôi đã tiến hành nghiên cứu chuyên đề: “Nghiên cứu một số yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất và ứng dụng GIS phân vùng giá đất tại TT. Chợ
Mới, huyện Chợ Mới, tỉnh Bắc Kạn năm 2013”.
Sau một thời gian thực tập tốt nghiệp và nghiên cứu tại cơ sở, bản báo
cáo của tôi đã hoàn thành. Vậy tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới các
thầy, cô giáo trong Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý
Tài Nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giảng dạy,
đào tạo và hướng dẫn tôi.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS Hoàng Văn Hùng
giáo viên trực tiếp hướng dẫn tôi cũng như sự giúp đỡ, chỉ bảo tận tình của
các cô, chú, các anh chị trong phòng Tài nguyên và Môi trường đã tạo điều
kiện giúp đỡ tôi tiếp cận công việc thực tế và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp.
Cuối cùng tôi xin bày tỏ sự biết ơn tới gia đình, bạn bè và người thân
đã quan tâm giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực tập.
Do trình độ còn hạn chế và thời gian thực tập có hạn cộng với việc

bước đầu tiếp cận, làm quen công việc thực tế và phương pháp nghiên cứu
nên luận văn của tôi không tránh khỏi những thiếu sót nhất định.Vì thế, tôi
mong nhận được những ý kiến đóng góp của các thầy, các cô và bạn bè để
luận văn của tôi được hoàn chỉnh và sâu sắc hơn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Chợ Mới, ngày tháng năm 2013
Sinh viên


DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang
Bảng 4.1: Dân số Thị trấn Chợ Mới qua các năm 2010 - 2013 42
Bảng 4.2: Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất 45
Bảng 4.3: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất năm 2013 . 52


DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai 8
Hình 2.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 9
Hình 4.1: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố dân số đến giá đất ở các tổ
của thị trấn Chợ Mới 44
Hình 4.2: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở các tổ của
thị trấn Chợ Mới 47
Hình 4.3: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố điều kiện sinh lợi đến giá đất
ở các tổ của thị trấn Chợ Mới 50
Hình 4.4: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng đến giá đất ở
các tổ của thị trấn Chợ Mới. 51
Hình 4.5: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của các yếu tố hình thể lô đất đến giá

đất ở các tổ của thị trấn Chợ Mới 53
Hình 4.6: Biểu đồ mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở các tổ của
thị trấn Chợ Mới 56
Hình 4.7: Bản đồ TT.Chợ Mới được chuẩn hóa và chuyển sang dạng Shap
File của ArcGIS 58
Hình 4.8: Hệ thống giao thông của TT.Chợ Mới trong ArcGIS 59
Hình 4.9: Vùng dân cư trên trục đườngcủa TT.Chợ Mới 59
Hình 4.10 : Vùng giá trị đất đai theo vị trí các đường TT.Chợ Mới 60
Hình 4.11: Cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai hoàn chỉnh 61


MỤC LỤC

Trang
PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1
1.1. Đặt vấn đề 1
1.2. Mục đích của đề tài 2
1.3. Mục tiêu của đề tài 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài 2
1.5. Yêu cầu của đề tài 3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
2.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất 4
2.1.1. Khái niệm giá đất 4
2.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. 4
2.2. Phương pháp xác định giá đất 6
2.2.1. Cơ sở pháp lý 6
2.2.2. Cơ sở thực tiễn 6
2.2.3. Phương pháp định giá đất 9
2.2.4. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất 13
2.3. Tổng quan về vùng giá đất và vùng giá trị đất đai. 15

