Đánh giá thực trạng biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011-2013.

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM






ĐINH THỊ NHÂM


Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI
KHU VỰC NỘI THỊ THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH
TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2011 -2013


KHÓA LUẬN THỰC TẬP TỐT NGHIỆP



Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Địa chính Môi trường
Khoa : Quản lý Tài nguyên
Khóa học : 2010 - 2014



Thái Nguyên – 2014
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM






ĐINH THỊ NHÂM


Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI
KHU VỰC NỘI THỊ THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH
TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2011 -2013


KHÓA LUẬN THỰC TẬP TỐT NGHIỆP


Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Địa chính Môi trường
Khoa : Quản lý Tài nguyên
Khóa học : 2010 - 2014

Giảng viên hướng dẫn : PGS.TS.Nguyễn Khắc Thái Sơn



Thái Nguyên – 2014
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành chương trình đào tạo trong nhà trường, thực hiện
phương châm: “Học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tế “ là phương
thức quan trọng giúp học viên sinh viên trau dồi kiến thức, củng cố bổ sung lý
thuyết học trên lớp, học trong sách vở nhằm giúp cho sinh viên ngày càng
nâng cao trình độ chuyên môn của chính mình.
Xuất phát từ nguyện vọng bản thân và được sự đồng ý của Ban giám
hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản lí tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm -
Thái Nguyên em được phân công về thực tập tại Phòng Tài nguyên và Môi
trường thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang. Có được kết quả này em
xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới thầy PGS.TS.Nguyễn Khắc
Thái Sơn là người trực tiếp hướng dẫn khóa luận tốt nghiệp của em, đã luôn
hết mình vì sự nghiệp giáo dục và đào tạo, đã dạy dỗ chúng em trưởng thành
như ngày hôm nay.
Em xin gửi lời cảm ơn tới các chú, các cô, các anh chị đang công tác tại Phòng
Tài nguyên và Môi trường thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang đã giúp đỡ
nhiệt tình để em hoàn thành tốt kỳ thực tập và khóa luận tốt nghiệp của mình.
Trong suốt thời gian thực tập và làm khóa luận em đã cố gắng hết mình
nhưng do kinh nghiệm thực tế chưa có nhiều và kiến thức còn hạn chế nên
chắc chắn không tránh khỏi thiếu sót và khiếm khuyết. Em rất mong các thầy
cô giáo và bạn bè đóng góp để khóa luận của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm2014
Sinh viên

Đinh Thị Nhâm


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

STT

TÊN VIẾT TẮT TÊN ĐẦY ĐỦ
1 UBND Ủy ban nhân dân
2 NĐ Nghị định
3 QĐ Quyết định
4 NQ Nghị quyết
5 THPT Trung học phổ thông
6 ĐL Đường loại
7 CP Chính phủ
8 VT Vị trí
9 BTNMT Bộ Tài nguyên & Môi trường
10 VD Ví dụ
11 HĐND Hội đồng nhân dân
12 QSDĐ Quyền sử dụng đất
13 NXB Nhà xuất bản
14 BTNMT Bộ Tài nguyên Môi trường
15 BTC Bộ Tài chính
16 TT Thông tư
17 TTLT Thồn tư liên tịch
18 CQSDĐ Chuyển Quyền sử dụng đất
19 HTX Hợp tác xã
20 Giá TT Giá thị trường