2.3.1. Khái niệm 15
2.3.2. Phân biệt vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 16
2.3.3. Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất đai. 17
2.3.4. Giải pháp tìm vùng giá trị đất đai 17
2.4. Hệ thống thông tin địa lý 19
2.4.1. Những khái niệm chung về hệ thống thông tin địa lý (GIS) 19
2.4.2. Thành phần và chức năng của hệ thống thông tin địa lý 20
2.4.3. Yêu cầu về dữ liệu phục vụ phân vùng 21
2.5. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 22
2.5.1. Công tác định giá đất trên thế giới 22
2.5.2. Công tác định giá đất tại Việt Nam 23
2.6. Ứng dụng công nghệ GIS trong thành lập bản đồ vùng giá trị đất đai. 27
2.6.1. Tình hình trên thế giới 27
2.6.2. Tình hình trong nước 28
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU 30
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 30
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành 30
3.3. Nội dung nghiên cứu 30
3.3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tê - xã hội tại địa bàn TT - Chợ Mới-
huyện Chợ Mới 30
3.3.2. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn TT.Chợ
Mới năm 2013 30
3.3.3. Ứng dụng GIS phân vùng giá đất 30
3.3.3.1. Xây dựng vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ bản đồ địa chính và công
nghệ GIS 30
3.3.3.2. Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai 31
3.4. Phương pháp nghiên cứu 31
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu và tài liệu sơ cấp 31
3.4.2. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu 32

3.4.3. Phương pháp bản đồ 32
3.4.4. Phương pháp chuyên gia 32
3.4.5. Phương pháp GIS 32
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 33
4.1.1. Điều kiện tự nhiên 33
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 37
4.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thị trấn Chợ Mới -
tỉnh Bắc Kạn 42
4.2.1. Dân số 42
4.2.2. Yếu tố vị trí 44
4.2.3. Điều kiện sinh lợi 49
4.2.4. Cơ sở hạ tầng 50
4.2.5. Hình thể lô đất 52
4.2.6. Các yếu tố khác 54
4.2.7. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất thị trấn
Chợ Mới 55
4.2.8. Đề xuất và giải pháp nhằm thực hiện hiệu quả công tác định giá đất ở
trên địa bàn thị trấn Chợ Mới 56
4.3. Xây dựng vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ công nghệ GIS 58
4.3.1. Xây dựng dữ liệu không gian 58
4.3.2. Hoàn thiện cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai 60
4.4. Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai 61
PHẦN 5: KẾT LUẬN 63
5.1. Kết luận 63
5.2. Kiến nghị 63
TÀI LIỆU THAM KHẢO 65
I. Tiếng Việt 65
II. Tiếng Anh 67

1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU

1.1. Đặt vấn đề
Trong cuộc sống hiện nay đất đai đóng vai trò quan trọng trong đời
sống của con người, là nguồn gốc của mọi của cải vật chất trong xã hội. Luật
Đất đai nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2003 khẳng định:
“Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá. Là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng cơ sở kinh tê, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng” [13]
Đất đai là tư liệu sản xuất dặc biệt, là sản phẩm của tự nhiên, nó hình
thành độc lập với con người, nhưng cuộc sống của con người lại gắn liền với
đất đai. Nó là nơi sản xuất nông, lâm, công nghiệp, nơi ở và sinh hoạt văn hóa
của con người. Sự tồn tại và phát triển chất lượng đất đại phụ thuộc chính vào
ý thức và phương thức tổ chức khai thác sử dụng đất đai của con người [15].
Trong giai đoạn hiện nay, quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất
nước đang kéo theo sự hình thành các khu công nghiệp tập trung [11]. Sự thay
đổi cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động dẫn đến những thay đổi đáng kể trong
lãnh thổ Việt Nam như: tốc độ đô thị hóa ngày càng mạnh cùng với đó là sự
gia tăng dân số và tăng trưởng kinh tế cao sẽ gây áp lực đới với đất đai ngày
càng mạnh dẫn đến suy thoái và hủy hoại đất [14]. Đất đai trở thành vấn đề
cấp thiết và mang tính toàn cầu.
“Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản
lý của nhà nước [11]. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay giá đất
chính là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ
chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân
phối đất đai, để người thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều
chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Giá cả đất đai thực tế
trên thị trường khác biệt quá so với giá đất do Nhà nước đưa ra đòi hỏi các

nhà quản lý, nhà khoa học v.v. cần có những giải pháp thiết thực nhằm xác
định mức giá tiệm cận tối ưu.