MỤC LỤC
Trang
PHẦN 1: MỞ ĐẦU 1

1.1.Đặt vấn đề 1

1.2. Mục tiêu 2

1.3. Yêu cầu 3

1.4. Ý nghĩa 3

Phần 2: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 4

2.1.1. Cơ sở pháp lý 4

2.1.2. Cơ sở khoa học của định giá đất 5

2.2. Khái quát những vấn đề liên quan đến giá đất 10

2.2.1. Các khái niệm liên quan 10

2.2.2. Phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam 12

2.2.3. Nguyên tắc định giá đất 12

2.2.4. Giá đất quan hệ với quản lý tài chính về đất đai 13

2.2.5. Giá đất quan hệ với thị trường bất động sản 14

2.2.6. Một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất 14

2.3. Công tác định giá và những nghiên cứu về giá đất trên thế giới và ở Việt
Nam 18

2.3.1. Công tác định giá và những nghiên cứu về giá đất trên thế giới 18

2.3.2. Công tác định giá những nghiên cứu về giá đất ở Việt Nam 20

Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25

3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 25

3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu 25

3.3. Nội dung nghiên cứu 25

3.4. Phương pháp nghiên cứu 26

Phần 4
:
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29

4.1. Tình hình cơ bản của thành phố Tuyên Quang 29

4.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên 29

4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 31

4.1.3. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai của thành phố Tuyên Quang 33

4.2. Hiện trạng sử dụng đất ở và giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại
thành phố Tuyên Quang 36

4.2.1. Hiện trạng đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang 36

4.2.3. Giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang theo khung giá
của tỉnh Tuyên Quang quy định năm 2013 37

4.3. Biến động giá trên đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành phố Tuyên
Quang giai đoạn 2011-2013 39

4.3.1. Biến động giá đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang
theo giá thực tế giai đoạn 2011-2013 39
4.3.2. Chênh lệch giá đất ở đô thị giữa giá thực tế và giá theo quyết định của
UBND tỉnh Tuyên Quang năm 2013 53

4.4. Đánh giá quá trình biến động giá đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành
phố Tuyên Quang (2011-2013) và giải pháp quản lí 60

4.4.1. Đánh giá quá trình biến động giá đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành
phố Tuyên Quang (2011-2013) 60

4.4.2. Giải pháp về giá đất ở phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai và thị
trường bất động sản 63

Phần 5
:
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 66

5.1. Kết luận 66

5.2. Kiến nghị 67

TÀI LIỆU THAM KHẢO 68

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1. Hiện trạng đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang 37

Bảng 4.2. Khung giá đất ở tại đô thị (nghìn đồng/m
2
) 37

Bảng 4.3. Giá đất ở đô thị tại địa bàn thành phố Tuyên Quang năm 2013 theo
quyết định số 25/2012/QĐ của Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang 39

Bảng 4.4. Giá đất ở trên thị trường của nhóm đường, phố trung tâm giai đoạn
2011 – 2013 42

Bảng 4.5. Giá đất ở trên thị trường của nhóm đường, phố cận trung tâm giai
đoạn 2011 – 2013 47

Bảng 4.6. Giá đất ở trên thị trường của nhóm đường phố xa trung tâm giai
đoạn 2011 – 2013 50

Bảng 4.7. So sánh giá đất thị trường tại nhóm đường, phố trung tâm với giá
quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang 54

Bảng 4.8. So sánh giá đất thị trường tại nhóm đường, phố cận trung tâm với
giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang 56

Bảng 4.9. So sánh giá đất thị trường tại nhóm đường, phố xa trung tâm với giá
quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang 58

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình 8
Hình 2.2. Sự thay đổi về cầu 8
Hình 2.3. Sự thay đổi về cung 9
Hình 4.1: Cơ cấu kinh tế năm 2011 của thành phố Tuyên Quang 31
Hình 4.2. Biến động giá đất thực tế trên các tuyến đường, phố trung tâm giai
đoạn 2011 - 2013 43
Hình 4.3. Biến động giá theo thực tế trên các tuyến đường, phố cận trung tâm
giai đoạn 2011 – 2013……………………………………………………….48
Hình 4.4. Biến động giá theo thực tế trên các tuyến đường, phố xa trung tâm
giai đoạn 2011 - 2013 52
Hình 4.5. So sánh giá thực tế và giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang
năm 2013 nhóm đường, phố trung tâm 55
Hình 4.6. So sánh giá thực tế và giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang
năm 2013 nhóm đường, phố cận trung tâm……………………………… 57
Hình 4.7. So sánh giá thực tế và giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang
năm 2013 nhóm đường, phố cận trung tâm……………………………… 59