2
Thực tế giá đất hiện nay cũng gây rất nhiều bức xúc cho cơ quan có
thẩm quyền và người dân bởi vì giá đất quá cao. Những bất hợp lý về giá đất
hiện nay và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là mối quan tâm rất lớn. Đánh
giá tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất giai đoạn trước là việc làm cần
thiết, việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất các giai đoạn sau tốt hơn.
Xuất phát từ yêu cầu chung của các địa phương trong cả nước là xây
dựng cơ cấu sử dụng đất đai hợp lý, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã
hội tiến tới cải thiện nâng cao đời sống người dân. Được sự đồng ý của Ban
giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản lí Tài nguyên, Trường Đại học Nông
Lâm Thái Nguyên, đặc biệt với sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo TS.
Hoàng Văn Hùng, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất và ứng dụng GIS phân vùng giá đất tại TT. Chợ
Mới, huyện Chợ Mới, tỉnh Bắc Kạn năm 2013”.
1.2. Mục đích của đề tài
Nghiên cứu chênh lệch giữa giá đất thực tế, giá đất do nhà nước quy
định, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất trên địa bàn TT.
Chợ Mới, huyện Chợ Mới, tỉnh Bắc Kạn năm 2013.
1.3. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá về chênh lệch giá đất thực tế và giá đất do nhà nước quy
định trên địa bàn TT.Chợ Mới - huyện Chợ Mới.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất
năm 2013
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện giá đất trong những năm
tiếp theo.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Là cơ hội cho bản thân

củng cố những kiến thức đã học trên ghế nhà trường và bước đầu làm quen
với công tác quy hoạch sử dụng đất đai ngoài thực tế.
-Ý nghĩa trong thực tiễn sản xuất: Đề tài nghiên cứu một số yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất và phân vùng giá đất TT.Chợ Mới từ đó tìm ra những hạn
chế và tích cực của giá đất TT.Chợ mới, để từ đó đề xuất ra những giải pháp

3
thích hợp, phù hợp với điều kiên thực tế của địa phương góp phần đẩy mạnh
quá trình Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa trong thời gian tới.
1.5. Yêu cầu của đề tài
- Công tác điều tra thu thập thông tin
+ Thông tin và số liệu thu được chích xác trung thực, khách quan.
+ Chỉ ra được những biến động về đất đai của khu vực đánh giá trong
giai đoạn 2010 - 2014.
+ Đánh giá đầy đủ, chính xác các yếu tố hạn chế và tích cực của quá
trình đô thị hóa đến việc sử dụng đất nông nghiệp qua các nguồn thông tin.
- Giải pháp kiến nghị đưa ra phải thực tế, có tính khả thi và phù hợp với
điều kiện của địa phương.


4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
2.1.1. Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả
đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu
lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác
giả cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở

một khoảng thời gian nào đó.
Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô
nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sử dụng đất đai
trong kinh tế. Tại Điều 4, Luật Đất Đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất
(sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước
quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
- Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55, Luật
Đất đai 2003).
+ Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định
giá theo quy định tại khoản 3 và Khoản 4 Điều 56 của Luật đất đai 2003.
+ Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
+ Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền
sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
2.1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Theo Lê Tấn Lợi, năm 2009 thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất ở
đô thị bao gồm:
* Yếu tố vị trí
Trong điều kiện nước ta hiện nay, yếu tố vị trí rất quan trọng đối với
đất ở nhất là đất đô thị. Vì yếu tố này quyết định rất lớn đến nguồn thu nhập
từ khu đất mang lại, khu đất ở vị trí tốt sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho chủ
nhân trong thương mại, kinh doanh, cho thuê,…