1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU

1.1.Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn phát sinh ra mọi của cải vầt chất “Đất là cha, lao động
là mẹ, của cải là con”. Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt nó tham gia trong quá
trình sản xuất như một tư liệu sản xuất. Loại tư liệu này đặc biệt vì nó không

bị hao mòn. Nếu biết sử dụng, nó không những không mất đi mà còn tốt lên.
Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. tuỳ
loại đất mà vấn đề nước, khí hậu và sinh vật có thể khác nhau.Cải tạo môi
trường đất người ta có thể cải tạo được môi trường nước, khí hậu và sinh vật
Đất đai là cốt lõi, nền tảng của nền kinh tế, chính trị, xã hội với những
vấn đề sở hữu, vấn đề sử dụng đất
Như vậy, đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
các khu dân cư, xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, văn hoá, xã hội, an ninh
và quốc phòng.
Với những nguồn lợi to lớn đó thì vấn đề đất đai ngày càng nóng bỏng
và đất có giá. Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc
dân cũng như giải quyết các vấn đề về đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của
đất nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất, giá đất phản ánh trình độ sử dụng
đất sự phát triển xã hội nếu giá đất phản ánh đúng, thúc đẩy việc sử dụng đất
ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường bất động sản ra quyết định
nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường bất động sản điều tiết quan hệ
cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc
quản lý đất và thị trường bất động sản.
2
Bên cạnh đó, tại Đại hội X của Đảng cũng đã xác định sự cần thiết tạo
tính đồng bộ các yếu tố thị trường, trong đó có thị trường bất động sản. Báo
cáo chính trị tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng chỉ rõ: “Phát
triển đồng bộ và quản lý có hiệu quả sự vận hành các loại thị trường cơ bản
theo cơ chế cạnh tranh lành mạnh. Cùng với việc phát triển mạnh thị trường
hàng hoá, dịch vụ và thị trường sức lao động, cần phát triển vững chắc thị
trường tài chính, bao gồm thị trường vốn và thị trường tiền tệ theo hướng
đồng bộ, cơ cấu hoàn chỉnh; phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị
trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai
thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong

nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực”.
Tuyên Quang là một thành phố trẻ mới được thành lập vào năm 2008,
với 13 xã, phường; chính vì vậy vấn đề về giá đất đang là vấn đề rất phức tạp.
Giá đất đã có những biến động đáng kể đặc biệt là trong khu vực nội thị thành
phố cùng với đó là quá trình quản lý giá đang gặp nhiều khó khăn cần có
những biện pháp quản lý để giải quyết vấn đề này sao cho phù hợp với tình
hình phát triển kinh tế xã hội và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh
trong giai thời kỳ Công Nghiệp hóa Hiện đại hóa hiện nay.
Xuất phát từ những ý nghĩa hết sức to lớn đó và được sự đồng ý của Ban giám
hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý
Tài nguyên cùng sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS.Nguyễn Khắc Thái Sơn
em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng biến động giá đất ở tại
khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011-2013”.
1.2. Mục tiêu
1.2.1. Mục tiêu tổng quát: Đánh giá thực trạng biến động giá đất ở tại khu
vực nội thị thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011-2013, để nắm được
nguyên nhân gây biến động và đề xuất một số giải pháp bình ổn giá đất.
3
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất do nhà nước quy định trên địa
bàn thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011 - 2013.
- Nghiên cứu chênh lệch giữa giá đất thực tế và giá đất do Nhà nước
quy định trên địa bàn thành phố Tuyên Quang năm 2013.
- Đề xuất một số giải pháp giá đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành phố
Tuyên Quang phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị
trường bất động sản trên địa bàn.
1.3. Yêu cầu
- Số liệu tài liệu thu thập phải khách, trung thực phản ánh đúng hiện
trạng.
- Nắm chắc Luật đất đai và các nội dung liên quan.