5
* Yếu tố hình thể lô đất.
Hình thể lô đất cũng góp phần quan trọng trong việc sinh lợi cho chủ
sở hữu, nó được thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu của thửa đất. Tùy vào
mục đích khác nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau.
Thông thường đất ở đô thị, ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều

sâu thì có lợi thế hơn.
* Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Yếu tố này góp phần không nhỏ để tạo nên lợi thế và điều kiện tiện
nghi cho người sử dụng. Trong đó yếu tố hạ tầng kỹ thuật có nhiều yếu tố
phụ mà trong phân hạng cần chú ý xem xét bao gồm:
Hệ thống cầu đường giao thông, hệ thống cống thoát nước, hệ thống
điện, hệ thống điện thoại, cáp truyền hình và các tiện nghi sinh hoạt khác
góp phần tiện nghi trong sinh hoạt công đồng.
* Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội
Yếu tố hạ tầng xã hội thể hiện thuận lợi của thửa đất đối với các yêu
cầu về y tế, giáo dục, giải trí cộng đồng… Các yếu tố hạ tầng xã hội bao
gồm: Trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại siêu thị hoặc chợ….
* Yếu tố môi trường
Yếu tố môi trường đóng vai trò quan trọng trong cảnh quan và cuộc
sống. Tuy nhiên, trong điều kiện nước ta hiện cũng như các nước đang phát
triển thì môi trường chưa được quan tâm đúng mức.
* Yếu tố an ninh xã hội
Trong điều kiện nước ta hiện nay thì yếu tố này chưa được đề cập
hoặc lưu ý trong phân hạng đất. Yếu tố về an ninh thường được quan tâm là
các tệ nạn xã hội như: Trộm cắp, ma túy,…
* Các yếu tố khác
Ngoài các yếu tố trên thì còn một số yếu tố khác ảnh hưởng đến giá
đất như: Loại đô thị, nhân tố quy hoạch. Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới
giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng,
những điều kiện hạn chế sử dụng đất.

6
2.2. Phương pháp xác định giá đất
2.2.1. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai năm 2003.

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác
định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 bổ sung một số điều của
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2007 về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
- Thông tư số 145/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123
về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Điều 22, Mục 3 Chương II Nghị định 100/2008/NĐ-CP của Chính
phủ ngày 8/9/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu thập cá
nhân, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất,thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ
tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
- Thông tư 161/TT-BTC ngày 12/08/2009 hướng dẫn về thu thập cá
nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng
là bất động sản.
- Căn cứ quyết định số 2222/2012/QĐ-UBDN ngày 25 tháng 12 năm
2012 về việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.
- Căn cứ Quyết định 2345/2013/QĐ-UBDN ngày 20 tháng 12 năm 2013
về việc ban hành bảng giá các loại đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn.
2.2.2. Cơ sở thực tiễn
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và trú trọng của nhiều ngành. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình
lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài

7

nguyên thiên nhiên, còn cơ sở hình thành giá đất là do các yếu tố chính như:
Địa tô, lãi xuất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
- Địa tô.
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chủ nghĩa tư
bản do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa
tô [11]. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá
biệt [11]. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh
lệch II.
Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được
khác nhau.
Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh
đem lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản
không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau.
Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó
được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh
lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.
Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất các biệt
Điều khác nhau cơ bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác
nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó
quyết định khả năng sử dụng đất vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó
quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của
đất đó [10].
- Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập tới giá đất cho nên có thể
tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền
mua đất phải giảm đi và ngược lại nếu lãi xuất ngân hàng giảm thì số tiền mua

đất tăng lên. Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung,
chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp[6]

8

Đư
ờ
ng c
ầ
u


Đư
ờ
ng cung

E
E
’
D
0

D
1

Q
0
Q
1
O

P
0

P
1
Q
Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất,
với mối tương quan giữa địa tô và lãi xuất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã
tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất.
Giá đất =
Địa tô
Lãi xuất ngân hàng
- Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến
giá đất và làm cho giá đất luôn biến động.
P



D



Đường cung

Hình 2.1: Đồ thị cung và cầu đất đai
Theo hình 2.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại đểm E là điểm
cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường
cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi xuất
cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D
0
sang D
1
, điểm
cân bằng dịch chuyển từ E sang E
’
, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống
từ P
0
xuống P
1
[6]
Đường cầu

9
Theo Luật đất đai năm 2003 hiện ở nước ta có hai loại giá đất được
xác định căn cứ vào cơ thể hình thành là: Giá do Nhà nước qui định và giá
thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất giữa Nhà nước với
người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính
giá của thửa đất (Công tác đấu giá QSDĐ).
Giá

S
D1
G1
D

G
Số lượng đất đai


Hình 2.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn
Hình 2.2 minh họa sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của
đất trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số
lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do
vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu
tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ G lên G1.
Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất
ở khu vực này. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên
theo đà phát triển giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục [6].
2.2.3. Phương pháp định giá đất
Tại Điều 5 Luật đất đai 2003 quy định về sở hữu đất của nước ta:
“Đất thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà
nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất như sau:
(1) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt
quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
(2) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất.

10
(3) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất.

(4) Định giá đất”.
Theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sử đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP. Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày
6/12/2007 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP. Trong đó cụ thể quy định có 4 phương pháp xác định giá
đất cụ thể được hướng dẫn thi hành:
* Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá
thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tượng tự để so sánh,
xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
Trình tự tiến hành
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa
đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
- Thời gian thu thập thông tin
- Những thông tin cần thu thập: Vị trí, hiện trạng sử dụng đất, điều kiện
về kết cấu hạ tầng, ….điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin: Những thông tin trên đây phải được thu
thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường qui định tại Khoản 2
Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
Bước 2: So sánh, phân tích thông tin
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1 tiến hành
tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác
nhau giữa các thửa đất.
Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các
thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất so sánh như sau:

11

Giá trị ước tính
của thửa đất cần
định giá


=

Giá chuyển nhượng
của từng thửa đất,
khu đất so sánh


±
Mức tiền điều chỉnh về giá
hình thành những yếu tố
khác biệt của từng thửa đất,
khu đất so sánh với thửa
đất, khu đất cần định giá

Bước 4: Xác định giá thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình
quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều
chỉnh khác biệt về giá ở bước 3[6].
* Phương pháp thu thập: Là phương pháp lấy thu thập dự kiến hàng
năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất
định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá.
Trình tự tiến hành
Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất

cần định giá.
- Đối với đất trồng hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc để cho
thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất
hoặc thuê bất động sản thu được hàng năm.
- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất
thì tổng thu nhập được tính như sau:
+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu
nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất
nói trên của thửa đất thu được hàng năm.
+ Đối với đất trồng cây lâu năm thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở
doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tùy đặc
điểm của từng loại cây.
Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập.
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như sau: Thuế sử dụng
đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất.
Bước 3: Xác định thu thập thuần túy hàng năm theo công thức.
Thu nhập thuần
túy hàng năm
= Tổng thu nhập hàng
Năm đã tính ở bước 1

- Tổng chi phí đã Tính ở
bước 2


12
Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính =
Thu nhập thuần túy hàng năm thu đươc từ thửa đất
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam hạn 12

tháng [6]