- Giải pháp đưa ra phải phù hợp với địa phương và có tính khả thi cao.
1.4. Ý nghĩa
* Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Giúp sinh viên hoàn thiện hơn kiến thức chuyên ngành địa chính môi
trường.
- Tạo điều kiện cho sinh viên có thời gian tiếp xúc thực tế với công tác quản
lý nhà nước về đất đai, học tập những kinh nghiệm thực tế trước khi ra trường.
* Ý nghĩa trong thực tiễn
- Cung cấp cho mọi người những thông tin về nguyên nhân và điều
kiện của sự biến động giá.
- Làm tài liệu tham khảo giá cho các sinh viên khóa sau.
- Làm tài liệu tham khảo cho các nhà quản lý ở thành phố Tuyên Quang
tiếp tục nghiên cứu và hoàn thành trợ giúp trong công tác quản lý.
4
Phần 2
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý
+ Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Uỷ ban nhân dân ngày
26 tháng 11 năm 2003
+ Luật Đất đai 2003
+ Căn cứ Nghị định 188/2004/NĐ – CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung các loại giá đất.
+Căn cứ Nghị định 123/2007/NĐ – CP ngày 27/07/2007 sửa đổi, bổ
sung một số điều của nghị định 188/2004/NĐ- CP ngày 16/11/2004 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
+ Căn cứ Nghị định 42/2009/NĐ – CP ngày 07/05/2009 của Chính phủ
ban hành về việc phân loại đô thị.
+ Căn cứ Nghị định 69/2009/NĐ – CP ngày 13/08/2009 của Bộ Xây

dựng ban hành về việc quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu
hồi đất, bồi thường đất, hỗ trợ và tái định cư.
+ Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT – BTC ngày 06/12/2007 hướng
dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ – CP về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất.
+ Căn cứ Thông tư số 02/2005/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2005
của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính Hướng dẫn xây dựng,
thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm
quyền UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;


5
2.1.2. Cơ sở khoa học của định giá đất
Cơ sở khoa học hình thành giá dất bao gồm: Ðịa tô, lãi suất ngân hàng,
quan hệ cung cầu.
1. Địa tô
Địa tô là sản phẩm thặng dư do những người sản xuất nông nghiệp tạo
ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn
tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do
lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra.
Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra
và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư
hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn còn địa tô. Về thực chất, địa tô tư
bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân
và do nhà kinh doanh tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô
tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản, kinh
doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư
bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư
hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì nhưng cơ sở kinh tế để hình thành địa tô

tuyệt đối và địa tô đọc quyền bị xóa bỏ, những vấn đề tồn tại địa tô chênh
lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh
lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản. [5]
Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao
hơn, cso vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu
suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất
cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu
được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất
6
xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên
lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh
lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ
nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ
nghĩa xã hội, song được phân phối dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ
thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức
thu nhập của Nhà nước. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch 1 và
địa tô chênh lệch 2. Địa tô chênh lệch 1 là địa tô chênh lệch thu được trên
những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị
trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch 2 là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư,
thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch 1 sẽ thuộc về người có quyền sở
hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hằng năm,
còn địa tô chênh lệch 2 sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên
thửa đất đó.
Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải
thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ
bản giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư
xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng
đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của
thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của thửa đất đó. Hai yếu tố chất đất và

điều kiện địa hình có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng
nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu
được đề cập khi xem xét địa tô đất nông nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa
tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước hết căn cứ vào vùng và loại đất
định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp.
Đối với đất trồng cây hằng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sẽ phản ánh mức địa tô
khác nhau giữa các thửa đất.: độ phì nhiêu của đất, điều kiện tưới tiêu nước,
7
điều kiện khú hậu, điều kiện địa hình, và vị trí của thửa đất. Đó là cơ sở để
đinh giá đất. [5]

2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách
sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất
giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do
đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất
căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi
nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau,
không phân biệt ở thành thị hay nông thôn. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ
quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn
giá đất nông nghiệp [5].
3. Quan hệ cung cầu
Có thể thiết lập một biểu cung minh hoạ mối quan hệ giữa số lượng đất
đai mà một nhà đầu tư hoặc một nhóm các nhà đầu tư có khả năng cung cấp
với các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian cho trước. Cũng giống
như thiết lập một biểu cầu, để thiết lập biểu cung cần giả định rằng chỉ có một
yếu tố quyết định làm thay đổi cung đó là giá loại đất đai mà biểu cung minh
hoạ. Các yếu tố khác còn lại của cung không có ảnh hưởng đến giá đất là

hằng số. [5]
Hình 2.1. là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường điển hình điển hình,
minh hoạ sự tương tác giữa cung và cầu trong thị trường điển hình điển hình.
Giá đất đai được xác định ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau
(điểm E). Điểm E được gọi là điểm cân bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất
đai (L).
8
Giá đất
Cung về đất

G
1


G E


L
1
L L
2
Số lượng đất

Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình
Nếu giá được cố định ở (G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1)
nhưng những người cung cấp cũng sẽ đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó.
Tình huống này sẽ không ổn định. Trên thị trường xẩy ra tình trạng dư thừa
hay cung quá mức và người cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến
khi giá G được thiết lập. Nếu như theo yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao
hơn, thì Nhà nước có thể phải ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá

cố định, hoặc sẽ xuất hiện một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với
giá Nhà nước quy định. Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá
được cố định ở mức thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn
số lượng được cung, và giá sẽ phải tăng lên để tạo ra sự cân bằng. [5]
D S
Giá D
1
A
G

G
1
B

L
1
L Số lượng đất
Hình 2.2. Sự thay đổi về cầu
9
Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặc
cầu. Hình 2.2. minh hoạ sự thay đổi về nhu cầu. Điểm cắt nhau giữa đồ thị
cung (S) và đồ thị cầu (D) tại điểm E cho thấy giá cân bằng là G và số lượng
đất đai được bán là L. Đồ thị cầu (D1) là đồ thị cầu mới đã giảm sút. Số lượng
cầu về đất đai nhỏ hơn so với số lượng đất đai được đòi hỏi ở từng mức
giá. Sự chuyển dịch này có thể xảy ra do một trong năm yếu tố tác động đến
cầu đã thay đổi: như thu nhập của những người mua có tiềm lực đã giảm sút;
hoặc những người tiêu dùng có tiềm lực tin rằng giá đất sắp tới sẽ giảm và đã
quyết định hoãn mua sắm. Sự cân bằng mới được lập tại điểm B. Giá mới sẽ
là G1và số lượng mới được bán sẽ là L1. [5]
Giá S

D S
1
G E


G
1
E
1



L L
1
Số lượng đất
Hình 2.3. Sự thay đổi về cung
Hình 2.3. minh hoạ những tác động của sự tăng lên về cung [5]. Sự
tăng lên đó có thể do đổi mới công nghệ hiện đại hoặc do tỉ lệ lãi tiền vay
giảm làm cho việc xây dựng nhà mới rẻ hơn. Những người sản xuất sẽ đồng
ý cung cấp một số lượng lớn hơn ở từng mức giá. Kết quả là đồ thị cung mới
(S1) và một cân bằng mới được xác lập tại điểm B. Trong một nền kinh tế nói
chung nếu không có sự đổi mới công nghệ mang tính nhẩy vọt, thì giá cả của
hàng hoá tương ứng với sự giao cắt giữa cung và cầu sẽ được hình thành
nhanh chóng và tương đối ổn định. Giá sẽ ở trạng thái cân bằng bởi vì sự tác
10
động của cung, cầu là bằng nhau. Trong thị trường đất đai, các các yếu tố nội
tại từ phía cầu (không phải là giá đất đai) như thu nhập hoặc trì hoãn mua
sắm làm cho cầu thay đổi thường xuyên tạo ra những chuyển dịch trong đồ
thị cầu. [5]
Giá bán và số lượng đất đai được bán rất ít khi đạt được trạng thái ổn