* Phương pháp chiết trừ:
Trình tự tiến hành:
Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất
động sản đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản
đó có những đặc điểm tượng tự với thửa đất cần định giá (Vị trí, hiện trạng,
điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, giá cả…)
Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản
trên đất (nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên.
Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng
trên đất.
Giá trị hiện tại của = Giá trị xây dựng mới - Phần giá trị
Các tài sản trên đất tại thời điểm định giá hao mòn
Trong đó:
- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm giá được tính bằng chi phí thay
thế để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các
tài sản hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo các tài sản trên đất đó.
- Giá trị hoa mòn của các tài sản trên đất bao gồm các hao mòn hữu
hình và hao mòn vô hình.
Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn
ở bước 1.
Giá trị của = Giá chuyển nhượng - Giá hiện tại của các tài sản
Thửa đất bất động sản trên đất

Đơn giá của thửa đất =
Giá trị của thửa đất
Diện tích của thửa đất
Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định giá được xác định theo

giá bình quân của các đơn giá đất điều chỉnh của các bất động sản đó [5]

13
* Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa
đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi
mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất.
Trình tự tiến hành:
Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu
đất dựa vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch và các quy định về xây
dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt
Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản
Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa,
đất phân lô,… dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển
Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất
Giá trị ước tính = Tổng giá trị - Tổng chi phí
của thửa đất phát triển phát triển [6]
2.2.4. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất
- Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu
cần thiết để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập
trên thị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phân tích, lựa chọn
các thông tin, số liệu chính xác và có độ tin cậy cao.
- Trong trường hợp thu thập đầy đủ thông tin, số liệu có thể áp dụng
cả bốn phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực
tiếp làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất.
- Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai
phương pháp xác định giá đất quy định tại Thông tư này để kiểm tra, so
sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể.

+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên
thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống.
+ Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động
thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều
kiện bình thường.

14
+ Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp
xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính
phủ quy định tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP.
Các phương pháp xác định giá đất trên được áp dụng để xác định giá
trị của thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng
vị trí đất. [6]
* Trình tự và phương pháp định giá đất
Bước 1: Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị
Căn cứ vào phân loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo Nghị
định 188/2004/NĐ-CP, ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước qui định cho
đô thị mà chúng ta đang cần xác định giá.
Bước 2: Phân loại đường và vị trí đất đô thị
- Phân loại đường
- Phân loại đô thị
Bước 3: Xác định giá cho từng vị trí
Bước 3: Xác định giá cho từng vị trí
Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, việc xác định giá cho từng vị
trí đất có thể sử dụng một trong hai cách sau:
+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất:
Trong mỗi vị trí đất của từng loại đường phố hoặc từng đoạn phố cụ
thể để lựa chọn ra tối thiểu ba thửa đất tại các điểm khách nhau có tính đại
diện cho cả vị trí đất. Sau đó,tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng
cách áp dụng các phương pháp xác định giá đất và tính giá một đơn vị diện

tích (m
2
) của từng thửa đất.
Giá đất của từng vị trí được xác định là mức giá bình quân của các
mức giá bình quân của các mức giả của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên.
+ Cách thứ 2: Định giá đất vị trí của từng khu vực,từng loại đường
phố hoặc đường phố, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị
trí đất còn lại của từng khu vực, từng loại đường phố.
Cách thức xác định giá đất vị trí 1 thực hiện như định giá trực tiếp cho
từng vị trí đất nêu trên.
Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đấy UBND tỉnh tiến hành xây

15
dựng hệ số vị trí định giá cho từng loại đường phố của các loại đô thị theo
nguyên tắc: Đất vị trí số 1 của đường phố nào có mức giá cao nhất của
đường phố đó ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp theo của từng loại đường
phố đó ứng có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn.
2.3. Tổng quan về vùng giá đất và vùng giá trị đất đai.
2.3.1. Khái niệm
* Vùng giá đất
- Định nghĩa về vùng giá đất
Định giá đất như đã nêu, tại thời điểm nào đó, nếu định giá cho hàng
loạt thửa đất, sẽ xuất hiện các vùng có sự ước tính về giá trị của quyền sử
dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định,
có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích. Khi đó ta gọi tập hợp
các vùng này là các vùng có cùng ước tính về giá trị quyền sử dụng đất có
giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích hay vùng có cùng giá đất
gọi tắt là vùng giá đất.[12].
- Vùng giá đất theo đường phố và vị trí đường phố
Ta gọi tập hợp các vùng có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị

diện tích của một đường phố là các vùng cùng giá đất. Tập hợp các vùng có
giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích của một loại vị trí nào đó
trên một đường phố là các vùng cùng giá đất hay vùng có cùng giá đất của
loại vị trí đó; gọi tắt là vùng giá đất theo vị trí của đường phố đó.[11].
* Vùng giá trị đất đai
- Vùng giá trị đất đai từ góc độ phân hạng định cấp đất đai
Phân hạng định cấp đất đai là quá trình tiến hàng kiểm định tổng hợp
đối với các thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai, rồi xếp hạng các kết
quả kiểm định theo mục đích xác định.
Phân hạng định cấp đất đô thị là quá trình căn cứ vào hai mặt thuộc
tính tự nhiên và kinh tế xã hội của đất đai thành phố thị trấn và vị trí, tác
dụng của nó trong hoạt động kinh tế xã hội ở thành phố, để đánh giá tổng
hợp chất lượng đất đai, phân chia cấp hạng đất thành phố thị trấn.
- Vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá
Theo phạm trù định giá từ góc độ tổ hợp các vùng tác động về giá đất.

16
Vùng giá trị là khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực địa lý
mà tại đó các Bất động sản. Đối tượng của định giá cùng chịu ảnh hưởng bởi
các tác động từ điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp luật giống nhau
hoặc gần giống nhau
Trong một khoảng thời gian nào đó sự ước tính về giá trị tiền tệ trong
vùng đó có thể tăng lên hoặc hạ xuống trên một đơn vị diện tích nhưng các
giới hạn địa lý của vùng đó vẫn không thay đổi (ổn định tương đối) khi đó ta
gọi các vùng giá trị này là các vùng giá trị trong khoảng thời gian đó [10].
- Vùng giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố.
Các vùng giá đất theo vị trí đường phố hàng năm có giá trị trên một
đơn vị diện tích có thể tăng hay giảm, nhưng giới hạn địa lý của các vùng
này ổn định tương đối trong khoảng thời gian, khi đó ta gọi các vùng này là
vùng giá trị đất đai theo vị trí đường phố trong khoảng thời gian đó [11].

- Nhận xét
Về bản chất thì hai định nghĩa trên là tương đồng vì cùng xem xét
dưới góc độ phạm trù định giá. Định nghĩa 1 ngắn gọn dễ hiểu nhưng chưa
nêu bật được bản chất giá trị của phạm trù định giá. Chưa cho thấy mối quan
hệ giữa chúng và giá đất, tính quan hệ tương đối của chúng với thời gian.
Tuy nhiên chúng ta có thể sử dụng tùy vào hoàn cảnh. Xây dựng vùng giá trị
theo định nghĩa này sẽ là điều kiện thuận lợi cho việc định giá hàng loạt.
2.3.2. Phân biệt vùng giá đất và vùng giá trị đất đai
Từ các khái niệm định nghĩa đã nêu trên chúng ta có thể thấy:
-Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai có chung một điểm xuất phát đó
là dựa trên các tác động của các điều kiện tự nhiên và xã hội. Chúng khác
nhau ở điểm vùng giá đất đã được tiền tệ hóa còn vùng giá trị đất đai thì mới
chỉ được đánh giá ở dạng tiềm năng.
- Vùng giá đất được xác định (tiền tệ hóa) và trở thành giá cả tại một
thời điểm cụ thể. Trong khi đó vùng giá trị đất đai được xác định (ở dạng
tiềm năng - chưa trở thành giá cả) cho một khoảng thời gian.
- Vùng giá trị là tiền đề để tạo thành vùng giá đất và vùng giá đất lại là
tiền đề để tạo ra giá đất.