định lâu dài. Do đó, trạng thái cân bằng giữa giá và số lượng đất đai cũng ít
khi đạt được sự ổn định lâu dài. Cân bằng - Mất cân bằng - Cân bằng mới
được xác lập - Mất cân bằng. Hiện tượng trên được lập đi lập lại liên tiếp tạo
thành các chu kỳ thị trường. Thời gian giữa hai chu kỳcủa thị trường hàng hoá
thường là rất ngắn và không cố định. Nhưng các giai đoạn của mỗi chu kỳ thị
trường thì rất ít khi thay đổi. Đây chính là cơ sở cho nguyên tắc định giá cân
đối. [5]
2.2. Khái quát những vấn đề liên quan đến giá đất
2.2.1. Các khái niệm liên quan
*Khái niệm giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó
đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu
lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả
quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những
nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của
quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền
sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không
gian và thời gian xác định. [5]

11
*Khái niệm định giá đất đai
Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp
định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào thuộc
tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông
thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng
của các yếu tố và phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến
thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để

định giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với
một quyền đất đai nào đó. [5]
*Khái niệm về thị trường đất đai
Thị trường là một tập hợp những người mua và người bán tác động qua
lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994), là nơi
chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ. Nhằm thỏa mãn
nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các
thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản
phẩm, dịch vụ. Thực chất, thị trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng
cùng có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham
gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó. [1]
Thị trường (đối với Việt Nam là thị trường quyền sử dụng đất) về ý
nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Theo nghĩa rộng, thị trường là
tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý
nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường
đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất
đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế
thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị
trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa như ở nước ta hiện nay. [1]

12
2.2.2. Phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam
• Bước 1: Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị: Căn cứ
vào phân loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo Nghị định
188/2004/NĐ-CP, ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước quy định cho đô thị
mà chúng ta đang cần xác định giá.
• Bước 2: Phân loại đường và vị trí đất đô thị.
• Bước 3: Xác định giá cho từng vị trí.
2.2.3. Nguyên tắc định giá đất
1. Nguyên tắc thay thế [5]

Giá đất tuân thủ nguyên tắc thay thế. Thay thế trong định giá đất được
hiểu là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa
đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh
được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể.
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự giá
trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ
trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán, Hay nói cách khác, giá cả của một
thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương
đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó.
Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông
qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định
giá cả đất đai. Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông
qua những điều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những
thửa đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá là lấy nguyên
tắc thay thế làm định giá cơ sở. Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một
trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi
13
thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm
của nguyên tắc định giá.
2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất [5]
Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong
số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng
trái với các quy định của chính quyền địa phương. Xét về mặt giá trị, có sử
dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao
nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau
thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa
đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng thời gian xác định.
Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả.
Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan

trọng nhất của định giá đất. Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất
và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang sử dụng hợp
pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị
hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng hiểu quả nhất
đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
3. Nguyên tắc biến động [5]
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá.
Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm
trong thế biến động, cho nên giá đất đai được hình thành trong quá trình tác
động lẫn nhau của những nhân tố và những biến động của chúng.
2.2.4. Giá đất quan hệ với quản lý tài chính về đất đai
Quản lý tài chính về đất đai là việc Nhà nước sử dụng công cụ tài
chính để quản lý, điều tiết tình hình sử dụng đất đai nhằm góp phần đạt được
mục tiêu của quản lý Nhà nước về đất đai.Cơ chế chính sách quản lý tài chính
về đất đai của nước ta được phân làm các lĩnh vực, đó là: chính sách về giá
14
đất; thu tiền sử dụng đất; thuê đất; bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi
đất; thuế chuyển quyền sử dụng đất; thuế nhà, đất, thuế sử dụng đất nông
nghiệp; tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; phí và lệ phí. [4]
2.2.5. Giá đất quan hệ với thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động
sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Đó là thị trường
của các hoạt động giao dịch bất động sản như: chuyển nhượng, mua, bán, cho
thuê, thế chấp…[4] trong phạm vi không gian và thời gian nhất định. Hoạt
động của thị trường này tất yếu phải tuân theo qui luật của thị trường, đồng
thời bao hàm yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi quốc gia.
Trong nền kinh tế thị trường, giá đất là một yếu tố cấu thành của giá bất
động sản. Nó chịu sự tác động của các quy luật của nền kinh tế thị trường
(quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu ). Giá đất phụ thuộc
vào khả năng và phương thức sinh lợi của đất (sinh lợi sinh học, sinh lợi phi

sinh học); giá đất có thể bị các yếu tố tâm lý tạo chi phối (mức quá cao so với
khả năng thanh toán của xã hội) và tất yếu nó sẽ giảm xuống một cách nhanh
chóng. Cũng như các loại hàng hoá khác, giá đất còn phụ thuộc vào lượng
thông tin hai chiều giữa người cần mua và người cần bán.
Mối quan hệ giữa giá đất với thị trường bất động sản được thể hiện rõ
ràng thông qua quan hệ cung – cầu. Khi phân tích quan hệ về cung và cầu
chúng ta thường coi cung và cầu là hàm số của giá. Cung cần cân bằng thì
chúng ta có giá cân bằng. Nếu các yếu tố khác không thay đổi, một sự tăng
lên hay giảm xuống của cung hoặc của cầu sẽ làm giá thay đổi. Do đó trong
thị trường cạnh tranh thì giá cả điều tiết lượng cung - cầu.
2.2.6. Một số yếu tố ảnh hưởng tới giá đất
Để xác định giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việc phân tích các
nhân tố ảnh hưởng tới giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng. Có thể
15
theo mối quan hệ giữa các nhân tố đó với đất và phạm vi ảnh hưởng để phân
thành nhân tố thông thường, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt. [5]
1. Nhân tố thông thường
Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính
phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả
đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để
quyết định giá cụ thể cho các loại đất.
a) Nhân tố hành chính: Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp
của Nhà nước đến giá cả đất. Nhà nước xuất phát từ lợi ích toàn xã hội và từ
góc độ phát triển kinh tế vĩ mô định ra chính sách hữu quan hoặc thúc đẩy
chuyển dịch đất hoặc hạn chế việc sử dụng một loại đất nào đó Từ đó đạt
được mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Sự can thiệp này có
ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.Nhân tố hành chính ảnh hưởng đến giá đất có:
Chế độ đất; chế độ nhà ở; quy hoạch đô thị; chính sách giá đất; chính sách
thuế; chế độ quản lý giao thông và sự biến đổi về hành chính…[5]
b) Nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh

tế, xã hội. ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật
thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia
đình.
c) Nhân tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với
giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái
ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.
d) Nhân tố quốc tế: Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là
không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình
hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua
ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước.
16
e) Nhân tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng
đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia.
Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn
định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách
kinh tế mà đi đến ổn định.
2. Nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của
nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo
ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cảđất đai trong địa phương đó. [5]
a) Vịtrí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,
là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất
được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc
đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng
của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại
đất.
b) Điều kiện giao thông: Điều kiện giao thông có ảnh hưởng đến giá đất chủ
yếu có loại hình giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên
hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường
sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông

c) Điều kiện thiết bị hạ tầng: Điều kiện thiết bị hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất
chủ yếu bao gồm hai loại lớn là thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ. Đó là:
đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến
nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp
hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự li
d) Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ
yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều
kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí,
17
độ ô nhiễm tiếng ồn cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại
hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực.
e) Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị ảnh hưởng tới giá
đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những
điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông khu vực Mức độ
ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân
khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị. Ví
dụ như khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hoàn mỹ của môi trường; khu
thương nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến môi trường kinh doanh và tình trạng
thu lợi; khu công nghiệp thì đặc biệt chú trọng đến giao thông vận tải và các
điều kiện cung ứng nước điện [5]
3. Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản
thân thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến
giá cả của từng thửa đất.
a) Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng
đất, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả
năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất.
b) Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu
quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích
kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất.

c) Chiều sâu: Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với
mặt đường đềuờnhong thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích
sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó.
d) Hình dáng : Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn
các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc đều